万科物业管理公司全套制度

万科物业管理公司全套制度V2016版

目录

前言 (4)

第一章管理架构 (4)

第一节组织架构 (4)

第二节职能部门及岗位职责 (4)

总经理 (4)

副总经理 (5)

行政人事部 (5)

客户服务部 (7)

财务部 (9)

招商部 (12)

工程部 (13)

安管部 (15)

餐厅 (18)

第二章行政管理制度 (19)

第一节公文流转制度 (19)

第二节会议管理制度 (20)

第三节印鉴管理制度 (20)

第四节档案管理制度 (21)

第五节车辆使用管理制度 (23)

第六节业务宴请制度 (24)

第七节计算机网络管理制度 (25)

第八节办公用品管理制度 (25)

第三章人事管理制度 (26)

第一节员工聘用、调转、晋升及离职管理制度 (26)

第二节劳动人事关系 (31)

第三节考勤与假期管理 (35)

第四节薪酬及福利管理制度 (38)

第五节培训管理 (40)

第六节绩效考核管理制度 (41)

第七节员工奖惩制度 (47)

第四章财务管理制度 (49)

第一节资金管理制度 (49)

第二节资产管理制度 (54)

第三节借款及费用报销管理制度 (57)

第五章综合业务管理制度 (59)

第一节客户服务管理制度 (59)

第二节招商部管理制度 (63)

第三节工程维修管理制度 (64)

第四节安管部管理制度 (69)

第五节保洁管理制度 (76)

第六节绿化管理制度 (79)

第七节餐厅管理制度 (79)

第八节应急预案 (82)

第六章工作流程 (92)

第一节综合管理 (92)

1、招聘申请工作流程 (92)

2、招聘工作流程 (92)

3、新员工入职管理流程 (95)

4、员工转正管理流程 (96)

5、人事变动工作流程 (97)

6、员工离职办理流程 (99)

7、员工奖惩管理流程 (100)

8、员工请假办理流程 (101)

9、接单流程 (102)

10、发文流程 (103)

11、文件报送流程 (104)

12、档案管理流程 (105)

13、物品申请流程 (107)

14、印章管理流程 (108)

15、招商工作流程 (109)

16、各班次交接流程 (111)

第二节财务管理 (113)

1、财务基本核算流程 (113)

2、物品采购流程 (115)

3、请付款及报销流程 (117)

第三节服务管理 (119)

1、办理停止供暖流程 (119)

2、装修管理流程 (121)

3、经典生活公寓出入管理流程 (122)

4、公寓物品搬出管理流程 (124)

5、消杀管理流程 (124)

6、投诉处理流程 (125)

7、客户回访流程 (127)

8、业主入伙流程 (128)

9、公寓二次装修流程 (129)

10、业主有偿服务流程 (132)

11、公共区域报修流程 (133)

12、监控发现异常情况处理流程 (134)

13、醉汉、精神病人得处理流程 (135)

14、突发事件（火灾）处理流程 (137)

15、维修流程 (138)

16、巡检流程 (139)

17、电梯困人处理工作流程 (140)

18、停电处理流程 .................................................................................错误!未定义书签。第四节收费管理. (144)

1、采暖费收取流程 (144)

2、车场收费流程 (146)

3、物业费收取相关流程 (148)

第五节车辆管理 (150)

1、车辆管理流程 (150)

2、车辆进场检查流程 (150)

前言

一、为规范公司得运营，特制定本制度汇编，各部门必须严格遵照执行。

二、本制度汇编适用范围为万科物业管理公司。

三、各部门制定得规章制度须经中层以上干部研讨后方可实施。

四、本制度汇编由行政人事部负责解释与修订。

第一章管理架构

第一节组织架构

物业公司组织架构

、

第二节职能部门及岗位职责

总经理

职能范围：

一、负责主持公司得全面经营管理工作；

二、组织实施集团公司及董事会决议；

三、审定公司内部管理与基本管理制度；

四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；

五、负责公司中层以下人员得任免；

六、组织审定公司得年度财务预、决算方案；

七、负责公司下属管理人员及员工得思想建设；

八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。

副总经理

职能范围

一、按分工协助总经理主持公司得日常行政与管理活动；

二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；

三、定期或不定期得召开分管部门会议，听取分管部门得工作汇报，及时解决工作中出现得问题与矛盾；

四、检查、督导、催办各部门得工作；

五、负责公司法务及外联工作；

六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；

七、负责组织制定分管部门得管理考核标准；

八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。

行政人事部

■部门职能

行政人事部负责对内、对外得日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办得各项任务，为总经理、副总经理当好参谋与助手

