苏州石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块石湖景区项目总结报告

目录

第一章申报单位及项目概况 (1)

第一节项目申报单位概述 (1)

第二节项目概况 ................................................................................................. 错误！未定义书签。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析.. (7)

第一节发展规划分析 (7)

第二节产业政策及行业准入分析 (9)

第三章资源开发及综合利用分析 (11)

第四章节能方案分析 (12)

第五章工程项目方案及配套工程 (13)

第一节小区道路改造工程 (13)

第二节桥梁建设工程 (14)

第三节河道整治工程 (15)

第四节管道敷设及景观绿化工程 (15)

第五节场地平整 (16)

第六章建设用地、回购方案分析 (17)

第一节项目选址及用地方案 (17)

第二节土地利用合理性分析 (18)

第三节回购方案 (19)

第七章环境和生态影响分析 (20)

第一节环境和生态现状 (20)

第二节生态环境影响分析 (21)

第三节生态环境保护措施分析 (21)

第四节地质灾害、特殊环境影响分析 (24)

第五节项目诱发地质灾害的风险分析 (24)

第六节特殊环境影响分析 (24)

第八章经济影响分析................................................................................................错误！未定义书签。第一节经济费用分析 ......................................................................................... 错误！未定义书签。第二节项目融资分析 ......................................................................................... 错误！未定义书签。第三节经济效益分析 ......................................................................................... 错误！未定义书签。第四节行业影响分析 . (26)

第五节区域经济影响分析 (26)

第六节宏观经济影响分析 (30)

第九章社会影响分析 (31)

第一节社会影响效果分析 (31)

第二节项目与所在地互适性分析 (32)

第三节社会风险及对策分析 (33)

第十章综合评价及结论 (36)

附表

附表1 项目总投资估算表

附表2 项目总投资使用计划与资金筹措表

附表3 营业收入、营业税金及附加估算表

附表4 总成本费用估算表

附表5 利润与利润分配表

附表6 项目投资现金流量表

附表7 项目资本金现金流量表

附表8 财务计划现金流量表

附表9 借款还本付息计划表

附表10 资产负债表

附图

附图1 北侧地块规划平面图

附图2 南侧地块规划平面图

石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块综合整治项目报告

第一章申报单位及项目概况项目名称：石湖景区东入口石湖西路南北两侧地块综合整治项目

申报单位：苏州市吴中新城城乡一体化建设有限公司

项目地址：北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路

第一节项目申报单位概述

一、申报单位概况

项目申报单位为苏州市吴中城乡一体化建设有限公司。

(二)苏州市城乡一体化发展目标

苏州市在市委十届十次全会提出，今后一个时期要“把苏州建设成为科学发展的样板区、开放创新的先行区、城乡一体的示范区，成为以现代经济为特征的高端产业城市、生态环境优美的最佳宜居城市、历史文化与现代文明相融的文化旅游城市”。“三区三城”的总定位总目标，是对苏州未来发展形态的高度概括，是苏州学习实践科学发展观认识的升华，是苏州市委市政府加快实现“两个率先”的重大战略决策，是当代中国区域发展的“苏州理念”。

(三)吴中区城乡一体化蓬勃发展

近年来，按照苏州市建设“三区三城”的总体要求，吴中区围绕“山水苏州·人文吴中”目标定位和“走进太湖时代”发展战略，全力推进高端产业城区、最佳宜居城区和文化旅游强区建设，全区经济社会呈现出又好又快发展的良好态势。目前，吴中区正全面实施概念性规划、城市设计的国际咨询和全球招标，吸引广大客商积极参与吴中区城市现代化、城乡一体化建设。全区以吴中经济开发区、苏州太湖国家旅游度假区、建成区、中心镇“四大板块”为主阵地，全面提升区域规划建设的现代化、国际化水平。其中，吴中中心城区将集中实施运河风光带、县前街商贸区等城市功能组团开发，充分展现现代化城市新貌。在苏州城市的规划布局中，东吴北路和南门将

融为一体，成为苏州城区又一个集商务、高端百货、金融、休闲等为一体的商圈。

据此，在《苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中强调统筹推进城乡一体化建设，加大“三集中”、“三置换”力度，进一步完善农民集中居住规划，使更多农民变为市民。加快城乡一体化综合配套改革，积极探索经济发达地区突破城乡二元结构、缩小城乡差距、推进社会主义新农村建设的具体途径，努力形成城乡发展规划、资源配置、产业布局、基础设施、公共服务、就业社保和社会管理一体化的新格局。

