国外国际大都市的郊区房地产发展比较

国外国际大都市的郊区房地产发展比较
国外国际大都市的郊区房地产发展比较

国外国际大都市的郊区房地产发展比较

郊区城市化是指人口与经济活动从城市中心区域向广阔的郊区甚至小城镇或乡村迁移,引起城市郊区迅速发展成为新型城区,而老的中心城区出现人口减少的现象。郊区城市化首先出现在欧美等工业化、城市化程度很高的国家,一般认为在城市化的第二阶段(即城市化率达到70%~90%的阶段)将出现郊区城市化现象。

郊区城市化还是一种由集中走向分散的现象。随着城市规模的不断扩大,城市功能的不断发展,第二产业及产业人口将逐渐向城市郊区转移。随着生产力水平的不断提高,人民生活的逐步富裕,城市出现了改善居住条件的离心迁移要求。但居住与就业的分离直接导致通勤难等城市交通问题的发生。为改善城市交通、政府开始实施就业功能的郊区分散政策,这种政策导向进一步促进了郊区城市化进程。

通过分析比较伦敦、纽约和东京等几个国际大都市的郊区城市化发展,可以发现其共同特性是工业企业的郊外选择。无论是因为经济因素导致企业郊外迁移,还是因为政策因素或产业结构调整因素导致企业郊外选择,都无一例外地带动了郊区城市化发展和人口的郊外入住及转移。

虽然郊区城市化被共认为是由于城市中心区的土地稀缺地价昂贵、交通堵塞拥挤、居住人口密集、环境质量恶化,致使城市中心区人口和企业、公司外迁到郊区,使城市中心区的人口增加低于郊区,形成相对中心区而言的离心化现象。但在实际发展过程中不同的国家不同的城市在其发展模式上都各具特色。

通过分析国外国际大都市的郊区城市化,其发展模式主要有两种,即规划引领的郊区城市化和住宅政策引领的郊区城市化。

1.规划引领的郊区城市化

规划引领的郊区城市化,其典型代表是英国伦敦。为了进行新城的规划建设,英国于1946年就制订了《新城法》加以指导。20世纪70年代以前,伦敦就经历了人口和雇佣情况的大都市中心区向郊外,甚至向地方转移。

从伦敦城市整体布局看,其郊区城市化是由新城建设带动。伦敦具有详细的新城规划,根据新城规划,在其周围建设了8座新城,而且这8座新城的城市规模、城市离中心大都市距离、容纳人口、主要产业等都有明确规划。从新城人口规模看,除了1座超过20万人外,其他新城规模基本保持在10-15万人左右。伦敦新城建设的目的,主要是为分散大都市人口压力,通过产业选址的变化吸引产业工人的郊外迁移,选择在新城居住的家庭其人员的就业、生活基本上也集中在新城内,而且新城的生态环境、生活环境及社会环境要优于城市中心区域。

伦敦郊区城市化的主要形式包括都市圈人口减少、新城及农村地区人口增多和商务功能郊区化;伦敦郊区城市化的主要特征是政府主导下的郊区城市化和综合规划下的郊区城市化。

表2 :伦敦周围8座新城的概况

资料来源:马场建《战后英国的新城政策》

2.住宅政策引领的郊区城市化

住宅政策引领的郊区城市化,其典型代表是纽约和东京。

(1)纽约的郊区城市化——军人复员住房政策

纽约郊区城市化的一个重要原因就是住宅政策,即军人复员住房政策。二十世纪70年代以后,纽约市内的就业人员也开始减少,主要是工业企业的城市定位改变了雇佣状况,造成了市内雇佣机会和人口的减少。与工业企业雇佣人数减少相对应,金融、商务等服务型产业的雇佣人数逐年增多,商业服务型产业人口的需求增加直接导致了商务办公楼建设的增加,这些楼宇的开发建设用地选择直接推动了纽约的扩散型开发。与办公楼的开发建设相仿,作为地区重要要素的医疗、文化、高等教育、小商店、宗教设施等也大部分自由分布。由于主要活动设施自由散落在农村地区,因此对于美国家庭无论是上班、上学还是娱乐都缺少不了汽车的使用。这种扩散型开发造成的土地快速城市化,成为美国大都市的主要问题。

造成分散型城市成长的原因,主要是住宅政策的作用。二战后,为解决复员军人的住房问题,纽约进行了特别立法,这些新建住宅建设在郊外的未开发土地上,因此在二十世纪五、六十年代,Long Island 的农田和New Jersey的农园成为了人口的聚集地。此外,中产阶级的郊外迁移、美国人的都市意识以及种族歧视问题等都推动着城市的进一步扩散。由于都市设施的老化,中等收入群体开始向郊外迁移,

其结果已将大都市分割成了两大地区,一是经济水平相对均衡的郊外地区,二是贫困者与大富豪聚居的城市地区。

纽约郊区城市化的主要形式:居住及人口的郊区化;就业结构的变化(城市中心工业企业就业人数减少,而金融、商务等服务型产业的就业人数逐年增多)。纽约郊区城市化主要特征:一是自由扩散型郊区城市化;二是以中产阶级居住为中心的郊区城市化。

(2)东京的郊区城市化——公团住房政策

东京的郊区城市化与住房政策的关系也十分密切,即公团住房政策。上世纪80年代,随着东京国际金融中心地位的确立和不断增加的国际经济社会影响力,跻身于世界大都市之列。同时,都市规模也随着都市机能的集中而不断膨胀,经历了经历了世界大都市从未遭遇过的各种都市问题,都市经营陷入困境。分析其原因:

一是人口特征。主要表现在:地域规模不到全国国土面积的

0.6%,但常住人口约占全国总人口的10%;实际生活的都市圈人口超过全国总人口的25%,即四人中至少有一人居住在东京圈;东京区部特别是都心部人口在1985年以后减少明显,市町村部人口增加;进入二十一世纪后日间就业人数呈区部减少、郊外增多的趋势。

二是都市功能集中。主要表现在:中枢管理功能集中,特别是以总部功能、金融功能为中心的经济面的中枢管理功能的集中;政治和行政功能集中;三是国际功能集中,随着东京国际地位不断提高,外国人登录者不断增加,其中有近20%的人数居住在东京,同时东京的国际金融地位,吸引了大量外国金融机构,上世纪80年代末,近70%的外国银行支店、90%以上的外国证券公司支店选择了东京;

四信息和文化功能集中,80%的信息发自东京,30%的本科生、32%的研究生集中在东京。

伴随着各项功能的集中,东京地价高涨,商业用地不断扩张,住宅用地不断减少,住房供应严重不足的问题随之凸现。更为严重的是,住房难问题不再局限于低收入群体,而是已经波及到一般职工家庭,并出现了公共住宅的供应及其用地获得越来越难,民间租赁住宅的供应无法满足市民的期待等问题,中心区部由于人口的减少使得公共设施开始荒废、社区开始崩溃。

为解决住房供应量严重不足等问题,政府采取了四项措施:一是利用都有地等国公有地建设新型公共住房增加都民住房的供应;二是政府制定了住房政策,即《公团住宅法》,开始了郊外的公团住宅建设,在多摩新城和八王子新城进行大规模住宅区的开发,以解决住房供应严重不足的问题;三是推进住宅街区用地综合开发,增加住宅供应;四是通过利息补贴促进满足一定标准的民间租赁住房的供应。东京郊区城市化的特征主要表现为由住房政策引领、以居住为主的郊区城市化,郊外建设的新城被日本人称为“bed town”,也是我们常说的“卧城”,其特点是多数的居民白天前往中心都市工作,只有到了晚上才回到城里,属于典型的居住型城市。

3、国内外比较的几点启示

通过对国外大都市郊区的房地产发展进行比较研究,对其发展经验进行总结,我们得出一些重要启示。现在上海的郊区城市化正处在快速发展阶段,土地获取问题、住房供需问题、交通通勤问题、生活区就业问题等已严重影响城市化发展的步伐,借鉴国内外大城市郊区城市化发展经验,应重点加强民主与法制建设,强调政府和规划的积极作用。具体有以下几个方面:

(1)发挥城市规划在郊区城市化发展中的作用

城市管理体制的完善和城市规划作用的发挥,是郊区城市化的关

键。由于伦敦十分注重城市规划(包括大伦敦规划和新城规划),而且城市规划所管辖的范围涉及到郊外农村,因此伦敦的郊区城市化比较成功。此外,城市规划区域对象是根据城市规划法的要求设定,随着城市化发展步伐的加速,修改法律法规和规划以适应发展需求,也是非常必要。如:二战后东京在面临人口和工业高度集中、区域发展不平衡等问题时,政府采取了一系列措施以减缓压力,特别注重工业分散政策、发展副中心、调整土地用途等;20世纪下半叶,日本的国土规划和东京大都市区规划先后五次修编,从早期的吸引人口和工业集中,到七十年代疏散城市商业功能到郊区,及上世纪末致力于建立一种东京大都市区和各个分区之间的网络结构。

相比国外根据实际情况适时调整相关法律法规的情况,我国调整的频率相对较弱。在郊区城市化发展中,需要注重城市规划,更好地发挥城市规划在郊区城市化发展中的作用。

(2)因地制宜地推进新农村建设和郊区房地产发展

比较各国郊区城市化发展中的新城开发建设可知,英国的新城开发主要是为抑制城市过度膨胀,其特征表现为注重自给自足,平衡就业和生活,保证新城居民能就地生活和工作,即开发建设“卫星城”。而日本的新城开发,主要是为解决战后城市住房供应不足和为寻求职业来到城市的大量外来务工人员的住房困难问题,其特征表现为注重住房供应,分离就业和生活,保证新城居民获得安静舒适生活的新城开发,即开发建设“卧城”。

上海在进行新城开发建设时,应联系各区域实际(包括人口、产业发展、交通通达能力等),因地制宜地进行新城定位,有的可以定位“卫星城”,有的可以定位“卧城”。

(3)协调好基础设施、社会事业设施建设以防止房屋空置等问

日本千里新城第一期住宅建设竣工时,遇到了空置住房问题。由于交通不便、购物不便、反对土地征用等原因,出现了10%的空置。虽然交通及房屋空置等问题最终因1970年大阪世博会的会场地选择而解决,但郊外居住城市的建设特别是吸引低收入家庭入住的新城建设,始终存在房屋空置的危险。事实上,在上海郊外建设的普通商品房和配套商品房同样面临着入住率低和房屋空置等问题。因此,上海发展房地产,首先需要解决好交通、就业、配套设施(教育、医疗、文化等)等方面的问题,以吸引居民购买和入住。

此外,还需积极探索农村公共设施投入和维护使用的长效机制,强调共同配套设施的协同性、适度超前性和前瞻性。(戴晓波整理)