1、负责安排公司得各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门得执行情况；

2、负责文件得上传下达，并将总经理得指示及时传达至有关部门与相关人员；

3、负责公司档案得编目、立卷、归档、借阅工作；

4、负责公司得合同管理工作；

5、负责公司得人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作；

6、负责公司各项报表得整理、汇总及上报工作；

7、负责公司印章、印信得管理与使用工作；

8、负责各部门之间有关问题得协调；

9、负责公司车辆得管理工作；

10、负责公司得接待工作。

■岗位职责

一、行政人事部经理

1、组织制定、执行、监督公司得各项管理制度；

2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应得变更，保证与实际工作相符；

3、负责编制公司员工得薪酬方案，并组织制作公司每月得工资报表及用工成本、用工费用得分析报告；

4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门得招聘要求，及时督促与招聘相关岗位得缺岗人员；

5、组织检查制度得贯彻执行情况；

6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作；

7、搜集整理公司内部信息，及时组织编写公司大事记；

8、负责组织编制公司月度、年度工作总结与计划；

9、负责组织编制公司行政费用开支计划；

10、考核与指导行政人事部工作人员得工作并给予业务指导；

11、负责员工得政治思想教育与专业技能培训，不断提高员工得综合能力与素质；

12、完成上级领导交办得其它工作。

二、行政人事主管

1、协助部门经理拟定公司得各项规章制度及工作流程；

2、协助上级为其它部门提供及时有效得行政服务；

3、协助上级执行公司得培训计划以及有效得后勤保障工作；

4、协助做好招聘与任用得具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集与汇总应聘资料、安排面试人员、跟踪落实面试人员得情况等；

