家具项目商业计划书 (1)

家具项目

商业计划书

规划设计/投资分析/实施方案

摘要

该家具项目计划总投资8879.60万元，其中：固定资产投资6941.78万元，占项目总投资的78.18%；流动资金1937.82万元，占项目总投资的21.82%。

达产年营业收入15896.00万元，总成本费用12271.97万元，税金及附加153.39万元，利润总额3624.03万元，利税总额4277.29万元，税后净利润2718.02万元，达产年纳税总额1559.27万元；达产年投资利润率40.81%，投资利税率48.17%，投资回报率30.61%，全部投资回收期4.77年，提供就业职位255个。

本文件内容所承托的权益全部为项目承办单位所有，本文件仅提供给项目承办单位并按项目承办单位的意愿提供给有关审查机构为投资项目的审批和建设而使用，持有人对文件中的技术信息、商务信息等应做出保密性承诺，未经项目承办单位书面允诺和许可，不得复制、披露或提供给第三方，对发现非合法持有本文件者，项目承办单位有权保留追偿的权利。

2014-2017年，我国家具行业销售收入逐年增长，受外部环境不稳定等因素的影响，2018年，我国家具制造行业销售收入较2017年大幅减少，为7012亿元。从销售区域来看，2018年，我国家具主要销往一、二线城市，其中一线城市占我国家具销售收入总额的47%，二线城市占比16%。从细分市场来看，2018年，我国家具行业木质家具销售收入达4485亿元，占我国家具行业总收入的64%，占比第一，其次为金属家具，销售收入达1304亿

元，占比约为19%，竹、藤家具和塑料家具市场份额相对较小，分别占比2%、1%。我国家具行业发展前景广阔，尽管今年受外部环境不稳定等因素

的影响，产销双双下滑，但随着我国政策的出台，我国家具行业的发展环

境将逐渐趋于稳定，到2024年，我国家具行业市场规模将超过1万亿元。

国际区域来看，全球不同区域家具销售模式各有差异，其中德国与法国

家具销售渠道相对集中，专业渠道销售额占比超过70%，而英国和美国综合渠道销售占比行对高，在30%以上。主要原因在于德国和法国拥有比较强势的家具零售商，其中，德国最大的五家家具销售商是VKG公司、GFM公司、Kreis公司、Metro公司及欧洲家具公司，他们控制着德国20%的销售市场。日本家具销售线上占比约为20%，线下零售渠道以百货商店为主，占比超六成。

中国家居装饰及家具市场中零售消费占比超六成：2016年我国家居装饰及家具行业销售额为3.99万亿元，从消费方式看，可划分为零售消费

和批发消费，零售消费占2016年整个家居装饰及家具市场销售额的65.15%，主要包括家庭及个人为满足自己的需求而购买的家居装饰及家具产品。目

前的分销渠道主要有连锁家具商场（占比23%），非连锁家具商场（占比37.39%），线上零售（占比7.21%），其他分销渠道（占比32.4%）。

2017年，家居装饰及家具行业的销售额达4.5万亿元，同比增12.7%，2016年销售额为3.99万亿元，其中零售市场规模为2.60万亿元，占比

65.15%。2011年至2016年，受益于国民经济的平稳发展、国内家居家具行业零售销售额由1.51万亿元增加至2.60万亿元，年复合增长率为11.48%，

预计未来五年复合增长率达到11.12%。

家居家具行业主要包括三类产品：家具、住房装修（含耐用品家具及消费品）以及轻型建筑材料。其中轻型

建筑材料占比约为54.44%（2016年），轻型建筑材料的需求与新屋销售相关，且通常比家具及住房装修需求更具周期性。

中国家居市场整体增速

放缓，家居景气度下降。2017年，限额以上单位家具类零售额2808.9亿元，同比增长12.8%，同比增速小幅放缓；装修装饰行业产值为12017.27亿元，同比增长 6.39%，增速有所放缓。建材家居景气指数（BHI）进入下降轨道，购买力指数、销售能力指数降幅较快，对出租率指数带来较大压力——18

年9月出租率指数下探至98.10。

连锁家居卖场崛起助力品牌家具企业

远行：连锁龙头是连锁商场业态核心竞争力的代表，即拥有多样的产品组合、广泛的品牌知名度、领先的产品质量和一流的购物环境。品牌知名度上，以连锁商场第一龙头红星美凯龙为例，其利用广泛的品牌知名度获取

