中天广场物业管理方案
目录
第一章公司简介 1 第二章整体管理构想及思路 3 第三章机构设置及人员培训7 第四章分项管理方案17 客服管理方案17
办公室管理方案22
安保管理方案25
车辆管理方案35
清洁绿化方案37
装修管理方案43
成品保护方案51
房屋及设施设备管理方案53
财务管理方案64 第五章服务项目66 第六章物业管理文案要目71 附：物业管理费用测算
第一章公司简介
浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月，注册资金500万元，隶属于浙江绿城控股集团，具有国家一级资质，被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为“杭州市物业管理教学示范基地”和“教学实训基地”。
公司是中国物业管理协会会员单位，董事长兼总经理李海荣女士是该协会的常务理事。
公司于1999年4月实施ISO9002质量管理体系标准，同年9月通过上海质量体系审核中心认证审核；2002年7月又通过2000版ISO9001质量管理体系审核，并通过美国权威认证机构RAB认证。
公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企业策划部、文化部、企业发展部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门和52个管理中心，并在北京、安徽、上海、湖北、湖南、河南、新疆和浙江绍兴、舟山、嘉兴、慈溪、金华、宁波等地设立17个分（子）公司。
目前，公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等，介入咨询和接管物业的总建筑面积达2600万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以依法管理、住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
近年来，公司的管理和服务不断上台阶、上档次、上水平。公司管理的五个小区（杭州丹桂公寓、桂花园、兰桂花园、九溪玫瑰园和桂花城）被评为国家级物业管理优秀住宅小区，两个小区（杭州桂花园、兰桂花园）被评为浙江省物业管理优秀住宅小区，八个小区（杭州丹桂公寓、桂花园、月桂花园、银桂花园、兰桂花园、紫桂花园、桂花城和九溪玫瑰园）被评为杭州市物业管理优秀住宅小区，一个写字楼（平海大厦）被评为杭州市物业管理优秀大厦，两个小区（杭州丹桂公寓、兰桂花园）入选2000年度杭州市最佳住宅小区。公司的物业管理费收缴率达98%以上，业主满意率达95%以上，实现了社会效益和经济效益的共赢。
公司现有员工2000余人，其中80%以上的管理人员具有大专以上学历。为了适应企业发展的需要，公司开展了多层次、多形式的员工培训，不断提高员工素质，提高服务质量，提高管理水平，为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
公司对未来充满信心，通过不断地自我完善、自我发展，争取为我国物业管理行业的健康发展做出应有的贡献。
第二章整体管理构想及思路
一、物业特点
[中天广场]位于五一大道和芙蓉路交汇之西北角，处城市规划CBD核心区，占地15126平方米，总建筑面积逾17万平方米，聚合4.5万平方米甲级写字楼、2.7万平方米酒店式公寓、4.3万平方米国际公寓、2.3万平方米精品商业街和3.7万平方米地下车库，是一个集多种功能于一体的高效商务综合体。
作为星城CBD的新一代地标建筑，开发商以高品质打造了星城顶级精品楼盘，配套设施设备完善，规划设计合理、配置高档，成为长沙新一代城市标志性建筑的代表作。
二、构想及思路
为充分体现开发商的开发理念，使[中天广场]真正成为长沙市的顶级商务综合楼，我司将从后期的服务管理上确保大厦的硬件品质和软件品质同步发展，从而实现开发商、业主、物业管理公司的三赢局面。
（一）指导思想：
[中天广场]为我司在长沙接管的顶级精品商务综合楼，该楼盘的管理品质将直接影响到我司在湖南地区的发展，其次该楼盘的管理模式及管理效应将直接体现我司的管理水平。因此，我司提出该楼盘以创造社会效益为主，经济效益为辅的指导思想，全力打造长沙商务综合楼的管理样板。
（二）管理思路：
注重形象：我司将采取星级酒店的服务模式，将通过以大厦出入口、服务前台、车辆管理为形象展示。
侧重人性化管理：充分运用我司人性化的管理理念，使大厦、业主、物业管理公司融合成一个整体，充分展示高档次、规范化的服务。
重视物业品质：我司将从总部派遣高素质的技术骨干，确保设施、设备的正
常运行及维修、养护，确保所有硬件配套保持良好的运行状态。
阶段管理重点：我司将根据不同的物业管理阶段分别以装修管理、形象管理、客户沟通、人员管理、设施设备管理为重点，全面提升管理品质。
（三）管理构想：
由于本楼盘集商务、商业、酒店式公寓、高层住宅为一体，我司将打破单一楼盘的管理模式，为本楼盘量身订做一套适合本楼盘管理和服务的管理模式，以适应本楼盘多样性及不同特点的服务需求。
针对本项目不同的物业类型，我司将在管理和服务中突出不同重点和亮点。
●商务区
1.装修管理
装修管理是项目交付后所面临的第一个管理重点，装修管理的如何，将直接影响到商务环境和项目档次。因此，我司就有关装修要求在销售时在前期物业管理协议中进行约定。相关约定将包含外立面、装修时间、外部风格、公司招牌、垃圾清理、成品维护、公共部位、赔偿责任等各个方面，充分维护大厦整体统一和风格。
2.访客管理
为维护大厦严谨的办公秩序，我司将对所有出入大厦各单位的访客进行来访确认和登记，坚决杜绝推销、宣传等闲杂人员出入。
3.完善的商务功能
为确保大厦业主的正常商务活动的开展，我司将提供打字、复印、传真等日常性服务。并在物管用房中配置商务洽谈室、小型多功能会议厅来解决大厦内一些较小单位的商务需求，并积极配合业主单位开展相关会务、商务活动。
4.配套的后勤服务
我们还将应业主单位要求，承担业主户内的保洁和绿化租赁、养护以及相关
维修服务。
5.开展商务交流活动、促进商机
我司还将不定期组织大厦内业主单位进行交流座谈，举办企业家沙龙为业主单位增加商机，并在大厅内设置宣传栏，对业主单位的产品及商务活动进行宣传和展示。
根据我司的发展，还将同中天广场一起设立绿城客户商务网站，为业主的商务活动提供平台。
6.开展丰富的社区文化活动
我们不但要服务好业主的工作，还要给业主们提供工作之余的乐趣，我们将不定期组织舞会，举办棋类、球类等各项比赛。让客户真正感受高品质、高品位的享受。
●公寓区
我司聘请了杭州雷迪森酒店（五星级）为我司顾问，在多个楼盘推出了全程酒店式服务，因此我司积累了丰富的酒店式公寓的服务经验。在本项目接管后我司将重点实施酒店式服务。
1.设置二十四小时前台服务和楼层服务，提供代叫、代办、代客泊车等，并配置行李员、行李车。
2.设立小型大堂吧，供业主休息、会客。
3.设立洗涤部，二十四小时受理。
4.二十四小时保洁服务，为业主清理户内卫生。
●商业区
1.商业街及一楼商铺，在经营时间内配置多名保安巡查，确保商铺的安全及商业秩序，夜间设置安保流动岗，确保商铺安全。
2.配置外围保洁人员，确保经营场所的环境卫生。
3.在节假日增加巡查安保和保洁人员。
4.配合各商业单位开展促销和宣传活动。
5.设立应急事故处理小分队，编制应急事件处理预案，及时处理商业纠纷和经济纠纷及安全事故。
