菲律宾美加房产母公司:安德集团(AGI)股价将达到每股18比索

菲律宾美加房产母公司:安德集团(AGI)股价将达到每股18比索
菲律宾美加房产母公司:安德集团(AGI)股价将达到每股18比索

Chinese Press Release #5

AGI share to hit P18 per share – CIMB SB Equities

Alliance Global Group, Inc. (AGI) has recently received an upgraded stock price target of Php 18/share and a BUY rating in a published research report by SB equities. Their target price has a potential upside of at least 20% from current stock price and implies a 2013 Price to Earnings ratio of 12.7x. They strongly recommend buying AGI shares, given its bright prospects in the tourism, gaming, real estate and consumer businesses in the Philippines.

CIMB- SB Equities estimates that AGI will maintian its strong net income growth for 2012 at Php 11.7 billion and 2013 at Php 14.5 billion. Core Earnings per share growth is 37.6% for 2012 and 23.9% for 2013. They note tha t current stock price of AGI’s is a good buy compared to other conglomerates and gaming stocks in the region.

CIMB SB Equities believes that AGI has achieves a more balanced portfolio mix that is geared for growth. Emprador business is sustainable as there are still no signs that Emperador Light has reached its peak in its product life cycle.

AGI is in a good position to compete in the growing Philipine gaming market. CIMB SB equities believe that AGI is holding all the right ingerients that will drive future earnings. It currently operats Resorts World Manila (RWM), the only integrated resort development in the country. By the time other gaming properties come on stream, RWM will have been in operations for a full three years. Travellers’ is also planning on a second site called Resorts World Bayshore City. It is scheduled to be open in 2016.

In the next 5 years, AGI is aiming to become the country’s largest hotel operator with more than 4,500 rooms to help sustain the tourism growth in the country.

AGI has a cash position of more than Php 65 billion. AGI has also declared cash

dividends of Php 0.36 per share.

安德集團(AGI)股價將達到每股18比索

——來自聯昌國際證券的研究報告安德集團(AGI)最近被聯昌國際證券(CIMB SB Equities)的一份書面研究報告,上調股價目標(達到18比索每股)和買入評級。安德集團的目標股價有望比目前的股價上漲20%,這表明安德集團(AGI)2013年的市盈率將達到12.7倍。他們強烈推薦購買安德集團(AGI)的股票,因其在菲律賓的旅遊,博彩,房地產和消費業務等領域的光明前景。

聯昌國際證券評估表明,安德集團(AGI)將保持強勁的純收入增長,從2012年的117億比索,上升至2013年145億比索。今明兩年,安德集團(AGI)每股的核心收益增幅分別為37.6%和23.9%。他們認為,與該地區的其他集團公司和博彩股票相比,安德集團(AGI)目前的股價非常值得購買。

聯昌國際證券認為,安德集團(AGI)已經成功的實現了均衡的投資組合,有利於可持續發展。Emprador業務正持續增長,沒有任何跡象表明Emperador Light已經達到產品生命週期的頂點。

安德集團(AGI),在持續增長的菲律賓博彩行業中,處於競爭的有利地位。聯昌國際證券認為,安德集團(AGI)已具備了成功的所有必要因素。目前經營中的『馬尼拉雲頂世界』,是菲律賓唯一的综合度假胜地。當其他博彩項目投入使用時,『馬尼拉雲頂世界』整整已經運行了三年。達富來國際集團,正計劃與安德集團(AGI)合作,開發第二處綜合旅遊地產——『雲頂世界海灣城』,并預計于2016年開業。

未來5年,安德集團(AGI)的目標是成為該國最大的酒店運營商,以超過4,500間客房,滿足持續發展的旅遊業的需求。

安德集團(AGI)擁有650億比索的現金儲備,并宣稱派發每股0.36比索的股利。

17层以上的高层住宅价格

17层以上的高层住宅,以总楼层除以2的楼层作为基准价,也就是24层的楼房12~13层是基准价。基准层以下的楼层,价格低于基准层,基准层以上的楼层,价格高于基准层,顶楼除外,这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的,设所要计算的楼层数为X,那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数,当楼层在基准层以下时,价差系数是负数,也就是减价,当楼层在基准层以上时,价差系数是正数,也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的,这里介绍一种: 第一步,得出标准的价差系数M,M=K/N。N是总楼层数,K是楼层价格差异的最大系数,这是开发商事先确定的一个数,一般在10%~15%之间,K/N得出一个标准的价差系数M,比如24层的楼房,最大系数是15%,那么M=0.625%。 第二步,根据标准系数来换算各楼层的价差系数,最简单的一种方式是单向加减,也就是基准层以下每下降一个楼层,就下降一个标准系数,每上升一个楼层就增加一个标准系数,设楼层数为X,那么计算公式就是: 基准层以下的楼层价差系数=-(N/2-X+l)×M 基准层以上的楼层价差系数=+(N/2-N+X)×M 那么24层的楼房: 第一层的价差系数=-(24/2-l+l)×0.625%=-7.5% 第二十三层的价差系数=+(24/2-24+23)×0.625%=+7.5% 还有一点需要特别注意,如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡,那么在那栋楼房的最高层处上下,本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层,对面有一栋18层的楼房,那么

您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的,这种价格差别主要与视野和采光受影响有关,同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同,价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡,那就不是楼层价差问题了,而是整栋楼房的价格都应该随之下降。

