土地管理学实习报告

——温江区长安桥到庆丰街西街口城区土地利用现状调查

班级：土管09-2

姓名：张娇

学号：20093554

一、区域基本情况

1、自然条件

温江区位于成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。地理坐标为北纬30°36′——30°52′，东经

103°41′——103°55′，幅员面积277平方公里。气候温和湿润，属亚热带季风性气候，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温15.7摄氏度，平均降雨量942.5毫米，全年无霜期281天，年均日照1168.8小时。岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境。本区属典型的平原地区，地势平坦，无山无丘，境内海拔最高647.4米、最低511.3米，森林覆盖率达28.9%。

2、行政区划

温江区现辖四个街道办事处、六个城镇：柳城街办、公平街办、涌泉街办、天府街办，和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇。全区2004年进行了乡镇调整，柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处，纳入温江城区，踏水、镇子并入万春镇，柳林部分并入金马镇，通平、玉石并入寿安镇，天府部分并入和盛镇。万春、永宁镇列为重点小城镇。

3、现状概况

温江区面积277平方公里，2005年年末全区总人口329323人，其中，非农业人口145240人，乡村人口184083人。

温江平畴沃野，四河穿流，是国家级生态示范区，都市的天然屏障。其深厚的文化底蕴、怡人的亚热带气候、碧波迭荡的河流、翠绿葱茏的12万亩花木、四通八达的交通，构建出最佳的人居环境，享有"金温江"的美誉。温江实行工业强区战略，基本形成了以生物制药为主的制药业，以方便食品、奶制品、饮料为主的食品制造业，以包装印刷及装潢为主的印刷业。境内的国家级成都海峡两岸科技产业园正在成为中国西部现代轻工业基地和重要的台商聚集区，被海内外誉为"挺进西部的桥头堡"。温江区还拥有陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成了以温泉旅游为龙头，生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。

4、经济基础

温江连续5年跻身社会经济综合发展指数全国百强县，排名跃升至68位。

●2005年全区国内生产总值为81.73亿元，比上年增长15.3%。人均GDP为

24819元/人，其中民营经济增加值为37.23亿元，规模以上工业总产值89.33亿元，引进到位资金为60.5亿元，到位外资4758万美元。工业已形成食品、造纸及印刷工业、医药三大支柱产业，累计企业数56个，累计工业总产值

54.22亿元，利润总额3144.9万元。

●2005年年末金融机构存款余额71.67亿元，增长26.15%。在岗职工平均工

资20878元，增长14.4%。

●全区全口径财政总收人12.10亿元，地方财政收入8.53亿元，财政支出9.38

亿元。

●旅游人数272.1万人次，旅游综合收入1.46亿元。

二、调查概况

我们从长安桥沿和宁街、东大街、庆丰街到新华书店公交车站一线区域，从商业繁华度、交通条件、基础设施完善状况、环境条件状况以及人口密度等方面内容对该区域的土地利用情况进行了实地调查。我们调查得到以下一些基本情况：包括各类零售商铺、旅馆、饭店、五金门市、银行等金融机构和其他的商铺在内大约有600多家。在交通条件方面，和宁街、文化路路面宽度和交通配套设施比较齐备，东大街和庆丰街属区域内部基本街道，总共有2个公交站，752路、319路、104路等线路公交车经过该区域，与外界联系方便。在基础设施方面，该区位于温江区的繁华地区，基础设施比较完善，有多条输电线和完善的市政输水管道和完善的路政设施以及公共服务设施。在环境服务方面，该区共有垃圾堆放点16个，并且在公路上随时可以看见养护工人在清扫地面，街道沿途绿化较成熟。在社会生活方面，该区饭店、超市、旅馆较多，还有大的农贸市场并且这些市场离居民住宅很近，同时，该区医院、银行、派出所和行政部门分布合理。

具体情况如下：

人流量和车流量统计表

温江区城市规划区国有土地使用权租赁金标准表

表一

单位:元/平方米.年

表二

三、调查分析

我们此次调查的这一区域，基本居于城区中心，是比较繁荣的地段，金融业、商业、服务业都呈现相对良好的发展态势。区域内道路系统完善，交通便利，对外联系方便。从调查中对于不同时段和地点的人流量、车流量的记录来看，该区域的人口密度还是比较大的，这与商业和金融业的发展状况有着密切的关系。从整体上说，该区的绿化条件存在不足，道路只有一旁种有树木，对于灰尘的吸附作用以及对车鸣等噪声的削减作用都较弱，在一定程度上影响了此地的环境条件。该区的基本设施完善，实现了“六通一平”，基本生活便利。在地价房价方面，根据具体的房屋建筑年代、装修状况、周边小环境等客观条件的不同而有差异。从局部抽样调查来看，总体上相近条件下商业铺面的价格相差不大，偏向东大街方向住宅的价格略低于庆丰街方向的价格。影响其价格的主要因素是其商服的繁荣程度。

