物业管理建筑物维护程序
建筑物维护程序
1.目的:
保证建筑物主体,完好无损,确保建筑物符合质量要求。
2.适用范围:
公司将小区内建筑物的维护发包给分承包商,要求分承包商建立专门的维修班提供服务,并在服务过程中执行公司规定的程序。
3.引用文件:
3.1 质量手册第
4.6、4.9、4.13、4.15、4.16章。
3.2 ISO9001标准。
4.职责:
4.1 公司副总经理负责重大或专项建筑物非日常性维护项目方案及预决算的审批。
4.2 公司工程维修部(以下简称工程部)负责重大或专项建筑物的维修计划的制定。
4.3 工程部可根据实际状况向公司副总经理提出维护建议。
4.4 工程部主任负责监督、检查建筑物维护工作。
4.5 财务部负责各项维修款项的资金结算。
4.6 工程部档案管理员负责建筑物维护的文字记录,并建立相应资料档案。
5.工作程序:
5.1 建筑物的检查:
5.1.1工程部根据建筑物的各项质量要求,作出《建筑物检查和维修规定》说明检查人员、检查内容、检查周期、检查具体要求及维护的要求。
5.1.2维修班长按检查具体要求,依据建设部《房屋完损等级评定标准》和公司制定的《建筑物检查和维修规定》,对建筑物实行检查,并作详细检查记录,填写《住宅楼建筑周期检查表》,报工程部主任。
5.1.3每年根据房地局的要求,工程部组织有关部门做好房屋安全普查工作。
5.2建筑物的维修:
5.2.1维修班根据检查情况进行判断,属小修范围内的应及时修复,并填写有关记录。
5.2.2维修班根据检查情况结果判断后,超出小修范围的,应及时上报工程部,双方在《住宅楼建筑周期检查表》签字。
5.2.3工程部根据维修的实际情况,制定《建筑物维修工作计划》并上报副总经理审批后方可进行维修。
5.3对建筑物维修的监督和验收:
5.3.1工程部负责按计划对维修进度,过程进行监督、控制、促进工作进展,并对维修后的结果进行检查,做好记录。
5.4对不合格维修的控制:
5.4.1工程部主任发现维修质量不符合要求的,向分承包商发出《整改通知书》,要求返工、返修处理,直到符合要求。
5.4.2维修没有按预定时间完成,在保证质量的同时,工程部主任抓紧对工作进行验收,保证工作质量。
5.4.3工程部主任负责完成工程后的验收,保证工作质量。资料保存于工程部建档。
6.支持性文件与质量记录:
无
广西壮族自治区建筑市场管理条例(2016修正)
广西壮族自治区建筑市场管理条例(2016修正) 【法规类别】市场管理 【发文字号】广西壮族自治区人民代表大会常务委员会公告12届第63号 【发布部门】广西壮族自治区人大(含常委会) 【发布日期】2016.11.30 【实施日期】1996.08.06 【时效性】现行有效 【效力级别】省级地方性法规 广西壮族自治区建筑市场管理条例 （1996年8月6日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过根据1997年9月24日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈广西壮族自治区建筑市场管理条例〉的决定》第一次修正根据2002年1月21日广西壮族自治区第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议《关于修改〈广西壮族自治区建筑市场管理条例〉的决定》第二次修正根据2004年7月31日广西壮族自治区第十届人民代表大会常务委员会第九次会议《关于修改〈广西壮族自治区建筑市场管理条例〉的决定》第三次修正根据2016年11月30日广西壮族自治区第十二届人民代表大会常务委员会第二十六次会议《关于废止和修改部分地方性法规的决定》第 四次修正） 第一章总则
第二章发包管理 第三章承包管理 第四章中介服务管理 第五章合同与造价管理 第六章法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为加强建筑市场管理，维护建筑市场秩序，保护建设工程经营活动当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合本自治区实际，制定本条例。 第二条本条例所称建筑市场，是指对建设工程实施阶段，从报建、勘察、设计、施工、设备采购、竣工验收以及保修全过程中的发包、承包、中介服务等建设工程经营活动及其场所。 本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑装饰装修、设备和金属结构安装、管道线路敷设等工程。 第三条在本自治区行政区域内从事建设工程经营活动的单位和个人必须遵守本条例。 第四条县级以上建设行政主管部门统一管理本行政区域内的建筑市场。 工业、交通、水利等有关行政主管部门应当按照本条例的规定，协助建设行政主管部门做好专业工程的建筑市场管理工作。 第五条工商、物价、审计、财政、金融等部门按照各自职责，配合建设行政主管部门做好建筑市场的监督管理工作。
供应商及分包商管理程序
供应商及分包商管理程 序 文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）
1概述目标 供应商管理流程目标： 确保服务供应商能够提供高质量的服务，对服务供应商的服务提供过程进行监控管理。 供应商管理流程主要步骤包括： 供应商合同签订；供应商服务提供的监测与控制；供应商服务成果评审。 范围 流程适用范围 本流程适用于公司（以下简称“公司”）相关各部门。 流程管理范围 供应商； 分包商。 3 角色和职责 供应商管理流程涉及的角色包括：供应商管理流程负责人、供应商经理、供应商管理员等。供应商管理流程负责人和供应商经理可以由同一人担任。各角色职责如下： 供应商管理流程负责人 供应商管理流程负责人从宏观上对流程运行情况进行监控，确保供应商管理流程在各部门间被正确的执行。当流程不能够适应公司实际情况时，流程负责人必须启动分析研究，找到解决方案并进行改进，实现流程的稳定运行和可持续提高。具体职责包括： 1）确定供应商管理流程的衡量指标； 2）确保供应商管理流程能够取得管理层的参与和支持； 3）确保供应商管理流程符合公司实际状况和公司发展战略； 4）总体上管理和监控流程，建立供应商管理流程实施、评估和持续优化机制； 5）确保供应商管理流程有效、正确地执行，当流程不能够适应公司的情况时，必须及时进行分析、找出缺陷、进行改进，从而实现可持续提高；