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程 第一阶段:理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发总公司,拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年,在深圳、广州开始搞商品房开发试点,在此之前,国内只有房地产开发,没有商品房开发,事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日,深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台,开始建立住房公积金制度。 1991年开始,国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大,其中房地产开发相当成功,认为开发区的经验值得全国推广,于是他吹响了中国发地产开发号角,沿海城市一带开始展开,特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业急剧快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面,在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察,发现海南的房地产市场是已经失控,主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控,房地产泡沫破裂,造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实,经济过热势头放缓,处在通货紧缩通道中,亚洲金融(行情,资讯,评论)危机爆发,日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年,分水岭就是上半年和下半年,很多开发商在1998年上半年都熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年,在6月份左右,政策面开始发生变化,出台了一系列的刺激房地产发展的政策,主要一个是取消福利分房,通过市场来解决住房问题,这种政策使得有效需求在短期内爆发,并大幅快速上升。还有价格政策,在这之前商品房的价格受到物价局的管制,不能随便涨价,是限价的。但是在这时候取消了这些管制,为后来开发商涨价提供可能,这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定,开始乱涨价。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日,中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》,倡导贷款买房。 7月3日,国务院正式宣布停止住房收入分配,逐步实行住房分配货币化。同时,"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

房地产市场调研报告

房地产市场调研报告 调研报告不同于调查报告,调查报告是因为发生了某件事(如案件、事故、灾情)才去作调查,然后写出报告。以下是小编整理的关于地产市场调研报告,欢迎大家参阅。 第1篇:大丰港房地产市场调研报告 一、大丰港房地产发展状况 大丰港是江苏省委、省政府重点建设的江苏沿海三大深水海港之一。大丰港处于江苏省1040公里海岸线港口空白带的中心位置,距上海港250海里、连云港港120海里、秦皇岛港490海里、距日本长崎港430海里、韩国釜山港420海里,可经上海港、釜山港直达东南亚和欧美各大港口。凸显的区位优势,使大丰港成为江苏沿海中部及周边地区与国际市场接轨的最佳大跳板。 这里交通运输十分便捷,集疏运条件具备。大丰港与沿海高速、宁靖盐公速、徐淮盐高速、京沪高速、新长铁路、通输运河相连。苏通长江大桥已经建成,从沿海高速公路到上海市区仅需2小时车程;大丰港距盐城机场仅45公里,盐城机场已开通至北京、广州、云南、温州、南昌、韩国首尔、香港等地航线。疏港四级航道200xx年12月开工建设,经通榆运河可直达长江水系;大丰港至大丰市区双向8车道的通港大道正在建设;在盐城至大丰港的高速公路即将开工;新长铁路大丰港支线已列入国家规划。海、陆、空现代化立体交通格局已经形成,成为江苏新型的海河联运口岸。

大丰港直接覆盖苏北、苏中及淮南的广大区域。年货物可供吞吐量逾8000万吨。每年直接供应或经过该地区供应的大宗货物中仅煤碳就达3000万吨,木材达300立方米,集装箱生成量50万TEU,各类化学品500万吨。 在大丰港新一轮城市建设高潮的带动下,全港房地产业继续稳步、健康、持续发展,房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积,实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长,整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。 然而当前房地产还处于买方市场,消费者的购房变得加理性,因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此,我司进行了东莞市住房消费状况研究的市场调研活动,我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发,对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。 二、宏观规划对常平房地产的影响 大丰港海港新城是按大丰港经济区总体规划建设的一个独立新城,按照一年拉开主框架,二年初见成效,三年建成2平方公里,五年建成5平方公里、5万人口的港城启动区的目标,以规划指导、集中开发、环境先行、政府引导、市场开发为原则,科学策划、科学开发。启动区的控制性详细规划建设海港新城东至城东路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接滨湖大道、北临通港路。 港城启动区先期已建成海关、商检、海事、国土办公楼等开关通航必备的行政建筑设施。配套建成了海关桥、港华桥、浔阳路、洋辉

(整理)房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾 发布时间:2009-01-08 文章来源:投稿文章作者:Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起,中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程,但是,即便如此,国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场,而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来,随着中国与世界经济的联系越来越紧密,国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中,中央与各地政府、企业与金融机构,以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978~1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施,为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用,开始逐渐向全国推广。 1991~1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志,中国南方掀起了房地产开发的高潮,其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地,而随后急速的“硬着陆”,使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995~2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来,这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期,整体表现稳健,市场价格与销售量平稳增长,各地市场全面稳步地成长,中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年,在经历了之前的炒作与调控之后,国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入,政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市,随即推出一系列的措施,以刺激房地产行业的发展,其中最为主要的就是蓝印户口制度,之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,住房制度改革继续深化并稳步发展,这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003~2007年,调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期,国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象,政府为了稳定市场发展,开始进行全面的宏观调控,而2005~2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期,政府先后出台了10多项政策措施,从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构,以及外资管理等多方面,来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突,因此,当诸多的政策落到实处之后,常常不是被夸大,就是被缩小。 2006~2007年,热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下,国内房价开始出现爆发式的增长,政府随即开始不断紧缩信贷,以期为“高热”的楼市降温。 2007年~2010年,房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年,国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显,国内经济也受到较大的影响,在持续紧缩的信贷政策下,房地产行业发展减速明显,行业内调整的深度与广度加大,资源整合的力度加强,整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。

