住宅工程质量通病防治

湖州爱家皇家花园二期工程

地下车库（非人防区）

住宅工程质量通病防治

专

项

方

案

主要编制人：

审核人员：

审批人：

上海德中建设集团有限公司

二零一二年九月二十八日

施工组织设计（专项施工方案）审批表

一、

1、工程地址：湖州市织里镇中华路

2、工程名称：湖州爱家皇家花园二期工程

3、建设单位：湖州爱家房地产有限公司

4、勘察单位：上海海洋地质勘查设计有限公司

5、设计单位：北方-汉沙杨建筑工程设计有限公司

6、施工单位：上海德中建设集团有限公司

7、监理单位：德清县建设监理有限公司

湖州爱家皇家花园二期工程，本标段由地下车库（非人防区）组成。地下车库(非人防区）为框架结构，地下一层，本工程建筑物结构设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。

二、编制依据

1、工程施工图纸

2、《建筑工程质量通病防治手册》彭圣浩主编

3、按《湖州市住宅工程质量通病防治规定（暂行）》（湖建发2008-301号）的通知要求及施工质

量验收规范与强制性标准及施工现场实际进行编制。

三、住宅工程质量通病防治措施

(一)墙体裂缝防治的技术措施

1、砌筑砂浆应采用粗砂,严禁使用石粉。

2、混凝土多孔砖在砌筑时的产品龄期不应小于28d(宜为45d)，存放时不得露天雨淋，且

上墙含水率宜为5%～8%。混凝土小型空心砌块的龄期不应小于28d，并不得在饱和状态下施工。

3、混凝土多孔砖应以水泥为胶结材料，以砂、石为主骨料，其线性干燥收缩率不应大于

0.045%。

4、框架填空墙砌至梁底150～200mm处即暂停砌筑，间隔10d以后，方可补砖；补砖时，

应注意砂浆饱满，并对其双侧竖缝用砂浆嵌填密实。

5、砌体结构坡屋顶卧梁下口的砌体应砌成踏步形。

6、砌体结构砌筑完成后应在30d 后抹灰。

7、内墙抹灰面及顶棚基层腻子应平顺、坚实、牢固。

8、通长现浇钢筋混凝土板带应一次浇筑完成。

9、框架柱间填充墙拉结筋应满足砖模数要求，不得折弯压入砖缝。

10、主体与混凝土阳台栏板之间的拉结筋优先采取予埋，也可采用化学植筋（需做拉拔检

测），位置、数量应正确。

(二)钢筋混凝土现浇板裂缝防治的技术措施

1、现浇板的混凝土应采用中粗砂，严禁使用石粉。

2、混凝土应采用减水率高、分散性好、对混凝土收缩影响较小的外加剂，其减水率

不得低于12%。严禁预拌混凝土出厂后加水或在施工现场加水。

3、预拌混凝土生产企业应提供使用外加剂各项性能的第三方案检测报告，报告的检

测项目应包括收缩比率的指标，出具报告的时间不超过6个月为有效。

4、预拌混凝土生产企业在满足混凝土的工作性能要求的前提下，应选用收缩率较小

的外加剂。生产企业应建立混凝土长期(一年以上)收缩试验档案，并采取有效措施减少混凝土收缩。施工单位在采购混凝土时宜将对混凝土收缩的要求指标列入采购合同条款。

5、预拌混凝土应在保水性、粘聚性、可泵性均好的前提下，严格控制水灰比，尽可

能减少砂率，粉煤灰、矿粉及偏高岭土等掺合料的掺量应经反复试验，并进行混凝土收缩率检测，取得最佳配合比。粉煤灰掺量宜采用等量取代法确定，严禁使用Ⅲ级粉煤灰。

6、预拌混凝土进场时按规定检查入模塌落度，高层住宅的高层部位不应大于180mm，

其他住宅及高层住宅的低层部位不应大于150mm。