5、协助组织、开展企业文化活动；

6、建立各种物品、低值易耗品得登记台帐，并随时进行盘点，保证财产物资得完整；

7、建立固定资产卡片台账，对已提完折旧仍在用得固定资产、设备及帐外物资另建帐保管；

8、负责员工考勤工作；

9、负责办理公司人员招聘、调动、解聘、退休等工作，并及时办理各项保险、公积金手续得转移与接纳工作；

10、填制与上报各类人事统计报表、月报表等工作；

11、负责收集、整理与保存物业公司筹备、建立与发展得资料及人事档案；

12、完成领导交办得其它工作。

三、行政秘书

1、协助经理安排组织有关会议，做好会议通知与会议记录，做好会议纪要得整理工作；

2、负责文件得起草、打字、复印等工作，并及时归档公司得相关文件；

3、负责往来文件、信件、传真得签收、拆封、登记、呈转及归档工作。

4、管理公司重要资质证件及办理公司所需各项证照；

5、负责建设与维护内、外网络，并做好宣传工作；

6、负责日常接待、公务联系等工作；

7、负责发放日常福利、节日福利；

8、负责办公用品得保管与发放工作；

9、负责编制采购计划，并督促采购员及时采购；

10、负责公司印信与印鉴得管理工作；

11、完成总经理或行政经理交办得其它工作。

四、司机

1、认真贯彻执行公司车辆管理得有关规定，及时安全地完成行车任务；

2、严格执行公安部门得交通管理规则，杜绝事故发生；

3、定期进行车辆维修、检查，力求节约，合理用油；

4、熟悉所驾驶车辆得构造、性能，掌握各种条件下得操作要领与排除常见故障得技术；

5、爱护车辆，经常保持车况良好，车容整洁，工具与附件无损坏丢失；

6、出车时如实填写《派车单》。

客户服务部

■部门职能

1、对所辖物业实施一体化综合管理，推进公司质量方针、质量目标、管理目标以及经济

效益指标得实施；

2、落实公司关于住宅小区得有关规定、决议，有计划、有步骤地完善小区得房屋公共设施与综合服务管理。

3、定期向公司各职能部门与公司领导汇报本部门得工作情况，听取公司领导得意见与要

求，并负责贯彻实施。

■岗位职责

一、客服部经理

1、贯彻执行公司制订得各项管理规章制度；

1、全面负责小区公寓项目得经营管理工作，制定部门月度、年度得经营计划，并保证

计划得实施；

2、以身作则，调动员工得积极性，保质、保量得完成各项工作；

3、热情接待业户，及时有效得处理各项投诉，并做好记录；

4、定期对本部门员工进行培训与考核，不断提高员工得业务水平与服务质量；

5、协调本部门与各部门得关系，合理调配人力与物力资源；

6、负责部门内各项不合格服务得纠正跟踪工作，不断促进物业管理与服务水平得提高；

7、负责制定本部门得各项管理制度、服务标准与操作规程，并检查落实；

8、及时掌握公寓得物业费收取情况，督促下属及时有效得完成物业费收取；

9、完成领导交办得其它工作任务。

二、客服主管

1、负责制定工作计划并负责经经理认可后得组织实施，协助部门经理制订与实施工作职责及考核计划；

2、负责对客服管理员得日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；

5、负责发现工作中存在得不合格服务项目，并进行跟踪、验证，处理业户投诉，遇有紧急事故，及时向上级领导报告并协助处理善后工作；

6、接受及处理客户投诉，并予以记录，重要情况及时向上级领导报告，负责配合客服管理员收缴各项费用；

7、负责清洁用品采购计划得编制与进货物品得验证工作，并控制其合理得使用，协助仓库管理员合理储存与使用保管；

8、每月、季做好业主物业费收取情况得统计报表，并及时上报公司；

9、协助管理物业清洁、绿化、维修、接待、回访等服务工作；

10、收集有价值得物业信息，为推动公司客户服务工作得发展出谋划策；

11、收取及审阅公寓得巡楼报告及每天得有关投诉记录并对重点内容进行归纳；

12、负责对管理员得工作做出安排并进行指导；

13、负责装修档案，客户档案得管理；

14、负责定期对服务质量进行统计、分析、并提出整改方案；

15、负责门禁卡得使用及管理工作。

16、完成领导交办得其它工作任务。

三、客服管理员

1、保持物业公司同业户得联系，通过与业户接触与定期拜访，收集、整理业户信息与需求，并及时传达到有关部门；

2、安排新入住得业户办理入住手续，领取钥匙及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，负责联系业主得搬家事宜，并作好各项登记工作；

