房地产开发经营与管理真题

房地产开发经营与管理真题1998年

一、单项选择题

(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)

1、已知某普通住宅开发项目的土地费用、开发成本、开发费用和与转让房地产有关的税金分别为1500万元、2500万元、1000万元和600万元，若该项目的总销售收入为9000万元，则应缴纳土地增值税的数额为( )万元。

A．1020 B．1360 C．780 D．1040

2、某投资者现借入了一笔资金，年利率11%，按季度计息，一年后应归还的本利和为 1671.93万元，则投资者借入该笔资金的数量为( )万元。

A．155 B．1400 C．1500 D．1450

3、在房地产市场上，商品住宅的价格主要取决于( )。

A．建安成本 B．居民收入

C．房屋租金 D．供求关系

4、房地产市场分析的四象限模型中，将房地产市场划分为( )。

A．买方市场和卖方市场

B．地区性市场和全国性市场

C．一级市场、二级市场、三级市场和四级市场

D．投资市场和使用市场

5、如果降低房地产开发过程中的配套费用，则会使商品房的供应( )。

A．增加 B．减少

C．不变 D．大幅度减少

6、建筑容积率的表达式为( )。

7、经营性房地产项目的成本收益率等于( )乘1以100%。

A．开发商利润/总开发成本 B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值 D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

8、某投资者以200万元的价格购买了一套高级公寓，一年后该公寓增值25%。若在总投资中投资者自有资金占40%，其余投资以15%的年利率从银行贷款，则该投资者自有资金的投资收益率为( )。

A．20% B．25% C．40% D．27.5%

9、建筑工程施工合同中的固定总价合同若包含增价条款，则开发商可令承包商削减其 ( )，进而降低总承包价，以降低开发商的风险。

A．部分财务费用 B．前期工程费用

C．管理费用 D．不可预见费用

10、工程成本费用是随着工程进度逐期发生的，根据工程进度计划可以编制( )计划。

A．主要费用 B．工程成本

C．开发直接费用 D．总开发成本

11、融资过程中的主要成本为( )。

A．中介费 B．利息

C．罚金 D．律师费及评估费

12、开发商在办理存款抵押贷款时，抵押存款限额低，对开发商( )。

A．有利 B．不利

C．利弊各半 D．不影响

13、物业代理的作用之一，就是通过广告等市场宣传活动，对潜在的投资置业人士进行( )。

A．市场定位 B．有效的引导

C．预测 D．帮助

14、当某代理机构独家代理某宗具体物业的销售时，佣金或代理费的收取数额一般( )。

A．由政府确定 B．为成交价与保底价的差额

C．为成交额的1%～3% D．为成交额的5%～10%

15、某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是( )。

A．以固定租金的形式出租 B．签订长期租约

C．签订短期租约 D．令长、短期租约保持合理比例

16、物业管理公司的首要任务是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的 ( )之间进行适当的平衡。

A．时间 B．人员 C．成本 D．技术

17、某梯形宗地的交点坐标分别为(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900， 1287850)和(670500，1287850)，则该宗地的土地面积为( )m2。

A．100000 B．120000 C．80000 D．160000

18、施工图中轴线的编号规则为( )。

A．水平方向用英文字母从左到右，垂直方向用阿拉伯数字由上往下

B．水平方向用英文字母从右到左，垂直方向用阿拉伯数字由下往上

C．水平方向用阿拉伯数字从左到右，垂直方向用英文字母由下往上

D．水平方向用阿拉伯数字从右到左，垂直方向用英文字母由上往下

19、在房屋产权产籍管理工作中，( )被用作房产证的附图。

A．房产分幅图 B．房产分丘图

C．房产平面图． D．房产分户图

20、当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可采用( )编制概算。

A．概算定额 B．类似工程预决算

C．概算指标 D．工料估算法

二、多项选择题

(每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)