柬埔寨房地产形势分析

柬埔寨城市及房地产开发调研报告 (货币兑换:1元人民币=645.9900柬埔寨利尔斯) 调研人员:张凯 开发发展部 2015.5.5 一、马来西亚基本情况介绍 1、概述 柬埔寨全名柬埔寨王国(Kingdom of Cambodia),通称柬埔寨,旧称高棉,位于中南半岛,西部及西北部与泰国接壤,东北部与老挝交界,东部及东南部与越南毗邻,南部则面向暹罗湾。柬埔寨领土为碟状盆地,三面被丘陵与山脉环绕,中部为广阔而富庶的平原,占全国面积四分之三以上。境内有湄公河和东南亚最大的淡水湖-洞里萨湖(又称金边湖),金边。 柬埔寨是个历史悠久的文明古国,早在公元1世纪建立了统一的王国。20世纪70年代开始,柬经历了长期的战争。1993年,随着柬国家权力机构相继成立和民族和解的实现,柬埔寨进入和平与发展的新时期。 柬埔寨是东南亚国家联盟成员国,经济以农业为主,工业基础薄弱贫,是世界上最不发达国家之一。 2、柬埔寨区位 柬埔寨位于中南半岛西南部,占地181,035平方公里[3],20%为农业用地。全国最南端至西边区域地处热带区域,北方以扁担山脉与泰国柯叻交界,东边的腊塔纳基里台地和Chhlong高地与越南中央高地相邻。西边是狭窄的海岸平原:面对暹逻湾的西哈努克海。扁担山脉在洞里萨流域北边,由泰国的柯叻台地南部陡峭悬崖构成,是

泰国和柬埔寨国界。 2、气候 柬埔寨属热带季风气候,年平均气温29—30℃,5—10月为雨季,11月—次年4月为旱季,受地形和季风影响,各地降水量差异较大,象山南端可达5400毫米,金边以东约1000毫米。 3、资源 柬埔寨矿藏主要有金、磷酸盐、宝石和石油,还有少量铁、煤。林业、渔业、果木资源丰富。盛产贵重的柚木、铁木、紫檀、黑檀、白卯等热带林木,并有多种竹类。森林覆盖率61.4%,主要分布在东、北和西部山区。木材储量约11亿多立方米。洞里萨湖是东南亚最大的天然淡水渔场,素有“鱼湖”之称。西南沿海也是重要渔场,多产鱼虾。生态环境失衡和过度捕捞,水产资源正在减少。 4、行政划分 柬埔寨分为20个省和4个直辖市(括号内为首府):班迭棉吉省(诗梳风)、马德望省(马德望)、磅湛省(磅湛)、磅清扬省(磅清扬)、磅士卑省(磅士卑)、磅同省(磅同)、贡布省(贡布)、干丹省(达克茂)、戈公省(戈公)、白马市(直辖市)、桔井省(桔井)、蒙多基里省(森莫诺隆)、奥多棉吉省(松朗)、拜林(直辖市)、金边(直辖市)、西哈努克市(直辖市)、柏威夏省(柏威夏)、菩萨省(菩萨)、波萝勉省(波萝勉)、腊塔上丁省(上丁)、柴桢省(柴桢)、茶胶省(茶胶)。纳基里省(Banlung)、暹粒省(暹粒)。 5、政治体系 宪法规定,柬埔寨的国体是君主立宪制,实行自由民主制和自由市场经济,立法、行政、司法三权分立。国王是终身制国家元首、武装力量最高统帅、国家统一和永存

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来,国内地房地产市场日趋火爆,创造出了一个又一个地财富奇迹,在很多地区,房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下,人们纷纷涌向房地产领域,不论之前做过何种工作,仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而,经过几年盲目地火爆之后,房地产市场地泡沫不断增大,国家和政府也已经意识到了这个问题,一些调控措施不断出台,房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么,国内房地产业未来地趋势又是如何,当房地产企业不再暴利之后,房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢?本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面,但是我们有理由相信,在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去,而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析,房地产投资依然呈现出不断增长地态势,占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入,另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源,占到国内房地产市场投资总额地绝大部分,年这一比例约在左右,而从增长速度来看,除了年有较小回落,年至年都保持了高速增长状态,年随着国内房地产调控政策地出台,这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看,投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据,国内房地产开发整体呈现出两个特点,一是新开工面积增多,竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变,一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡,开工情况增加很多,但是为了保证足够地利益,往往故意要求施工单位减缓进度,导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制,但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻,国家也对此越来越重视,相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式,但是土地使用依然难以得到控制,这其中既有开放商地想法,也有地方政府地授意,而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》,列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题,实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中,通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况,个省(区、市)不同程度存在“未报即用”违法用地现象,其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日,全国共清理“未报即用”违法用地案件宗,涉及土地总面积万亩,其中耕地面积万亩.资料个人收集整理,勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看,销售量呈现出一定地波动,从年至年,销售量不断增加,即使在年中间有过短暂回落,但是从全年来看,销售量仍然是增加地,国家统计局公布地数据显示,年全国商品房销售面积亿平方米,比上年增长,首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控,商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变,数据报道年房地产市场相比年下降了左右,且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同,虽然调控力度很大,但是房价近年来依然处于高位运行,虽然在个别地区稍有回落,但是不具代表性,从全国范围来看,房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看,受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿,房地产地刚性需求依然很强,而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化,在“十一五”期间城镇化已经到了,规模是非常巨大地,这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化,也直接

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出,我国城镇住房制度改革的设想,指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策,个人购买住房的房价款,由个人、单位和政府各承担1/3,即个人只需支付房价款的1/3,就可以买到住房,其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月,规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年,由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月,投资环境得到进一步发展,加上浦东开发的带动作用,1991年下半年,房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说,我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点,而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展,房地产市场兴起,交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现:全国前四个月与上年同期相比,工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后,房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划,逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年,在房地产领域,宏观调控已取得明显成效,房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构;地区差异有所缩小;用于炒作的资金和投机性的投资明显减少;中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

欧美房地产发展模式启示录[116851]