●住宅区
1.突出人性化管理和人性化服务，以“业主总是对的”为服务理念。尽一切可能满足业主的正当需求。
2.维修及时，十分钟到达维修现场，小修半小时内处理，大修二十四小时处理。
3.开展丰富的社区文化，每2个月开展一次社区文化活动，提升居住品质。
4.加强维保，确保设施设备的正常运行。
第三章机构设置及人员培训
一、物业管理中心的组织机构设置
我司将成立中天广场管理中心，管理中心下设：商务管理部、公寓管理部、住宅管理部、商业管理部、工程部、护卫部、保洁绿化部，具体架构如下：物业管理中心组织机构图：(见附件)
人员配备及分工（总计112人）
·经理1人，全面负责大厦管理工作及对外协调工作。
·经理助理1人，负责内部协调工作。
·二级财务1人，负责管理中心财务管理工作。
·二级出纳1人，负责大厦物管费等各类费用的收取及档案的管理。
·商务管理部6人
主管1人，负责写字楼的日常管理工作及部门之间的协调。
服务前台2人，负责写字楼信息处理及客户接待。
商务服务1人，负责写字楼商务服务工作。
管理员2人，负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理。
·公寓管理部9人
主管1人，负责行政公寓的日常管理工作及部门之间的协调。
服务前台2人，负责行政公寓信息处理及客户接待。
楼层服务5人，满足行政公寓业主各项需求。
洗涤服务1人，负责行政公寓及住宅部分的业主衣物洗涤服务。
·住宅管理部3人
主管1人，负责住宅部分的日常管理工作及部门之间的协调。
服务前台1人，负责住宅部分信息处理及客户接待。
管理员1人，负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理。
·商业管理部3人
主管1人，负责商业裙楼及商业街的日常管理工作及部门之间的协调。
服务前台1人，负责商业部分信息处理及客户接待。
管理员1人，负责投诉处理、客户联络、节日布置、档案管理。
·工程部13人
主管1人，协助经理开展工作，负责工程部维修保养任务的协调和部门工作安排。
运行班3人，每班1人，三班三运转，负责大厦高配间值班。
维修班3人，负责大厦日常维修及委托服务。
电梯班3人，负责大厦电梯的使用及日常维护保养工作。
空调班3人，负责大厦空调、热水、直饮水系统的使用及日常维护。
·护卫部40人
护卫队长1人，协助经理开展工作，负责保安工作，兼任义务消防队长。
护卫班长3人，协助护卫队长对各岗位进行监督检查及指导工作。
门岗班10人，负责写字楼、商业裙楼、行政公寓、住宅各出入口的人员及物品进出管理工作。
巡查班9人，负责各物业区域的24小时巡视及消防检查工作。
车管班14人，负责大厦路面及地下车库的车辆引导工作。
监控员3人，负责大厦监控及消防系统的使用。
·保洁绿化部34人
保洁主管1人，协助经理开展工作，负责保洁计划安排工作，并指导保洁员日常保洁服务。
商务班12人，负责写字楼及商业裙楼的日常保洁工作。
公寓班7人，负责行政公寓的日常保洁工作。
住宅班8人，负责住宅部分的日常保洁工作。
绿化班2人，负责大厦内外区域绿化的养护。
外洁班4人，负责大厦地下车库及外围日常保洁工作。
为了在管理上更贴近业主，为业主提供更便捷的服务，拟在管理中心下设客户服务中心，以保证信息实现良性沟通。客户服务中心具有“一站式服务、全程式管理、信息流畅、集中处理、快速应答、及时反馈”的服务特色。
前台服务在日常管理中的作用相当于计算机的CPU，客户服务中心的指令可以直接下达到管理中心各部门的主管。
前台服务的主要职责是：
（一）接受业主投诉和服务要求，通知相关部门处理；
（二）对投诉和服务要求进行跟踪、回访和记录；
（三）对投诉进行统计、分析、并向上级提出分析报告；
（四）作为管理中心对外开设的唯一窗口，对外协调与物管公司、开发商以及其他部门的关系；
（五）各种管理工作的检查、督促；
（六）做好商务中心各项工作。
前台服务是管理中心对外联系的唯一窗口，所有信息都须通过客户服务中心后再进行处理（见图表二）。
图表二：管理中心与外部总体关系图
前台服务根据以下工作流程为业主提供服务（见图表三）。
图表三：前台服务提供服务的流程
业主可以通过任何方式（包括上门、电话、传真或信函等），向管理中心任何工作人员（管理人员、维修工和保安等）提出服务需求；接到服务需求的人员应将该服务需求（包括业主姓名、房号、联系电话和需求内容）详细地报到客户服务中心，由前台服务进行处理、跟踪、统计和回访。
前台服务提供的规范服务将通过规范客户服务，中心内部的信息处理程序来实现（见图表四）。
图表四：前台服务内部信息处理程序
二、物业管理中心的人员培训计划
为使管理中心员工了解公司的工作要求，遵守规章制度，掌握本广场物业管理的特点，提高全面素质和管理水平，以便为业主提供满意的服务，本司拟对管理中心员工的培训分为岗前培训和在岗培训（后续培训），分别制订如下培训计划。
(一)岗前培训计划
对进入管理中心的员工进行具有针对性的培训，是实现物业规范化管理的前提，也是实现共管式管理和营造物业文化的保证。针对管理中心不同层面员工的工作特点，分别拟订不同的培训内容，将采用集中授课、实际操作、交流研讨、跟班实习、现场参观的方式进行培训。
1、对管理中心的中层管理人员主要进行以下内容的岗前培训：
（1）物业管理理念
（2）物业管理公司的组织架构和运作程序
（3）物业及设备情况
（4）业主情况介绍
（5）物业移交程序
（6）物业管理政策法规及相关法律常识
（7）公共契约、使用人（租户）守则、管理规则及员工守则等文本解释
（8）应变组织能力、指挥能力
（9）消防急救常识及器具使用
（10）管理及公关常识
（11）住户投诉处理能力
2、对其中工程类的中层管理人员在第一项培训内容的基础上增加以下培训内容：
（1）设备操作及维护知识
（2）维修工具使用及保养
3、普通员工的培训内容：
（1）物业管理公司的组织架构和运作程序
（3）物业及设备情况
（4）业主情况介绍
（5）物业移交程序
（6）物业管理政策法规及相关法律常识
（7）管理规则及员工守则
（8）消防急救常识及器具使用
4、对普通工程技术人员在第三项培训内容外，增加以下培训：设备操作及维护知识。
5、对客户服务中心的管理员在第三项培训内容外，增加以下培训：
（1）满足客户需求的服务技巧
（2）服务人员的服务礼仪
（3）客户档案的管理
（4）有效的电话接听技巧
6、保安、监控员的培训内容：
（1）物业的基本情况
（2）门岗安全管理
（3）物品的进出管理
（4）通道管制
（5）巡检的安全保卫工作
（6）车辆的进出管理
（7）突发事件处理预案
（8）火灾的预防和灭火的基本方法
（9）火灾应急方案
7、对清洁工的培训内容：
（1）物业的基本情况
（2）礼仪礼节
（3）清洁设备及药水的使用
8、对绿化工的培训内容
（1）物业的基本情况
（2）礼仪礼节
（3）广场苗木的生长特性
（4）绿化工具及药水的使用
（二）在岗培训（后续培训）
为更好地提升管理中心人员的素质，我司计划在岗前培训的基础上，通过多种形式（如授课、讨论等），有针对性地进行以下几个模块的在岗培训：
1、物业管理综合素质模块：包管理心理学、公共关系学等
2、物业管理法律模块：物权法、经济法、物业管理法律法规等
3、物业管理建筑模块：建筑识图与房屋构造、装饰材料、室内装饰工程等
4、物业经营与管理模块：管理市场营销、战略管理等