了强大的话语权，如与众多知名上游家居制造商签订战略合作协议，以及

投资布局产业链上游。从地理位置分布看，红星美凯龙因其强大的品牌知

名度而可以选择租金相对便宜的位置布局，而小型连锁商场则必须通过优

越的地理位置吸引客流。

20世纪90年代日本经济经历了“失去的十年”，消费的各细分子行业的行业发展、竞争格局、消费行为都发生了深

刻变革。1975年-2004年，日本的消费观念由“‘消费即美德’、‘越大

越好’、追随美国、私人住宅和私家车是当时最主流消费商品”转向“个

性化、多样化、差别化、品牌化”，享乐主义和理想主义同时出现，对品

牌和个性化的侧重加强。2005年之后，日本社会老龄化加剧、不婚族继续

膨胀，整个日本社会主流消费观再次发生裂变，转向“朴素化、休闲化、

本土化、日本审美”，对消费品也从大量独占转向分享、租赁，极简消费

趋势显现。中国未来十年不会大范围出现日本的极简消费局面，主要原因

一是中国城镇化率还有较大提升空间，2017年中国城镇化率达到58.52%，

仅相当于上世纪60年代日本城镇化率水平，城镇化率提升未来较长时间仍

有望拉动家居消费规模增长；二是中国人口基数大、老龄化速度慢于日本，主力消费人群仍会保持较大规模，且适婚年龄层人群对房屋的刚性需求仍

较强，对家具装饰产品潜在需求仍大。整体来看，中国家具行业未来十年

发展环境并不悲观，无论是宜得利通过小额高频消费拉动低频定制家具的

消费提高客户粘性模式，还是大塚家具高端化服务模式均可借鉴，未来随

着整装等新渠道渐次崛起，品牌家具企业发展空间更为广阔。

报告主要内容：项目总论、背景、必要性分析、项目市场分析、建设

规模、项目选址科学性分析、土建工程设计、工艺先进性分析、环境影响

分析、职业安全、风险应对评价分析、项目节能分析、项目进度计划、投

资方案说明、项目经济效益、项目综合结论等。

家具项目商业计划书目录

第一章项目总论

第二章背景、必要性分析第三章建设规模

第四章项目选址科学性分析第五章土建工程设计

第六章工艺先进性分析

第七章环境影响分析

第八章职业安全

第九章风险应对评价分析第十章项目节能分析

第十一章项目进度计划

第十二章投资方案说明

第十三章项目经济效益

第十四章项目招投标方案

第十五章项目综合结论

第一章项目总论

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx（集团）有限公司

（二）公司简介

本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”

的原则为广大客户提供优质的服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，

将诚信经营、诚信服务作为企业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得

信誉、赢得市场。“满足社会和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业

观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设

宏伟大业。公司始终坚持“服务为先、品质为本、创新为魄、共赢为道”

的经营理念，遵循“以客户需求为中心，坚持高端精品战略，提高最高的

服务价值”的服务理念，奉行“唯才是用，唯德重用”的人才理念，致力

于为客户量身定制出完美解决方案，满足高端市场高品质的需求。通过持

续快速发展，公司经济规模和综合实力不断增长，企业贡献力和影响力大

幅提升。本公司集研发、生产、销售为一体。公司拥有雄厚的技术力量，先进的生产设备以及完善、科学的管理体系。面对科技高速发展的二十一

世纪，本公司不断创新，勇于开拓，以优质的产品、广泛的营销网络、优

良的售后服务赢得了市场。产品不仅畅销国内，还出口全球几十个国家和地区，深受国内外用户的一致好评。

公司基于业务优化提升客户体验与满意度，通过关键业务优化改善产业相关流程；并结合大数据等技术实现智能化管理，推动业务体系提升。公司能源计量是企业实现科学管理的基础性工作，没有完善而准确的计量器具配置，就不能为企业能源消费的各个环节提供可靠的数据，能源计量工作也是评价一个企业管理水平的一项重要标志；项目承办单位依据

ISO10012-1标准建立了完善的计量检测体系，并通过审核认证；随后又根据国家质检总局、国家发改委《关于加强能源计量工作的实施意见》以及xx省质监局《关于加强全省能源计量工作的通知》的文件精神，依据国家《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17176-2006）的要求配备了计量器具并实行量化管理；项目承办单位已经建立了“能源量化管理体系”并通过了当地质量技术监督局组织的评审认证，该体系的建立，进一步强化了项目承办单位对能源计量仪器（设备）的管理力度，实现了以量化管理促节能，提高了能源计量数据的真实性、准确性，凭借着不断完善的能源量化体系，实现了对各计量数据进行日统计、周分析、月汇总、年总结，通过能源计量数据的有效采集、处理、分析、控制，真实反映了项目承办单位能源消费的实际状态，为节能降耗、保护环境、提高企业的市场竞争力，做出了积极的贡献，从而大大提高了项目承办单位的能源综合管理水平。

