论融资模式的比较分析及其启示

论融资模式的比较分析及其启示
论融资模式的比较分析及其启示

[论文关键词]融资模式;融资结构;治理结构[论文摘要]任何企业融资模式都是在一定的市场背景下进行的。本文通过对英、美、日、德各国企业融资模式的比较分析,提出了我国企业融资模式:以银行的直接监督为主,以证券市场监督为辅,二者相互结合并共同发展的模式。在特定的经济和金融环境中,单个企业选择的融资方式可能不同,但是大多数企业融资方式的选择却具有某种共性,即经常以某种方式融资,这就是企业的融资模式问题。由于发达国家和发展中国家市场化程度及经济证券化程度不同,加上不同类型国家的公司法、商法对外部投资者保护程度有所差异,从而在不同的国家形成了不同的融资模式,最终影响一国的经济增长。目前发达国家企业的融资方式主要可以分为两大模式:一种是以英美为代表的以证券融资为主导的模式,另一种是以日本、德国为代表的以银行贷款融资为主导的模式。本文旨在通过对各种融资模式的比较分析,找出其差异并阐明产生差异的原因,对如何优化我国企业的融资模式提出一些建议。一、英美企业融资模式分析由于英美是典型的自由市场经济国家,资本市场非常发达,企业行为也已高度市场化,因此,英美企业主要通过发行企业债券和股票方式从资本市场上筹集长期资本,证券融资成为企业外源融资的主导形式。由于美国企业融资模式更具有代表性,本文着重从美国企业融资的实际来进行分析。应该说,经过长期的演进和发展,美国的金融市场体系已经相当成熟和完善,企业制度也已非常完善,企业行为也非常理性化。一般地,美国企业融资方式的选择遵循的是所谓的“啄食顺序理论”,即企业融资一般会遵循内源融资→责务融资→股权融资的先后顺序,换言之,企业先依靠内部融资(留利和折旧),然后再求助于外部融资;而在外部融资中,企业一般优先选择发行债券融资,资金不足时再发行股票融资。这一融资顺序的选择反映在企业资本结构中是内部融资占最重要地位。其次是银行贷款和债券融资,最后是发行新股筹资。其原因有以下几个方面:1、美国企业的股权结构和治理结构高度分散化的企业股权结构对美国企业融资体制的形成及其运行产生了独特的影响。其一,明确清晰的资本所有权关系是实现现代公司资本有效配置的基础。因为不管企业是以个人持股为主还是以机构持股为主,企业的终极所有权或所有者始终是清晰可见的。所有者均有明确的产权份额以及追求相应权益的权利与承担一定风险的责任;其二,高度分散化的个人产权制度是现代企业赖以生存和资本市场得以维持和发展的润滑剂。因为高度分散化的股权结构意味着作为企业所有权的供给者和需求者都很多,当股票的买卖者数量越多,股票的交易就越活跃,股票的转让就越容易,股市的规模发展就越快,企业通过资本市场投融资就越便捷。这种股权结构对美国企业治理结构的影响是,投资者作为所有者(委托方)难以真正对企业经理人员(代理人)起到监督作用。对企业经理人员的约束主要来自于市场的力量和作用。而股票市场对经理人员的约束作用最强,也最直接,主要体现在两个方面:一是“用脚投票”机制对经理人员的约束;二是兼并接管机制对企业经理人的约束。在企业经营状况不佳、经营业绩下滑时。[!--empirenews.page--][1][2][3][4]下一页其股票价格将会随之下跌,当股票价格下跌到远远低于企业的资产价值以下时。由于股票价格较低,其多数股权极易被其他战略投资者收购,然后这些收购者凭借其所掌握的股权,提议召开新的股东大会并接管公司,将原来的经理层撤换,这就是兼并接管机制对企业经理人的约束,即企业经理人时时存在着被“恶意收购”的风险。企业经理人为了避免企业被接管以至于使自己失业,就会尽力经营好企业,使企业保持良好的业绩。这样就可以使企业股票价格保持在较高的水平而不易被收购。2、法律对金融机构持有企业股份的限制从法规和监管的角度来看,美国的法律一般禁止金融机构持有企业的股份。对于银行而言。1933年的格拉斯一斯廷格尔法几乎完全禁止银行拥有公司股份,例如,该法案不允许银行拥有任何一个单个公司5%以上的股份,即使持有少数的股份也不得参与股利分配,银行信托部门虽然可以代客户(受益人)持有股份,但是不能把其受托资金的10%以上投资于任意单个公司。并且有其他的法律鼓励信托机构持股进一步分散;除银行以外,其他金融机构在公司股份方

面的投资也受到法律的限制,例如。纽约州保险法规定,任一人寿保险公司可以投资于其他公司股份的资产不得超过本公司总资产的20%,并且投资于单个公司的股份资产不得超过本公司资产的2%:此外美国法律也限制非金融企业持有其他企业的股份。二、日本企业融资模式分析相对于英美等国家以证券融资为主导的外源融资模式。日本企业的融资模式主要是从银行获取贷款。在这种融资模式中,以日本的主银行融资模式最为典型。日本的主银行体制融合了银行与企业、企业与企业,以及银行与管理机构之间的相互关系:(1)银行与企业建立关系型契约;(2)银行之间形成相互委托监管的特殊关系;(3)监管当局采取一整套特别的监管手段,如市场准入管制、“金融约束”、存款担保及对市场融资的限制等。以主银行为首的信用贷款几乎成为日本企业唯一的外源融资渠道。但值得注意的是。到20世纪70年代中后期,随着日本经济高速增长的终结,企业经营战略的转变和日本股票市场的发展,日本企业逐渐增加证券融资的比重,但以银行贷款为主导的融资格局并未改变。其原因有以下几个方面:1、企业的股权结构及治理结构从企业股权结构来看,与英美国家企业不同的是,日本的企业产权制度主要是以法人为基础的。即日本企业法人持股占有绝对的比重。并且企业之间往往相互持股,若干相互持股的公司形成了一个较为密切的关系网,相互支持、相互依赖。形成“企业集团”。产生这种持股结构可能有以下几个原因:其一是与日本1945年以前的财阀传统相关;其二是日本法律与英美等国的法律不同,对企业之间的相互持股几乎没有限制;其三同日本的东方社会结构和文化特征有一定关联。这种东方文化体现在企业控制机制方面,就是日本企业之间的兼并接管活动很少发生。[!--empirenews.page--] 从企业的治理结构来看,由于企业股权结构的原因,日本企业之间的接管交易很少发生,类似于英美企业之间的恶意收购活动就更少了,因此,日本企业对经理人员的激励与监督主要不是来自于股票市场,而是来自于银行体系。由于以主银行为首的银行贷款几乎成为日本企业资金来源的唯一渠道,且银行往往与企业之间相互持股,主银行牵头对企业实施相互控制。如果企业经营状况良好。支付正常。则主要由各有关企业依相关持股关系进行,基本上是被动的监督;而一旦企业经营出现异常,财务危机显现出来,整个治理结构马上就转入由主银行牵头的积极干预状态。一般地,如果某个企业不能对其某一债权人履行清偿义务,债权人就会将所拥有的债权转让给银行,由银行决定采用何种干预方式。当然,主银行体制与相关公司是一种动态的监督关系,对于经营状况较好的企业,相机控制几乎毫无作用,但对出现财务危机的企业,控制权常常会落入主银行手中。需要指出的是。20世纪80年代以后,主银行的重要性已大大下降。2、法规对银行持股的限制和对非银行金融的约束与英美国家不同的是,日本对金融机构持有其他企业股份管制较少,反垄断法可能是其唯一的约束。一般地,日本并不禁止商业银行持有公司股份。尽管这些银行受到反垄断监管,直到1987年,单个银行持有单个公司的股份才被限制到10%(后来为5%)。同样,保险公司持有单个公司的股份被约束在不超过10%。并且。日本对反垄断法的执行并不像美国那样严厉。上一页[1][2][3][4]下一页与英美等市场经济高度自由化的国家不同,日本存在着严重的“金融抑制”。这突出表现在两个方面:其一,日本政府对非银行金融采取了严格压制的政策。日本直到20世纪80年代中期,法律和管制环境一直限制企业从银行以外的金融源融资;其二是政府的利率管制。在20世纪80年代中期以前,日本政府一直实行严厉的利率管制政策。政府以官定利率的形式人为地压低存贷款利率,通过保持低储蓄利率,银行可以以低市场利率贷出资金并仍然获利,这样就可以使非银行金融逐渐丧失竞争力。三、德国企业融资模式分析德国企业的融资模式基本上与日本相同,都是以银行贷款融资为主,不过,德国实行的是一种全能银行融资体制。顾名思义,德国的全能银行是“全能的”,银行既可以从事吸收存款、发放贷款的业务,也可以直接进行证券投资;并且全能银行可以持有任何非金融企业任何数量的股票。与英美等国的融资模式相比。德国企业制度体现的是其社会市场经济精神。由于德

