中国长租公寓行业发展和市场模式调研分析研究报告2017-2018
中国长租公寓行业发展和市场模式调研
分析报告2017
研究报告
Economic
And Market Analysis China Industy
Research Report 2018
zhongbangshuju
前言
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目录
第一节投资逻辑 (6)
第二节长租公寓迎来黄金发展时期 (7)
一、政策扶持正当时，商改住大势所趋 (7)
二、行业蓬勃发展，整体供不应求 (10)
1、长租公寓的客户群体 (10)
2、需求端测算 (12)
3、长租公寓的供给端 (12)
三、资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 (16)
第三节长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 (19)
一、市场端：参与主体众多，竞争激烈 (19)
二、资金端：重资产运营为主，金融属性较强 (21)
三、资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 (21)
第四节长租公寓商业模式的探讨 (22)
一、美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 (22)
二、国内模式猜想：租金为本，后服务为王 (28)
第五节长租公寓未来发展模式的展望 (29)
一、客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 (29)
二、功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 (30)
三、运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 (31)
第六节风险分析 (34)
图表目录
图表1：服务式公寓主要面对高端及涉外人群 (10)
图表2：青年公寓主要面对普通白领、蓝领、学生 (11)
图表3：6个城市平均租金增速约为5% (14)
图表4：租金回报率（%）整体较低，增长空间较大 (15)
图表5：长租公寓需求至少2000亿规模，供给对应2200亿，年均复合增速50% (15)
图表6：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (20)
图表7：营业收入经历了两个阶段 (22)
图表8：营业利润和利润率也经历了两个阶段 (23)
图表9：单位租金在之后呈上行趋势 (24)
图表10：第二阶段物业数量呈下降趋势 (24)
图表11：EQR频繁借助资本市场进行融资 (25)
图表12：2000年以来EQR向核心市场集中 (25)
图表13：EQR入住率一直保持较高水平 (26)
图表14：通过大量售出单元精简业务范围 (27)
图表15：新派公寓改造前后对比图 (32)
图表16：新派公寓的类REITs运营模式 (32)
图表17：EQR频繁借助资本市场进行融资 (34)
表格目录
表格1：在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码 (8)
表格2：各省纷纷出台文件支持租赁市场发展，长租公寓迎来黄金发展时期 (9)
表格3：长租公寓租金相较于同地段出租房屋有一定溢价率（2017年2月10日） (11)
表格4：集中式出租与分散式出租的对比 (12)
表格5：市场主要参与者信息一览（2017年2月11日） (13)
表格6：资本支持下，长租公寓迎来飞速发展 (16)
表格7：长租公寓的主要参与者：创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商、经济型连锁酒店 (19)
表格8：主要青年公寓运营商的理念，同质化现象较为严重 (29)
表格9：青年公寓提供社交化增值服务 (30)