1、给水工作的任务是供应建筑物内不同类型的用水，满足其对( )等方面的要求。

A．水量、水质 B．生活、生产

C．水压、水温 D．消防

2、某投资者用自有资金购买了一店铺物业，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项投资计划中将面临着( )风险。

A．收益现金流 B．资本价值

C．购买力 D．政策

3、在市场经济条件下，利率水平的高低主要取决于( )。

A．社会平均利润率 B．资本供求状况

C．国家宏观信贷政策 D．目标收益率

4、从短期的角度来看，房地产市场的( )。

A．租金主要由需求决定 B．租金主要由供给决定

C．售价主要由需求决定 D．售价主要由供给决定

5、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括( )。

A．净现金流量 B．贷款利率

C．基准收益率 D．开发经营周期

6、建安工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括( )等。

A．附属工程费 B．设备及安装工程费

C．室外工程费 D．建筑工程费

7、标底是招标工程的预期价格，是( )的重要依据之一。

A．审核投标报价 B．评标

C．议标 D．决标

8、建筑工程项目质量控制的主要工作包括( )。

A．原材料检验 B．配套设备检验

C．制定控制质量的具体措施 D．建立有关档案制度

9、建筑工程承包的成本加酬金合同中，成本加酬金的具体做法有( )。

A．成本加固定百分数酬金 B．成本加固定酬金

C．成本加期望酬金 D．成本加浮动酬金

10、房地产开发项目融资过程包括( )。

A．资金筹措 B．直接融资

C．间接融资 D．资金供应

11、开发商预售部分楼宇，是( )的有效办法。

A．提高开发收益 B．分散开发风险

C．降低开发成本 D．筹措建设资金

12、对收益性物业来说空置率提高将会导致( )以及新租客要求更大的租金折扣等后果。

A．租金收入减少 B．附加支出增加

C．物业资本价值下降 D．运营成本下降

13、对同一栋建筑物内两个不同的出租单元来说，其单位面积租金水平的差异主要受( )和平面布置等因素的影响。

A．楼层、朝向 B．租期

C．供求关系 D．租客类型

14、外墙装饰材料是用于( )等建筑物全部外露的外部结构装饰的材料。

A．外墙 B．踢脚

C．阳台 D．隔墙

15、地形图中的地物，是指地表面的固定性物体，如( )等。

A．道路 B．房屋

C．丘陵 D．山地

三、判断题

1、1992年某市房地产价格迅速提高，引起房地产需求的大幅度增长，而1996年该市房地产价格大幅度下降，却没有引起房地产需求的较大提高，说明房地产需求价格弹性系数与价格水平有关。 ( )

2、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大。 ( )

3、在房地产开发项目的不确定性分析中，盈亏平衡分析主要在于确定开发项目的利润。 ( )

4、房地产开发经营项目的营业成本主要包括开发成本费用的分摊、销售费用和经营成本。 ( )

5、房地产开发的建设过程分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。 ( )

6、开发项目的竣工验收应以开发商为主，并由其组织有关部门进行验收。 ( )

7、除价格因素外，开发成本、政府政策、相关产品价格、对未来的预期和开发商利润等也会影响房地产市场上的供给数量。 ( )

8、根据财务杠杆原理，增加贷款在项目总投资中的比例，定能提高自有资金投资收益水平。 ( )

9、物业代理虽然帮助买卖双方迅速地完成交易，但由于收取了相应的代理费用，所以提高了市场交易成本。 ( )

10、按照《建筑制图标准》的规定，图纸规格有1、2、3、4、5号，共5

种。 ( )

11、某封闭式阳台的水平投影面积8m2，则其应计入总建筑面积的数量为

8m2。 ( )

12、建筑物构造一般由基础、墙体、梁、板、柱、屋面、楼梯和门窗、阳台、雨篷等部分组成。 ( )

13、建筑施工图是指导结构施工、编制预算和施工进度的依据。 ( )

14、写字楼的出租率最高为100%，但酒店的入住率可以超过100%。 ( )

15、对旧城区的房地产开发项目，开发商一般希望提高建筑容积率，以增加楼面面积、提高楼面地价。 ( )

四、计算题

(每题要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。计算结果保留两位小数。)

1、某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求?