7、严格控制现浇板中钢筋保护层的厚度。尤其是板的负弯矩钢筋应设置纵横间距均

不大于800mm的支撑（马蹬），阳台、雨篷等悬挑现浇板的负筋下面，应设置间距不大于300mm的支撑，在浇筑混凝土时保证钢筋不产生位移。

8、严格控制现浇板厚度，在混凝土浇筑前应做好板厚度的控制标识，每1.5～2㎡范

围内宜设置一处。在主体结构实体质量检验时，对每一户的现浇板厚度进行分户检测，并现成书面记录。

9、现浇板混凝土浇捣前必须设置混凝土浇捣过道，振捣时严禁漏振、过振，在混凝

土初凝前宜进行两次压抹。

10、现浇板保湿（浇水）养护时间不得少于14d。在终凝前应采用覆盖保护，当混

凝土强度大于10Mpa后可改用直接浇水养护。

11、在养护期间，当混凝土强度小于10Mpa（可采用同条件养护试件抗压强度确定）

时，不得在现浇板上吊运、堆放重物。混凝土强度达到设计要求后也不应满载或超载集中堆放重物，吊运、堆放重物时应减轻对现浇板的冲击影响。

12、承重架、模板的选用、拆除必须经过计算，除满足强度要求外，还必须有足够

的刚度和稳定性。施工现场至少应配备叁套模板轮番使用，竖向支撑应上下对齐。梁、板底模及其支架拆除时的混凝土强度应符合设计要求，当设计无要求时应符合《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204和浙江省《建筑施工扣件式钢管模板支架技术规程》DB33/1035-2006的有关要求。

13、施工缝的位置和处理、后浇带的位置和宽度及混凝土浇筑应严格按设计和施工

技术方案要求执行。后浇带混凝土浇筑前不得拆除该部位主体结构模板及支架。

（三）楼地面渗漏防治的技术措施

1、穿越有防水要求现浇板的管道应预埋刚性防水套管，套管的坐标位置应准确。

2、预留洞口处理：套管洞口填塞分二次浇筑，先用掺入抗裂防渗剂的微膨胀细石混

凝土浇筑至楼板厚度的2/3处，待混凝土凝固后进行4h蓄水试验。

3、防水层施工前应先将楼板四周清理干净，阴角处粉刷成小圆弧，防水层在墙面收

头的净高不得小于300mm。

4、厨卫间楼地面找平层应向地漏放坡0.5～1.0%，地漏口要比邻地面低5mm。

5、有防水要求的楼地面施工完毕后，应进行蓄水试验，蓄水高度为20～30mm，蓄水

时间为24h。

6、卫生间墙面防水砂浆应进行不少于2次的刮糙。

（四）外墙渗漏防治的技术措施

1、外墙粉刷应使用含泥量低于2%、细度模数不小于2.3中砂。

2、外墙墙体施工用孔洞应二次堵砌，表面采用1：3防水砂浆粉严，小圆孔宜采用微

膨胀水泥砂浆二次填塞密实，施工洞周边粉刷层中应用钢丝网补强，孔洞填塞应由专人负责，并及时办理专项隐蔽验收手续。

3、墙面抹灰应在门窗框边固定并嵌固密实后进行。

4、外墙抹灰必须分层进行，严禁一遍成活，施工时每层厚度控制在6～10mm。外墙

粉刷各层接缝位置应错开，并设置在混凝土梁、柱中部。

5、严禁采用塑料条作外粉刷分格缝嵌条。

6、外墙饰面砖（釉面砖、无釉面砖等）应质地坚固，不得有暗痕和裂纹，吸水率不

得大于8%，外墙饰面砖进场应按验收规范进行严格检查，并对吸水率进行检验。饰面砖粘贴前和施工过程中，均应在相同基层上做样板件，并对样板板件的饰面粘结力强度进行检验，其检验方法和结果判定应符合《建筑工程饰面粘结强度检验标准》JG110的规定。面砖嵌缝必须采用勾缝条挤压密实至出浆，不得采用水泥（砂）浆粘贴和勾缝。

