2013年主要城市房地产市场发展情况
2013年中国房地产市场总结与展望
2013年，房地产行业政策大环境持续缓和，“促供应”、“市场化”构成新一届政府对房地产调控主基调，虽然年终十余个一二线城市调整地方政策，但这轮收紧更多是迫于房价控制目标而做出的应急性调控，从总体上看，今年房地产市场的政策面延续了去年以来的相对宽松格局。
从市场层面看，2013年一二线城市交易规模全面增长，全年大约将有13个城市成交将破千万平方米，而由于过去两年土地市场成交偏低，导致今年住宅新增供应增长乏力，房价持续上涨，相比之下供应规模更充足、甚至局部过剩的三线城市，量价都更趋平稳。从项目层面看，今年以来除了刚需、改善等自住型需求依然活跃之外，高档豪宅市场热度也全面上升。
另外，2013年对于房地产企业而言同样是高歌猛进的一年，一方面，随着市场成交的持续上行，企业销售全面走高，全年达成千亿元业绩的企业将升至7家，另一方面，企业在投资环节一改前两年的谨慎态度，争相补充土地储备，推动一二线城市地价节节攀升。
一、2013年行业政策背景
1、年初：地方层面落实国五条态度总体消极，未对市场造成明显负面影响
2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施；3月1日，经国务院办公厅正式下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，业内称其为国五条，其中最受外界关注的主要有地方政府问责、限购加强、二套房贷收紧、存量房交易个税按差额20%征收等措施，从政策逻辑上看，此无疑是过去十年调控的延续，但从地方跟进的情况来看，地方政府层面上态度明显偏消极。
首先，“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注，其次，“限购加强”响应者寥寥无几，区域限购叫停仅沈阳一地落实，而“已限购城市进一步从严”，也仅在北京细则中有所体现，“未限购的三四线城市酌情加入限购行列”，在地方层面上也没有得到任何响应。再次，“二套房贷“未立即落实，仅北京等极个别城市将二套房贷首付提升至7成，而其他一二线城市直到年底那轮新政才真正落实；最后，存量房交易个税调整对市场的影响力被严重高估，除了北京落实之外，其他一线城市大多处于宣而不行的状态中，连上海对该条款也采取了“忽略”的态度，而在二三线城市层面上，由于住房信息体系建设的相对滞后，对于该条新政原本就不具备基本的执行基础。
从对市场的反映来看，国五条的影响几乎可以忽略不计，无论是从市场数据层面上，还
是从项目销售层面上看，今年自年初以来的市场成交放量未见明显放缓，经历过前期限购限购等重量级政策的考验，市场消化国五条这样力度明显较轻的调整速度极快；即便是对国五条跟进最积极的北京市场，从数据上看，虽然4月份成交量84万平方米，从当时来看是之前11月内的最低点（春节月除外），但值得关注的是，3、4月份北京市场新增供应均只有60万平方米左右的水平，从这个角度看，新政出台之后，北京市场依然呈现供不应求。
三套及以上购房贷款。
3月30日重庆城区新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。主城区以外
各区县(自治县)人民政府制定本区域房价控制目标，四月底向社会公布。
严格按个人转让住房所得的
20%征收所得税。
3月31日合肥确保2013年全市新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的
实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日大连2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在同期城镇人均可支配收入实
际增幅以下。
未提及征收20%个税
3月31日厦门厦门市2013年新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实
际增长幅度。
未提及征收20%个税
3月31日济南济南市2013年新建商品住房价格涨幅低于居民人均可支配收入实际增长水平。未提及征收20%个税
3月31日广州明确2013年广州新房价格涨幅要低于年度城市居民人均可支配收入实际增幅；
细则同时对限购进一步升级；至于备受关注的二手房个税问题，细则指出将严格
执行“国五条”的相关规定。
严格按个人转让住房所得的
20%征收所得税。
3月31日深圳加强房地产税收征管，严格实施差别化住房信贷政策，在必要时候调整第二套住
房贷款的首付比例和利率。
未提及征收20%个税
3月31日南京南京市2013年度新建商品住房价格控制目标为：2013年度全市新建商品住房价
