土地登记代理实务的案例分析题

土地登记代理实务的案例分析题

一、某市A学校于2001年8月1日经批准，以划拨方式取得一宗地国有土

地使用权，批准用途为教育用地，现A学校提出土地登记申请，要求办理土地登记。应该如何办理?在权属审核中应该注意什么问题?

答：1、A学校应申请划拨国有土地使用权设定登记。申请人为A学校法人及法人代表。

2、该宗地A学校应该在接到过于土地划拨决定书之日起30日内办理土地使用权设定登记。

3、应提交的资料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、A学校法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明;(3)、县级以上人民政府建设用地批准书;(4)、国有土地划拨决定书;5)、委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

4、划拨土地使用权设定登记权属审核要点：

(1)、对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。(2)、对土地权属来源文件的饿审核。要注意对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。(3)、对土地用途的审核。要注意是否与批准用途一致。(4)、对宗地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致

二、B县第一机械厂，1995年5月在城郊以协议出让方式取得一宗地国有土地使用权，面积为18000平方米，用途为工业，使用年限为50年，未办理土地登记。1998年8月该厂进行技术改造，又在原宗地紧购置了8000平方米工业用地，使用年限50年。现为抵押贷款之需要，该厂急来办理土地登记。问应当如何申请土地登记?如何确定土地使用期限?在权属审核中应该注意什么?

1、B县第一机械厂应该分别申请两宗地的出让国有土地使用权设定登记。申请人为该厂法人及法人代表。

2、申请时限规定：(1)按出让合同约定，受让方一次支付全部土地使用权出让金的，应该在支付出让金30日内;

(2)、成片开发用地采取一次出让、分期付款、分期提供出让土地使用权的，应该在每期付款后30日内申请国有土地使用权设定登记。B县第一机械厂未按规定及时申请土地登记，应进行处理后再予以办理出让土地使用权设定登记。

3、应该提交的材料：(1)、土地使用权登记申请表;(2)、该企业法人证明、法人身份证明;3)建设用地批准书;(4)、《国有土地使用权出让合同》;(5)、出让金支付凭证;6)、委托代理的还应该提交土地登记委托书及代理人身份证明等。

4、土地使用期限应该按照出让合同的规定来推定终止日期，而不能从现在土地登记之日起50年计算。

5、出让土地使用权设定登记权属审核要点：

(1)、对申请人的饿审核。要注意土地登记申请人与国有土地使用权出让合

同中受让人是否一致;(2)、对土地权属来源资料的审核。一是国有土地使用权出

让合同的出让方，依法是市、县人民政府土地管理部门;二是出让合同出让的只

能是经依法批准的国有土地使用权;(3)、对使用期限的审核。要注意出让年限是

否符合最高出让年限。(4)、对土地面积的审核。要注意地籍调查结果是否与

出让合同的面积一致;(5)、对出让金支付情况的审核等。

三、某市M企业，以划拨方式拥有三宗国有土地使用权，用途为工业。现M企业进行企业改制，拟组建N股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟

定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处

置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续?应该注意什么?

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司;土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：(1)、变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内;(2)、申请人为N股份有

限公司的法人及法人代表;(3)、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：(1)、土地使用权变更登记申请表;(2)、N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明;(3)、公司

审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份

有限公司签定的委托合同;(4)、土地估价备案材料;(5)、原《国有土地使用证》;(6)、房屋所有权证及其他地上附着物证明;(7)、委托代理的应该提交土地登记委托书

及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：

(1)、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N股份有限公司，且申请人

必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。

(2)、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使

用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合

同进行审核;(3)、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高

使用期限

四、某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权，批准用途为商业，使用期限为40年，于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系，将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问

该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续?

1、程序：申请——地籍调查——权属审核——注册登记——核发土地证书

2、申请。N贸易有限公司应该在与M公司签定了土地转让合同或协议后30日内，办理房产变更登记15日内，向当地土地管理部门提出土地使用权变更登记申请。应该提交的材料：(1)、土地使用权变更登记申请表;(2)、N贸易有限公司法人证明、《土地登记法定代表人身份证明》和法定代表人个人身份证明;(3)、转让合同(4)、原土地使用证;(5)、变更后的房屋所有权证;(6)、税费交纳证明;(7)、委托代理的应该提交土地登记委托书和代理人身份证明等。

3、地籍调查。只要实地调查该宗地原来登记状况是否变化，没有变化，可直接移交土地登记人员进行审核。

4、权属审核要点：

(1)、对申请人的审核。身份证明及民事行为能力审核，重点审核申请人与转让证明文件的受让人是否一致。委托代理委托书及代理人身份证明的审核。(2)、对土地使用期限的审核。转让后的使用期限应等于原来使用期限减已经使用的期限。(3)、对土地价格的审核。应对申报地价进行登记和审核，决定实施优先购买权。(4)、对税费的审核。(5)、对土地用途的审核。转让合同的土地用途、实际用途和出让合同用途是否一致。(6)对房产变更的审核。涉及房产转让的，应该审核房产证明。

5、注册登记。在原来的《土地登记卡》进行变更登记，并填写新的《土地归户卡》注销原来的《土地归户卡》。

6、核发证书。收回并注销原来的《国有土地使用证》新的土地证书发给N贸易有限公司.