清华大学设计 2017第四代住房新模式开启

清华大学设计 2017第四代住房新模式开启摘要:由清华大学建筑研究院设计的第四代住房将郊区别墅和胡同街巷以及四合院结合起来,建在城市中心,并搬到空中,形成一个空中庭院房,又称空中城市森林花园。简单来说,第四代住房的主要特征是——每层都有公共院落,每户都有私人小院及一块几十平米的土地,可种花种菜、遛狗养鸟,可将车开到每层楼上的住户门口,建筑外墙长满植物,人与自然和谐共生。 住房走到今天,笼统的讲,已经历了三个时代。 第一代:茅草房 第二代:砖瓦房 第三代:电梯房 第三代电梯房,就是我们现在大多数家庭的住房模式,又称“鸟笼式”住房,居住环境与自然环境分离,人们只能透过窗户才能看到外面的世界,呼吸新鲜空气,并不能成为人们理想中的住宅。 那么,怎样的住宅才是理想住宅呢? 别墅占地面积大,又大多建在郊区,交通不够便利,受众极少,即便是富人,也不会长久居住。 胡同街巷和四合院生活气息浓重,方便居住,但占地面积太大,容积率低,在城市人口过多的今天,无法再造和普及。

2017年,第四代住房新模式开启! 由清华大学建筑研究院设计的第四代住房将郊区别墅和胡同街巷以及四合院结合起来,建在城市中心,并搬到空中,形成一个空中庭院房,又称空中城市森林花园。 简单来说,第四代住房的主要特征是—— 每层都有公共院落,每户都有私人小院及一块几十平米的土地,可种花种菜、遛狗养鸟,可将车开到每层楼上的住户门口,建筑外墙长满植物,人与自然和谐共生。 很多人担心树木绿植多了,平日护养是个大问题, 而对于第四代住宅,专家们已经想好了相应的对策—— 第四代住房所涉及的花草树木的养护浇灌,是采用自动滴灌系统(这是一个很成熟的技术)进行自动浇灌,住户只需要每两三个月修剪一次枝叶即可,每家每户绿化院子的成本大概是每平方米500元左右。 在设计方案中,所有院子的混凝板都是下沉板上翻梁,就像卫生间的结构一样。下沉板有60cm左右深度,也就是说可以回填土60cm厚,在靠墙栽种大树的地方还可做一个向上50cm的树池,这样,在靠墙的地方便有1米多深的覆土,即可以栽种4-5米高的树,并将树干固定在墙上,以防大风将树刮倒或使其摇晃,在其它不靠墙的地方才栽种1-2米的低矮植物、果树或灌木!这样,整个庭院的花草树木便显得错落有致,任何大风也没问题。

住房价格案例分析1207

住房价格案例分析 ——K组数据分析与统计决策第三次作业 一、房屋单位面积销售价格的分布 将房屋单位面积销售价格命名为price_1(下同,)使用Minitab,得出以下结果,单位为美元/平方英尺:

可以看出,样本二手房单位面积销售价格是一个近似正态分布,中位数为56.031,平均值为57.025,标准差是9.381。 该城镇二手房单位面积销售价格平均值95%的置信区间为 (55.235, 58.814) ,标准误差是9.381/=0.903。 二、房屋的单位面积销售价格的回归分析 (一)关于定性自变量 在给出的变量中,供暖设备类型(Heat),壁炉(Fire),地下室(Basement),学校(School),房屋类型(Style)为定性变量。 因为房屋设计类型属于定性变量,进行回归分析需要引入虚拟变量,如果使用0,1,2,不符合虚拟变量设定规则,因此采用以下设置,并选择其中2个引入回归模型。 (二)建立回归模型及回归方程 考虑所有给出变量,建立回归模型及回归方程如下: y=β0+β1*X1+β2*X2+β3*X3+β4*X4+β5*X5+β6*X6+β7*X7+β8*X8+ β9*X9+β10*X10+β11*X11+u E(y)=β0+β1*X1+β2*X2+β3*X3+β4*X4+β5*X5+β6*X6+β7*X7+ β8*X8+β9*X9+β10*X10+β11*X1 (三)估计的回归方程 使用Minitab,得出如下结果:

回归分析: price_1 与sq_ft, beds, baths, heat, garage, basement, age, fire, ... 方差分析 来源自由度 Adj SS Adj MS F 值 P 值 回归 11 5418.36 492.578 11.83 0.000 sq_ft 1 942.95 942.945 22.64 0.000 beds 1 149.30 149.300 3.58 0.061 baths 1 0.85 0.847 0.02 0.887 heat 1 111.39 111.394 2.67 0.105 garage 1 400.43 400.427 9.61 0.003 basement 1 122.90 122.904 2.95 0.089 age 1 494.08 494.083 11.86 0.001 fire 1 51.87 51.870 1.25 0.267 school 1 214.52 214.517 5.15 0.025 style_1 1 83.19 83.185 2.00 0.161 style_2 1 313.51 313.512 7.53 0.007 误差 96 3998.63 41.652 合计 107 9416.99 模型汇总 R-sq(调 S R-sq 整) R-sq(预测) 6.45387 5 7.54% 52.67% 44.06% 系数 方差膨 项系数系数标准误 T 值 P 值胀因子 常量 53.80 6.06 8.87 0.000 sq_ft -0.01079 0.00227 -4.76 0.000 2.62 beds 2.17 1.15 1.89 0.061 1.58 baths -0.24 1.71 -0.14 0.887 2.30 heat -5.57 3.41 -1.64 0.105 1.07 garage 6.72 2.17 3.10 0.003 1.33 basement 3.38 1.97 1.72 0.089 1.33 age -0.543 0.158 -3.44 0.001 1.38 fire 2.48 2.23 1.12 0.267 1.27 school 3.20 1.41 2.27 0.025 1.24 style_1 -2.61 1.85 -1.41 0.161 2.04 style_2 6.27 2.28 2.74 0.007 2.41 回归方程 price_1 = 53.80 - 0.01079 sq_ft + 2.17 beds - 0.24 baths - 5.57 heat + 6.72 garage + 3.38 basement - 0.543 age + 2.48 fire + 3.20 school - 2.61 style_1 + 6.27 style_2

