资产评估

课程一.资产评估学

一：名词解释

1.资产评估：资产评估是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体地讲，资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据相关法律、法规和资产评估准则，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对评估对象在特定目的下的评估基准日价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2.市场价值：一资产在公开竞争的市场上出售，买卖双方行为精明，且对市场行情及交易物完全了解，没有受到不正当刺激因素影响下所形成的最高价格。

3.复原重置成本：复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。

4.更新重置成本：更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。

5.实体性贬值：实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。

6.功能性贬值：功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。

7.经济性贬值：经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。

8.基准地价：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的，某一时点一定年期土地使用权的单位面积平均价格。

9.标定地价：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

10.楼面地价：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

11.股票的内在价格：是一种理论价值或模拟市场价值。它是根据评估人员通过对股票未来收益的预测折现得出的股票价格。股票内在价格的高低，主要取决于企业的发展前景、财务状况、管理水平以及获利风险等因素。

12.股票的清算价格：指企业清算时每股股票所代表的真实价格。股票的清算价

格取决于股票的账面价格、资产出售损益、清算费用高低等项因素。大多数情况下，股票的清算价格一般小于账面价格。

13.股票的市场价格：指证券市场上的股票交易价格。在发育完善的证券市场条件下，股票市场价格是市场对企业股票内在价值的一种客观评价；而在发育不完善的证券市场条件下，股票的市场价格是否能代表其内在价值，应做具体分析和判断。

14.企业资产价值：企业的资产价值是企业所拥有的所有资产包括各种权益和负债的价值总和。

15.企业投资价值：企业的投资价值是企业所有的投资人所拥有的对于企业资产索取权价值的总和，它等于企业的资产价值减去无息流动负债价值，或等于权益价值加上付息债务价值。

16.企业权益价值：企业权益价值代表了股东对企业资产的索取权，它等于企业的资产价值减去负债价值。

四：简答题

1.资产评估假设的具体内容是什么？

资产评估假设是资产评估工作得以进行的前提假设，包括继续使用假设、公开市场假设和清算假设。a.继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。 b.公开市场假设是指待评估资产能够在完全竞争的市场上进行交易，从而实现其市场价值。c.清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖方式，强制将其资产出售。

2.资产评估的经济原则有哪些？

资产评估原则是规范评估行为和业务的准则。规定评估原则是为了确保不同的估价人员在遵循规定的估价程序，采用适宜的估价方法和正确的处理方式的前提下，对同一估价对象的估价结果能具有一致性。资产评估的经济原则包括贡献原则、替代原则、预期收益原则、最佳（也称最高最佳）使用原则。

3.资产评估报告对资产评估的委托者有什么用途？

1）根据评估目的，作为资产业务的作价基础。2）作为企业进行会计记录或调整账项的依据。3）作为履行委托协议和支付评估费用的主要依据。4）作为有关当事人因资产评估纠纷向纠纷调处部门申请调处的申诉资料之一。

4.资产评估报告的作用主要体现在哪些方面？

1）为被委托评估的资产提供作价意见；2）反映和体现资产评估工作情况及有关方面责任的依据；3）管理部门对评估机构的业务开展情况进行监督和管理的重要依据；4）建立评估档案资料的重要信息来源。

五：计算题

1. 现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2000

年7月。假设2000年1月至2001年7月，该类房地产价格平均每月上涨1％，2001年7月至2002年1月，该类房地产价格平均每月下降0．2％，则对该可比实例进行交易日期修正后2002年1月的房地产价格为多少？

解：P=6000×(1+1％)12×(1—0.2％)6

=6000×1．127×0.988

=6681(元/平方米)

2.有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。

解：P=15/（1+10%）

+16/(1+10%)^2+18/(1+10%)^3+15/(1+10%)^4+25/(1+10%)^5+25/{ 10%(1+10%)^5}*{1-1/(1+10%)^(50-5)}=216.1（万元）

3.例: 有一宗房地产，目前的纯收益为50万元每年，资本化率为5％。若： (1)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元；

(2)未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1％。试分别评估两种情况下的房地产收益价格。

解：

纯收益按等差级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式为：

P=a/r+b/(r)^2=(50/5%)+1/(5%)2=1400(万元)

纯收益按等比级数递增，收益年期无限的收益价格计算公式为：

P=a/(r-s)=50/(5%-1%)=1250(万元）

4.例某企业账面反映的长期资金共2000万元，其中长期借款300万元，应付长期债券200万元，普通股1000万元，留存收益500万元，其成本分别为6.5%、8.14%、10.33%、9.8%，求该企业的加权平均资本成本。

R=6.5%*(300/2000)+8.14%*(200/2000)+10.33%*(1000/2000)+9.8%*(500/2000) =9.4%

5.例,某企业拟进行整体资产评估，评估基准日为2014年12月31日。评估人员在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分别计算了可比公司2014年的市盈率。被评估企业2014年的净收益为5,000万元，则采用市盈率乘数法评估企业整体资产价值的过程如下：

9家可比公司2014年的市盈率如下所示：

9家可比公司2004年平均的市盈率为20.77。但注意到可比公司C5和C7的市盈率明显高于其他可比公司，因此在计算平均市盈率时将它们删除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率为15.40。因此确定市盈率乘数为15.40。

被评估企业价值

＝5,000×15.40=77,000万元

6.【例】甲企业今年的每股净利是0.5元，分配股利0.35元/股，该企业净利润和股利的增长率都是6%，值为0.75.政府长期债券利率为7%，股票的风险附加率为5.5%。问该企业的本期净利市盈率是多少？乙企业与甲企业是类似企业，今年实际净利为1元，根据甲企业的本期净利市盈率对乙企业估价，其股票价值是多少？乙企业明年净利是1.06元，根据甲企业的预期净利市盈率对乙企业估价，其股票价值是多少？

甲企业股利支付率＝每股股利÷每股净利

＝0.35÷0.5＝70％

甲企业股权资本成本＝无风险利率＋×风险附加率

＝7％＋0.75×5.5％＝11.125％

甲企业本期市盈率

＝[股利支付率×(1+增长率)]÷(资本成本－增长率)

＝[70%×(1+6%)]÷(11.125%－6%)＝14.48

乙企业股票价值

=目标企业本期每股净利×可比企业本期市盈率 =1×14.48=14.48（元/股）

7.【例】某石油公司2009年每股销售收入为83.06美元，每股净利润3.82美元。公司采用固定股利支付率政策，股利支付率为74%。预期利润和股利的长期增长率为6%。该公司的β值为0.75，该时期的无风险利率为7%，市场平均报酬为12.5%。

【答案】

净利润率=3.82÷83.06=4.6%

股权资本成本=7%+0.75×（12.5%-7%）=11.125%

收入乘数={4.6%×74%×（1＋6％ }/（11.125％－6％）=0.704

按收入乘数估价=83.06×0.704=58.47（美元）