格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日天津继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持
住房价格稳定, 新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入增长幅度。
严格按个人转让住房所得的
20%征收所得税。
3月31日武汉武汉市正式公布了今年新建住房的价格控制目标，即扣除物价上涨及保障房等因
素后，房价同比增幅低于人均可支配收入实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日昆明继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策，确保年内开工
建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套。
未提及征收20%个税
3月31日青岛进一步增加普通商品住房供应，加大住房保障力度，坚决抑制投机投资性购房需
求，确保年度新建商品住房价格增幅明显低于城市居民人均可支配收入实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日贵阳2013年贵阳市新建商品住房价格控制目标为：2013年新建商品住房价格增幅低
于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日南宁南宁市2013年新建商品住房价格增幅，要低于当年城镇居民人均可支配收入实
际增幅(即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值)。
未提及征收20%个税
3月31日石家庄石家庄市房价调控目标：今年房价将确保基本稳定，新建商品住房价格增幅低于
本市城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。
未提及征收20%个税
3月31日成都成都市各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调
控措施，进一步加大住房保障力度，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇
居民人均可支配收入实际增长幅度。
未提及征收20%个税
3月31日西安西安市2013年新建商品住房价格控制目标为，确保2013年新建商品住房价格
增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅。
未提及征收20%个税
4月1日宁波宁波市要求明确年度住房价格控制目标，继续严格执行住房限购政策，加强房地
产税收和信贷管理，加快普通商品住房和保障性安居工程建设并且强化房地产市
场监管。
未提及征收20%个税
4月1日杭州新建商品住房价格控制目标为：全市新建商品住房价格增幅低于本市城镇居民家
庭人均可支配收入的实际增幅。
未提及征收20%个税
资料整理：CRIC
2、年中：新一届政府在公开场合不提“调控”，市场化、促供应宗旨已然明确
新一届政府上台后其在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外，在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成及其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
时至四季度，房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：
其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；会议指出未来总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。另外，促进供应被放到了前所未有的高度。在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，可见高层推进供应释放的决心之大。其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。
2013年中领导人讲话
日期事件发言人主要内容
6月19日国务院常
务会议
李克强
研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施，决定再取消和下放一批