2016最新商品住宅价格管理暂行办法

商品住宅价格管理暂行办法 第一章总则 第一条为了加强商品住宅价格管理,维护房地产市场秩序,促进住房制度改革,提高房地产开发企业经营管理水平和商品住宅质量,加快房地产业发展,根据《中华人民共和国价格管理条例》制定本暂行办法。 第二条本暂行办法所称的商品住宅是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅。 第三条商品住宅经营单位和商品住宅行政管理部门均应遵守暂行办法。 第二章商品住宅价格的制定 第四条商品住宅价格应以合理成本为基础,有适当利润,结合供求状况和国家政策要求制定,并根据楼层、朝向和所处地段等因素,实行差别价格。 第五条商品住宅价格由下列项目构成: (一)成本 1.征地费及拆迁安置补偿费:按国家有关规定执行; 2.勘察设计及前期工程费:依据批准的设计概算计算; 3.住宅建筑、安装工程费:依据施工图预算计算; 4.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费:依据批准的详细规划和施工图预算计算;住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行; 5.管理费:以本款1至4项之和为基数的1~3%计算; 6.贷款利息:计入成本的贷款的利息,根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占有贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 (二)利润 以本暂行办法第五条成本1至4项之和为基数核定,利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 (三)税金 按国家税法规定缴纳。

(四)地段差价,其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。 第六条下列费用不计入商品住宅价格: 1.非住宅小区级的公共建筑的建设费用; 2.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 第七条根据楼层、朝向确定的商品住宅差价,其代数和应趋近于零。 第三章商品住宅价格管理 第八条物价部门对商品住宅价格实行分级管理。价格分级管理权限,除国家物价局另有规定者外,由省、自治区、直辖市人民政府确定。 制定商品住宅价格,必须按照价格管理权限和规定的程序办理。 第九条商品住宅开发经营单位应在前期工程结束时,按商品住宅的预算成本、利润、利息、税金等申报价格,报物价部门会同房地产行政管理部门和建设银行审核,由物价部门批准。 任何单位不得在已批准的商品住宅价格构成因素以外擅自追加住宅小区的配套工程项目而提高商品住宅价格。工程后期确因发生不可预见的建设费用,需要调整价格时,应按前款程序重新报批。 商品住宅经营单位必须按照经批准的价格销售商品住宅。根据市场变化情况,可以适当下浮。 第十条除国家法律、行政法规和国务院另有规定者外,严禁向商品住宅摊派、收费。 第十一条商品住宅开发经营企业要遵守国家物价法规和政策,严格执行批准的商品住宅价格和中国人民建设银行颁发的《国营城市综合开发企业成本管理暂行办法》 第四章罚则 第十二条下列行为属于违反本暂行办法的行为: (一)不执行规定的计价原则、计价范围和计价办法的: (二)越权定价和擅自提价的; (三)不按规定如实申报商品住宅定价成本的; (四)擅自向商品住宅摊派、收费的;

住宅物业管理模式有几种

住宅物业管理模式有几种 1、行政管理部门成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式在于突出了地方政府的行政管理作用,因其管理机构与政权基层 组织相一致,在实施管理时具有权威性,制约力强。专业管理机构在小区管委 会领导下,各自履行自己的职责,能做到统一安排,分工明确,专业协作,各 负其责,使小区成为一个完整的管理体制,而且基层组织的稳定性有利于小区 管理的长期性和稳定性。这种模式在单一产权房屋管理中,尤其能体现它的行 政管理的效用。 2、国家房管部门转制成立的物业管理公司所采用的物业管理模式 这种模式的优点是发挥了房地产管理部门的管房专业之所长。小区以房屋 管理为主体,对房屋进行科学管理,保持房屋较高的完好率,有利于保护小区 的整体风貌。 3、房地产开发公司组建的物业管理公司的管理模式 这种模式在商品经济比较发达的地方容易推广。它发挥了房地产开发企业 的经营所长,从开发、建设到管理是一条龙,管理与经营活动结合起来,可以 为住户提供全方位服务,不仅包括市政、环卫、治安、供水、供电等公共服务,还可以为住户提供特殊需要服务。 4、单位自行管理的物业管理模式 企业比较重视,住房已成为企业十分重要的问题和工作,配有专职企业负 责人进行管理,管理对象是本单位的职工和本单位的房产,比较单一。经费来 源是以企业福利基金为后盾,比较充裕,住户如有意见或公共设施出现损坏需 要修理时,可以直接向有关部门反映,并能尽快地得到解决。由于领导一元化,出现问题行政领导可以干预,从管理到经费筹措都比较方便。 5、按照现代企业制度建立物业管理公司的管理模式

首先是管理思路清晰、市场意识强烈,明确服务对象是业主(使用人),办事热情、认真;其次,物业管理企业成本概念清楚,他们完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行,可解决多年来行政管理缺乏资金的大问题;再次,这种按照现代企业制度建立起来的物业管理公司机制灵活,运用市场经济规律采用优胜劣汰的竞争机制,对企业职工采用聘用制、合同工制,定期考核,定期评定,充分调动全体员工的积极性,彻底打破过去国有企业那种吃“大锅饭”的懒惰思想;后,这种企业为业主(使用人)服务思想牢固,服务质量高。 6、按照“三合一”组建的物业管理模式 首先是居委会参与,可以树立物业管理公司的形象。因为居委会作为我国行政组织的基本单位,它代表政府,有一定威信。其次,容易与政府各部门协调。居委会可以代表物业管理公司与政府各职能部门进行协调。因为居委会对街道、政府较为熟悉,协调较为容易。后,居委会与物业管理公司在行政、经济上分工明确,小区行政管理由居委会承担,经济上由物业管理公司解决并支持居委会开展工作。

