案例使用说明 安徽宿州农村土地流转信托

案例使用说明

安徽宿州农村土地流转信托

一、教学目的与用途

1.本案例介绍农村土地流转信托运行模式，适用于信托与租赁、项目融资、信托融资实务等课程，教学对象为金融专业硕士和高年级金融学本科生。

2.本案例的教学目的：

21世纪以来，土地流转和农村融资问题一直困扰着中国农村经济的发展。土地细碎化严重、流转效率底下和农业融资难等问题，阻碍了农村产业的规模化、现代化发展以及城乡一体化的建设。而发展农业现代化建设的关键就是改善农村土地的流转和融资问题。一直以来，理论界和实践部门都在设法创新出适合我国国情的土地流转和土地融资模式，有的方案是由政府牵头，集中流转整合土地，但是政府过多干涉，与市场选择相悖；有的方案的思路是设立抵押制度，由农民自行将土地抵押流转，但是缺乏政策支持，抵押品受到较低认可，虽然在很多地方都设立了试点，但是收效甚微。本案例介绍安徽宿州土地流转信托的流转，由中信信托公司与埇桥区政府合作进行，尝试探索出一种政府干涉较少，并且能够有效促进土地流转发展规模化农业，引入市场资金使农业生产风险向市场传导的土地流转机制。

因此，本案例的教学目的主要有：

（1）了解当前农村土地流转和农业现代化发展所面临的问题；解决这些问题有哪些可以尝试的思路；这些思路的可行性和利弊比较。

（2）掌握和了解信托的概念、收益方式、风险控制和在中国的发展状况。

（3）思考将信托引入土地流转的可行性，比较宿州农村土地流转信托项目与其他一般性信托项目的收益与风险，分析农村土地流转信托的市场潜力如何，并尝试归纳其优缺点。

（4）分析农村土地流转信托在操作过程中可能面临的风险，探讨宿州农村土地信托项目的缺陷。

二、启发思考题

以下几个思考题可以预先布置给学生，让学生在阅读案例的过程中进行思考。

（1）将信托引入土地流转，相较于传统土地流转方式，有何区别？其优势在哪里？会给农村发展和农村金融的发展带来怎样的影响？

（2）在安徽宿州农村土地信托计划中，各个参与者的收益是如何体现的？该项目在未来可能面临哪些风险？如何防控这些风险？

（3）探讨安徽宿州的农村土地流转信托计划有哪些缺陷？

（4）比较一般信托业务、土地流转信托、农地抵押融资的产品定价模式及其差异。三、分析思路

教师可以根据自己的教学目的来灵活使用本案例。这里提出供参考的案例分析思路，主要是依照思考题的顺序进行。

首先，介绍信托的基本概念，并根据我国的法律和政策，引导学生尝试概括我国土地信托的具体概念。案例正文中给出了我国土地信托的具体概念，即在坚持土地承包权和农村集体所有权不变的前提下，土地承包者将承包期限内的土地委托给土地信托服务机构，信托机构按照土地使用权市场化需求，通过必要的程序，将土地承包者拥有的土地使用权在一定期限内依法进行经营管理，并且定期向承包者（受益人）支付土地信托收益的行为，其目的在于改善土地流转情况，促进农村金融发展。在这里可以根据这一目的，向学生介绍当前我国土地流转和农村金融发展的境况，再从实际情况出发，结合当前法律法规允许的土地流转方式（转包、转让、租赁等），让学生分析这些土地流转方式和土地信托流转的区别。然后结合安徽宿州土地信托项目的具体操作方式和信托计划的设计，探讨土地信托的优势所在，以及在未来，土地信托为农村和农业的发展可能带来的变化。

其次，第二个问题在于探讨土地信托项目的收益与风险，从而衡量该项目的价值。在收益方面，学生可以通过阅读案例认识该项目的各个参与者，即农户、村委会、区政府、中信信托、帝元农业、承租方、B类和T类委托人。教师结合信托计划的设计，引导学生思考各个参与者收益的表现形式。在风险方面，可以先向学生介绍传统的信托业务，例如房地产产权信托，所面临的风险有哪些，再具体到本案例中，宿州的信托项目所可能存在的风险有哪些，同时启发学生思考，应该怎样控制这些风险。可以参考其他领域的风险分类方法，将土地信托风险进行分类，再对每一类别进行分析，以方便学生全面思考该问题。例如可以分为信用风险、市场风险、操作风险、政策风险、流动性风险。