2、某家庭以4500元/m2的价格购买了一套建筑面积为120m2的住宅，并向金融机构申请了相当于房价70%的按月等额还款的抵押贷款。已知该项抵押贷款的年限为15年，年利率为12%，按月计息。如果该家庭拟于开始还款后的第10年年初一次偿清该项抵押贷款的余额，问此时一次偿还的金额为多少?

3、某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚须投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为 2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，电贴费和用电权费等其他费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m2，试求该项目的开发商成本利润率。

4、某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为10000m2，购买后立即可以出租。已知第1～5年的月租金水平为70元/m2、出租率为70%，第6～10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目标收益率为18%，置业投资、装修投资及净转售收入发生的时间和数量如下表所示。试计算该投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末

答案:

一、单项选择题

1、C

2、C

3、D

4、D

5、A

6、B

7、B

8、C 9、D 10、B 11、B 12、A 13、B 14、C

15、D 16、C 17、A 18、C 19、D 20、B

二、多项选择题

1、AC

2、BCD

3、ABC

4、AC

5、ACD

6、BD

7、ABD 8、ABC 9、ABD 10、AD 11、BD 12、AC

13、ABD 14、AC 15、AB

三、判断题

1、A

2、A

3、B

4、A

5、B

6、A

7、A

8、B 9、B 10、B 11、A 12、A 13、B 14、A

15、B

四、计算题

1、解：

(1)已知P=400万元，n=20年，i=18%，s=5%，t=8年；

(3) A(下标)t=A1·(1+S)(t-1)=57.58×(1+5%)(8-1)=81.02(万元)

答：该写字楼于第八年的净租金收入应为81.02万元以上时，方能满足投资者对收益目标的要求。 2、解：

(1) 已知P=4500×120×70%=378000(元)，

n=15×12=180(月)

t=6×12=72(月)，(月利率)

(3)第十年年初拟一次偿还的金额应为：

答：第十年年初一次偿还的金额为221613元。 3、解：

(1)求项目总开发价值

①项目总销售收入：

9600×10000=96000000(元) =9600(万元)

②销售税金：9600×6%=576(万元)

③项目总开发价值：9600-576=9024(万元)

(2)求开发成本

①地价：1000×10000=10000000(元) =1000(万元)

②拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000(万元)

③建造成本：2500×10000=25000000(元) =2500(万元)

④专业人员费用：2500×12%=300(万元)

⑤电贴费和用电权费等其他费用：

400×10000=4000000(元) =400(万元)

⑥管理费用：(2500+300+400)×5%=3200×5%=160(万元)

⑦财务费用：

Ⅰ土地费用利息：1000×[(1+9%)3-1)+2000×[(1+9%)2.5-1]=295.03+480.83

=775.86(万元)

Ⅱ上述③-⑥项之和的利息：(2500+300+400+160)×[(1+9%)-1]=3360×9%

=302.4(万元)

Ⅲ财务费用：775.86+302.4=1078.26(万元)

⑧销售费用：9600×2.5%=240(万元)

⑨开发成本：1000+2000+2500+300+400+160+1078.26+240=7678.26(万元)

(3) 开发商利润：

9024-7678.26=1345.74(万元)

(4) 开发商成本利润率：

答：该项目的开发商成本利润率为17.53%。 4、解：

(1) 该项目的净现金流量表

(2)求财务净现值FNPV：

(3) 求财务内部收益率FIRR：

再设i2=20%,求FNPV2

求财务内部收益率FIRR：

验算(以FIRR贴现)：

(4)答：该项目的净现金流量计算见表，财务净现值为164.46万元＞0，财务内部收益率20.19％＞投资者目标收益率18％，所以该投资项目在经济上是可行的。