中国住房价格水平与波动研究

中国住房价格水平与波动研究 发表时间:2019-09-15T12:23:21.063Z 来源:《房地产世界》2019年5期作者:魏冬 [导读] 住房是民生工程的重要组成部分,是一种对很多家庭非常重要的资产。 魏冬 北京未来科学城置地有限公司 摘要:住房是民生工程的重要组成部分,是一种对很多家庭非常重要的资产。住房价格波动,影响着无数的家庭,对社会的宏观经济发展也有着很重要的作用。改革开放以来,我国的经济在快速的发展,房地产也在快速的发展,现阶段已经成为国民经济的支柱产业,住房价格已经不仅仅是房地产市场自身的问题,更是影响国民经济可持续健康发展的重要因素。本文通过多方面对住房价格水平波动开展分析,对当前房地产价格波动做出准确的判别。 关键词:中国住房房价水平波动 前言:住房对公民来说,是一种重要的消费品,也是重要的资产。排队人们的生活造成极大的影响,也对国民经济的发展有着重要的影响作用。住房各项因素中,房价是影响力非常广,也非常关键的一个因素。房地产产业受多种因素影响,也关系到很多方面。从宏观经济来看,房地产涉及到就业、收入、投资等宏观经济变量,对实体经济的影响非常大,也对当前国家经济结构有一定的影响。从微观角度来看,影响着生活在这个社会中的每个个体,关系公民的生活水平。从历史上来看,很多国家的住房价格的波动,都引起了金融体系的动荡。 一、引起我国住房价格水平与波动的因素 1.消费性需求的影响 消费性需求是对住房价格水平与波动较大的因素,一般来讲,住房价格上升,会导致需求量降低,反之则相反。购房是很多家庭的必要支出,很多家庭可以通过购房或自有住房,满足消费需求,租赁也是其中的一种。因此住房消费可以称之为一种消费性需求。现阶段,消费性需求是房地产市场中最重要的购买力,房屋价格的波动,也受这部分消费者的需求影响。 2.租赁性资产需求的影响 租赁型资产对房地产的价格变动相对较小,租赁性需求是指部分尚不具备房屋购买力或者无意购买房屋的人在另一个城市生活的住房需求。如果一定时期内,住房需求增加,随之就会有部分人,以投资行为,购买多套房产提供租赁,从中获得大量的资产。对于房屋租赁市场来讲,更多的投资者购买房屋并出售或出租,也会导致市场价格不断的上涨,最终影响住房价格的波动。 3.房地产开发成本变化的影响 土地资源是现在我国非常稀缺的原,房地产开发商在获得土地资源时,付出的成本越高,对房地产市场的住房价格平稳就会造成冲击,越高的成本会造成市场价越高。对当前的市场来说,资源、人工、原材料等多种成本的增加,最终都会导致住房价格的增加。反之则会降低。 二、我国住房价格水平与波动的现状 自2010年限购令及多个政策出台后,房屋价格得到了有效的限制。在这之前,房屋价格大幅度上涨,主要表现为商品房销售平均价格涨幅较大,这是由于市场供需不平衡造成的,新房价格普遍上涨,导致多数普通人对房价望而却步。二手房交易市场非常的活跃,租赁市场也相对比较平衡。在政策下,我国限购令出台前期,市场价格仍然上涨较为厉害,但是现阶段已经趋于稳定,房价上涨处在平稳状态,且越来越多的消费性消费者可以以更为合理的价格购入房屋。 三、影响住宅价格的因素 1.自然因素 环境因素对住房价格的影响还是比较明显的,这是与其他商品不同的一个特点。住房所在地段的自然条件以及各种配套设施对住房价格的影响较为明显的。自然条件是指周围的环境,包括空气,水源等;配套设施是指周围的交通商店等内容。一般来说,位于城市中心的房价要高于郊外的房价,这是由于城市中心的市政基础设施比较完善,周围的交通以及通讯等都比较方便造成的。周围市政基础设施完善,可以有效地保证居民出行便利受教育方面以及文化娱乐活动也比较丰富。因此,自然因素对住房价格的影响是相对较大的 2.社会因素 社会因素影响住宅价格,主要是对居住模式的态度、环境特点以及建筑水平等相关内容。从住宅来讲,人是消费者,因此人口的数量分布以及家庭结构等内容都会直接影响住房价格以及供需。社会因素相较于自然因素来讲更为主观,但是又很难量化。 3.经济因素 经济因素是从宏观上来看到,它制约着整个房地产的发展,以及住房价格水平。在经济因素中,又包括社会经济、房地产市场、供给与需求关系、当前金融市场以及税收比例、区域内物价以及收入水平、就业率以及社会的科技发展。这些因素都对住房价格造成一定的影响。一般来说,社会发展越好,房地产市场越平稳,就会造成住房价格波动较小。 4.政治因素 政治因素分为两种,包括政局因素以及政策因素。国家与地区的政治是否平稳,会直接影响人们购买房产的信心。一般来讲,在政局稳定时,房地产价格会稳定上升,反之则下降。政策因素也会从一定程度上抑制房地产市场的发展,比如说限购令。 5.心理因素 心理因素是指住房价格水平是否在人们心理预期。心理因素对住房价格的影响主要分为两部分,一个来自于消费者依赖自身的习惯所产生的个体心理感受。导致同一不动产在不同使用者眼中的价值不同。另外一个是来自于在住房交易时是否符合消费者的心理预期,一般来讲,当前的住房价格水平越趋近于人们的心理预期,则购买率会上升。一定程度上也会造成房价上涨。 6.其他因素 其他因素则是指外界所不稳定的社会因素,比如说战争。或者说由于持有者特殊需求,以非正常价格出售或购入。

