完善租房市场构建多层次住房体系

2013年1月第1期总第227期理论学刊T heor y Jour nalJ an．2013N o．1Ser．N o．227完善租房市场构建多层次住房体系辜胜阻，李洪斌(武汉大学战略管理研究院，湖北武汉430072)[摘要】完善住房租赁市场，是保障居民基本居住需求和健全房地产房市场体系的重要途径。

中国城镇化可持续健康发展亟需完善租房市场。

当前我国住房租赁市场规模本大，供需不平衡，发展不规范，迫切需要通过完善公共住房政策、构建住房金融体系，多渠道扩大租赁市场房源，稳定租赁关系，建立有利于住房租赁市场的税收制度，进一步完善我国住房租赁市场。

(关键词】房地产调控；租房市场；祖售关系；住房空置税【中图分类号F293．3(文献标识码]A(文章编号】1002—3909{2013)01—0059—05房地产市场是中国最复杂最敏感的市场，一头连着投资，另一头连着消费；一头接着实体经济，另一头接着虚拟经济；一头与地方政府财政紧密相连，另一头与开发商、银行、消费者利益息息相关。

目前，我国房地产调控正处于两难困境：如果放松房地产调控，房价可能出现报复性反弹，调控成果将会付诸东流；如果调控更加严厉，房地产开发投资会下滑，进而波及相关行业，在一定程度上影响经济的增速。

当前我国房地产市场调控最重要的是“去泡沫化”，使其实现理性的回归。

我国房地产市场存在的问题，在深层次上与住房租赁市场的不完善密切相关。

城镇化进程中对租房市场的忽视使得“租一买”选择机制不完善，政策性住房保障不到位，人们对住房的需求过度集中于商品化的住房买卖市场。

近年来，国家越来越关注和重视住房租赁市场的问题。

从2006年起，住房租赁问题每年都被写入政府工作报告。

《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调“加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。

《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出“对中高收人家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度”。

温家宝总理在今年两会期间也指出，“住有其居，并不意味着住者有其屋。

从方向上看，应该鼓励更多的人租房。

”…因此，完善住房租赁市场，构建多层次住房体系对于有效调控我国房地产市场、实现经济顺利转型、保障人民安居乐业具有重要的指导意义。

一、完善住房租赁市场的战略意义(一)完善住房租赁市场是城镇化过程中保障居民居住权利，满足居民居住需求的必然选择居住权是一个人与生俱来的基本权利。

在当今社会，住房不仅是人类“衣食住行”基本需求中的核心组成部分，还是个人财富持有水平以及生活环境质量的重要标志。

保障体面住房不仅可以改善人的生存条件，而且可以提升人的尊严和道德意识，培养公民精神，提升社会凝聚力。

因此，现代社会中任何一个国家都会对住房制定各种政策以便保证居民的基本居住权。

在一国经济发展过程中，人口和财富不断向城市集聚，由此导致的住房困难是任何一个国家不可避免的过程。

购买商品房只是解决住房问题的一条途径，而大量买不起或暂时无必要买房者，主要通过租赁方式解决自身和家庭的居住需要。

(二)完善住房租赁市场有利于推动农民工有序融入城市，促进健康可持续的城镇化发展我国正处于城镇化加速阶段，客观上形成规模庞大的人口迁移，对城市住房产生了大量的需求。

不断攀升的城市房价远远超出这些流动人口的支付能力，导致很多流动人口大多集中居住在建筑质量差、人居环境恶劣的“城中村”，与城市户籍居民的居住水平差距越来越大。

这种现象不仅严重阻碍了流动人口融人城市，也给城市的社会管理带来极大地挑战。

根据蔡防、辜胜阻等学者的近期研究成果，我国经济的“刘易斯转折点”(即劳动力过剩向短缺的转折点)已经来临，未来地方政府之间的竞争将由招商引资逐步转向吸引劳动力的竞争。

①这一时期的城镇住房供应制度必须配合户籍等社会制度改革，将农民工纳人城镇住房供应体系，促进农民工向市民转化。

经验表明，大城市构建完善的住房租赁市场是推动农民工有序融入城市、实现城市包容性增长和可持续发展的现实路径。

日本全国自有住房比例为60％，租赁住宅比例接近40％。

而东京与全国其他地区相比形成相反态势，租赁住宅占到57％以上。

【21构建一个完善的住房租赁市场是我国城镇化道路上的必要措施，将有助于解决半城镇化问题。

(三)完善住房租赁市场稳定租金有利于鼓励租房消费，防止过高房租对居民消费的“挤出”目前高房价和高房租侵蚀了居民很大一部分消费能力，使得扩大内需的战略难以实施。

当前在严厉的楼市调控政策下，住房销售市场虽然逐渐降温，但是住房租赁市场日趋火热，一些特大城市住房租赁市场出现了严重的供不应求局面，房租涨幅远远超过同期居民收入增速和CPI增速，社会全面进入高房租时代。

北京商品住房租赁市场成交平均租金2009年比2008年上升22％，2010年比2009上升19％，2011年年度涨幅又高达13％。

13o由于房租高企，仅房租一项支出就占了很多外地来京工作者收入的50％甚至70％H。

对于买不起房而又得不到廉租房的广大“夹心层”群体来说，要用三分之一到三分之二的收入来租房，用来消费的可支配收入大大减少，面临极大的生活压力。

完善的住房租赁市场有助于降低租金占收人中的比例、减少居民用于住房方面的预防性储蓄，从而增加即期消费并增强消费预期，在一定程度上释放潜在的内需。

(四)完善住房租赁市场有利于构建多层次住房供给体系，促进我国房地产市场健康发展城镇住房制度改革以来，我国住房供应体系经历了经济适用房为主、商品房为主、保障房回归等三次架构调整和变化，目前已形成了政府和市场配置方式相结合的面向不同收入阶层的多层次住房供应体系(见图1)。