国企业许多都是由家族企业转化而来的。家族思想对企业的影响一直很大。一个显著的影响就是德国企业普遍推崇追求长期价值,由此产生的融资方式主要是依靠自身积累再投资和银行贷款。1、企业的股权结构及治理结构从企业的股权结构来看,由于个人对企业的直接投资甚少。德国企业的持股结构多为法人持股,这与日本企业相类似。德国企业的所有权集中度很高。持股者主要为银行、创业家族、基金会、其他公司和政府等。虽然银行一般并不是企业的第一大股东。它持有的股份只占德国国内所有上市公司股份的9%,但是,银行除直接持有公司股票外。还能代表所托管的许多个人股份参加每年召开的股东大会行使投票权,并且一些全能大银行常常从债权人开始发展成为企业的大股东。这样,银行在许多公司监事会中占有席位,并直接影响着管理层,因此,德国的全能银行对企业具有很大的有效投票权利,银行已成为德国企业治理结构中一个非常重要的力量。对企业的治理结构产生重要的影响。 [!--empirenews.page--] 2、法规对银行持股的限制和对非银行金融的约束德国对于银行与企业之间的持股没有严格的法律限制。银行既可以从事存贷款等一般的商业银行业务,又可以从事证券投资等投资银行业务,还可以从事信托业务等,并且,银行可以持有任何比例的公司股份,仅有一些谨慎性的法规来限制银行对企业的持股,但是这些谨慎性的法规约束力并不太强,在持股的集中度方面几乎没有什么限制。德国政府对非银行金融也采取了严格压制的政策,这一点与日本相类似。在20世纪90年代以前,德国的非银行金融受到政府的约束,主要体现在两方面:一是严格而烦琐的发行审批制度,二是对证券交易课以重税。结果使德国企业发行商业票据和长期债券长期受到阻碍,股票的发行和交易同样受到各种税赋的制约。客观上使得发行股票和发行债券作为一种外部融资形式与银行贷款相比缺乏竞争力。上一页[1][2][3][4]下一页四、我国融资模式的选择我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。应该顺应世界市场经济的发展趋势,与世界经济接轨。不论是英美的融资模式还是日德的融资模式本身都在发生变化,都不应是我国融资的目标模式的选择。我国的目标模式应该是有中国特色的融合两种模式于一体的模式,即以银行的直接监督为主,以证券市场监督为辅,二者相互结合并共同发展的模式。其原因主要有以下几个方面:(1)法律体系的不健全及现存法律制度的不可置信性,增加了信息成本。首先,所有的经济转轨国家都面临着法律监督跟不上经济现实的问题。由于转轨国家经济的不断转变。而法律制度必须在问题被普遍认识后才能设立并逐步执行,因此,法律制度滞后于经济现实。其次,法律制度框架虽被设立,但具体的细节有待规范和深化。再次,在我国的经济转轨过程中。法律的效力还受到地方保护主义的影响,对经济纠纷不予受理,受理了不予判决,判决了不予执行,导致投资者的权益受不到法律应有的保护,损害了法律的尊严和社会的可信任度。(2)公司治理结构不完善。我国公司治理结构的特征表现为人事的行政强控制和产权的弱控制,这导致了事实上的内部人控制问题。企业内部人对资产的强控制增加了投资者收集信息的难度,这表现为:第一,外部投资者对内部人的风险态度不了解导致逆向选择问题;第二,外部人由于信息的缺乏无法了解资金的使用去向,容易出现道德风险;第三,内部人操纵财务报表,自由现金流量在较大程度上被随意支配,资产以各种隐蔽的渠道流向内部人的腰包,使投资者的收益难以实现。因此,外部投资者一般不会在信息严重缺乏的情况下向企业投资。企业须更多地依靠内部资金。(3)产权关系不明晰。产权的高度不明晰与公司治理结构的缺陷,使国有企业有强烈的投资饥渴;而且由于国有银行与国有企业都是国家所有。国有银行向国有企业的融资有内源融资的性质,这产生两个结果:一是由于没有其他融资途径,国家为了扶持国有企业,要求银行向企业融资,在产权不明晰的情况下。资金被无效率使用而缺乏很好的监督和控制:二是由于银行本身的产权不明晰加上国有银行的垄断经营,银行经营者没有动力监督企业,造成逆向选择和道德风险问题以及银行不良债权的大量存在。[!--empirenews.page--] (4)证券市场虽有了较大的发展,但尚需规范。我国证券市场起

步较晚,虽然近期有了迅速的发展,但仍然存在许多问题。首先,证券市场功能定位需要重新调整。长期以来,证券市场主要作为国有企业改革的工具,融资向国有企业倾斜,而不是为了资源在全社会的优化配置。其次,证券市场的监管法规不健全,幕后交易和操纵市场的行为大量存在,价格的扭曲影响了证券市场作为信息传递和市场监督的手段。第三,金融中介机构薄弱,尤其是提供信息服务的资产评估机构、咨询服务公司、律师事务所及会计师事务所等中介机构,数量少,质量差。运行极其不规范,中小投资者从市场上获得可靠的信息极为困难,其利益难以得到保证。第四,市场退出兼并机制不健全,业绩差的公司很难被市场淘汰。由于受到上述条件制约,通过市场获得的信息成本较高,信息租金较少,资本市场的缺陷使退出成本较高,美英融资模式可能难以形成。从制度的继承上看,我国新的融资模式不可避免地受到计划体制的影响。存在着路径依赖。原来银行与企业间长期交往建立起来的信息资源应得到充分应用,发展银行与企业之间的直接监控关系,相对来说摩擦较小。在金融中介机构没有建立起来的情况下,也较集中地使用了监控资源,因而间接融资及银行对企业的监控在现阶段仍然是有效的。

