售楼处、样板房装饰装修工程控制重点和实施、监管、操作细则

售楼处、样板房装饰装修工程合能集团工程中心装饰组控制重点和实施、监管、操作细则

产品质量是企业的生命，我司作为一家业务上升潜力巨大的房地产开发企业应从项目的设计质量、项目施工单位施工质量、和项目工程管理质量、项目配套服务质量入手，保证开发的项目产品质量，赢得广大客户的认同。作为一个房地产开发项目，前期的重点工程任务是项目销售场所——即销售中心(售楼处)、和商品房样板展示区——即样板房；及其周边氛围、环境营造工程。可以说售楼处、样板房及其周边环境工程的设计质量、施工质量的好坏，从很大程度上直接反映了所开发楼盘的潜在品质。同时在配合营策适当的广告楼盘促销宣传，直接对潜在消费者的消费心理产生重要影响。

作为售楼处、样板房及其周边环境营造工程，本身亦属于一个系统工程。该系统工程涉及到“预算”、“设计”、“采购”、“工程”、“营策”等全过程。

一、设计要求

1、设计定位、成本控制

根据集团公司对具体开发项目的定位：楼盘开发总建筑面积、所在地理区域位置、交通网路状况、市政配套设施、医疗教育文化环境、目标消费群体、主力客户消费心理、项目开发地历史人文、周边建筑设计风格、项目预算总投资金额等要素，通过该完整科学的项目投资策划营销分析，明确开发项目的市场定位（区域定位、主力客户群定位、功能定位、建筑风格定位）。以“项目市场定位”为基础，进行项目规划设计策划营销——即针对市场需求进行专业设计的工作流程。它是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示，其中包含配套建筑装饰、园林景观环境艺术设计定位和投资预算成本，亦包含售楼处、样板房及其周边环境营造工程。从项目市场定位和开发总成本控制的角度、确定与之相匹配的售楼处建筑及其装饰(含内装、外装工程)、及售楼处、样板房周边园林景观设计方案。

2、对设计单位提供的资料文件和图纸要求

2.1售楼处、样板房设计方案

⑴售楼处、样板房总体规划

①售楼处、样板房及其周边地块概述

售楼处、样板房所属区域现状、售楼处、样板房临界四周状况、地貌状况

②售楼处、样板房地块情况分析

开发商的初步规划和设想；影响售楼处、样板房总体规划的不可变的经济技术因素

③售楼处及样板房建筑空间布局

售楼处、样板房及其周边环境营造总体平面规划及其说明、功能分区示意及其说明

④售楼处、样板房及其周边道路系统布局

售楼处、样板房周边交通环境示意：

售楼处、样板房及其周边道路设置及其说明：

售楼处、样板房主要出入口设置、主要干道设置、车辆分流情况说明、停车场布置

⑤周边环境绿化系统布局

售楼处、样板房周边景观环境示意：

售楼处、样板房绿化景观系统分析、公共场所的环艺设计

⑥设计提示

营销中心、样板房外立面设计提示、围墙外立面设计提示、建筑外部环境概念设计

(2)售楼处、样板房建筑风格定位

①建筑风格及色彩计划

建筑风格的构思.建筑色彩计划

②建筑外立面设计提示

商品住宅不同户型的样板房外立面设计提示：如针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示

其他特殊设计提示

(3)样板房户型选择

①项目所在区域同类楼盘户型比较

②项目业态分析及项目户型配置比例

③主力户型样板房设计提示

(4)售楼处、样板房室内空间布局装修概念提示

①室内空间布局提示；②公共空间主题选择；③庭院景观提示

(5)售楼处、样板房周边环境规划及艺术风格提示

①周边环境调查和分析

②项目楼盘总体环境规划及艺术风格构想

地块已有的自然环境利用、项目人文环境的营造

③售楼处、样板房周边环境概念设计

周边绿化及园艺设计、周边共享空间设计、周边雕塑小品设计提示、周边椅凳造型设计提示、周边宣传专栏、导视系统位置设定提示

④项目营销中心外部环境概念设计

项目营销示范中心沿途可营造环境概念设计

(6)家具概念设计提示

①项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区家具摆设

营销中心大堂、签约区、及管理办公室

②本售楼处、样板房及公区家具概念设计提示

(7)售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导

①项目周边同类楼盘售楼处、样板房及公区装饰材料比较

②本项目售楼处、样板房及公区装饰材料选择指导及装修风格构思

③项目营销示范单位(样板房)装修概念设计

客厅装修概念设计、厨房装修概念设计、主人房装修概念设计、儿童房装修概念设计、客房装修概念设计、室内其他（如阳台、玄关、门窗）装修提示、阳台栏板、栏杆装修设计提示、飘窗护窗栏杆装修设计提示