五、2010年2月3日，某公司拍卖取得一宗国有建设用地使用权，并办理了土地登记。2010年3月14日，该公司拟以该宗土地使用权作为抵押向银行申请贷款，发现国有土地使用证遗失，现申请补发。1、该公司应提交哪些主要材料2、简述补发土地使用证的基本程序？

应提交的材料：1、土地登记申请书（原件）；2、刊登灭失、遗失声明的报纸（原件）；3、申请人身份证明材料：（1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件）；（2）法定代表人身份证明书（原件）和身份证（复印件）

补发土地使用证的基本程序：1、用地单位提出申请；2、窗口受理审核；3、经审核符合条件的报分管局长审查；4、提交局办公会研究；5、报市政府审批；

6、行政审核中心取件。资料齐全，30个工作日内办理完成

六、股份有限公司，现经土地权属界定、地价评估，拟定了土地资产处置方案，并经有批准权的机关批准，同意以国家入股的方式处置该三宗国有土地使用权。问土地资产处置后，该办理什么手续?应该注意什么?

1、三宗土地应该分别办理土地使用权变更登记手续。权利人由M企业变更为N股份有限公司;土地使用权类型由划拨变更为作价入股。应该注意以下问题：(1)、变更登记申请期限：签订入股合同之日起30日内;(2)、申请人为N股份有限公司的法人及法人代表;(3)、三宗地分别申请土地使用权变更登记。

2、应该提交的材料：(1)、土地使用权变更登记申请表;(2)、N股份有限公司法人证明、《土地登记法人代表人身份证明》和法定代表人身份证明;(3)、公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件及土地管理部门与N股份有限公司签定的委托合同;(4)、土地估价备案材料;(5)、原《国有土地使用证》;

(6)、房屋所有权证及其他地上附着物证明;(7)、委托代理的应该提交土地登记委托书及代理身份证明等。

3、权属审核要注意的问题：(1)、对申请人的审核。要注意申请人是新设的N 股份有限公司，且申请人必须与公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批复文件土地使用者一致。(2)、对土地权属来源文件的审核。要着重对公司审批机关的批准文件、土地使用权处置方案批准文件以及土地管理部门与N股份有限公司签订的委托持股合同进行审核;(3)、对使用期限的审核。要注意出让年限是否符合土地使用权最高使用期限

七、2008年5月1日，江都市宏志中学以划拨的方式取得一宗国有土地使用权，土地用途为科教用地，面积为2560平方米，欲申请土地登记，请问：

1、登记的类型是什么？

2、申请人是谁？应提交哪些权属资料？

3、土地登记机关进行权属审核应主要审核哪些内容？

4、如何注册登记？

1、划拨国有建设用地使用权初始登记

2、江都市宏志中学；提交的权属资料有划拨决定书，建设用地批准书

3、对申请人审核；对土地用途是否符合《划拨用地目录》审核；土地面积与划拨决定书面积是否一致等。

4、申请: 地籍调查权属审核注册登记颁发证书

八、山东莱钢建设置业有限公司于2012年4月18日在济南市国土资源局举行的国有土地使用权挂牌会上，竞得位于历下区花园路以南、化纤厂路以东的一宗普通商品住房用

地的使用权，基本情况如下表所示：

地块编号：2012--G036 地块位置：历下区花园路以南、化纤厂路以东

土地用途：其他普通商品住房用地土地面积（公顷）：7.18347 出让年限：70年

成交价（万元）：54000 受让单位：山东莱钢建设置业有限公司

现拟申请土地登记，问：①按照《土地登记办法》，该公司应申请什么类型的土地登记，申请人是谁？②申请登记时应向土地登记机关提交哪些权属资料？③如果委托土地登记

代理机构办理，土地登记代理机构应如何办理？

出让国有建设用地使用权初始登记，山东莱钢建设置业公司；

建设用地批准书，出让合同；

接洽了解情况，签订登记委托书，收集登记资料，进行地籍调查，代理申请代领证书

九、某土地管理局（甲方）于2002年向乙方出让一宗90平方米的国有土地，并签

订了出让合同。土地用途为工业，约定出让年限为50年，乙方一直未向土地管理部门申请土地登记。2010年，乙方提出登记申请，认为凭出让合同，使用期限要求从2010年算起。你认为使用期限应该怎么确定，应该怎样进行土地登记？

