住宅小区“会所”的归属问题

“会所”英文为“Club”，音译即为俱乐部。世界上第一家会员制俱乐部诞生在17世纪时英国的一个咖啡馆里。当时参加这种俱乐部的贵族们有着相同的兴趣爱好，由此他们组成一种联盟，在空闲时间就可以一起喝喝咖啡，讨论文学等等。

自上世纪九十年代初起，小区会所这种模式由香港引入深圳、广州等地区后，在国内备受推崇，至今已席卷了全国的房地产市场。如今，无论小区规模大小、档次高低，开发商在规划设计建设时，往往将小区会所作为一个亮点、卖点。

最初出现的小区会所类似于活动室，其形式仅是简单地在小区内开辟几个房间，供人聚会、看书、下棋、打乒乓等等。随着房地产市场的发展，小区会所的建设越来越高档、豪华，其内容也更为宽泛。但目前法律上对会所还没有一个明确的定义。

小区会所的所有权应当归谁，向来是个有争议的问题。一般而言，对于开发商与购房人在房屋销售合同中已对小区会所的权属有明确约定，可视为双方当事人对小区会所权属问题达成的合意，只要该约定不违反法律、法规的禁止性规定，应当从其约定来确定小区会所的所有权人，但对于开发

商与购房人就此没有约定的，虽然房地产管理部门曾规定在此情况下会所所有权归开发商所有，但现实生活中，就此问题仍存在不同的观点：一种观点认为，小区会所是商品房的配套设施，其本意是给业主使用的，所有权理应归全体业主所有，否则势必将造成所有权与使用权上的不一致。另一种观点则认为，对于小区会所的所有权问题应当区别对待，如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权单独报建，且办理了单独的产权权属证书，会所的权属应当归开发商所有；如果开发商将会所作为公建配套报建，且会所的面积也计入共用分摊面积的，会所的产权应当归小区业主共同所有。

小区会所作为一种不动产，其所有权可以是单独的，也可以是共有的。民事行为的基本原则是公平、合理、等价有偿，从此角度出发，如果开发商在开发建设的过程中自始至终即将小区会所与其他建筑区分开来，将小区会所作为一个独立的房地产项目，单独立项、规划、设计、建设，小区会所的面积没有摊入共用分摊面积，小区会所的建设成本也没有计入房价，这种情况下小区会所是一个可单立的房地产，开发商应当享有独立的所有权。反之，小区会所同建筑物的楼梯、走廊、电梯、自来水管、消防设备等公用部分一样，其面积已分摊至每个业主，业主已为小区会所付出了相应的对价，小区会所的所有权理应归小区业主共同所有。

《物权法》第六章规定了建筑物区分所有权制度，建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式。我国《物权法》第 70条（业主建筑物区分所有权）规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”（这条规定实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说——“三元论”说，即建筑物区分所有权由专有权、共有权、成员权三部分组成。）

物权法第80条（费用分摊、收益分配规则）规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

会所的权属与利用关涉建筑物区分所有中的共有部分的界定。根据《物权法》第 73条规定，共有部分为专有部分以外的部分。但草案并没有对专有部分和共有部分下定义。从学理上考察，共用部分可以分为法定共用部分和约定共用部分，法定共用部分为构造或利用上并无独立性，且为维持建筑物牢固、安全和完整以及业主正常使用之必须的部分，如建筑物的走廊、楼道、屋顶、承重墙、基地等。约定共有部分为依照业主公约将某些构造利用上有独立性的建筑物可约定为共用部分，如庭院、独立车库等。对由多栋建筑物组成的物业管理小

区而言，除区分所有建筑物及其附属物外的小区公共建筑、设施设备及小区的基地使用权等也属于共有部分。

会所到底是属于专有部分还是共有部分？从构造和使用上的独立性来看，会所是可以成为专有部分的。但从业主的公共利益考虑，实践中各国一般将会所视为区分所有建筑的共有部分。如我国香港地区在香港建筑物管理条例中明确将会所列为公用部分。也有学者认为像物业管理用房、会所等商业用房在法律上并非独立物，而是建筑物区分所有人所拥有的那栋建筑物（或小区）的组成部分，视为业主共有。

目前，我国大陆还没有针对会所权益的明确规定，各地处理此类纠纷的做法不一。目前最权威的关于共有部分的规定是建设部 1998年颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条。该条规定，住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备属于业主的共用部分。

该条没有明确规定会所的权属，但是实践中基于会所的营利性的性质，且国家规定会所的面积不纳入分摊，目前会所的产权大多被认为归开发商。

事实上目前我国大部分物业管理小区的会所都归开发商

对于“会所改规划”问题，《物业管理条例》第 50 条已经明确规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。”

