广东省2015年房地产估价师《制度与政策》：房屋征收决定模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。

A．2949.44

B．3124.44

C．3194.44

D．3500

2、下列估价基本事项中，首先应予以明确的是。

A：估价目的

B：估价时点

C：估价对象

D：价值类型

E：工业用地的监测点评估价格

3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。

A：法律上的许可性

B：要求上的准确性

C：经济上的可行性

D：技术上的可行性

E：工业用地的监测点评估价格

4、目前在我国实行的商品房买卖合同示范文本是指。

A：《商品房购销合同示范文本》

B：《商品房转让合同示范文本》

C：《商品房购买合同示范文本》

D：《商品房买卖合同示范文本》

E：执行层的组织协调

5、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为__万元。A．833

B．2500

C．1250

D．1067

6、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。

A：满足购买者使用要求

B：购买者支付能力

C：物业预期收益

D：物业用途

E：借款合同

7、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

8、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2．4万元，该房地产的合理经营期限为年。

A：10．0

B：12．5

C：13．5

D：40．0

E：工业用地的监测点评估价格

9、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。

A：活期

B：3个月整存整取

C：6个月整存整取

D：一年整存整取

E：执行层的组织协调

10、城市用地适用性评价一般将城市用地划分为__类用地。

A．3

B．8

C．5

D．10

11、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。

A．房地产平均价格

B．房地产中位数价格

C．房地产价格指数

D．房地产众数价格

12、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划

B．出租计划

C．销售计划

D．租售计划

13、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。

A：房地产平均价格

B：房地产中位数价格

C：房地产价格指数

D：房地产众数价格

E：借款合同

14、在市场调查中，__是最易出错的阶段。

A．分析信息

B．信息汇总

C．收集信息

D．报告结果

15、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为__万元。

A．2526

B．2241

C．2135

D．2985

16、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的天内较快，以后增长逐渐缓慢。

A：1～7

B：7一10

C：7~14

D：15—20

E：执行层的组织协调

17、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。

A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构

B：受托估价机构可以转让受托的估价业务

C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字

D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避

E：房地产估价机构必须加盖公章

18、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。

A：空置率

B：预售面积

C：房地产价格

D：房屋空间使用数量

E：借款合同

19、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是__。

A．甲物业投资风险大

B．乙物业投资风险大

C．甲、乙两个物业投资风险相同

D．无法判断

20、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。

A．半年

B．1年

C．1年半

D．2年

21、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡，对应的报酬率为7％。

现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于元／㎡。

A：3275

B：3287

C：3402

D：4375

E：工业用地的监测点评估价格

22、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格

23、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为__。

A．36%

B．62.07%

C．73．47%

D．80%

24、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。

A．成交价≥最高价≥最低价

B．成交价≥最低价≤最高价

C．最高价≥成交价≥最低价

D．最高价≥最低价≥成交价

25、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划是由（）来反映的。

A．资金来源与运用表

B．损益表

C．资产负债表

D．现金流量表

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。

A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的

B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

C．基础资金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用

D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金

E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金

2、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业（）的统计。

A．平均价格

B．加权价格

C．抽样价格

D．成交价格

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于。

A：房地产具有开发或再开发潜力

B：将预期原理作为理论依据

C：正确判断了房地产的最佳开发方式

D：正确量化了已经获得的收益和风险

E：正确预测了未来开发完成后的房地产价值

4、房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从__开始。

A．我国开始实行房地产估价从业人员持证上岗

B．1995年《城市房地产管理法》颁布实施

C．1998年建设部发布《房地产估价师注册管理办法》

D．2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

5、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题) A：房屋所有权转让

B：房屋抵押

C：在建工程抵押

D：预购商品房抵押

E：预购商品房

6、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有．【2004年考题】

A：法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值

B：再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C：房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值

D：不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值

E：在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

7、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。

A．基础设施完备程度

B．城市规划限制条件

C．地面形状、面积大小

D．环境景观

8、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

A：低存低贷

B：低存高贷

C：高存低贷

D：高存高贷

E：执行层的组织协调

9、从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备。

A：可转换性

B：可区分性

C：可盈利性

D：可实现性

E：可衡量性

10、某项目的投资额为500万元，运营期为3年，各年的运营费用分别为160

万元、200万元和220万元，残值为100万元。若投资发生在年初，费用发生在年末，折现率为10％，则该项目的费用现值为万元。

A：876．03

B：900．90

C：1051．16

D：1076．03

E：借款合同

11、房地产间接投资的形式主要有。(2005年试题)