行政审批等事项。会议研究确定了引导信贷资金支持实体经济、加大对“三农”
和小微企业等的信贷倾斜、支持企业加快发展多层次资本市场、发挥保险的保障
作用、推动民间资本进入金融业、严密防范风险等多方面的政策措施。支持居民
家庭首套自住购房、大宗耐用消费品、教育、旅游等信贷需求。
6月26日国务院常
务会议
李克强
一是增加财政投入。二是引导金融机构加大对棚户区改造的信贷支持。三是对企
业用于政府统一组织的棚户区改造支出，准予在所得税前扣除。四是落实相关政
策措施，鼓励和引导民间资本通过投资参股、委托代建等形式参与棚户区改造。
五是加大供地支持，将棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安
排。六是完善安置补偿政策，实行实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。
7月30日中共中央
政治局召
开会议
习近平
下半年经济工作将继续定调在“稳中求进”上，同时要根据经济形势变化，适时
适度进行预调和微调，稳中有为，确保完成全年经济社会发展主要任务。在判断
上半年主要经济指标处于年度预期目标的合理区间及下半年我国经济仍将保持
总体平稳发展态势后，房地产市场方面，“促进房地产市场平稳健康发展”，未
提及调控，可能表达了高层对房地产市场的新态度。
8月5日中国人民
银行在
2013年
第二季度
中国货币
政策执行
报告
/
继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对性、协调性，适时适度预调微调，把
握好稳增长、调结构、促改革、防风险的平衡点，为经济结构调整与转型升级创
造稳定的金融环境和货币条件。同时进一步优化金融资源配置，支持小微企业等
重点领域和薄弱环节发展，更好地服务于转型升级和扩大内需。继续改革增强市
场机制的作用，完善货币政策传导机制，促进经济持续健康发展。报告还表示，
要落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和
居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。
10月29日中共中央
政治局举
行第十次
集体学习
习近平
加快推进住房保障和供应体系建设，是满足群众基本住房需求、实现全体人民住
有所居目标的重要任务，是促进社会公平正义、保证人民群众共享改革发展成果
的必然要求。各级党委和政府要加强组织领导，落实各项目标任务和政策措施，
努力把住房保障和供应体系建设办成一项经得起实践、人民、历史检验的德政工
程。
11月21日十八届三
中全会召
开
习近平
1、全面深化改革的重大意义和指导思想。
2、坚持和完善基本经济制度。
3、加
快完善现代市场体系。4、加快转变政府职能。5、深化财税体制改革。6、健全
城乡发展一体化体制机制。7、构建开放型经济新体制。8、加强社会主义民主
政治制度建设。9、推进法治中国建设。10、强化权力运行制约和监督体系。11、
推进文化体制机制创新。12、推进社会事业改革创新。13、创新社会治理体制
资料整理：CRIC
3、年底：迫于房价控制目标的压力，16个一二线城市自主出台过渡性新政
临近年底，全国有16个城市相继出台收紧调控的政策，调控手段集中在提高限购条件，提高二套房首付比例，加紧保障房建设，加强监管等方面。在我们看来，年底这轮地方新政出台，有两大关注点：
其一，体现了调控主体从中央转向地方。过去十年房地产调控往往是中央打统账、所有地方政府跟进的模式，2011年的限购政策即是最典型的证明，当时全国所有省会级以上的城市无论市场发展程度如何、房价涨幅是否超过正常范围，均悉数出台限购，如此全国“一刀切”的调控方式给房地产市场的正常运行造成了诸多困扰，而反观本轮地方新政，除北上广深和部分热点二线城市之外，大多数二线城市和所有三线城市并未跟进，这无疑体现出了当前市场管控的主导权已经下放到了地方层面。
其二，从动机来看，并非过去十年调控的延续，更多是迫于年底房价控制目标的压力所为。这主要体现在两方面，首先，各地政策力度均有限，主要集中在对现有政策的细节强调上，尤其是限购政策，并无大幅度的加强；其次，北上广深，连同大多数出台新政的二线城市，都将政策重点放在预售证管控上，这显然直指年底的房价控制目标，而该政策的执行时限无疑不会超过今年年末，以此来看，这波出台新政的城市更多是出于“站队表态”的需求。站在中央的立场上看，构建房地产调控长效机制是一个逐步推进的过程，短期内为平缓社会舆论压力，在一二线城市层面上适度强化抑制需求的政策，将起到争取时间的作用。
2013年底16个城市出台地方调控新政汇总
城市出台时间二套房首付限购资格土地供应计划新政要点