5、计算机信息系统模块：计算机基础及其应用等
6、智能化模块：物业自动化设备管理、自动控制系统、物业智能化系统等
7、物业管理财务模块：物业财务管理、物业会计、物业成本会计等
8、物业绿化模块：绿地施工与管理、物业环境绿化管理等
希望通过全面深入地开展培训工作，强化员工的基本素质，使其具有实战能
力，以确保物业的管理目标顺利完成。
第四章分项管理方案
客服管理方案
为了使业主服务要求能够得到及时有效的满足；公共设施设备能得到及时维护；使管理中心各部门能正常运作。特制定如下方案：
一、客服日常操作流程
1、客服中心人员上岗前自检仪容仪表。
2、客服中心人员上岗后对工作交接表中未处理的事宜，在第一时间处理或确
定。
3、处理日常工作，认真填写各类表格，严格按照9000体系的规程操作。
4、前台人员对信息单的完成情况进行分时段回访，并做好记录。
5、两班人员做好交接班记录。
6、晚班人员下班前对业主信息表进行统计。
7、晚班做好服务区域的卫生,关好电脑，切断电源，检查完毕，方可下班。
二、接待流程
1、客服主管督导客服人员接待的礼节
2、客服人员接待工作
3、接待分类
（1）来访接待
（2）来电接待
（3）维修接待
4、来访接待程序
（1）服务人员应主动打招呼，热情接待来访业主
（2）业主来访时，应立即起立，面带微笑请业主入座
（3）仔细、耐心地听取业主来访事由、做好来访记录，能处理的项目立即落实解决，不能处理的项目即时向主管汇报，由主管决定处理方法，并交相关人员完成，处理结束后，在《中天广场客户服务中心日常信息登记本》上填写处理情况。
5、来电接待程序
（1）应保证热线电话畅通
（2）电话铃响两次,应立即接听电话
（3）接听电话,讲话声音要清晰悦耳,语速音量要适当
（4）接听电话时,应先问候对方“您好”,其次告知对方本公司“绿城物业”，同时做好记录准备。
6、维修(服务)接待程序
（1）对业主的维修要求,应及时在《长沙中天广场客户服务中心日常信息登记本》上做好记录
（2）认真填写《业主/租户信息处理单》，并用对讲机或电话通知维修人员携单在约定时间上门维修。
（3）维修人员上门后，应先与业主共同确认维修内容，根据规定的收费标准向业主收费，在征得业主认可后开始工作，维修工作完毕后，由维修人员根据事先约定的收费标准，在《业主/租户信息处理单》上的收费栏上填写金额，请业主签字确认。
（4）维修人员将业主签字《业主/租户信息处理单》交客户服务中心。
三、客服信息处理单流程
1、客服人员接收各种渠道的信息，完整填写信息处理单。
2、客服主管签名确认。
3、及时送达有关部门并做好签收工作。
4、责任部门安排人员，组织处理。
5、任部门操作完毕业主签字，交回客服部。
6、客服做好验证工作，并做好记录。
7、有关费用，财务签收并收费交回。
8客服主管检查，交办公室存档。
四、回访流程
1、客服人员接到相关部门的返回信息单,先区分一下急修还是一般的维修。
如是急修要在5分钟内回访，一般的维修可在半小时内回访。
2、拨通电话时,应先问候对方“您好”,其次告知对方本公司“绿城物业客服中心，我现做个回访，请问你……好了吗？”，“请问您对我们的服务满意吗？”如果满意的话在验证结果栏“满意”前打钩，做好具体记录和验证人签名。业主如果不满意，要问其原因，重新开单跟踪。
3、公共区域的验证,则要到现场查看，如果满意，在验证结果栏上“满意”前打钩。如不满意，通知相关部门，重新开单跟踪。
五、工作联系单流程
1、客服接到需要其他部门处理、协调的信息，填写工作联系单送达相关部门
2、相关部门做好签收，第一联留存客服部，第二联由相关部门安排处理
3、责任部门把处理情况反馈到客服部，客服人员做验证工作。
六、巡逻反馈单的流程
1、客服人员接到巡逻反馈单，做好签收。
2、如果反馈单的内容是有关部门处理的，开信息处理单送达相关部门，如果是
商业物业管理方案83026
商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1.1. 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统
一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 1.1.1 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；营业时间的确定；承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；为整个商铺促销承担的义务；承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；投保范围事宜；是否统一的收银等 1.1.2 “统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营
某广场物业管理服务方案(DOC 39页)
广场物业管理 服 务 方 案 单位：xx物业管理有限公司 日期：二〇一五年十二月十六日 电话： 目录 第一章公司简介 第二章项目整体管理构想及思路 第三章物业管理服务承诺 第四章服务人员配置及岗位职责 第五章物资装备明细表 第六章物业管理费用测算表 第七章物业管理方案 结束语 第一章公司简介
第二章整体管理构想及思路 一、整体构想 城市广场，由商业总会重点打造，是市政府重点扶持的城市综合体开发项目，该项目不仅仅是单一的房地产开发项目，还是致力于建设包括商品一条街、小吃街在内的集综合商业、住宅、酒店、写字楼、文化产业等功能为一体、具有特色的城市综合体。城市广场的建设势必将提升品位形象，完善城市的功能，改变整个城市的面貌。 物业管理有限公司若有幸介入该项目物业管理，公司将立足高端，精心准备，紧扣项目主题风情，通过优质、贴心、独特的差异化服务，力争一年内把项目打造成市亮点，三年内逐步完成物业管理市优、省优的创建工作，让优质的物业管理服务紧贴项目高端的城市定位，实现开发、销售、物管三方共赢。 二、管理思路 由于城市广场项目在的地位及影响力，该项目物业管理的品质直接关联到公司在当地的品牌形象。为此公司将设立城市广场物业项目部，以优质、高效的服务打造公司城市综合体的物管样板工程，让物业管理成为项目名片、成为宣传亮点，为开发建设企业运营利益最大化、为小区业主房产保值增值提供最为可靠的软性支持。 （一）管理服务理念 “热情、周到、及时、高质的服务是我们的天职，客户的满意是我们永恒的追求”，这是公司的服务理念也是我们的奋斗目标。 （二）管理运作模式 1、计划目标管理 公司将根据项目的整体构想、服务承诺，结合甲方的具体要求，制定出三年规划，把整体管理目标分解落实到逐年逐月的任务目标中，实行计划管
某商业广场物业管理实施方案
佳兆业布吉东大街商业广场管理方案 2005年3月1日
目录 一、方案编制前言 (3) 二、东大街物业基本情况 (3) 三、东大街商业物业服务宗旨 (3) 四、物业管理追求目标 (3) 五、第一章物业管理要点 (4) 六、第二章东大街商业管理处 (5) 七、第三章东大街商业管理处员工招聘 (9) 八、第四章东大街商业管理处员工培训及管理 (10) 九、第五章东大街商业物业管理 (16) 十、第六章管理成本测算及经济效益分析 (33) 十一、第七章档案的建立与管理 (34)