公司生产运营过程中，始终坚持以效益为中心，突出业绩导向，全面

推行内部市场化运作模式，不断健全完善全面预算管理体系及考评机制，

把全面预算管理贯穿于生产经营活动的各个环节。通过强化预算执行过程

管控和绩效考核，对生产经营过程实施全方位精细化管理，有效控制了产

品生产成本；着力推进生产控制自动化与经营管理信息化的深度融合，提

高了生产和管理效率，优化了员工配置，降低了人力资源成本；坚持问题

导向，不断优化工艺技术指标，强化技术攻关，积极推广应用新技术、新

工艺、新材料、新装备，原料转化率稳步提高，降低了原料成本及能源消耗，产品成本优势明显。公司坚守企业契约精神，专业为客户提供优质产品，致力成为行业领先企业，创造价值，履行社会责任。

（三）公司经济效益分析

上一年度，xxx投资公司实现营业收入8074.66万元，同比增长21.02%（1402.51万元）。其中，主营业业务家具生产及销售收入为6578.73万元，占营业总收入的81.47%。

上年度主要经济指标

根据初步统计测算，公司实现利润总额2200.55万元，较去年同期相比增长502.35万元，增长率29.58%；实现净利润1650.41万元，较去年同期相比增长224.76万元，增长率15.77%。

上年度主要经济指标

二、项目建设符合性

（一）产业发展政策符合性

由xxx（集团）有限公司承办的“家具项目”主要从事家具项目投资经营，其不属于国家发展改革委《产业结构调整指导目录（2011年本）》（2013年修正）有关条款限制类及淘汰类项目。

（二）项目选址与用地规划相容性

家具项目选址于xx新区，项目所占用地为规划工业用地，符合用地规划要求，此外，项目建设前后，未改变项目建设区域环境功能区划；在落实该项目提出的各项污染防治措施后，可确保污染物达标排放，满足xx新区环境保护规划要求。因此，建设项目符合项目建设区域用地规划、产业规划、环境保护规划等规划要求。

（三）“三线一单”符合性

1、生态保护红线：家具项目用地性质为建设用地，不在主导生态功能区范围内，且不在当地饮用水水源区、风景区、自然保护区等生态保护区内，符合生态保护红线要求。

2、环境质量底线：该项目建设区域环境质量不低于项目所在地环境功能区划要求，有一定的环境容量，符合环境质量底线要求。

3、资源利用上线：项目营运过程消耗一定的电能、水，资源消耗量相对于区域资源利用总量较少，符合资源利用上线要求。

4、环境准入负面清单：该项目所在地无环境准入负面清单，项目采取环境保护措施后，废气、废水、噪声均可达标排放，固体废物能够得到合理处置，不会产生二次污染。

三、项目概况

（一）项目名称

家具项目

（二）项目选址

xx新区

（三）项目用地规模

项目总用地面积23351.67平方米（折合约35.01亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数69.08%，建筑容积率1.49，建设区域绿化覆盖率7.83%，固定资产投资强度198.28万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积23351.67平方米，建筑物基底占地面积16131.33平

方米，总建筑面积34793.99平方米，其中：规划建设主体工程21506.24

平方米，项目规划绿化面积2723.96平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计106台（套），设备购置费2320.05万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1112924.15千瓦时，折合136.78吨标准煤。

2、项目年总用水量10704.15立方米，折合0.91吨标准煤。

3、“家具项目投资建设项目”，年用电量1112924.15千瓦时，年总

用水量10704.15立方米，项目年综合总耗能量（当量值）137.69吨标准煤/年。达产年综合节能量53.55吨标准煤/年，项目总节能率27.04%，能源

利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xx新区发展规划，符合xx新区产业结构调整规划和国家的

产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格

控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明显的

影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资8879.60万元，其中：固定资产投资6941.78万元，

占项目总投资的78.18%；流动资金1937.82万元，占项目总投资的21.82%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入15896.00万元，总成本费用12271.97万元，税金及附加153.39万元，利润总额3624.03万元，利税总额4277.29万元，税后净利润2718.02万元，达产年纳税总额1559.27万元；达产年投资利润率40.81%，投资利税率48.17%，投资回报率30.61%，全部投资回收期4.77年，提供就业职位255个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

实行动态计划管理，加强施工进度的统计和分析工作，根据实际施工进度，及时调整施工进度计划，随时掌握关键线路的变化状况。科学组织施工平行流水作业，交叉施工，使施工机械等资源发挥最大的使用效率，做到现场施工有条不紊，忙而不乱。对于难以预见的因素导致施工进度赶不上计划要求时及时研究，项目建设单位要认真制定和安排赶工计划并及时付诸实施。