(四)石湖西路南北地块基本情况

本项目是《苏州市吴中中心城区控制性详细规划》中“一核、二带、四区、多点”的总体布局中“四区”(即以运河、西塘河为界的四个居住片区)的组成部分。该居住片区受历史沿革、农村生产方式的影响，居住和生活环境较差，居民房屋用地面积较大，人口密度较高，公共设施匮乏，布局分散，已不能满足人民群众的生活需要。主要表现如下：

1、建筑杂乱无章。

2、基础设施薄弱。管网设施不齐全，无雨、污排放设施的近30.00%，部分路段雨天泞泥不堪，沿河缺乏驳岸、护栏。

3、配套设施匮乏。缺少必要的管理用房、停车设施、公共厕所、垃圾房和垃圾中转站，环境亟需改善。

4、治安管理问题突出。地块内小产权房达100多户，多为外来务工人员租住，无地队普遍也以房屋出租谋生，这样外来人员大量聚集于此，不免产生一系列治安问题。

5、私企扎堆。地块内非无地队用地多为私企，除门面房外，又多为工厂。工厂与居民住房间接，本身就不科学，也不符合苏州市城乡一体化“三集中、三置换”的政策。

与此同时，该地块位于石湖景区的东入口，建筑以多层居多，房屋老旧低矮，与周边的高楼大厦以及靓丽的石湖风光相比尤其的格格不入，在以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的吴中，该地块的重整改造已成为当务之急。

本项目正是在吴中区城乡一体化蓬勃发展之际，应吴中区“十二五”规

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划发展要求，根据《苏州市吴中中心城区控制性详细规划》和地块的实际情况提出来的。

二、项目基本情况

(一)项目选址

本项目位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。

(二)项目建设内容及规模

1、主要建设内容

本项目建设内容主要包括地块范围内的居民、企业回购及地块改造(包括：道路工程、新建桥梁工程、河道整治工程、景观绿化、管网工程、路灯工程以及场地整理工程等）。具体建设内容如下：

(1)回购——对南北地块内居民、企业实施回购，为地块改造腾出空间。

(2)地块改造——通过改造与新建工程，平整场地，优化空间布置，完善基础设施。

(三)项目建设期

项目建设期控制在2年内。

三、投资估算及融资方案

四、财务效益分析

五、项目主要技术指标

项目主要技术经济指标，详见表1-2-4。

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第二章发展规划、产业政策和行业准入分

析

第一节发展规划分析

本项目地块位于石湖景区东入口石湖西路南北两侧。项目严格按照苏州市规划局对该地块的规划设计要点设计，本项目从满足国民经济和社会发展总体规划、区域性发展规划、行业发展规划等方面的要求阐述如下：

一、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出在东部地区逐步打造更具国际竞争力的城市群，在中西部有条件的地区培育壮大若干城市群。科学规划城市群内各城市功能定位和产业布局，缓解特大城市中心城区压力，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能，推进大中小城市基础设施一体化建设和网络化发展。本项目在规划设计过程中注重满足国民经济和社会发展总体规划的相关要求。

二、《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《江苏省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：“推进城乡规划、产业布局、基础设施、公共服务、劳动就业“五个一体化”，促进公共资源在城乡之间均衡配置、生产要素在城乡之间自由流动。以县域为主体，统筹城乡规划编制，实现城乡建设、土地利用、产业发展、生态建设等规划有机融合和衔接，推动集约宜居型城镇和村庄的规划建设。逐步建立城乡平等的要素交换关系，构建有利于土地增值收益和农村存款主要用于农业农村的机制。按照节约用地、保障农民权益的要求，推进征地制度改革。完成农村土地和农民住宅确权登记发证，探索建立城乡统一的建设用地市场，建立和完善农村集体经营性建设用地使用权有序流转制度，在依法自愿有偿和加强服务基础上完善土地承包经营权流转市场。开展土地整治，增加耕地数量，提高耕地质量。继续推动工业向园区集中、人口向城镇集中、居住向社区集中、土地向适度规模经营集中。“十二五”期间，

转移农村劳动力125万人。加快建立城乡均等的公共就业服务制度，鼓励有条件的地区探索农村养老保险与城镇职工养老保险接轨，加快新型农村合作医疗与城镇居民医疗保险衔接，探索在同一县(市)范围内实行城乡最低生活保障同一标准，推进城乡社会保障制度的逐步接轨。有序扩大城乡发展一体化综合改革试点，积极探索统筹城乡发展的有效路径。。”本项目的实施探索和实践了吴中区城乡一体化的发展，推动了城乡发展一体化改革。