郑州9月2日无变化契税及社保仍为1年，暂住证由
1年变为3年。
年底前将向市场推出住宅用地
410.87公顷，使今年住宅用地供应规
模同比增长达到75%左右
严格限购标准，未满20岁单
身暂停买房
深圳10月11日7成本市户籍居民家庭限购2套住
房，在本市1年以上纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本市户
籍居民家庭,限购1套住房
今年普通住房用地供应在以往5年平
均供地量的基础上增加20%以上，四
季度还要供应约60公顷住宅用地
继续严格限购标准，加强差别
化住房信贷政策执行力度
三亚10月23日无变化限购主城区严格控制住宅用地单宗土地出让规模逐步降低商品住房开发比例，并纳入市县考核指标体系。
北京10月23日7成京籍家庭限购两套房；京籍单身
限购一套房；非京籍家庭纳税/
社保满五年限购一套房；
2013年本市住房用地供应计划为
1650公顷。通过“限房价、竞地价”
等方式增加自住型、改善型住房的土
地供应。
自住型商品房是主角
上海11月9日7成非户籍个税及社保由2年12个
月调整为3年24个月
不低于前5年平均水平，再增加30%
供应量，确保1000公顷
严格限购标准及差别化信贷
广州11月18日7成非户籍个税及社保由2年内1年
调整为5年3年
比前5年年均实际供应量增加20%以
上
严格限购标准及差别化信贷
武汉11月22日7成非户籍个税及社保由1年变为2
年，并限购1套
较前五年平均供应增20%；2014年
土地供应计划编制工作，确保全市住
房用地供应总量比前5年均值增加
10%
限购升级，二套房首付将提高
南昌11月25日无变化非户籍个税及社保由1年调整
为2年，禁止未成年人购房；非
户籍出售住房需提供近3年内
连续2年个税或社保证明。
超过2013年供应计划10%；2014
年比2013增120％，力争130％
卖房也有“2年”门槛
厦门11月25日7成非户籍个税及社保1年以上可
购房1套，两套以上者禁止购房
年内再推出一批商品住房用地。2014
比前五年年均实际供应量增20%
二套房7成成关注点
沈阳11月25日65%首付非户籍个税及社保由1年提至2
年
继续保持住宅用地供应全国领先水
平，进一步加大中小户型普通商品住
房市场供应
严格限购标准及差别化信贷
南京11月26日7成无变化今年400公顷商品住宅用地和350公
顷保障房用地计划，今年住宅用地供
应规模在前五年平均供应量的基础上
增加10%
差别化信贷，加强土地供应，
加大保障力度
长沙11月26日无变化无变化不低于过去5年平均量进一步提高第二套住房贷款的首付比例，但未说明比例
杭州11月26日7成无变化不低于过去五年平均量的基础上，再
增大于20%供应量。
二套房首付不低于七成
福州11月27日无变化非户籍3年24个月无法提供个
税或社保缴纳证明，暂停购房
各区加快交地进度
房价监测小组每周预测下周
动向
太原11月28日提高但未明
确比例
户籍购房年龄提高至20岁/无
房单身仅能购1套；非户籍个税
或社保一年以上
中小套型供地面积不低于70% 强化原政策执行力度
西安11月28日无变化无变化确保201年4住房用地计划供应量在
2013年的基础上增加10%。建立保
障房土地储备制度，优先向保障房项
目供地。
加快推进廉租房、公租房并
轨，实行租补分离、阶梯租金，
逐步增加廉租房、公租房的供
应量。
资料整理：CRIC
二、2013年市场总结
1、市场：全年将有13大城市成交量破千万方，一线、热点二线城市市场供不应求
（1）供应：投资增速全年预计在20%左右，各线城市供应全面回暖
?开发投资：新开工增速自4月份起归于正增长，年内投资增速持续高位
2013年，在全面向好的商品房市场支持下，土地市场明显回暖，房地产市场新开工数据也一改2012年同比下跌之势，转而进入正增长，数据显示，前11月全国房地产新开工面积总量达到18万亿平方米，较去年全年增加11.5%。以此趋势预计，全年新开工面积超过2011年高点的19.1亿平方米可期。
从企业新开工数据看也可印证这一趋势。据CRIC监测到的企业上半年新开工数据，世茂即已新开工1430万方，超去年同期5倍，万科、保利、恒大均在800万平米以上，金地、荣盛、雅居乐也有逾300万方的体量新开工，期内企业新开工面积平均达到销售规模的2倍左右，新开工面积的大幅增长，将为2014年企业销售业绩的继续增长打下良好基础。
全国房地产市场投资增速亦较去年显著提升。2013年1-11月，全国房地产开发投资增速较去年上升3.3%，投资总量已超过去年全年，达到77412亿元。从年内投资额月度增速走势来看，虽较去年全年增速明显提升，但从月度来看整体呈现平稳的下行态势，预计全年投资增速将维持在20%左右。
