菏泽市住房保障和房产管理局文件

菏泽市住房保障和房产管理局文件

菏房发〔2013〕32号

菏泽市住房保障和房产管理局

关于印发《菏泽市国有土地上房屋征收评估

办法》的通知

各县区住房保障和房产管理局，市经济开发区开发办，东明、

郓城、单县征收办，各有关评估机构：

现将《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

2013年9月26日主题词：房屋征收评估办法通知

报送：市委办公室，市人大办公室，市政府办公室，市法院，市检察院。

发送：市直有关部门、各县区人民政府，开发区管委会。

菏泽市住房保障和房产管理局办公室2013年9月26日印

发

（共印500份）

菏泽市国有土地上房屋征收评估办法

第一章总则

第一条为了规范我市国有土地上房屋征收评估行为，保证房屋征收评估客观公平，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本办法。

第三条房地产价格评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展评估、鉴定业务；与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避；应当回避而未回避的，评估结果或者鉴定意见无效。

任何单位或者个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动和结果。

第四条房地产价格评估机构由被征收人协商选定。

协商不成的，牡丹区、市经济开发区内的房屋征收项目由市房屋征收部门统一组织公开选定评估机构，县房屋征收项目由县房屋征收部门公开选定评估机构，并公开邀请部分

被征收人、街道办事处（乡镇人民政府）和社区居委会代表参与，聘请公证机构以公开抽签或者摇号等方式选定。

房地产价格评估机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

市房屋征收部门应当每年向社会公布评估机构的名录，供征收当事人选择。

第五条房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。

房屋征收评估委托书应当载明委托人的名称、委托的房地产价格评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及委托日期等内容。

房屋征收评估委托合同应当载明下列事项：

（一）委托人和房地产价格评估机构的基本情况；

（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；

（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本事项；

（四）委托人应提供的评估所需资料；

（五）评估过程中双方的权利和义务；

（六）评估费用及结算方式；

（七）评估报告交付时间、方式；

（八）违约责任；

（九）解决争议的方法；

（十）其他需要载明的事项。

房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房

屋征收评估业务。

第六条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。

两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通，统一标准。

第七条对于承接的房屋征收评估项目，房地产价格评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的注册房

地产估价师开展评估工作。

第八条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。房屋征收评估费用按照政府价格主管部门规定的收费标准执行，专家鉴定费用参照评估费用收取。评估费及由房屋征收部门承担的鉴定费用在征收补偿费用中列支。

第二章被征收房屋价值评估

第九条被征收房屋价值是指被征收的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。因征收房屋造成的搬迁费、临时安臵费、停产停业损失费以及市、县级人民政府规定的其他补助和奖励等应在征收补偿方案中明确。

前款所述的其他不动产是指不可移动的围墙、水井、烟囱、水塔、苗木等。

第十条被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

第十一条被征收房屋价值评估应当明确评估对象，其中评估对象范围包括合法的被征收建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。评估时不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

第十三条被征收房屋的建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载

不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

对征收范围内未经登记的建筑，应当参照房屋普查、航拍等资料依法进行调查、认定和处理。

对被征收房屋面积有异议的，提出异议者可以委托具有房产测绘资质的房产测绘单位测算，被征收房屋面积以测绘成果为准。

第十四条房地产价格评估机构必须入户对被征收房屋进行实地查勘，必要时可通过录像、拍照等方式取得相关资料。实地查勘记录应当由被征收人、实地查勘的估价人员、征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员等共同签字认可。被征收人不同意在实地查勘记录上签字的，由征收部门（征收实施单位）有关人员、监督部门人员、估价人员共同签字认可，经无利害关系的第三人见证后，可作为评估的依据。

因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料，评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证或者房屋普查、航拍资料等进行评估，并在评估报告中作出相应说明。

第十五条被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据，按照被征收房屋所在区位的新建普通商品房市场价