A：投资房地产信托基金

B：购买住房抵押支持证券

C：购买房地产企业债券

D：购买物业用于出租经营

E：购买土地进行开发

12、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。

A：市场供给的特点

B：市场需求的特点

C：市场交易的特点

D：市场价格的特点

E：市场竞争的特点

13、下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有__。

A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率

C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案

14、《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁的实施方式主要包括。

A：自行拆迁

B：委托拆迁

C：政府拆迁

D：单位拆迁

E：社会拆迁

15、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。

A．10281.32

B．13622.77

C．9563.78

D．10542.35

16、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率__。

A．小于20%

B．满足目标收益率要求

C．大于20%

D．不满足目标收益率要求

17、权属登记的根本目的和出发点是__。

A．保护房地产权利人的合法权益

B．保证交易安全，减少交易成本

C．房地产管理的基础工作

D．为城市规划、建设、管理提供科学依据

18、享有在保险事故发生后向保险人请求取得保险金权利的是__。

A．投保人

B．被保险人

C．被保险人和受益人

D．投保人、被保险人和受益人

19、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书

B．仲裁决议书

C．拆迁协议范本

D．裁决调解和裁决书

E．被拆迁房屋的证据保全公证书

20、按不同的信用形式划分，金融工具可分为。

A：商业信用工具

B：消费信用工具

C：国际信用工具

D：国家信用工具

E：短期信用工具

21、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。

A：定额计价以直接费单价为基础

B：定额计价以综合单价为基础

C：定额计价是分部分项工程的不完全价格

D：定额计价是分部分项工程的完全价格

E：目前采用单位估价法和实物估价法确定

22、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A．潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场

B．服务巾场＞潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场

C．潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场

D．潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

23、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有。

A：内部收益率总是大于目标收益率

B：内部收益率是当项目寿命期终了时所有投资正好被收回的收益率

C：同一项目的全投资内部收益率一定高于资本金内部收益率

D：内部收益率是投资者可以接受的最高贷款利率

E：内部收益率越高，投资风险就越大

24、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。__是需要补地价的主要情形。

A．出让土地使用权期满后续期

B．增加原土地使用权出让时规定的容积率

C．转让、出租、抵押土地使用权的房地产

D．改变原土地使用权出让时规定的用途

E．拍卖土地使用权

25、某市2010年新开工的房屋建筑面积为100万m2，2009年末完工转入2010年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2010年竣工的房屋建筑面积为70万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为__年。

A．1.4

B．1.9

C．2

D．3

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第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新

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B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：

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第二章房地产及其描述一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大

B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样

10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。

房地产估价师考试-真题+答案

2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿

7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行

2015年广东省公务员招聘公告

2015年广东省公务员招聘公告 2015年广东公务员考试公告、报名注意事项、职位表等最新资讯及免费备考资料请点击：https://www.360docs.net/doc/f61816088.html,/OQRAVd 根据《中华人民共和国公务员法》、《公务员录用规定（试行）》、《广东省公务员录用办法（试行）》等规定，中共广东省委组织部、广东省人力资源和社会保障厅、广东省公务员局决定组织2014年全省县级以上机关及珠江三角洲地区乡镇（含街道）机关（含参照公务员法管理单位，下同）考试录用主任科员以下非领导职务公务员（含参照公务员法管理单位工作人员，下同）10637名。粤东西北地区乡镇机关考试录用公务员工作，根据党的十八届三中全会关于“完善基层公务员录用制度，在艰苦边远地区适当降低进入门槛”的精神，另行专项组织。现将本次有关考录事项公告如下：一、招考对象招考对象为全日制普通高等院校2014年应届毕业生和社会上具有国家承认学历的大专毕业以上人员（部分公安特警、监狱、戒毒管理机关一线护理等职位及面向优秀异地务工人员招录的专门职位放宽到高中、中专、中技）。2014年国内普通高等院校应届毕业生须于2014年9月30日前取得相应毕业证书、学位证书，其他报考人员须于报名之日前取得相应毕业证书、学位证书。二、报考条件（一）具有中华人民共和国国籍，拥护中华人民共和国宪法。（二）遵纪守法，具有良好的品行。（三）报考年龄一般为18至35周岁（即1978年2月14日至1996年2