社会保障性住房开发模式研究

社会保障性住房开发模式研究 社会保障性住房开发模式研究 摘要:本文将先从保障房建设的起源与发展说起,目前保障房建设现状与开发模式分析,进而对我国保障房建设提供一些参考性意见。 关键词:公共住房;社会保障性住房;开发模式;参考性意见 我国经济飞速发展,城市现代化也正在急速扩大,城市里也存在众多低保住户,他们的住房权应当受到保障。以往社会保障性住房开发为节省成本,采取低端模式,质量不高,如今在新一届党和政府领导人的带领下,我国的社会保障性住房开发应当走一个全新的道路,合适运用当地的自然资源的地理优势和区域优势为发展动力,依通过成功的市场运作,努力将该社会保障性住房开发成一个充满生机活力和宜居的小区。居者有其屋是每一个公民所需要的,也是政府应当给予公民最基本的权利,但在如今的高房价的情形下,这是一个不得不彻底探讨的话题。 一.目前保障房建设现状与开发模式分析 近年来,我国保障性住房建设事业得到了很大发展。温家宝总理曾在上海考察正在建设的保障性住房工程建设时指出,“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置,在财政、金融和土地政策上给予大力支持,让城市广大中低收入者安居乐业。同时,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。”但从住房结构来看,经济适用住房虽然绝对数量有所增加,但是增长速度相对较慢,这导致了经济适用住房在住房总供给中的比重从2000年开始逐步下降,虽然在2008年略有提高,但整体来说仅占住房销售面积的6%左右。如何使保障房建设真正成为我国当下的科学住房政策理念,是我们目前需要突出关注的攸关民生的重大问题。 当下,我国正在大力推进的保障房建设,无论从规模还是速度来看,都是史无前例的。在如此重大的任务面前,没有先例可以遵循,全国各地的保障房建设是“摸着石头过河”,不断地在实践各种建设

德国住房模式借鉴

德国住房模式借鉴 时间:2010-04-07 10:46来源:融资中国 2010年04月06日作者:舒琛点击:330次 在全球房地产价格突飞猛涨的映衬下,德国房地产市场格外醒目:十年来,扣除物价上涨因素,房价以每年1%的速度缩水。 德国房地产专业人士向本刊记者描绘了一幅当地地产市场的真实图景:8200万人口对应约4000 万套住房,供需基本平衡;房价稳定,没有上涨空间;大多数人安然选择长期租房居住;炒房行为鲜见。而实际上,除俄罗斯联邦外,德国是欧洲人口最多的国家,二战后、两德统一初期也曾出现过严重的住房荒。 经验背后有一点值得关注,德国政府一直在用行动强化房屋的消费品角色、弱化其资本属性,强化房地产行业的福利性质、弱化其盈利性。而在中国现时的房地产市场,房屋已成为居民首要的财富储值选择,房地产行业也已成为中国经济的支柱型产业,不仅绑架了GDP,也同时绑架了地方财政。现时,各类矛盾也揭示出中国房地产行业的症结所在:城市化进程带来的供需矛盾,中央与地方财税体制的矛盾,房屋闲置与无房可住的群体分配矛盾??有关专家就此对本刊记者建议:现时中国可以推广和完善土地税和交易利得税,即将土地的一次性转让收入进行分摊变为长期稳定的土地税,对买卖房地产所获取的差价利润征收利得税;以政府提供廉租房为主要形式大力发展租房市场,减少谋取出租收益的投资性购房需求;银行应对房贷申请人的未来收入来源进行严格调查,将一大批投资性购房者挡在银行门外的同时,也使低收入购房者免受房地产泡沫的风险。 德国模式 特征一:高税制遏制炒房近几年,外资也曾一度涌入德国房地产市场。德国某地产银行专业人士对本刊记者说,当时一部分政府经营的租赁房转让给私人企业改造,市场普遍预期房价会上涨,于是有不少国外资金进入,但不久后这些资金便被迫撤走,这与德国政府高税制遏制炒房不无关系。 该人士介绍,从事地产买卖经营者涉及缴纳的税种包括土地税、土地购买税及资本利得税,重重高税负挤压了经营者的利润空间,也打击了整个房地产市场的交易活跃度。 首先,在土地税上,政府对于自用式房屋购买者和其他土地买卖经营者进行严格区分,不同对待。该税名为土地税,实际上是政府向德国境内的地产(包括土地、地面建筑物)征税,税金的多少则按照登记的地产状态和价值确定。其征税基础为每年初按照税收评估法(根据成交土地的价格得出同类土地的纳税价值)所确定的课税标准价值,一年一缴。根据联邦统一的税率,建筑用土地的税率为3.5‰,独户住宅土地税率分两类,价值在75000马克以内的税率为2.6‰,75000马克以上的税率为3.5‰,双户住宅税率为3.1‰。为了鼓励购买住宅自住,政府对居民自用的第一套住宅不征地面建筑物部分税收。也就是购置住宅的普通居民,每年只需缴纳房基地部分(该房基地价值单独评估,并在房产证书中备注)的土地税。 其次,政府对地产买卖获利者征收高额的土地购买税和资本利得税。土地购买税亦可称土地交易税,凡国内登记过的土地被出售就要按规定缴纳土地购买税,此处征税基础同样指土地和地面建筑物两者的价值总和,税率为3.5%。对于买卖获利部分,政府还将对出售房征收资本利得税,十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。土地购买税和资本利得税的适用范围还包括买卖房地产公司的股票。 特征二:繁荣租赁市场在德国,居民大多没有自有房,而选择租房住。公开数据显示,德国自有住房率为42%,租赁住房率为58%,3800万户家庭中超过2000万的家庭居住在租住的房屋中,其中77%的年轻人都是租房居住。 "租房市场的繁荣,很大一点在于德国法律对于房客一边倒的利益保障。"上述德国地产银行人士说,"有非常完善的《租房法》,从居住者的利益角度来讲,租房和买房的差别不是很大,这样有效保证了市场的租房需求。"制度对房客的利益保护一方面体现在租价上。由于房屋具体情况各异,租价由租赁双方自行协定,仍属市场化行为。但出于对租户的利益保护,法律对房租做了上限限制:如果房东所定的房租超出"合理租价"的20%,就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉,且结果不仅是房租应立即降20%,房东也将受到最高10万马克的罚款。如果房东所定的房租超出"合理房租"的50%,就构成了犯罪,房东将受到更高额度的罚款,甚至被判三年徒刑。而对于其中谈及的"合理租价",政府方面提供了充分的指导价参考。各地区的市政建设部门会与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构,定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张"租房价格表"。该表详细列示不同类型、不同地理位

