房地产投资信托的特征
房地产投资信托的特征
导读：我根据大家的需要整理了一份关于《房地产投资信托的特征》的内容，具体内容：房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委...
房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。
在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是"独立"的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。
从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。
房地产投资信托的比较优势及特征
REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购，
REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的"新上海"国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人
民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。
房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：
①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。
②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。
③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。
④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自
由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金(包括普通中小投资者的闲散资金)，从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。
作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT还具有的自身的几个特征：①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。
②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中;每年收益的90%以上要分配给股东;所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成;同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。
③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。
REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。
抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业
的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信用风险非常小，而混合型房屋抵押贷款和商业建筑贷款的信用风险就要高的多。
权益型REIT的风险主要来自于所拥有或者参股的房地产资产运营风险，根据美国房地产市场的一份统计报告，投资于零售业物业的比例越大，该REIT的系统风险也就越大，而投资于工业用房产的风险要小的多，两者之间B系数的差额最大可以达到50%。
对于投资者来说，应该了解像其他投资一样，REIT基金在法律上并没有收益保底的规定，也就是说尽管房地产投资信托的收益相对比较稳定，但是同样也存在着"亏本"的可能性。但是作为投资者代表的信托受托人可以在设计资金信托计划时，事先与该项目原所有人约定，对原先预测的信托收益进行"担保"或者"投保"，一旦收益低于预计发生违约时，将由保险公司或担保公司先行赔偿，从而保证信托收益的稳定性，较好地化解这一风险。
房地产投资信托在中国目前的可行性
REIT最早产生于美国20世纪60年代初，美国税法将其定义为，经营管理或者投资房地产的公司、信托或者协会。经过近10多年的发展，在70年代一度达到顶峰。但在此后，由于经济危机和房地产业的萧条，特别是进入80年代以后，美国一大批银行都由于房地产业的呆坏账而破产，REIT 开始衰落。
直到1986年，美国国会通过《税收改革法案》(Tax Reform Act of 1986)，
才彻底扭转了这种局面。这个法案从两个方面对REIT进行了改革，允许了REIT不仅可以拥有房地产，还可以直接进行运营和管理，可以直接为其拥有房地产项目的客户提供服务;同时制定了BEIT的税收优惠政策。这次法案的修订使得REIT的避税优势得以发挥，活力重新凸现，REIT 股版块开始逐渐旺盛，到90年代末，已经吸引了近10%的商业房产进入REIT板块，而且以几何级的速度迅速增长。最近的十几年里，REIT更是得到了空前的发展，市值增加了近15倍。
目前，美国大约有500多个REIT，其中有200家左右是已经上市的公募基金，剩余的是私募基金。公募REIT的市值总额已经从92年底的160亿美元骤增到2001年的1550亿美元。REIT的发展正在逐渐使美国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的行业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业。
中国股市自从2001年全面滑坡至今仍未有大的起色，尽管今年相继推出了国有股减持停止，市值配售和增股门槛提高等一系列"利好"，但是实际反响不大，想要在短期内重振旗鼓并非易事。