三、《苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

随着工业化不断推进，苏州市在加快经济结构调整和转型升级的同时，深刻认识到节约集约利用城乡土地资源对城乡经济社会一体化发展的重要性和紧迫性，并围绕建设现代农业和新农村建设，提出了“把空间让给城市，把利益留给农民”的优化土地利用思路，即以土地利用总体规划、城镇村规划为依据，以确保耕地面积不减少为前提，统筹安排城乡土地资源，实行城乡建设用地增减挂钩政策，积极稳妥地推行“三集中、三置换”工作，以此来进一步推动城乡之间土地要素的流动，优化各类用地布局，提高土地集约利用水平，促进城乡一体化发展。

本项目符合《苏州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中对城乡一体化发展的要求。

四、《苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

吴中区以城乡一体化为导向，统筹资源要素配置，深化城乡对接互动，城乡发展互补共赢局面加快形成。

规划体系进一步完善，城市功能配套深入推进。完成甪直镇、郭巷街道总体规划和吴淞江科技产业园等重大经济板块控制性详规；优化调整滨湖新城30平方公里吴中片区概念性规划，完成县前街、豪仕登地块和蠡墅老街等重点区域城市设计，区域规划体系更趋完善。尹山湖—独墅湖绿化景观工程竣工，绕城高速光福互通成功连接，东山环岛公路建成通车，轻轨2号线、冬青路等沿线拆迁安置稳妥推进，东环南延、南环西延、金庭环岛公路等道路建设全面启动，苏南运河、苏西线航道、浒光运河整治加快实施，城市基础配套日益优化。镇村农贸市场三年升级改造任务圆满完成，电力、电信、邮政、人防等工作发展良好。

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政策体系进一步完善，农村改革发展深入推进。全面落实苏州城乡一体化先导区试点各项政策，进一步深化综合配套改革，农村发展活力进一步增强。科学分解土地增减挂钩周转指标，“三集中、三置换”成效显著，全区农村工业企业入园率达90.2%，农业适度规模经营达75%，成功承办全国“三化同步”研讨会。生态补偿政策全面落实，发放补偿资金6465万元。“四放心”粮油工程启动实施，临湖高效水产、横泾优质水稻等示范基地建成，太湖现代农业(渔业)产业园创成省级现代渔业产业园。制定出台国有土地(集体土地)房屋征收(拆迁)补偿办法，完成拆迁175.8万平方米，安置房交房超61万平方米。

可以看出，本项目也切实符合《苏州市吴中区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中对城乡一体化发展的要求。

五、《苏州市吴中中心城区控制性详细规划》

苏州市吴中中心城区规划以“人文吴中、山水吴中、创意吴中、快乐吴中”为目标，以宜居、商务、娱乐为主要功能的苏州中心城区次中心地区。

项目符合吴中中心城区规划要求，规划满足石湖西路南北地块的的发展。

第二节产业政策及行业准入分析

为贯彻《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)和《国务院关于发布实施〈促进产业结构调整暂行规定〉的决定》(国发[2005]40号)，进一步加强宏观调控，促进节约集约利用土地和产业结构调整，依据《产业结构调整指导目录(2011年本)》和国家有关产业政策、土地供应政策，国土资源部、国家发展改革委制定了《限制用地项目目录(2006年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》(以下分别简称《限制目录》和《禁止目录》)。

根据《产业结构调整指导目录(2011年本)》、《限制目录》和《禁止目录》的要求：

一、凡列入《限制目录》第一至第十类的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续；凡列入《限制目录》第十一至第十四类的建设项目，必须

符合目录规定条件，各级国土资源管理部门和投资管理部门方可办理相关手续。

二、凡列入《禁止目录》的建设项目或者采用所列工艺技术、装备的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

三、按照国务院批准的《产业结构调整指导目录》，凡采用明令淘汰的落后工艺技术、装备或者生产明令淘汰产品的建设项目，各级国土资源管理部门和投资管理部门一律不得办理相关手续。

该项目为地块综合整治项目，对地块内的房屋进行回购，对照《产业结构调整指导目录(2011年本)》，项目属于允许类项目，不属于《限制目录》第一至第十四类的建设项目，也不属于《禁止目录》的建设项目。拟建项目相关土地规划已完成，拟建项目占用土地为居住，符合当地土地利用的总体规划，符合国家保护耕地、合理和集约使用土地的基本国策，符合国家的供地政策。

项目整治地块总面积189446.60m2(约284.17亩) (以测绘部门的实测结果为准)。该地块位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。属于二类居住用地，满足项目用地性质要求。