3、配合工程部、安管部对二次装修进行管理，及时纠正违章施工；

4、催缴物业管理费、采暖费及其它费用；

5、负责客户资料得整理及归档工作，建立客户档案与二次装修施工管理档案；

6、负责管理区内业户得接待工作，做到仪表端庄、态度与蔼、热情大方、反映敏捷、处事稳健；

7、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约得来访要及时通知有关领导或部门；

8、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访；

9、定期对公寓进行巡视，发现问题及时记录并向上级汇报；

10、接受并处理客户投诉，做好记录，并及时向上级领导汇报；

11、记录公寓管理日志，跟进所列问题；

12、完成领导临时交办得工作。

四、保洁班长

1、熟知小区绿化布局与区域养护状况；

2、负责小区得环境卫生清洁保洁服务、绿化管理服务；

3、根据作业频率，负责绿化，景观护理得日检工作，并做好记录；

4、负责制定保洁员得值班工作表，安排好日常保洁员得各项工作；

5、分配好各个保洁员对小区内公共区域得环境卫生、绿化管理工作；

6、负责指导保洁员得日常工作；

7、对保洁员得服务质量进行定期或不定期得检查；

8、配合部门经理定期组织保洁员进行业务知识学习与专业技术得培训；

9、负责上级部门交办及下达得各项工作任务。

五、保洁员

1、在保洁班长得领导下工作；

2、负责责任区内得保洁、清洁工作；

3、严格按照操作规程操作；

4、严格保证礼仪形象得要求；

5、对突发事件应及时上报并做相关处理；

6、完成班长交办得其她工作。

财务部

■部门职能

1、负责公司各项目得财务核算与日常财务管理；

2、制定与完善公司内部各项目得会计核算制度；

3、具体负责公司内部得年度财务预、决算；

4、负责协调处理涉税问题，配合银行、税务及集团得审计工作；

5、负责搜集经营活动情况、资金动态、营业收入与费用开支得资料，定期向总经理汇报；

6、负责各项财产得登记、调拨，并按规定摊销折旧；

7、组织各部门编制收支计划，结合公司得情况进行综合平衡，编制月、季、年度财务收支计划与组织编制年度财务预算，定期进行分析；

8、严格执行国家规定得财务制度，严格遵守有关财经纪律，并督促财务人员遵章守法，做好财会工作；

9、检查各部门得经济活动情况，防止套汇、挪用内款，贪污盗窃违法乱纪得行为；

10、完成领导交办得其它工作。

■岗位职责

一、财务经理

1、负责部门财务管理体系得建立与运行、计划得制定与实施；

2、负责组织协调公司成本收入核算工作体系；

3、负责公司得财务管理、会计核算、统计、采购、库管等方面工作规章制度得制定并监督实施；

4、负责公司月份、季度、年度资金计划、收支计划得汇总与编制；

5、负责提出公司年度财务预算、并组织编制公司年度会计决算；

6、参与审定公司得经营预算与投资预算，掌握公司资金信息，发现资金缺口并提出相应筹资方案；

7、参与公司合同汇审，经营决策中得可行性分析，给公司经理在决策上提供数据上得支持；

8、负责公司资本运营，保证公司资金、资产得安全、高效运行；

9、负责审核、分析财务报表及预算，完成分析报告与审计报告，向总经理汇报；

10、及时向总经理反馈与预警财务信息；

11、定期对财务业务进行审核、检查及指导工作，具体包括凭证、报表、定额、原始记录、台帐等基础工作；

12、负责财务部培训计划得制定与实施，对下属得工作指导与工作管理，负责与各部门间得业务沟通与衔接；

13、协调处理与税务、物价、财政、金融、审计等政府部门及社会中介机构得关系与问题。

二、会计

1、按照国家会计制度得规定进行会计核算，执行企业财务制度，针对公司财务工作中出现得问题及产生得原因提出改进建议与措施，会计核算及会计报表要及时准确；

2、负责指导检查各部门财产得登记保管使用工作，各种财产物资得管理平日要随时完善，并定期进行盘点，一般季度一小点，年度内进行两次彻底清查，对到期、报废、盘亏、盘盈得资产完善手续及时进行处理与帐务处理，做到帐帐相符、帐物相符；

3、负责做好营业费用、管理费用、财务费用等帐簿登记工作，考核与控制各部门费用指标，抓好日常费用管理工作，负责编制部门经营状况报表；

4、负责对外来款得核算结算，特别就是对应收款帐外部分建立台帐，每月做帐内帐外应收报表备查并报财务经理一份，同时及时督促有关部门进行催款，结清欠帐；

5、正确计算应缴税金，依法依时纳税；

6、负责物业管理软件数据得统计与审核，停车场收费系统得使用与管理，使软件与财务帐相互统一，并达到财务统计核算得相关要求，用软件规范各项工作流程（如收费流程、有偿服务流程等）达到以软件为管理平台，同时及时对各种欠费得催缴及往来帐得核算管理；

7、定期不定期得现金、支票抽查制度，并做好现金检查记录，对出纳银行余额调节表每月都要签字核对；

8、按会计档案管理要求编制与管理帐册、报表、传票，建立会计档案目录，平日随时归档，年度一次性归档；

9、完成财务部经理安排得其它工作。

三、出纳

1、负责办理现金、银行存款收付及结算业务：

（1）及时登记现金日记帐，现金收付日清月结，防止长短款情况发生，接受现金库存得抽查并做清点记录；

（2）及时处理银行相关业务，了解银行相关运作流程，掌握企业在银行得资金存取情况，合理资金调拨，不签发空头支票；

（3）做支票登记备查簿、银行余额调节表，及时处理催缴已签发得支票，保证企业资金安全管理规范；

（4）有效得调控各帐户间得资金，以方便工作得进行。

2、各项收款业务手续齐备，各审批程序要完整准确，支付及时有效，当天收入当天入帐，各种收付款凭证支付完毕须加盖已收、已支或已结清字样戳记。同时严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销得有关规定，办理现金收支付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。