6）保持与其他流程负责人的定期沟通。 供应商经理 1）负责选择合适的供应商； 2）签订供应商合同； 3）对分包进行控制； 4）进行供应商提供服务的评审； 5）进行合同争议处理； 6）负责流程运行质量的监控管理，向公司负责 7）合同终结； 供应商管理员 1）提出需求； 2）参与合同谈判； 3）进行供应商的服务定义； 4）对供应商提供服务的执行情况进行监控和考核；5）参与对供应商的评审。 输入 输出 流程描述
太原市建设市场管理办法
太原市建设市场管理办法 颁布时间：1989-9-22发文单位：山西省人大常委会（1988年8月24日太原市第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过1989年9月22日山西省第七届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准） 目录 第一章总则 第二章资格审查 第三章工程承发包和招标投标 第四章工程承包合同的订立和履行 第五章管理和监督 第六章罚则 第七章附则 第一章总则 第一条为维护建设市场的正常秩序，保障建设工程承发包双方的合法权益，促进建设市场的发育，依据国家的有关法规，制定本办法。 第二条在太原市行政区域内，从事建设工程勘察、设计、施工承发包活动及建筑构件生产的单位、个人和建设市场的有关管理部门，均须遵守本办法。 第三条建设市场管理要坚持改革、开放的方针，坚持计划经济与市场经济相结合的原则，加强宏观管理和监督，保护和促进平等竞争。 第四条太原市建设市场由太原市建设行政主管部门统一管理，其他有关管理部门按照职责分工，协同建设行政主管部门负责有关管理工作。 第二章资格审查 第五条在本市承包工程的勘察设计单位、施工企业、工程总承包企业、城市建设开发企业以及建筑构件生产企业，必须持建设行政主管部门核发的资质证书和工商行政管理部门核发的营业执照，并按照核定的资质等级和经营范围从事生产经营活动，不得无证经营或越级承包工程。 第六条外地施工企业、工程总承包企业和城市建设开发企业进入太原市建设市场，须依照企业不同的资质等级分别经山西省、太原市建设行政主管部门审查，复核资质等级和经营范围，领取《承包工程许可证》，并向本市工商行政管理、税务、公安和建设银行办理登记注册及开户手 续，农村建筑队还需到劳动部门办理《务工许可证》后，方可从事承包工程的交易活动。撤离太原市时，应当到有关部门办理注销手续，并交回有关证件。 零散建筑劳务由太原市建设行政主管部门会同劳动部门管理。
总包对分包管理制度
总包对分包单位的管理 1、施工前管理 2、1.1 分包合同 分包单位进场前，将资质报监理单位审核确认，经审查合格后，方可签订分包合同。分包合同内容必须贯彻落实项目目标，分包单位必须严格按合同要求的质量、工期、安全文明进行施工。 1.2 分包单位进场准备 （1）分包单位进场前，必须向总包单位报送施工组织设计、进度计划，进度要祥尽准备。（2）进场的分包单位所有人员，接受项目质安部门管理和安全生产交底。 （3）分包单位必须持有符合要求的资质证明：特种操作人员必须持有效的上岗证：分包单位所使用的施工设备必须报验：施工图纸会审由总包单位负责安排。 1.3 分包开工审批 （1）分包方报送的施工组织设计、进度计划总包方、监理、建设单位审批通过后，由监理下达开工指令，正式开工。 （2）分包方的开工日期以批准的日期为准，但在施工中，如与分包方相关联的上道工序比计划提前完成了，则分包方的进度亦相应提前，其它情况按合同中有关工期的约定执行。2、分包施工过程管理 2.1 对分包单位的技术管理 （1）方案实施问题。项目实施前，对各专业分包的方案：工艺、程序、进度计划技术综合，优化出各分包过程的最佳组合与最佳方案，合理安排各分包单位的流水作业，原则上分段施工，避免因抢工作造成施工混乱、打乱仗而延误工期。 （2）施工的矛盾问题。所有的施工图纸均由总包单位同一组织审核，各分包商参加，由技术部门列出各分包商施工过程中应注意的重点。如编制各分包商既相互交叉又相互不干扰的预埋、预留管道空洞的管线走向规划。各分包商在施工时，对于非图纸原因产生的同其它单位的矛盾，统一上报总包单位协调解决：由于图纸原因产生的矛盾，书面上报总包单位，由总包单位会同监理、业主、设计院协调解决：每个分包商在各个工序施工前，需要土建或其他分包商配合施工或应注意的事项，提前两天向总包方提出，以便协调处理，避免不必要的返工。 （3）分包工期。各分包商施工总工期、节点工期，应在进度计划中予以明确且严格按既定计划执行，同时和总包方安排的施工节拍与区域保持一致，以确保各单位同时施工时的有序、稳步施工。 （4）配合协调。现场施工总体部署必须由总承包统一管理，在合同中明确各分包商在不同施工阶段中使用场地，各分包商不得擅自乱用材料堆场或堵塞道路。所有垂直运输机械均由总包单位布置与管理，组织协调好各分包商的是施工时间：错开使用垂直运输设施的时间，以确保垂直运输设施的有效、合理使用，发挥其最大使用效率。施工现场建立用水、用电审批制度，分包商必须提前填报用水用电计划，列明使用时间及用量送交总承包方审批，以便做好统一协调管理。 2.2对分包单位的质量管理 各分包方质量的监控，重点围绕以下几个方面进行管理。 （1）技术质量管理。分包方应对本专业施工图进行仔细审核，对发现的设计缺陷、质量问题及矛盾部位应及时报总包单位，由总包单位会同监理、业主、设计单位重新修改，避免因设计引起的质量问题。
上海市建筑市场管理条例(上海市人民代表大会常务委员会公告第16号)