经过调查，拟建项目场地没有压覆矿床和文物，不会对防洪、排涝和通航造成任何影响。

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第三章资源开发及综合利用分析

本项目为地块综合整治项目，不属于资源开发类项目，没有对金属矿、煤矿、石油天然气矿、建材矿以及水(力)等自然和矿产资源的开发，故本申请报告不对本章节进行详细论述。

第四章节能方案分析

本项目为地块综合整治项目，仅在基础设施改造期间有少量用水及设备燃料的消耗，故本申请报告不对本章节进行详细论述。

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第五章工程项目方案及配套工程

本项目为地块综合整治项目，仅对基础设施进行整治改造。故对项目基础设施建设方案进行分析。

第一节小区道路改造工程

一、道路现状

本项目涉及的道路改造工程主要为石湖西路南北地块内的小区道路，道路总长约915.00m。

本工程项目范围内的现状道路为旧时道路，路面大部分宽约18m，空间富有变化；现状为水泥砼路面，道路设计标准较低，道路使用至今行车道板块产生大范围的断板裂缝、错台、接缝挤碎等病害，近些年来随着城市经济迅速增长，区内私家车增多，从而引发了交通量的增长，加重了道路的负担。为了满足日益增长的交通量需求，改善道路的服务水平，必须对地块路段进行改造。

二、建设内容

道路改造工程包括道路工程，对路基进行修整，敷设沥青砼面层，增加路沿，主要是增加侧石。

三、建设方案

(一)设计依据

1、国家现行标准、规范和规程等；

2、建设单位提供的相关资料。

(二)平面

除恢复民居路段以及调整路幅宽度路段以外，其余基本按现状街巷道路范围。主行道中心线尽量顺直，不设曲线。

(三)纵断面设计

道路设计标高为路中心标高，高程系统为85年国家高程基准。道路纵曲线拟合老路纵曲线设置，一般段抬高10.6cm(交叉口除外)。纵坡设计受老路现状纵坡限制，部分段落小于0.3%，为保证路面排水的畅通，设计上

采用增设排水边进予以解决。纵坡调整后，最低点处没有雨水口的，应设置660×260双箅式雨水口及雨水边井，就近接入雨水检查井。

(四)横段面

道路横断面设置侧石，路面主行道与辅道之间设置分界石予以区分，双向排水坡度，坡度1.5%，坡向路面一侧分界石。

(五)路基

土基顶面以下20cm采4%灰土加固，石灰应采用1-3级新灰，石灰的技术指标应符合《城镇规划》相关规定；路基填土必需分层碾压或夯实，压实度要求达90%(重型击实标准)。

(六)面层

路面面层摊铺双层6公分沥青砼面层。

第二节桥梁建设工程

一、桥梁分布

本项目地块改造范围内新建6处跨越河道建设桥梁。在跨越相交的河道中，河道规划宽在10～35米之间。

二、工程数量

本项目新建跨河桥梁6座，跨径总长145米。

本项目桥梁按跨径的不同分为中桥(100米＞L＞30米)2座和小桥(30米≥L≥8米)4座。

三、等级与结构

本项目桥梁工程的技术标准与所连道路等级和宽度相对应，一般荷载标准为：城—A级，人群3.5千牛/平方米。桥梁所在河道均无航道等级要求。

中小桥梁均为简支梁板桥，上部结构为C30预制混凝土板梁，下部结构桥墩为C25钢筋混凝土实体墩，桥台采用C20混凝土重力式桥台，墩台基础为天然浅基础；桥面铺装层为3厘米细粒式沥青混凝土、5厘米粗粒式沥青混凝土，以下为厚10厘米以上C30或C40混凝土铺装。

基础应建在可靠的地基上，遇软弱地基处需进行地基处理，一般将软弱土层挖除后，填以块石混凝土，以达到加固的目的。

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桥台台后采用6%灰土回填，并分层夯实，要求密实度达到90%以上；沉降缝一般按15米间距、沿桥中心线对称布设；伸缩缝布设在墩台顶部，支座拟采用1厘米油毡，墩顶桥面采用连续缝，台顶桥面拟采用TST伸缩缝；栏杆一般采用花岗岩栏杆。

第三节河道整治工程

一、河道整理原则

(一)满足泄洪、排涝等主要功能，兼顾引水及水环境的要求，河道采用棋盘式格局，以增强排水能力和规划区景观效果。

(二)对桥梁建设处河道进行局部拓宽、疏浚，断面形式采用矩形，沿河开辟带状绿地，形成生态体系。

(三)按地区详规要求合理布局河道间距，满足雨水管埋设高程的要求。

二、清淤工程

河道整理考虑景观和过水能力的要求，首先对河道进行清淤，河底标高符合排涝要求。本项目桥梁建设处河道均无通航要求，河道清淤后河底不设铺砌，仅在雨水管出口处和污水管穿越河床处的河底铺砌加固。