方案编制前言 布吉东大街商业项目，是佳兆业地产潜心打造的一条商业大街，是集天时、地理、人和诸多优势为一体的明星商业建筑，她将引领深圳第三条商业发展圈。就商业街的发展及项目后期的管理与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高质素的物业管理在此起着至关重要的作用。 布吉东大街商业广场的物业管理方案从长远发展的方向和管理目标来考虑，定位标准是从开始就按照正规化、专业化的管理标准，严格市场经营、专业管理及质量管理。 编制《东大街商业物业管理方案》是在行业内的一些成熟经验的基础上，在物业管理法律法规及深圳市相关规定范围内允许的基础上编制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。 东大街物业基本情况 项目名称：布吉东大街； 发展商：佳兆业地产（深圳）有限公司； 物业管理：佳兆业物业管理（深圳）有限公司； 地理位置：深圳市龙岗区布吉镇中翠路（深惠公路桂芳园6期）； 占地面积：12214.2㎡； 建筑面积：27000㎡； 停车场面积：21383.8㎡； 车位：683个（地上210个，地下473个）；车库层高：3.3米； 商业项目：油画城、百货、超市、街铺、休闲等； 设施配套：中央空调系统、消防系统、智能监控系统、电梯系统等； 东大街商业物业服务宗旨 以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。 急业户之所急，想业户之所想，全心全意为业户服务。 物业管理追求目标 以公司经营为主导，推出完善的管理服务，为公司创造效益，打造品牌。
商业街物业管理方案
商业街物业管理方案 商铺是指用于从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、
统一服务监督、统一物管。 为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。 “统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 “品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 “完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：承租户的经营业态是受到整个统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； 营业时间的确定； 承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
2020年(物业管理)中航城市广场物业管理方案
（物业管理）中航城市广场物业管理方案
中航城市广场物业管理方案 壹、项目概况 中航城市广场项目位于成都天府新城核心位置，紧邻市政府中心，高新区管委会、茂业大厦、国际会展中心、天府软件园等。是壹座集商业、写字楼俩种功能为壹体的终合体建筑，大厦包含购物中心、办公、餐饮、休闲娱乐等多种功能，建筑面积约20万平方米。地下停车场位于B2、B3层，机动车停车位约800辆，地面临时停车为约200个。B1层非机动车停车位，约1200个。写字楼位于项目的北端，总高度99米，高22层，建筑面积约7.9万平方米。购物中心占据整个建筑裙房部分，建筑面积约7.8万平方米。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）、项目属性 本城市广场属于办公、商业俩种功能的大厦，面积大，楼宇集中，容积率高，开放式专业式物业管理，物业管理服务上对大厦的安全管理、商家服务、X公司服务、环境管理是重点。 2）服务对象 中航城市广场属写字楼和商业为主的俩种功能大厦，商户主要有俩类，壹是商场的商家，二是办公的X公司。 2、物业服务项目的定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正做到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安
全防范为核心，包裹治安安全、设备安全、消防安全、交通车辆安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的运营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，管理于精细服务之中，是租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业服务管理体系，提供本大厦物业管理服务。 4）壹站式：提供包裹房屋本体及设备设施维修、安全管理、清洁服务、绿化服务、车辆管理等在内的壹站式物业管理服务，是租户专业运营及办公。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户要求。 全方面的应用现代通讯技术、物业服务信息管理平台、电脑管理系统，商户需求尽在掌握之中。 3、本大厦物业管理服务要点 1）树立大厦物业整体形象 通过环境形象、广场楼宇形象的控制、设备和公告设施的管理、治安和交通管制以及管理服务人员行为规范等专业服务，塑造大厦良好的整体形象。 2)安全管理 安全管理将成为大厦物业管理服务的重中之重。开放式物业管理，人员及车辆流动量大，既要加强日常规范化管理，又要充分考虑各种以外情况可能带来的安全隐患，提前做好预防措施，要去员工对大厦
物业管理外包服务方案
物业管理外包服务方案文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案 一、项目背景 六盘水分行机关于2011年3月29日搬迁入六盘水凉都宫新办公楼办公之，为了保证机关办公人员及凉都宫支行人员安全，保证办公物品和客户的人身安全，保证水、电、停车场的正常运行，保持办公区域、营业场所卫生的整洁、美观，拟聘请实力较强的专业物业公司对办公大楼进行管理。预计各项费用每年合计约为55万元。 通过物业管理外包服务，我们认为物业管理工作委托由具有专业资质的物业管理公司进行服务，能够确保大楼物业管理的各项工作达到既定目标，又能体现一种“高标准、高效率、高品质”的企业文化，所以，我们认为六盘水分行办公楼物业管理继续采取外包服务方式是必要可行的。 二、服务方案内容 六盘水分行办公楼物业管理外包服务方案包含以下7项内容。 (一)、公共秩序维护 1、公共秩序维护目标（拟要求投入4人） 公共秩序维护服务是保障业主单位正常工作秩序而进行的一系列活动。为切实做好本管理区域的公共秩序维护服务工作，实行24小时公共秩序维护服务，维护区域内公共秩序，对消防、车辆、道路交通、人员进出等进行管理及紧急事件处理等工作，以满足本单位面向社会公众服务的特性要求。 2、公共秩序维护内容 公共秩序维护：主要是保障本大楼公共秩序维持、公共活动的正常开展。公共秩序管理内容包括：日常公共秩序维护、安全监控，大楼内保，广场外保，巡视检查，地下车库安保等 消防安全管理：主要是防火及防止各种自然灾害。