图：全国房地产市场投资与新开工增速走势
数据来源：国家统计局?供应面积：重点城市总体同比增长21%，一二线下半年增幅普遍下降
首先，2012年下半年起土地市场成交大幅放量、今年以来房地产市场大环境继续转好，引致各线城市新增供应全线增长，一线城市中除北京之外皆出现上涨，二线城市除了天津和武汉等极个别城市之外也呈现普涨；其次，下半年之后，受到年度房价控制目标的压力，一线城市开始执行严厉的预售证管控，对于高价项目、涨价项目实行缓上市、缓备案的措施，
导致市场供应出现下滑，典型如广州，其上半年供应同比增长14%，而时至11月增幅收窄至3%，而从整体来看，一线城市前11个月供应同比增幅仅为8%，远小于二线城市的25%和三线城市的21%。
（2）销售：市场成交规模再创新高，千亿级城市已达8个
?全国市场：全年商品房销售规模应突破12亿平方米，同比增速创5年来新高
一、二线城市成交回暖的带动下，2013年全国房地产市场规模迎来了新一轮的快速扩张，2013年前11月，全国商品房销售面积同比上升20.8%，同比增速创下近5年新高，而从成交总量来看，在年底项目集中成交的推动下，全年商品房成交面积将有望突破12亿平方米，而商品住宅成交总量亦将突破10亿平方米。
从年内各月市场成交走势来看，上半年同比增速相对较高，主要原因有二：其一，年初时国五条出台，3月份全国各主要城市市场出现赶政策末班车行情，推动成交量井喷；其二，2012年上半年市场处于企稳回升的初期，成交量也刚脱离底部区域，在此低位基数的作用下，今年上半年成交同比增幅较大。而进入下半年后，各月市场成交虽仍在快速上升，但各月10%左右的同比增速与上半年29%的水平相比存在较大差距。
图：全国商品房销售面积及同比走势
数据来源：国家统计局?重点城市：市场成交走势前高后稳，全年预计有13个城市破千万平方米
年初“国五条”出台前后3、4月份各地市场出现末班车效应，导致今年上半年市场成交增速普遍高于下半年，1-6月份一、二、三线城市商品住宅同比涨幅分别为39%、50%和33%，高于1-11月份的14%、30%和21%，其中一线城市下半年同比涨幅下滑较为明显，我们认为和年底北上广深执行严厉的预售证管制、市场新增供应萎缩，拖累成交释放有关。
截至11月，北京、广州、上海、天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳和武汉等11个城市市场成交量已超过1000万平方米，如果算上南京（前11个月成交906万平方米）和西安（今年数据缺失，但市场规模早在千万级中），则今年全年将有多达13个城
市成交破千万平，而去年的数量仅有今年的一半。
成交金额：一二线城市增幅明显，新增3个千亿级城市
截至11月，北京、广州、上海、深圳、天津、重庆、成都和南京等8个城市2013年市场成交金额已超过1000亿元，而去年同期，成交金额超过1000亿元的城市仅5个。其中上海和北京两城市前11月成交金额分别为2855亿元和2566亿元，预计上海市场成交金额今年有望突破3000亿元，而去年上海的成交金额仅为今年的一半。成交总额的大幅上涨主要由于，其一市场成交规模不断增加，其二房价的大幅上涨推高了成交总价。其次，各线城市中二线城市中除了部分成交额过千亿的城市以外，其他城市成交额多在800亿左右，而市场成交规模最小的三线城市销售额和一二线城市存在巨大差距，芜湖、洛阳、连云港、惠州等城市前11个月的成交总额仅相当于上海单个城市一个月的成交金额。
2013年各城市商品住宅成交金额（单位：亿元）
备注：重庆使用的是商品房数据 数据来源：CRIC
? 成交结构：刚需项目依旧是市场成交主力，豪宅受行业周期因素影响较小 刚需改善：刚需项目依旧是市场主力，改善型项目2013年成交有所扩大
近年来，多数重点城市刚需70-90平方米的项目供应同比均有所增加，相应的成交也在上行。尤其是成都，2011年至今，70-90平方米刚需项目的供应和成交套数要远高于其他城市。成都自2011年来城市化进程加快，城市边界线外移，成都的三环至外环区域也随着品牌开发商入驻交通和配套有明显提升，加上限购剔除投资因素后，刚需置业需求在不断释放，直接导致70-90平方米项目成交连续三年在不断上涨。
90-120平方米、120-140平方米属于满足改善型和基础享受功能的面积区间，
一定程度上能够满足多代人分室而居的要求。从2010-2013年此面积段项目的供应和成交数据来看，改善型置业需求也有所增加。比如上海，连续两年改善型置业需求增长都明显高于其他重点城市。上海改善型面积段项目成交同比提升明显一方面是由于市场需求强烈，上海市以老公房为代表的很多住房面临户型设计不合理、设施陈旧等问题，这部分人群的住房改善动力较强；另一方面是由于在宏观调控政策形势下，换房成本较高，使部分有实力的购房者更倾向于一步到位，以满足享受型功能的住房需求。另外，近年来上海二房二厅项目面积多超过90平方米也是该面积段成交上涨的原因之一。