再次，虽然土地信托可能改善当前农村土地流转的现状，但是作为一个创新工具，也具有很大的不确定性。安徽宿州的信托计划是土地信托的首例，其意义在于探索土地信托的可能性，如若存在一些不足之处，也是可以理解。找到这些问题并寻求解决的方法，对土地信托今后的发展具有积极意义。学生可以从信托计划的整个实施过程来看该计划是否有缺陷，例如，土地流转过程是否有不合理之处；信托计划的设计是否有问题；项目的存续期如何。鼓励学生在这个问题上积极思考，并结合案例后续进展和上一个问题中的收益和风险的分析，探讨土地信托的前景如何。

最后，发展土地流转信托的主要目的不仅仅在于改善土地流转，更重要的是考察土地信托作为一种金融工具，在市场上是否具有竞争力，能否成功吸引市场资金来支持农业生

产，这对土地信托的市场化发展和农业转型具有重要意义。对于土地信托的产品预期收益率，我们可以通过正文中投资项目的成本与营业收入进行预估，同时我们可以找到目前在信托市场上比较流行的产品，将它们进行比较可以直观地反应土地信托的市场竞争力如何。另外，前文中我们将农地信托与农地抵押融资进行比较时，更多地侧重于它们的运行机制有何区别，在这里将它们能够为投资者带来的收益进行比较，可以更全面地反应两种金融工具的前景。

四、理论依据

1.土地承包经营权

我国土地信托的客体是土地承包经营权，土地依然归集体所有。土地承包经营权就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权。该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地；权利内容由合同约定。简单来说，承包经营权就是承包人(个人或单位)因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的权利。

2.土地流转

根据学者对农地流转的研究，可以将其定义总结为三种观点。第一种观点：所谓土地流转即土地所有权或使用权在不同的经济实体(企业或农户) 之间的流转和转让，一般情况下，土地流转则是指土地使用权的流转。第二种观点：认为所谓的土地流转是指在一定时间内，土地与不同业主的结合或结合疏密程度更变及社会管制广度和深度的变化过程。第三种观点：土地流转既包括国有和集体经济组织内部土地使用权的出让、转让，也包括集体土地向国有土地的转移。

3.信托

我国《信托法》第二条规定：“信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或处分的行为”。信托的本质是受人之托、代人理财，是一种将财产分割为所有权、管理使用权、收益权、处置权分而治之的制度。在信托制度下，财产权利的两重性使得信托制度在财产管理上有其独特固有的内在优势，主要表现在信托财产管理上的安全、处分上的灵活、运用上的广泛，使得其与土地经营管理制度结合有了巨大的空间。这种独特优势是银行、证券、保险等其他金融行业所不具备的。

4.土地信托

根据土地信托的一般概念，认为土地信托是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管

理，将开发经营的利润作为信托受益分配金交付给受益人的行为。本案例中主要讨论的是中国的农村土地流转信托，因此土地承包权和农村集体所有权不能改变，在此前提下，土地承包者将承包期限内的土地委托给土地信托服务机构，信托机构按照土地使用权市场化需求，通过必要的程序，将土地承包者拥有的土地使用权在一定期限内依法进行经营管理，并且定期向承包者（受益人）支付土地信托收益的行为。

五、具体分析

1.将信托引入土地流转，相较于传统土地流转方式，有何区别？其优势在哪里？会给农村发展和农村金融的发展带来怎样的可能？

目前，根据相关的现行法律法规，我国土地承包经营权最主要的流转方式大致有出租、转包、转让、互换及土地承包经营权入股合作社或入股公司等。相对于这些土地流转方式，土地信托流转的区别和优势主要是：

（1）土地信托与转包

土地转包指承包方将部分或全部土地承包经营权流转以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。次承包人按转包时约定的条件对转包方负责。转包是最为传统也最为普遍的土地承包经营权的流转方式，但是其仍在实践中存在缺陷：《农村土地承包经营权流转管理办法》中有明确规定，转包是在同一集体经济组织的其他农户进行的流转方式，而土地承包经营权转包若只能在同一经济组织内进行，则就对次承包人范围进行了严格的限制，并且次承包人未必有良好的经营土地的能力，这样就显然限定了土地承包经营权流转的范围，不利于承包方利益的最大化。相比之下，土地信托流转可以避免这一缺陷。土地承包经营权信托的条件有两个：①包方基于对受托人的信任而进行委托。②受托人有特殊的管理能力或者技术优势。而实践中，只要两个条件同时成立，并且受托人为了承包方的利益在法律规范下对土地承包经营权进行管理或处分，那么承包方的土地承包经营权可以流向包括自然人或法人在内的广泛的生产经营主体。这种广泛性造成的结果就是受托人有更多的机会选择可获得利益最大的土地承包经营权接收主体，于此同时，原承包方的利益也会得以实现最大化。