④项目营销中心(售楼处)装修风格提示

⑤样板房住宅装修标准提示

(8)售楼处、样板房及其周边环境灯光设计及背景音乐指导

①灯光设计

建筑外立面灯光设计；公共绿化绿地灯光设计；广告灯箱、广告画面灯光设计

道路系统灯光设计；样板房室内灯光灯饰设计

②背景音乐指导

售楼处、样板房室外环境音乐布置；售楼处室内背景音乐布置

2.2售楼处、样板房及其周边环境方案图纸设计

按照已确立的概念设计方案(预算造价在投资总成本控制范围内)，由专业设计单位出各

分项方案图纸和概念主材样板，通过集团公司决策层(公司高层领导、技术规划中心、营策中心、计审中心、预决算中心/成本控制部、工程中心)与设计单位共同讨论方案图纸、概念材料的可行性、经济适用性，提出修正汇总意见，经设计单位完善后，形成最终版的方案设计图纸(由文字方案到图纸方案的过程)。该项工作，建议主要由集团技术规划中心和营策中心牵头，计审中心负责督促与监督。

2.3设计单位提供的服务及要求(主要针对售楼处、样板房精装修、及其周边园林景观环

境工程项目)

(1)

(2)设计单位在甲方工程过程中的配合流程：

①设计服务合同中应对设计单位的约束

1)设计单位承诺具有相应设计资质，和施工资质(如承担相应施工任务)；如须报建、

须报消防验收的项目，设计单位还应具有相应的施工图出图资质签章，并应在施工蓝图上予以加盖鲜章。

2)按照合同规定的内容、时间，保质保量向甲方交付设计成果。设计单位必须保证

在遵循规范的前提下，其设计是安全的、经济的，没有在设计上造成浪费。

3)根据甲方项目的工程内容，及时组织工作班子及工程主要设计人员进驻现场工

作，以便完全反映设计意图，达到设计效果。(乙方设计成果应清单应作为合同附件)

4)合同签订前，设计单位应提供本项目各专业设计师名单，以及配合的施工图设计、

签章单位及人员名单，完成设计及施工配合全过程。合同中明确主要设计人员名单，如要更换相关人员，必须征得甲方同意。

5)当甲方提出修改局部的细节设计和根据现场实际情况必须修改的，应在甲方通知

的时限内及时修改原图纸并出具新图纸。

6)设计单位负责按合同所述工程范围内的全部装修材料的选样工作，并提供材料选

样工作成果；保证选定的装修材料符合设计意图和满足装修效果，并且保证所选定的装修材料是在工程项目所在地易购到的，或设计指定的特殊材料其定购周期不会对工程进度造成重大的影响。否则设计单位应该在选定材料、提供材料选样工作成果时予以特别文字说明，并征询甲方技术规划中心专业负责人意见。设计单位装修材料的选样工作成果，须得到甲方技术规划中心专业负责人及部门领导(部门经理、技术总监)的签字确认。

7)设计单位负责工程范围内的活动傢俬、灯具、陈列品等选样工作，并提供选样工

作成果，以便完全达到设计效果。该选样成果须得到甲方技术规划中心、营策中心专业负责人(装饰设计师、策划师)及部门领导的签字确认。

8)设计单位及设计师个人不得与设计中出现的材料供应商发生直接或间接的经营

关系，或隶属关系，也不得与这些单位合伙经营。

9)设计单位应协助甲方通过国家有关部门的竣工验收。

10)工程竣工验收合格后，甲方应向设计单位结清全部设计费。

11)甲方(技术规划中心)有权检查设计单位代表的工作及工作效果，有权与设计单位

商议，要求撤换不称职的代表，有权对有损甲方利益的行为进行制止。

12)甲方(技术规划中心)有权要求设计单位提供工程范围内的咨询意见和对图纸作相

应的修改。

13)甲方(技术规划中心)对设计单位选定的样板具有否决权，该否决行为应向设计单

位指示清楚甲方所持原则和意向，作为设计单位进一步跟进的参考指引。

②方案设计

根据甲方(技术规划中心)所提供的设计原始资料及设计要求，进行方案设计及修改，达到甲方认可的标准。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面图、各主要透视图等图纸；

③深化设计

根据甲方(技术规划中心)所认可的设计方案，进行方案深化设计及修改，并达到施工图前的设计深度。本阶段设计单位应提供工作成果包括：平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图等图纸，及天花、地面、大堂、墙面处理以及柱身处理等彩色透视效果图(必须表现出真实的空间及材料效果)。提供设计的主要材质物料样板及清单，提供本工程造价预算参考清单。