图：2010-2013年重点城市刚需项目（70-90㎡）供应及成交走势
20000
4000060000800001000001200002010
年2011年2012年2013年套
数
供应走势
成都
武汉
20000
4000060000800001000001200002010年2011年2012年
2013年成交走势
成都
武汉
数据来源：CRIC 顶级豪宅：多年以来成交量几无波动，受行业周期因素影响较小
2010年至今，北京、上海两地500-1000万项目的成交波动比较大，广州、深圳及二线重点城市，近几年来500万以上项目成交相对稳定。这主要由于北京、上海两大城市的经济水平和房地产市场发展程度所决定的，对这两地来说，总价在500万左右项目属于改善型住房，远达不到豪宅的水准，而受近几年政策大环境影响，一线城市的这类改善型项目的成交波动较大。但是对天津、重庆、成都这种以刚需成交为主的二线重点城市来说，总价在500万以上的项目，客户群体相对稳定。因此，近年来成交走势波动较小。
就2013年来看，除了北京、武汉外，总价在500-1000万的项目成交普遍上行。这跟今年来房地产市场政策稳定，投资环境有所改善，客群的投资信心稳定有较大关系。
图：重点城市2010-2013年总价500-1000万项目成交套数走势
数据来源：CRIC
2011年调控政策导致重点城市总价在1000-5000万的豪宅成交走势不约而同下挫。尤其是杭州，较2010年成交下滑了七成以上。但由于国内投资渠道较窄，豪宅的增值保值作用依旧被资本市场认同。因此，近两年来，在逐步稳定的政策环境下，2011年受抑制的豪宅投资需求得到释放，多个重点城市的千万级以上豪宅成交开始上扬，尤其是对市场嗅觉敏锐的北京、上海两地，千万级豪宅成交市场回复明显。
除了北京、上海外，也可以看到，其余重点城市的千万级豪宅市场虽然有所波动，但幅度较小，尤其是相对北上广深而言经济发展较慢的二线城市，千万级豪宅成交量始终保存在一定的区间内。这也说明，越是房地产市场容量较小、经济较落后的城市，顶级客户的来源越加恒定，与之相应的豪宅成交量波动更小，受政策的影响也更低。
图：重点城市2010-2013年总价1000-5000万项目成交套数走势
数据来源：CRIC
5000万以上的顶级豪宅在北京、上海两地年度成交在50套左右，其余重点城市的市场容量更小，即使年度成交有所变化，也多在20套以下。从2010年-2013
年的成交走势
1000
200030004000500060007000800090002010年
2011年
2012年
2013年
成都重庆
050010001500
200025003000
35002010年
2011年
2012年
2013年
北京上海广州深圳南京杭州天津成都重庆
武汉
来看，顶级豪宅的成交基本保持在一定量的区间内，由于相对量较低，其受政策环境的影响几不可见。
图：重点城市2010-2013年总价5000万以上项目成交套数走势
数据来源：CRIC
（3）供求：一二线城市供求风险低位，消化周期持续缩短
供求比：一线城市和热点二线城市供不应求，部分三线城市出现供应过剩
首先，在各线城市中，一线城市以及热点二线城市呈现供不应求，个别城市例如北京、重庆、成都、天津和武汉等城市供求比均超过了1：1.2，北京和重庆甚至高达1：1.58，供求矛盾较为激烈，北京市2013年前11月商品住宅供应面积仅700万平方米，市场成交面积却达到了1104万平方米。其次，由于在出现“鬼城”之前开发商多看好二三线城市，因此非热点二线城市以及绝大多数三线城市土地大量释放，供应不断积累，进而导致今年这类城市呈现出供过于求的局面。
1020304050607080901002010年
2011年
2012年
2013年
成都重庆
备注：重庆使用的是商品房数据 数据来源：CRIC
? 存量：一线城市和热点二线城市库存维持低位，二三线城市库存积累
首先，近一年以来一线城市和部分热点二线城市商品住宅存量仍旧维持低位，甚至有城市库存仍在持续降低。上广深库存相对稳定,这一方面因为供应相对充足,另一方面年底受政策调整和信贷收缩的影响成交量未继续上行；而北京由于新增供应较少，市场存量进一步下降。其次，二线城市存量有所分化，其中一部分非热点城市与三线城市一起仍处于库存积累阶段，贵阳、沈阳和苏州等城市2013年前11月商品住宅存量涨幅都在20%以上，贵阳甚至达到了49%。这主要由于过去两年开发商亲睐二三线城市的大规模地块，致使这些城市供应大量增加所致。
2013年11月各城市商品住宅存量（万平方米）