各地关于地下车库的权属是如何确定的

各地关于地下车库的权属是如何确定的 (2009-08-04 17:56:58) 北京的做法： 2003年12月1日起施行《北京市城市房地产转让管理办法》第十三条房地产转让时，相应的共用部位、共用设备的权利份额一并转让；按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。对此，北京市国土资源局法规处的相关负责人表示，该法律并不适用于2003年12月1日前签订购房合同的情况。“也就是说，如果开发商和购房者是在这个时间之前签订的合同，而开发商又交纳了地下车库的土地出让金，这个车库就应该是属于非公益的经营性配套，所有权应该是属于开发商。不过，如果是在2003年12月1日之后签的合同，应该严格执行《办法》。”北京仁和律师事务所孟宪生律师也表示，2003年12月1日之后，如果业主和开发商在房屋买卖合同中没有对地下车库进行特别约定，车库应当归业主按份共有，其收益也应归业主。江苏的做法但应注意的是，江苏省某法院判决认为：如果地下车库的建筑面积已作为公摊面积予以分摊，则在购房者购买商品房时，其购买的商品房的建筑面积中已包含该地下车库的面积（指分摊面积）。在这种情况下，开发商既已转让地下车库的面积，该地下车库的产权应当属于全体购房者共有。反之，如果地下车库的建筑面积未作为公摊面积，则该地下车库的产权通常应归属于开发商。在判决中法院认定，江苏省某小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而

公共组织与私人组织的关系

第三讲公共组织与私人组织的关系 20世纪60年代，组织成为社会学中一个独立的论题。在此之前，马克斯·韦伯(Max Weber)、切斯特·巴纳德(Chester Barnard)以及卡尔·马克思(Karl Marx)都从不同角度对组织进行过一定程度的研究。之后，在埃泽奥尼(Etzioni)和斯科特(Scott)对组织的研究中又把“目标”这一概念与组织紧密联系起来，并分析了组织的边界问题。因此，“组织是有相对明确的边界、规范的秩序(规则)、权威级层(等级)、沟通系统及成员协调系统(程序)的集合体；这一集合体具有一定的连续性，它存在于环境之中，从事的活动往往与多个目标相关；活动对组织成员、组织本身以及社会产生结果”。思考界定公共组织和私营组织之间的区别是否有意义? 1997年当代组织学家波兹曼就提出: “所有组织都是公共的,因为政治权力对所有组织的一些行为和过程都有影响,一个组织需要依靠政治权力才能存在,但又受到政治权力的制约.”“过于简单地认为公共部门和私营部门有什么显著的差异,这种说法不能解决问题.挑战来自于弄清并分析其间可能的差异以及相似之处.”(海尔·G·瑞尼.理解和管理公共组织) 阿利森也认为，“公共管理和私营管理至少像它们在某些方面彼此相似一样，在另一些方面是彼此不同的……而且，其差异比相似性更重要。” “承认私人组织与公共组织存在的客观差异，并分析这种差异对于我们准确把握公共组织的性质特征十分关键”。 1．1 公共组织与私人组织的概念 1．1．2 公共组织 1．1．2 私人组织相对于公共组织而言的私人组织也就是我们平常所说的商业企业。企业就是将众多人按一定结构组织起来，以获取利润、创造剩余价值为直接目的的最基本的社会经济细胞，在社会中发挥着重要作用。按照不同的标准，可以将企业分为不同的类型，如可以按照行业标准、规模大小、所有制性质、资产来源构成、各种资源的劳动密集程度等对企业进行不同角度的分类。 “企业是以营利为主要目的，依法从事商品生产、流通或服务等经济活动，为满足社会需要和营利，实行自主经营，独立核算，自负盈亏，并具有法人资格的经济组织。它是生产力和商品经济发展到一定水平的产物，是现代社会经济的基本细胞和市场经营主体。”依照这个定义，可以从以下几个方面来理解企业：第一，企业是一个经济性组织。第二，企业是一个社会性单位。第三，企业是一个独立法人。第四，企业是一个自主经营系统。第五，企业是一个历史发展的产物。 1．2公共组织与私人组织的异同（一）非公即私论 (二)无差别论 (三)边界模糊论 1．混杂的、中间的和混合的形式 2．功能的类似 3．复杂的相互联系

小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的-

小区内地下车库的所有权与使用归属是怎么规定的? 物权法明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2 车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发