（2）土地信托与租赁

土地租赁指承包方将部分或全部土地承包经营权流转以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。法律对租赁关系中的承包方并没有资格的限制，只要不改变土地的用途，可以是任何的公民、法人或组织。土地租赁的缺陷表现在租赁关系并非稳定，原因为：①承包方与承租方的权利义务自由约定，而非法定，在这种情况下很容易出现约定不明确的情况，不利于保护承包方的利益。②当租赁期限为6个月以上而当事人未采取书面形式或租赁期限不能确定时，当事人可以随时解除租赁关系，此时则会影响承租方对土地的长期投入，容易使土地产生短期效应，影响土地的生产经营。与其比较，土地承包经营权信托是一种

具有稳定性和长期性的流转模式。信托管理的连续性是信托制度的基本理念之一，主要表现为信托成立后，除非受托人违反信托目的处分信托财产(土地承包经营权)或管理、处分信托财产(土地承包经营权)存在重大过失，委托人(承包方)不得解任受托人；受托人一旦接受信托，非经委托人(承包方)和受益人(承包方或承包方指定的第三人)同意，不得随意辞去其职务，只有当受托人出现死亡，被宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人、解散、破产、辞职或被解任等法定情形时，职责方才终止。由此可见，信托的这种连续性理念可使受托人对土地的经营管理做好长期规划，防止短期行为影响土地的生产力，有利于土地的良性增值。

（3）土地信托与转让

土地转让指承包方有稳定的非农职业或者稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权全部流转让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的义务。土地转让的缺陷主要是在土地承包经营权转让过程中需经发包人的同意，这一规定易滋生腐败增加权力寻租的机会，最终导致农民的利益受损。相较而言，土地承包权信托则是市场经济发展的一个产物。以宿州的土地信托项目为例，受托人为中信信托，将土地与市场进行衔接，而政府在其中只是扮演了一个中间人的角色，并不能对信托计划进行过多的干预。在理想的情况下，土地信托其实就是土地在市场经济中获取利润的一种机制，其与政府的公权力并无关系，因此其运作就更加透明和有序，有利于保护个体农民的权益。

（4）土地信托与互换

土地互换即承包方为各自需要，对属于同一经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权流转。互换模式虽然简单，但仍旧存在问题：其一，土地流转范围被限制。第二，互换后权利义务自由约定，易出现约定不明或其他情况，不利于保护双方的利益。对于土地信托在这两个方面的优势，在前文已经有所叙述，这里不再赘述。

（5）土地信托与入股

土地入股即实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权流转作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营其他承包方式的承包方将土地承包经营权流转量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。与入股模式相比，土地承包经营权信托具有明显的优势：第一，对农民的经营管理能力要求不高，农民只需监督受托人的行为即可。信托的一个基本理念为信托财产的权利主体与利益主体相分离。对于土地承包经营权信托来说，即为土地一旦设立，受托人一旦设立，受托人便享有管理和处分土地承包经营权的权利，因此承包方不必亲自管理处分自己的土地承包经营权，只要对受托人的行为监控即可，而监控受托人的这一行为对文化素质的要求相对于经营管理合作社或股份公司来说则就低很多。因此就这一点来说，在我国信托模式比入股模式有着更广泛的适应性。第二，信托的另一个基本理念是有限责任，这既体现在信托旳内部关系中，也体现在信托的外部关系中。信托内部关系中的有限责任表现为受托人对受益人支付信托

利益，仅以信托财产为限负有限清偿责任。换言之，在信托事务处理过程中，只要受托人没有违反职责，即使未能取得信托利益或造成了信托财产的损失，受托人也不以自有财产负个人责任。信托外部关系中的有限责任则表现为受托人对因信托事务处理所发生的债务，以信托财产为限负有限清偿责任；只有当其违反职责时，才以自有财产承担清偿责任。承包方若将土地承包经营权交于受托人管理、处分其失去信托财产的危险性相对于入股模式要低很多。也就是说，承包方在进行土地承包经营权信托时所获得利益的概率要比入股模式的大。所以，土地承包经营权信托模式在激烈的市场经济竞争下，其对承包方利益保护的可能性远远高于入股模式。