使用期限从实际交地日期开始算；调查清楚交地日期后，

权利人申请，

地籍调查，

权属

审核，注册登记，颁发证书。

十、A单位于1978年8月经批准取得8500m2土地建五层商业楼，后由于资金紧张，于次年3月与BB单位出资共同建造，房屋建成后1-2层归B单位使用，建筑面积16890m2,3-5层归A单位使用，建筑面积25335m2，后双方按协议分配并使用房屋至今，但一直未申请土地登记。现B单位因企业改制，要求办理土地登记，但A单位以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地为由，认为该8500m2土地使用权应当归属自己。问题：

①、如何确定该宗地土地使用权？说明理由。

②、计算B单位的土地使用权面积。

③、填写下表所示B单位《土地登记申请书》的部分内容。

土地使用权由A单位和B单位共有。以建设用地使用权为条件与其他单位或个人合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定建设用地使用权，但1982年《国家建设征用土地条例》公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定建设用地使用权。B单位的面积=16890/（16890+25335）=3400

申请人：B单位

申请登记类型：划拨国有建设用地使用权初始登记

权属性质：国有土地使用权

使用权类型：划拨

土地用途：商务金融用地

十一.任明君原是淮安市新田区上桩镇祝桥村村民，在村中有宅基地一处。任明君后转为非农业户口，但一直在祝桥村居住。现在任明君以非农业户口为由，根据原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（1989国土籍字号第73号）第六条：“农民集体经济组织将原农民集体所有土地上的建筑物出售给全民所有制单位、城市集体所有制单位或城镇非农业人口居住的，其用地属于国家所有”的规定，申请办理国有土地登记。祝桥村村委会认为该宗地为集体所有土地，由此引发双方土地权属争议。经调查，任明君的宅基地在上桩镇祝桥村范围内，土地改革时期，该宅基地曾办理了《土地房产所有权证》；任明君的宅基地也未被国家征用（收）；1988年，淮安市新田区人民政府为张明颁发了《农村宅基地使用权证》，再次对该宅基地的集体土地使用权进行了确认，张明也一直未对领取的《农村宅基地使用权证》提出异议。请问如何处理该土地

权属争议？

1.本题牵涉到居民身份变化对土地所有权的影响。由于我国农村和城市二元化的格局仍然存在，农业户口和城镇户口之间存在着比较的差别。一个重要的区别就是，农业户口居民可以在本集体获得宅基地使用权，而一旦转为非农业户口，就不再是原农民集体的成员，就不再具备申请宅基地使用权的资格。但是，对原来享有的宅基地使用权，在房屋建筑物存续期间内仍然存在。不能因为农转非，居民身份变了，就自然的把宅基地变为国有。这实际上也牵涉到对《确定土地所有权和使用权的若干规定》第14条的理解。根据14条的规定，不经征用（收），农转非导致集体土地所有权变为国家所有的条件是：第一，国家建设征用（收）土地。第二，农民集体的全部人口转为非农业人口，导致该农民集体实际已经不复存在。可见，在不具备上述条件时，只是村民个人被农转非，当然不能发生土地所有权转移问题。

需要说明的是，任明君依据的原国家土地管理局《关于确定土地权属问题的若干意见》（1989国土籍字第73号）在1995年《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995国土籍字第26号）发布时已作废，因此不能作为有效的法律依据。

依据1962年《人民公社六十条》第21条规定，生产队范围内的土地都归生产队所有。祝桥村辖区范围内的土地性质为集体所有，任明君的宅基地应确定为集体土地使用权。另外，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第19条规定，土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于集体所有。因此，土地行政管理部门依法裁定该宅基地为集体土地。

十二、海川县万泉中学在1998年5月20日经批准，以划拨方式取得一宗国有土地使用权，用途为教育用地，随后该校向县土地登记部门提出申请，要求办理土地登记。请问这宗土地应该如何办理登记？登记部门在权属审核中应该注意什么问题？

海川县万泉中学应该申请划拨国有土地使用权设定登记，申请人为该校法人及法人代表。

（2）学校应该在接到“国有土地划拨决定书”和“建设用地批准书”之日起30日内办理土地使用权设定登记。

（3）应提交登记资料：a.土地使用权登记申请表；b.海川县万泉中学法人证明、法人代表身份证明和个人身份证明；c.海川县人民政府关于万泉中学建设用地批准书；d.海川县国土资源管理局关于万泉中学国有土地划拨决定书；e.委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