政府项目投融资多种模式分析

政府项目投融资多种模式 ——优劣和适用性分析 城市投融资建设的当前形势 城市建设投融资问题是一个困扰我国城市建设和发展的重要问题,尤其是我国GDP已经连续几年高速增长,当前正面临经济过热和固定资产投资增长过快的压力,导致国家实施了紧缩性的宏观调控政策,银根和地根的相对收紧,使资金供给的矛盾更加突出。而城市建设对地方经济增长可以产生向前诱发效应、伴随效应、后续波及效应、等多方面贡献。但是,建设速度的加快,投资强度的加大,也使各级政府在财政资金的投入方面捉襟见肘,承受了巨大的资金压力。面对巨大的投资需求,单靠政府财政投入已无法满足建设的需要。长期以来,政府以投资者、管理者和经营者的多重身份全面介入政府投资项目的投资建设管理中,职能交叉,既是运动员,又是裁判员,形成了一种高投入,高消耗,低效率的公共产品生产模式,政府部门并没有完全从城市基础设施及市政公用事业的赢利性领域退出来着重发挥自身的战略制定、决策、指导、监督和公共服务的作用。如何加快政府投资项目融资方式的改革,提高投资效率,广泛吸引社会资本进入城市基础设施建设等领域,解决大规模集中建设时期的资金供需矛盾,成为了我国政府投资项目建设中的重要问题。

而在我国,政府投资项目又被称为政府工程项目,是指为了适应和推动国民经济或区域经济的发展,满足社会的文化、生活需要,以及处于政治、国防等因素的考虑,由政府通过财政投资,发行国债或地方财政债券,利用外国政府赠款以及国家财政担保的金融组织贷款兴建的固定资产投资项目。通常可以将政府投资项目划分为经营性项目(如项目在运营后有盈利保障的轨道交通、公路、港口、机场、电力、供水、环境卫生设施、垃圾处理系统等基础设施项目)和非经营性项目(如政府办公楼、学校、医院等公共工程和公益事业)。 对于基本没有盈利的公益性公共工程(非经营性项目)建设,一般由政府担任投资主体,资金来源以政府财政投入为主,应大力推行代建制,依靠社会专业力量提高政府投资项目的建设水平。而对于经营性项目,由于项目的资金需求量大,投资建设期长,但能获得一定程度的回报,可以通过多种方式吸引多元化投资主体,引入私人资金参与投资建设,拓宽政府投资项目的融资渠道。 我国城市基础设施建设资金来源结构: 一、银行信贷资金。却可能造成政府过度负债,难以为继或因政府财力信用不足,银行怠于放款。 二、土地出让金。但土地资源有限,难以成为长期持续的建设资金来源。 三、吸引社会资金。即市场化融资。

产业地产的运营商业模式简析

产业地产的四大商业模式 2017-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产 近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先,传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。以绿地集团为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次,产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。但现如今,产业资本开始觉醒,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业,开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一,目前,中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务,拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园,当前,其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划,在全国范围内大肆拿地,进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后,金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后,2014年,光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO,上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份,曲线完成IPO,赫赫有名的苏州工业园(中新集团)也正在A股IPO排队中,据统计,2013~2014年在香港资本市场上市的房企中,超过70%是产业地产商。另一

2015年中国互联网金融投融资分析报告(完整版PPT+解读)

2015年中国互联网金融投融资分析报告(完整版PPT+解读)导读:互联网金融行业快速发展的背后,离不开股权投资的大力支持。为了更好的盘点2015年互联网金融投融资总体情况及特点,聚焦把握BAT等互联网巨头、平安等传统金融机构、万达等传统实业布局互联网金融的概况,京北金融旗下京北智库联合IT桔子等机构重磅发布了《2015年中国互联网金融投融资分析报告》。 ?解读:BAT等巨头在互联网金融行业布局分析 以百度、阿里、腾讯、京东等为代表的互联网科技公司结合自身优势,逐步将金融深度植入各类生活场景之中,如百度的流量延伸、腾讯的社交金融、阿里的长尾用户,这些产品在提升用户体验的同时,也在不断构筑各家的闭环生态系统。京东、小米、360也连续发力众筹、支付、贷款等金融板块,展现出进军互联网金融领域的强大决心。 传统金融机构平安集团等“主动出击”,积极布局互联网金融,希望利用互联网的优势超越其他大型金融集团;传统实业万达集团欲在BAT的夹缝中撕开一道口子,为线下体验式消费提供综合金融服务。 在跑马圈地的过程中,各家不仅迅速地抢占牌照资源、流量资源,也注重在相关的领域与传统金融机构和相互之间展开战略合作,如:百度与中信银行成立百信银行,腾讯与阿里、平安联合成立了首家互联网保险公司——众安在线,这在巩固各自竞争优势的同时,也让互联网金融投资领域精彩纷呈。 表: 互联网金融巨头行业布局汇总 注:符号“Y”表示企业开展此项业务 一、百度在互联网金融领域布局

百度是全球最大的互联网入口之一,拥有超过6亿用户和14款用户过亿的移动App。同时,百度拥有海量互联网数据,并能基于强大的云计算能力、领先的人工智能与大数据技术,实现数据挖掘与智能化处理。此外,百度还是中国增速最快的服务交易平台,涵盖旅游、餐饮、出行、医疗、教育等丰富的消费场景,本身也孕育出大量小额、高频、碎片化的保险保障需求。随着“互联网+金融”模式的快速兴起,百度利用自身的资源优势,不断布局互联网金融领域,并在支付、理财、消费金融等领域快速崛起。 以资产端、运营端、资金端、基础服务为一体的百度金融生态圈,从支持、指引、服务、供给多个角度构建起百度金融发展的大环境。各类金融机构、类金融机构及服务机构参与到百度金融的发展建设中来,集中于资产服务、增信服务的机构占据了生态体系的绝大比例。在资产端,百度旗下有百度有钱和百度小贷;在资金端,百度旗下有百度财富、百度金融、百信银行、百度钱包;在金融布局方面,百度分别与国金证券和安联保险,成立了大数据基金和百安保险。 百度在互联网金融领域九大板块业务布局 1、支付(百度钱包) “百度钱包”是百度公司的支付业务品牌及产品名称。百度钱包打造“随身随付”的“有优惠的钱包”,它将百度旗下的产品及海量商户与广大用户直接“连接”,提供超级转账、付款、缴费、充值等支付服务,并全面打通O2O生活消费领域,同时提供“百度理财”等资产增值功能,让用户在移动时代享受一站式的支付生活。百度钱包是百度构造场景化、闭环生态系统中重要的一环。 2、贷款(百度小贷、百度财富、百度有钱) (1)百度小贷 百度旗下金融产品——百度小贷,将为hao123在内的百度合作伙伴提供金融支持。这意味着,百度的合作伙伴可以更高效地获得信贷资金,发展自身业务;同时,也反映出百度在金融领域的洞察:借势“互联网+”,解决互联网小微企业的融资难题。 (2)百度财富 百度财富是一款产品丰富的理财超市平台,主要产品分为理财、贷款、保险、信用卡、股票、基金等。用户可通过单一账户在百度财富平台每个相应专区享受