欧美房地产发展模式启示录[116851] 自从冯仑提出“学习万科好榜样”之后,万科就真的成了不少房地产企业的标杆。在王石和郁亮的带领下,万科也学会了给自己树立榜样,激励自身不断成长,这个榜样就是美国的房地产巨头普尔特(PULTE-HOMES)。在谈到万科和普尔特的差距时,喜欢引用数据的郁亮这样说:万科20年持续盈利,而普尔特持续52年盈利,在27个州、44个城市有业务,比万科做得好;对于股东的回报率,普尔特能够达到18%,而万科目前只能做到11-12%;普尔特在美国房地产市场上的占有率是5.3%,而万科现在只有1%…… 国外房地产行业的发展规则和模式都与中国大相径庭。在高度专业化的背景下,当我们还在期盼着中国房地产百亿企业出现的时候,美国房地产企业早已突破了千亿的大关。在中国的背景下,我们当然不能提出“学习国外好榜样”,但国外房地产企业的专业化精神和客户终端式的扩张路线,不能不提。我们该学谁:香港还是美国 最早提出中国房地产企业应该放弃香港这个不称职的榜样、转而“投靠”美国的是冯仑。冯仑坐而论道,认为香港与内地差异太大,中国和美国则颇为相似,发展路线应向美国靠近。在这种比较中,我们不难看出以美国为代表的发达国家房地产发展模式。 首先,土地经济形态的差别造成土地价值和企业行为不同。香港处在城邦经济的框架之内,经济和一个城市的发展绑在一起。而中国内地和美国则都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。在香港和台湾,土地就是绝对财富,土地价值被夸大到了迷信的程度。但在美国没有几家公司是靠土地取胜的。 第二,从金融模式来看,当香港纵向安排价值链的时候,美国房地产公司的业务更专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值。因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。 第三,亚洲企业的价值体系和管理文化都比较模糊,这与欧美国家有很大差距。在美国,最基本的要求是人我界限清楚、专业化、细分、财务透明。 房地产公司的运作模式主要取决于三个维度,第一是土地制度、空间布局;第二是财务体系、金融模式;第三是价值体系、管理文化。“西方的企业组织像织物,经纬是标准的,花色程序是固定的,延伸出去几百丈,花色还是如一。组织形态的标准化十分重要。” 在诸多差异的影响下,学习香港模式的内地房地产企业大多卖期房、夸大土地价值、依赖银行、项目赌博、公司治理倾向家族化。业内人士普遍承认,欧美的发展模式更符合市场经济原理。当地产基金成为主导 在美国的地产模式中,基金或者投资银行成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕地产基金的配套环节。有人认为,正是因为这种独特的发展模式,使房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。 在美国,房地产的核心是金融运作而非开发营建。无论是位列500强第54的摩根大通,还是第73位的摩根斯坦利,都脱不开来自于房地产的盈利贡献。 一般来说,美国房地产的终端产品分为两类,一类是供出售的住宅物业,一类是商用物业。因此开发公司也分为两种:第一个是从事住宅开发并销售的企业,从属于建筑服务业,相当于我国的住宅开发商;第二类是从事商用物业开发和销售的企业,也就是国内持有物业的开发商,也属于建筑类。虽然中国的房地产企业都有着这二者的身影,但无论哪一种,都没有真正涉及到房地产投资信托。 对银行的过分依赖,缺乏对基金、尤其是海外基金的利用,已经为不少业内人士所关注。走在前面的企业如万科、万通,开始寻求基金的开发之路。 万科幸运地撞上了美国的PulteHomes,也是上市公司,也是跨地域开发,公司主导权也不在公众基金手中,45年中一直保持着缓慢增长,但离500强已不再遥远。

(新)潜江房地产市场基本情况

潜江市房地产市场基本情况 一.年供应量与年消化量 年份年供应量(万m2)年消化量(万m2)2013 88 28.9 (2474套)2012 36 15.9(1364套)2011 51.2 24.1 2010 44.9 49.5 2009 101.6 19.9 2008 46.7 10.5 (2012.2013年供应量为估算) 二.潜江重点楼盘概况 项目名称位置概况销售均价 (元/㎡) 容积率 规划面积 (㎡) 已售面 积㎡) 中南世纪锦 城 位于城北片面,曹禺公园旁3680 2.3 6700038700 樟华国际位于城南片区,地理位置优 越 4350 4.5 3300086130 中润金桥郡位于城南片区,新建体育馆 后面 3900 3.47 4943762450 潜江天下城 位于城南片区,火车站片区未售 3.0 93000 0 盛世龙城位于城东片区,临近火车站, 潜江大盘 3680 2.36 10335934450 中珠家春秋位于中心片区4000 3.4 2981420140 中心城位于中心城区未售7.8 121580 常青藤位于中心城区4300 4.86 1370717500 御景豪庭位于城西片区3400 3.0 3333337440 生态白鹤湾位于城西片区未售 3.29 314780 万和国际位于城西片区3380 3.47 2359445264 金江星城位于城西片区3300 3.4 6771131471

中南世纪新 位于潜江新城区2750 2.2 212785 9100 城 三.潜江产业城概况 1.大雄江汉城 该项目位于潜江城区,市政府红梅路和东环大道交汇处,距离火车站比较近,占地面积580亩,建筑面积60万平方米,投资超19亿,涵盖建材家居交易中心,红星美凯龙精品建材馆,小商品交易中心,购物中心,高端住宅,五星级酒店,仓储物流基地等丰富物业形态。目前在售商铺售价1万元/平米左右。 2.天驰汽车城二期

海外房地产市场研究报告

海外房地产市场研究报告 岳亮王阳龚伟华 目录 摘要 一、美国房产市场 (3) (一)★开发商和楼盘特征总结 (4) (二)市场现状 (7) (三)市场趋势和特征 (9) 二、澳大利亚房产市场 (12) (一)市场特征 (12) (二)开发商特征 (13) (三)楼盘特征 (14) 三、中国开发商海外市场开拓情况 (15) 四、以上国际市场对中意的战略意义和启示 (18) (一)对市场的了解 (18) (二)进入市场的渠道 (19) 结论 (20)