基金市场目前被视作投资者资金流向的替代出路，一时间各种类型的基金纷纷登台亮相，看上去一片兴旺，其在上半年的表现也的确足以为投资者所称道。例如华安创新、南方稳健成长和华夏成长三个基金在半年至九个月的持有期内即相应取得2.5%、2.5%和2.7%的收益率。但是，众多雨后春笋般出现的基金公司将使基金市场中的竞争越来越激烈，要继续维持稳定的收益率将会越来越困难，目前市场上已经出现了负收益的基金。投资国债虽然风险很低，但是其相对较低的收益率通常并不能满足投资者的
投资需求。近期发行的凭证二期国债利率甚至低于银行同期存款利率，以年利率2.07%(三年期)的超低利率发行，形成了国债发行以来的首次滞销局面。
面对这样的局面，众多投资者当然的选择是宁愿将资金存入银行，也不愿费心去尝试吃力不讨好的其他投资方式，所以中国人民银行的有关统计资料显示，截至今年第一季度，中国居民的银行储蓄资金已经达到了8万亿。
相比以上投资方式，房地产投资信托预计4%-5%的稳定收益和相对较低的风险对投资者无疑具有较大的吸引力，如前所述爱建产品和上海国投产品的热销已经很好的说明了这一点，此时推出更多的房地产投资信托产品无疑是一个很好的时机。
1990年以来房地产业一直是经济发展的热点，对我国经济增长起到了很大的支撑作用。虽然在1992-1993年间曾经出现过经济过热的泡沫现象，以及1996-1997年房地产业的短期回落，但是这并未影响到我国房地产业的全局，1998年之后开始继续快速增长。
目前，我国房地产业正处于发展的新时期：增长方式从单纯追求速度和规模向追求总量和效益转变;住房制度改革和国家把住房消费作为扩大消费重点，相应把贷款杠杆从投资方转向消费方的措施，正在逐渐形成一个买方需求市场;房地产市场本身开始逐渐成熟;城镇化进程加速，对房地产业的需求产生很大的拉动力;此外，加入WTO后，各种条款的实行将进一步规范我国的房地产业，使之逐渐跟国际接轨，届时还将会有大量的境外资金进入。这些新特征给我国房地产业的进一步发展带来更大的机遇，注
入更多的活力。
眼下一些观点认为我国房地产市场已经接近饱和，增长速度过快形成了泡沫，从实际情况来看并非如此。按照"十五"计划，到2005年，我国城镇居民将达到5.4亿人，人均住房建筑面积应达到22平方米，而根据2001年《中国统计年鉴》数据，2000年我国城镇居民4.58亿人，人均住房建筑面积为19.8平方米。可见"十五"期间要增加的住房面积为28.12亿平方米，如果算上原有旧住宅的拆迁重建，这一数值将达到大约46亿平方米，按照每平方米1000元的造价计算，"十五"期间的城镇住宅年均需求约为9000亿元，可见房地产业还存在着巨大的潜力。
当前，推行房地产投资信托可以起到拓宽居民投资渠道，开拓房地产业发展新模式，有效集中社会资金，使房地产投资大众化，培育和发展我国资本市场，促进社会经济发展等意义。我国宏观经济的发展和社会财富的积累已经形成了一定的基础，资本和证券市场已具备了相当的容量和规模，各种基金的发展也正在步向成熟，因而推出房地产投资信托的条件已经基本具备，时机也已成熟。目前推行REIT的不利条件主要在于相关立法还不完善：一方面我国还没有相关的税收优惠政策减免REIT的税收;另一方面是由于我国产业基金禁止上市，所以REIT目前也无法上市进行公募，只能以私募的方式进行，缩小了融资渠道，减少了流动性。这都将会影响到REIT的收益。另外，由于REIT产品对我国投资者来说还是一个全新的金融产品，还没有被很好的了解，因而其全面推行和普及必然还需要一段时间，根据目前我国的实际情况，REIT暂时只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资金，并且在起步阶段宜将所募资金用于
发放房地产抵押贷款，也就是采用Mortgage REIT的形式，降低投资风险，吸引投资者，先建立起REIT在中国的商业模式。如前所述的"新上海"国际大厦项目投资计划所采用的基本上也就是这样的方式，它采用投建项目新上海国际大厦的部分楼盘作为贷款的实物担保，其低风险和稳定的收益吸引了大量的"求稳"的投资者，短期内即全部售空。
当REIT在中国发展到一定阶段的时候，根据经营战略的不同，部分REIT 可以转向收益和风险都相对较高的权益型信托，直接进行资产运营并获得经营收入，以更好地吸引不同类型的投资者。目前当务之急还在于要尽快的推动相关法规制度的出台，寻求税收上的减免和优惠，发挥REIT本身的优势;同时敦促公募信托的合法化，使REIT得以上市，进一步推动我国房地产投资信托的发展。
房地产投资信托的简介
从国际范围看，房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,简称REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托产品纯属私募所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
房地产投资信托的特征
房地产投资信托的特征 导读：我根据大家的需要整理了一份关于《房地产投资信托的特征》的内容，具体内容：房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委... 房地产投资信托的基本性质是信托，具体说来,房地产投资信托是一种投资基金。下面由我为大家整理的，希望大家喜欢。 在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是"独立"的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT的业务发展计划并指导其实施。 从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。 房地产投资信托的比较优势及特征 REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者(如人寿保险公司或其他养老基金组织等)和个人投资者认购，
REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的"新上海"国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人 民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。 房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下： ①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。 ②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。 ③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。 ④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT运行机制如股份公司制、有限责任制、自
中国国际信托投资公司业务流程体系管理手册第三部分绩效管理体系实施手册
中国某某国际信托投资公司 业务流程体系管理手册 第三部分 绩效管理体系实施手册
目录 第一章战略规划、全面预算与绩效管理关系模型 第一节战略规划、全面预算与绩效管理的关系 战略规划、全面预算与绩效管理的关系可以用以下的模型进行表述： 图一：战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型 图一的战略规划、全面预算与绩效管理的关系模型主要由以下几个部分组成： 1.企业首先应具备明确的战略规划，即公司发展战略与年度战略行动计划； 2.根据战略规划，公司和部门编制各自的年度运作计划，运作计划中至少应该涵盖 战略要求、资源投入、业务活动安排等多方面内容，这一切都有助于生成公司关键绩效指标和部门非财务类的关键绩效指标以及关键绩效指标目标值的确定； 3.根据年度运作计划，各业务部门编制收入预算和成本费用预算，管理部门编制费 用预算，同时生成各部门财务类关键绩效指标和关键绩效指标目标值。财务部门在汇总各部门运作计划和预算后，形成公司资金预算和利润预算； 4.企业各级管理层利用管理报告定期对预算执行情况进行分析、监控及决策之用。 其中，管理报告的主要内容包括定期的财务分析与平衡分数卡的评估结果； 5.在经营目标执行的过程中，管理者可以借助于各种层次、不同频度的管理报告来 监控经营进度，并通过高效的管理评估机制迅速采取相应的行动方案，及时解决出现的问题。若有必要，甚至可以对原有的全面预算体系和关键绩效指标体系做出必要的调整，使之更好地适应公司实际经营情况和市场环境不断变化的需要，实现公司既定的战略目标。
在图一中，企业的战略、预算和绩效三者真正形成闭环，是一个密不可分的有机整体。只有通过三者的高效互动，企业才可能达成其既定的战略目标。而在此过程中，绩效管理正是起到了及时向公司管理层提供经营信息、督促预算实施和评估个人绩效的重要作用。 第二节绩效管理的概念 2.1绩效管理的定义 绩效管理是企业整体范围内的一项长期管理内容，提供了一种使公司战略统一、连续地得到贯彻执行的有效方法 绩效评估是绩效管理必不可分的组成部分，针对流程内各项活动或流程的产出特定目标的绩效表现予以量化；绩效评估指标建立必须由上而下，并且与组织中的策略、资源和流程相连结 2.2绩效管理的目的 绩效管理体系的实施目的是将部门职责和公司战略有机的结合在一起，向公司管理层提供及时、准确的绩效表现，从而督促和确保部门个别利益与公司整体战略保持高度一致，发挥带动公司发展的功用 2.3绩效管理的作用 绩效管理体系将公司的战略、资源、业务和行动有机的结合起来，构成一个完整的管理体系 绩效管理与战略管理：
金融信托的概念与特征
金融信托的概念与特征 一、信托的含义 信托即信用委托的意思，是人们在相互信任的基础上，以委托形式建立起来的一种信用关系。具体地说，是信用托付机构凭借自己的信用，接受他人的委托，代为经营管理财产或办理一定的事务，为指定人谋利益的一种行为。 信托行为的成立，一般应有三方面的当事人，即委托者、受托者和受益者。委托者是指拥有信托财产的人，他们将自己的资产委托给他人管理和处理，并提出自己的意愿和要求；受托者是接受委托的中间人（即信托机构），它根据委托者的要求，按合同规定对信托财产进行管理和处理；受益者则是指享受信托利益的人。通过信托活动所产生的收益可能是属于委托者自己，也可能是归第三者，通常我们称前者为自益信托，后者为他益信托。委托者、受托者、受益者三方之间围绕着信托财产而产生的经济关系，称为信托关系。 信托按其具体对象不同，可划分为商业信托和金融信托两大类。所谓金融信托是指金融信托机构凭借自己的信用，接受拥有资金或财产的单位或个人的委托，代为经营管理，为指定人谋取利益的一种经济行为。它是以信用为业务基础，以货币资金和财产为经营内容，它既是一种信用方式，又是一种财产管理制度。 二、金融信托的实质和特征 金融信托其经济实质是委托者、受托者、受益者等各方关系人之间的一种经济关系，或称作财产关系，这种经济关系包含着各方关系人应有的权利和义务。金融信托，作为一种独立的信用方式，其具有的特点是： （1）财产权是信托行为成立的前提。信托财产的委托人必须是该项财产的所有者或支配者，受托人才能接受这项信托，信托行为才能成立；否则不能成立。 （2）信任是信托的基础。金融信托是建立在委托人对受托人充分信任的基础上。财产的所有者，相信金融信托机构有能力去运用其财产和有保全其财产的信用，才会去委托；受托人不为委托人所信任，信托行为就不可能产生。 （3）信托是为了受益人的利益。信托的目的是为了使受益人享受信托的利益。受托人按照委托人的意愿为了受益人的利益而管理和处理其信托财产，而不是为了受托人本身的利益。为了保证受益人充分享有信托利益，受托人必须信守信托合同、公正地履行其职责。
目前国内房地产基金发展现状和问题