除了以上几种法律法规中提到的土地流转方式，土地承包经营权抵押融资也是近年来讨论较多的一种土地流转方式，并且多地已经开展试点，学生可以比较一下土地抵押流转与土地信托之间的区别。例如农户将土地通过信托转让后，获得受益权，该受益权可以用于转让或者用于偿债，具有一定价值。因此受益人可以将信托受益权作为质押担保办理贷款，相较于土地承包经营权做抵押担保，信托受益权的认可度更高，从而更有利于解决农业生产过程中资金短缺和资金周转问题，并且有利于调动农户将土地承包经营权设立信托的积极性，加速土地流转。再例如，由于信息的不对称，即使有农地承包经营权作为抵押，金融机构还是不愿意参与抵押贷款，而有专业农业生产企业从事生产经营，并且有正规信托机构介入发行B类信托，更有利于社会资金流入农业生产领域，促进农村金融和农业生产的发展。

2. 在安徽宿州农村土地信托计划中，各个参与者的收益是如何体现的？该项目在未来可能面临哪些风险？如何防控这些风险？

（1）在宿州土地信托计划中，收益主要来自于两个方面。一是改变农地的功能（仍归农用土地）所带来的效益增长。另一方面来自己集约化生产所带来的规模化效益。通过土地归集和平整化将土地连结成片并且集中运作，促使劳动生产率得到提升，项目成功运行之后，预计每亩每年的实际收益为6500元。信托计划的各个参与者（农户，中信信托，帝元农业公司，承租方，B类委托人，T类委托人）收益的分配方式与收益的表现形式为：

①农户。宿州土地信托项目中，将土地流转的农户的收益主要来自于基本地租和浮动收益，另外进入园区务工的农户还可以获得工资收入。从而形成“固定地租+ 收益分成+ 工资”的收入模式。基本地租由土地流转时的协议确定，即无论项目营运状况如何，农户每年都能获得的固定收入。在此信托计划中，基本收益为每年每亩1000 斤中等质量小麦，并按国家颁布的中等质量小麦价格兑付等值人民币，若金额低于1000 元，则按1000 元兑付。此外，信托计划规定土地增值收益的70%将分配给农户，即浮动收益。

②中信信托。中信信托在土地流转过程中不收取服务费，其收益主要来自于两个方面。一是从发行的资金信托（5400万份信托单位）中收取的管理费，具体比例为募集资金本金的1% ；二是从土地增值收入中得到的30%浮动收益。

③安徽帝元现代农业投资公司。作为服务商的安徽帝元现代农业投资公司在土地流转过程中将以管理服务费的形式获得收入。其提供的服务包括收集并发布受托土地的相关信息、整合流转土地并提高土地性能、招商招租工作、为承包方提供投融资建议与经营管理建议等。

④承租方。服务商招商招租成功后，承租方成为土地的实际经营者和风险实际承担者。承租方的收益来源于土地的实际经营产出与支付的实际土地租金之差。

⑤B类委托人。B类信托的预期收益、存续期限和投资本金分配方式等条件由发行时签署的《B类信托合同》决定。

⑥T类委托人。T类信托的存续期限、预期收益率和投资本金分配方式等条件由发行时签署的《T类信托合同》决定。

（2）我国的土地流转信托处于探索阶段，以宿州为代表的土地流转信托在今后的实施中会面临各种各样的风险。对各类风险的充分认识与有效控制，不仅能够及时避免投资者的损失，还关系到土地信托这种新型土地流转方式今后的发展趋势，甚至对我国农村未来土地流转的改革都会产生较大影响，以下将结合宿州土地流转信托案例分析具体可能出现的风险以及风险的防范措施。

①信用风险。信用风险又称违约风险，在这里指信托计划参与方未能履行约定契约而使信托收益产生风险的风险。信用风险可以按照参与者分类，主要有以下几个方面。

1）委托人风险。委托人风险有可以分为财产交付风险和履约风险。财产交付风险即由于参与信托计划的农民不按约定交付土地，或者不愿意参加信托流转的农民名下土地影响土地的大规模平整开发，使承租方不能有效利用土地，从而使信托财产或收益产生不利影响的风险；委托人履约风险指农户由于失业或者难以适应非农产业等原因，重新对参与信托的土地提出要求，从而给信托计划带来的风险，宿州土地信托计划应对这两类风险的措施是受托人与埇桥区政府签署《A类信托合同》，由埇桥区政府负责利用机动预留地调换农户土地、解决土地纠纷以保证信托财产的完整性。