格，结合被征收房屋的建筑结构、用途、使用年限、新旧程度、容积率、配套设施、土地等因素进行评估。

牡丹区、市经济开发区范围内的被征收房屋按下列方式评估补偿：

（一）被征收住宅房屋的容积率为基准容积率的，按房屋的评估价值给予货币补偿或者房屋产权调换。

（二）被征收住宅房屋的容积率低于基准容积率的：对选择货币补偿的，按被征收房屋合法实有建筑面积评估补偿；对选择房屋产权调换的，扣除不足基准容积率部分的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

空闲的合法国有土地使用权人为自然人的：对选择货币补偿的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后给予补偿；对选择房屋产权调换的，只给予产权调换住宅房屋，扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用（300元/平方米）后，按基准容积率的相应建筑面积评估补偿。

空闲的合法国有土地使用权人为法人的，参照政府公布的土地级别与基准地价经评估后只给予货币补偿。

（三）被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的，以被征收房屋的权属资料、可确权书证或者2004年房屋普查登记为依据，依法给予货币补偿或房屋产权调换。对高出基准容积率部分且没有权属资料、可确权书证或者2004年房

屋普查登记的房屋，由市规划主管部门出具认定意见，不予补偿；被征收人在规定期限内主动配合拆除的，按每平方米300元的标准给予补助。

（四）征收规划条件中有容积率控制的开发建设的房地产、经规划部门批准建设的多层单元楼房（总层数为4-7层）以及符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，在评估补偿价值时不作容积率修正。

征收符合《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》第二十六条、第二十七条规定的房屋，与产权调换房屋层数有差异的，可适当调整楼层差价。

第十六条房屋征收范围确定后，严禁突击装饰装修。被征收房屋室内外装饰装修的价值给予一次性包干补偿。牡丹区、市经济开发区范围内包干补偿标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米300元计算。

被征收房屋有承租人的，装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同约定支付；没有约定的，由出租方和承租方在规定期限内协商确定；在规定期限内协商不成的，房屋征收部门可向公证机构办理证据保全手续后先予征收，待纠纷解决后，按本办法进行补偿。

对装饰装修包干补偿费用有异议的，由当事人提出书面申请，经评估机构认定后，按照现行市场价格结合成新以质论价据实补偿。

第十七条房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果向被征收人进行公示。公示期间，评估机构应当安排负责房屋征收评估项目的注册房地产估价师进行现场说明解释。对被征收人反映的确属错估、漏估的部分，注册房地产估价师应当现场予以记录，并报请房地产价格评估机构进行修正。

分户初步评估结果公示期满后，评估机构应当向房屋征收部门提供分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告，并在10日内送达被征收人。

被征收房屋有产权、债务纠纷的，由当事人在规定期限内协商解决。在规定期限内未解决的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照有关规定，按照房屋征收补偿方案作出补偿决定并公告，房屋征收部门就有关事项向公证机构办理证据保全手续后，可先予征收，待纠纷解决后进行补偿。

第三章产权调换房屋价值评估

第十八条以征收范围内所有被征收房屋价值的评估均价为基础，结合征收项目实际情况，评估确定产权调换房屋的平均价格。

第十九条产权调换房屋价值包含用于产权调换的建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产的价值。

第二十条需要评估用于产权调换房屋价值的，评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

第二十一条用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第四章复核评估和鉴定

第二十二条被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当向其作出解释说明。

第二十三条被征收人或者房屋征收部门对评估价值有异议的，自收到评估报告之日起10日内，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估结果或者评估报告存在的问题。

房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予答复。评估价值改变的，应当重新出具评估报告，并按照原程序送交房屋征收部门；评估价值没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第二十四条被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请终局鉴定。第二十五条市房屋征收部门成立由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面专家组成的评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

第二十六条受理房屋征收评估鉴定后，评估专家委员会应当指派3人以上（含3人，其中半数以上应当为房地产估价师）单数成员组成鉴定组，处理房屋征收评估鉴定事宜。原房地产价格评估机构有义务对评估专家委员会鉴定涉及的有关事宜进行说明。

第二十七条评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、技术路线、方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具该评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。