目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示，2006年度，房地产行业共有31个私募股权投资案例，占到传统行业投资案例总数的42.40％，投资金额达30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6％。2007年整个年度，呈现活跃的状态，相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响，房地产私募股权领域的资产配比有所下降，其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年，房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐，清科研究中心统计，截止至2011年三季度，当
年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元，其中，由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类，一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金，另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金，其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金，前者熟悉资本运作，在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富；后者对中国房地产行业具有深入了解，并且具备丰富的业内资源，但是在基金管理方面起步较晚，仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势，在中国私募房地产投资市场并驾齐驱，形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段，在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年，金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银（UBS）合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”（UG基金），由稳盛投
中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc
房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在
政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额(根据规定最低为五万元)。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3层商铺(即法国欧尚天津第一店)的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs的中国化发展模式 从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基
房地产投资信托的解释房地产投资信托的优缺点
房地产投资信托的解释房地产投资信托的优缺点 房地产投资信托的解释房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的房地产投资信托基金在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。房地产投资信托基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs 明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金中一种形式的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显着区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范。
房地产投资信托的优缺点REITs的特点在于： 1、收益主要来源于租金收入和房地产升值； 2、收益的大部分将用于发放分红； 3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。 REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来,北美地区的REITs收益最佳(13.2%),欧洲次之(8.1%),亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响,欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%,而北美地区的REITs 则取得了12.0%的平均收益。可见,在不同时间区间内,不同国家和地区的房地产景气程度往往大相径庭。 REITs的魅力在于：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。
(推荐)信托的种类与特点
信托的种类与特点 来源：百度作者： 信托是一种金融行为，它具有财产管理与融通资金以及融资与融物相结合的特点，是一种金融信托。它不属于贸易机构接受客户的委托人从事商品代理买卖的贸易信托。 1.信托的种类： 信托的种类可根据形式和内容进行不同的划分。 ①按信托关系建立的方式可分为：任意信托和法定信托 ②按委托人或受托人的性质不同分为：法人信托和个人信托 ③按受益对象的目的不同分为：私益信托和公益信托 ④按受益对象是否是委托人分为：自益信托和他益信托 ⑤按信托事项的性质不同可分为：商事信托和民事信托 ⑥按信托目的不同可分为：担保信托和管理信托、处理信托、管理与处理信托 ⑦按信托涉及的地域可分为：国内信托和国际信托 ⑧按信托财产的不同可分为：资金信托、动产信托、不动产信托、其他财产信托等 ⑨按委托人数量不同可分为：单一信托和集合信托 2.信托的特点： ①信托是以以信任为基础的财产管理制度。 ②信托财产权利主体与利益主体相分离。 ③信托经营方式灵活、适应性强。 ④信托财产具有独立性。 ⑤信托管理具有连续性（信托财产的运作一般不受信托当事人经营情况和财务关系的影响） ⑥受托人不承担无过失的损失风险。 ⑦信托利益分配、损益计算遵循实绩原则。在受托人按信托合同规定尽职尽责管理信托财产的前提下，信托财产的损益计算和利益分配是根据受托人经营的实际结果，而不是根据事先确定的损益标准来计算。 ⑧信托具有融通资金的职能。 3.信托与委托代理的区别： 委托代理是指代理人以被委托代理人的名义，在授权范围内与第三者发生的法律行为，这种行为的法律后果直接由被委托代理人承担。 与委托的区别表现在以下几个方面： ①涉及的当事人数量不同： 信托的当事人是多方的，至少有委托人、受托人、受益人三方。而委托代理的