2）承租人风险。即承租人能力、品格等因素使得承租人不能履行契约内容，从而影响信托收益或者存续的风险。

3）承租人、借款人履约能力风险。承租人需要定期向委托人支付租金；如果满足条件，中信信托将会发行B类信托，所筹集资金主要用于向承租人发放信托贷款以满足其整理土地的需要，为此，承租人还需要支付一定的报酬。如果承租人或借款人无法支付这些费用，信托计划就会被迫终止。应对这类风险，一方面，服务商承诺确保信托计划项下获得的租金收入能够覆盖全部A类受益人的A类基本收益，如果出现资金缺口，服务商按中信信托要求填平缺口。另一方面，发行B类信托前综合测算投资回报率，考察项目的资金配比、借款人自身的金融机构、借款余额、借款人的担保能力、违约成本，决定是否发放

贷款，并分析借款人自身现金流，确保第一还款来源安全可靠，同时对第二还款来源保持关注。

②市场风险。市场风险主要分为行业风险和土地营运风险。行业风险是指农产品市场或其他相关领域市场情况发生波动导致承租人收益下降或者投资无法收回，从而使得信托受益人的收益蒙受损失的可能性，应对措施是信托公司结合关联金融机构优势，为承租企业提供金融服务，比如用期货期权等衍生产品对冲现货风险，投保农业险等。土地营运风险指由于承租人的土地营运、种植、管理、销售等能力的高低对投资收益产生影响，从而对信托受益人造成损失的可能性。

③操作风险。土地信托计划分很多步骤进行，例如土地流转、资金发行、资金管理、项目营运、盈于分配等等，每个步骤的操作过程中所面临的风险都可能对信托收益产生影响。其中最主要的有以下三类风险。

1）日常操作风险。主要包括合同签订、账户管理、项目监管、收益分配等业务环节出现的受托人失误管理风险，需要加强信托公司内部控制流程建设以防范日常操作风险。

2）“确地确权”实施风险。设立土地承包经营权信托流转的首要条件是土地确权。我国农村土地二轮延包后产权关系相当混乱。加之村组频繁调整承包年限、农民之间大量不规范流转等原因，使得农村土地纠纷不断，给土地权属的确定带来了极大的困难。如果不能厘清土地的权属关系，可能会对土地流转、集约化处理产生影响；项目正式运营后，还可能带来新的利益纠纷。宿州市埇桥区的土地确权工作已经基本完成，因此中信信托在信托计划成立过程中避免了此类风险。

3）B类信托份额资金募集风险。B类资金信托份额可能存在募集风险，从而影响信托项目的长期运行。一方面，土地信托属于创新信托产品，公众对其认知还不充分。另一方面，所募集资金用于土地整理，其本金与报酬由日后的农业生产的收益偿还。虽然存在各类补贴政策，但是公众对农业的认识仍然是比较收益低、风险高的行业。因此，即使认识到此类产品的存在，公众对其安全性可能会持谨慎态度。这类风险的应对措施是加强信息披露，让公众充分了解产品的创新与优势，消除疑虑和对农业生产的偏见，并与银行签订专项理财计划整体认购协议，同时信托公司市场部做好推介准备。

④政策风险。国家“三农”政策、土地政策、土地相关法律法规的调整或者参与信托流转的土地被征收、征用，都会对信托计划的存续产生影响。另外税收政策、补贴政策、产业政策、货币政策等政策的变动会对承租方的生产经营产生影响，从而影响影响信托存续及其收益。这需要信托方关注国家政策及宏观经济数据，关注承租人企业微观经济数据以起到提前预警的作用。

⑤流动性风险。在农业生产经营中，流动性风险主要来自于季节性原因引起的资金周转困难。农业生产常常在某一段时间对流动资金有巨大需求，如果出现资金周转问题，则会对农业生产经营产生影响；若在这段时间还需要支付承包经营权租金，则会对A类委托人