给开发商的国有土地使用权证上明确记载："使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规

公共关系是一个社会组织或公众人物

1.公共关系是一个社会组织或公众人物，在一定职业伦理规范的指引下，为谋取有关公众的理解和合作而从事的一种交流，沟通，劝说活动。 2..传播沟通”是贯穿整个公关的一条基线，是现代公关理论的精髓，是公关的本质属性，是准确理解公关的关键。 3.公关活动过程的三要素是“组织”、“传播”和“公众”。组织”和“公众”是公关活动的承担者，即“组织”——主体、“公众”——客体。公共关系传播”的本质即组织与公众之间信息的双向交流。 4.公共关系状态即一个组织与其公众环境之间客观上存在的关系状况和舆论状况。 5.公共关系活动即运用传播沟通的方法去协调组织的社会关系，影响组织的公众舆论，塑造组织的良好形象，优化组织的运作环境的一系列公关工作。 6.公共关系观念即是一种影响和制约着组织的政策和行为的经营观念和管理哲学，它不仅指导公关实务工作，而且渗透到管理者日常行为的各个方面，成为引导。是 7.一种价值观念和行为准则。 8. 9. 公众——任何因面临某个共同问题而形成并与社会组织的运行发生关系的社会群体。 10. 公众的特点特点：1、同质性（面临共同的问题）2、相关性（实际与某一组织发生关系的人都是有限的）3、多变性4、层次性 11. 公众的分类（一）横向划分 1、内部公众——社会组织内部的所有成员。 2、政府以及管理部门公众——对社会组织行使管理监督职能的所有社会职能部门。 3、与社会组织目标直接相关的公众——社会组织经营产品的消费群体。 4、与组织目标一般相关的公众——社会组织正常运行中要涉及到的各类组织和群体。 5、社会公众——社会组织所在地周围的邻居和地区政府部门。 6、大众传播媒介公众——在社会分工中专门负责向大众传播信息的专门机构。 7、同行公众——从事相同事业的社会组织。 8、事件性公众——在社会组织运行的偶然事件中涉及到公众。（二）公众的纵向分类 1、非公众——即社会组织还未与之发生关系的公众。 2、潜在公众——事实上已与社会组织发生联系但尚未意识到的公众。 3、知晓公众——意识到问题的存在，并把它与社会组织的运行联系在一起的公众。 4、行动公众——不但意识到问题的存在，并且已着手或已采取行动的公众。 9.公关的基本原则及规范：公共关系必须以事实为基础；以社会效益为依据；以满足公众需求为出发点；以创新为灵魂。 10..组织形象的分类依据不同角度可分为四类：1、单项形象和整体形象。2、实际形象和期望形象。3、真实形象和失真形象。 11.公众协调的主要方法（一）使用“A—A”式平行沟通 P（parent state）→代表权威和优越感、言语和行为是支配、评价、批评、跋扈。 A（adult state）→代表理智和稳重、语言和行为不卑不亢、自信、理性、有教养、理解和平等精神。 C（child state）→代表冲动和变化无常、言语和行为创造性、

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。二、车库的法律属性有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。[!--empirenews.page--] 上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定，但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人，他肯定是无法取得法律上的所有权，但实际上他又是违法建筑的所有人，如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权，照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如，购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内，购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的，并不存在违法行为。三、车库的种类（一）不得销售的公共配套设施开发商根

企业公众关系管理

企业公众关系管理一、公众公众，在公共关系学中是指与特定的社会组织发生联系，并对其生存发展具有影响的个人、群体或组织的总和，是公共关系传播沟通对象的总称。组织全部公共关系的中心任务，就是解决组织与各类相关公众之间的关系问题，公关的根本目标就是使组织与各类公众达到相互适应，共同合作。公众的不同涵义：社会学中，公众即大众，指社会大多数人；公共关系学中，只有与特定的公共关系主体相关的个人、群体或组织，才被称为公众。日常生活用语中，政府机构、企事业单位（组织）都不算是公众，只有社会大众（人）才是公众，而公共关系可以将政府机构等作为公众对象。二、企业公众分类公众分类的意义（1）科学的公众分类为公共关系的调查研究和组织形象评估确定范围。（2）科学的公众分类为制定公共关系政策、设计公共关系方案明确方向。对公众进行划分是开展公共关系活动的前提条件。只有通过对公众进行划分，才能认清不同公众的特点，从而制定出目标明确、针对性强的活动计划，使公共关系工作成效显著，取得良好的预期效果。不同的组织有不同的公众。经济组织（企业）、政治组织（政党、政府）、文化组织（教育、文艺、出版等）经济组织：工业企业、服务企业、公用事业等按公众的归属关系划分：内部公众、外部公众按公众的组织构成划分：个体公众、组织公众按公众的重要程度划分：首要公众、次要公众、边缘公众按公众对组织的态度划分：顺意公众、逆意公众、独立公众按组织对公众的态度划分：受欢迎公众、不受欢迎公众、被追求公众按公众的稳定性程度划分：临时公众、周期公众、稳定公众按公众发展的过程划分：非公众、潜在公众、知晓公众、行动公众发达国家企业公众种类（24种）：股东关系、雇员关系、主顾关系一般公众关系、消费者关系、竞争者关系、原料供应者关系、批发商关系、代销商关系、经销商关系社区关系、公务员关系、金融机构关系、报界关系、慈善团体关系、宗教团体关系、劳工关系、工会关系、学校关系、政治团体关系、政府关系、公共服务团体关系、同业团体关系、工业界关系三、公众关系状态良好的特征格鲁尼格认为有以下五个特征： 1、互相控制。 2、关系承诺。 3、双方满意。 4、彼此信任。 5、达到目标。四、主要外部公众关系