交通安全管理：主要维护本大楼的交通秩序，防止交通事故的发生和车辆被损被盗。 保密安全管理：主要是保守本大楼各项工作机密，防止各种资料、文件和信息的泄密。 安全监控管理：主要通过监控系统及时发现各种隐患，并通知岗位人员及时跟进，避免各种安全事件的发生。 信访管理：主要是控制信访人员，杜绝其进入大楼，并做好现场秩序维护工作。 （二）、日常保洁（拟要求投入5人） 1、保洁措施及操作程序分区域实施清洁作业 ●室外绿化、道路、广场、停车场等清洁管理。 按照“六不六净”、“三优三化”实施管理 “六不六净”：不见积水、不见积土、不见杂物、不见卫生死角、不乱倒垃圾和不见人畜类垃圾；路面净、路沿净、人行道净、雨水沟井净、树坑墙根净、垃圾箱净。 “三优三化”：净化、美化、绿化；优美的环境、优良的秩序、优质的服务。 ●办公区域清洁管理 为清洁管理重点区域，以确保领导干部及工作人员的工作，创造一个干净舒适、整洁优美、安静雅致的工作环境。 公共区域清洁，充分利用用户业余时间进业主上班期间，将保洁工作寓于“隐形服务”之中. ●会议室保洁服务 清洁作业遵循如下程序：定期清洁→保洁→协助布置会场→保洁→清洁收尾 做好定期清洁作业； 与业主联系，及时了解大小会议及新闻发布会安排期时间，进行会前保洁，并协助业主布置会场；会议结束后，做好清洁收尾工作，注意“三清三美”，即清除会议桌上的
写字楼物业管理(方案)
上海万达商业广场管理有限公司 二零零七年十月 上海万达商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案
前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意 见，及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。 ●日常服务与联系的质量要求
质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特 约服务和代办服务几项内容。 a.便民服务
某小区物业管理方案
第一章前言 “×××”小区，位于“国家4A级旅游度假区”－－位于－－，与大海近在咫尺。小区总建筑面积20万多平方米，由多层低密度住宅、特色点式楼和纯版式小高层组成。小区设有大型超市、大型酒店以及商办服务区等，其中公寓面积×㎡；商铺面积×㎡；地下停车场×㎡；地上停车场×㎡；车库×个。房屋配套设施齐全：暖气、燃气、通讯、电视、宽带系统。小区设备设施先进，设有电视监控，周界防，电子巡更，楼宇对讲系统，背景音乐，远程抄表系统等，让您感到方便、舒适、安全。 高档的小区应该有高档的物业管理服务来体现小区的价值，从而确保小区保值、增值。××××公司是具有物业管理二级资质的股份制企业。公司专业从事住宅小区、写字楼、商场等物业项目的管理工作。现已管理物业面积达×多万㎡。其中涉及智能化写字楼、综合商厦、花园别墅、住宅小区等。我们的企业精神是“银滩物业，勇争第一”。 我公司将利用我们“天时、地利、人和”的得天独厚的管理优势，以及公司先进的管理模式，丰富的管理经验，专业化的管理队伍，使×××小区更增魅力，更上档次。通过全方位的服务，提高小区的知名度，使×××真正达到增值保值的目的，为业主营造一个方便、快捷、温馨、舒适的居住环境。我公司服务宗旨是以人为本、规管理、追求创新、服务。追求目标：以公司经营为主导，寓管理于服务之中，为业户推出完善的管理服务，为企业打造物业品牌。 第二章物业管理要点
◆ 运用持续发展的战略，确保物业的保值与增值； ◆ 人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉； ◆ 结合物业实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意为业户服务； ◆ 采用PDCA循环整改的方法，不断提高物业管理水平； 管理处采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全第一，不断满足业户日益增长的对服务的需求，打造物业管理精品。最终达到经济效益、社会效益、环境效益的统一。 在实际服务管理中，公司将抓住以下三个重点： 1、完善服务、诚信待人。 物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和服务周到的服务理念，为业户提供全方位、高品质的优质服务，并将日常服务紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正为业户创造安心、舒心、称心的生活和工作环境。 2、环境管理责任到人 小区的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好的环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地做好每天的工作，树立环保意识，从而保证小区的环境卫生状况达到最
商业中心广场物业管理方案
商业中心广场物业管理方案
「新城市商业广场」物业管理服务方案 第一节「新城市商业广场」物业管理的指导方针与服务原则 一、指导方针“统一管理，自由经营”。 「新城市商业广场」位于肇庆市城东商住新区与贯通东西主通道的交汇处，是城东高尚住宅社区首个集购物、餐饮、娱乐、休闲功能于一体的综合性商业物业。 我们物业管理的目标是把“新城市商业广场”打造成本市具有一定知名度的区域性商业中心和商业品牌。 「新城市商业广场」作为一区域性生活购物中心，我们管理的指导方针是实行“统一管理，自由经营。”1、“统一管理”，就是要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的物业管理公司统一管理。2、“自由经营”，就是商铺作为消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 为了达到“统一管理,自由经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从物业管理公司的统一管理，在法律上确定物业公司作为商铺管理公司的主导地位。 商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。商铺由物业公司统筹、统管，要求业主、租户在承租合同上约定经营者必须要服从统一管理的条件下，开展自由经营；由物业公司负责提供一个良好的营商环境给商铺业主、经营者与消费者进行商品自由交易。 二、服务原则：商户服务至上。 「新城市商业广场」物业管理服务的根本原则：就是要让物业管理服务面向商铺置业人和使用人负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。 第二节「新城市商业广场」物业管理服务的实操方案 一、统一店铺的开张及关门时间： 统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。 二、加强车辆停放管理的力度： 来商铺的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对
商业广场物业管理试行方案
商业广场物业管理试行方案 xxx商业广场管理有限公司 xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。 一、日常服务内容及质量标准： ? 日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务；
