中国房地产传统融资模式

1.我国房地产企业传统的融资模式

1.1 银行贷款

商业银行贷款是房地产企业最传统、最主要的融资方式。住房制度改革以来我国地产业发展的资金几乎都是来自于银行贷款，国内银行信贷通过项目开发贷款、建筑企业流动性贷款或个人住房按揭贷款等，介入房地产业运作的每个环节，导致银行信贷资金直接或间接的投向了房地产市场。我国房地产企业得到的银行贷款主要有三种形式：第一，日常流动资金贷款，主要用于房地产企业日常经营及完成土地储备的流动资金需求；第二，项目开发贷款，主要为满足房地产项目开发过程中的建设资金需求；第三，房地产抵押贷款，是开发企业用土地或房屋产权作为抵押物而向银行申请的贷款，贷款期限一般配合房产项目开发期限。但是银行的信贷管理日益严格，不断提高信贷限制性条件，增加了房企申请贷款障碍。贷款利率受国家宏观调控影响，频繁加息推高融资成本。

1.2 股票和债券融资

企业能够在短时间内通过股票和债券融资获得大规模资金，促进企业实力的快速增长，使企业资产在短期内成倍扩张。房地产开发企业上市融资的形式主要有直接上市和借壳上市。房地产企业直接上市需要满足严格的条件，并由住建部推荐和证监会批准，方可首次发行股票（IPO）。借壳上市则是选择一家已上市公司（大多由于业绩差失去了再融资资格），获得该公司的控股权然后通过资产、债务重组等方式，将本公司的优良资产与业务注入该公司，利用其“上市”这个资源再进行股市增发融资。

房地产企业债券是由房地产企业借入资金并发行的用以证明承诺按约定日期向持有人偿本付息的一种凭证。企业债由于对主体限定非常严格，房地产企业发行企业债融资的情况不多见。《公司债券发行试点办法》于2007 年8 月正式出台，规定发行公司债实行核准制和保荐人制度，无需担保，发行债券价格通过由发行公司与保荐人市场询价确定，不像企业债要求人民银行来确定债券价格区间，所以发行价格低有效降低。但是在试行初期，依然只有资产规模在10 亿元以上的大型上市公司才有资格发行公司债。相较银行贷款债券融资的资金期限更长，迎合房地产企业对长期开发资金的需求，使得资金期限结构更合理，可以降

低对银行贷款单一途径的过分依赖。股票和债券融资这两种方式对企业的经济和资本实力都有严格的要求，所以一般大规模的企业会采取这两种融资模式。

1.3 房地产信托

目前，我国较为常见的房地产信托融资模式主要是贷款融资模式和股权融资模式。贷款模式是指投资者将信托资金委托信托公司，信托公司按照房地产信托产品合同的约定，将投资者集合的资金以类似贷款的形式贷给房地产开发企业，贷款期满后房地产企业向信托公司还本付息，信托公司再向投资者支付本金及收益。股权融资模式是指投资者将信托资金委托信托投资公司，信托公司按照房地产信托合同的约定，用投资者集合的资金认购房地产开发企业股份，房地产企业在信托期满后溢价赎回信托公司所认购的该股份，信托投资公司向投资者支付投资本金及约定收益。信托产品能规避调控政策和信贷限制，是许多地产企业解决资金困境的重要渠道。股权融资模式更是帮助了项目未取得“四证”或是资本金比例达不到35%而不能贷款的开发商及时获得开发资金。不涉及复杂的法律关系，资金投放时间不受限制，操作简便，交易环节少。房地产信托融资较银行信贷更能节约成本，降低财务费用。但是这种融资方式也有不足之处信托产品期限短，期限一般为1-3 年。信托产品融资大部分用于为项目未达到国家规定的贷款条件的房地产开发商提供暂时性的资金过渡支持。筹得资金量少，对于大规模的房地产项目融资作用有限，无法完全满足地产商的资金需求，并且增加了财务风险。

1.4 海外融资

房地产企业从海外融得资金的方式主要是海外上市和海外发债。海外上市融资近年来成为有一定实力的境内房地产开发企业融资的趋势之一，海外发债也在房地产企业资金链吃紧的当下发挥了重要的作用。这种融资方式的主要优势是看好境内房地产市场的国外资金机构很多，尤其是在当前人民币升值的情况下，大量境外资金想要探寻机会进入国内房地产市场。中国房地产企业可以逃避国内的紧缩政策和宏观调控环境，缓解国内房地产企业融资渠道的不畅通和资金紧张局面。海外上市的门槛要求并不高。以港交所为例，三年业绩扣除非主营业务损益后的净利润只要求前两年不少于3000 万港元，后一年不少于2000 万港元，较容易实现。再融资条件和成本较低是国内房地产企业寻求海外上市考虑的重要