备注：重庆使用的是商品房数据
数据来源：CRIC
? 消化周期：半数以上城市消化周期缩短，所有样本城市库存风险均已缓解
首先，随着2013年全年市场成交的持续高位，半数以上典型城市库存消化时间有所缩短，其中成都、合肥、天津和上海的同比降幅都在20%以上，成都甚至较去年同期减少了44%。然后，从绝对量上来看，我们一般认为消化周期12个月为正常水平，而样本城市中消化周期高于12个月的仅3个，即便是之前高库存压顶的天津，当前也已收窄至14.6个月，所有样本城市都不存在库存过多的风险，甚至有些城市库存量较少，例如北京、南京和成都当前消化周期仅略高于6个月，合肥的消化周期甚至降至6个月红线以下，为4.7个月，市场供不应求的压力依然巨大，未来房价上涨的压力依然存在。
-40%
-20%0%20%40%60%0
500 1000 1500 2000 2500 成都合肥天津北京上海重庆南京广州深圳青岛武汉长沙苏州沈阳贵阳
11月底存量
同比
2013年11月各城市商品住宅消化周期（月）
备注：重庆使用的是商品房数据
数据来源：CRIC
（4）房价：全国房价持续上行，一线城市房价涨幅依然领先
全国市场：当前房价相比本轮调控前的高点已上涨10%，8城市房价涨幅已超控制目标
2013年11月中国城市住房(一手房)价格288指数达1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我们还可以将其与两个时间点做比较，首先是2011年9月份上一轮房价上涨周期的最高点相比，当前的指数上涨了10%；其次是2012年7月份本轮房地产调控房价的最低点相比，当前的指数上涨了16%。
图： 全国288城市房价指数
注：2013年1月为基期=1000
数据来源：克而瑞
结合具体城市表现来看，统计局发布的70大中城市房价指数显示，至2013年10月，京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%，远远超过近三年来的人均可支配收入增幅，达成房价控制目标的形势极为严峻。虽然一线城市所面临的调控政策更为严厉，但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下，其房地产市场价格仍然远远领先于其他城市。而西安、贵阳、昆明等西部城市控制情况相对更佳，房价增速相对稳定，并明显低于可支配
0.0
2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 天津青岛沈阳重庆长沙武汉苏州深圳上海贵阳广州北京南京成都合肥
消化周期
收入的增长。
数据来源：国家统计局
城市表现：一线城市房价持续领涨，三线城市房价涨幅出现分化
首先，2013年前11月典型一二线城市中，北上广深四个一线城市的房价涨幅较大，上海甚至达到20%，北京、广州也在15%以上，一线城市房价涨幅汹涌，一方面由于供应较少导致供求矛盾激烈外，另一方面，中低档需求继续延续了2012年的房价上涨势头， 存在补涨效应。其次，二线城市的供求矛盾相对较为缓和，三线城市则出现了分化，部分前两年土地过量供应的城市2013年房价处于停滞状态，常州、烟台等城市房价涨幅不到5%，芜湖甚至涨幅为零。
2013年1-11月各城市房价288指数涨幅
0%
5%
10%
15%
20%
数据来源：房价288指数（5）资金：销售回款资金占比持续提升，充足购买力推升市场规模快速扩张
?房企资金来源：其他资金占比再度增加，外资占比持续低位
2013年前11月份，房地产开发企业到位资金10.9万亿元，同比增长27.6%，受益于行业整体的回暖，资金总量持续快速上升。从资金来源结构来看，外资占比较去年全年持平，虽然年内成交大幅好转，但在高企的房价和激烈的业内竞争面前，外资投资信心仍然不足，资金占比也仍在不足1%的低位。另一方面，自2012年下半年以来向好的市场成交，亦使得开发商从消费者手中获得的定金、预收款和个人按揭贷款快速增加，其他资金占比也由去年全年的43.8%上升至今年前11月的44.4%。
图：房地产企业资金来源
数据来源：国家统计局?银行房贷：流动性紧缩拉低贷款增速，贷款对市场需求影响或被高估
对比2013年居民中长期消费贷款额与商品房销售额走势，可见市场销售额显著回升，由10%上升至32%，上升22个百分点，而贷款余额增速则从去年的13%上升至21%，仅上升8个百分点，两者差异明显。对于二者之间的相背，我们认为有两点值得关注：其一，受困于下半年流动性的紧缩，银行对于房贷的发放进一步加严，使得银行贷款增速较去年同期小幅回落；其二，房地产市场销售额增速快于房贷增长速度，至少说明了在当前这个时间点上，我国房地产市场需求对银行贷款的依赖程度存在被高估的可能。