7、窗台、窗楣、阳台、雨篷、腰线和挑檐等处粉刷的排水坡度不应小于3%，上口与

外墙交接处应做小圆角，且应在大面积粉刷开始前完成粉刷。滴水线粉刷应密实、挺直，不得出现爬水和排水不畅的现象。

8、粘贴面砖的外墙用防水砂浆刮糙时，门窗洞口周墙面刮糙底层与糙面层必须位置

错开。

9、单位工程竣工前外墙面应选择不少于四处具有代表性部位做淋水试验，淋水时间

要大于2h，合格后才能组织竣工验收。

（五）门窗渗漏防治的技术措施

1、严禁使用无预热功能焊机制作的塑钢门窗和手工机具制作的塑钢门窗。

2、门窗安装前应进行四项性能的见证取样检测。

3、门窗安装固定前应对预留墙洞尺寸进行复核，用水泥砂浆刮糙处理，然后实施外

框固定，固定后的外框与墙体应根据饰面材料确定间隙。

4、门窗洞口应干净干燥后施打发泡剂，发泡剂应连续施打、一次成塑、充填饱满，

溢出门窗框外的发泡剂应在结膜前塞入缝隙中，防止发泡剂外膜破损。

5、外墙门窗框外上侧和左右两侧应留5mm宽的打胶槽口，窗框外下部应留8～12mm

宽的内凹打胶槽口。打胶面应干净干燥后施打密封胶。严禁在涂料面层上打密封胶。

6、门窗框出水口规范设置，推拉窗必须设置防脱落措施

（六）屋面渗漏防治的技术措施

1、屋面工程施工前，必须编制专项的防渗漏施工方案，经监理审查确认后方可组织

施工。

2、在屋面各道防水层或隔汽层施工时，伸出屋面管道、井（烟）道及高出屋面的结

构处均应用柔性防水材料做泛水，其高度不小于250MM（管道泛水不小于300mm）；最后一道泛水材料应采用卷材，并用管箍或压条将卷材上口压紧，再用密封材料封口。

3、单位工程竣工验收前，沿沟部位应进行24h蓄水试验，屋面其他部位应进行2h淋

水试验或连续2h大雨后检查。

（七）管线安装质量控制措施

1、施工过程中应加强预埋管线保护，在浇筑混凝土时确保成品质量、控制位移产生

及不产生堵塞现象。

2、预埋套管坐标位置应准确，不应后凿（钻）洞。

3、现浇板中预埋管线施工应按10.1.3、10.1.4条规定执行。

4、伸出屋面管道在屋面各道防水层或隔汽层施工时，按9.2.2条规定。

5、完工后严格执行各项实测和试验要求，确保管线施工符合规范要求。

（八）楼地面裂缝、空鼓、起砂的防治

1、楼地面裂缝的防治

1)重视原材料质量。用于水泥砂浆地面的原材料，其质量要求同35.1.1“地面起砂”

预防措施的相应部分。

2)保证垫层厚度和配合比的准确性，振捣要密实，表面要平整，接槎要严密。混凝

土垫层的最小厚度不应小于60mm。

3)面层的水泥拌合物应严格控制用水量，水泥砂浆的稠度不应大于35mm；混凝土坍

落度不应大于30mm。表面压光时，不宜撒干水泥面。如因水分大难以压光，可适量撒一些1：1干拌水泥砂拌合物，撒布应均匀，待吸水后，先用木抹均匀槎打一遍，然后再用铁抹压光。水泥砂浆终凝后，应及时用湿砂或湿草袋覆盖保护，防止产生早期收缩裂缝。刮风天施工水泥楼地面时，应遮挡门窗，避免直接受风吹，防止因表面水分迅速蒸发而产生收缩裂缝。

