商业综合体筹建全程运营管理流程

一、经营目的：

××××项目-是我司以文化艺术元素为载体开发的超大型、主题、旅游商业地产项目，项目的开发与现场中后期的运营管理密切相关，×××文化公司（商业管理公司）承担着力打造该商业项目品牌形象、提升项目商业品质、修炼核心商业价值的责任和使命，旨在对项目商业物业保值增值为目地，更为项目商业经营户创造一个有序的商业经营环境。

二、经营定位：

1、引领成都艺术文化主题商业市场消费革命：集购物、

娱乐、餐饮休闲、主题酒店、商务、金融、艺术、旅游

等多位一体的集约式艺术文化主题商业集群。

2、服务于：借助成都-××××-××××××文化旅

游市场，聚

焦以成都当代艺术为主的消费者及辐射四川境内、国内其

他城市旅游商业潜在客户市场。

三、经营管理原则：

统一规划、统一招商、统一推广、统一管理、统一营造商业环境。

四、经营管理队伍搭建：

1、成立××项目-“××××”中后期现场商业街区商

业物业经营管理公司，目前暂定为“×××××有限责任公司”行使商业经营管理公司全部职能职责。

2、“××××”商业区参照项目整体开发时间节点，

按照阶段性目标任务，分步实施地产开发，分步交房、分步招商、分步商家开业；打造主题商业街区，逐步形成超大型的文化艺术主题商业街区集群。

3、文化商业经营管理公司主要工作职能职责如下：

3.1、阶段性参与项目前期项目商业规划，结合各行业

业态商家选址要求提供项目商业规划中涉及的建筑形

态、建筑技术指标等相关参数参考以及合理建议。

3.2、全程统筹、分步执行项目整体商业业态规划、业

态组合，编制招商方案、实施商家招商落位工作。

3.3、全程统筹管理项目中后现场商业经营活动，涵盖

商家日常管理、街区日常经营管理、项目资产类经营管理、商业街区经营氛围营造、商业街区品牌传播、基础物业经营监督管理等所涉及的商业地产项目中后期经营管理。

4、文化商业经营管理公司组织构架如下：（规范经营管理期间）

五、经营管理措施：

1、商家租赁管理流程

2、商家进场管理流程

3、商家退场管理流程

4、租金收纳管理流程

5、商家日常商业经营管理流程

商家租赁管理流程

1.目的

规范项目整体招商租赁操作流程，指导招商专员按照规定程序和流程从事租赁工作；为项目建立商家资料档案录入电子文档而完善项目资料；规范和确保项目顺利运营，使公司本建设项目得以可持续发展，整合有利于自身发展的社会优势资源，形成长效的核心竞争力，以推动整个建设项目的良性发展

2.适用范围

本流程适用于项目的全程招商租赁工作。适用于商业管理中心-招商部招商全过程的执行和跟进工作及商家档案资料的收集与整理。

3.术语和定义

0.1.租赁的定义

与意向性租赁商家洽谈并通过比较、评估、分析商家的品牌、形象、信誉度、美誉度、实力、租金收益等综合因素，挑选合适商家进行选择性重点洽谈，在平衡收益与保持整体商业地产形象的前提下确定合作商家并组织项目部工作人员完成引进商家入驻，与商家签定租赁合同并按照合同履行双方的权利和承担各自的义务

4.职责

负责项目的招商工作实施准备阶段、招商实施阶段的工作开展。

5.工作程序

5.1.负责招商商家的挑选、联络、维护、接洽和谈判及组

织签定租赁合同工作

5.2.根据本部门的实际情况，各岗位人员对自己的工作进度

进行合理安排

5.3.商业管理中心-招商部负责人对本部门员工进行合理

的分工安排，确保各项工作有效开展

5.4.临时性工作，经商业管理中心-招商部负责人同意后，

安排相关人员开展工作；如遇特殊情况，相关人员应在接受工作的同时向商业管理中心负责人汇报

6.支持性文件

0.2.《房屋租赁协议》

0.3.《招商手册》

0.4.《商家入场通知书》

7.相关纪录

0.5.《齐盛公司-商业资源汇总统计表》

0.6.《招商工作周报表》

0.7.《进驻商家签约情况统计表》

商家进场管理流程

1、目的

了解商家的具体情况，建立好基础管理平台，为今后的经营管理提供商家的原始资料，以达到快捷、优质的为商家服务的目的。

2、适用范围

适用于由商业管理中心-招商部统一招商进场的商家含转租商家及业主自营商家.