c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e. 停车管理服务； f. 特约服务。 ? 日常联系内容 a. 每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b. 写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户的投诉； d. 及时回访业户征询意见。 ? 日常服务与联系的质量控制 a. 客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求；
b. 写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检，保证服务质量。 ? 日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ? 管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ? 管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ? 管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复；
管理处实行维修回访制度； 对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； 业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； 处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 ? ? ? ? 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ? 服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ? 服务原则 微利保本、量入为出。 ? 服务标准
某写字楼物业管理实施方案
xxx商业广场管理有限公司
xxx商业广场管理有限公司 写字楼物业管理方案 前言： 物业管理的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证 业户的需求，树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。一、日常服务内容及质量标准： ●日常服务内容 a.维修保养服务； b.绿化养护服务； c.治安消防服务； d.环境卫生管理服务(附空置房管理规定)； e.停车管理服务； f.特约服务。 ●日常联系内容 a.每三个月发放一次业户评议表，了解服务质量； b.写字楼中设置业户联系箱，每天定时开箱； c.设立投诉电话接受业户的投诉； d.及时回访业户征询意见。 ●日常服务与联系的质量控制 a.客户服务员应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见， 及时提供各类服务，满足合理要求； b.写字楼管理处经理要做好清洁、绿化、保安和停车工作巡检， 保证服务质量。
●日常服务与联系的质量要求 质量要求以物业行业规范服务达标为依据，严格按各项服务的管 理制度及标准进行操作。 二、投诉、报修处理 ●管理处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨 询、报修、收费、投诉； ●管理处实行8：30-17：30业户接待，365天24小时应急维修服务； 并公开办事制度、公开收费项目和标准； ●管理处监督、投诉电话24小时开通，72小时内有回复； ●管理处实行维修回访制度； ●对回访中发现的问题，24小时内书面通知工程部人员整改； ●业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录； ●处理投诉要做到让业户满意，及时与业户沟通，处理结果做好记 录，每周进行统计和小结。 三、特约服务及服务承诺 通过建立各种物业管理规定以外的服务项目以更好为业户服务。 ●服务宗旨 便民、利民、优化业户的工作质量。 ●服务原则 微利保本、量入为出。 ●服务标准 凡推出的服务项目，保证服务质量，对每一项服务实行投诉反馈 制度，质量标准以相关行业的服务要求为准。 ●特约服务内容 特约服务是物业服务中除公共性服务外其余为业户提供服务的活 动，这些服务是根据业户的需求而设立，主要有：便民服务、特
XX广场全套物业管理方案
目录 一、前言 2）广场喷水池维修保养 二、中信广场简介 3）公共区域绿化租摆 1、中信广场物业管理公司职责 D、保安服务 2、服务部门介绍 1）警铃及应急广播 A、客户服务中心 2）红外线报警及区域陷入 B、消防及安全监控中心 3）消防楼梯及逃生门 C、相关服务部门 4）避难层 3、服务热线和投诉热线 5）办公楼非办公时间加班 三、中信广场业/租户公共守则登记及来访登记 1、业/租户公共守则 6）物品放行 2、消防安全责任书 7）代锁、开锁和破锁服务 3、环保节约倡议 8）保安巡逻 四、中信广场物业管理服务指南 9）24小时监控探头 1、入住服务 10）消防和安全疏散演习 A、楼宇交接 11）安全消防检查 1）业/租户收楼入住 12）安全指示 2）业/租户进场流程 13）办公楼及商场外窗管理 3）业/租户退场流程 E、电梯服务 4）物业维修基金缴纳 1）24小时客梯服务 B、装修指南 2）货梯使用规定 1）装修申报流程图 3）专用货梯申请 2）装修申报说明 4）电梯安全指示 3）二次装修管理 F、空调服务 4）防火材料要求及规定 1）广场各区域空调开放时间
5）装修商管理 2）办公楼加时空调申请 2、日常服务 3）室内空调温度及温控器使用 A、物业服务及调查 4）空调冷凝水防范和室内空 1）物业管理员区域责任调设备检修 2）服务监督调查 3、停车场管理与服务 a、入室服务监督意见调查 1）停车须知 b、二次装修服务监督意见调查 2）办理摩托车、自行车 c、年度客户服务满意度调查及汽车停车证 d、投诉受理意见反馈调查 4、公寓管理与服务 B、清洁保养服务 1）住户证办理 1）公共区域清洁保养 2）公寓楼大堂出入口密码更改2）公共卫生间清洁保养 3）邮件、报纸、宽带电讯服务3）建筑物外墙清洁保养 4）穿梭巴士 4）业/租户室内清洁保养 5）送水工、保姆安全管理 5）垃圾处理及垃圾清运 5、会所服务 6）有害垃圾回收及处理 6、商务服务 C、绿化服务 A、邮政服务 1）广场绿化景观保养 B、电信服务 C、有线电视 D、铭牌制作 E、广告资料 F、机票订购 G、废品回收 H、广场餐饮 I、银行服务 J、推荐的其他服务公司 K、便民服务项目
大型商业商场物业管理方案完整版本
学会在观念上进行改变,由物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；
大型商业商场物业管理系统方案设计
实用文档 文案大全天丰商场物业管理方案
厦门市方榕物业服务有限公司 目录 一、早期介入工作方案 1、工作内容 2、管理措施 3、参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 1、管理内容 2、管理措施 三、租户入住管理方案 1、管理内容 2、管理措施 四、保安管理方案 1、管理内容 2、管理措施 五、消防管理方案 1、管理内容 2、管理措施 六、清洁绿化方案 1、管理内容 2、管理措施 七、房屋、设施设备管理方案 1、管理内容 2、管理措施
