X年咸宁市枫丹国际城项目市场研究报告

X年咸宁市枫丹国际城项目市场研究报告市场研究报告

二○○八年九月十五日

一、咸宁市都市概况

（一）地理位置

1、位于湖北省东南部，长江黄金水道依境东流，京广铁路、106、107、京珠高速公路贯穿南北，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的要紧通道，素有“鄂南

明珠”之称；

2、是湖北的南大门，与湖南、江西接壤，区内江河围绕，湖泊众多，自然生态环境好。

（二）行政区划、人口

咸宁市辖嘉鱼县、通城县、崇阳县、通山县、赤壁市、咸安区四县一市一区，国土面积9861平方公里，耕地面积138.3万公顷；咸宁市全市人口286万，2007年全市都市人口96万人。目前主城区人口达到24万人，估量到2019年将达到40万人。

咸宁市

目标地

块

（三）特色资源

1、自然资源丰富——咸宁是享誉全国的桂花之乡，楠竹之乡、苎麻之乡、茶叶之乡。全市现有桂花面积3.5万亩，产量140吨，居全国第二；茶园面积

15万亩，年产量1.16万吨，是全国砖茶规模最大的产区；苎麻年产量1.9万吨，是全国苎麻生产加工的重点地区之一。咸宁矿产资

源贮量丰富，其中金、镁、锌、煤、大理石等50余种矿产开发潜力庞大。

2、旅行资源独具特色——有国家重点风景名胜区九宫山、赤壁陆水湖等自然景观和三国赤壁古战场、闯王陵、水浒城、澄水洞、汀泗桥北伐遗址等人文

景观。咸宁位居武汉一岳阳一庐山三个旅行热点的中心，已形成以赤壁怀古、陆水泛舟、九宫避暑、闯王陵凭吊为主题的旅行格

局。

（四）区域优势

——处于我国重要的经济动脉——京宽敞经济带上，距武汉80公里；

——是京广铁路、武广客运高速铁路专线、京珠高速公路等交通干线上的重要站点；

——具有长江中游的客、货运港口；

——有国家级名胜九宫山李闯王墓、赤壁古战场、中国温泉之乡三大文化旅行资源。

二、咸宁市宏观经济概况

（一）宏观经济指标

1、GDP

咸宁历年GDP情形（单位：亿元）

2007年，咸宁全市实现地区生产总值286.81亿元，湖北省排名第十，按可比价格运算，比上年增长22.2%，高于全省12.1%的增长比例，可见咸宁的进展潜力庞大。

近两年人均GDP情形（单位：元）

国际上通行的人均GDP与房地产业进展的关系如下

2007年咸宁人均GDP增长比例为15.5%，介于800—4000US$之间，因而能够初步判定咸宁市的房地产进展目前正处于快速进展时期。

2、固定资产投资

固定资产投资状况（单位：亿元）

房地产开发投资状况（单位：亿元）

近年来，咸宁市固定资产投资保持较快的增长速度，一批投资过亿的重点项目如华润电力、晨鸣纸业、红牛饮料等相继建成投产并奉献国税收入，银泉纺织、玉立砂带、飞宁公司等骨干企业也进行了升级扩产，取得了较好的经济和税收效益。专门是房地产业，今年来进展迅速，出现高速增长的势头，并慢慢成为全市的投资亮点，取得了较好的成效。

3、城镇居民人均可支配收入

城镇居民人均可支配收入——人民收入水平的提高，对居住品质的要求会相应提高，由此对住房的需求不断增加。

（二）产业进展

目前，全市三次产业结构比重为22.5：42.1：35.4。2007年，全市规模以上工业实现增加值79.5亿元，比2003年增长1.86倍，年均增长30%；其中高新技术产业增加值达到9.07亿元，年均增长16%。四年新增规模以上工业企业235家，创建省级名牌产品25个，联乐床垫荣获“中国名牌产品”称号。工业经济效益综合指数由2003的115提高到185，上升70个百分点，创历史新高。