上海市建筑市场管理条例 上海市人民代表大会常务委员会公告第16号 《上海市建筑市场管理条例》已由上海市第十四届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2014年7月25日修订通过，现予公布，自2014年10月1日起施行。 上海市人民代表大会常务委员会 2014年7月25日 （1992年10月21日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十九次会议通过，根据2003年10月10日上海市第十二届人民代表大会常务委员会第七次会议《关于修改〈上海市建筑市场管理条例〉的决定》第一次修正，根据2010年9月17日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改本市部分地方性法规的决定》第二次修正，2014年7月25日上海市第十四届人民代表大会常务委员会第十四次会议修订） 第一章总则 第一条为了加强本市建筑市场的管理，维护建筑市场秩序，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国建筑法》等有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。 第二条在本市行政区域内从事建筑市场活动，实施建筑市场监督管理，适用本条例。 第三条市建设行政管理部门负责全市建筑市场的统一监督管理。具体履行以下职责: (一)组织制定本市建筑市场监督管理政策； (二)组织编制工程建设地方标准和规范; (三)建立全市统一的建设工程交易市场; (四)负责建筑市场企业资质和从业人员资格管理； (五)市人民政府规定的其他统一监督管理职责。
区、县建设行政管理部门按照其职责权限，负责本行政区域内建筑市场的监督管理。 本市交通、水务、海洋、绿化、民防、房屋等行政管理部门(以下简称其他有关部门)按照市人民政府规定的职责分工，负责专业建设工程建筑市场的监督管理。 本市发展改革、规划国土资源、环境保护、安全生产监督、质量技术监督、财政、公安消防、经济信息化、人力资源社会保障等行政管理部门按照各自职责,协同实施本条例。 第四条从事建筑市场活动应当遵循依法合规、诚实守信、有序竞争的原则；禁止以任何形式垄断建筑市场，或者以不正当手段扰乱建筑市场秩序。 建筑市场管理应当坚持统一、开放、公平、公正的原则。 第五条鼓励建筑科学技术研究和人才培训，支持开发和采用建筑新技术、新工艺、新设备、新材料和现代管理方法，推动先进、成熟、适用的新技术上升为技术标准，促进建筑产业现代化。 第六条建筑市场相关行业协会应当建立健全行业自律和交易活动的规章制度，引导行业健康发展，督促会员依法从事建筑市场活动；对违反自律规范的会员，行业协会应当按照协会章程的规定，采取相应的惩戒措施。 第二章市场准入和建设许可 第七条建设工程勘察、设计、施工、监理、招标代理、造价咨询、工程质量检测等单位应当依法取得资质证书，并在资质许可范围内承接业务。 建设工程施工单位应当按照国家有关规定,取得安全生产许可证。 第八条注册地在其他省市的单位进入本市从事建筑活动，应当向市建设行政管理部门报送国家或者省级相关行政管理部门颁发的资质证书、专业技术人员注册执业证书等相关信息。 第九条国家规定实行注册执业制度的建筑活动专业技术人员，经资格考试合格，取得注册执业证书后，方可从事注册范围内的业务。 第十条注册执业人员不得有下列行为： （一）出租、出借注册执业证书或者执业印章；
检测分包管理程序
检测分包管理程序 1. 目的 为了确保公司检测分包工作符合《检验检测机构资质认定评审准则》要求，防止引入外来风险，特制定本程序。 1.适用范围 适用于公司所有分包检测工作的管理，分包方的评价和选择。 3. 职责 公司经理签立或授权签立分包合同。 技术主管: 受权签立分包合同；对分包检验检测能力的持续维持进行定期审核。 专业检测室：负责组织并参与分包检测活动；对分包检测活动进行监督。 综合管理室：负责对分包检验检测机构进行质量保证能力的审核评审工作并做保存分包检验检测机构的资质以及其工作符合认可准则的证明记录；负责征求客户的意 见。 4.工作程序 分包需求 4.1.1 当公司由于未预料的原因（如工作量、检测资源配置不足）时，有关专业检测室 可根据工作需要提出分包要求，报公司技术主管。 4.1.2技术主管依据专业检测室的分包要求选择有能力开展分包项目的分包检测机构。 4.1.3综合管理室负责征求客户的意见和了解其对分包工作的质量要求。当得到客户同意分 包的书面答复后，将客户的质量要求一并纳入对分包实验室能力和资质的审核。 对分包检测机构的审核 4.2.1技术主管应组织专业检测人员对拟选择的分包检测机构的技术能力进行审核，确认其 能力是否满足分包项目的要求。 4.2.2综合管理室负责收集分包实验室的有关资质资料，并组织公司相关人员进行评审，评 审应从以下几方面进行审核，只有以上四点全部满足时方可确定为分包检测机构。 ·检验检测机构的营业执照、资质认定证书及计量认证证书附表、行业内资质资质证书
及应用范围是否满足分包项目的要求。 ·是否有足够的承担分包项目所应满足检测标准或规范要求的检验设备（查看其检测设备清单及检定状态和维护保养记录。 ·是否有足够的承担分包项目所应满足的持证或合格的操作能力的人员（查看其能力验证结果记录及人员的岗位证书和培训记录）。 ·是否有能力承担因违约所产生的经济责任，并能承诺保守秘密和履行合同（查看其年度回访记录及申诉投诉记录以及体系的内部审核和管理评审文件）。 4.2.3审核中发现可能影响分包检测质量的问题时，应重新选择分包检测机构。 4.2.4综合管理室应每年组织对分包检测机构能力是否持续维持的评审，并保存合格分包检 测机构工作的证明资料，纳入公司合格分包方的名录。 分包合同的签立 4.3.1技术主管在确认分包实验室的能力及资质符合要求后，应组织有关专业检测室负责人 确定分包检测项目和相关要求。 4.3.2与分包方达成意向后，技术主管与分包检测机构签立正式分包检测合同。合同内容应至少包含： ·甲乙双方检测机构的名称； ·分包的检测项目； ·分包性质；（固定的还是临时的） ·检测执行标准和方法的规定； ·分包检测所需仪器设备的配置； ·分包检测的环境条件； ·检测报告的内容、形式和数量； ·检测收费的约定； ·双方的责任和义务；（如：对样品及资料完整性、安全性以及保密的要求） ·分包方授权签字人的资格确认；（分包合同的签字和分包报告的签字） ·违约处理； ·合同签立日期和有效期。
青海省建筑市场管理条例.