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属导读：本文住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属，仅供参考，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地

下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。二、车库的法律属性

浅析小区地下停车位产权归属

浅析小区地下停车位产权归属本文来自：https://www.360docs.net/doc/1510885938.html, 【摘要】:住宅小区停车位所有权归属不明,将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态,严重地损害了当事人的合法权益,妨碍着房地产市场的健康地发展,给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。【关键词】:停车位产权归属业主人防工程一、停车位的含义所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。现实生活中,还存在其它类型的停车场所,如立体停车楼、路边划线停车位等等,而且随着社会的发展,还会出现各种类型的停车场所。停车位与停车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系:各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的,停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。我们可以这样说,停车位是各种停车场所的基本单元,而各种停车场所则是停车位的存在形式。二、停车位的分类从停车位的物理状态和所处的土地立体空间位置可以把目前城市住宅小区的停车位分成两类五种形式。第一类是地上停车位,第二类是地下停车位。地上停车位是指建立在帝标之上的停车位,具体包括小区内的地面停车场,小区内独立建设的多层停车位,楼房首层架空层停车位;地下停车位显而易见就是建设在地表之下的停车位,主要有两种形式,一种是利用人防工程改造的地下车位车库,还有一种是通过利用地下空间而建造成的非人防工程性质的车位车库。三、产权归属、众说纷纭 (一)产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权在建筑上盖在完成综合验收后的总体确权(又称大确权)时一般是确权到开发商或者开发商所成立的项目公司,然后房管部门根据一手交易记录分别将已成交单位分割确权给小业主(又称小确权),大确权与小确权之差,既包括尚未售出的部分物业,也包括一些公摊面积及未公摊的公共设施。公摊面积按照物业管理条例法定地属于全体业主,而公共设施,包括停车场、会所等等则属于大确权与小确权之差,由开发商取得。实际上,在目前房地产开发实践中,尽管对地下停车场与会所的产权归属之争议不绝于耳,许多开发商还是成功地作通了房管部门的工作,取得了上述公共设施的产权证,形成既得利益。

试述组织、公众、传播沟通在公共关系中的地位和作用

试述组织、公众、传播沟通在公共关系中的地位和作用公共关系(Public Relation)是指某一组织为改善与社会公众的关系，促进公众对组织的认识，理解及支持，达到树立良好组织形象、促进商品销售的目的的一系列公共活动。简单的理解公共关系就是指社会组织为了树立形象，争取公众理解与支持而有计划有目的进行的双向沟通。从概念中可以看出组织、公众、传播三要素构成公共关系的结构。在这其中主体是组织，客体是社会公众，联结主体与客体的中介环节是传播沟通。这三个要素构成了公共关系的基本范畴，公共关系的理论研究、实际操作都是围绕着这三者的关系层层展开的。一、主体——组织社会组织就是指为达到某种共同的目标，通过对人员进行不同的分工，使之发挥不同的功能，并利用不同的权力和职责合理地协调群体活动的体系。组织是公共关系的第一构成要素，是公共关系的主导，它决定了公共关系的状态、活动、发展方向。在协调公众关系，改善公众环境中，在树立自身形象，提高社会信誉中，在内外沟通联络、谋求合作发展中，组织都是总体的控制者和组织者，处于公共关系的主动地位。组织是公共关系活动的主体，即公共关系的承担者、实施者、行为者。公共关系是一种组织活动，是围绕组织的目标进行的。不同的组织，公共关系任务和侧重点是不同的。因此，要理解不同组织的公共关系的共性和特性。公共关系是现代组织的一项重要的管理职能，组织的公共关系工作是由专门的职能部门来完成的，准确地把握公共关系职能机构的设置原则，把握公共关系职能机构中的从业人员的素质和能力要求，对发展组织的公共关系事业是十分必要的。二、客体——公众公共关系的工作对象是社会公众、公众的支持和信任和组织生存的基础，公关的工作对象和中心任务就是处理和协调好组织所面临的各类公众，在公众心目中树立良好的组织形象，营造一个和谐合作的公众环境。公共关系就是要追求“人和”的境界，为组织的生存、发展或个人的活动创造最佳的软环境。公共关系实际上就是公众关系。公众关系是由组织运行过程中涉及的个人关系、群体关系、组织关系所共同构成的。这些个人、群体和组织构成了组织的公众环境。组织的公共关系工作就是针对公众环境进行的。公共关系的宗旨是使公众全面地了解自己，从而建立起自己的声誉和知名度。它侧重于一个组织机构或个人在社会中的竞争地位和整体形象，以使人们对自己产生整体性的认识。它并