越秀地产项目质量评估管理细则(2016版)

1.总则 1.1目的 统一公司层面项目评估的组织、方法和流程,通过每季度的定期评估来评价各项目质量管理状况,并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实,消除项目质量风险,促进产品质量和客户质量满意度的持续提升。 1.2适用范围 适用于公司所有在建的住宅、商业及公建项目。 1.3本细则所称“公司”是指“广州市城市建设开发有限公司”;“辖下地 产公司”是指公司辖下以房地产开发经营为主业的区域(城市)公司、受托管理公司及合作合资公司;“项目”是指公司投资的,包括住宅、商业或其他业态的房地产开发经营项目;“项目部”是指辖下地产公司派驻项目现场的管理机构;“第三方评估机构”是指公司委托的第三方评估单位;“评估小组”是指第三方评估机构按照合同要求组建的,实施项目质量评估的组织。 1.4文件类型 1.5□一级制度(办法)□二级制度(□细则□流程□指引)□三级制 度(标准) 2.职责 2.1公司招投标中心 2.1.1负责公司评估标准的制定、修订和解释。 2.1.2负责每季度项目评估的组织、协调。 2.1.3负责公司季度项目评估报告的审核与发布。 2.1.4负责对供应商奖惩管理。 2.2辖下地产公司 2.2.1负责编制辖下项目评估的实施细则,并督促各项目部建立日常质量安 全管控体系。 2.2.2负责辖下项目评估工作的跟踪与督促,配合公司进行辖下项目季度现 场评估。 2.2.3负责辖下项目整改措施及预防控制措施的落实。

2.2.4负责对辖下工程管理人员进行项目评估工作培训。 2.2.5负责制定辖下范围的奖惩细则并实施。 2.3参评项目部 2.3.1负责组织监理部、施工单位进行日常实测实量、安全文明检查; 2.3.2负责配合公司和辖下地产公司进行季度、月度的项目评估工作; 2.3.3负责对本项目评估暴露问题进行整改落实,确保工程质量的持续提 升。 2.4第三方评估机构 2.4.1负责按照公司要求编制、完善有关项目评估的作业指导文件; 2.4.2负责按照委托合同要求安排合适的人员组成评估小组; 2.4.3负责评估人员的监督,确保评估工作的公正性、独立性; 2.4.4负责评估成果资料的审核,按时提交评估报告。 2.5评估小组 2.5.1负责按照项目评估作业指导文件进行现场评估工作; 2.5.2遵守评估工作纪律,独立、公正地开展工作。 3.工作程序 3.1评估组织 3.1.1评估人员 由公司聘请的第三方评估机构按照委托合同要求安排合适的专业人员组成项目评估小组进行项目现场评估。评估小组由一名评估组长及多名组员构成。 3.1.2评估范围 3.1.2.1主体结构施工到±0.000以上且具备检测条件(结构拆模)至竣工 验收施工阶段的住宅项目; 3.1.2.2主体结构施工到基础底板以上且具备检测条件(结构拆模)至竣工 验收阶段的商业及公建项目; 3.1.2.3城市综合体项目的评估范围分别对应住宅、商业及公建项目要求; 3.1.2.4不具备检测条件(如结构未拆模)或冬季暂停施工的项目,可根据 项目实际情况不参与产品实测实量合格率评估,只进行质量风险及安全文明施工评估;

房地产项目主要融资方式

房地产项目主要融资方式 房地产行业是典型的资金密集型行业,市场、资金、土地是房地产行业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。 但从现状观察,无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款,都存在过度依赖银行的现象,由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。而在新的融资限制条件下,实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的,这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。 十二种创新途径 根据经验观察和梳理,我们列举出12种房地产金融创新的途径(有别于传统的 向银行贷款)。每种创新融资工具特征各异,包括政策约束、风险收益和融资成 本等。这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者,都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此,我们也做了具体分析。 (一)上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金,且筹集到的资金 可以作为注册资本永久使用,没有固定的还款期限,因此,对于一些规模较大的开发项目,尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 (二)海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一 是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制,在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高, 海外资金在中国房地产进行投资,大都选择大型的房地产企业,对企业的信誉、 规模和实力要求比较高。但是,有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融 资渠道,再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高,因此,海外基

投融资平台调研报告

投融资平台调研报告 一、投融资概况 (一)投融资体制状况 包括投资与建设主体,平台管理方式,投资平台职责分工等。 (二)资金来源渠道状况 包括财政资金的注入方式、规模和可以提高平台贷款承载能力、增加资本金和现金流的项目、资产、资金等具体情况。 二、投融资平台建设与运作状况 (一)平台建设情况 (二)平台运作情况 1、融资模式 ①银行贷款 包括引导银行贷款的政策、措施 ②企业融资 组建的投资公司详细情况,包括: 公司概述(成立的背景、定位、职能、发展方向等) 公司治理结构:组织形式、人员结构等 融资渠道(融资方式、规模等) ③项目融资 包括BOT(建设-经营-转让)、BOO(建设-经营-拥有)、BT

(建设-转让)、BOOT(建设-经营-拥有-转让)、BLT(建设-租赁-转让)、BTO(建设-转让-经营)、TOT(移交-经营-移交)、PPP (公共部门与私人企业合作)等模式。 ④融资模式创新 包括利用保险、信托、资产证券化、产权交易、融资租赁、设立产业投资基金、引进战略投资等方式。 2、融资能力状况 从融资任务完成情况客观评估融资能力;结合十二五发展规划,综合对比资金需求、融资任务,分析评估未来融资能力与融资任务的匹配情况。 三、债务情况 (一)债务现状 主要包括债务主体、主要还款来源与规模、还贷方式、债务按期偿还情况。 (二)债务成因分析 从政府财力、投资需求以及债务管理等方面综合分析形成原因。 (三)债务风险评估 针对目前的债务规模和债务偿还方式、偿债来源及规模情况,分析当前还款能力和债务风险水平。

四、平台管理政策的影响和应对措施 五、做法与面临困难 (一)投融资平台建设和债务管理过程中的经验做法 包括财政土地等资本金注入、政策扶持、金融机构合作等; (二)在当前宏观形势和政策环境下,政府、部门及融资平台在融资、债务处置等方面面临的困难。 六、对投融资平台建设的对策建议 1、资本金注入方面 2、政策需求方面 3、融资渠道方面 4、银行信贷方面 5、制度建设方面 6、债务监管方面 7、规范运行方面等。