房地产投资信托基金研究[1]
房地产投资信托基金研究 深圳证券交易所综合研究所毛志荣 一、发展房地产投资信托基金的意义 房地产市场和证券市场是我国自上世纪九十年代以来迅速发展的两个市场。房地产业从上世纪九十年代后期开始迅速发展，平均年增长率达到37.8%，而且在今后几年将会有很大的发展。目前房地产业发展遇到的问题是房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。 目前我国证券市场面临着产品结构平衡的问题：风险结构不够合理，在可交易投资产品中，大约百分之八十为风险较高的股权类产品，只有大约百分之二十为债券类低风险产品。如何发展新的风险较低的投资品种、完善证券市场的产品结构、满足投资者的需求是我国证券市场发展面临的一个重要问题。 近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信托基金(REITs)是在交易所上市、专门从事房地产经营活动的投资信托公司或集合信托投资计划。REITs不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了具有稳定收入、风险较低的股权类投资产品。如何借鉴各国发展REITs 产品的经验，对开发适合我国证券市场和房地产行业发展需要的投资产品具有重要的现实意义。 二、海外REITs的发展现状 （一）REITs在全球的发展 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司。公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme）。美国、日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展，截止至2003年底，已有18个国家和地区制定了REITs的法规（表1），预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义
房地产投资信托(REIT)的特征与实践意义在房地产投资信托最发达的美国，REIT的经营和管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上的受托人或者董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的，也就是说，该受托人与REIT的投资顾问及其附属机构没有任何直接或间接利益关系。受托人和董事会的主要职责是负责制定REIT 的业务发展计划并指导其实施。从本质上讲，REIT产品是一种资产运营型的共同基金，国内有些媒体的报道将其称为房地产投资基金，严格说来并不妥当，因为这个称呼在美国通常是指另外一种形式的房地产基金，这种基金一般不直接从事具体房地产项目的开发，而是主要投资于房产类证券、房地产信托投资基金和房地产开发企业等来实现间接的房地产投资。而REIT主要通过直接运营房地产物业，获得资产运营收益作为基金回报。房地产投资信托的比较优势及特征REIT的资金来源主要有个方面：一是发行信托受益凭证或者股票，由机构投资者（如人寿保险公司或其他养老基金组织等）和个人投资者认购，REIT通常对认购者会有一定要求，如上海国投此次发行的“新上海”国际大厦项目资金信托计划要求投资者加入信托计划的单笔资金金额最低为人民币5万元：二是从金融市场融资，如银行借入、发行债券和商业票据等，美国法规对这一部分的融资比例有着严格的限制，以控制其财务风险。房地产投资信托和传统的房地产投资方式相比，具有明显的比较优势，主要分列如下：①REIT是一种房地产的证券化产品，通常采用股票或者受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来，具有很强的流动性。在国外可以上市交易，甚至投资者在持有股份一年之后可以要求投资信托公司回购其股份。②REIT将所募集的资金委托专业人士集中化管理，进行多元化投资组合，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务进行投资，根据投资组合的原理，可有效降低投资风险，获得相对理想的投资回报率，从而避免厂直接投资于单一化房地产资产带来的高风险。③传统的房地产投资往往需要投资者投入数额巨大的资金，同时可能担负着较大的债务风险，因而普通的中小投资者对之只能望而却步，难以介入。RHIT的出现改变了这种状况，它将房地产资产拆细证券化，为中小投资者提供了一个进入房地产投资的较好渠道，使得房地产投资变得大众化。中小投资者在担负有限责任的同时，有机会间接获得原本可望而不可及的大规模房地产投资的高收益。④作为一种金融工具，REIT由于其本身的特点而成为一个很好的资金融通渠道，目前国外通行的BEIT 运行机制如股份公司制、有限责任制、自由进入和退出机制、专业化管理、投资组合、税收优惠和规范有效的监管制度等保证了REIT可以集中大量的社会资金（包括普通中小投资者的闲散资金），从而产生规模经济效应，获得较高投资回报，降低投资者的投资风险，因而是一种较好的金融投资工具。作为一种信托产品，REIT同样具有信托的四大特征即所有权和受益权分离、信托财产独立性、有限责任和信托管理连续性等，这里要讲的是除此以外REIT 还具有的自身的几个特征：[!--empirenews.page--] ①REIT的经营期限可以分为定期和不定期，作为公众公司，REIT有义务定期向外界公布各期的财务报表，因而其财务运作受到公众监督，具有较高的透明度。