地下车库的产权归属

地下车库的产权归属南京市鼓楼区人民法院（以下通常简称“法院”）最近关于小区车库产权归属的判决（以下简称“判决”），成为房地产开发商和业主的关注焦点（相关报道见本文后所附文章）。有人欢呼小区车库判归业主共有，是一个革命性的判决。但是，我们有必要对其进行理性思考。现依据相关法律、法规及规定，就判决所依据的理由逐条进行分析，并根据上海地区的有关规定，对与地下车库产权归属相关的问题作了进一步说明，略书己见，以期抛砖引玉。一、对判决所依据的理由的分析 1、土地使用面积分摊在判决中法院认定，星汉城市花园小区土地使用面积7697.60平方米，而分摊面积也为7697.60平方米。根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，如果不能取得特定范围内土地的使用权，则不能取得该土地上的任何建筑物的所有权，也就不能享有对该土地上建筑物的法定处分权。从而法院认为该小区土地面积已经全部分摊到全体业主，小区的土地使用权为该小区的业主所享有，开发商不再享有该小区的土地使用权。除非取得土地使用权人的同意，也不能享有该土地上建筑物的所有权和分配权。该案所涉车库建设在开发商不享有使用权的土地上，也未取得全体业主的同意，因此开发商不享有车库的使用权和支配权，而应由土地使用权人共有。地上建筑物与土地不可分离的客观现实，成为地上建筑物与土地使用权不可分割的法律原则的依据，并被世界各国所确认。依据民法的基

本原则，权利可由一个人所有，也可由若干人共有，而共有又分为按份共有和共同共有。按份共有指权利人按各自的份额享有权利；共同共有指对权利不进行份额分割，而权利人共同享有权利。因此，对于一个小区而言，地上建筑物的所有权人共有小区的土地使用权。实践中，中国的许多省市将小区的土地使用权面积分摊给全体业主，由全体业主按份共有，从而，任何人想要在小区内建设新的房屋或设施，都要取得全体业主的一致同意，并且全体业主的房地产权证上需相应减少分摊的土地面积。实际上要达到上述要求，操作难度非常大，通常是不可能的，在实践中造成诸多争议和纠纷。上海市房屋土地管理局1998年发布的《关于暂停用地面积分摊计算的通知》，改变了上述将用地面积分摊给业主的做法，而只在房地产权证上表明共有面积，这就意味着小区内全体权利人共有小区的土地使用权，而建设新的建筑物或设施也将共同占有小区的土地，而只要现有的业主不表示反对就可以建造，且无需变更房地产权证，实践证明是解决土地使用权纷争的可行办法。法院在判决中认为小区的全体业主按份共有小区土地使用权，同时由于开发商没有土地使用权的份额，其也就不享有土地上建筑物的所有权。事实上，是开发商先建造了车库及商品房等其它建筑，并将商品房销售给全体业主，然后，业主取得房地产权证，在房地产权证上登记了分摊的土地使用权面积。一个重要的事实就是，车库未参与土地使用面积的分摊，但是，房地产权证只是其所记载的房地产的权属证明，而不能决定其所未记载的地下车库的所有权。退一步讲，即使开

公共关系学(答案)