④施工图设计

根据甲方认可的深化设计方案，进行施工图深化设计。本阶段设计单位工作成果应包括：各平面布置图、地面铺装图、天花平面图、展开立面图、节点大样图、最终彩色透视效果图等图纸；提供工程造价预算清单。

⑤施工图纸修改及工作配合

设计单位应根据甲方(技术规划中心)要求进行修改、并提供合理化的建议，提供甲方施工过程中的设计配合工作。包括现场施工前进行技术交底、解决施工中的有关设计问题、会同甲方参加施工单位材料样板的确认和封样工作、负责设计变更和修改预算、会同甲方参加重点材料的进场验收

⑥会同甲方参加工程阶段性验收和工程竣工验收

根据甲方工程施工进度计划和工期安排，设计单位应派遣相关设计代表赴工地现场会同甲方参加样板验收、阶段性验收、重点部位隐蔽验收、及工程竣工验收工作，并签署各阶段验收会签意见。

I.工程项目概念方案设计阶段，由甲方技术规划中心会同营策中心制定项目设计任务

书，共同与设计单位沟通，明确甲方项目开发的市场定位和甲方原则及意向，以便设计单位充分理解甲方意图，做出符合项目市场定位的概念设计。

II.工程项目施工图设计阶段，由甲方技术规划中心负责跟踪，督促设计单位按照设计服务合同具体的要求，按时、保质保量的完成施工图纸设计，提交甲方设计成果；III.工程项目施工前，由甲方技术规划中心负责牵头进行施工图纸会审(由技术规划中心负责联系设计单位各专业负责人参加施工前图纸会审和技术交底)；内部配合部门——工程中心装饰组，由工程中心装饰组召集施工单位各专业技术负责人参加施工前图纸会审和技术交底，就汇总的各专业图纸设计和施工技术问题向设计单位提问，由设计单位做出解答；突出解决工程项目的重点和难点部分，以便在施工前就能将问题解决，保证工程施工的顺利进行。

IV.工程项目施工阶段，由集团工程中心装饰组牵头，向技术规划中心、项目设计单位反馈图纸设计问题、项目所在地工程物资主材物料的市场供应等问题；由集团技术规划中心负责跟踪、督促设计单位及时解决图纸设计问题和设计主材物料问题，并

出具设计变更通知单。设计变更通知单经集团技术规划中心认可(专业责任设计师、部门经理、总监) 签字后，由技术规划中心发文至工程中心装饰组，由工程中心项目助理或装饰组本项目现场责任工程师转文至施工单位，以指导现场施工。

对于紧急、重要的设计变更项目，由集团技术规划中心先行以口头、电话、或OA

方式通知工程中心装饰组现场责任工程师，以便在第一时间内就设计变更项目内容

知会施工单位，但技术规划中心必须在24小时内予以书面补发。

V.集团技术规划中心各专业设计师(工程师)业务除了与相关设计单位各专业对接外，

还应与集团工程中心各专业现场责任工程师进行工作衔接。

二、施工单位选择及合同谈判

1、施工单位考察

施工单位的质量保证，是靠施工单位的管理水平、资金能力、技术力量、管理人员素质、工队技术水平和人员素质等综合因素得以实现的。我司作为房地产开发企业在项目施工准备阶段需要对施工单位进行全面的考察，选择符合项目工程施工总体要求的几家意向施工企业。以便进一步谈判、磋商，最终确定符合项目技术条件、商务条件要求的施工单位作为合作伙伴。

施工单位考察的重点：(1)设计资质等级(如本项目有须施工单位深化设计需求的)、施工企业资质等级；(2)施工企业办公地点、场所、规模和办公环境；(3)是否已经取得质量认证体系的认证；是否已经取得环境认证体系的认证；(4)高级工程师、工程师、助理工程师、技术人员的数量和所占公司整体员工数量的比重；(5)项目经理、项目管理人员的数量和所占公司整体员工数量的比重；(6)专业采购人员的数量和所占公司项目管理人员数量的比重；

(7)施工单位近两年所承担的工程项目情况、施工情况；(8)施工单位所在地区的市场占有率、和社会认知度；(9)施工单位的公司架构、项目班子组织结构；(10)施工单位所用工队的来源组成、合作时间；(11)施工单位近期所接工程情况、在建工程；有无与本项目类似的工程项目；(12)实地考察施工单位近期已完工程和在建工程施工情况、质量情况。对施工单位的考察以集团采购中心为牵头部门，工程中心装饰组本项目责任工程师配合参与、并会同预决算中心和技术规划中心、工程计审部专门人员共同进行。要求各部门考察人员对施工单位考察后提交书面考察报告至采购中心，由采购中心汇总考察意见、并形成最终完整的考察报告，以便公司决策层参考。计审部负责督促考察报告的形成、及其时效性。