月14日期间出生），应届硕士、博士研究生（非在职）报考年龄放宽到40周岁以内（即1973年2月14日以后出生）。根据有关规定，报考广州和地级市以下的公安机关警察、司法行政部门监狱、戒毒所一线干警和法检系统司法警察职位，为18至30周岁（即1983年2月14日至1996年2月14日期间出生）；报考以上职位的应届硕士、博士研究生（非在职），以及报考法医、狱医和监狱、戒毒所的心理矫正等特殊职位的，放宽到35周岁以内（即1978年2月14日以后出生）。报考公安特警职位的年龄为18至25周岁（即1988年2月14日至1996年2月14日期间出生）。（四）具有大专以上文化程度（部分职位放宽到高中、中专、中技）。除报考面向“优秀异地务工人员”和“服务基层项目人员”的专门职位外，非广东常住户口（生源）报考者限全日制普通高等院校本科以上学历并取得学士以上学位的人员。（五）具有正常履行职责的身体条件和符合职位要求的工作能力。（六）具有拟任职位所要求的其他资格条件： 1.报考要求“具有2年以上基层工作经历”职位，须曾在基层和生产一线工作累计满2年。 2.报考面向“服务基层项目人员”专门职位，应为我省招募的、服务期满且考核合格的参加大学生村官、“三支一扶”计划、“大学生志愿服务西部计划”和“广东大学生志愿服务山区计划”等服务基层项目的人员。考生可报考服务所在市、生源所在市或省直单位的专门职位，录用后需在录用单位工作满5年。 3.报考面向“优秀异地务工人员”专门职位，应在珠三角地区的企业一线工

2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706

2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里

广东省商品住宅使用说明书和质量保证书(含文件)20180515

广东省住房和城乡建设厅关于在全省执行统一的商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书的通知粤建房〔2018〕84号各地级以上市住房城乡建设（房地产）主管部门：为进一步加强房地产市场监管，维护购房者合法权益，强化售后服务管理，我厅组织制定了《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》示范文本（以下简称“两书”）。现将“两书”示范文本印发给你们，并提出如下意见，请一并贯彻执行。一、各地要认真落实商品住宅使用说明书和商品住宅质量保证书制度，采取“双随机一公开”的检查方式，督促房地产开发企业按要求向购买人提供“两书”。二、各级住房城乡建设（房地产）主管部门和房地产行业组织要进一步加大宣传力度，强化房地产开发企业统一使用“两书”的自觉性。各房地产开发企业应在售楼地点醒目位置公示“两书”示范文本。在商品住宅交付使用时，必须向购买人提供“两书”，并对“两书”发放情况做好统计、归档、备案等工作。对不按规定要求提供“两书”的房地产开发企业，要依法依规严肃予以查处。三、《广东省商品住宅使用说明书》和《广东省商品住宅质量保证书》由各房地产开发企业自行印制，编号由“项目法人统一社会信用代码+年份+编号”组成，由房地产开发企业自行编排。其中，“年份”按商品住宅交付使用时的年份采用4位阿拉伯数字标注，数字后不用“年”；“编号”由6位阿拉伯数字自小到大编排；同一套住宅的“两书”编号一致且唯一。四、新版“两书”自2018年7月1日起执行。在执行过程中有何问题和建议，请及时反馈我厅。附件：1.广东省商品住宅使用说明书 2.广东省商品住宅质量保证书广东省住房和城乡建设厅 2018年5月11日