CMBS:商业地产融资创新方式

CMBS:商业地产融资创新方式 CMBS:商业地产融资创新方式,金融/投资, 何宇明约3607字 商业地产是典型的资金高度密集型行业,其开发投资规模大、周期长、价值昂贵等特点使得需要的资金量巨大,因此融资就成了开发商最关心的问题。目前,我国地产融资的途径比较单一,最传统的方法是自有资金加银行贷款。随着国家货币政策从稳健转向适度从紧,银行体系紧缩银根,以及对开发商贷款和按揭贷款加大监管力度,如何有效地拓宽融资渠道已经成为地产金融业内外普遍关注的问题,CMBS逐渐进入大家的视野。 CMBS,即商业抵押担保证券,是一种商业证券化融资方式,它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行。CMBS的价格通常根据评级机构的评级来确定,投资银行在参考评级以后,确定最后发行价格,并向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者,用于偿还贷款本息,盈余则作为公司的运营资本。运营良好的物业,例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目和工业地产都适合做CMBS的资产,因为它们都是能产生稳定现金流的有形不动产。CMBS在全球的不动产金融市场发展迅速,所占份额逐年扩大。作为新兴的不动产融资工具,CMBS具有发行价格低、流动性强、释放商业不动产价值等优点。我国目前的商业不动产正处于快速扩张期,市场对资金量的需求巨大,CMBS无疑是商业地产企业所期盼的,同时对金融机构来说,CMBS将成为其分散风险的有效工具。 一、CMBS在美国的发展 CMBS最早出现于1983年。美国Fidelity Mutua1人寿保险公司将价值6,000万美元的商业地产抵押贷款,以证券的方式出售给另外三家人寿保险公司,这一交

公司融资情况汇报

公司融资情况汇报 篇一:融资分析报告 融资分析报告 一、公司基本情况1、成立时间:2013年5月2、股东人数:3名股东3、公司发展概况: 4、市场前景及竞争状态: ? 目前已占领东北三省市场,正在向全部范围推广产品? 现在国内主要竞争情况: ? 我们团队优势:二、资金情况1、财务状况: 2、资金缺口:自有资金700万,需要融资资金300万。资金使用计划,其中:500万用于建设新厂房500万用于扩大再生产三、融资目的 根据公司的方案,融资300万元的资金全部投入厂房建设、产品研发和占领市场。公司目标是要500万建设新型厂房,扩大生产经营规模,成为该行业

领域的领头羊。 为完成这一目标,目前我公司需要打造更加完备的产业链条才能形成竞争优势,故投资建厂是不可缺少的重要环节,预计该项目建设完成后,将新增年均营业收入3000万元。四、融资方式简介 (一)公司内部融资 1、对象:公司正式员工 2、回报率:120% 3、金额要求:每个公司员工出资2万元入股 4、申请条件 申请集资的企业,必须具备以下: (1)有工商行政管理部门颁发的营业执照;(2)有一定的自有流动资金;(3)在银行开设帐户。5、具体内容:(1)出资人需保证集资资金合法性 (2)出资人与公司签订一式两份的《集资协议》,加盖公司公章和董事长签名,方可保证出资人集资的合法有效性。 (3)出资人需提供合法身份证以及个人相关资料进行集资登记(4)所集

的资金用于公司的日常运作和必要的投资,任何组织和个人不得以任何名义私自动用资金 (5)集资凭证不得作为货币流通,不得在证券市场上转让。(6)公司内部员工之间的资金凭证转让,转让双方必须上报行政人事部,填写《集资转让申请》,并得到董事长批准后到财务部办理相关手续方为有效。 (7)出资人持有的集资凭证如丢失应及时上报行政人事部并办理补办手续。 (8)出资人如出现重大工作失误,破坏公司的根本利益、名誉和违 法犯罪等行为,公司有权利剥夺其集资的权力。6、优缺点分析 (二)银行贷款 1、流程 (1)提出贷款申请: 借款人提出贷款申请,填写《借款申请书》,并按银行提出的贷款条件和要求提供有关资料。

关于商业地产盈利模式分析

关于商业地产盈利模式分析 商业项目选择最佳赢利以及营销模式类型分析 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择,我甄选出4种最多见的模式: 1、只售不租,出让产权,很快收回投资。 2、只租不售。好处是产权握在开发商手里,可以抵押再贷款,还可以待增值后出售,甚至可以将商业物业进入资本运作。 纵观国内的商业地产盈利变现模式,不外乎三大类:整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊,适用于不同类型的商业物业和开发商。 整体持有 商业物业最理想的盈利模式是长期持有,这符合商业地产的自身规律,一般来讲,商业物业是越老越值钱,不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的,用通俗的话讲,商业是养出来的,所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家,并帮助商家能更快保本、盈利,只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利,才能让他们有信心留下来,进而不断吸引消费者前来消费,商业的人气才越来越旺,其对商家的吸引力也就越大,所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低,度过几年的养商期后,商业物业的租金才开始大幅上涨,商业物业的价值也就越来越大,长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上,商业物业长期持有能够获得的投资回报在10% -12% 之间,当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。 另外,以前开发商的住宅项目一个接一个,每年都有不错的收益,在住宅项目拿地成本越来越高,好的住宅项目越来越难拿,房地产开发商就会出现项目断档的情况,这会造成开发商每年的收益波动率很严重,如果开发商是上市公司,尤其是土地储备不足的开发商,其每年的报表会比较难看,而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充,对这些开发商来讲,长期持有商业物业是个良好的选择。 商业物业的资金投入大,回收期长,决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力,在资金允许的情况下,建议开发商长期持有商业物业,从项目价值最大化的出发点考虑,这种盈利模式是一种最理想的方式,但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商,毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 对国内的房地产开发商来讲,资金如土地一样是开发商渴求的资源,在长期持有的情况下,配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业,可以向银行申请商业物业经营贷款,2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》,允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款,其它银行也陆续推出此类服务,这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业,均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。 另外,具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)的方式来融资,CMBS 类似于住宅MBS,只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下,通过发行总价值1.45亿美元的CMBS 产品来取得融资,这是国内此类融资方式的首例,其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权,其融资成本应该要比银行同期贷款高。 开发商持有优质商业物业资产,既能获得长期收益,亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金,对开发商来讲是个不错的选择,但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高,其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本,开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。

关于国内工业地产融资渠道情况的报告

关于国内工业地产融资渠道情况的报告 一、国内工业地产发展情况简述 工业地产是指工业类使用性质的土地及其上建筑物和附属,工业类土地上建筑物通常包括工业厂房、物流仓库、和工业研发楼宇等,根据国内外工业地产开发经验主要是以下四种模式:工业园区开发模式,主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 随着全球产业结构调整,国际产业转移及中国经济高速发展,带动了我国工业地产需求的上扬。主要因素有廉价的劳动力资源,庞大的国内市场规模,持续快速的宏观经济增长,工业企业的产值提高,企业效益的增加以及积极优惠的吸引外资政策等。 二、目前国内工业地产主要融资渠道 1、银行贷款。我国房地产市场起步较晚,工业地产发展又晚于住宅地产的发展,和住宅及商业地产一样,银行信贷一直是工业地产最主要的资金主要来源。而随着央行几次上调商业存款准备金率,银根紧缩,银行贷款这条路子也不是“可靠”的融资渠道。另外,鉴于目前房地产市场的形式日益严峻,银行已经不接受“光地”了。也就是说,企业在拿下地块后,还需在上面搭建厂房,然后就可以以“在建工