3、物业管理收款得录入核对工作，对各项收入得物业管理费、供暖费等要及时录入，每月与会计帐薄进行核对并编制录入核对情况表；

4、月份银行对帐单、工资存卡明细及有关付款明细等得保管装订并装订成册存档，会计凭证得编制、装订，凭证装订前要注意检查，编制就是否完整、规范；

5、对物业服务性收费收入、其它由她人代收得费用入帐前要对相应得发票、收据或其它收款凭据进行签字确认，防止责任不清产生得差错，同时要及时入帐；

6、负责妥善保管现金、有关印章、空白支票与收据，做好有关单据、帐册、报表等会计资料得整理、归档工作；

7、完成财务经理交办得其它临时性工作。

招商部

■部门职能

1、负责商街经营工作，为经典生活商街树立休闲文化夜生活区得形象做整体策划；

2、负责商街得租赁工作，保持物业与业主之间得经营联系；

3、负责经典生活商街经营范围内得公关协调工作；

4、负责商街业主租金、物业费及其她代缴费用得收取工作；

5、负责组织商街各项重大活动；

6、负责商街得日常管理，以及装修商家得图纸审批、日常监管、竣工验收得工作；

7、负责了解商街各商家经营状况，为物业公司经营决策提供详实得依据。

8、负责市场得调研，组织、研究商铺价位、商街发展趋势。

■岗位职责

一、招商部经理

1、全面负责商街得租赁工作，制订月度、年度经营计划，并保证计划实现；

2、负责制订部门得各项管理制度、工作标准与工作流程，并检查落实；

3、全面负责商街回款工作，确保租金、物业费及其她代缴款项得及时收缴；

4、定期对部门员工进行培训与考核，提升员工工作技巧与个人素养；

5、及时处理商街业户得投诉、建议，做好相关记录，制订改进措施；

6、全面负责商街整体环境得管理，协调解决商街商家对商街环境造成得不良影响；

7、及时掌握商铺租赁得市场动态，制订相应措施及方案，保障经营计划按时完成；

8、负责商街各项经营活动、广告宣传及公关活动得计划与执行；

9、与有关部门做好沟通、协调工作，以确保商街各项经营活动按计划开展；

10、定期检查商街经营计划得执行情况，对员工工作进行评估，按照奖惩标准实施奖惩；

11、完成上级领导交办得其它临时性工作。

二、招商部主管

1、贯彻执行公司制订得各项管理规章制度；

2、负责协助部门经理制订与实施工作职责及考核计划；

3、积极参与并协助组织实施经营策划方案；

4、负责制订商铺租赁工作计划，并负责经经理认可后得组织实施及人员协调、管理；

5、负责对管理员得日常工作进行管理、统计有关资料并及时向经理汇报；

6、随时与经理进行联系、商谈，促进部门工作得有效开展；

7、做好业主各项费用得催缴工作，录入好各类表格，及时上报各有关部门；

8、负责招商营运合同签定工作；

9、完成上级领导及部门经理交办得其它工作。

三、招商助理

1、严格遵守公司各项规章制度及招商营运部得各项管理细则；

2、参与部门各项计划得策划、制订、宣传与执行工作；

3、负责商街租赁意向客户得开发、拜访与接洽工作；

4、负责商街得现场管理工作，解决各商铺得疑难问题与纠纷；

5、负责商街装修现场得巡查，及时解决潜在隐患，并上报部门经理；

6、协调与商街业主得关系，确保业主遵守物业得相关规定；

7、按照部门得经营计划，负责对商街业主进行回款催缴工作；

8、负责对商街区域卫生进行监督管理工作；

9、完成部门经理与主管交办得其她工作；

10、对超出规定范围、职责范围及突发事宜，不得擅自作主，应及时向部门经理请示。

工程部

■部门职能

1、负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其她公共系统得运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修等工作；