摘要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区,以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体,对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手,分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容,同时结合国内开发商近几年发展状况,为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词:海外市场;开发商;现状;特征;启示;

一、美国房产市场 美国权威机构数据显示,作为全球最大的橱柜消费终端,美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元,根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一:美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示,从1995年起至今,中国一直是美国第二大橱柜出口国,并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言,中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元,比前2004年增长了53%,是1995年出口额的26倍。 如图二:美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场,如今成为美国最大贸易伙伴的中国,在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业,我们首先需要了解的,就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。

韩国服务贸易现状、特点及促进政策

当今全球经济竞争重点正从货物贸易向服务贸易转型,服务贸易已成为发达国家经济发展的动力引擎,亦是发展中国家抓住新一轮国际产业转移机遇,利用自身比较优势大力发展的战略领域。韩国政府本着把握历史契机、制定国家战略、集中优势资源、确立品牌效应的方针,强化国际区域经济合作,旨在通过发展服务贸易,加快转变外贸增长方式,推动经济可持续发展。 一、韩国服务贸易现况及特点 (一)韩服务贸易发展迅速,重要地位日益凸现 1、服务贸易总额多年保持两位数增长。2004年918.1亿美元,增长25.2%,2005年1038.4亿美元,增长13.1%,2006年1187.4亿美元,增长14.3%,2007年1466.3亿美元,增长23.5 %,年均增速(2004年—2007年)达19%。 2、服务贸易占GDP比重不断增加。1990年49.5%,2000年54.4%,2006年57.1%,2007年增至57.6%。 3、扩大就业规模,增加就业容量。服务业就业者占韩就业总人数比重2005年65.2%,2006年66.0%,2007年达66.7%,约为制造业(17.6%)的4倍。 4、服务贸易全球排名稳步上升。2007年,韩国服务贸易出口额630.3亿美元,占世界服务贸易出口总额的2%,世界排名由2006年的16位升至15位;韩服务贸易进口额836亿美元,占世界服务贸易进口总额的2.8%,世界排名由2006年13位升至11位。 5、服务贸易进出口增速远超世界平均水平。2006年,韩国进出口额为690亿美元和511亿美元,进出口增速分别为20%和16%,较世界平均增速高出9和4个百分点。2007年,韩国进出口增速达到21.2%和23.3%,分别高于世界平均增速5.2和5.3个百分点。 (二)服务产业竞争力在全球服务贸易格局中相对落后 韩国服务业虽为出口主导型发展模式,但其禀赋优势和产业竞争力较世界发达国家仍存在较大差距。 1、产业结构向低附加值服务领域过度倾斜,知识密集型等高附加值服务业亟待提高。2005年韩服务业人均附加值达3.3万美元,仅为美国(7.11万美元)的46.7%。同期,零售、餐饮业等低附加值服务领域吸纳就业者比重中,韩国占25.4%,英国占24.1%,但其创造附加值韩国仅为9.8%,英国则达14.5%。知识密集型服务业占GDP比重中,美国35.6%,日本38.0%,英国40.7%,韩国为27.8%。 2、个体业者为服务业主体,研发投资等增长引擎动力不足。2005年韩个体业者占服务业比重达27%,远高于美国的7.3%和OECD的平均值14.2%。与此相反,韩服务业占民间研发投资比重为6.9%,仅占美国(36.1%)的1/5。 3、服务业附加值生产增长率偏低。25年间(1980年-2004年)韩国服务业附加值增长率年平均仅为6.3%,落后同期制造业增长率3个百分点。 4、服务贸易收支连年赤字,逆差额不断扩大。2004年逆差80.5亿美元,2005年130.9亿美元,2006年187.6亿美元,2007年205.7亿美元。 (三)生产性服务业有效提升制造业在国际产业链中的地位 1、整体发展迅速,规模不断扩大。生产性服务业从1995年的230亿美元增加到2004年的376亿美元,10年间增长41%,2006年生产性服务业增加值占服务业总增加值的比重达到61.57%。 2、商业服务增势显著,内部结构升级效应明显。IT、咨询、广告等商业服务业销售额由2002年的440亿美元增至2006年的740亿美元,5年内增长了68.2%。 3、研发产业聚集区为培养高科技人才夯实基础。目前韩国的研发服务业已形成以大邱东南圈研发基地,和以大德研发特区为中心的世界产业革新区成为韩培养研发型高技术人才的摇篮。 (四)韩国服务业吸引外资远超制造业 近几年,韩国服务业尤其是现代服务业成为吸引外资的热点。2005年-2007年,服务业共吸引外资225.4亿美元,占韩吸引外资总量的67.7%,比制造业高出35.4个百分点。餐饮、住宿业稳中略降,但金融保险业、通信业、房地产等现代服务业成为带动外资增长的主力军,前景看好。 (五)信息服务、现代物流等行业的逐步完善引领相关领域服务业发展 在韩国服务业中,信息服务业和现代物流业发展成效尤为显著。与日本类似,韩国政府积极实施“电子韩国”(e-korea)战略,极大地推进了信息服务业的发展。与此同时,韩国现代物流发展日臻完善。较为完整的物流系统服务,日益高效的物流信息化建设,逐渐增强的国民物流意识同信息服务业有效结合,大举带动了金融服务、计算机和信息服务以及其他商业服务业的增长。 (六)货物贸易的快速增长促进服务贸易的协同发展 服务贸易和货物贸易之间的高度依存关系,决定了两者发展总体趋势的趋同性。2007年,韩国货物贸易进出口总额超过7000亿美元大关,达到7286亿美元,比上年增长14.7%。货物贸易的大幅增长有力促进作为中间环节的运输、通讯、保险、金融等服务贸易协同发展。 二、韩国优势产业分析 韩国服务业已逐步形成以交通运输、旅游、工程承包等传统服务业为支撑,现代服务业为首要,金融保险、电子信息服务等高附加值服务行业为重点对象的竞相发展格局。 (一) 运输业 1、运输业在韩国服务贸易占据重要地位。运输服务业是韩国进出口增长第一大行业,亦为服务贸易第一大顺差来源。韩国服务出口增势强劲,主要得益于运输业。