4)水泥砂浆面层铺设前，应认真检查基层表面的平整度，尽量使面层的铺设厚度厚

薄一致，表面高低不平时，应用水泥砂浆或细石混凝土先找平。

5)面积较大的水泥砂浆（混凝土）楼地面，应从垫层开始设置变形缝。室内一般设

置纵、横向缩缝，其间距和形式应符合设计要求。

6)使用上应防止局部地面集中堆荷过大。

7)水泥砂浆（或混凝土）面层中掺用外加剂时，严格按规定控制掺用量，并加强养

护。

2、楼地面空鼓的防止

1)严格处理底层（垫层或基层）

①认真清理表面的浮灰、浆膜以及其他污物，并冲洗干净。如底层表面过于光滑，

则应凿毛。门口处砖层过高时应予剔凿。

②控制基层平整度，用2m直尺检查，其凹凸度不应大于10mm，以保证面层厚度均

匀一致，防止厚薄悬殊过大，造成凝结硬化时收缩不均而产生裂缝、空鼓。

③面层施工前1-2d，应对基层认真进行浇水湿润，使基层具有清洁、湿润、粗糙的

表面。

④将水泥砂浆刮平，搓平时应先压实，提高表层的密实度；细石混凝土铺设时应严

格控制振捣程序，确保面层密实，最后将表面刮平。

2)注意结合层施工质量

①素水泥浆结合层在调浆后应均匀涂刷，不宜采用先撒干水泥面后浇水的扫浆方法。

②刷素水泥浆应与铺设面层紧密配合，严格做到随刷随铺。铺设面层时，如果素水

泥浆已风干硬结，则应铲去后重新涂刷。

③在水泥炉渣或水泥炉渣垫层上涂刷结合层时，宜加砂子。刷浆前，应将表面松动

的颗粒扫除干净。

3)保证混凝土垫层的施工质量

混凝土垫层应用平板振捣器振实，高低不平处，应用水泥浆或细石混凝土找平。

3、楼地面起砂的防治

1)严格控制水灰比

用于地面面层的水泥砂浆的稠度不应大于35 mm，用混凝土和细石混凝土铺设地面时的坍落度不应大于30mm。垫层事前要充分湿润，水泥浆要涂刷均匀，冲筋间距不宜过大，最好控制在1.2m左右，随铺灰随用短冈刮平。混凝土面层宜用平板振捣器振实，细石混凝土宜用辊子滚压，或用木抹子拍打，使表面泛浆，以保证面层的强度和密实度。

2)掌握好面层的压光时间

水泥地面的压光一般不应少于三遍。第一遍应在面层铺设后随即进行。先用木抹子均匀搓打一遍，使面层材料均匀、紧密，抹压平整，以表面不出现水层为宜。第二遍压光应在水泥初凝后、终凝前完成（一般以上人时有微轻脚印但又不明显下陷为宜），将表面压实、压平整。第三遍压光主要是消除抹痕和闭塞细毛孔，进一步将表面压实、压光滑，但切忌在水泥终凝后压光。

3)水泥地面压光后，应视气温情况，一般在一昼夜后进行洒水养护，或用草帘、锯

末覆盖后洒水养护。有条件的可用黄泥或石灰膏在门口做坎后进行蓄水养护。使用普通硅酸盐水泥的水泥地面，连续养护的时间不应少于7昼夜；用矿渣硅酸水泥的水泥地面，连续养护的时间不应少于10昼夜。

4)合理安排施工流向，避免上人过早。

水泥地面应尽量安排在墙面、顶棚的粉刷等装饰工程完工后进行，避免对面层产生污染和损坏。如必须安排在其他装饰工程之前施工，应采取有效的保护措施，如铺设芦席、草帘、油毡等，并应确保7～10昼夜的养护期。严禁在已做好的水泥地面上拌合砂浆，或倾倒砂浆于水泥地面上。

5)在低温条件下抹水泥地面，应防止早期受冻。

抹地面前，应将门窗玻璃安装好，或增加供暖设备，以保证施工环境在+5℃以上。采用炉火烤火时，应设置烟囱，有组织地向室外排放烟气。温度不宜过高，并应保持室内有一定的湿度。

6)水泥宜采用早期强度较高的硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥，强度等级不应低于32.5

级，安定性要行。过期结块或受潮结块的水泥不得使用。砂子宜采用粗、中砂、含泥量不应大于3%。用于面层的细石和碎石粒径不应大于15 mm，也不应大于面层厚度的2/3，含泥量不应大于2%。