八、财务管理方案 1、管理内容 2、管理措施 九、质量管理方案 1、管理内容 2、管理措施 十、人力资源管理方案 1、管理内容 2、管理措施十一、档案管理方案： 1、管理内容 2、管理措施
前言 物业管理变为物业服务. 早期介入工作方案和接管验收管理方案 商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物 业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方 面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要 求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避 免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展 情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见 和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意 见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置； 电梯、空调系统的配置； 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。
小区商铺管理方案 免费
**小区商铺管理方案 本着将****打造成****市一流的物业，特制定本管理方案，本方案所涉及的管理服务工作大体上分为接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改； （4）与开发、施工单位一起，对商业街区物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准； （5）与开发、施工单位联合进行商业街区物业交接： 核对、接收各类房屋和钥匙； 核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档； 核对、接收各类设施设备； 核对、接收各类标识。 2、管理措施： （1）组建接管验收小组，负责商业街区的接管验收工作； （2）制定接管验收规程； （3）掌握物业验收的标准和程序； （4）提高对接管验收重要性的认识；
（5）实事求是地开展接管验收工作； （6）按规定办理接管验收手续。 二、租户入住管理方案 在办理租户入住手续时，为租户提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理公司的形象，给租户留下良好的第一印象，具有重要作用，特制定如下方案： 1、管理内容： （1）在租户领房前将所有资料准备齐全。 （2）精心布置租户入住现场，为租户办理领房手续提供一条龙服务。 （3）凭租户所持的入住通知单和各类必备证明，发放交房资料。 （4）收回租户按规定填写的各类表格，收取租户应缴纳的费用。 （5）陪同租户验房，办理领房手续。在验房过程中，发现的房屋质量问题经租户确认后，填入《租户验收交接表》。 （6）对验房交接中发现的房屋质量问题，与租户约定时间，及时解决。 2、管理措施： （1）制定《租户领房程序》； （2）策划租户入住现场布置方案； （3）按照租户领房程序，安排工作流程； （4）热情接待，百问不厌，虚心听取租户意见； （5）按规定办理租户入住手续。 三、秩序维护部管理方案 在商铺管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护商业街区物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1、管理内容： （1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维
通用商业广场物业管理服务方案模板.doc
通用商业广场物业管理服务方案模板 第一章项目定位及管理模式 一、项目概况 本商业广场投资总额近 XX 亿元人民币。占地面积 XXX 多亩，总建筑面积近 XX 万平方米，拥有 XXXX多个停车位，是XXX地区最大的专业市场。本商业广场雄踞新城市中心，有着得天独厚的地域和交通优势，紧邻广深、莞深XX高速的交汇地段， XX 分钟可通达XX 全市， XX 分钟可到达广州、深圳、中山、顺德、惠州等地，是珠三角 1 小时经济圈的交通核心枢纽。 本商业广场是XXX产业经济走廊，位于多年自发形成的成熟商贸财富区，周边聚集了国际博览中心和成行成市的商业街道，是XX市政府规划的XXXX产业基地，为本商业广场建设奠定了成功的基础。本商业广场以成为XXX区乃至全国最大的现代化、品牌化、规模化的专业市场为目标，规划上立足于现代商业流通格局，以满足办公、贸易、仓储、物流、营销、交流的经营需要，本商业广场进行功能配套、功能分区规划设计，必将成为中国XXXX商业广场的第一品牌。 二、项目分析及定位 1、项目分析 1）物业属性 本商业广场属专业商业项目，占地XXX多亩，面积大，容积率低，楼宇分散，开放式专业商业物业管理，物业管理服务上对本商业广场的安全管理、、商户服务、本商业广场的VI设计、环境管理是重点。 2）服务对象 本商业广场属专业商业项目，商户主要两类：一是XXXX的经营租户，二是进入XXXX采购的商户。 2、物业服务项目定位 1）安全：全面安全防范服务体系，真正达到人人无忧。 全面安全防范服务体系以零事故率、零故障率为目标，以预警式安全防范为核心，包括治安安全、设备安全、消防安全、交通（车辆）安全等内容。 2）舒适：优质物业管理服务创建和谐、优美、清洁、文明、生态的经营环境。 实行以租户商户为中心的管家式物业管理服务模式，寓管理于精细服务之中，使租户商户尽享尊贵服务。 3）现代：应用最新物业管理服务体系，提供本商业广场物业管理服务。 4）一站式：提供包括房屋本体及设备设施维保、安全管理、清洁服务、绿化养护、车辆管理等在内的一站式物业管理服务，使租户专心经营。 5）高效：快速服务响应机制，保证及时满足租户需求。
商业步行街物业管理方案
西城路商业步行街物业服务投标方案 桂林市桂安物业服务有限责任公司二00八年七月一日
目录 致函 一、桂安物业服务有限责任公司简介 二、商业步行街物业服务理念 三、商业步行街物业管理的特殊性 四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标与整体策划 六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配 七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益预测 八、西城路商业步行街物业费用分项描述 九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准 结束语 附件1：企业法人营业执照（副本）（复印件） 附件2：企业法人身份证（复印件） 附件3：组织机构代码证（副本）（复印件） 附件4：企业资质证书（副本）（复印件）