国外房地产发展状

国外房地产发展状

————————————————————————————————作者:————————————————————————————————日期:

国外房地产发展现状 1、发展历史悠久,中介事业发达 国外的房地产中介已发展了近百年的历史,不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易,所有买房信息都通过经纪人协会传送。如果开发商自已不是经纪人,还要委托经纪人中介机构来办理,而自己专心致志开发生产。对于房地产预售,则必须通过经纪人办理,买房只付不超过房价1%的定金,房子建好后,如果买方不满意,可以退房。在美国,房地产交易有85%是通过中介服务交易而成,可见其民众对房地产中介业的信任,究其原因,主要是他们有一套独具特色的房地产中介管理制度和运作手段。 2、法规健全 如美国自1917年就相继颁布了《州执照法》、《一般代理法规》、《契约法规》、《专业理论法则》,其中房地产《执业法》最严,作用最大。美国的房地产执照法规定了经纪人取得执照的条件、资格、标准等,并由州房地产委员会作为执行该法的机构,核发、拒发、扣留、吊销执照,出现纠纷视情节可进行诉讼。这些法规是美国房地产中介业长期健康发展的基础,是规范中介行为、保护各方权益的保证。

3、行业个人资格准入严格,机构准入市场化 美国房地产经纪人制度规定了两类资历不同的专业人员,一类是销售员,另一类是经纪人,他们必须通过房地产经纪人执照考试,方可取得执照开业。房地产经纪人取得执照的条件是:(1)销售员:年满18岁的自然人,修完《房地产原理》,考试合格后,在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门,18个月内学完,并达到2门合格者,才能取得销售员执照。(2)房地产经纪人:年满18岁的自然人或法人,大学学历,2年实务,修完房地产实务,法律规章、财务、估价、会计共5门必修课,并在商业、法律、管理、公证等课程中再选3门,通过考试。一般能通过考试的人大约只有20%。为保证房地产经纪人的专业水准和服务质量,每年还要参加考试,接受再教育。执照每4年须申请重新换发,要求申请者同时应提出证据证明执照持有人业已完成45小时有关不动产的最新教育原理课程、讨论或会议。 美国房地产估价员的专业资格也有资历不同的两种,一是高级住宅估价师,一是估价学会会员,后者较前者资质深。此外,日本、芬兰、比利时等其他各国和台湾、香港都有相应个人资格准入制度。如日本具有估价资格的是不动产鉴定士,英国为英国皇家特许测量师,香港为产业测量师,德国为地产估价员。中介机构组织形式通常是事务所合伙制,自由进入市场,自己创造质量、信誉和品牌,谁占领市场谁生存,优胜劣汰。

深圳商业地产的发展历程(全稿)

深圳商业地产的发展历程 从简单销售到探索经营管理,深圳商业地产开发渐趋成熟 世方商业地产 深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位,从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条,无不走在国内其它城市的前列,商业地产亦不例外。目前,国内很多一、二线城市的商业地产开发,无不借鉴深圳的经验,如法炮制深圳的操作模式。可以说,深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中,也走过了曲折的道路。 深圳商业地产真正的发展是在2001年左右,到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山,再到关外的宝安、龙岗,深圳商业地产的开发,从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”,再到今天的销售与自营并举的局面。同时,开始重视、探索商业地产经营管理,商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展,其产业链虽然不如住宅那样成熟,但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。 2001-2004年,商业地产开发以销售为主导 2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下,迅速形成“全民买铺”的热潮,如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发,不断上演抢铺风潮,商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主,不注重定位、招商、经营等环节,能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传,其销售模式主要有两种:一是只售不租,二是包租十年销售。 在深圳商业地产营销初期,引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多,然而,这种长期包租的虚拟产权式商铺,投资风险极大,并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售,且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说,返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金,长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上,深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目,早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸,主力商家撤场,商场关闭空置。 从长期包租走向另一个极端的是只售不租,开发商只销售产权,销售完后基本上不再管,仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而,只售不租的模式,仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺,对于大卖场散铺销售和大型商业街销售,采取只售不租导致产权分离,招商经营不统一,业态业种组合混乱,引起后期经营管理失控。事实证明,深圳有多个只管

国内外商业地产发展历程53页

国内外商业地产发展历程53页 国际零售业的发展分析 ...................... 3 一、国际零售业的发展理论阐述 (3) (一)国际零售业态发展理论及启示 (3) (二)国际零售业的发展特点 (6) 二、国际零售业的发展趋势分析 (12) (一)购物中心成为发展的主流 (12) (二)购物中心发展的原因分析 (14) (三)购物中心的作用 (16) 三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18) (一)美国的购物中心 (18) (二)英国的购物中心 (23) (三)日本的购物中心 (30) (四)新加坡购物中心 (35) (五)东南亚购物中心 ........................................... 38 第二节中国零售业的发展分析 .................. 39 一、中国零售业的发展趋势分析 .. (40) (一)中国零售业的现状特征 (40) (二)中国零售业的发展趋势 (42) 二、中国购物中心的演变规律分析 (44) (一)、购物中心在中国的发展历程 (44) (二)、中国购物中心发展的趋势和背景 (47) (三)、购物中心在中国发展的市场基础 (50)

