河南省房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的预防和监管考试试卷

河南省房地产估价师《制度与政策》：闲置土地的预防和监管考试试
卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为（）万元。

A．27.6
B．28.2
C．29.0
D．29.9
2、__是规范担保公司的主要的组织法。

A．担保法
B．公司法
C．民法
D．合同法
3、下列__不是影响房地产价格的国际因素。

A．世界经济状况
B．重要政治人物的健康状况
C．国际竞争状况
D．政治对立状况
4、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有__的特性。

A．独一无二和供给有限
B．独一无二和价值量大
C．流动性差和价值量大
D．不可移动和用途多样
5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。

A．可比实例房地产
B．估价对象房地产
C．标准房地产
D．类似房地产
6、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。

A．网络图法
B．表格法
C．竣工图法
D．坐标图法
7、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括__。

A．有用性
B．有效需求
C．稀缺性
D．排他性
8、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用__作为其中的一种估价方法。

A．市场法
B．假设开发法
C．收益法
D．成本法
9、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造。

批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价万元。

A：1250
B：1750
C：2050
D：2150
E：工业用地的监测点评估价格
10、某宗房地产的正常成交价格为2000元/m2，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的2%。

则卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格相差了__元/m2。

A．1900
B．2500
C．650
D．600
11、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用的收益估计值。

A：较高
B：较低
C：最高
D：最低
E：工业用地的监测点评估价格
12、B房地产开发公司在A市进行房屋拆迁时，认为所拆该市居民马某的住房院内的一平房为违章建筑，马某不服。

最终判断马某住房院内的平房是否属于违章建筑，必须由出具证明。

A：A市城市土地行政主管部门
B：A市城市建设行政主管部门
C：A市城市房产行政主管部门
D：A市城乡规划行政主管部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产登记的根本目的和出发点是。

A：行使宏观管理权力
B：收取房地产权属登记费
C：保护部门权益
D：保护房地产权利人的合法权益
E：执行层的组织协调
14、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收
入比在倍以上。

A：4
B：5
C：6
D：7
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、下列关于需求规律的表述中．正确的是。

A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少
B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加
C：需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释D：“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的
E：执行层的组织协调
16、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。

如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为__元。

A．1655.33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149.29
17、收益年限为无限年，净收益在前9年有变化的公式为（）。

A.选项A
B.选项B
C.选项C
D.选项D
18、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的__。

A．使用计划
B．出租计划
C．销售计划
D．租售计划
19、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是。

A：有租约限制下的价值
B：共有房地产的价值
C：无租约限制下的价值
D：承租人权益的价值
E：工业用地的监测点评估价格
20、属于间接融资方式的为__。

A．商业信用
B．国家信用
C．民间信用
D．银行信用
21、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。

该套住宅每平方米建筑面积的价格为元／㎡。

A：1667
B：1765
C：1875
D：2000
E：工业用地的监测点评估价格
22、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；
④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。

A．①②③④
B．①③②④
C．③①④②
D．③②①④
23、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数。

A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
24、房地产开发项目策划属于房地产__的范畴。

A．评估
B．经纪
C．代理
D．咨询
25、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】
A：估价原则
B：估价目的
C：估价方法
D：估价程序
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、房地产测绘的特点包括。

A：测图比例尺大
B：测图比例尺小
C：测绘内容较多
D：精度要求高
E：修测、补测及时
2、房地产服务业分为。

A：房地产行政管理
B：物业管理
C：房地产估价
D：房地产咨询
E：房地产经纪
3、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
4、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有__。

A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
5、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：房屋赠与
B：非法定继承人房屋继承
C：以土地、房屋权属抵债
D：以土地、房屋权属投资、入股
E：房地产抵押
6、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。

个人住房抵押贷款包括__。

A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款
C．商业性住房抵押贷款
D．政策性住房抵押贷款
E．个人置业抵押贷款
7、决定某类房地产供给量的主要直接因素有。

A：该类房地产的价格水平
B：消费者的收入水平
C：该类房地产的开发成本
D：该类房地产的开发技术水平
E：房地产开发企业对未来的预期
8、建筑装饰材料按__分类，可以分为外墙装饰材料、内墙装饰材料、地面装饰材料、吊顶装饰材料和室内装饰材料等。

A．建筑装饰部位
B．制造工艺
C．化学成分
D．力学性能
9、商业银行的外部组织形式包括。

A：单元银行制
B：总分行制
C：混合银行制
D：集团银行制
E：连锁银行制
10、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。

A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
11、用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是。

A：会计主体假设
B：持续经营假设
C：会计分期假设
D：货币计量假设
E：执行层的组织协调
12、收益性房地产包括．【2003年考题】
A：未出租的餐馆
B：旅店
C：加油站
D：农地
E：未开发的土地
13、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。

从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。

A．10000
B．11000
C．7800
D．9200
14、保险活动所特有的内在功能是__。

A．组织经济补偿
B．分散风险
C．融通资金
D．防灾防损
15、①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；
④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为。

A：①②③④
B：①③②④
C：③①④②
D：③②①④
E：借款合同
16、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。

A．开发费用的正确预测
B．最佳开发利用方式的选取
C．正确地预测未来开发完成后的价值
D．开发利润的客观预测
E．开发时间的准确预测
17、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，正确的是。

A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组
B：估价报告存在技术问题的，估价专家委员会应当改正错误并出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的应维持估价报告
D：估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内出具书面鉴定意见
E：鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避
18、下列关于土地补偿费、安置补助费的使用，表述错误的是__。

A．土地补偿费归农村集体组织所有
B．地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有
C．由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用D．由其他单位安置的人员，补助费发放给个人
19、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。

A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
20、城镇土地使用税的计税依据是__。

A．土地总价值
B．纳税人实际占用土地的租金
C．土地年收益
D．纳税人实际占用的土地面积
21、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。

A：土地
B：劳动力
C：资本
D：经验
E：环境
22、房地产估价资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔__以上，并不得越级升级。

A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
23、下列关于宏观经济政策中的财政政策，表述正确的是。

A：财政政策是国家干预经济的主要政策之一
B：财政政策的主要内容包括政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和税收
C：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入
D：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，减少国民收入
E：财政政策是指国家为实现宏观经济目标而对政府支出、税收和借债水平进行
的选择，或是对政府收入和支出水平作出的决策
24、某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为__万元。

A．1.92
B．3.60
C．4.57
D．6.00
25、下列关于房地产税的税率问题，表述正确的是__。

A．房产税采用定额税率
B．城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。

每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次
C．耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次
D．土地增值税实行四级超额累进税率
E．与房地产相关的个人所得税，适用比例税率。