第二十八条房屋征收部门报请市、县级人民政府作出征收补偿决定时，当事人对评估结果有异议，且未经市房地产价格评估专家委员会鉴定的，房屋征收部门应当委托市评估专家委员会进行鉴定，并以鉴定后的评估结果作为依据。

第二十九条在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构和注册房地产估价师违反本办法的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等有关规定进行处罚，并记入其信用档案。

第五章附则

第三十条各县房屋征收主管部门可依据本办法，结合当地实际研究制定具体实施办法。

第三十一条本办法自2013年10月1日起施行，有效期至2018年9月30日。2011年5月13日菏泽市住房保障和房产管理局印发的《菏泽市国有土地上房屋征收评估试行办法》同时废止。本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证或者依法作出房屋征收决定并公告的项目，继续沿用原有的规定办理。

附件1：菏泽市国有土地上房屋征收评估方法和技术路线；

附件2：菏泽市国有土地上房屋征收评估区域因素修正系数表；

附件3：菏泽市国有土地上房屋征收评估建安成本指导价；

附件4：菏泽市国有土地上房屋征收评估房屋成新标准和修正系数；

附件5：菏泽市国有土地上房屋征收评估楼层修正系数表；

附件6：菏泽市国有土地上房屋征收评估朝向、采光、通风调整系数表；

附件7：菏泽市国有土地上房屋征收评估配套设施修正系数；

附件8：菏泽市区国有土地上房屋征收评估住宅房屋用作经营性房屋补偿价值调整系数表。

附件1：

菏泽市国有土地上房屋征收

评估方法和技术路线

根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，房屋征收评估的方法、技术路线的选取按以下方式进行：

一、评估方法的确定

被征收住宅房屋的评估应当选用市场比较法，以新建普通商品住房交易价格作为比较案例评估确定被征收房屋的补偿价值。

办公用房、工业厂房、地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等，采用成本法进行评估，并在评估报告中予以说明。

二、市场比较法评估技术路线的选取

（一）交易案例的选择

交易案例应为与被征收房屋相同或者类似区域内的新建普通商品房，一般选取距被征收区域较近的3个以上新建普通商品房小区交易平均价格作为比较实例。

（二）比准价格的产生

比准价格由评估机构代表、价格管理部门代表、房地产交易管理部门代表、有公信力的人士代表、纪检监察机关代

表组成调研组，根据选定的交易案例实际成交价格综合加权测算比准价格

（三）修正因素的确定

房屋征收评估采用市场比较法时，主要应考虑以下因素：建筑结构、用途、新旧程度、楼层、环境、生活便利度、配套设施、容积率、土地等。

（四）被征收房屋面积的确定

被征收房屋面积以房屋权属资料载明、可确权书证、房屋普查登记或者航拍资料并结合房地产现状确定。牡丹区、市经济开发区的被征收房屋面积以房屋权属资料、可确权书证载明或者2004年房屋普查登记的建筑面积为准。高出基准容积率且没有房屋权属资料、可确权书证或者2004年房屋普查登记的房屋、砖木四等以下房屋、达不到测绘规范要求的房屋、地下室、夹层、简易房、棚房等，计算容积率时不计建筑面积。

（五）评估修正系数

1、区域因素修正表

牡丹区、市经济开发区范围内：广州路以西、昆明路以东、钱塘路（新兖石铁路以东部分）铁路以北、北外环路以南范围内的基准容积率为0.90；上述范围以外的基准容积率为0.70。

4、土地取得方式修正系数

Y=1-比准价格中地价所占比例×40%。

比准价格中地价所占比例：城市规划区内平均为

19.44%。

5、出让土地使用年限修正系数

Z=[（1+r）N1-1]/[（1+r）N1]/[（1+r）N2-1]/[（1+r）N2]。

r：当年贴现率。

N1：估价对象房地产土地剩余使用年限。

N2：比较实例房地产土地剩余使用年限。

6、“住改经”房屋补偿调整系数（见附件7）

（六）测算公式

1、评估对象价格（划拨土地住宅）=比准价格×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地

取得方式系数×建筑面积。

2、评估对象价格（出让土地住宅）=比准价格×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地

年限修正系数×建筑面积。