②法律对REIT的结构、资产运用和收入来源有严格的规制要求，如美国相关法规规定，REIT必须有股东人数和持股份额方面的限制，防止股份过于集中；每年收益的90%以上要分配给股东；所募资金的大部分必须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少要有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。③在发达国家，REIT不属于应税财产，而且免除了公司税项，获得了优惠的税收待遇，避免了双重纳税。抵押型REIT的风险主要有利率风险、筹资风险和信用风险。REIT在利率相对较低的时候发放抵押贷款，一旦利率上升的时候，就会损失投资收益，这就是通常所说的利率风险。抵押型房地产投资信托往往会通过短期证券类金融工具筹资，这就有可能形成筹资困难的潜在风险，特别是一些投资于资金周转较慢的房地产业的REIT，可能会出现资金周转困难的局面。信用风险的大小视REIT投资类型的不同而不同，发放机构房屋抵押贷款支撑证券或者个人住房建造抵押贷款支撑证券的信
民族国际信托投资公司研发中心部门职责
民族国际信托投资公司研发中心部门职责集团档案编码：[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]
中国民族国际信托投资公司研发中心部门职责 一、部门目标 1.确保公司的整体研究开发实力在证券业界中处于领先地位 2.积极参与国内外学术领域的课题研究，并努力凭借各种传媒渠道发表研 究与开发成果，扩大公司的学术影响力与声望 3.逐步建立并完善全公司范围内使用的信息资料库，为公司的日常管理与 业务发展提供基础信息 4.通过充分的业务实践机会和有效的岗位培训计划，不断提高研究人员的 学术水平和业务素质，争取形成一支在国内外投资银行业的研究领域中有较高知名度的研发力量 5.提高研发对于公司业务发展的支持作用 二、部门主要工作内容说明 1.规划研发中心的自身发展，并全面负责部门内部的日常 事务管理： 拟定部门的业务发展规划和中长期发展规划并实 施； 根据公司规定进行部门预算制定及执行； 制定和完善有关的规章制度、组织执行并进行检 查； 根据公司绩效考核流程进行分级绩效考核与评 定；
制订对所属业务领域内业务人员的专业培训要 求，提交培训中心备案； 对外协调与有关管理部门、分支机构的关系； 全面负责部门的日常管理工作，并协调部门内各 业务小组及人员的分工合作； 总体负责本部门与公司其他部门或公司以外的联 络与交流，尤其是维护与公司有业务往来的客户 管理层、政府主管部门、财经媒体的关系； 2.宏观经济研究： 收集国内外各种信息渠道公布的世界范围及国内的 月度、季度、年度宏观经济运行数据； 在收集数据的基础上，分析宏观经济运行态势，并 预测未来发展变化趋势。 追踪世界范围内经济周期的交替与变化； 收集世界各国家与地区的经济发展与增长态势的信 息； 研究中国的经济长期变动趋势与经济周期； 分析国内外各种因素（经济、政治、科技、文化 等）对中国经济周期和增长的影响； 分析中国经济增长与周期变动对国内证券市场带来 的影响；
房地产投资信托
房地产投资信托 一、房地产投资信托（REIT）的概念界定 REIT包括两个内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定 人公募发行房地产投资信托受益证券，以获取资金，投资房地产、房 地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准投资的项目，投资者从中获取投资收益。后者则是由委托人转移其房地产或房 地产相关权利予受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特 定人公募发行房地产资产信托受益证券，以表彰受益人对该信托之房 地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。由此 可见，REIT中的资金信托与房地产资产信托是有区别的： 首先，信托财产和信托性质不同。前者的信托财产是资金；后者的信 托财产则是房地产或房地产相关权利。例如房地产抵押权、房地产租 赁权等。前者是信托种类中的资金信托，仅仅因为投资方向为房地产，所以才列入REIT的范围；后者是真正意义上的房地产信托，这符合信 托性质按信托财产分类的属性。 其次，信托的当事人不同。前者属于自益信托，即投资者既是委托人 又是受益人；后者通常归于他益信托，即委托人与作为受益人的投资 者往往不是同一个人，少数情况下，委托人能够成为受益人中的一个。 再次，投资目标的确定性不同。虽然两者的投资目标均为房地产项目，但是后者更具确定性，为委托人所委托的特定房地产项目；而前者投 资的项目往往是不确定的，它能够自由选择房地产项目。 最后，信托机构的操作流程正好相反。前者是先募集资金再投入房地产；后者是先受托房地产再募集资金。 在现实生活中，人们可能还会混淆房地产投资信托（REIT）与抵押支 持证券（MBS）的概念，因为，在MBS中存有着一种情况：银行把房地
房地产资金信托案例分析
房地产资金信托案例分析 经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。 【关键词】：房地产信托上海金地格林 一、房地产资金信托的概述 （一）背景： 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （二）概念： 房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。 （三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性 （四）职能： 1.财务管理职能 是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能 即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能 受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。 二、房地产资金信托的案例 （一）案例简介： 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8%