青海省人民代表大会常务委员会公告 第二十一号 《青海省建筑市场管理条例》己由青海省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议于一九九五年七月二十九日通过，现予公布，自一九九五年十月一日起施行。 青海省建筑市场管理条例 第一章总则 第一条为了加强建筑市场管理、维护建筑市场的正常秩序，促进建筑业的发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。 第二条凡在本省行政区域内从事建设工程勘察、设计、施工（含建筑装饰，下同）、建筑构配件和非标准设备加工及其发包、承包，中介服务等建筑活动的单位和个人，均应遵守本条例。 第三条建筑活动应当遵循公正平等、公平竞争、诚实信用的原则。 第四条省人民政府建设行政主管部门主管全省建筑市场的管理工作。 县级以上人民政府建设行政主管部门按照分级管理的原则，负责本行政区域内建筑市场的管理工作。 第五条各级工商行政管理部门依据有关法律、法规赋予的职能，负责建筑市场的监督管理工作。 第二章资质管理 第六条从事下列建筑活动的单位和个人，必须申请办理资质审查手续，取得相应的资质证书,按核定的范围经营业务： （一）建设工程的勘察、设计、施工、工程总承包、建筑构配件生产； （二）建设监理； （三）建设工程的质量检测； （四）国家和省规定夹行资质管理的其他建筑活动。 第七条建设单位的建设项目管理机构必须办理建设项目管理资质审批手续，领取资质证书。未取得资质证书的，应委托具有相应资质的监理单位对建设项目实施监理。 第八条资质证书由建设行政主管部门按管理权限核发，定期审验。 任何单位和个人不得伪造、涂改或出租、出借、转让资质证书。 第三章发包和承包 第九条建设项目立项后，建设单位应向建设行行政主管部门报建。未经报建，不得发包建设工程。 第十条建设单位发包建设工程应采招标方式，可以按工程的勘察、设计、施工三个阶段实行分阶段招标，也可以合并招标。 建设工程的设备采购和建设监理可以实行招标。 第十一条建设工程发包、招标工作，应在建设行政主管部门的监督管理下：由建设单位或其代理人主持。 第十二条建设单位或者代理人不得将能够独立承包的工程肢解后发包、招标。 第十三条工程勘察、设计发包应具备下列条件： （一）项目的可行性研究报告己经批准或立项： （二）具有工程勘寨、设计所需要的基础资料。
物业管理物业客服工作流程及内容
物业客服工作流程及内容 入住管理 1、入住手续 2、房屋档案的建立（一户一档） 3、空房管理（定期检查制度） 4、空房的使用制度 5、空房钥匙管理 收费管理： 1、物业费的收取包括：缴费通知单的发放，收费期，费用明细，业主费用查询 2、代收代缴费用的收取（水、电、煤气、电视等）缴费通知单的发放；收费期；费用明细；业主费用查询 清洁消杀管理： 1、清洁消杀设备、用料管理 2、清洁消杀操作规程及服务标准 3、检查制度：检查频率、方式（抽查？）检查记录整改 保安管理
1、保安员情况 2、排班制度 3、巡视频次及其记录：公共区域巡视；楼内巡视；保安队员文明服务、着装要求 4、检查制度：检查频率、方式（抽查？）；检查记录；整改； 5、监控中心管理：监控记录；录像带管理； 6、访客管理：出入登记记录 绿化管理 1、小区绿化美化标准 2、花木养护工作计划及实施的管理（新增、补种、更换） 3、检查制度：检查频率、方式（抽查？）；检查记录；整改 业主投诉处理 1、投诉的界定 2、投诉登记制度 3、投诉的处理：及时性；准确性；向业主反馈结果 4、投诉率的统计：及时率；处理率
业主意见调查 1、调查频率、比例、范围、内容 2、《意见调查表》的发放及回收制度 3、意见调查统计：图表统计；调查报告；向全体业主公布调查结果；预防及纠正措施 社区文化管理 1、及业主委员会的定期沟通制度 2、专人负责 3、定期举办社区文化活动 消防制度 1、消防设备设施的维修、养护制度及其检查记录 2、消防器材配置的管理：台帐；更新记录；检测记录； 3、定期消防演习制度 4、消防宣传标识的安放 装修管理
施工分包商确认及项目移交管理程序
第六部分施工分包商确认管理程序 一总则 1.1 为加强工程管理，确保工程质量，规范对承包商选用分包商确认过程的管理特制定本程序。 1.2 本程序适用于我司开发的工程中分包工程额达10 万元及以上或分包涉及较大难度施工技术要求、较高安全质量要求的的工程项目。 二、管理职责与分工 2.1 程序监督实施及完善负责人 项目管理部领导是本程序负责人，负责本程序的全面管理，监查本部门执行本程序的有效性。 2.2 程序监督实施及完善执行人 工程部经理是本程序监督实施及完善执行人,负责检查本程序在本部门的执行情况，对执行程序中存在的问题应积极及时予以解决或处理，负责收集和提出完善本程序的建议，经本程序负责人同意和授权修订本程序。 2.3 承包商 负责提出分包商的名单，并依据名单开展相应的工作并提出预分包商，分包商的确认并不免除承包商对分包商的各种管理责任。 2.4 工程监理
负责审核承包商提出的预分包商，并提出监理意见。 2.5 建设单位项目管理人员 负责审核承包商提出的预分包商，并提出审核/审定意见。 三、管理内容与要求 3.1 承包商按照招标文件的要求提出分包商名单，填写《施工分包商推荐名单报审表》（附录4）。 3.2 承包商依据经业主审批的名单开展相应工作后提出预分包商，同时必须提供预分包商的资质、质量体系认证文件、近三年的安全记录和施工业绩，准备分包的工程范围、工作内容及管理方式等。 3.3 监理根据承包商提供的预分包商，进行考察后提出监理意见。 3.4 建设单位项目管理人员根据承包商提供的预分包商，结合对预分包商的考察、调研及了解的情况，提出审核意见。 3.5 建设单位项目管理人员、工程监理参加合同相关的技术谈判。 3.6 建设单位项目管理人员和工程监理为分包商的把关单位，凡未经《施工分包商确认程序》确认而擅自分包的单位将予严肃处理，直至发停工令。 四、检查与考核 4.1 本办法一经发布生效，有关各方都必须严格遵照执行，被授权有该项管理职能的部门将对执行情况进行检查。 4.2 各项目都必须按本办法的规定，对分管和归口管理的内容实