居住模式

对居住模式的研究就是对人及其在住宅中的生活行为方式进行分析与归纳。 生活方式受人自身的尺度、能力、习惯等因素的制约或者影响。 从居住模式到住宅模式反映了建筑设计应从“人的生活”到“建筑空间”的正确顺序,这也是住宅研究的正确方法。 生活方式的研究,将用户的住宅需求融合进设计语言中。 对居住模式的研究将住宅的研究视野直接落实到住宅使用者——家庭与人 模式是将一类不断重复发生的、类似的问题以及该类问题的解决之道进行总结,找出此类问题的共同点并抽象成一定的描述及规范,以便遇到此类问题时无需再做过多的考虑,直接使用已经总结好的解决之道即可。模式代表抽象与提炼,居住模式是居民在住宅室内等居住环境中生活行为的直接反应,而住宅模式是合理的住宅形式的基本要点,对住宅具有指导性的作用。 对居住模式的研究就是对人及其在住宅中的生活行为方式进行分析与归纳。这方面的基础研究包括对人体尺度进行的研究以及对人的居住行为进行的分类研究。 人体尺度: 居住行为:根据以往学者的研究,居住行为主要分为四类:个人私属生活行为;社会生活行为;家务行为;生理卫生行为。四类居住行为有相应的生活空间对应。 人人私属生活行为主要指私人就寝、私人衣物储藏、更衣整容、个人学习行为等,相应的功能空间分室为主卧室(夫妻)、单人卧室(次卧室)、双人次卧室。社会生活行为主要是家庭成员起居、团聚、会客、娱乐、就餐、接送客人出入等,相应的功能空间分室组成有起居室、餐室、小门厅,有时涉及到工作室,这些空间的家庭共同使用特征和社会生活行为要求,使房间组合与分割更加灵活。家务行为包括炊事行为、洗衣、缝纫等,相应的功能空间分室主要是厨房、洗衣间。生理卫生行为主要为洗浴、便秘、洗漱等,相应的功能空间分室主要是卫生间及附属的过渡空间。 为了研究新世纪小康住宅标准,20世纪90年代初,中日两国进行了“中国城市小康住宅研究”合作项目,该项目的基础性研究工作就是针对居住模式的实态调查。中国城市小康住宅合作项目工作组先后三年进行了三次实态调查,通过对实态调查结果的分析,得到了以下方面的结论:厅的中心问题;居住行为的推移现象;中国式D.K型厨房的可能;第二起居空间的形成等。在以上的结论基础上,最后提出了小康住宅的新模式。 近年来家庭生活模式的变化: 不仅在中国,在世界方位内,住宅发展的社会与经济框架已经经历了很大的变化,这段时间总的特点是:社会生活水准和社会安全感有了明显提高,社会整体受教育的水平提高,互联网信息技术的迅速发展,妇女运动、人权运动逐步发展,人们对生活的要求也不断在提高。这个社会文化的发展带来的直接结果是家庭成员结构的变化,住宅平面布局设计和住宅功能发展应该适应这一社会文化的变化。近几年家庭生活模式变化包括: 1.家庭小型化,家庭的独立性加强。 一方面年轻人的独立意识也越来越强,同时年长的人也不希望依赖晚辈,这些因素促使了多代同堂的家庭模式的解体。家庭向小型化发展。 2.个体空间的重要性加强

