房地产三板斧

地产销售三板斧

一，保值增值

1，投资分析

买商铺不论你是自用也好还是投资也好，都是一种投资行为，因为毕竟一次性投入的资金量比较大。既然讲投资，就要讲升值，谁都不愿意买个商铺天天掉价吧。买商铺相当于把钱存在商铺里面，俗话说得好嘛，“要想富买商铺”。特别是现在全世界正在爆发金融风暴的时候，物价上涨，货币飞速贬值，投资商铺无疑是一个最好的规避风险，避免货币贬值的方法。把钱存在银行里是不划算的，因为它是会贬值的。

1）存钱。中国是一个古老而又传统的国度，储蓄一直以来都是中国老百姓最传统的理财方式。好象把钱存在银行里才是最安全，最放心的。但是随着CPI的逐年增高，通货膨胀的影响已经越来越大了，存钱已经不能使您的钱增殖了，反而还是贬值的。因为通货膨胀的系数已经远远超过了银行存款的利息。现在银行存款的年利息是2%左右，而通货膨胀的系数已经达到了5%以上。也就是说您存在银行里的钱最少是按照每年3%的速度在贬值的。比如说您今年在银行里存进去10万块钱，一年以后连本带息是102000块钱。从表面上来看您银行帐户上的金额是增加的，但是考虑到银行存款利息和通货膨胀的双重影响后，您一年后的102000块钱的实际购买能力只相当于今年的97000块钱的购买能力。您存在银行里的钱无形当中就缩水了，就像是被蒸发掉了一样，也就是说您的钱贬值了。您应该有一个很直观的感受，就是现在的钱越来越不经用了。以前一百块钱可以买很多东西，现在一百块钱还没有怎么用就没有了。小的时候我爸爸一个月35块钱的工资就可以养活一家人，现在随便一个小孩每个月的零花钱估计都不只这么多。那个时候要是哪家是个万元户，那是很风光很体面的事情，现在一个家庭有个几十万都算不了什么。我读书的时候大米才2毛钱一斤，现在的大米少了2块钱还买不到像样子的。这说明了什么？说明了钱贬值了，购买能力下降了。既然钱是不断贬值的，那我们就应该把钱投资在能够使它增值的项目上。那么投资什么项目才能使我们手里的钱增值呢？

2)股票。投资股票可以使您的钱增值。但是投资股票的风险性也是非常大的。高回报，高风险，这就是股票的典型特征。再说中国的股票都是掌握在

国家，机构以及大户手中，像我们这些在股市里面只能成为中小散户的老百姓，是很难把握股市动态的，只能是碰运气。运气好的可以一夜暴富，坐享其成；但是如果运气不好的话就有可能会倾家荡产，家破人亡。特别是现在全球金融风暴的时候，人们更是谈股色变，炒股更是不合时宜的。去年就有多少人栽在股市里面了啊，并且栽进去的都是高手。网络上流传的笑话是，“奔驰进去自行车出来，长裤进去短裤出来”。股市的投机性决定了它的风险，别人说股市是“一人赚，两人平，七人亏”。风险太大的项目是不适合作为投资的，因为谁都不希望自己一夜回到解放前对吧？

3)经商。您可能会选择把钱拿出来做生意，因为不光是您，现在很多人都是这么想的，都以为做生意很赚钱。但是实际上情况并不是这样的，现在做生意已不像以前那么好赚钱了。做生意真正赚钱的时候是90年代初，那个时候国家刚刚实行经济体制改革，实行对外开放，由计划经济向市场经济转变。那个时候全国百废俱兴，巨大的市场需求使得做什么生意都能够赚大把的钱。那个时候做生意属于暴利时代。但是随着经济的不断发展，市场的需求越来越接近饱和，做生意也由暴利时代进入到了微利时代。用一句俗语来说就是“现在什么生意都做穿了”。现在做生意的人也是如履薄冰，一不小心就会赔得血本无归。也正是因为这个原因，现在有很多的生意人把自己大部分的资金都转移到房产上。这也是一种很好的规避风险的方法，也是一种很好的投资手段。这种投资方法在国外叫做分散投资，不把所有的鸡蛋放在同一个篮子里面永远都是最明智的选择。那怕生意做亏了还有房子在，把房子抵押给银行又可以换取70%的流动资金，流动资金又可以用来周转。所以说投资商铺永远都是最好的。