2、工人及管理人素质、资格要求

在项目招标文件中，须明确要求投标施工单位提交：(1)用于本工程的项目管理班子成员名单、性别、年龄、毕业院校、专业，目前所担任的职务岗位、联系电话、曾经参与过的工程项目及在其中所承担的职务；(2)项目主要管理人员(项目经理、现场生产经理、技术负责人、安全负责人、采购负责人)的专业院校毕业证书影印件、取得的专业技术职称证书影印件、岗位技能证书影印件、居民身份证影印件；(3)施工单位项目经理部组织机构图；(4)施工单位委派的项目经理持有的项目经理等级证书影印件(在施工单位确定后，必须校验项目经理证书原件)；(5)施工单位委派的技术负责人持有的专业技术职称证书影印件(在施工单位确定后，必须校验技术负责人的专业技术职称证书原件)；

在项目招标文件中，还须要求投标施工单位提交：(6)准备用于本工程的施工队伍情况介绍。涉及木工组、水电工组、瓦工(泥水工)组、油工组、植物种植施工队(园林景观工程)，包括各工种的人员配备数量、施工机械和机具的装备数量；(7)特殊工种、主要技术工人从

事该工种作业的年限以及岗位技能资格证影印件；(8)各工种带班人员的姓名、年龄、藉贯和居民身份证影印件、联系电话。

以上施工单位项目经理部管理人员组成和施工工队各工种人员组成，在工程过程当中，施工单位不得随意调换，如施工单位因特殊情况须调换，则在调换前必须征得甲方代表的书面同意；甲方有权对任何不能胜任工程项目的乙方人员，包括乙方项目部管理人员和工队施工人员提出撤换要求，乙方不得拒绝，必须按照甲方要求及时调换符合要求、能够胜任工程项目的管理人员和施工人员。

对重点工程项目如售楼处、样板房及其周边环境工程，因为相应的质量和效果要求都很高，须施工单位安排有类似工程经验的施工管理人员和技术过硬的工人精心施工，方可达到重点工程项目的高标准要求。如高级精装修工程中，木工活须要求施工单位使用广东、或江浙一带施工技术过硬的木工班组；瓦工须要求施工单位使用福建一带的技术熟练工人来实施。要严格限定施工单位各班组中使用“学徒工”和“小工”的数量，保证技术熟练工人(大工)的绝对数量。在工程合同签定之前的商务谈判中，甲乙双方须就具体的用工要求进行明确，包括用工价格问题。

3、工程、预算参与施工单位考察、合同谈判

对施工单位的考察，是为集团开发的项目选择“产品制造”候选单位。需要从多角度、多层面对施工单位进行分析、评估其技术能力、制造能力、生产管理水平、产品质量等级，以求能最大限度的满足集团项目开发的需要。对项目施工单位进行考察的工作，由采购中心本项目责任采购工程师牵头，工程中心本项目现场责任工程师和预决算中心本项目责任预算师共同参与进行。其目的也是为了能从多角度、多层面来对施工单位进行分析和考察，作出专业和详实的施工单位考察评估报告。

甲乙双方经过对本项目“建设工程施工合同”中都关切的条款进行沟通、谈判、达到共识，双方对合同进行签署、加盖合同用章后，即为本项目工程建设提供了有效的法律保障。因“合同”中涵盖的内容面广，涉及到很多双方履约的重点条款，如：合同价格属性、工程工期、开竣工日期、工程总预算造价(分项工程预算造价)、付款方式条款(工程实例中多采用工程进度款的拨付方式)、甲乙双方工程项目代表、甲乙双方的责任和义务、违约责任条款等等。集团公司“工程”、“预算”板块应委派相关责任工程师会同采购中心，参与到与施工单位的合同谈判中，这样更有利于合同条款的谈判、合同签订后的履行实施，实质也是为了更好的保证工程进度、质量和造价控制。

4、合理工期

“销售中心”、“精装样板房”等重点项目工程不但对施工质量要求高，而且还要到达预期的装饰装修效果。除了要求设计单位的设计方案质量、出具的施工图纸质量、选择的装饰材料搭配效果(设计方面)到位外；对施工单位的施工管理水平、工队施工技术水平、乙供装饰主材是否合乎设计要求(品牌、色彩、纹理、质地等级、规格尺寸、厚度等)外，对工程合理工期也须要有充分的考虑。装饰装修、园林景观工程是“面子”工程，如果说土建主体工程可以赶工期争取时间，那么装饰、景观工程是在“土建主体”的基础上进行的美化、修饰，它可以掩盖土建主体部分的某些“缺陷”。装饰装修、景观工程本身是整个“工程体系”的最后施工环节。俗话说“慢工出细活”，这个“慢”字其实也是有“度”的，也是对工程工期和合理化时间的要求。装饰装修、景观工程往往都是因为任务紧、任务急、而需要抢工期，交叉施工频繁、相互造成影响、作业时间上仓促，施工单位作业人员也会因为“疲劳”施工