三、驳岸工程

拟建驳岸采用直立式浆砌块石驳岸，驳岸顶标高不低于2.4米(85国家高程)，驳岸后布置5米左右宽的绿化带。驳岸压顶及基础为C20混凝土，墙身为M7.5浆砌块石。根据景观规划要求，部分驳岸标高0.5米以上外露面采用花岗岩条石镶面，其余浆砌块石墙身外露面均勾凸缝。驳岸间每隔10～15米以及驳岸与桥台之间均需设置沉降缝(采用三油二毡)：驳岸每隔2.5米左右设置一根泄水管，每根长约1米，遇到沉降缝处可适当移位；驳岸布设0.5米×0.5米的滤沟。驳岸后开挖范围分层回填6%灰土并夯实。为便于绿化，顶部约60厘米范围拟采用粘土回填。

四、河道回填

南侧地块水系发达，河网众多，根据土地规划，须对部分河道回填。项目拟采用地块内改造的土块进行回填夯实。

第四节管道敷设及景观绿化工程

一、管道敷设

对项目区内的进行雨、污分流管网敷设。

沿各规划小区内主要道路布置D400~D1200雨水干管，雨水管收集沿途道路、地块雨水，就近排入河道。

污水排放以重力自流为主，提升排放为辅，实行雨污分流。

给水由城市自来水管网接入，采用球墨铸铁管，排水管d＞600的采用钢筋砼管d≤600的采用HDPE双壁波纹管。

二、景观绿化

本项目道路设有中央分隔带和两侧分隔带，分隔带均进行美化绿化，种植各种灌木和适量花草；另在人行道上种植行道树，行道树以香樟、银杏、梧桐、雪松等树为主，间隔一般为4～8米。

第五节场地平整

本项目的场地平整主要是针对地块改造过程中的垃圾，工程内容包括挖除、清运遗留杂物；挖除、清运瓦砾土层和场地平整。工程主要包括以下内容：

一、场地清理

对部分拆除的建筑，以及道路、桥梁改造过程中产生的固体废弃物进行清理，把建筑垃圾及杂物堆放在指定的地方，由自卸汽车运到场外。

二、场地平整

对部分低洼地块回填土方，当回填土达到设计高程时，需要对土地实施平整，平整土地采用推土机实施。在经过一段时间的自然压缩沉降后，平均地面下沉预计将达30-50厘米，这时需要实施第二次回填土方，并使用推土机进行压实和初步的平整工作。

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第六章建设用地、回购方案分析

第一节项目选址及用地方案

一、项目选址

本项目地块位于长桥街道内，分布于石湖西路南北两侧，北侧地块东至中港路、南至石湖西路、西至友新路、北至旺吴路；南侧地块东至中港路、南至九号河、西至友新路、北至石湖西路。距离主城观前商圈仅5公

图6-1-1 项目区位图

随着苏州城市规模的爆炸式扩大，中心城区已经拓展到京杭大运河。本项目地块位于京杭大运河南侧，是石湖景区的东入口。项目位于友新高架东侧，紧邻吴中中心城区“一核”。该地块毗邻吴中区政府，与中润苏州中心、县前街商业街共同组成吴中区核心商圈。

行政：吴中区人民政府、吴中区公安局、吴中区发改委、吴中区税务局等；

金融：建设银行、中国银行、农业银行、招商银行、交通银行、浦发

银行、江苏银行、苏州银行；

商业：东吴国际商城、吴中商城、新苏百货、华润万家；

医疗：吴中人民医院；

学校：江苏省吴中实验小学、江苏省宝带实验小学、天虹双语学校等； 其他：东吴广播电视管理中心、苏州软件园吴中基地等。

图6-1-2 项目周边现状图

二、项目用地方案

本项目地块是对农村住宅及工业用地进行回购、对土地进行综合整治。项目不覆压矿藏和文物，不会影响防洪和通航，项目周围无军事设施，不影响军事设施安全，用地方案符合相关规定。

第二节 土地利用合理性分析

依据国土资源部、发展改革委联合发布实施2006年版《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，项目用地不属禁止或限制类用地。

项目地形状规整，便于规划；地势平坦、地质条件稳定，便于建设；交通便利，便于人流物流通行。项目用地面积189446.60m 2(约284.17亩)，现状房屋破旧、设施建设混乱，现对其统一整理改造，为区域发展腾挪空间，符合因地制宜、节约用地的原则。建设项目符合土地管理的政策法规要求和土地利用规划要求。