程”的名义,再去银行获取贷款。 2、企业上市(或借壳上市)。除银行贷款外,上市融资也成为部分开发商融资的选择。但毕竟国内工业地产开发商中有实力能上市的仍然是少数,一般中小企业只能通过银行贷款,如这条唯一的途径都无法实现,这些开发商只能在工业地产门外观望。 3、地产投资信托。但目前由于政策原因,银监会加强了地产信托的监管力度,各大信托机构发放的地产类信托产品,较几年前有了大幅减少。 4、股权融资。这种融资方式对于中小企业地产商来说,是一种较容易实现的融资方式。一方面,管理者有专业的运作经验;另一方面投资者可以提供项目所需的资金,各自发挥优势,会使双方的实力都迅速壮大。 5、债券融资。我国企业发行企业债券并不多见,发行工业地产的债券屈指可数,发债融资对筹资企业的条件要求较高,中小型企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷,国内企业大都不采用该种融资方式。但随着国家适度放松对企业的发行主体、融资项目和利率等限制条件,这种融资方式将在大型、质优的工业地产项目得到运用。 三、国内工业地产新融资渠道的拓展 近年来,随着央行上调商业存款准备金率,国内各主银

产业地产的低成本融资渠道

产业地产前期沉淀资金过多,运营产业地产的企业融资成本往往居高不下,鉴于此,无论是几年前处于蓝海,或者几年后将处于红海的产业地产领域,最大的武器都是金融资本。 融资渠道多元化 能否在产业地产的巨大市场空间中谋得稳定的快速发展,找到低成本资金的能力最为关键,要不然,企业无法实现产业园的快速复制。 而当前市场上产业地产的融资模式,包括上市、PPP、证券化、信托和并购等,渠道已经呈现多元化趋势。举例来看,首先就是华夏幸福。有消息称,华夏幸福有上百人的金融运作团队,其扩张很大程度上是依赖于金融资本。 事实上,今年以来,流动性泛滥,很多企业融资成本开始降低,很多产业地产发债成本也在不断降低。 7月22日,张江高科2016年公司债第一期发行,期限5年,20亿元的规模,票面利率 2.95%,评级AAA级,规模15亿元,可超额配售不超过5亿元。而2009年,张江高科同样是发行了五年期的2亿元的债券,当时的利率是5.9%,是现在的两倍。 显然,这也可以看出,张江高科从传统的产业地产商,转型为高科技投行之后,赢得了广大投资者的一个广泛的认可。 同样在7月份,中国物流地产第一股,同时也是中国本土最大民营物流地产商上海宇培集团在香港联交所成功挂牌上市;中国第一支物流地产REIT富春控股集团栖霞中国运通网城房地产投资信托成功赴新加坡IPO;南山控股换股吸收合并深基地,宝湾物流将随深基地同进入A股市场。 亿达科技新城总裁于大海表示,现在普遍存在融资难问题,尤其对民营企业来讲,希望未来探索走出资产证券化的道路,采取一些租金、房产换产权的模式,解决短期的现金流和未来长期经济增长之间的关系。 或许,融资渠道的多元化拓宽,能够让一个企业有足够多的时间去消化前期扩张带来的后遗症。 产业地产PPP模式三种盈利方式

融资分析报告

融资分析报告 一、公司基本情况 1、成立时间:2013年5月 2、股东人数:3名股东 3、公司发展概况: 4、市场前景及竞争状态: 目前已占领东北三省市场,正在向全部范围推广产品

◆现在国内主要竞争情况: ◆我们团队优势: 二、资金情况 1、财务状况: 2、资金缺口:自有资金700万,需要融资资金300万。 资金使用计划,其中: 500万用于建设新厂房 500万用于扩大再生产 三、融资目的 根据公司的方案,融资300万元的资金全部投入厂房建设、产品研发和

占领市场。公司目标是要500万建设新型厂房,扩大生产经营规模,成为该行业领域的领头羊。 为完成这一目标,目前我公司需要打造更加完备的产业链条才能形成竞争优势,故投资建厂是不可缺少的重要环节,预计该项目建设完成后,将新增年均营业收入3000万元。 四、融资方式简介

(一)公司内部融资 1、对象:公司正式员工 2、回报率:120% 3、金额要求:每个公司员工出资2万元入股 4、申请条件 申请集资的企业,必须具备以下: (1)有工商行政管理部门颁发的营业执照;(2)有一定的自有流动资金; (3)在银行开设帐户。 5、具体内容: (1)出资人需保证集资资金合法性

(2)出资人与公司签订一式两份的《集资协议》,加盖公司公章和董事长签名,方可保证出资人集资的合法有效性。 (3)出资人需提供合法身份证以及个人相关资料进行集资登记 (4)所集的资金用于公司的日常运作和必要的投资,任何组织和个人不得以任何名义私自动用资金 (5)集资凭证不得作为货币流通,不得在证券市场上转让。 (6)公司内部员工之间的资金凭证转让,转让双方必须上报行政人事部,填写《集资转让申请》,并得到董事长批准后到财务部办理相关手续方为有效。 (7)出资人持有的集资凭证如丢失应及时上报行政人事部并办理补办手续。(8)出资人如出现重大工作失误,破坏公司的根本利益、名誉和违法犯罪等行为,公司有权利剥夺其集资的权力。 6、优缺点分析

五大投融资模式全解析

五大投融资模式全解析 一、PPP(Public-Private-Partnerships)模式 一般情况下,PPP模式是公私合营各种模式的统称。此处是作为一种独立而具体的模式。就此而言,PPP 融资模式主要应用于基础设施等公共项目。首先,政府针对具体项目特许新建一家项目公司,并对其提供扶持措施,然后,项目公司负责进行项目的融资和建设,融资来源包括项目资本金和贷款;项目建成后,由政府特许企业进行项目的开发和运营,而贷款人除了可以获得项目经营的直接收益外,还可获得通过政府扶持所转化的效益。 20世纪90年代后,一种崭新的融资模式-PPP模式(Public-Private-Partnership,即“公共部门-私人企业-合作”的模式)在西方特别是欧洲流行起来,在公共基础设施领域,尤其是在大型、一次性的项目,如公路、铁路、地铁等的建设中扮演着重要角色。 PPP模式是一种优化的项目融资与实施模式,以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作的基本理念,其典型的结构为:政府部门或地方政府通过政府采购的形式与中标单位组建的特殊目的公司签定特许合同(特殊目的公司一般是由中标的建筑公司、服务经营公司或对项目进行投资的第三方组成的股份有限公司),由特殊目的公司负责筹资、建设及经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议,这个协议不是对项目进行担保的协议,而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的