《公共关系学》课程综合练习题一、填空题 1.公众的发展有一个过程，根据公众与组织发生关系的时间顺序特征分类，其意义就是把公众理解为一个连续的发展过程。知晓公众是由（潜在公众）发展而来的。 2. （＿爱德华·伯尼斯＿＿）以其杰出的研究，成为公共关系学的创始人，从此，公共关系进入了科学化阶段。 3. 在组织（＿顺利发展时期＿＿），公关宣传应当致力于保持和维护组织形象，巩固既有成果，并力争提高知名度，扩大组织影响。 4. 现代公共关系传播的本质是组织与公众之间信息的（＿双向交流＿＿）。 5. 分析组织的自我形象与实际形象之间的现实距离时使用（形象要素差距图 )。 6. 公共关系的调查方法很多，其中，( 观察法 )收集到的信息比较客观和准确，方法简便易行，是公关人员经常采用的方法。 7. 新闻公报的结构有多种，(并列结构 )通常用于重大新闻的报道。 8. 搞开放组织活动(既公开又不能泄密 )。 9. 在国内开展公共关系工作，一般不需要提高知名度的是( 政府 )。 10. 让人们看到企业的产品广告、标志、名牌、标准字、标准色，就能联想到企业全心全意为顾客服务的精神、精益求精的工作作风、精良的产品质量，感到真实可靠，属于企业 cs 战略的(视听满意 )。 11. (政府公众 )是所有传播沟通对象中最具有社会权威性的对象。 12. 组织通过征求企业名称、商标、徽章、品牌等形成，引起公众对本组织的注意，提高公众对本组织的记忆度和熟悉度，这属于（征求广告 )。 13. 组织成员之间地位平等，相互之间有着广泛的接触，可能进行信息的交流和互动，但没有中心人物的传播模型是( 环形网络 )。 14. 公关礼仪最根本的原则就是( 尊重公众 )。 15. 为了防止公众产生庆倦和反感情绪，必须保持信息的（新鲜程度 )。 16.公众从对象的某些特征推及对象的整体，从而产生“以偏概全”的心理现象是（晕轮效应）。 17. 利用新闻媒介揭露垄断企业 " 愚弄公众 " 的现象，形成了美国近代史上著名的运动是(揭丑运动 ) 18. 公共关系是一种独特的管理职能，它帮助一个组织建立并维持与公众之间的交流、理解、认可与合作。公共关系的首项职责是( 收集信息 )。 19. 公共关系观念是指 (人们在公关关系实践中形成的影响人们思想和行为倾向的深层的思想意识，是人们对公关关系活动的一种自觉的认识和理解 )。 20. 在信息爆炸的时代，为了达到加强公众记忆的目的，传播的信息必须具有一定的（重复性） 21. 在所有传播沟通对象中，(媒介公众)是公共关系工作对象中最敏感、最重要的一部分。 22. (首要公众)是组织生存和发展的基础，对组织握有"生杀大权"，组织应该投入最多的时间、精力、人力和财力来维持和改善同这类公众的关系。 23. 一般情况下，组织每年搞庆典活动 ((2-3 次 )。 24. 谈判双方的基本利益防线是 (界点 )。 25. 大众传播媒介不仅对世界上发生的各种大小事件加以报道，而且还通过自己对新闻的选择、解释和评论表明其态度，提出相应的解决方案和策略。表明大众传播具有(社会整合 )功能。 26. 1952年，卡特里普和森特出版了权威的公共关系学著作是(《有效的公共关系》 ) 27. 当几项新闻事实处于同等重要的地位时，一般采用 ( 并列结构 )。

论住宅小区内地下车库所有权使用权归属

论住宅小区内地下车库所有权使用权归属论住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领导产权证的，多年来，人们很少对此进行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。判决告诉大家，车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺，判决并没有解决车库的所有权问题。它用了“管理”和“收益”两个词，回避了最敏感的产权问题。二、车库的法律属性有人认为小区土地使用权既然为业主享有，开发商就不能再享有该小区的土地使用权，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为，地下车库作为小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物（房屋）一并出售、转移。还有人认为，业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权，如果承认了地下车库的产权属于发展商，那么就承认了空间权被发展商保留，但既然土地使用权都转让给小区业主了，发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里？从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用，和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样，都具有使用面积和建筑面积，在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物，具有作为所有权客体的物的所具有特性，它是一种特定的、独立的物，并不能以其它物代替，而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此，虽然确定地下