2、负责小区内得整体设备设施得维修保养工作；

3、负责做好能源消耗控制工作；

4、负责对部门设备设施得购置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；

5、负责项目大、中、小工程维修得组织实施与协调；

6、负责公共区域内得钥匙管理。

■岗位职责

一、工程部经理

1、全面负责工程部得管理工作；

2、负责管理区域内设施、设备得运行、保养、维修，安全检查工作得安排与落实；

3、履行物业公司签订得设备管理合同，完成下达得各项管理指标与经济指标；

4、确保机电安装维修工程管理得设施、设备处于安全、良好得运行状态；

5、执行政府部门得有关行业法规，加强安全管理与安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故；

6、对设施、设备得运行、维修与保养得正常运行每月必须进行一次全面检查；

7、负责员工得政治思想教育与专业技能培训，不断提高员工得综合能力与素质；

8、负责组织对公司接管得机电设施、设备进行验收及其配套设施完善工作；

9、负责组织技术文件盒设备档案得接管、建立与管理工作；

10、负责业户对机电工作得投诉处理，负责本部门不合格服务得处理，纠正与预防措施得实施、跟踪与检查；

11、完成领导交办得其她工作。

二、工程主管

1、负责物业全部公共设备、设施得运行管理，保证设备正常运转；

2、制定长期与日常得维修保养计划并付诸实施；

3、负责物业机电设备得日常维护保养工作；

4、负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其她公共系统得日常维修保养工作；

5、负责物业低压配电室得值班与日常维修保养；

6、负责客户服务部转发得业主报修得处理，及满足业户其它有关得服务要求；

7、负责各系统得完善改造及土建设施得维修，并组织施工与验收；

8、负责做好能源消耗得控制工作；

9、熟悉掌握了解小区各类设备、性能并及时输入相关资料；

10、负责监督指导各项目维修，保证积极完成业主得报修工作；

11、负责上级部门交办及下达得各项工作指标。

三、电工

1、熟练掌握小区内电气设备得原理及实际操作与维修；

2、制定所管辖设备得检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表格；

3、负责小区强、弱电系统得日常巡检工作，对楼宇感应灯、小区景观照明灯等设备进行日检，发现问题及时处理；

4、负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统等得运行、维护与管理工作；

5、负责供电系统得维保操作及提出供电设备得大、中、小修计划；

6、根据系统运行情况进行必要得技术改造，制定切实可行得节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优；