2，保值增值

1)保值。商铺具有保值的功能，是因为它属于不动产，是您的固定资产。土地的稀缺性和不可再生性决定了房产是永远不会贬值的。就像黄金一样，黄金是永远都不会贬值的，只因为它是不可再生的稀缺资源。人们常说“盛世藏古董，乱世买黄金”，说的就是黄金的保值功能。当然房子也是一样的，在现在全球金融危机，货币严重贬值的时候，买房无疑是您让自己的资产保值的绝好手段。

2)增值。房产不但可以保值还可以增值。

a)成本的增加。土地是房地产的根本，没有了土地房地产无从谈起。然而土地是不可再生的，就像是蛋糕一样吃一块少一块。这使得土地成为非常紧俏的商品，每个房地产开发商对土地都趋之若骛。国家一方面要保护耕地，一方面要加快城市化进程，这使得现存的建设用地的价值日益突现。随着国家土地政策的改革，土地的管理越来越规范了，由最初的私人买卖私下交易变为由国家统一经营管理。99年元月1

日《新土地法》实施，国家每年严格控制住宅用地建筑的审批，土地必须通过土地储备中心限量发售，实行招拍挂的政策，统一挂牌进行公平竞争，公开拍卖。这使得土地的价值越来越高，最近新的地王的不断涌现无不说明了这个问题。土地的开发价值在于国家大量资金的投入，土地的升值不是它本身，而是国家大量资金投入的结果，举例：上海的浦东、武汉的鲁巷。

b)供求关系。农村人口的城镇化，使城市化进程大大提高。城市要扩大，这是国家消除城乡差别的一个重要战略关系。国家要在近几年将中国的城市化率由19%增加到40%。那么您想想，这么多人涌进城市，对房子的需求该有多大。有经济专家在算一笔帐，如果每个城市增加2%的家庭购房，就会使住房消费保持3%以上的增长；如果每个城市增加5%左右的家庭购房，就会使住房消费成倍的增长。这种消费会对国民经济的增长提供巨大的贡献，可以说用积极的倾斜政策推动房地产业的发展和刺激住房的消费，不只是对经济增长的贡献，也是对社会安全和稳定的重大贡献。现在国家经济繁荣，经济的稳步增长无疑会带动房地产市场的发展，房地产市场的发展也无疑会反哺国家经济的增长。改革开放的几十年里，中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，房子的价格也翻了几番。每平米的价格由最初的几百元钱上涨到了现在的几千块钱甚至是上万块钱。早期的置业者购买到的房产就像是购买到的原始股，这也造就了一大批由房产增值而成就的富豪。

3)购买房子是最安全的投资。房子和黄金都可以保值，但是拥有了大量的黄金您可能会提心吊胆的，因为您怕别人偷被人抢，甚至还会担心别人危害您的身家性命。房子就不一样，房子别人搬不走也偷不走，所以是最安全的。并且房子的使用年限长，一般最少都可以使用四五十年，长的可以使用七八十年以上。房子还可以抵抗政治经济风险。98年的亚洲金融风暴，李嘉诚的经济损失高达60%，但是正是因为他还有40%的房地产作为固定资产，所以

他还可以东山再起并最终成为世界华人首富。房地产抵抗经济风险的能力也可见一斑。房地产除了可以抵抗经济风险之外还可以抵抗政治风险。货币作为市场流通的媒介，具有一定的局限性。他不比黄金在任何朝代，任何时期都是可以通用的，但是货币就不行，现在能用的货币改朝换代之后就可能成为一堆废纸。房子和金子一样，不管时代如何更替，房子的价值始终都是不会改变的。

4)房子还可以给您带来直接的经济收益。

a)买卖收益。您现在买的房子是××多万，三五年以后就可能翻番的增长。如果按照目前公开房价上涨的速度10%来计算，您如果买一套20万的商铺，五年以后您的商铺就可以值30多万了，十年以后就值40多万。十年以后如果您把商铺卖出去就可以获得最少20多万块钱的买卖收益。这还不包括租金回报，这种回报率是您做其他投资所不能比的，并且风险性也是最小的。