（4）划拨土地使用权设定登记权属审核要点：第一，对申请人的审核。要注意土地登记申请人与政府建设用地批准书和国有土地划拨决定书批准的土地使用者是否一致。第二，对土地权属来源文件的审核。主要是对划拨国有土地使用权批准机关及批准权限的审核。第三，对土地用途的审核。注意申请登记用途是否与批准用途一致。第四，对宗地面积的审核。注意地籍调查结果是否与建设用地面积一致。

十三、临江中学1992年3月经临江市政府批准拨用土地80亩扩建学校，其中教学楼和标准运动场占用70亩，剩余10 亩兴建教师住房。由于各种原因，该学校一直未办理土地登记手续。1999年初，学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2000年市国土资源管理部门敦促该校尽快办理土地登记。请问：（1）该校用地应办理何种土地登记，并提交哪些材料？（2）购房教职

工应办理何种土地登记？简述土地登记程序

临江中学应办理划拨国有土地使用权设定登记，并提交下列登记所需资料:a.临江市政府建设用地批准文件；b.临江市国土资源管理局关于临江中学国有土地划拨决定书；c.学校法人证明、法人代表身份证明、个人身份证明；d.其他证明文件；

e.委托代理的应提交土地登记委托及代理人身份证明等。

（2）临近中学购房教职工应办理划拨国有土地使用权变更登记。土地登记程序如下：

a.学校和购房教职工在房屋所有权登记之日起30日内向土地登记部门提出登记申请，并提交下列文件：公房出售批准文件；原国有土地使用证，房屋所有权证；学校与购房职工签订的售房合同；其他相关文件。

b.土地登记机关根据学校和购房职工提出的申请，对教职工住房进行变更地籍调查，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。

c.土地登记机关进行土地权属审核，主要是对申请人、土地权利、土地用途、土地面积、售房价格的全面审核。

d.权属审核合格后，土地登记机关报市人民政府批准后进行注册登记，在原土地登记卡进行登记，收回并注销原土地使用证，并给购房职工核发新的国有土地使用证。

十四、晴川贸易公司1995年以出让方式取得一宗面积4000平方米的商业用地，使用年限40年。公司在该地块内建商业大楼二栋，1号楼3层，占地面积500平方米，建筑面积1500平方米；2号楼7层，占地面积800平方米，建筑面积5500平方米。1997年公司将1号楼转让给盛浪软件开发公司。请问盛浪软件开发公司应办理何种土地登记？简述土地登记程序，通常情况下，盛浪软件开发公司登记土地面积应该是多少？

（1）盛浪软件开发公司应办理出让国有土地使用权变更登记。

（2）土地登记程序：

a.土地登记申请。盛浪软件开发公司在与晴川贸易公司签订土地使用权转让合同后30日内，或在房屋产权变更登记15日内，向土地登记机关提出土地变更登记申请。盛浪软件开发公司申请时应提交以下材料：土地登记申请书；盛浪软件开发公司工商登记证明、公司法定代表人身份证明、个人身份证明等有关证明文件；晴川贸易公司原国有土地使用证；盛浪软件开发公司与晴川贸易公司签订的土地使用权转让合同，盛浪软件开发公司获得的房屋所有权证；有关土地税费缴付凭证。委托代理人申请土地登记的，还应提交授权委托书和代理人资格身份证明。

b.地籍调查。土地登记机关根据盛浪软件开发公司提出的申请，对该宗地进行变更地籍调查，内容包括变更权属调查和变更地籍测量，主要对土地权属、面积、用途等情况进行调查。

c.土地权属审核。土地登记机关对盛浪软件开发公司提交的证明文件、资料和变更地籍调查结果进行审核。主要包括：对申请人、转让合同、使用期限、土地价格、税费缴纳情况、土地用途、房产变更和土地面积等进行审核。

d.注册登记。土地登记机关根据审核结果报当地人民政府，经政府批准后土地登记人员为盛浪软件开发公司填写新的土地登记卡。

e.核发证书。土地登记机关收回并注销晴川贸易公司原土地使用证，依据新的土地登记卡填写国有土地使用证，由土地登记机关代表政府核发给盛浪软件开发公司。

（3）盛浪软件开发公司登记土地面积：

a.盛浪软件开发公司所在建筑物独自使用面积：500平方米。

b.两公司共有使用权盛浪软件开发公司分摊面积：[（4000 - 500 - 800）/（1500 + 5500）]*1500 = 578.6平方米。

十五、世纪集团1998年在新锦市工业区以出让方式取得一宗面积为15000平方米的国有土地使用权，批准用途为工业用地，批准用途为工业用地，使用年限为50年，登记时间为1998年5月20日。为筹集资金进行技术改造和产品创新，2003年3月10日集团以该宗土地使用权作为担保向市建设银行申请贷款，双方签订了抵押贷款合同。请问如何申请办理土地使用权抵押登记？