第三产业进展加快，增加值达到99亿元，比2003年增长67.1%，年均增长13.7%；其中旅行经济总收入达到15.05亿元，比2003年增长39%。民营经济成份进一步扩大，二、三产业民营经济增加值达到175亿元，占GDP比重达到63%，比2003年提高6.4个百分点。粮食生产从2004年开始扭转了下滑的局面，产量稳固在110万吨以上。特色农业板块基地进展到255万亩，建成市级以上重点龙头企业78家，其中省级17家，绿色、有机、无公害农产品达到68个。

三、咸宁市都市进展结构布局

（一）都市进展目标与功能定位

咸宁要尽快“融入武汉经济

圈”，成为武汉的“卫星城”，

充分发挥“武汉经济圈”的优

势，瞄准武汉市场，为武汉的生

产、生活服务。

功能定位：建成武汉都市圈高效清洁能源基地、麻棉纺织与印染承接基地，森工板材和纸品生产基地和新型材料延伸基地。充分发挥清洁能源优势、生态旅行优势和综合区位等三大优势，找准在武汉都市圈中的定位，转移武汉部分职能，使咸宁成为武汉都市圈以进展高效清洁能源、纺织服装、生物医药、森林竹林加工、绿色食品加工、生态旅行等生态型产业为主、最具进展实力和潜力的生态都市和度假休闲、会展旅行接待中心，成为都市圈南部边界性现代商贸物流中心。

（二）“8+1”都市圈与咸宁区位优势

“8+1”都市圈——2004年4月，为推动“武汉都市圈”战略的实施，我省启动7条从武汉出城的高速公路项目建设，即武麻、汉英、汉孝、和左、青郑、汉蔡和汉洪。2006年5月，武汉关山至葛店的关葛一级公路开工，使武汉都市出口路增加到8条，使武汉与其都市圈内的8个都市形

成“1小时经济圈”。

目标地块

银泉大道

中心景观大道

咸宁大道

咸宁区位优势：咸宁最大的潜力和优势在于“生态”，有不可比拟性，旅行开发是其进展的重点项目。咸宁在武汉都市圈中的位置是“既是复合型产业与城镇进展的有机组成部分，又是唯独以生态都市建设为主导的生态花园”。

（三）重大规划与措施

随着武汉“8+1”都市圈的经济一体化逐步形成，作为镇守武汉南大门的咸宁市，抓住历史重要机遇，积极制定战略方案，要紧表达在两个重点：——加快中心城区建设步伐，如打算建设一条融现代都市景观、标志性建筑和生态园林小区于一体的中心城区景观大道（张双一级公路——银泉大道

——咸宁大道）。

——加大经济开发区的建设力度：突出抓好长江产业园基础设施建设，推进产业孵化园培养，强化园区招商引资，确保建成投产一批重点企业和项目，力争咸宁经济开发区全年实现工业增加值7亿元，引进资金30亿元。