3、职责：

3．1．商业管理中心根据项目开发节点，统一进行招商，按照公司的制式合同签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》按照公司相关合同审批流程规定的程序上报审批，待审批后和本项目物业管理公司（××××项目-物业管理处）签署《消防责任书》、《商家公约》和《物业管理服务协议》、

并和物业管理公司按标准收取“物业管理费”，“水电保证金”等。

3．2．根据上报公司审批后的商家租赁合同，商业管理中心通知商家领取《房屋租赁合同》并向公司财务部门缴纳合同约定的租赁保证金、首期租金；商家凭缴纳款项凭证到商业管理中心，领取《中国艺库-商家入场通知单》，并由商业管理中心将相关租赁资料复印件及商户资料移交之物业管理公司洛带物业管理处。

3．3．物业管理公司根据移交内容，确认《××××-商家入场通知单》后，准予与商户办理商铺交房手续，并签署《物业管理协议》缴纳相关物业管理基础费用。

3.4.物业管理公司对商户进场装修前，须对商户装修图纸、店招设计等进行审查合格后，办理进场商家的装修申请，并按《装修管理规定》办理装修许可证（商家应交清装修押金、建渣清运费、出入证工本费等）签发商家《准予进场装

修许可书》。

3．4．物业管理公司保安检查进场经营商家是否具有《准予进场装修许可书》，准予商家装修材料和货品设施进场。

4、工作程序

4．1．商业管理中心与商家签订《房屋租赁合同》、督促商户缴纳租赁保证金、首期租金，并签发《中国艺库-商家入场通知单》。

4．2．物业管理公司与商家签定《物业管理协议》、《消防责任书》、《商家公约》。

4．3．商业管理中心根据租赁合同，交费收据，办理商家登录，建立商家台账档案。

4．4．物业管理公司对商家的装修申请进行审查，方案认定后，商家交纳装修押金，建渣清运费，出入证公本费等。4．5．物业管理公司对装修过程的监督，检查，按照物业管理公司的《装修管理规定》进行控制。

4．6．装修验收完毕（物业管理公司核定装修意见书）。4．7．商家在办完以上所有手续工作后，物业管理公司签发《准予进场装修许可书》。

5、相关文件

5．1．《房屋租赁合同》

5. 2. 《物业管理协议》

5．3．《消防责任书》

5．4．《商家公约》

5．5．《装修管理规定》

5．6．《装修验收意见书》

6、相关记录：

6．1．《×××××-商家入场通知单》

6. 2. 《准予进场装修许可书》

商家退场流程图

1．目的

规范商家的退场行为，完善退场手续，交清商业和物业

相关费用，达到减少公司遭受损失和商家逃费行为。

2．适用范围

适用于由商业管理中心统一招商进场的商家，适用于正常租赁期退场商家

3．职责：

3．1．商业管理中心统一对项目上商家进行现场运营管理、全面了解商家日常经营情况，对经营不善有退场征兆商户进行重点监督监管，并向项目物业管理处提前作出预警告知，以防商户偷逃费用，私自撤场。

3．2．监督商家的退场；

3．3．配合物业管理处收取商家“物业管理费”和结清“水电费”等；

3．4．根据商家租赁合同，商业管理中心核查商家违约情况并上报公司，及时作好补位招商执行工作。

4．工作程序

4．1．商业管理中心督促承租商家就退租房屋租赁一事会商，在双方达成一致意见的基础上由商家提出退场书面申请书；

4．2．商业管理中心向公司书面上报商家退场处置办法（按照合同核查商铺情况）；

4．3．物业管理公司与商家结算清物业相关管理费用。

4. 4. 商业管理中心监督商家结算租金缴纳等费用，开据《×××-商家退场通知书》并通知现场物业管理公司；

4．5．正常情况下，由商业管理中心与商家签定《房屋租赁合同终止协议》；

4．5．物业管理公司抄表后对该商铺停水、停电，填制《商家转退场通知书》

4．6．商业管理中心根据租赁合同，交费收据，办理商家退场手续，退还保证金，建立退场商家台账档案。

5、相关文件

5．1．《房屋租赁合同》 6、相关记录：

6．1．《中国艺库-商家退场通知书》

租金收缴管理流程

1．目的

规范商家的租金缴纳行为和缴纳习惯，保证公司正常的项目年度商户租金收益。 2．适用范围

适用于商业管理中心-招商部统一招商进场的商家 3．工作职责：

3．1．密切关注和全面项目现场商家日常经营情况。 3. 2. 与公司财务部核对季度商家租金应收清单； 3．3．商业管理中心负责发放3次租金催收通知单。 3．4．物业管理处配合停电等措施协助商业管理中心收取

商家租金；

4．工作程序

4．1．每月25日与财务核对下月租金应收清单；4．2．按照规定日期由商业管理中心-内勤发放商家租金催交温馨提示函，通知书和停电通知书并知会物业管理处；4．3．商家非正常交纳，物业管理处负责采取停电、停水等正常与非正常措施；

4．4．物业管理处和商业管理部联合催收；

4．5．商家仍然未交纳，物业管理处继续停电、停水，商业管理中心通知商家退场。

5、相关文件

5．1．《房屋租赁合同》

6、相关记录：

6．1．《商家退场通知书》

6．2．《租金交纳温馨提示函》