分包管理程序
1目的 为了规范分包检测工作，保证分包检测结果的准确性与可靠性。2适用范围 本程序适用于分包的提出、审批，以及对分包的管理等活动。 3职责 3.1经理代表本公司与分包单位签定书面协议,批准分包的实施,并在适当时候批准分包的终止。 3．2分包项目由质量负责人提出。 3.3技术负责人对质量负责人提出的分包项目进行审核，并对分包的项目根据实况及时提出终止分包的申请。 3．４质量负责人组织对分包单位的质量保证和检测能力进行考核评审。 3．5 质量负责人收集分包单位资料,实施对分包单位的初次评审和定期评审(适宜时，可做动态修改)。 4 工作程序 4．1分包原因 4．1.１仪器设备使用频次低、价格昂贵及特种检测项目允许固定分包。
4.1.２检测量大，超出本公司的检测能力，或仪器故障等例外情况时，允许临时分包。 4.2临时分包 4.２.1由于不可预见的原因而需要临时分包的检测项目,由具体工作人员提出并填写《分包申请》，经质量负责人复核后，提交技术负责人审核。 4．2．２提请分包项目经技术负责人审核批准后,由质量负责人联系委托方,说明情况，并向委托方提供拟出分包实验室的能力证明资料，征得委托方书面协议,实施分包。 ４.2．3分包过程中，本公司人员应采取适当措施确保客户的机密信息和所有权得到保护，例如:分包样品标识中一般应隐去客户的有关信息。 4.3 对分包方的管理 4.3.1分包方的条件 ４.3．２分包方应具备所分包项目的检测所需的检测仪器和设备，能够按照分包项目规定的技术规范进行检测；有措施保证结果及时、准确、可靠、公正；满足保密规定；对分包样品负有检测质量负责。
4.3．3本分司优先选择以下实验室为分包方： A通过计量认证的公司 B质量管理体系符合IＳO/IEC 17025-1999,并经有关组织认可的实验室(如经国家实验室认可的实验室）。 ４.４分包方的评审 ４.4.1本公司对拟分包的调研评审工作称为初次评审；对分包单位定期进行的考核复查称为定期评审。 4．4．2评审方式采用能力调查、对比实验、标准样品测试等多种手段。 4.4．３分包的协议 有分包业务时,由经理与相关单位书面签订分包协议，协议内容包括分包项目与相关检测方法标准、检测周期、检测费用和协议有效期等。 4．５分包过程的控制 4.5．１为确保分包工作质量,由质量负责人制订的计划。 ４．5．2如在质量控制过程中,发现检测结果有偏差,需要求分包方分析原因并立即纠正,如有重大偏差,可中止其分包资格。
物业人员服务标准岗位职责及工作流程
客服管理岗位职责（兼内勤、档案管理工作）在项目经理的直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责服务处的日常事务和管理工作； 1、全面管理、监督、协调物业服务处工作并做好相关记录工作，建立、健全各项规章制度，检查督促本部门岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门管理目标，落实岗位责任制，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函； 3、负责与开发单位及公司各部门的沟通、协调工作，加强团结合作，树立整体思想，保证各项工作的顺利开展； ４、熟悉国家有关法规和物业管理规定，检查督促各责任区管理的实际操作； ５、负责传达公司文件、通知及会议精神； ６、根据公司的相关规定，对有关合同及劳务分包服务单位每季度进行评审； ７、每年组织服务处对业主进行２次以上书面满意度调查，并对合理的建议进行整改； ８、负责做好相关档案的建立和存档保管工作； ９、检查监督本辖区工程维修、保安保洁人员以及管理员工作情况并进行考核，组织管理人员做好日检、周检、月评工作并存档； 10、负责项目的不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪； 11、按要求收集业主相关需求信息，负责拓展综合性服务和开发相关商业；
12、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 13、负责对物品采购、仓库、员工宿舍进行监督和管理； 14、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划； 15、发挥主动性，认真完成上级交办的其他任务。 秩序维护员门岗职责 1、熟悉物业辖区的概况、平面布局及楼幢分布情况； 2、保持威严可敬的仪表仪容，树立良好的精神风貌； 3、负责做好大宗物品出物业辖区的管理工作，对来访人员进行详细登记，制止闲杂人员随意进入物业辖区； 4、严格控制机动车辆出入，负责做好对特殊情况机动车辆出入管理登记工作； 5、熟悉安保设施设备的操作规程及报警设施的使用方法； 6、做好本岗位的清洁卫生和交接班工作； 7、负责回答解决住户及来访人员提出属于本岗职责内的问题； 8、对任何有损物业辖区物业管理的行为，及时进行规劝和制止； 9、发挥主动性，认真完成上级交办的其他工作。 监控值班员岗位职责 1、严格遵守公司规章制度，实行24小时值班制度； 2、严密监视物业服务范围内的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班秩序维护员处理，并及时通过对讲机或电话向队长报告，且随时汇报变动情况直到问题处理完毕；