致函 尊敬的西城路商业步行街业委会全体同仁： 桂安物业服务有限责任公司非常荣幸能为贵公司负责的【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案建议。 由于本公司所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】之具体情况下完成的，故此，所提交建议，属初步管理思路。日后，我公司正式签约接管该项目，我们将对【西城路商业步行街】进行更进一步的深入了解与分析，并在此基础上提供全方位详尽的管理方案与建议给贵委审阅。 我们希望能凭借自身积累的专业化管理经验，以高度的诚意及热情为贵委领导的【西城路商业步行街】提供优质高效的服务，并希望通过此项目的成功接管与贵委建立愉快、良好的合作关系！
一、桂安物业服务有限责任公司简介： 桂林市桂安物业服务有限责任公司是由桂林市公安局直属企业—桂林市保安服务总公司创办的有限责任公司，总公司占80%股份，其他自然人占20%股份。 桂林市保安服务总公司是桂林市公安局于1987年12月28日创办的，是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务的特殊企业，是协助公安机关维护社会治安减少违法犯罪的重要力量。现拥有固定资产1000多万元，客户150余家，客户聘请保安员1900余名。公司分支机构包括“猎豹技防公司”，“金豹武装押运公司”、“桂安物业服务有限公司”；并开办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个，承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队，21个中队进行管理。 桂安物业服务有限责任公司注册资金50万元，物业管理资质为三级。在全公司职工努力奋斗下，致力拓展物业服务业务，从众多物业服务企业的竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗·城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘的物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“旅游发展总公司”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等的专业化人防服务管理项目。 桂安物业始终坚持以客户满意为先导，以目标管理为核心。在物业管理实践中，通过提高自身管理素质，追求完美服务，不断超越广大业户日益增长的对物业服务的需求，努力成为业户的“好保姆、好管家”，成为发展商的“好参谋、好帮手”，成为行政主管部门及社会各界的“好企业、好朋友”。 精良的服务品质，使桂安物业正逐渐获得业主和行业主管部门的一致认可，亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗的队伍，公司在册员工300余人，管理层人员平均年龄为35岁，
某广场物业管理方案
新时代广场 物业管理方案 制单位：汕头市龙湖区锦龙物业管理有限公司 二0一三年二月
目录 一、物业管理项目的管理特点 (03) 二、质量管理目标及管理方式 (04) （一）质量管理目标 (04) （二）采用管理方式 (04) 三、物业管理服务内容 (06) 四、管理人员配备 (07) （一）物业管理人员情况一览表 (07) （二）物业管理人员各岗位职责 (07) 五、管理规章制度 (08) （一）住户手册 (08) （二）员工手册 (08) （三）内部管理制度 (08) 六、档案建立与管理的设立 (08) 七、经费收支预算 (09) 八、物质装备计划 (11)
一、物业管理项目的管理特点 （一）新城市广场的概况 新城市广场世贸店位于汕头市长平路东段世贸广场1-3层，总建筑面积26000多平方米，其中一至三层为商场，负一层为停车场。 新城市广场主要配套设施有客梯、货梯、扶梯、发电机组、中央空调、供水系统、消防系统、安防监控系统、高低压变配电系统等。 （二）新城市广场的特点及管理措施 特点之一：新城市广场集商场、酒楼、卖场于一体的综合型楼宇，设备设施的管理维护是重点。 [管理措施]：结合现场设备设施配置的实际情况，实行专业化、标准化管理，合理有效的运作，可以降低管理成本，维护业主利益。 特点之二：由于新城市广场集商场、酒楼、写字间于一体的综合型楼宇，正常运营情况下人流疏导、车辆管理等公共秩序维护是难点。安全防范的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 [管理措施]：我们在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我们在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了公共秩序维护管理以：“强化专业、人防为主、全面防范”的整体管理防范思路。 特点之三：由于目前三层空置率较高，必将给物业管理带来难度。 [管理措施]：我们在深入了解现场情况的基础上，结合多种渠道，制订科学合理、切实可行有针对性的管理方案，在维护业主、使用人、物业管理企业三方利益的情况下，确保有效运作。 特点之四：综合型楼宇消防管理是要点。 [管理措施]：根据多年管理上取得的经验，在新城市广场消防上管理抓源头。严格实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保新城市广场安全正常运营。 应业主要求，本次方案只涉及商场的保安（含停车场保安）和清洁部分。
商业物业管理服务方案
商业广场 物 业 管 理 方 案 （草案） 第一章项目前期物业管理服务整体设想、策划
第一节项目整体分析 一、项目特点分析 该商业项目地处繁华的北路商业街的南端，历史文脉悠远，无与伦比的自然环境与深厚的文化积淀决定了其具备一切作为繁华地段的先决条件。 该商业项目，总建筑面积约2万多平方米，该项目集购物、休闲、餐饮于一体的多功能综合商业物业。 二、项目所属区域分析 该商业项目广场位于北路是市虹口区的核心区，是仅次于是路、淮海路的第三大商业街，是开埠以后，最早建成的几条马路之一。她一改昨天那条狭小拥挤的商业街旧貌，形成了今天北路特有的现代化"平民商业大街"、"路，中华名品街"。 北路，以高品位、中低价的商品，现代电子技术的服务，及利用周边人文景观建设起来的现代文化旅游和娱乐设施的特色，加上一批著名的商贸企业先后进驻北路，吸引着越来越多的市民和国外的游客。 北路商业的消费对象历来以普通市民为主，加上旅游和体育活动，更使这条繁忙的商业大街增添了热烈的气氛，平均日客流量达90万人次，与路、淮海路、金陵路、豫园商场共同构成市级商业中心，通称"四街一场"。 三、客户群体分析 北路以其鲜明的个性“面向于工薪阶层”，有别于名店栉比的路和豪华高雅的淮海路，坚持为大众服务的经营方针，立足于国货名品，扶持民族工业，成为国名牌最多、质量最优、门类最全的商品中心。“走走逛逛其他路，买卖请到路”的广告语正是迎合了买价廉物美商品的顾客的心。 四、商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行“统一管理,分散经营”是商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。