造成施工质量下滑，达不到高质量标准的要求。所以需要解决这一“矛盾”，权衡利弊、尽量达到工期与质量要求的平衡点。

工期的合理性主要从如下几个方面来加以考虑和评估：

(1)装饰装修或景观工程设计的复杂程度、涉及到的施工工艺标准和工艺、工序操作难

度；

(2)前期工程，如土建、钢构施工所能提供的现场基础前提条件；

(3)装饰装修工程或景观工程量的大小；

(4)装饰装修或景观工程施工工序的安排；

(5)装饰装修或景观工程各分项施工内容对作业时间的正常合理要求；

(6)装饰装修或景观工程中对特殊工艺的要求；

(7)装饰装修或景观工程中使用物质材料的种类多少；

(8)装饰装修或景观工程特殊物质资料的定货和加工到货周期；

(9)装饰装修或景观工程所在地区的自然、环境条件；

三、施工管理

作为现场施工管理的核心依据内容主要有：

①甲乙双方签订的《工程施工合同》。合同内有关于开、竣工日期和工期规定；合同工程量(工程量清单，一般作为合同的附件)和合同金额；工程(预付款)进度款支付办法和支付时间节点规定；合同中有关于竣工验收质量标准的相关条款；合同中规定的甲乙双方责任、权利和义务；工程签证处理的程序和规定；等指引施工管理的重要条款；

②合同补充协议相关条款；

③合同附件——分部分项工程量清单；(装饰装修工程，如：合同工程内土建部分工程量清单、安装部分工程量清单和装饰装修部分工程量清单；园林景观工程，如：园建部分工程量清单、园林电气、给排水安装部分工程量清单、和园林植物及景观小品工程量清单)

④甲方技术规划中心已签章确认的施工图纸(最终版施工蓝图)；

⑤正式开工前，甲方技术规划中心、工程中心装饰组共同牵头组织的图纸会审、图纸交底纪要(OA流程已通过、无其它异议；或纸质文本纪要已获规划技术中心签章确认)；

⑥经甲方技术规划中心签章确认的：本工程设计单位、或甲方技术规划中心提出的(设计)技术变更通知单；或经甲方技术规划中心签章确认的由施工单位提出的技术核定单；

1、施工样板及验收

为了有效的控制施工质量和施工节奏，要求施工单位在单项项目大面积施工前，做小面积的样板施工。根据样板质量和效果分析“成败”原因后，及时调整施工方案、或现场施工技术工人、或施工材料。在达到质量标准和效果要求后，方可大面积展开施工，避免造成大面积的返工和浪费。

一般部位的样板验收，由工程中心装饰组项目现场责任工程师牵头发起，组织项目技术负责人(由技术规划中心本项目专业工程师担任)、预算责任人(由预决算中心本项目专业预算师担任)、采购责任人(由采购中心本项目专业采购工程师担任)共同参与验收工作，并签署验收会签意见；

重点部位的样板验收，由工程中心装饰组项目现场责任工程师牵头发起，组织项目技术负责人(由技术规划中心本项目专业工程师担任)、设计单位本项目专业设计师(由技术规划中心负责联系、督促按照我司时间要求到场)、预算责任人(由预决算中心本项目专业预算师

担任)、采购责任人(由采购中心本项目专业采购工程师担任)、工程计审责任人(由运营管理中心本项目计审工程师担任)共同参与重点部位的样板验收工作，并签署验收会签意见；

2、交底及管理要求

在工程项目动工前，由集团技术规划中心项目负责人(装饰设计师、园林景观设计师)牵头，会同设计单位对工程中心装饰组项目现场责任工程师和施工单位技术负责人进行图纸和设计/技术交底，并做好交底记录(参加交底的各部门人员和施工单位应分别作好交底记录，并对交底情况记录进行汇总，以书面形式并须各方签字确认)。

由工程中心装饰组项目现场责任工程师会同施工单位技术负责人向施工单位班组进行图纸交底，并分工种进行分项施工技术交底；并做好交底记录，各方在交底记录上签字确认。

以上“两级交底”的目的，是使工程现场各级管理人员和施工班组充分理解设计意图、“吃透”施工图纸细节。分项技术交底单须要施工单位各相关专业班组带班人员签收，并组织施工人员学习、理解到位，作为现场施工技术指导性文件。