在我们调查的这个区域中，内部用地的差异性不是很明显，对于反映城市土地利用状况还不够充分。但是从中我们对用地方面存在的问题还是可见一斑。以下是该区土地分类比重比较表：

从以上数据看，该区内的用地结构存在很多不合理的地方，但城市布局成型较早，基本为市民所习惯与接受。用当地的人的话说，“没有卖不出去的房子”，但在调查中我们发现，该区域住宅的闲置现象还比较严重，换句话说就是建筑入住率不高，这其中不排除小市民或者房地产商的投机心理和行为的影响因素。市区还存在大量砖瓦房，旧建筑已经成为城市土地低效利用的主要方面。有关资料显示，目前我国城市土地约40%左右被低效利用，城市规划整体容积率一般为0.4－0.45，而实际上我们的容积率不及规划容积率的70%。一些城市的旧城区已有着相当长的历史，一些房屋破旧不堪，长期空置，街巷纵横交错，给土地的合理、高效利用带来阻碍。

总的说来，调查区域的土地利用结构不尽合理，这与市政相关部门的城市发展观念有很大相关性。在市民已经逐渐增强追求高品质生活的意识的时候，政府对于GDP增长、经济发展这些方面的热衷度依然不减，这一矛盾极大地阻碍了合理的城市发展总体规划的制定和贯彻执行，这也从另一方面阻碍了城乡统筹发展的进程。基于我国在土地资源方面的基本国情和促进城市健康发展的立足点，我们必须要进行合理的城市发展用地规划，对不合理的城市用地进行整理，以逐步提高土地利用效率，实现土地的节约、集约利用。

四、提高城市土地利用的合理高效性

对于城市土地利用，首先必须要有合理的城市发展总体规划和用地规划的指导。一个城市的综合发展除了城区的发展还得要兼顾统筹郊区的发展，甚至为农村地区的发展建设创造相应的条件。所以优化城乡用地结构和布局是很有必要的。优化城乡用地结构与布局，就是依据区域土地资源的自身特性和适宜性评价，对区域内的各种建设用地进行更加合理的数量安排和空间布局，以提高土地利用的社会效益、经济效益和生态效益，促进区域土地资源的可持续利用。时间、空间、用途、数量和效益是优化城乡用地结构和布局的五要素。以下以个人之见提出进一步加强土地资源节约集约利用的几点建议。

1、建立节约集约用地机制

通过制定相关指标与控制标准，建立节约集约利用土地的长效机制。主要包括总量控制指标（城乡人均用地、城市人均用地、农村人均用地）和微观用地标准。微观用地标准包括宅基地标准、工业用地相关标准（投资定额标准、工业容积率），居住用地（容积率、建筑密度），城市内部各项用地标准（绿地率），环境生态相关标准。建立集约利用评估体系，制定城乡用地集约利用评价指标与标准，定期进行评估，测定土地的集约利用水平，以便管理部门进行监督管理。

2、采取促进存量挖潜的措施

一是实行农民向小城镇集中等办法加强农村“空心村”治理工作，为城镇化进程提供更多的建设用地；二是盘活城镇存量建设用地；三是严格按计划、按标准供地，改变原来有报必批、按需供地的局面；四是在安排新的建设项目时，优先利用存量土地。

3、对集约节约用地行为采取激励手段

按照“谁投资、谁受益”的原则，制定开展农村居民点用地整理的优惠政策，鼓励单位、个人投资土地整理，对其投资土地整理增加的有效耕地、可归其有限期使用，使用期限一般不少于30年。在土地使用期限内允许土地使用权在不改变用途的前提下有偿流转。对土地整理后按比例获得的建设用地指标，投资单位或个人确实需要的经审批后可优先安排使用。

温江区素有“花木之乡”的美誉,其花木产业的发展不仅可促进经济（尤其是农村经济）的发展，而且可以在很大程度上推进对土地的生态利用效率，提高生态环境质量。所以在规划城市土地利用时要考虑为城郊产业发展创造必要条件，统筹兼顾，实现土地资源的合理、可持续利用。