(房地产管理)智能化住宅开发模式

智能化住宅开发模式4 智能化是一个古老而新鲜的话题,有关其技术标准之争从来没有停止过。在大多数时候,智能化是一个“添头概念”。该讲更侧重于房地产经营者对智能化的策略性思考,我们将通过其它途径,为大家提供更加系统翔实的智能化解决方案。 第1操作环节:智能化小区的独特功能优势 1、安全功能 2、方便功能 3、办公功能 为适应在家办公的需要,智能化住宅也向智能化写字楼靠拢。小区采用综合布线的方法,使上网费用大大降低,速度大大加快。可以极低的成本在家网上炒股、银行提款、转结算,以及获得酒店、饮食、信息等商务服务。 4、教育功能 智能住宅同样可以用更低廉的网络,提供教育服务。除了网络上原有的、囊括出生至老的各类教育项目外,小区还可与名校合作搞“网上分校”。 5、环保功能 变频空调、水池杀红虫系统、饮用水系统等,一些小区开始节能环保功能的探索。 智能住宅小区是智能建筑的一种延伸,利用系统集成方式,将现代计算机技术、现代控制技术、现代图像显示技术等多种高科技与各种各样的建筑通过网络联系起来,变成活生生的相互联系的社会群体,使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合。智能住宅小区一般由安全自动化、信息网络化、管理人性化等三个方面组成。 以往,传统的家庭安全防范观念,就是装上坚固而又笨重的门、窗、栏、锁,把自己关在一个“笼”内来防范不安全因素。随着智能化设施的引入,安全自动化的智能网络应运而生,通过那一排排可以调节的按钮及程序,透过一个无形的网络,使“安全”完全掌握到自己的手中。 居家安全涉及多种安全系统。常见系统见下表: 名称 功能 名称

功能 红外线 小区周界防范报警系统 防盗报警 住户室内系统 电子眼 小区室外闭路电视临控系统紧急求助 住户室内系统 保安巡更 小区内防范系统 煤气泄漏报警 住户室内系统 闭路电视监控 小区内防范系统 消防报警 住户室内系统 一卡通 感应卡门禁控制系统 远程报警 住户室内系统 指纹门禁控制 感应卡门禁控制系统 远程监控 住户室内系统 可视对讲 楼宇进出控制系统 模糊报警 住户室内系统

美国历年住房价格

Period Median Average Jan 1963$17,200(NA) Feb 1963$17,700(NA) Mar 1963$18,200(NA) Apr 1963$18,200(NA) May 1963$17,500(NA) Jun 1963$18,000(NA) Jul 1963$18,400(NA) Aug 1963$17,800(NA) Sep 1963$17,900(NA) Oct 1963$17,600(NA) Nov 1963$18,400(NA) Dec 1963$18,700(NA) Jan 1964$17,800(NA) Feb 1964$18,000(NA) Mar 1964$19,000(NA) Apr 1964$18,800(NA) May 1964$19,300(NA) Jun 1964$18,800(NA) Jul 1964$19,100(NA) Aug 1964$18,900(NA) Sep 1964$18,900(NA) Oct 1964$18,900(NA) Nov 1964$19,300(NA) Dec 1964$21,000(NA) Jan 1965$20,700(NA) Feb 1965$20,400(NA) Mar 1965$19,800(NA) Apr 1965$19,900(NA) May 1965$19,600(NA) Jun 1965$19,800(NA) Jul 1965$21,000(NA) Aug 1965$20,200(NA) Sep 1965$19,600(NA) Oct 1965$19,900(NA) Nov 1965$20,600(NA) Dec 1965$20,300(NA) Jan 1966$21,200(NA) Feb 1966$20,900(NA) Mar 1966$20,800(NA) Apr 1966$23,000(NA) May 1966$22,300(NA) Jun 1966$21,200(NA) Jul 1966$21,800(NA) Aug 1966$20,700(NA) Sep 1966$22,200(NA) Oct 1966$20,800(NA) Nov 1966$21,700(NA) Dec 1966$21,700(NA) Jan 1967$22,200(NA)

居住形式

一、点式住宅 住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当,在住区规划图上好似一个"点",所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅,若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成,它四面临空,故体型可以比较自由活泼,朝向多,视野广。 点式住宅 - 说明 按户型分布的住宅楼类型 1、板式结构:一般为一梯两户,优点是采光好,前后通风。但结构强度稍差,多为多层或小高层,随着新建筑材料的应用,这一缺点正在被弥补。 2、塔楼(点式)结构:一般为一梯多户,多采用框架结构,高层建筑,为了达到更好的采光通风效果,有发展出各种类型,如蝶型,丁字型,工字型等等。以前所谓点式住宅楼就是独立门栋的高层建筑。现在这个概念好像模糊了。 点式住宅 住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当,在住区规划图上好似一个\"点\",所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅,若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成,它四面临空,故体型可以比较自由活泼,朝向多,视野广。点式住宅的平面多以矩形、T形、风车形和三叉形为主。 复式住宅即一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室,低的部分做餐厅、厨房、卧室等。低的部分具有跃层的优缺点,高的部分在视觉上宽阔丰富。 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在: 1、平面利用系数高,通过夹层复合,可使住宅的使用面积提高50%--70%。