7)采用无砂水泥地面，面层拌合物内不用砂，用粒径为2～5 mm的米石拌制，稠度

亦应控制在35mm以内。这种地面压光后，一般不起砂，必要时还可以磨光。

（九）内外墙、天棚抹灰裂缝、空鼓的防治

1、内墙面抹灰裂缝、空鼓的防治

1)墙体与门窗框交接处抹灰层空鼓、裂缝、脱落

①木砖数量及位置应适当、门窗口上下第4或第5皮砖放置一块，中间木砖间距不

大于70cm，木砖应做成燕尾式并做防腐处理，埋设在丁砖层。固定门窗口的钉子长度不得小于100cm。

②非普通粘土砖及120砖墙砌体，应预先将木砖放置在符合砌体模数的混凝土预制

块中待用（非木门窗应预先埋置符合砌体模数的混凝土预制块）。

③抹灰前用水洇墙面时，门窗口两侧的小面墙水洇程度应与大面墙相同，且此处为

通风口，抹灰时还应当洇水。

④门窗框塞缝应作为一道工序由专人负责。木门窗框和墙体之间的缝隙应用水泥砂

浆全部塞实并养护，待达到一定强度后在进行抹灰。

⑤门窗口两侧及大面墙必须抹出不小于50mm宽，高底不低于2m的水泥砂浆护角。

2)砖墙、混凝土基层抹灰空鼓、裂缝

①抹灰前的基层处理是确保抹灰质量的关键之一，必须认真做好。

A.混凝土、砖石基层表面砂浆残渣污垢、隔离剂油垢、析盐、泛碱等，均应清除干

净。一般对油污隔离剂可先用5%～10%浓度的火碱水清洗，然后再用水清洗；对析盐、泛碱的基层，可用3%草酸溶液清洗。基层表面凹凸明显的部位，应事先剔平或用1：3水泥砂浆补平。使用定型组合钢模或胶合板底模施工，混凝土面层过于光湖的基层刷素水泥浆一道，素浆用1：3～1：4的乳胶水拌合，刷浆时要适当加压，随即底层抹灰，以1：2.5～1：3的水泥砂浆用1：4乳胶水拌合，厚度不超过5mm，抹平扫毛经24h后，不等底层发白再进行抹灰。

B.墙面脚手孔洞作为一道工序先用同品种砖堵塞严密；水暖、通风管道通过的墙洞

和剔墙管槽，必须用1：3水泥砂浆堵严抹平。

不同基层材料如木基层与砖面、混凝土基层相接处，应铺钉金属网，搭接宽

C.度应从相接处起，两边均不小于10cm。

②抹灰前墙面应浇水。砖墙基层一般浇水二遍，砖面渗水深度约8～10mm，即可达

到抹灰要求。混凝土墙体吸水率低，抹灰前浇水可以少一些。如果各层抹灰相隔时间较长，或抹上的砂浆已干燥，则抹上一层砂浆时应将底层浇水润湿，避免刚抹得砂浆中水分被底层吸走，产生空鼓。此外，基层墙面浇水程度，还与施工季节、气候和室内外操作环境有关，应根据实际情况酌情掌握。

③主体施工时应建立质量控制点，严格控制墙的垂直和平整度，确保抹灰厚度基本

一致。如果抹灰较厚时，应挂丝网分层进行抹灰，一般每次抹灰厚度应控制在8～10mm为宜。中层抹灰必须分若干次抹平。

水泥砂浆应待前一层抹灰层凝固后，再涂抹后一层；石灰砂浆应待前一层发白后，或用大拇指用力压挤抹完的灰层，无指肚坑但有指纹（七八成干），再涂抹后一层。这样可防止已抹得砂浆内部产生松动或几层湿砂浆合在一起，造成收缩率过大，产生空鼓、裂缝。

④全部墙面上接线盒的安装时间应在墙面找点冲筋后进行，并应进行技术交底，作

为一道工序，由抹灰工配合电工安装，安装后线盒面同冲筋面平，牢固、方正，一次到位。

⑤外墙内面抹保温砂浆应同内墙面或顶板的阴角处相交。方法一是先抹完保温墙面，

再抹内墙或顶板砂浆，在阴角处砂浆层直接顶压在保温层平面上；方法二是先抹内墙和顶板砂浆，在阴角处搓出30°角斜面，保温砂浆压住砂浆斜面。

⑥抹灰用的砂浆必须具有良好的和易性，并具有一定的粘结强度。和易性良好的砂

浆能涂抹成均匀的薄层，而且与底层粘结牢固，便于操作和能保证工程质量。砂浆和易性的好坏取决于砂浆的稠度（沉入度）和保水性能。砂浆中胶结材料越多，则保水性能越好。

水泥砂浆保水性较差时掺入石灰膏、粉煤灰、加气剂或塑化剂，以提高其保水性。

⑦为了保证砂浆与基层粘结牢固，抹灰砂浆应具有一定的粘结能力，抹灰时可在砂

浆中掺入乳胶、108胶等材料。

⑧抹灰用的原材料和使用砂浆应符合质量要求。由于砂浆强度会随着停放时间延长

而降低，一般在20～30℃的情况下，水泥石灰砂浆放置4～6h后强度降低20%～30%，10h 后降低50%左右；当气温高于30℃时，下降值还会增加5%～10%。因此，抹灰用的水泥砂浆和混合砂浆应分别在拌合后3h和4h内使用完毕；当气温高于30℃，必须在2h和3h内使用完毕。