2019年房地产估价师理论与方法考试真题

2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的

D估计目的限制了估价新报告的用途答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值

广东省2015年考试录用公务员行政能力测验真题答案

广东省2015年考试录用公务员行政能力测验（二）该试卷适用报考县以上机关人员第一部分：言语理解与表达一、选词填空。每道题给出一句话，但其中缺少一个或几个词，要求报考者从四个备选项中选出最合适、最合理的一个来填补空缺，使之符合句子所表达的意思。一般包含一段话或一个句子，要求报考者选出与所提要求最相符合的一项。 1.十八大之后，中国经济航船行进在“新常态”这片新海域上。尽管有风浪、礁石，但依然交出了一份令世人（）的答卷，呈现出增长平稳、改革深入、结构优化、质量提升、民生改善的良好态势。 A.侧目 B.注目 C.炫目 D.瞩目 2.清正廉洁，不仅是党员干部的自我追求，也是老百姓的（）希望。 A.深切 B.急切 C.殷切 D.恳切 3.在历史使命的（）下，唯有深化改革开放，才能实现广东“三个定位，两个率先”的总目标。 A.指引 B.召唤 C.指导 D.召集 4.只有从根本上解决农民问题，调动农民生产积极性，培养一代新型职业农民，农业问题才能（），国民经济的基础才会更加牢固。 A.迎刃而解 B.水到渠成 C.立竿见影 D.知难而进 5.发展没有局外人，谁也不能（），各级领导干部更是要身先士卒、做出表率。 A.置之度外 B.置身事外 C.置之不理 D.置若罔闻

6.造成城市白领们“亚营养”危机的原因之一，是他们长期在外就餐且通常凑合应付。这样容易导致某种营养素的（），并使他们不知不觉中养成多油、高糖、高盐等（）膳食习惯。 A.缺乏不良 B.失衡不当 C.流失不良 D.失调不当 7.某市推出“自住型商品房”，意在（）涨价预期，但由于自住型商品房用地进一步（）了普通商品房用地，使得商品房地价一再上涨。 A.平抑缩减 B.制止挤压 C.抑制压缩 D.平抑挤压 8.很多人对励志书籍的阅读体验是，读的时候（），但激动了几天之后却发现生活还在继续，自己的人生道路并没有多大（）。 A.心潮澎湃改变 B.心潮起伏改变 C.热血沸腾转变 D.慷慨激昂转变 9.建设现代农业，要努力在提高粮食生产能力上（）新潜力，在优化农业结构上（）新途径，在转变农业发展方式上（）新突破。 A.发掘开发寻求 B.挖掘开发寻找 C.发掘开辟寻找 D.挖掘开辟寻求 10.（）改革开放大业是一座正在建设中的大厦，（）老百姓身边细微之处的需求，就是建成这座大厦的一块砖、一片瓦，（）给这座大厦添砖加瓦，则是每个党员干部义不容辞的责任。 A.如果那么而 B.尽管但是也 C.因为所以则 D.假设那么且二、阅读理解。每道题给出一段短文，短文后面有一个不完整的陈述，要求报考者从四个备选项中选出最符合题干要求的一项。 11.从高层决心和公众自觉方面看，大气污染治理的步伐不断加快。调整

房地产估价师《案例分析》精选模拟试题

房地产估价师《案例分析》精选模拟试题 1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。 A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。 A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。确定评估结论的依据应是（）。 A．以1500万元作为评估值 B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值 C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。

2015年广东省中考英语试题及答案

2015年广东省初中毕业生学业考试英语试题一、听力理解（一大题分为 A. B. C. D四部分，共25小题，每小题1发，共25分） A.听句子（共5分） 1. Which picture is the man talking about? 2. Why was Peter so excited? 3. When will the math class end? 4. What will Johnny do this Saturday? 5.How did the man get to the bookstore?

B.听对话：(共10分）听第一段对话，回答第6小题。 6. How many babies are born every minute in the world A 215. B. 250. C. 520. 听第二段对话，回答第7小题。 7. Where is the man's notebook? A.On the desk B.On the sofa C.On the shelf 听第三段对话，回答第8小题。 8. Who is the engineer? A Tony. B. Robert C. Mary

二、单项填空（20分） 26.--Do you like _____ movie Big Hero 6 ? -- Yes, it is _____ interesting film. I like it very much. A.a an B.the an C.a the D.the a 27. ----Look at this model ship. I made it all by ______ last week. ----- Wow, you are so smart! A.me B.my C.mine D.myself 28. Mickey mouse is one of the most famous ______ in American ______. A.symbol culture B.symbol cultures C.symbols culture D.symbols cultures 29. I live in Room 403, Sam lives in the room right above mine, on the _____ floor. A.third B.three C.fifth D.five 30. I have only two tickets for TF Boys’ concert. ______ you _____ he can go on with me. A.Either or B. Neither nor C. Both and D. Not only also 31. Don’t disturb Allen now. He ______ for the Spelling Bee competition. A.prepares B.prepared C.is preparing D.will prepare r help. 32. Could you please give me a hand ? I can’t complete the task on time ______ you A.without B.under C.with D.for 33. Bob knows how to cut the cost of the project. I’m sure he can do the work with _____ money and ______ people. A.less less B.fewer more C.more fewer D.less fewer 34. -----______ there any living things on other planets ? -----I have no ideas. Maybe we can know more about that in the future. A.Is B. Are C. Has D. Have 35. ---- Mum, shall we go to the beach tomorrow? ----- It ______ the weather. A.carries on B.lives on C.depends on D.holds on