【通用】集团公司劳务分包管理程序
劳务分包管理程序编号： 版本： 批准人:
1 目录 1 目的、范围 (2) 2 相关文件 (2) 3 术语和定义 (2) 4 职责 (2) 5 工程程序 (2) 5.1 劳务分包商评价 (2) 5.2 劳务分包商的选择 (3) 5.3 劳务分包商的管理 (4) 5.4 顾客直接分包工程的管理 (5) 5.5 分包合同的签订及管理 (5) 6 记录 (5) 6.1 劳务分包商考察评价记录表（R09-1） (6) 6.2 合格劳务分包商名册（R09-2） (7) 6.3 劳务分包商月考核记录表（R09-3） (8) 6.4 劳务分包商年度综合考核记录表（R09-4） (9) 6.5 劳务分包商辞退报告（R09-5） (10)
2 1 目的、范围 为采取适当的方法评价、选择和管理劳务分包商，使分包工程满足规定的要求，制定本程序，该程序适用于对劳务分包商的选择和管理。 2 相关文件 GB/T9001-2000 idt ISO9001:2000标准； GB/T24001-1996 idt ISO14001:1996标准； GB/T28001-2001标准； 公司《管理手册》、《文件控制程序》（ZJBE/MS/P01-2003）、《管理评审程序》（ZJBE/MS/P06-2003）《人力资源管理程序》（ZJBE/MS/P07-2003）、《施工过程控制程序》（ZJBE/MS/P08-2003）； 国家、行业和地方有关法律法规、标准规范； 与顾客签订的合同文件。 3 术语和定义 参照公司《管理手册》中的术语解释。 供方：提供产品的组织或个人。本程序中供方即“劳务分包商”。 下属单位：本程序中的下属单位是指区域公司、事业部、经理部、安装公司、装饰公司、基础公司等。 4 职责 4.1公司总经济师负责本程序文件的审批和实施监控。 4.2公司合约部负责本程序的编制、更改；根据下属单位对劳务分包商的考核情况和相关部门对劳务分包商监督检查的结果对“合格劳务分包商名册”进行补充、更新、除名，以便对其进行动态管理。 4.3 公司工程部、企管部和相关职能部门对项目部的劳务分包商在质量、环境保护、职业安全健康和计量的管理进行监督检查。 4.4 项目部 a. 与重大环境因素和重大危险源有关的劳务分包商落实相关的环境和职业安全健康内容，并施加有效的直接影响。 b. 按分包合同和有关要求对劳务队伍进行管理。 5 工作程序 5.1 劳务分包商的评价
黑龙江省建筑市场管理条例
黑龙江省建筑市场管理条例 第一章总则 第一条为了加强建筑市场管理，维护和规范建筑市场秩序，保障建筑市场交易当事人的合法权益，促进建筑业健康发展，根据国家有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。 第二条在本省行政区域内从事建筑市场活动，实施建筑市场监督管理，应当遵守本条例。 本条例所称建筑市场，是指房屋建筑工程和市政基础设施工程（以下简称建筑工程）的勘察、设计、施工以及建筑工程中介服务业务的交易行为和场所。本条例所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程以及建筑装修工程。 本条例所称市政基础设施工程，是指城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道和设备安装工程。 第三条从事建筑市场交易活动应当遵循诚实信用、竞争有序的原则，建筑市场的监督管理应当坚持公开、公平、公正的原则。 第四条省建设行政主管部门负责全省建筑市场的监督管理，并组织实施本条例。
市（行署，下同）、县（县级市，下同）建设行政主管部门负责本行政区域内的建筑市场管理。 省农垦总局、森工总局按照省人民政府的相关规定，负责本系统小城镇的建筑市场管理，业务上接受省建设行政主管部门的监督和指导。 第五条建设行政主管部门及其执法监察机构进行建筑市场管理时，有权采取下列措施： （一）进入被检查单位的施工现场和其他工作场所进行检查； （二）查阅与监督检查事项有关的文件和资料； （三）向被检查的单位、个人和其他有关人员调查了解情况； （四）向社会公布对建筑市场交易活动实施检查的情况。第二章建筑市场准入 第六条建筑工程实行报建制度。建设单位应当在建筑工程立项文件批准之日起三十日内，到建设行政主管部门办理报建手续。 大型、省重点建筑工程的报建手续到省建设行政主管部门办理；其他建筑工程的报建手续到项目所在地建设行政主管部门办理。 第七条从事下列活动的单位应当向建设行政主管部门申请资质证书，经审查合格并取得相应等级的资质证书后，方可在其资质等级许可的范围内从事相关活动： （一）勘察、设计、施工、安装、建筑装修； （二）监理、造价咨询和招标代理；
物业管理工作流程及服务
目录 第一章服务及质量保证承诺书 第二章建议及偏离表 第三章组织结构设置和人员配置 1职员招聘标准 2职员培训打算 3各岗位人员配置 4组织架构 第四章物业治理相应设备的投入治理方案第五章治理方案 1治理理念、目标及优势 2工作流程 2.1物业治理工作流程 2.2外勤组工作流程
3物业治理服务程序及标准 4保洁频率与保洁要求 5监控治理 6秩序巡逻要求 7临时工的流淌比率，稳定职员队伍的措施 8拟派驻中共绍兴市委党校的人员 第六章物业档案的建立和治理 第七章物业治理应急措施 第八章节能环保措施