的收益造成影响。宿州土地信托计划中设计了B类、T类信托份额，结合整个项目运作和资金需求情况来安排具体融资计划。B类信托在满足条件时发行，主要用于土地整理。T 类信托在承租人无法支付A类信托收益、B类信托的收益或本金时发行，用于弥补委托人收益兑付缺口，以保证委托人的利益。

3.探讨安徽宿州的农村土地流转信托可能有哪些缺陷？

上文已经列举了宿州土地信托实行过程中可能出现的风险，也介绍了埇桥区政府和中信信托以及服务商对于风险的应对措施，但是这还不足以避免一些问题的出现。有些问题是由土地信托本身的性质以及宿州土地流转信托的特点决定的，这些问题如果不能妥善处理，将危及到土地信托项目的存续。下面提供两个宿州土地信托项目可能存在的缺陷，教师可以带领同学们积极思考，探讨还可能存在哪些的问题。

（1）资金成本问题。在土地信托项目成立后，受托人会面临是否发行B类信托的问题。目前，宿州土地信托项目B类信托的发行还处于筹备阶段，尚未正式发行，也就意味着承租商还不能通过向社会募集资金来进行一些基础建设。通过B类信托募集资金会在一定程度上缓和农业企业融资困难的问题，但随之增加的利息成本和未来收益的二次分红一定程度上也考验着受托人的预判能力和承租人的经营能力。事实上，不论受托人和承租人的能力如何，参与信托流转的土地必须从事农业生产的前提不会改变，而即便有规模效应和各种农业补贴政策的存在，农业生产的收益率仍然不算高。市场上普通信托产品的收益大约在9%左右，加上受托人需要索取1%的手续费，即仅B类信托就需要付出近10%的资本成本，再考虑土地租金、工人工资等费用，这对承租商的经营造成了巨大压力，如果将农业生产的重点放在大田种植，则收益不会达到预期的要求，项目被迫终止。为了满足偿付利息的要求，承包商会倾向于投入更多于农业生产领域中收益更高的项目，例如养殖、水产、园艺等，这样虽然没有改变土地的农业用途，但是土地的功能却被改变了，原本从事大田种植的土地面积将会急剧减少。因此在土地用途和项目收益上承包商必须做好充分的权衡，否则项目的实施效果可能会与当初推行土地信托的目的大相径庭。

（2）存续期问题。宿州土地信托计划可以通过及时终止信托计划来避免出现损失。当信托计划的生产和管理出现较大问题，无法通过继续生产经营的收益来支付租金和B类信托的本息时才会启动终止计划。当遇到这类情况时，受托人会决定发行T类信托用于清算A类、B类信托，同时终止信托计划。但是通过前面的介绍可以看到，宿州土地信托项目具有庞大的前期投资，多用于土地整理，园区建设。这些资产的转手变现能力较差，也就是说，即使启动了即时终止计划，可能只会避免以后再发生损失，而前期的损失很难通过资产变卖来弥补。另外还有一个值得思考的问题，当土地承包经营权到期时，即到2025年时，信托计划自动终止。在宿州土地信托计划的说明中，现代农业循环经济产业示范园的建设将分三期进行，目前还处于筹备阶段。每期从资金进入到项目规划建设再到投入生产都需要一定的时间，到产业园真正建成的时候，土地承包经营权离到期也只剩几年的时间。如此庞大的项目的长期投资能在这几年的时间里面收回吗？到期后产业园又将以什么样的组织形式运行？这将成为投资者心里的疑问，也会影响B类信托的发行。

4. 比较一般信托业务、土地流转信托、农地抵押融资的产品定价模式及其差异。

这里需要比较的是两种信托的B类收益率以及农业抵押融资产品的利率。传统信托将在不同领域选取具有代表性的信托计划，数据来自中信信托官网，农地抵押融资以梨树县“土地预期收益抵押贷款”为例，数据来自梨树县政府报告。土地信托的收益在这里可以通过正文中农业循环示范投产后的预期收益进行估计，下面介绍估算方法。

正文中已经介绍，循环农业示范园达产年时年生产总成本费用约为74140.84万元，年平均利润率约为17.35%。在这里可以将通过信托募集的资金视为债务，与承包商投入共同构成总成本。根据路立敏、李娇对农业上市公司财务杠杆效应分析（2014），2010-2012年样本公司产权比例D/E的平均值95.57%、139.96%、104.48%，大致围绕100%分布，所以假设循环农业示范园产权比例为100%，即总成本中，来自承包商和信托的资金各占50%，都为37070.42万元。