中国房地产信托的运作模式
中国房地产信托的运作模式 我国房地产投资信托分为资金信托和财产信托两大类。集合资金信托又可以细分为债权类投资信托、股权类投资信托和组合投资信托。还有衍生的租赁权投资信托模式等。 （1）债权投资信托模式 债权投资信托是一种初级的信托产品，当房地产开发公司项目开发过程中缺乏资金时，信托投资机构筹集资金，按照贷款的流程发放贷款给房地产开发公司，填补其资金缺口，开发公司在信托计划期限届满时，将资金和贷款利息偿还给信托机构。而信托机构在固定时点向投资者支付收益，并于期满时将最后一期信托受益和本金偿还投资者。 根据投资于房地产开发项目阶段的不同，出现了以下两种形式：开发前期贷款 商业银行对房地产企业贷款必须在“四证”办齐后才可进行。对于自由资金不足, 进度达不到银行贷款条件的项目，便可以通过信托贷款形式取得资金，用于征地、拆迁等前期投入，在达到银行贷款的条件之后，开发商就会利用这段时间差把成本较高的信托贷款还了，而改用银行贷款进行项目建设。 后期贷款 2004年1月，今典集团与北京国际信托有限公司联手推出了“苹果消费信托项目”。该项目将募集到的资金给苹果社区的购房人提供短期住宅消费贷款，将信托资金运用于房地产消费领域，其收益直接
来源于贷款人支付的贷款利息，相当于在项目封顶之前的一段时间内代替了银行按揭贷款。 我国债权投资信托特征从某种意义上说，中国房地产信托与其说是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格之前向信托公司借用的“过桥费”。模式与贷款无异，只不过放贷者从银行变成了信托公司。在这种方式下，风险控制手段主要是通过有一定实力和信誉的机构提供贷款担保，少数信托计划利用政府财政支持或商业银行担保。与商业银行贷款相比，信托贷款有以下几个特点：期限较短，对资金及收益安全性较高，利率相对较低，适用于滚动式开发形式。但是单纯依靠信托资金开发规模受到限制，信托投资机构凭借现有的实力也无法承受其中的信用风险。特别是按照212号文有关规定，如果继续给项目开发贷款，二级以上房地产开发资质、“四证”齐全、35％的自有资金等条件等于将信托投资机构和商业银行摆到了同一个竞争线上，但是银行资金的实力雄厚、融资成本之低是信托投资机构无法企及的。 （2）股权投资信托模式 股权投资信托的特征在房地产股权投资信托中，信托投资公司将信托资金以股权的方式投资，派出董事或财务人员参与项目管理，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占的股权比例或房地产项目所有情况，获得经营所得，作为信托投资收益的来源。一般来说，信托投资公司购买并经营的房地产物业，都是写字楼、商场、仓库、住宅等有
房地产投资信托基金物业评估指引(试行)
附件： 房地产投资信托基金物业评估指引（试行） 第一章总则 第一条为规范房地产投资信托基金物业评估活动，保证评估质量，保护投资者合法权益，满足相关信息披露需要，根据有关法律法规以及国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》，制定本指引。 第二条对房地产投资信托基金持有或者拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（以下简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估，适用本指引。 第三条本指引所称信托物业评估，包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估。 本指引所称信托物业状况评价，是指对信托物业的实物状况、权益状况和区位状况进行调查、描述、分析和评定，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业市场调研，是指对信托物业所在地区的经济社会发展状况、房地产市场状况以及信托物业自身有关市场状况进行调查、描述、分析和预测，并提供相关专业意见的活动。 本指引所称信托物业价值评估（简称信托物业估价），是指对信托物业的市场价值或者其他价值、价格进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第四条一个信托物业评估项目的评估内容，根据房地产投
资信托基金发行上市、运营管理（包括收购、经营、出售信托物业）、退出市场以及相关信息披露等的需要，可以包括信托物业评估的全部或者部分内容。 第五条房地产估价机构和注册房地产估价师应当勤勉尽责，实事求是，保持应有的职业谨慎，对信托物业评估所依据的资料进行审慎检查，依法独立、客观、公正地进行信托物业评估，不得撰写、出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的信托物业评估报告。 第六条具有下列情形之一的信托物业评估委托，房地产估价机构不得受理： （一）本机构与委托人、其他相关当事人有股权直接从属关系等利害关系，或者与评估对象有利益关系的； （二）本机构的专业能力难以胜任的； （三）其他不符合法律、法规和规章规定情形的。 第七条房地产估价机构在接受信托物业评估委托时，应当要求委托人向其出具评估委托书；决定受理信托物业评估委托的，应当与委托人订立书面评估委托合同。 评估委托书应当载明委托人的名称，委托的房地产估价机构的名称，评估内容（信托物业状况评价、市场调研、价值评估三者中的全部或者部分），评估目的，评估对象（名称、坐落等），评估要求（评估工作完成时间等），委托日期等内容。 评估委托合同应当载明委托人和房地产估价机构的基本情况，负责本评估项目的注册房地产估价师，评估内容、评估目的和评估对象，委托人应提供的评估所需资料，评估过程中双方的
第6讲(房地产投资信托基金)