M1但由于政府支持、住房行业发展、居民选择等领域均偏重住房销售(或所有)，近10年来我国住房制度改革主要措施是出售存量公房和新建住房，使得城市住房自有率达到80％以上，个别城市达到90％，结果是住房出售市场的过度发展和住房租赁市场的严重滞后。

这种畸形的房地产市场结构的结果是，一方面大量商品住房空置，另一方面相当一部分居民既无能力买房，又无处租赁到适合自己需求的住房。

培育完善的住房租赁市场，优化住房市场结构，将住房租赁纳入到政府住房保障制度中来，用政府有形之手弥补住房租赁市场之不足，使住房的供应结构与住房的需求结构相适应，是破解我国房地产市场困局的重要举措。

买卖廉租房公租房商品房租赁市场经适房限价房商品房销售市场占有模式图l当前中国城镇住房供应体系框架图配置方式二、我国住房租赁市场存在的主要问题(一)住房消费观念误区弱化了住房租赁市场地位，使得住房租赁市场功能低下，“租一买”选择机制缺失，“租房居住”可以“安居乐业”观念难以获得全社会认同从房产业发展规律看，住房具有消费品和投资品的双重特性，其合理的价格需要有效的“租一买”选择机制来支撑。

由于我国住房租赁制度建设滞后，“租一买”选择机制缺失，租房对于买房的替代性完全没有显现出来。

从消费角度看，我国住房租赁市场上所供给的产品和服务，在品质上存在明显缺陷，不能给承租人带来居住和心理的稳定性，削弱了租赁住房对自有住房的替代性。

从投资角度看，我国房价正处于快速上涨时期，人们通过购买房屋获得的财产性收入远比出租房屋获得的租金收入高得多，买房与租房之间的替代性也不强。

从政策属性上看，改革开放以来的“G D P导向”使得一些地方政府过度强调房地产业的经济发展功能忽视了住房的保障功能。

瑞典学者吉姆凯梅尼曾指出，欧洲很多居民愿意选择租赁为居住方式的重要原因之一就是政府的介入使得房屋租金水平整体偏低且稳定。

瑞典房屋自有率为40％，其余构成为60％的房屋租赁市场，其中政府提供的成本型租赁住房为23％。

【s1为应对我国未来人口城市化带来的大量相对低支付能力的居住需求压力，必须大力发展以公租房为主体的住房租赁市场。

从消费观念来看，我国居民的住房消费观念与发达国家居民相比存在偏差，“重购轻租”盛行，这种消费观①参见蔡防…民工荒’现象：成因及政策涵义分析”，开放导报，2010年第2期；辜胜阻、李华“以‘用工荒’为契机推动经济转型升级”，中国人口科学，2011年第4期。

念使中国租赁市场需求性不高，不利于住房租赁市场的发展。

(二)供给体系不健全，供求结构错位，小户型、低总价的出租住房不足，使得住房租赁市场总量问题与结构问题并存住房租赁市场上的需求包括高、中、低端多层次需求，目前我国住房租赁市场总量占比较大的是中低层次和低端层次的需求，包括城市中低收人家庭、年轻白领以及收入水平较低行业的低职位从业者、尚未找到工作的大学毕业生和农民工等。

相对于大规模“金字塔型”的租房需求，我国住房租赁市场却缺乏专业化的机构出租人和规模化的住房出租业，导致我国住房租赁市场总量缺口和结构错位问题并存。

在发达国家，专业化的住房租赁公司(协会)是住房租赁市场的重要参与主体，在解决城市困难家庭的住房问题中发挥了重要作用。

以欧洲为例，法国的租赁机构拥有私有租赁住房的7％；德国的私有租赁住房中，30％由专业租赁公司经营；在荷兰，由30个投资机构组成的I V B N拥有私有租赁住房中的20％。

∞o但是目前我国住房租赁市场机构出租人出租的住房规模还比较小。

统计显示，1992—2010年全国房地产企业收入中，房屋出租收入占总收入的比例最高年份仅为2．3％，2010年北京和上海的这一比例也仅为5．54％和7．39％。

①这一问题实质上与土地、金融、税收制度密切相关。

目前的土地出让制度和金融制度都使得房地产开发企业更偏向于“开发一销售”经营模式以使资金快速回笼，而不愿采用以长期现金流收益为主的“开发一租赁”经营模式。

现有税收制度也使得机构出租人不具有成本优势，出租人开展房屋租赁业务既征房产税、城镇土地使用税、印花税，又征营业税、所得税等，各项税种单独设置税率，未考虑纳税人能承受的合理税收负担，综合税赋过重。

在我国一些大城市，虽然租赁住房供应总量有余，但是供应结构存在矛盾。

目前我国住房租赁市场上可供出租的房屋，供给较稳定的是居民长期投资闲置住房和机构出租的酒店式公寓，以大、中户型、高档及中高档住房为主(见表1)。

居民住房改善后待租的中小户型、中低档次住房，其供给不仅在微观层面上不稳定(随时会售出)，在总量上也易受房地产市场波动影响而不稳定。

‘71(三)住房租赁市场信息不充分，缺乏专业管理和有效市场监管，导致租赁关系不稳定，租客直接权益与配套制度性权利难以得到保障我国的住房租赁市场信息不充分，市场自我运行、监控不到位，不利于租房价格长期稳定。

从信息来源看，我国住房租赁市场市场长期缺乏权威的统计信息，网上租赁信息平台不完善，供需情况、房源分布、租金等都来自各个中介公司的统计，而非权威的政府统计部门，导致政府制定有关政策、引导市场发展缺乏基本信息，人们租房也缺少指导，住房租赁交易的合同备案率极低。