小区地下车库的归属权

小区地下车库归属权（本文与2006年2月10日发表在《经济学消息报》）一、引言随着私家车逐步进入到普通家庭，业主与开发商围绕居民小区地下车库产权的纠纷日益增多。新闻媒体和理论界对于如何界定小区地下车库产权的问题上也争论不休。2005年10月21日，北京市海淀区人民法院驳回华清嘉圆小区业主诉求，认定他们楼下的地下室（既是车库、又是人防工程）属于国有资产的判决，把国家也引入了争夺小区地下车库产权的行列。那么，业主、开发商和国家谁才是居民小区地下车库的真正主人呢？从经济学的角度来看，产权安排是个体之间就某种经济物品（或稀缺资源）的使用效能形成的行为关系，产权界定应该从经济物品使用效能的受益范围入手（如私人物品、公共物品、俱乐部物品等）。又因为同一经济物品往往具有不同的效能（多种用途），因此，在界定产权时应考虑该经济物品初始供给的目的是为哪一种用途（市场经济条件下应是最有价值的用途）而产生，也就是要考察该物品的来源，从来源分析其主要效能，从主要效能受益范围确定其产权归属。具体到居民小区地下车库，就应该从其来源上去考查其产权的界定问题。二、小区地下车库的三个来源 1、《城市居住区规划设计规范》的要求——小区地下车库的第一来源居民购买的商品房虽然在产权证上标明的只是几十至上百平米的房屋。但是，购买商品房的最终目的是居住，正常的居住和生活仅仅有几十平米的钢筋水泥是不够的，要有相应的道路、绿地、停车位和一个适宜居住的大环境等等，即居民购买某小区一套几十平米住房的背后，包含着这套住房居住功能正常发挥的一系列附属和配套设施。因此，国家通过制定一系列的法律、法规、标准、规范来保证居民住宅居住功能的正常发挥。对于停车位，我国《城市居住区规划设计规范》（后文称《规范》）制定了相应的标准。其中第8.0.6 条规定：“居民汽车停车率不应小于10%；居民区内地面停车率不宜超过10％；居民停车场、库的布置应留有必要的发展余地。”这是全国最低标准，各个城市根据自身发展水平规定了自己的标准，如《南京市

公共关系公众的特点与分类

公共关系公众 - 特点公共关系公众 (一)公共关系公众的性； (二)公共关系公众的性； (三)公共关系公众的； (四)公共关系公众的； (五)公共关系公众的。公共关系公众 - 分类公共关系公众分类一、不同社会组织及其公众对象（一）社会组织的公共关系 1、互益性组织。这类机构是指党派团体、、职业团体、宗教组织等。 2、营业性。这类组织有、、业等。 3、服务性组织。这类组织有学校、医院、福利、社会机构等。 4、公益性组织。

这类组织是指国家机关及、、、、等。（二）不同类型组织的公众对象根据组织的性质和类型，可以把公众具体分为营利性组织的、非营利性组织的、的公众等。 (三) 组织公众分类的目的第一，确定公众与组织相关性的大小，以及公众与组织关系的和，以便科学制定公关计划；第二、了解特殊公众的特殊要求和共同利益,有的放矢地制定公关；第三，明确公众的分类，针对公众的不同类型和状态,有地开展；第四，熟悉公众的特征，在时，有效提出相应，以防工作出现被动局面；第五、掌握公众的态度变划规。二、组织面临的公众系统（一）支撑性公众系统亦称权力性公众系统。这是某个特定组织机构得以合法存在的各种。如国家、政府管理部门、上级主管部门、的和股票持有人、社区领导人。（二）功能性公众系统这是指某个特定组织机构的得以发挥的各类公众。（三）横向同业公众系统公共关系公众分类是指和某一特定组织机构生产同类产品的同行业的和面临同类问题、具有同类的其他组织机构。（四）扩散性公众系统也称为非组织型公众系统。一般把那些在某种时空条件下不属于某个的公众都划分到这个系统中。（五）特殊性公众系统亦称中介性公众系统，这里指对组织来说，具有双重的新闻传播。

住宅小区内地下车库所有权与使用权归属

住宅小区内地下车库所有权与使用权归属一、问题的提出开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售，但购买者很少有领到产权证的，多年来，人们很少对此实行追问.今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下：星汉城市花园是南京一个高档住宅小区，开发商于1998年9月申报该项目时，南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。 2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，所以，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。因为被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，所以，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也