四、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx新区及xx新区家具行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进xx新区家具产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx投资公司为适应国内外市场需求，拟建“家具项目”，本期工

程项目的建设能够有力促进xx新区经济发展，为社会提供就业职位255个，达产年纳税总额1559.27万元，可以促进xx新区区域经济的繁荣发展和社

会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率40.81%，投资利税率48.17%，全部投资回

报率30.61%，全部投资回收期4.77年，固定资产投资回收期4.77年（含

建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

4、改革开放40年来，民间投资和民营经济由小到大、由弱变强，已

日渐成为推动我国经济发展、优化产业结构、繁荣城乡市场、扩大社会就

业的重要力量。从投资总量占比看，2012年以来，民间投资占全国固定资

产投资比重已连续5年超过60%，最高时候达到65.4%；尤其是在制造业领域，目前民间投资的比重已经超过八成，民间投资已经成为投资的主力军。国家发改委出台《关于鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业的实施意见》，对各地、各部门在鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业方面提

出了十条要求，包括清理规范现有针对民营企业和民间资本的准入条件、

战略性新兴产业扶持资金等公共资源对民营企业同等对待、支持民营企业

充分利用新型金融工具，等等。这一系列的措施，目的是鼓励和引导民营

企业在节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等战略性新兴产业领域形成一批具有国际竞争力的优势企业。民营企业贴近市场、嗅觉敏锐、机制灵活，在推进企业技术创新能力

建设方面起到重要作用。认定国家技术创新示范企业和培育工业设计企业，有助于企业技术创新能力进一步升级。同时，大量民营企业走在科技、产业、时尚的最前沿，能够综合运用科技成果和工学、美学、心理学、经济

学等知识，对工业产品的功能、结构、形态及包装等进行整合优化创新，

服务于工业设计，丰富产品品种、提升产品附加值，进而创造出新技术、

新模式、新业态。

综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。

五、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章背景、必要性分析

家具作为家装中极为重要的组成部分行业这几年发展也慢慢的出

现改革，目前中国市场从事家具行业的人数极为庞大，市场的改变必

然会影响整个行业的运作模式。

纵观家具行业的发展历程，每一次家具行业的巨大飞跃都与新材

料和工艺技术的运用密不可分。在漫长的千年时间里，木材、竹子等

易于加工的植物性材料成为制作家具的主要材料，近千年的传统的家

具大多为木质家具;进入现代，钢铁和合金材料开始进入家具行业，钢

木结构的家具开始出现，家具的功能、造型和外观有了许多变化;紧接

着以PE、PVC、ABS为代表的高分子材料的大量使用促进了家具行业的

快速迭代，带来了四方面的深刻变化。

第一是杂交新材料的大量出现。高分子材料既可以单独使用于家

具之中，也可以与其它粉末状物体聚合形成新的材料，例如与木粉、

稻壳、秸秆相结合，诞生了木塑材料;与石粉相结合，诞生了石塑材料：与粉煤灰相结合，诞生了碳金材料等等。这些种类繁多的新材料拥有

各种各样不尽相同的物理特性，在家具制造尤其是在特种环境下使用

的特种家具的制造中大显身手。

第二是家具材料从消耗自然资源转变为绿色环保可回收。有高分子材料参与的许多改性新材料都具有可回收利用的属性，一旦家具不再使用，可以通过破碎变成粉末再重新压制成板材，做成新的家具。

第三是解决困扰家具界百年的甲醛问题，使得健康零甲醛成为可能。家具从实木家具过渡到现代的以密度板家具为主，密度板由树脂胶粘剂粘合木屑而成，树脂胶粘剂中不可避免的含有甲醛，这些甲醛通过密度板制作的家具和装修材料散发于居民家中，给人体健康带来极大的威胁，成为现代家具行业挥之不去的噩梦。而通过高分子材料结合木屑等粉末制作而成的新型板材，因为高分子材料中不含甲醛，所以这些新材料板材和制作而成的家具几乎没有甲醛释放，保证了人们的身体健康。

第四是将评判家具优劣的标准从材料价值转变为使用价值。在木质材料一统家具行业的年代，家具的功能都是相同的，那么评判家具优劣的标准除做工外，就是木质材料的名贵程度，紫檀、黄花梨、红木、榉木等名贵木材制作的家具不仅具有实用功能，而且还被赋予了保值增值的功能。而随着新材料进入家具生产领域，使得家具具有更多的造型、更多的功能，在使用的舒适性方面产生了明显的差别，家

具消费的主力军90后和00后购买家具的标准已经从讲究名贵用料转变为对舒适性和美观性的青睐。