循环农业示范园五大板块总面积26044亩，每亩租金1000元，总计2604.4万元，占总成本比率3.51%。中信信托抽取募集资金总额1%的份额作为手续费，占总成本0.5%，假设帝元农业收取总收益的5%作为租金和咨询费用，T类信托暂不发行，剩余收益在承包方和B类受益人之间分配，剩余收益率为8.34%，6183.35万元。

农村土地信托是否能够成功市场化体现在两个方面，一是B类的预期收益能否在市场上具有吸引力，二是留存收益率能否达到农业企业平均水平，吸引承租商。2009年，我国33家农业上市公司整体营业净利润5%，可以认为这是承租商能够接受的最低利润，部分企业净利润达到了10%，可以认为这一利润水平能够使该项目具备吸引力。可以根据这两个利润水平计算B类收益的预期区间。

当利润率为5%，即承包商要求的最低收益时，承包商收益为1853.521万元，剩余收益4329.83万元，可以得出B类受益权最高收益为11.68%。当利润率为10%，即投资项目能够吸引承包商时，承包商收益为3707.042万元，剩余收益2476.308万元，此时B类受益权收益为6.68%。因此，安徽宿州土地信托计划的B类信托预期收益在6.68%-11.68%之间。下面通过表1将三者定价进行比较。

表1 一般信托、土地流转信托、农地抵押贷款三者预期收益比较

六、关键要点

本案例的关键要点在于思考农村土地流转信托是否能在未来农村发展和农业现代化中发挥作用，主要体现在三个方面：一方面，土地信托能否使农民将土地流转出去的同时不会失去最后的生活保障，使农民安心从事非农生产，调动土地流转的积极性；另一方面，土地信托作为一种金融工具，在金融市场上能否具有竞争力，从而吸引社会资金支持农业生产；最后，农村土地流转信托的定价以及如何吸引投资者的资金参与。

七、建议课堂计划

本案例可以作为专门的案例讨论课来进行，以下是按照时间进度提供的课堂计划建议，仅供参考，整个案例课的课堂时间大约为90分钟。

课前计划：

（1）让学生在课前预习案例正文，并提出启发思考题，请学生搜集相关资料，了解农村土地流转和农村金融发展，了解信托的基本概念、运行机制，对启发思考题进行初步思考。

（2）学生根据四个思考题在课前自行选择分为四组，通过课前讨论对思考题进行初步回答，课堂上选取代表进行发言，要求准备发言大纲，通过幻灯片辅助，教师可以向学生提供分析思路。

课中计划：

（1）课堂前言：（10分钟）简单扼要、明确主题，主要突出当前农村土地流转和融资现状，请学生思考有哪些可行解决思路，同时引出土地信托概念。

（2）案例介绍：（30分钟）结合案例正文介绍安徽宿州土地信托计划，案例讲解思路如下图所示。

（3）分组讨论：（10分钟）对案例有了进一步了解后，让学生在课堂上进行深入讨论，对分析思考题进行修改与补充，准备之后的发言。

（4）小组发言：（20分钟）每个小组发言时间不超过五分钟，每小组代表结合幻灯片对每小组的思考题进行介绍。

（5）总结：教师根据案例说明中的具体分析内容，带领学生进一步讨论，结合本案例关键要点，进行归纳与总结。

课后计划：

请学生写一篇案例分析报告（1500

字左右）；请学生上网搜集该单土地信托的后续进展，重点关注土地信托在后续运行过程中效果如何，是否有风险已经表现出来。如果对此案例有兴趣跟踪，建议联系案例作者或进行实地调研，进行深入研究。

国内土地

背景介绍 国外土地

八、案例后续进展

宿州土地信托计划目前还处于前期阶段，B类受益权尚未发行，循环农业示范园正在施工建设，与此同时，土地流转信托在全国呈现加速布局的势头。最近中信信托、北京信托相继在安徽、山东、河南、贵州、湖北等地抢滩，推出各自的土地信托计划，截止3月7日，两家信托公司已推出10单信托，涉及土地面积或达十几万亩。但是关于土地信托的效果暂时处于理论分析阶段，实际效果如何，还有待评估。全国政协委员、农业部副部长牛盾表示，土地流转信托目前只是试点，作为工商资本的一种，政策是允许的但要看效果，“我们不赞成工商资本长期超大规模地集中农村土地，我们正在观察、调研和评估土地信托的影响”。

九、参考文献

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