因素。我国相关部门对股票市场再融资实行严格的条件限制，但海外上市再融资不仅融资规模巨大，而且没有净资产收益率方面的约束条件。

这种融资模式也不完全适合中国的一些企业，存在许多缺点。国外投资机构向国内房地产企业提出的发债、可换股债券等融资模式成本较高，融资年利率大多高于10%。与国内上市相比，海外上市的成本费用较 A 股上市要高很多。海外发债和海外上市对房地产企业资质和在国内知名度要求很高。外国投资机构无法很好的理解运用国内政策，以及不能适应国内房地产企业运作的不透明性和房地产市场的不规范。下表是中国房地产公司海外上市募集资金情况，这种融资方式对缓解公司的经济压力有很大的帮助，尤其是海外融资数额最大的中国房地产企业恒大。

（一）上市融资

上市是直接融资迅速筹得巨额资金的渠道，但目前我国房地产A股上市公司有121家，仅占全国5万家房地产开发企业的千分之二。主要原因是因为上市审查过程比较复杂，上市融资的初期成本比较高，许多中小房地产开发企业或者新的房地产开发企业采用上市融资的方式壁垒比较高。

（二）信托融资方式

这种信托融资方式，没有在我国真正发展起来。投资者通过购买信托的方式进行投资，享受房地产升值所带来的实惠。这样既解决了房地产资金的来源问题，减轻了银行的风险，又缓解了房地产供求关系。但是由于税收政策等一些政策性因素，REITs（房地产投资信托基金）等信托方式在中国发展的并不乐观。

（四）短期融资券

短期融资券是一种按照法定程序发行，约定在短期内付息，解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券，是我国借鉴其他国家情况开发的一种新的商业票据，周转速度快，利率于期限灵活，对申请发行融资券的企业没有规模上的限制，是目前企业比较倾向使用的一种融资方式。不过从承销商自身利益考虑，通常会考虑资质好，规模大的企业，真正能够使用这种融资方式融资的中小房地产开发企业还十分少。

（五）资产证券化

是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化成为资本市场上的证券资产的金融交易过程，使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式，主要包括两种方式，项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化。这种方式有利于商业银行拓展资金来源，增强资产流动性，减缓商业银行贷款压力。

我国商业房地产融资存在的问题

1.依赖银行贷款,融资渠道狭窄

国内以商业房地产开发商为中心的资金循环是高度依赖银行贷款而实现的资金循环,其投资资金约有来源于银行贷款。一方面,单纯依靠银行贷款不能满足开发商对金融资本的持续需求,受国家信贷政策变动的影响大,开发商获取我国商业房地产融资现状及融资模式分析银行资金的能力减弱另一方面,银行信贷比例过大导致房地产风险几乎集中在银行系统,将会产生更深层次的金融问题,不利于我国金融体系的发展,因此拓宽商业房地地产行业的资金来源渠道势在必行。2.融资工具单一,不能满足商业房地产发展需要

在我国房地产融资中融资渠道单一,没有形成多元化规范化的金融工具体系。金融产品以银行信贷为主,房地产产业基金、信贷资产证券化等金融产品处于试点阶段。以开发为例,由于缺乏有效的融资工具,国内开发一直处于资金短缺的困境,有人形象的形容“小型盛世黄金,中型耐心前进,大型苦旅之中”,用“苦旅”来形容大型项目开发是形象的,因为巨额资金的投入和融通给开发商带来的是巨大的经营风险,如果任何一阶段资金链的断裂将直接导致项目操作的失败。因此国内商业房地产的发展需要有效的融资工具提升融资效率,从而推进商业房地产向前发展。

3.我国金融体系不健全,资本市场不够发达

国内商业房地产融资的发展趋势是利用创新融资工具在资本市场上获取资金。国外发达的金融体系和市场催生了许多有效的金融工具,极大的促进了商业房地产的发展。国内的房地产金融市场上,银行仍处于高度垄断的地位,缺乏直接融资渠道,房地产金融体系发育不完善。

4.相关法律条款缺失

由于我国房地产业尚处于不成熟阶段,所以仍缺乏与国际接轨的健全法律来支持一些在国内尚处发展初级阶段的融资方式的发展。无论是还是,所有成功的范例都是建立在严密的法律体系、诚信和现代信托关系基础之上。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航,多元化的房地产金融体系很难建立。而目前我国的状况是,房地产行业法律体系、税收制度、辅助机构等方面的建设尚不够完善,产业基金法尚未出台,基金行业、证券市场法律法制还不规范,严重影响了各种房地产融资工具在中国的发展。