保障性住房建设的融资模式

保障性住房建设的融资模式:REIT就是新融资工具 激励不当与地方政府融资不足的问题,正在通过新的融资协议逐步解决,包括建筑公司与地方政府签订建设-移交协议、房地产投资信托(REIT)融资、保险资金投资以及使用住房公积金。与以往相比,我们预期地方政府将全力实现建设保障性住房的官方目标,但部分财政赤字高、基建项目融资负担重的地区可能继续落后。 近月来,为抑制房价的迅速攀升与应对部分城市房价过高,中国政府已加大对建设保障性住房的关注,并将之作为弥补房地产投资预期放缓的一个手段。今年建设580万套保障性住房的官方目标,已经由地方政府与住房与城乡建设部签订协议,国家高级领导人对此坚定地予以肯定。地方官员已被督促将融资途径多元化、确保充足的土地供应、分房时遵循公平的指导原则,并获通知建设保障性住房将成为其业绩考核的主要内容。本文将对保障性住房的新融资模式、活跃在该行业的市场参与者以及商品房市场与原材料需求由此所受的影响进行论述。 保障性住房的分类 在中国,“保障性住房”包含多个住房类别,它就是提供给符合地方政府所制定标准(如收入、总资产、婚姻状况与目前生活条件等)的居民的一种社会保障形式。各个城市自行制定保障性住房标准。例如上海三口或以上家庭的人均年可支配收入须低于人民币34800元,人均资产须少于人民币90000元。家庭成员须在过去5年内未曾向家庭以外出售或转让住房。 保障性住房大致可分为四类: 经济适用房 单位面积一般限制在60平方米以内,并且按低于市场的价格(通常较同类普通住房低20%至30%)出售给符合条件的家庭。经济适用房的所有人通常在住满一段时期(通常为5年)以及缴纳土地出让金以前不得出售或出租她们的住房,但按原价卖回给地方住房主管机关除外。经济适用房通常会优先分配给因市区重建项目而拆迁的家庭。经济适用房的开发可能会由地方政府直接、由工作单位或(在通常情况下)由商业开发商进行。此类开发商可免费获得土地,并可获得50%的所有其她税收减免,但须遵守售价与建筑标准方面的指引。开发商的利润率通常限制在3%至4%,而普通商品房的利润率一般为15%至20%。 廉租房 归政府所有,以较低的租金(有时低至可比较市场租金水平的1/10)出租予城市特困人口的住房(面积小于50平方米)。此类住房的建设资金主要来自地方政府预算,但鉴于近期的预算限制,来自中央政府的财政转拨已成为整体融资不可或缺的组成部分。廉租房的所有权为国有,不可出售。2009年7月,政府扩大了廉租房的建设规模,以满足更多人的需求,其中包括不符合正常居住标准的应届毕业生与农民工。相对于市场租金水平,此类人群在租金方面享有的折价一般不会太高。 限价房 政府最近推出的一个住房救助项目,主要面向城市中等收入家庭,其单位面积限制在90平方米以内。限价房的价格上限由地方政府在将土地售予开发商时确定,价格水平通常介于经济适用房与普通商品房之间。与经济适用房项目一样,买方须达到预定的标准,并须遵守类似的转售限制条件。

大型住宅项目开发模式

中建论坛全案策划市场营销 项目全案策划 大型住宅项目的开发与营销 大有大的难处。该讲针对"大"的重点和难点,进行了冷静的思考。大盘竞争将是未来几年中国各地房地产的热点之一,我们到处可以听到谁又拿到一块1000亩的地。如何令这么大的地盘成为超 级聚宝盆而非被其套牢,操盘者必须是集团军总指挥级的领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利 润之谜。 第1操作环节:洞察大型项目出现的深层原因 洞察A:界定大规模社区 何谓大规模社区?根据国家技术监督局和建设部1993年7月16日联合发布的《城市居住区规划设计规范》,按居住户数、人口规模及占地面积,将住宅区分为居住区、小区、组团三级居住区。 居住区规模为户数在1-1.5万户、人口约3-5万人、占地50-100万平方米的生活区,居住区相 当于国外的“社区”概念。结合深圳的具体情况,从狭义的角度而言,深圳那些居住现范区在5000 加户以上、人口超过2万人、建筑面积在30万平方米以上的商品房小区,可以界定为“大规模社 区”。 洞察B:楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象,它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞争的必然结果。 消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段,住宅产品,不仅是一套住房的概念,而且已扩大到一个社区的概念。 在以前,大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发售的微利房小区,虽然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点,但很快销售一空,走俏的原因主要在于由于微利房小区具有了规模 基础,所以产生了“效益”--配套设施齐备、管理服务优良,能够满足业主在居住环境上的需求。 而当时许多冠以“花园”、“新村”、“广场”的商品房,规划面积仅几万平方米,楼房也不过几幢, 没有了规模,便难以满足业主除房子之外的需求,反过来商品房的销售便成了难题。 洞察C:市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场,标志着中国房地产市场走向成熟,住宅供大于求的现象不可避免地出现。在这种情况下,房地产商具有很强烈的危机感,积极寻来发展出路。信和公司市场经营部

住宅建筑的形式

盛年不重来,一日难再晨。及时宜自勉,岁月不待人。 一、点式住宅 住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当,在住区规划图上好似一个"点",所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅,若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成,它四面临空,故体型可以比较自由活泼,朝向多,视野广。 点式住宅 - 说明 按户型分布的住宅楼类型 1、板式结构:一般为一梯两户,优点是采光好,前后通风。但结构强度稍差,多为多层或小高层,随着新建筑材料的应用,这一缺点正在被弥补。 2、塔楼(点式)结构:一般为一梯多户,多采用框架结构,高层建筑,为了达到更好的采光通风效果,有发展出各种类型,如蝶型,丁字型,工字型等等。 以前所谓点式住宅楼就是独立门栋的高层建筑。现在这个概念好像模糊了。 点式住宅 住栋体型有条形、板形和点形几种。点式住宅是因此种住栋在进深和面阔方向尺寸大体相当,在住区规划图上好似一个\"点\",所以人们称作点式住宅。点式住宅若为多层又称墩式住宅,若为高层又称塔式住宅。点式住宅平面一般仅由一个单元组成,它四面临空,故体型可以比较自由活泼,朝向多,视野广。点式住宅的平面多以矩形、T形、风车形和三叉形为主。 复式住宅即一层比较高的房子中局部夹一层变为两层较低的房子。高的部分做起居室,低的部分做餐厅、厨房、卧室等。低的部分具有跃层的优缺点,高的部分在视觉上宽阔丰富。 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发,在建造上仍每户占有上下两层,实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米,而一般跃层式为5.6米),复式住宅的下层供起居用,炊事、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠用,户内设多处墙式壁柜和楼梯,中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米,上层贮藏让高1.2米,上层直接作为卧室床面,人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在:

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