宏观经济部分小结：

1、咸宁历史文化悠久，是湖北省对外开放的“南大门”，是武汉向东南方辐射的重要接力站和中转站，战略地位日益突出；

2、咸宁宏观经济呈快速良好进展态势，各项指标有所突破经济实力大幅提升；

3、咸宁的交通日益完善便利，不仅使咸宁与武汉及周边都市联系更加紧密，而且使内部的通达性与内部环境更加优化，整个都市的环境面貌得以提

升；

4、咸宁在优待的招商引资政策下，大力进展工业和旅行业，以后都市经济增长速度将日益加快；

5、随着众知名企业的进驻，都市建设力度的加大，都市人口也将逐步增加；由于土地的稀缺性，以后都市人口居住区将由咸安和温泉两个区域逐步

向中间长安大道与银泉大道沿沿线集合；

6、武汉“8+1”都市圈规划为咸宁经济进展带来了机遇，作为“后花园”的咸宁市紧抓市内交通环境与经济环境的建设，为招商引资，大力进展都市经

济、改善都市面貌提供有力支持。

四、咸宁房地产市场分析

（一）市场供求分析

1、土地供应情形

2003-2005年商住用地出让情形表

单位：公顷、万元

由此可见，土地供应价量齐升。从国土资源综合统计数据显示，全市2007年度供应国有土地1278宗，出让土地面积1012公顷，土地交易成交价款23.7亿元，创历史最高水平。其中咸宁中心城区招拍挂出让土地26宗，面积203公顷，成交价款15亿元，比去年0.72亿元增加了14.38亿元，增长19.8倍。全年市城区共建设经济适用住房5.1万平方米，共586套。

2、商品房供应情形

2003—2007年咸宁房地产开发供需一览表

（二）价格分析

咸宁市近年房地产价格变化表

依照了解目前全国大中型都市房价与城镇人口年均可支配收入比例均在2.7：1水平，而咸宁市城镇居民人均可支配收入9991元，按此推算咸宁市应该达到的标准房价为3500元/平方米，由此看来，咸宁市房价尚有专门大上升空间。

（三）消费群体分析

咸宁市目前购房者要紧是市区居住的居民（占咸宁市购房群体的75％），辖区内各县、市在咸宁市进展良好的人群（占咸宁市购房群体的19％），工作调动来咸宁进展的人群（占咸宁市购房群体的4％）及其他购房者（占咸宁市购房群体的2％）（数据来源对当前在售项目的调查统计）。

从可统计的家庭月收入来看，1000－1800元占21.5％，1800－2500元占20.9％，2500－3500元占23.2％，3500元以上占17.7％。据统计，家庭的购房能力范畴为家庭总收入的4－6倍，咸宁市区家庭年收入在3万以上的占41.9%，有置业需求且有能力购买15万以上房屋的家庭占专门大的比例。

由此可见，咸宁市居民购房能力专门强，咸宁市房地产存在专门大的市场进展空间。依照目前咸宁市区总人口32万（7万个家庭）运算，有3万个家庭有购买能力。针对购房者购房目的统计，有53％的购房者不太中意目前的居住条件，期望通过二次置业改变居住条件；21％的受访着为首次置业，处在事业上升进展期的年青人居多；14％的受访者的置业目的偏向于给父母或子女购置房产；还有12％的购房人群为投资型置业。综合考量，咸宁市房地产市场有专门大的进展空间，购房者消费观念处于稳步进展时期，房地产开发企业应积极建立导向型消费，引导和关心购房者确立消费观念。

（四）房地产市场板块分析

1、住宅板块

——咸宁以后住宅市场将形成由“两端向中心集合”的进展趋势

2、商业板块

（1）城区中心商务区规划经济开发区——碧桂园、福星惠誉以及本项目庞大的体量将造就一场“造城运动”，咸宁以后中心城区初见雏形。

咸安板块——片区项目体量均较小，多层，07年推出龙苑君天下4栋小高层，130-150平方米三房为主力户型，最终小高层定为不分楼层一口价2488元/平方米。

温泉板块——项目较咸安板块多，体量偏大，多层为主，小高层、高层连续推出，均价在1800-2400元/平方米之间，130-150平方米三房为主力户型，已有部分小户型显现，精装小户型咸宁天地推处。

市委 市人大

淦河大道

咸宁大道

市政府

中心商务区建设用地

滨河西街

——中心商务区基地位于咸宁市偏东南部，北为都市广场及十六潭公园，紧靠行政办公区。

——商务中心在充分尊重都市特色和自然资源的基础上，功能定位旨在建立旅行和商业相结合的新型消费结构和消费形状。 ——规划的功能是旅行商业，餐饮业、娱乐以及突出反映都市品质的文化和展现功能。

（2）城区商业网点规划

怀德路 南大街

长安大道 文笔大道 学苑路

十六潭路

咸宁大道 潜山路

温泉路 马柏大道

依照进展规划，城区规划设置市级（一级）商业中心5处，即咸宁大道商业中心、淦河大道及温泉路商业中心、学苑路与十六潭路交汇处以南商业中心、文笔大道与长安大道交汇处商业中心、怀德路及南大街片区商业中心。 （3）要紧商业项目