国际零售业的发展分析 重要提示—— 购物中心作为零售业发展的最高市场体现,在全球范围内得到肯定并不断发展。 一、国际零售业的发展理论阐述 (一)国际零售业态发展理论及启示 目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势,尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律,但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。 从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种:零售业态发展的循环理论和进化理论。 1、零售业态发展的循环论 循环论的支持者认为,零售业态以循环的形式向前发展。循环论又包括以下三种理论: 1)、车轮理论 零售业态发展的车轮理论认为:创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势,从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。而随着这一业态的进一步发展,它们会不断购进新的昂贵设备,不断增加新的服务,从而不断提高其经营成本,逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商,并最终 发展为衰退型的零售商,同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间,而新的业态也以同样的模式发展。 对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。百货公司刚出现时,由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎,从而在与小型零售商的竞争中占得先机,

国外房地产经验借鉴

国外解决住房问题的经验借鉴研究 姓名:赵桐班级:金融6班学号:2013485062 摘要 近些年中国房地产处于一个极速膨胀的阶段,房价陡升,住房问题日益严重。普通老百姓的生活压力越来越大,住房问题,不但是经济问题,还是民生问题,所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题。本文对主要经济体国家住房问题解决和政策工具的作用机理进行整理分析,探讨值得我国借鉴的解决住房问题的经验。目前,我国住房市场正处于重要的转折期,我们不妨吸取其经验,“开源节流”利用政策工具解决中低收入人群住房问题的同时去库存防止房地产泡沫的出现。 关键词:住房问题;中低收入群体;开源节流;政策工具 近些年,中国房地产处于一个极速膨胀的阶段,房价陡升,住房问题日益严重,普通老百姓的生活压力越来越大,住房问题,它不但是经济问题,还是民生问题。新中国成立到改革开放30年间,由于人口增长过快以及众所共知的原因,我国居民的居住状况不但没有得到应有的改善,反而出现恶化,城镇居民的人均居住面积从1949年底的4.5平方米下降到1978年底的3.6平方米,住房问题在当时中国成为关键性的民生问题。 1我国房地产发展的现状 在市场经济的今天,由于市场调控的固有缺陷和经济规律的客观作用,在金融业和房地产业相继出现泡沫,房地产业尤其是其典型。房价的上涨除了中高收入人群可以依靠自身力量来解决问题,大量的中低收入者将会束手无策。而这些面对住房问题无能为力的人在我国约占百分之八十,他们中相当多的一部分存在着无房、危房、拥挤、共用等住房方面的难题,为了社会和谐稳定,中国特色社会主义的顺利实现,这百分之八十的中低收入人群需要政府有关部门的帮助,这种帮助不仅是经济方面的,更重要的是政策方面的。所以住房问题的核心实质是中低收入群体的住房问题,在中国特色社会主义的规划蓝图中,住房权利是人民群众的最根本权利,也是为人民服务的人民政府的首要责任。党的第十七次全国人民代表大会将“住有所居”作为一项基本国策,国务院和各部委为提高住房保障相继出台了多项完善措施,但是比起制定政策,执行政策更为重要,实践是检验真理的唯一标准,要实现“住有所居”这一目标,切实有力地解决好人民群众

2007.1.22韩国房地产市场概述

韩国的房地产热及借鉴意义 2007年1月11日,新华社驻首尔记者在《参考消息》上撰文“调控房价,韩国也很头痛”,指出韩国自1988年奥运会后,房价开始飞涨,尽管政府采取了种种措施,不断增加房地产税费,但房价却每次在新政出台时观望一段时间后,继续上行,而且据06年底的一份问卷调查,近七成居民认为“房价仍会上涨”。 韩国的国情、经济形势和房地产现状等很多方面,与我国有相似之处:如人多地少(韩国国土面积10万平方公里,人口4600万),人均资源稀少(耕地只占全国国土面积的22%),近几年韩国成功走出了亚洲金融风暴的阴影,实现了经济振兴,房价也扶摇直上,03年开始韩国政府采取调控措施遏制房地产过热(比中国提早了一两年)。 因此参考和研究韩国的房地产市场动态,有助于我们把握我国房地产市场所处的发展阶段,及提前对下一步政府有可能采取的调控措施做好准备。 1、韩国房地产市场综述 韩国不动产银行的调查显示,2006年1月全国平均房价为2070美元,而到12月中旬,房价已涨到2509美元/平方米。而首尔的一些热点地区房地产价格的涨幅更高。在首尔江南地区的三成洞,一套240平方米的公寓价格高达430万美元。韩国三星经济研究所称,06年前11个月,韩国平均房价比去年同期上涨了11.4%,在首尔地区,房价更是猛涨了19.7%。 近年韩国还出现了“郊区比市区贵”的怪现象,主要原因是1998年奥运会后,韩国开始大量建设现代化的住宅区,完善的配套设施和社区文化深得家庭主妇的喜爱。卫星城鳞次栉比的高楼比较气派,而且主妇们有足够的健身、休闲场所,各种补习班也多,远比参差不齐的老城区要强。事实上,2002年以来的4年间,同样是原先价格差不多的新房,老城区房价升值无几,而盆堂卫星城的房价,已翻了一番。 韩国政府和专家们分析,造成房价连年急升,有5方面原因:

相关文档
最新文档