合同支付有关费用的协定,这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是:政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。PPP模式的内涵主要包括以下4个方面:第一,PPP是一种新型的项目融资模式。PPP融资是以项目为主体的融资活动,是项目融资的一种实现形式,主要根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度而不是项目投资人或发起人的资信来安排融资。项目经营的直接收益和通过政府扶持所转化的效益是偿还贷款的资金来源,项目公司的资产和政府给予的有限承诺是贷款的安全保障。 第二,PPP融资模式可以使更多的民营资本参与到项目中,以提高效率,降低风险。这也正是现行项目融资模式所鼓励的。政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作,双方共同对项目运行的整个周期负责。PPP融资模式的操作规则使民营企业能够参与到城市轨道交通项目的确认、设计和可行性研究等前期工作中来,这不仅降低了民营企业的投资风险,而且能将民营企业的管理方法与技术引入项目中来,还能有效地实现对项目建设与运行的控制,从而有利于降低项目建设投资的风险,较好地保障国家与民营企业各方的利益。这对缩短项目建设周期,降低项目运作成本甚至资产负债率都有值得肯定的现实意义。 第三,PPP模式可以在一定程度上保证民营资本“有利可图”。私营部门的投资目标是寻求既能够还贷又有投资回报的项目,无

融资项目可行性分析报告

融资项目可行性分析报告 一、公司基本情况 永州市凤大姐农产品开发中心成立于2007年,是一家生产、加工、销售蔬菜、豆制品的生产企业,法人代表熊倪,注册资金450万元,股权为独资企业,公司位于永州市冷水滩区马坪开发区S217线金龙山庄内,现有员工30人,其中大多来自农村,公司采用公司+农户+基地模式,机器设备10余台。年产值300万元。 二、公司制度建设 公司经过9年发展,目前已经建立了完善的管理制度,建立了比较健全的行政管理、人力管理、财务管理、质量管理和内控管理制度,并且形成了独特的企业文化。制度管理使工作有章可循,形成流程化办公。 三、公司信誉状况 公司成立以来,一直坚持“诚信、发展、创新、实效”的经营理念,将优质服务客户和发展有机结合起来,树立了良好的商业釜底游鱼和社会诚信。公司9年以来,未发生重大合同纠纷和其他不良信用记录。 四、公司财务状况 1、资产负债情况 据公司2016年5月30日报表反应,该企业资产总额200万元,

其中:流动资产150万元,固定资产50万元,负债总额30万元,所有者权益160万元,资产负债率15.45%,公司2016年应收财款108万元,报表反应应刷未基本正常,账龄均在一年以内,主要以产品销售过程中的货款占用。 2、公司未来发展能力 (一)2015年是公司满负荷生产的一年。公司生产订单充足,员工生产技术、熟练程度都达到相当的高度,加上公司改善计件工资的基数。员工生产积极性大大提高。潜能完全激发出来了。使得公司2015年销售收入较大幅度增加。 (二)客户经营情况能力分析。从年三年要指标对比分析,呈现出这些特点:企业结算资金管理良好,2014、2015年应收帐款周转度分别为130次、54次,说明企业销售是以现金结算为主,赊销少。指标好于行业良好值。 (三)从该公司净资产收益率、销售利润率、总资产报酬率、成本费用及利润增长等指标来看,近两年公司盈利指标数值均好于行业平均值,反映出公司经营所得较高的利润,2016年行业形势看涨,行业景气度明显提高。

1融资二十八种模式

1融资二十八种模式

我国改革开放30年,在市场经济体制下,中国的企业管理者在生产技术,经营技术,管理技术等方面都没有问题。唯独融资、资本运作方面比较欠缺。这是我们的软肋。而就不同行业来看,房地产企业管理者在融资方面又优于其他行业。这是因为,房地产的运作离不开资本。房地产是资本、资源密集型的产业,离不开土地,更离不开资本。尤其在目前形势下,资金、资本显得尤为重要。 几年前,房地产开发商拿到土地,就相当于有了资金。那时土地非常好批,开发商拿到土地,抵押给银行贷款,拿到资金就可以搞开发。但现在不同了,开发商必需有充足的资金才能拿到土地继续搞开发,所以,现在资本排在第一位。房地产也是关系国计民生的产业。房地产是国家的支柱产业,也是百姓最关心的问题。衣食住行,没有汽车我们还可以骑自行车,但不能不吃不住。所以,房地产是国家支柱产业,也是百姓最关心的问题,当前,是焦点问题中的焦点。 中国的房产改革开放之后,从80年代末90年代初一路走高,到2000 年左右,到2004年左右,走到了高潮,两年又走到低谷,是一个经济周期。即使没有经济危机,这个周期也会出现,而经济危机让这次周期雪上加霜,这是目前的问题。所以,房地产开发商对融资,资本运作相关知识和技能的掌握非常重要。房地产开发有三个传统的融资渠道:企业自有资金、借钱、贷款。后来出现了类似按揭等一些融资模式,但还是比较单一。今天我讲的二十八种模式,因为时间比较短,不可能讲全面。但希望能为大家解决一个思路和理念的问题,思路决定出路,理念决定高度。知识决定素质,从事房产业行业,思路、理念、知识都非常重要。 一、国内银行贷款 房地产开发商离不开银行,目前来看主要资金来源还是银行。同时,使用银行贷款成本最低。但是银行贷款有条件。三个条件,要么信誉、要么抵押、要么担保。另外,通过资本运作也可以和银行打交道,通过资本运作的方式取代信誉、担保、抵押。不管怎样,让银行感觉到还款有保证,贷款就不是问题。 二、国外银行贷款 中国加入WTO后,2006年开始,外资银行逐步在中国开展人民币业务。到了2006各国在中国的银行机构都可以开展人民币业务。目前,各大银行在北京、上海等一些主要城市都有分支机构。国外银行非常看好房地产,因为房地产是支柱产业,物有所值,是发展的产业。目前,受调控,行业调整和金融危机的影响。外资银行放贷也相对谨慎,但总的来看,外资银行仍然看好房地产业。 三、民间借贷 据了解,民间借贷在房地产开发中也占到较大比例。一般在资金有限,急需用钱时采取这种方式。采取的方式不一而同。有些借贷属于高利贷形式,但如果是开发回报较高,借贷的高利息仍然可以接受。民间借贷优点是比较简