（1）登记申请人：抵押人和抵押权人，即世纪集团和市建设银行共同提出登记申请。

(2)申请时限：抵押合同签订之日起15日内。

（3）提交的文件资料：a.土地登记申请书；b.世纪集团与市建设银行的法人证明、法定代表人身份证明和个人身份证明；c.抵押土地的《国有土地使用证》；

d.地上建筑物、附着物权属证明或产权证书；

e.贷款合同和抵押合同；

f.抵押土地地价评估报告；

g.委托登记的，还有土地登记代理委托书、土地登记代理人身份证明、资格证书、登记证书以及代理机构营业执照等；

h.其他要求出示的文件资料。

（4）土地登记机关办理土地使用权抵押设定登记。经过土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登记程序，最后由土地行政主管部门核发土地他项权利证明书给市建设银行。

十六、新城邮局于1979年5月经批准取得10亩土地建办公楼，后由于资金紧张，于1980年1月与新城信用社签订协议，由信用社出资500万元共同建造8层办公楼，约定房屋建成后1~4层归邮局使用，5~8层归信用社使用，双方各占50%建筑面积。办公楼建成后双方按协议分配并使用至今。2002年信用社改制要求办理土地登记，但邮局以自己是用地批准文件的主体以及合建协议未约定土地归属为由，认为该土地的使用权应当归属自己。请问：（1）该宗土地使用权应当如何来确定？（2）如你代理新城信用社申请土地登记，应提交哪些资料给登记部门？

（1）土地使用权的确定

首先，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第39条的规定：以土地使用权为条件与其他单位合建房屋的，根据批准文件、合建协议或者投资数额确定土地使用权。其次，根据1982年颁布的《国家建设征用土地条例》，条例公布后合建的，应依法办理土地转让手续后再确定土地使用权。双方合建发生在1980年，并签订了合建协议，因此应按建筑面积比例来分摊土地使用权面积。该宗地是新城邮局与新城信用社共有土地使用权，根据合建协议确定各占土地使用权面积的50%。

（2）申请土地登记时应提交的资料

a.土地登记申请书；

b.用地批准文件；

c.新城邮局与新城信用社签订的合建协议；

d.新城信用社的法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；

e.办公楼房屋使用权证及其他地上附着物证明；

f.土地登记委托书、代理人身份证明及代理机构证明等。

十七、南山乳业集团是国有大中型企业，1988年以划拨方式取得三宗国有土地

使用权，用途为工业，并在1992年办理了土地登记。现集团进行改制，组建南山股份有限公司，经有批准权的机关批准，同意以租赁方式处置该三宗地国有土地使用权。若你是一个土地登记代理机构的登记代理人，现委托你代理登记，请问该如何办理三宗土地的登记事宜？

（1）办理土地登记代理手续，主要包括：取得南山股份有限公司的土地登记代理委托书，并签订委托代理协议书。

（2）土地登记申请人：南山股份有限公司。

（3）土地登记申请时限：签订租赁合同之日起30日内。

（4）申请登记时提交给土地登记部门的文件资料主要有：a.土地登记申请书；

b.南山股份有限公司法人证明、法定代表人身份证明及个人身份证明；

c.南山乳业集团改制方案批准文件、土地使用权处置方案批准文件；

十八、.富康跃进国营食品厂于1958年与石船村协议占用该村20亩土地办农产品加工厂，到了1980年停办，后该土地及厂房一直作仓库使用，未办理土地登记。2000年该食品厂进行改制，向土地行政主管部门提出该宗地土地权属界定和资产处置申请。石船村农民集体提出，该土地原先是他们村的，当时是公社领导发话无偿给食品厂，所以要求食品厂归还土地。试问：（1）如何确定该宗地的土地所有权？（2）若食品厂委托土地登记代理机构来承办该宗地土地登记，你是土地登记代理人，该如何办理？

十九、清河市拓展公司于1996年11月5日以出让方式取得一宗3500平方米的国有土地使用权，批准为商业用途，使用年限40年，于1996年11月20日办理了国有土地使用权设定登记。现因某种原因，拓展公司将这宗地连同地上房产转让给了兰地贸易公司。请问如何办理这宗地的土地使用权变更登记？