3、关键部位工序管理

“关键部位”是指对工程质量、安全、效果影响重大的地方。如：建筑钢结构、幕墙结构、排水天沟(宽度、深度是否满足排水流量的要求和设计要求)、雨落管的安装数量和设置位置是否能够满足排水流量的需求；厨卫等墙地面防水、园林景观水池的基础垫层和防水层、保护层施工；给排水的安装施工；和石材墙地面、大面积的木作饰面(木地板)、软包饰面、造型墙面、天花等。

“关键部位”的施工须按照从内部基层(结构)到外部装饰面层正常的工序逐步进行施工，甲方现场责任工程师严把每个工序的工艺关、质量关。甲方现场责任工程师须对关键部位的每个进度节点施工情况进行现场检查，并对现场关键部位进度节点和施工部位细节进行现场拍照存档作为备案资料；现场责任工程师须严把质量关、严格杜绝施工单位偷工减料的行为。在甲方现场代表检查合格签字确认的情况下，施工单位才能进入下一道工序的施工；否则对检查不合格的项目内容，甲方现场责任工程师应及时向整改施工单位发出《限期整改通知单》，要求施工单位按照整改通知要求的整改内容、和应达到的质量和技术标准，在规定时限内整改施工完毕并报告甲方，在甲方现场代表复查合格后，施工单位才能进入下一道工序施工。

在下列情况下，甲方现场责任工程师有权依据合同和相关附件内容对责任施工单位进行经济处罚(向责任施工单位发出《罚款通知单》)

(1)施工单位现场使用的乙供主材与材料进场验收时的产地、品牌、型号规格有出入的，

达不到验收标准的(属于施工单位“偷梁换柱”行为的)，依据合同及其附件中有关处罚条款，向责任施工单位发出《罚款通知单》和《限期整改通知单》；

(2)施工单位现场施工作法与已经审查通过的方案、施工图纸细部作法有较大出入的，

达不到工程质量要求的(属于施工单位“偷工减料”行为的)，依据合同及附件中有关处罚条款，向责任施工单位发出《罚款通知单》和《限期整改通知单》；

(3)对原责任施工单位因其工程质量问题(如钢构屋面漏水；卫生间、景观水池防水层渗

漏；预留预埋的给排水管线漏水；土方回填后未按照施工规范要求和设计要求进行夯实等处理，导致基础(层)下沉，等)，造成甲方或其它单位(第三方)成品、半成品损失的，依据合同及其附件中有关处罚条款，向责任施工单位发出《罚款通知单》和《限期整改通知单》，并写明责任施工单位因其质量事故而造成其它损失，责任施工单位须承担相应的损失费用和补救修复施工费用，最终核定的相关费用由甲方直接从责任施工单位任何一笔工程款中给予扣除。

(4)对甲方已经下发的《限期整改通知单》(在理由充分、证据确凿、事实清楚、责任明

确的情况下)，被要求整改的施工单位未能按照“通知单”要求的整改期限、整改须达到的质量要求进行整改的，甲方现场责任工程师有权对其发出《罚款通知单》和进一步的处理决定。

4、施工安全及成品保护

在与施工单位签定的施工合同中，要明文规定施工单位须负责为现场施工人员购买劳动意外伤害保险。在工程开工前，甲方现场责任工程师以安全交底单的形式向施工单位进行安全生产交底。施工单位项目负责人还应签署施工安全责任书，明确施工单位的安全责任。

甲方有权监督施工单位项目负责人、施工单位安全员对施工班组的安全教育和安全交底落实情况；甲方有权对施工单位存在的安全隐患提出整改意见、限期整改，对严重的安全隐患有权要求停工整顿、并予以相应的经济处罚。

施工单位在进行项目投标时投标文件中应含有成品保护措施方案(乙方投标资料……商务标、技术标作为合同的有效附件)，甲方应对乙方的成品保护方案进行审批、并在工程过程中监督施工单位成品保护措施的实施。甲方有权对乙方未按照成品保护方案现场实施的行为进行警告，书面要求施工单位按照已认可通过的成品保护方案进行现场实施，对已造成一定经济损失的，可以对其进行相应的经济处罚。

5、中间验收，预算、技术、设计参与

当工程进度过半时，工程中心项目现场责任工程师通知(OA工作联系单与电话通知)公司预决算中心、技术规划中心相关项目责任人员和设计单位设计人员参加现场施工中间环节验收。目的是将已经涉及到工程签证、施工技术和图纸设计的问题在现场及时解决，并把握工程质量。中间环节的验收，须预算、技术、设计人员联合签署会签意见，作为施工现场指导性文件。