b)租金收益。您的门面可以自己做生意还可以出租。如果您自己做生意的话，可以节约租门面的成本，这相当于是自己赚的。如果您出租出去的话，您的门面按照现在的行情可以租6000～10000元/年，并且这个标准是逐年递增的。如果按照每年10%的速度递增的话，您的门面5年以后的租金可以达到9000～15000元/年，10年以后的租金可以达到14000～24000元/年，十年以后的回报率可以达到7%～12%，这还只是门面的租金回报还不算增值回报。光十年内总共的租金收益就可达90000～150000元，您投资门面的成本最多15年可以收回，这还是非常保守的估计。并且您买商铺银行还可以提供五成十年的按揭。您买20万的商铺只需要首付10万，剩下的10万办银行按揭，然后用租金来还银行的贷款，以租养贷，自己根本就不用再掏钱出来了。十年之后，在您的贷款还完的时候，商铺的产权已经完全属于您自己了。到这时您其实只投资了首付的10万元钱，但是10年以后您的房子已经价值40多万了，出去您首付的10万，剩下的30多万就是您非常可观的回报了。十年以后您就可以安安稳稳的当房东了，打打牌收收租就可以了。租商铺是给房东打工，还要看房东的脸色，买商铺是给自己存钱，门面可以自己做主，不受任何人的影响不说，心里也会非常的踏实。对自己的子孙后代来说也是一份非常宝贵的财产。现在年轻人的压力都非常大，他们也会因为您给他们留下的这套门面而少奋斗很多年。这就是人们常说的“一铺养

三代”了。

二，入市良机

我觉得您现在买商铺绝对是最好的入市时机。就像股票一样，股票赚钱并不等于什么股票都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择入市的时机是非常重要的。房地产行业经过08年的调整后已经明显的回暖了。现在全国各地形式一片大好。武汉今年上半年的房子销售量已经超过了去年全年的销售总量了。早在96年，朱容基总理就提出了以房地产作为龙头行业，带动72

个相关行业的发展。国家在各个方面对房地产加以扶持，减少房地产税费，降低银行利息，鼓励消费，扩大内需，特别是推出银行按揭。银行按揭的出台加速了房地产的发展，它使得很多需要买房，但是又买不起房的人的置业梦想成为了现实。比如说一套30万的房子，按照国际上流行的按揭方式，可以提供八成三十年的按揭。那么首付只需要付10万元，以后每个月还款1200元。那谁卖不起啊？这时就没有富人与穷人的区别了，并不是您有钱就能买到好的房子，关键是看谁能把握好入市的时机。住房将是国家经济新的增长点，现在置业是最好的时机。如今中国流行的“三大件”，首先是住房然后是汽车和电脑。目前老百姓最迫切的需求就是一方生存的空间。所话说得好嘛，“小康不小康，关键看住房”。现在是楼市的最低点，房地产经过去年的跌幅，发展商均以成本价或是略高于成本价面向业主。另外，现在国家存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上升。观望并期望在最低点入市，其实最低点到底是哪一点，任何人都难以捕捉，弄得太精反而容易失去机会，只能分析研究大的气候。现在已经有很多人已经认识到了房地产是最稳妥的投资了，许多人都是第二次甚至是第三次置业。

香港的房地产经过了三次大的跌幅，在低谷的时候买进，在高峰的时候抛出的投资者，一般都可以得到5～10倍的回报。香港的地产大王李嘉诚就是靠这样发达起来的。国家取消福利分房，108种税收的减免以及契税的减半征收，只能激活一下，不能达到推动房地产的发展。只有银行按揭的出台才能根本改变房地产市场，因为这时没有什么有钱人和没钱人的区别，不是说您有钱就能买到好的房子。买房总是迟买不如早买的，等钱存够了再去买房，永远都买不到好的房子。因为人赚钱的速度永远都赶不上房价上涨的速度。

80年代香港刚开始实行银行按揭的时候，市民排队买房可以说是挤破了门槛。这样还买不到，还要抽签，所以成功与不成功只是趋前了那么一点点。在台湾，在香港拥有一部分不动产是公民的基本选择。一个扫地的阿婆，现在身家过百万，过着无忧无虑的生活，凭的是什么？就是15年前按揭买楼。付首期款，租出去，用租金供楼，租金上涨，再用多余的租金去买房子。今天她有三套房子，这就是她的身家。早上喝茶，下午打打牌，晚上看看电视，日子过得悠哉乐哉。凭您的眼光，现在同样的机会就摆在您的面前，我相信您肯定是不会错过的吧？。您还犹豫什么呢？没问题的，我们现在就订下来吧。

三，我们的商铺是最好的？

从商铺的地段，具体的位置，周边的人口，人流量，消费能力

商铺自身的性价比等方面去阐述。突出商铺的保值增值的功能，跟客户算帐，算投资回报率，算增值回报，算买卖收益。用数字来说明问题，让客户切身的体会到买你的商铺能对他带来多少回报。