住宅小区配套设施所有权归属分析

住宅小区配套设施所有权归属分析 xx大成律师事务所南通分所xx律师前言商品房住宅小区配套设施的产权归属问题，历来是开发商与小区业主之间的矛盾焦点，由此产生的各种纠纷层出不穷。《物权法》的生效并没有减少此方面的争议，虽然《物权法》第六章对建筑物区分所有权作了规定，但过于原则，以致出现对该章节的多种理解。由于缺乏法律对住宅小区配套设施产权明确、具体的界定，加之司法实践理解不一，业主与开发商都没有充分的把握通过司法途径来界定车库产权归属，双方往往以非法手段来表达自己的诉求，如采用强占手段，笔者所在城市最近就发生过某小区业主委员会六次锁小区幼儿园大门的情况，已影响到幼儿园的正常教学。小区配套设施产权归属不明的状况已经影响到社会的稳定，对构建和谐的社区环境构成威胁。笔者认为，如果能正确地理解物权法理论和《物权法》及相关法律法规规定，是可以解决这些问题的。住宅小区配套设施主要分为两类：第一类为小区建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶、通道、电梯、楼梯、走廊、大堂、避难层、设备层或设备间。这些配套设施与整个小区构成不可分割的整体，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，这些配套设施的建筑面积已作为公摊面积分摊到业主所购房屋的建筑面积中，业主领取的房屋产权证建筑面积即含有套内建筑面积和分摊的公用设施建筑面积。对于此类配套设施的所有权，无论开发商与业主做何种约定，都属于小区业主共同共有。在实践中，由于这一类的配套设施产权明晰，且没有独立的使用价值，关于此类配套设施的权属纠纷极为罕见。第二类为小区的车位、车库、会所、学校等配套设施。此类配套设施具有独立的使用价值，理论界和司法实践对此类配套设施产权归属均没有一致的认识，业主和开发商因此而产生的纠纷层出不穷，本文重点分析此类配套设施的产权归属。小区车位、车库产权归属分析

第四章公共关系的组织机构和人员

第四章公共关系的组织机构和人员一、学习提示本章主要介绍公共关系机构的类型及特点、公共关系从业人员应具备的基本素质及培训方法。对于组织内部的公共关系部，主要介绍公关部在组织中的地位、职责、特点、设置原则和组织类型。对于社会上的公共关系公司，主要介绍其工作内容、组织机构、工作原则等。同时详细说明如何综合利用这两种公共关系组织机构。对公共关系人员的素质、角色，以及对公关人员的培养和选拔进行阐述。通过本章的学习您应该能做到：一、公共关系组织机构公共关系工作是一项长期的、复杂的、有计划的工作，需要有专门机构来从事这项工作，以保证组织的公共关系工作职能化和经常化。目前组织机构可以分为两大类：组织内部的公共关系部、社会上的公共关系公司 1．公共关系部及其在组织中的地位公共关系部在组织中既是组织的管理职能部门，又是组织的决策参谋部门公关部在组织中的决策参谋地位主要是由以下的职能决定的：资料储存中心、信息发布中心、环境监测中心、趋势预测中心、公众接待中心由于在组织中担负着多中心的重任，因此在组织决策层中，公关部是组织决策的重要“参谋”。为了提高公共关系的地位，在美国，越来越多的公关部负责人可以直接向企业最高决策人汇报工作，向最高领导层提供建议并接受他们的指导 2．公共关系部的特点公关部不同于组织中的办公室或秘书处。有以下特点（1）专业性:指它作为组织内从事公共关系工作的机构，不能成为“杂货店”，也不是临时班子，必须保证其队伍的专业化和工作内容的专业化（2）协同性:是指在实现公共关系计划所确定的目标时，组织不能只靠公关部单枪匹马，孤军作战，还应依靠组织中各部门的相互配合及全体成员的共同努力（3）自主性:是指公关部在组织中要有独立的地位，有一定的权限范围，可以自主地开展各项工作（4）服务性:公关部是一种具有服务性质的、较高层次的间接管理部门，但它不是直接的管理者，也不是领导者和生产者 3．公共关系部的设置原则（1）规模适应性:公关部规模的大小应当与组织的规模及其发展相适应（2）整体协调性:在设置公关部机构时，应与组织内部各部门相协调（3）工作针对性:公关部的机构设置，要根据不同组织的工作性质和自身所面向的社会公众的特殊性来确定。（4）机构权威性:公关部工作的好坏直接关系到组织的形象和整个事业的顺利发展，这就要求把它放在十分重要的位置上，使它具有一定的权威性公关部作为高层次的管理机构，其负责人应进入组织的最高决策层，至少应有直接向决策层汇报、提建议或参与决策讨论的权力在组织内部，任何其他部门无权干扰公关部的工作，无权对公关部下达命令，公关部直接对组织最高领导层负责上述原则，在设置公共关系部及有关机构时，组织必须加以综合考虑，而不能只考虑其中一项 4．公共关系部的组织类型公关部的组织机构没有固定的模式