第一章服务及质量保证承诺书 为了进一步提升中共绍兴市委党校物业治理水平，优化服务质量，确保教学培训顺利进行，提高物业品牌。依照贵方的要求，我公司对物业治理服务质量承诺做出如下响应： 1.职员持证上岗，着装统一，标识鲜亮，礼仪规范； 2.治安、刑事案件发生率为0； 3.消防设施完好率100%； 4.火灾发生率为0； 5.开放场所墙、窗、地、顶洁净； 6.教室、会议室预备及时、布置有序； 7.洗手间设施完好、无异味、无水迹污痕； 8.使用人对物业治理中意率为95%； 9.节能降耗率每年下降4%。
第二章建议及偏离表
第三章组织机构设置和人员配置 1职员招聘标准 ?政治面貌良好，思想稳定，无违法违纪记录； ?躯体状况良好，能适应其岗位工作； ?受过专业的岗前培训，业务熟练，具有较强的工作责任心； ?秩序维护员熟练监控网的操作技能； ?设备工须熟练电脑、多媒体、音响设备操作技能； ?业主服务员、会务人员年龄25岁以下，身高1.60米以上，容貌端庄。
分包管理控制程序
1 目的 为了保证公司使用的劳务分包方满足施工生产与工程质量的需要对分包方实施管理。 2 范围 适用于本公司对所有工程劳务分包方进行控制。 3 职责 3.1 材料科分管经理是分包方控制的主管领导。 3.2 材料科：组织指定公司分包管理制度，审查项目部的分包商申请计划；组织评价和建立合格分包商名单，指导检查项目部分包商选择及其管理工作，组织公司的集中分包选择及其管理工作。 3.3 项目经理：批准项目上报的分包商采购申请计划，批准项目分包商选择结果，代表项目签署项目选择的分包商合同。 3.4 项目部应对分包方的施工履约过程进行全过程的监控。分包方由材料科、项目部、工程部等共同参与评价，并形成记录存档。材料科汇总各分包方评价记录，并编制合格分包方名录存档，并发送到各项目部。 3.5 工程部根据分包合同对分包方进行督促、质量检查和知道工作。 4 程序 4.1 对分包方的评价 4.1.1对分包方的评价内容应包括： ①经营许可和资质证明； ②专业能力； ③人员结构和素质； ④机具装备； ⑤技术、质量、安全、施工管理的保证能力。 ⑥工程业绩和信誉 4.1.2 材料科、项目部。工程部等共同参与对分包方进行评价，再由分管领导批准，并形成记录存档。 4.1.3 材料科汇总各分包方评价记录，并编制合格分包方名录存档，并发送到各项目部。 4.2 分包方的选择 4.2.1 公司的分包方涉及。如劳务、专业工程承包、设备租赁、技术服务等。
4.2.2 根据项目分包内容的要求，项目部提出需求计划，材料科在合格的分包方中选择，采取邀请招标或议标的方式选择分包方，由分管领导最终确定分包方，并保存相应的记录。 4.2.3 邀请采购，材料科以招标的方式邀请多家合格分包方投标，而确定分包方，对于工程量较小、承包额较低的以及不宜招标的，可采用询价招标。 4.2.4 采用议标确定的分包方时，由项目部确定合同的主要条款（分包形式、分包内容、工期、质量、安全、物资设备供应、结算办法及工程价款支付等），通分包方进行洽谈，最终由分管领导审核确定分包方。 4.2.5 分包方的资格审查 对于拟招标的候选分包方，若已在材料科合格分包名单中，则无需再进行资格审查，即可直接进入投标阶段。 对于未纳入合格分包方名单的，则须对其进行资格审查，资格审查合格的方可参加投标。 4.3 分包方考察 4.3.1 根据需要，材料科组织项目部及工程科对分包方作必要的考察。 4.3.2 采取到分包企业总部、在施工程以及其合作过的单位进行调查，以了解其施工能力、管理水平、工程业绩、履约能力、信誉、财务资金状况等。 4.3.3 对于企业分包采购管理部门组织的考察，项目部应派专人参加，必要时对分包商的技术管理、施工机具设备配置情况等作更进一步的考察。 4.4 分包方的合同 4.4.1 公司按照总承包合同的约定，依法订立分包合同。当与分包方订立的合同为非标准文本，合同内容至少应包括：所分包的内容、时间、质量、安全、文明施工等要求，结算方式与付款办法，交工后必需提供的服务，违约处理意见等。 4.4.2 分包合同一旦签订，双方应该认真执行。公司项目部、材料科对分包方履约情况的评价，可在分包施工和服务活动过程中或结束后进行，按照管理要求由项目部或相关部门实施，分包合同由公司办公室存档。 4.5 分包项目实施过程的控制 4.5.1 项目部应在分包项目实施前对从事分包有关人员进行分包工程施工或服务要求的交底，审核批准分包方编制的施工或服务方案并据此对分包方的施工或服务条件进行确认和验证，包括： ①项目部应在施工或服务开始钱确认分包方从业人员的资格和能力，如特
建筑市场管理条例(doc 8页)
建筑市场管理条例(doc 8页)
建筑市场管理规定 （建法［１９９１］７９８号文，１９９１年１１月２１日） 第一章总则 第一条为加强建筑市场管理，保护建筑经营活动当事人的合法权益，维护建筑市场的正常秩序，制定本规定。 第二条本规定所称建筑市场管理，是指各级人民政府建设行政主管部门、工商行政管理机关等有关部门，按照各自的职权，对从事各种房屋建筑、土木工程、设备安装、管理线敷设等勘察设计、施工（含装饰装修，下同）、建设监理，以及建筑构配件、非标准设备加工生产等发包和承包活动的监督、管理。 第三条凡从事上述发包和承包活动的单位和个人，均须遵守本规定。 第四条各级人民政府建设行政主管部门、工商行政管理机关等，依法对建筑市场进行管理，保护合法交易和平等竞争。 第五条任何单位和个人都不得在承发包活动中行贿受贿或收受“回扣”，不得以介绍工程任务为手段收取费用。 第二章建筑市场管理机构的职责 第六条各级人民政府建设行政主管部门负责建筑市场的管理，履行下列主要职责：