《信托与理财》 第6讲房地产投资信托基金（REITs） 一、REITS业务结构——以Prime REIT为例 1，主要参与方 投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd) 物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd) 财务保荐人：Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人：ERGO Trust GmbH 全球协调商：Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问：DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd 主承销商/账簿管理人：DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级
6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践 1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合，再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS 按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势 较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险
中国房地产信托投资基金的案例分析
中国房地产信托投资基金的案例分析 1、房地产信托概况: 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证(如基金单位、基金股份等)，将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。房地产投资信托实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划(Collective Investment Scheme)。 2、房地产投资信托在我国的发展现状: 1、房地产投资信托在我国发展的背景: 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合
2018中国十大信托公司
2018中国十大信托公司 2018中国十大信托公司 信托(Trust)是一种理财方式，是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度。信托与银行、保险、证券一起构成了现代金融体系。信托业务是一种以信用为基础的法律行为，一般涉及到三方面当事人，即投入信用的委托人，受信于人的受托人，以及受益于人的受益人。 中信信托有限责任公司 中信信托有限责任公司是以信托业务为主业的全国性非银行金融机构，是资产管理规模最大、综合实力领先的信托公司，2009年被推举为中国信托业协会会长(理事长)单位，并于2012年获得连任。 平安信托有限责任公司 平安信托有限责任公司是中国平安保险(集团)股份投资控股的独立法人机构;是国内较早获准重新登记的38家信托投资公司。 平安信托投资有限责任公司成立于1996年7月2日，是中国平安保险(集团)股份的控股子公司。2002年2月，平安信托经中国人民银行批准重新注册登记，成为全国第一批获准重新登记的信托投资公司之一。 中融国际信托 中融国际信托，根据中国人民银行《关于进一步做好信托投资公司整顿工作的通知》(银发[2000]389号)的要求完成整顿任务并提出重新登记申请。 2002年5月中国人民银行作出《关于哈尔滨国际信托投资公司重新登记有关事项的批复》(银复[2002]139号)，准予公司重新登记并批准更名为中融国际信托投资。 中诚信托有限责任公司 中诚信托是中诚信托有限责任公司的简称，起初叫中煤信托，成立于1995年11月，2010年10月完成增资扩股，注册资本金增加到24亿元人民币，是中国银行业监督管理委员会直接监管的信托公司。自成立以来，公司始终以市场为导向，公司资产的安全性、流动
中国民族国际信托投资公司信息技术部部门职责(DOC 9页)
中国民族国际信托投资公司信息技术部部门职责(DOC 9页)
中国民族国际信托投资公司信息技术部部门职责 一、部门目标 1.确保公司信息系统的安全、正常运行，为实现公司的既定战略提供信息技 术的支持 2.从信息技术的专业角度为公司领导的决策提供合理建议 3.为公司各部门及分支机构的日常业务提供技术支持，提高营运效率 4.配合公司集团化发展的战略，实现公司总部与各分支机构在信息系统技术 的统一与整合 5.不断提高公司办公自动化的效率，实现文档管理和信息流通的计算机化目 标 6.积极开发新技术和新产品，保证公司在同业中占有技术开发与应用的领先 地位 7.探索运用技术手段对公司的业务与管理进行监控的方案，加强公司的规范 化管理 8.利用先进的技术手段，协助公司的对外形象宣传 9.在大力建设与完善公司信息系统硬件设备的同时，提高公司拨付资金的利 用效率 10.培养一支具有较高业务素质、善于开发新技术的计算机专业队伍 二、部门主要工作内容说明：
工作内容涉及岗位 1.规划信息技术部的自身发展，并全面负责部门内部的日常 事务管理： ?拟定部门的业务发展规划和中长期发展规划并实施； ?根据公司规定进行部门预算制定及执行； ?制定和完善信息技术有关的规章制度、组织执行并进行检查； ?根据公司绩效考核流程进行分级绩效考核与评定； ?制订对所属业务领域内业务人员的专业培训要求，提交培训中心备案； ?对外协调与有关管理部门、分支机构的关系； ?全面负责部门的日常管理工作，并协调部门内各业务小组及人员的分工合作； ?总体负责本部门与公司其他部门或公司以外的联络与交流，尤其是维护与公司有业务往来的客户管理 层、政府主管部门、财经媒体的关系； 2.信息系统申请、立项和采购： ?参与采购小组凡单价超过五千元的信息系统项目； ?会同有关业务管理人员组成项目验收小组验收已完成的信息系统项目，验收结果形成《中国民族证 券有限责任公司信息系统项目验收报告》； ?根据公司信息系统建设总体规划和各部室、中心及信息技术部总经理岗 信息技术部项目管理岗