商业地产开发融资的概念与特点解析

商业地产开发融资的概念与特点解析 作者:曹国岭(caoguoling) 商业地产的概念目前国内外关于商业地产的概念和统计的口径各不一致。根据美国房地产协会(CCIM)的定义,商业地产包括四个分支:商铺、写字楼、库房和厂房,广义而言,其范围也包括其他经营性交易的经营场所,如银行、餐馆、宾馆等;而在我国的香港地区,房地产市场分为住宅、写字楼、商业楼宇、工业厂房四个分支市场,此处的商业楼宇泛指CCIM中的广义商铺,内地许多专家学者也大都使用这一标准。除了商铺和商业楼宇的概念外,商业地产还有商业物业、商业营业用房等多种名称,其中中国房地产统计年鉴就把进行商业零售和其他实物当场交易或面对大众有偿服务的经营场所称为商业营业用房。综合以上概念,本文所论述的商业地产定义为商业经营活动的经营场所,其中的商业经营活动主要是指商业零售和其他实物交易或提供有偿服务的经营活动,也就是CCIM申广义上的商铺概念。 商业地产开发融资的概念商业地产开发融资是指开发商为了确保商业地产项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。其实质是发挥商业地产的财产功能,为商业地产开发融通资金,以达到尽快开发、提高投资收益的目的;同时,将固定在土地上的资金重新流动起来,使其进入社会流通领域,以扩充社会资金来源。 2.3 商业地产开发融资的特点商业地产开发融资的特点是与其自身的特殊性紧密相关的,概括起来,主要有以下两点:投资规模大、投资回收期长是房地产开发投资的共性,而商业地产对资金的要求尤为突出。因为商业用地的土地使用权出让价格是最高的,商业地产的规划设计水准高,建筑结构复杂并广泛采用新材料和新工艺,内部装修及陈设豪华,都使得商业地产所需资金远高于住宅或厂房物业。商业地产的经营一般还要经过2~3年的过渡期,才能有稳定的现金流,而且在租售过程中,为了吸引主力店加盟,开发商不得不采取前几年租期内低租金,甚至部分免租金的形式,这必然又减少了前期回报。所以,商业地产对开发商的资金储备能力和抗风险的能力有着很高的要求。 2.3.2 风险大、成本高商业地产具有高风险、高收益的特性。其收益主要来源于租

项目融资模式分析

项目融资模式分析 在BOT融资模式下,政府将民间资本引入到沼气工程建设项目 之中,项目公司利用特许经营权安排融资,地方政府机构是项目发起。 一、几种项目融资模式的分析与比较 (一)BOT模式 即“建设-经营-移交”,是私营机构参与国家基础设施建设的 一种形式。其大致思路由以下几步构成,首先由项目所在国政府或者相关所属机构对项目的建设和经营提供一种特许权协议作为项目融 资的基础,然后由本国或外国公司作为项目的投资者和经营者来安排融资,同时承担风险,开发建设项目并在约定的时间内经营该项目以获取商业利润,最后,按照协议约定将项目转让给相应的政府机构。BOT项目融资中最基本的要素是特许权[1]。BOT方式有诸多优势:(1)有利于转移和降低风险;(2)能减少政府的直接财政负担;(3)BOT融资方式可以提前满足社会和公众的需求;(4)有利于提高项目的运作效率;(5)BOT项目通常都是由外国的公司进行承包,这会给项目所在国带来先进的技术和管理经验,既给本国的承包商带来较多的发展机会,也促进了国际经济的融合。其次,BOT方式具有独特的定位优势和资源优势,这种优势确保了投资者获得稳定的资金回报率。 (二)ABS模式 即资产支撑的证券化,是一种新型的融资方式,是信贷资产证 券化的一种,指发起人(资金需求方)在未来产生稳定、可预测的现金流的资产基础之上,经过一定的汇集组合,通过信用评级手段,以资

产所产生的预期现金流为支持,向投资人(资金供给方)发行证券、筹集资金,并将日后收到的现金流偿还给投资者,从而实现发起人筹到资金、投资人取得回报的目的[2]。ABS模式的经济实质在于,通过信用增级这种特有的提升信用等级的方式,使得原先资信水平较低的项目得以进入国际优质的高档证券市场,享受到高级证券市场的高资信等级、高债券安全性以及高流动性、低债券利率等多种好处,得以很大程度的降低发行债券募集资金的成本[3]。ABS模式有以下主要特点:(1)通过在国际高档证券市场上发行债券筹集资金,资本市场流动性强,资产回报较高[4],资产周转速度快,因而容量较大,资金渠道多样化[5],因此该模式能够大规模地筹集资金[6]。 (2)ABS融资方式中,清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关,资产支持证券对原始权益人没有追索权,因此资产的风险主要由投资者和担保机构承担。同时,在资本市场上发行的债券被较多数量的投资者购买,从而使得投资风险得以进一步分散。 (3)ABS融资模式通过SPV发行高档债券筹集资金形成的负债,并不反映在原始权益人自身的资产负债表上,从而避免了对于原始权益人资产质量的条件限制。 (4)债券利率低,并且由于采用了应用SPV来进行信用增级的措施,且涉及的环节较少,在很大程度上减少了酬金、手续费等中介费用,降低了筹资成本。这是ABS融资模式的最大优势所在。 (5)ABS模式能够充分利用外部信用保证的支持,避免了原始权益人资产质量和信用水平对项目融资的应用限制。

2019年最新房地产行业快速融资模式

关于京州创新科技园加速融资的几点想法 除现有的销售团队和渠道外,可以进行以下方式 一、众筹资金 1、众筹平台合作,发起众筹,以债券众筹、回报众筹模式以每平米价格参与。购买+理财模式以套为单位。平台如平安好房、搜房网众筹等。 成功案例:15年碧桂园上海嘉定区闵行02/05地块。 2、自建众筹平台以老客户,合作商为主进行众筹。 线上以老客户、合作商为主。营销开发型推广。 线下可参照物联网大厦模式以大公司整层投资为主(金石工业园区很多没有能拿到的大企业)入住。 成功案例:石家庄众美城110万平米有33万预定。 3、理财平台合作:以一年期投资理财产品合作模式聚拢资金。如招财宝,陆金所等,也可以跟保险公司共同开发理财型产品。 成功案例:绿地联手中筹网标的1亿18个月年化收益15% 4、渠道合作:股权、服务、债权、回报式合作等方式共同开发,如浙江商会、重庆商会等。 5、REITS型(房地产信托投资基金)多人持有一个物业,

项目建成后由共同成立的资产管理公司进行租售。 6、酒店可以酒店地产合伙人形式认购。 成功案例:中信地产与众筹网的众筹筑屋合作 7、酒店也可以按股投资。起点20000股(每股一元) 个人享有收益,按投资比例占有万分比例股权收益,享有每年入住N天或永久半价。 8、创业公司认购,以中小型创业公司为目标,提前预 购和租金合作模式。 二、共有产权模式 参照共有产权模式,以公司占比客户低价认购模式推行。共有产权是公司持有一部分物业权利,业主持有大部分权利。满年限业主可回购公司持有部分。 三、基于项目地理位置的优越性,紧邻金石工业园和创新工业园。部分在建后可向人力资源和社会保障部门申请创业孵化园区,一方面可以帮助我们尽快找到企业入驻,另一方面可以申请国家补贴。在项目宣传上占据优势。 四、搭建平台以养老汇和换房群体做“以房养房”“以 房养老”项目融资。 五、依托南二环西延甄选合适位置做养老产业和公墓项目开发。 XXX 2019年10月26日

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