⑨墙面抹灰底层砂浆与中层砂浆配合比应基本相同。

一般混凝土砖墙面底层砂浆不宜高于基层墙体，中层砂浆不能高于底层砂浆，以免在凝结过程中产生较强的收缩应力，破坏底层灰或基层而产生空鼓、裂缝等质量。

⑩抹灰工程使用的水泥除有合格证外，还应进行凝结时间和安定性复验，合格后才能使用。

?禁止使用淘汰材料。

2、外墙面裂缝、空鼓的防治

1)主体施工中严格控制其垂直度和平整度。砖混结构四角的砌筑，不宜由同一个人

从下砌到顶，避免产生视力误差；混凝土结构应对模板进行严格检测和控制，层与层之间用经纬仪找直，防止过大偏差的产生。

2)水泥砂浆抹面宜选用较低强度等级的水泥或掺加适当的掺合料，砂子宜采用中砂，

含泥量不大于5%。

3)外墙面的脚手孔洞、框架结构中梁与砌体交接处的缝隙必须作为一道工序，由专

人负责堵孔和勾缝工作。

4)抹灰前应将基层表面清扫干净，混凝土墙面凸出的地方要剔平刷净，蜂窝、凹洼、

缺棱掉角处，应先刷一道1：4（108胶：水）的胶水溶液，并用1：3水泥砂浆分层补平。

5)从上到下进行抹灰打底，并进行一次质量验收，合格后再进行罩面，不允许分段

打底随后进行罩面施工。

6)表面光滑的混凝土墙面，抹面前应先刷一道108胶素水浆粘结层，以增加砂浆与

基层的粘结能力，可避免空鼓和裂缝。

7)室外水泥砂浆抹灰一般长度较长，高度较高，为了不显接槎，防止抹灰砂浆收缩

开裂，应设分格缝。

8)炎热夏天应避免在日光暴晒下进行抹灰，砂浆应随拌随用，停放时间不应超过3h

（当气温高于30℃时，不应超过2h），抹灰后24h后进行保湿养护，养护期应不少于7d。

9)冬期室外抹灰，砂浆使用温度不宜低于5℃，当室外气温低于0℃时，应掺加能降

低冰点的外加剂，其掺量按冬施规定并经试验确定，以确保抹灰层硬化补期不受冻。

10)窗台抹面易产生裂缝，其原因主要是结构与基础受力性质有关系，由于窗口和窗

间墙自重和受力大小不同，传递到基础上的承受压力和沉陷量也就不同，沉陷量差会使窗台处产生负弯矩而出现裂缝。要避免窗台抹灰后裂缝问题，除从设计上应加强整体基础刚度，逐层设置圈梁，窗台处增设钢筋混凝土要带等措施，以求尽量减少基础不均沉降外，在施工中应尽量推迟抹窗台时间，使结构沉降稳定后再施抹，并加强养护，以防砂浆收缩内力和负弯矩引起的外力组合在一起，加速产生抹灰的裂缝。

3、天棚抹灰裂缝、空鼓的防治

1)现浇混凝土板抹灰前应将底表面杂物清理干净。使用钢模板的楼板底表面应用10%

的火碱水溶液将油污清洗干净，楼板的蜂窝麻面用1：2水泥砂浆修补抹平，凸出部分混凝土剔凿平整。

2)为了使底层砂浆和基层粘结牢固，抹灰前一天顶板应喷水湿润，抹灰时再洒水一

遍。现浇混凝土顶板抹灰，底层砂浆用1：0.5：1混合砂浆，厚度2～3mm，操作时顺模板纹方向垂直抹，用力将底灰挤入顶板缝隙中，紧跟抹中层砂浆找平。

3)混凝土顶板抹灰，一般应在上层地面做完后进行。

青年人首先要树雄心，立大志，其次就要决心作一个有用的人才