第三章发包管理 第八条建立工程建设报建制度。固定资产投资计划下达后，大中型建设项目的建设单位须向工程所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门或其授权的机构办理报建手续。其他建设项目按国家和地方的有关规定向相应的建设行政主管部门申请办理报建手续。 报建申请书应当载明下列主要内容：工程名称、建设地点、投资规模、当年投资额、资金来源、工程规模、开竣工日期、发包条件、工程筹建情况等。 第九条凡具备招标条件的建设项目，必须按照有关规定进行招标。其他建设项目的承发包活动，须在工程所在地县级以上地方人民政府建设行政主管部门或其授权机构的监督下，按照有关规定择优选定承包单位。 第十条发包建设项目的单位和个人（以下统称发包方）应当具备下列条件： （一）是法人、依法成立的其他组织或公民； （二）有与发包的建设项目相适应的技术、经济管理人员。 （三）实行招标的，应当具有编制招标文件和组织开标、评标、定标的能力。 不具备本条第二、三款条件的，须委托具有相应资质的建设监理、咨询单位等代理。 第十一条发包工程勘察设计，除符合本章第十条规定外，还须具备下列条件：（一）设计任务书已经批准； （二）具有工程设计所需要的基础资料。
物业管理服务全过程控制工作程序
物业管理服务全过程控制工作程序1管理服务的策划 1.1目的： 通过对物业管理服务的前期策划，保证公司发展的持续性和计划性，保证各项管理服务的计划性，满足业主对管理服务的要求。 1.2范围： 适用于本公司物业管理服务的前期策划活动。 1.3职责： 1）经营部负责公司的整体拓展策划。 2）经营部负责参与投标项目的服务策划和标书的制作。 3）经营部负责具体物业管理方案的编制。 4）各职能部门对的工作给予支持，完成其分配的任务。 5）总经理负责对拓展策划、投标的标书、管理方案的审查批准。 6）综合管理部负责该部分的文件和资料的控制。 1.4要点： 1）整体的策划和各种方案的编制 A经营部根据实际情况给其他职能部门下达工作计划任务书。 B各职能部门根据计划任务书的指定时间，按规定完成本部门工作。 C经营部汇总各个职能部门的工作，按规定程序形成各种方案、
标书、策划书。 2）管理方案、标书、策划书的审核与批准 A经营部按规定时间提交给总经理助理。 B总经理助理认真审核后，在文件后签明本人意见，再与经营部沟通，解决落实不一致问题。 C经营部形成定稿，提交总经理。 D总经理审核批准。 1.5支持文件： 《物业管理方案编写控制程序》 2.与业主有关合同的评审 2.1目的： 明确业主（住户）要求，判断公司是否具有满足标书、合同要求的能力。 2.2范围： 物业开发建设单位或业主管理委员会提供的物业管理招标书《物业管理委托合同》和业主（住户）口头订单（通常为服务申请）。 2.3职责： 1）物业管理委托合同与物业管理有关的标书由总经理负责组织有关部门进行评审。 2）口头订单评审由各部室具体接待人负责并做好记录。 2.4要点 1）在投标或接受合同或口头订单之前，均应对标书、合同或口头订单进行评审，以确保：
工程及劳务分包方管理作业指导书
工程及劳务分包方管理作业指导书 1、目的 为保证工程项目由合格的工程及劳务分包方进行施工，以确保工程质量符合规范要求。 2、适用范围 适用于对工程及劳务分包方的评价、选择和控制。 3、职责 3.1副总经理负责对工程及劳务分包方的选择、评价及控制工作进行业务管理，并对工程及劳务分包方评定结果进行审批， 3.2合同预算部是工程及劳务分包方的归口管理部门，负责工程及劳务分包方的选择、评价、选定及合同的签订工作。 3.3 项目经理部负责工程及劳务分包方日常施工的管理工作。 4、工作程序 4.1分包方的选择 4.1.1工程分包方的初选 4.1.1.1合同预算部在工程分包方报名的同时，对其有关证件及施工简历进行审核，并将营业执照、税务登记证、资质证书、项目经理证、身份证复印件和施工简历记录进行备案。 4.1.1.2合同预算部组织相关人员对工程分包方进行考察，考察工程应具有针对性，可行时，在建工程和竣工工程各考察一个。 4.1.1.3考察工作结束后，由合同预算部组织、召集相关人员召开工程分包方评定会议，并做好记录。 4.1.2劳务分包方的初选
4.1.2.1合格劳务分包方的资格认可条件 a、具备相应资质的劳务分包方； b、人员经过安全培训，特种作业人员持证上岗； c、从事有毒有害工种人员进场前有身体健康证明； 4.1.2.2合格劳务分包方的选择 a、由项目经理部推荐，合同预算部组织安全技术部及项目部对劳务分包方进行考查、评价，合同预算部组织填写《劳务分包方考察评价表》； b按照质量、劳务价格、工期优先的原则，选择合格的劳务分包方。 4.2分包方的评定 4.2.1合同预算部组织选择的工程及劳务分包方经副总经理批准后记入《合格工程分包方名册》/《合格劳务分包方名册》。 4.3分包方的控制 4.3.1工程分包方的控制 4.3.1.1工程分包方的选定 a、项目部依据具体工程的特点和要求，在《合格工程分包方名册》内择优选择合格工程分包方。 b、项目部负责与选定的合格工程分包方进行合同条款的协商、编制及签订，合同预算部审核后报总经理批准。 4.3.1.2工程分包方合同条款的修订 在公司同工程分包方合同执行过程中，发生以下情况时，合同条款需要修订： a、业主与公司签订的合同条款修订时； b、公司与分包方企业情况有重大改变时。 4.3.2劳务分包方的控制