6、验收与移交、相关交待

在工程具备竣工验收条件时，工程中心项目责任工程师通知公司内部相关部门(技术规划中心项目责任人、预决算中心项目责任人、采购中心项目责任人)，以及设计单位主要设

计人员按照时间要求到现场参加工程竣工内部验收，并作好验收意见会签工作。工程中心项目责任工程师将验收汇总意见以工程联系函的形式下发施工单位，明确整改内容、整改时限。施工单位整改完成，经甲方联合检查合格后，乙方对工程项目向甲方进行移交，同时工程中心作好向使用部门进行工程移交使用的记录(由使用部门——营策中心、物管部门签署接收意见)。

施工单位向甲方移交工程项目时，还应向甲方提供工程“产品使用说明书”和“工程质量保修书”。

“产品使用说明书”主要应包含内容：(1)工程产品日常维护常识(含石材、瓷砖、木地板、不锈钢等饰面保养说明)；(2)主要产品材料的品牌、产地、型号、规格说明(尤其是电器、电料等产品和卫生洁具类产品)；(3)工程内配电安装系统图，及配电控制箱内控制开关文字标注说明；(4)产品使用过程中的注意事项等内容。

“工程质量保修书”主要应包含内容：(1)工程开、竣工日期；(2)工程质保期起始、截止日期；(3)工程质保客户受理(24小时)电话；(4)施工单位工程质保责任人姓名、办公电话、移动电话；(5)质量保修承诺；(6)质量保修服务范围等内容。

四、售楼处、样板房装修工程中应该强调和注意的问题

1、容易忽略的问题

(1)售楼处办公室、卫生间、贮藏室和更衣间(视具体项目情况)，墙体上的塑钢窗(彩铝窗)根据“窗的安装情况”须由内装施工单位现场制作安装钢质防护栏(如：矩管+扁钢制作)，并刷防锈底漆和喷涂饰面油漆。该点往往因前期施工图纸未涉及到，容易造成工程清单漏项。

(2)售楼处室内空调(尤其是柜机空调)，根据施工设计图纸室内机的安装位置定位，以及相应室外机的安装位置定位，必须由内装施工单位在地面基层/面层处理前预留预埋PV C￠110套管、该套管预埋安装时应注意向室外方向找一定的坡度、坡向室外，以便空调安装时的冷媒管、冷凝管及其保温套管层、电源线缆的顺利穿过。并注意该PVC套管室内出地面端头部位安装配套PVC弯头和竖向直管，待地面面层材料铺装完毕后将多余的竖向管切割掉、保持与地面装饰面层相平。(工程中心装饰组现场责任工程师必须对该问题在施工前向内装施工单位予以明确书面交代)

(3)售楼处室内及样板房室内的空调挂机空调预留洞，由内装施工单位根据设计施工图纸上显示的空调内机安装位置、并结合现场实际情况，决定采用水钻打穿墙眼、并有必要预留安装PV C￠75穿墙套管，以利于空调安装时对穿管、穿线的需要，并有利于墙面装饰美观。

2、必须引起重视的问题

(1)工程中心装饰组项目现场责任工程师，在接到技术规划中心发出的装饰/景观工程施工图纸后，应仔细阅览全套施工图纸，并作好图纸记录。结合图纸，赴项目现场踏勘现场情况，将图纸问题和与现场冲突的地方作好详细记录，并对图纸细部作法提出个人专业意见。以便在公司内部图纸会审时提出来，集中予以解决。

(2)工程中心装饰组项目现场责任工程师，在充分审阅施工图纸、深入了解工程的所有项目和具体作法，并对本工程项目的重点和难点有了充分的认识后，应对本工程项目进行详细的工期计划编排，该项目工程工期计划应贯穿项目工程的全过程(含前期各部门配合事项、施工单位的考察、谈判，进场前的施工准备工作、与原施工单位的现场场地交接、本工程施工进度和工序安排、过程检查和组织验收、工程施工收尾、竣工验收和移交等)。该计划采用project软件编排，经部门主管和工程总监审阅通过后，向内部各有关部门人员以OA工作联系单的形式予以发布。

(3)售楼处、样板房所在的工程中心项目工程部，项目经理应安派专业的现场责任电气工程师、责任暖通工程师会同装饰组现场责任工程师共同对售楼处、样板房及其周边园林景观工程进行工程管理。应分别对各专业领域的分项工程发挥专业知识管理优势，共同做好现场监管工作。