2017年房地产估价师《理论与方法》真题

2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失征用期间市场上类似房地产的增值差价答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处答案：C

6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制

2015年广东省公务员县级以上行测真题及答案(全100题)

2015年广东省县级以上机关公务员录用考试《行政职业能力测验》（考试时限90 分钟，满分100 分）一、常识判断 1.京剧脸谱采用不同色彩来表现人物的不同性格特点，其中白色用来表现（）。 A.忠勇侠义 B.刚烈正直 C.粗豪暴躁 D.阴险奸诈【知识点】中国传统文化【答案】D 【解析】本题考查人文常识。京剧脸谱的色彩非常丰富，主色一般象征某个人物的品质、性格、气度。例如：红色表现忠贞、英勇的人物性格（如关羽）；蓝色表现刚强、骁勇、有心计的人物性格（如窦尔敦）；黑色表现正直、无私，刚直不阿的人物形象（如包公）；白色代表阴险、疑诈、飞扬、肃煞的人物形象（如曹操）；绿色代表顽强、暴躁的人物形象。故选D项。 2.蜻蜓点水是指蜻蜓在水面飞行时轻触水面的动作，其主要是为了（）。 A.求偶 B.饮水 C.产卵 D.呼吸【知识点】生物医学【答案】C 【解析】本题考查科技常识。因蜻蜓的幼虫要生活在水里，为了繁衍后代，它必须选择在有水的地方产卵，受精卵要在水中才能孵化，于是蜻蜓用尾巴点水的方法，把受精卵排到水中。故选C项。 3.下列现象属于化学反应的是（）。 A.春江水暖鸭先知 B.蜡炬成灰泪始干 C.玉不琢不成器 D.绳锯木断、水滴石穿【知识点】化学【答案】B 【解析】本题考查科技常识。蜡烛燃烧能生成水和二氧化碳，因此B项属于化学反应。A 项表现随着春天的到来，天气变暖，水温升高；C项指经过雕琢玉石外观形状产生了变化；D项亦指由于外力导致物体形态的变化。A、C、D项均属于物理变化。故选B项。 4. 某商店贴出下列四个标语，不合法的是（）。 ①特价商品，概不退还 ②商品打折，不开发票 ③小本买卖，概不赊欠

房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解(一~二)【圣才出品】

房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试题及详解（一）一、问答题（共3题，每题10分）（一）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为260万元、300万元和320万元，依据最高最佳使用原则选取了320万元作为估价对象房地产的年净收益。请问： 1．上述做法中有哪些错误？答：上述做法中的错误及理由具体如下：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。理由：可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求： ①与估价对象的区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。 ②与估价对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。 ③与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。 ④与估价对象的档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。

⑤与估价对象的规模相当。例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。 ⑥与估价对象的建筑结构相同。这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。理由：房地产收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在当前经营管理状况下实际获得的收益，它一般不能直接用于估价。因为具体经营管理者的能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。客观收益是在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后获得的一般正常收益，通常只有这种收益才可以用于估价。因此，进行估价时，采用的年净收益必须是客观收益，应该对三个交易实例的净收益是否为客观收益进行说明。（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。理由：年总净收益＝单位面积年净收益×面积。因此，经营面积的不同对年总净收益影响较大，即使可比实例的经营规模与估价对象相似，但经营规模的不同仍然影响估价结果的准确性。因此，应采用单位面积的年净收益，尽量排除经营规模不同对估价结果准确性的影响。【说明】此处为知识点扩展部分，教材上没有详细的解释。（4）不应选用320万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。理由：最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。在最佳利用状况下的估价对象应是：最佳规模（如建筑面积、建筑高度、

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