——项目位于温泉老步行街，是温泉典型的大型商业集群；

——建筑面积：18000 ㎡，商业街全长100米，约300间店铺和少量住宅。

——主打推广语：“老中心，新商业”

——要紧卖点：项目以其地理位置，成熟的商业配套，建筑风格，投资回报，专业治理为要紧推广诉求点，目的是用周边的成熟环境来提升该项目在投资者心中的价值。

——项目依靠于目前老步行街较成熟的商业氛围，销售价格创温泉最高

潜山商业街——温泉首个纯商业步行街项目

——项目位于淦河大道，是温泉开发较早的纯商业步行街，占地面积：46583 ㎡，建筑面积：65000 ㎡，商业街全长508米，约1000间店铺。

——项目由特色美食街、步行购物街、大型商场卖场、时尚广场四个部分组成；其中美食街及大型商场对外招商、步行购物街和时尚广场对外销售。

——主打广告语：“咸宁重点工程，城区商业新地标”；

——项目以其规模，建筑特色以及政府重点工程为要紧卖点；

——项目引进的中商集团、泰富百货对项目整体商业物业档次的提升，同时特色美食街的开放，对人气的集合起了相当大的作用。

（五）房地产竞争市场分析

●核心竞争楼盘●

咸宁碧桂园给您一个五星级的家：

位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望，项目被“川”字形的淦河围绕，形成“一河六岸”的专门滨河景观。咸宁碧桂园美墅3480元/㎡起，洋房2480元/㎡起。由于碧桂园是香港上市企业，因此碧桂园在咸宁具体拿地情形并没有能够对外公布，因此外界差不多上无从准确把握。据坊间各种消息推测，碧桂园在咸宁至少储备4500亩土地，开发时刻长达8年，总投资金额达到150亿元，开发范畴相当广泛，几乎囊括所有产品结构。

首期规划有花园美墅（双拼）、亲邻美墅（联体）和文雅洋房，产品设计为极具阳光感的地中海风格。

花园美墅：面积区间为297㎡——502㎡，间隔涵盖五房两厅至六房两厅

亲邻美墅：面积区间为180㎡——237㎡，间隔涵盖三房两厅至五房两厅；

文雅洋房：面积区间为68㎡——113㎡，间隔为两房两厅至三房两厅，户型设计方正有用，科学布局保证每户实现良好的通风与采光。

同时规划有17000㎡会所、2700㎡的特色商业街和湖滨风情酒吧街等社区配套，并由提供先进的五星级酒店式物业治理服务。由于超大体量和周边齐全的配套，能够预见，该项目将成为本项目以后最大的竞争对手。

咸宁福星城：

福星惠誉地块位于咸宁市长安大道，东临十六潭路，南临长安大道，西临空地，北至山体，总面积为319917平方米，规划总建筑面积73万平方米，容积率2.5，绿化率不低于35%，规划用途为住宅用地和商业金融业用地，其中商业用地许多于30％，另必须建一栋30层以上的主楼。

福星惠誉20亿打造咸宁魅力之城

福星城的超大体量和产品的多元化，必将也成为本项目以后最猛烈的竞争对手。

分析：

1、体量—由于碧桂园和福星惠誉的进入，使得区域大型规模化项目增加，体量激增，竞争加强。

2、建筑形式—以多层为主，小高层、高层类产品连续推出，将会成为主流产品，精装房不断推出，不墅项目逐步出现，这将有利于项目品质的打造。

3、均价—整体保持在1800－2800元/㎡之间，咸安区项目价格低于温泉区项目价格300元/㎡左右，同时市场内同质因素要紧表达在项目档次、价位，地

段差异较大。

4、面积—整体市场内供给户型以120—150㎡为主，100㎡以下户型仅作为补充产品,往往刚入市就被抢购一空。