(4)售楼处、样板房及其周边景观园林工程在最终施工图纸出来后，即应由技术规划中心电气设计师对各分部工程正式用电量需求进行验算。工程中心工程项目部应指派电气专业现场工程师予以配合，共同搞清现场正式总电源接驳配电箱是否符合正式用电总负荷量的需求，是否需要增容，如何改造才能达到正式用电需求、其解决方案。以便及时通知采购中心、外联部门采取应对方案，对用电增容施工寻价及定施工单位，确保售楼处、样板房竣工交付时的正常用电需求。(该问题由技术规划中心电气专业工程师和项目部强电工程师负责落实)

(5)售楼处及样板房一般通常惯例是由土建、钢结构单位先按照设计院(一般为建筑设计单位)出具的结构、土建、钢构施工图纸进行主体结构和外围墙体及构件的安装施工；往往装饰图纸出图的时间要滞后一段时间，为了避免不必要的施工浪费，建议原土建、钢构施工单位不要施工售楼处及样板房建筑内部分隔墙体。因为内装设计单位往往是在原建筑设计单位图纸的基础上，对空间分割进行了优化，并按照甲方(技术规划中心、营策中心)的具体功能和使用要求重新对内部墙体进行了定位。如土建单位按照原建筑设计单位出具的施工图纸现场进行内部分隔墙体的施工，会造成增加装饰单位进场后的拆除工作，既浪费了时间、也浪费了材料，增加了项目成本。

(6)售楼处室内用水和排水点位通常为：男、女卫生间蹲便器；男卫生间小便器；保洁间拖布池；“水吧”洗涤槽(盆)。须根据内装修工程设计单位提供的施工蓝图进行售楼处室内给排水管线的预留预埋，该工作由内装施工单位承担。室外部分的给水和排水总干管及化粪池通常由土建单位予以现场实施。但必须注意给水、排水总干管的预埋安装管底标高，要留有足够的余地，以免室内卫生间因采用下沉式地面处理造成排水问题。(该问题应引起各方面足够重视)

(7)样板房室内“水电”项目作法通常惯例为：强电，所有开关、插座必须按照图纸要求进行穿管、布线到位，并安装开关、插座面板，以便样板房的正常使用；弱电，(包括网络、电话、光纤电视)不需要预留预埋管线，只安装底盒、最后安装相应的弱电面板作示意即可。

(8)若对样板房天花有安装背景音乐嵌入式喇叭的要求，则需要按照施工图纸，正常预留安装相关管线，保证背景音乐的正常功能。

(9)样板房内除了图纸有特殊要求和说明须要正常用水的点位外，其它如：座便器、洗脸盆、浴缸、淋浴器、厨房洗涤盆、生活阳台洗衣机处皆不用预留预埋给排水管线，只将设备安装就位(洗衣机位仅安装给水龙头)，作展示即可。对样板房室内卫生间、淋浴间、厨房地面的排水不锈钢地漏亦不需要预埋管道，只需在贴地面砖时安装不锈钢地漏盖子示意即可。

(10)样板房阳台、露台上的地漏装置必须按照正常使用要求进行施工处理(除非以上部位按照样板房装饰施工图纸已做封闭空间处理，该情况下地漏及管道取消，不用安装)。

附件一

深圳合能集团楼盘开发项目

售楼处、样板房装修施工质量验收标准

一、一般抹灰工程：一般抹灰工程分为普通抹灰和高级抹灰，当设

计无要求时，按普通抹灰验收。

1.主控项目

定：

2）顶棚抹灰，本表第2项表面平整度可不检查，但应平顺。

二、吊顶工程: 样板房精装修室内吊顶属于暗龙骨吊顶工程。

子项有：（防水）纸面石膏板吊顶。

3.暗龙骨吊顶工程安装的允许偏差和检验方法，应符合下表的

三、饰面砖工程：样板房精装修室内饰面砖施工部位位于客厅、餐

厅、卫生间、厨房、阳台。

主要材料规格：600x600、200x800、200x600、120x600、300x300、300X200、300x600饰面砖，或甲方另行指定规格。

3.饰面(板)砖铺贴允许偏差和检验方法，应符合下表的规定：

四、涂饰工程：样板房精装修室内涂饰工程主要为天棚、墙面乳胶漆水性工程。

主要材料：室内乳胶漆、耐水乳胶漆、抗碱封闭底漆。

3.涂料的涂饰质量和检验方法，应符合下表的规定：

五、地面防腐木地板/复合木地板铺装工程：

主要材料：防腐木地板，复合木地板，配套踢脚线、其它辅材。

六、门窗工程：样板房精装修室内门窗由厂家根据设计图纸制作安装。

主要材料：成品木制门、厨房、卫生间装饰推拉门。

成品木制门、