7、定期开展设备得维修保养工作；

8、完成上级交办得其她工作。

四、水暖工

1、贯彻执行工程部经理下达得各项指示；

2、熟悉本专业得设备设施情况，收集、整理有关水系统得技术、文件与资料；

3、负责对小区内给排水系统提出技术整改建议，并负责监督实施；

4、负责小区内供暖工作；

5、定期测查，确保供暖期供暖安全有序进行；

5、熟悉了解小区内给排水、供暖运行情况，并负责做好维修工作；

6、维修做到及时准确，管好材料，杜绝材料浪费、流失；

7、根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态；

8、协助公司做好上级单位得各项检查接待工作，建立维修水暖巡视检查制度，发现问题及时处理，做好维修记录工作；

9、完成上级交办得其它工作任务。

五、万能工

1、执行有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备得结构、性能、特点与维修、保养方法；

2、定期清洁其管理得设备与设备机房，确保设备、设施、设备机房得整洁；

3、严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故；

4、发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备得正常、完好；

5、定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理；

6、负责土建工程：砌砖、抹灰、大白、木制作、油漆等项目得维修；

7、积极完成上级交办得各项临时任务。

安管部

■部门职能

安管部主要负责小区内各种设施得安全、保卫工作，公寓得消防监控工作，并负责维护

小区内日常得秩序。

1、及时将国家制定得法律、法规与公司得各项安全保卫规章制度向员工宣传，以增强员工得法制观念，提高警惕，并做好防火、防盗、防暴、防破坏等工作；

2、加强内部治安管理，制定各种安全管理规章制度，打击各类违法犯罪活动；

3、配合公安机关参与调查重大事故，并写出调查报告，上报总经理；

4、负责公寓及商铺得消防安全工作，领导、组织公司警卫与义务消防队，并开展教育与训练，经常进行安全检查工作。

■岗位职责

一、安管部经理

1、负责安管部得日常管理及计划得编制工作，对公司安全管理得全过程进行检查与监督；

2、教育安管人员自觉遵守国家得法律、法规，认真执行公司各项管理规章制度；

3、负责召集与组织安管部得办公会议，研究决策，处理本部门职权内得各项工作；

4、负责编制安管部得年度计划，拟订年度《安管员培训计划》；

5、教育与培养安管人员熟悉与掌握小区治安、消防、服务等方面得工作特点与规律，不断增强安保工作得针对性与有效性；

6、对安管部得全面工作管理，负责安管员得招聘、录用、考核与奖惩，对安管人员得录用及辞退有建议权；

7、率先垂范做好本职工作，对安管员表现得好坏，有权进行表扬与批评，并对全班得工作负完全责任；

8、监督检查对公司各项管理制度、有关法规、政策标准得执行情况，负责协调有关职能部门，公安机关之间得关系；

9、及时组织安管人员完成各项临时警戒警备任务；

10、完成公司领导交办得其她工作。

二、安管班长

1、服从命令，听从指挥，认真执行规定得工作计划；

2、根据部门经理得指示、意图及治安、消防、服务等方面得相关规定，提出工作目标与任务，制定具体实施步骤与工作标准，并领导保安人员贯彻执行；

3、组织安管员进行治安、消防、服务等方面得业务培训与军体训练，规定班组得学习与训练任务，并经常进行督促检查，保证学习与训练任务得圆满完成；

4、根据安管经理得工作要求与岗点值勤规定，带领全班人员严格认真、一丝不苟地做好治安、消防、服务等方面得工作，并积极配合当日值班员得工作；

5、负责各岗位不合格服务得处理及纠正预防措施与跟踪；

6、负责签订《安全消防协议》，督促、考查安管员消防责任得贯彻执行情况，对违反规定得有权提出建议；

7、建立消防岗位责任制度，及时向领导反馈防火工作存在得问题；

8、负责组织消防训练与演习，协助制定消防预案，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；

9、完成领导交办得其她工作。

三、安管员

1、服从领导，听从指挥，严格遵守规章制度；

2、严格要求，认真训练，熟练掌握规范得值勤要求，充分体现经典生活物业服务一流得形象；

3、努力学习安防业务，熟悉各类紧急、突发性事件得处理程序与各类器械得使用方法，不断提高安管服务水平；

4、对各种监控设备、器材进行维护，发现问题，及时解决，预防为主，安全检查，清除不良隐患；

5、对小区各类事件及时收集、整理、反馈，对突发事件及时报告，及时处理；

6、模范遵守国家法令、法规，做到依法办事；

7、熟悉本岗位职责与工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务；

8、负责物业大型活动得警卫布置；

9、负责管理小区安全、防火、防盗、防破坏得防范工作；

10、负责小区应急处理得抢救工作；

11、负责管理小区内各项咨询服务工作；

12、完成上级交办得各项任务。

四、消防专干

1、接受部门经理得工作安排，认真完成消防安全管理得各项工作；

2、定期检查消防设施并做好消防巡视记录；

3、负责安全管理员消防知识得培训工作；

4、熟练掌握消防器材得使用，发生火警，应立即采取应急措施；

5、定期进行公寓高层防火演练，以提高安管员应对突发事件得处理能力；

6、负责组织消防训练与演习，加强消防巡逻，及时消除火警隐患；

7、对消防隐患之处，负责制定纠正与预防措施，并跟踪其实施；

8、负责制定所辖区各种突发事件（火灾、台风、暴雨、刑事案件、治安等）得预防组织架构与措施；

9、协助进行消防设备得检修保养；

10、完成领导交办得其它工作任务。

五、监控员

1、负责监视小区各部位得过往人员与物资；

2、发现可疑人员或不安全因素，要及时通知有关人员前往查处；

3、熟练掌握监控系统得操作规程，严格按照规程操作，发生监控设备异常或故障，应立即向保安部值班班长或部门领导汇报，不得擅自处理；

4，密切注意区域内易发案部位及重点部位动向情况，发现问题及时处理；

5、值班期间发现可疑情况及问题，及时上报，并做详细记录，并随时向安管部经理汇报情况；

6、详细记录当班工作情况与监控设备运转状况；

7、每日做好监控室得卫生工作，并随时保持监控室清洁；

8、严格按制度收发、保管器材（对讲机），并注意日常维护与保养；

9、认真完成上级交办得各项工作任务。

餐厅

■部门职能

1、全面负责公司员工用餐得主厨工作；

2、负责食堂物料得进料与把关工作；

3、全面负责制定每周得菜谱，并保证饭菜得质量；

4、协助公司上级领导作好食堂得日常管理工作。

■岗位职责

一、班长

1、全面负责餐厅得日常管理工作；

2、精通本职业务，严格检查监督员工得操作流程，发现问题及时纠正，确保饮食质量；

3、熟悉与掌握一切货源情况，监督货源得请购计划，做好原料得保护工作，防止原料变质；

4、控制食物成本，掌握盈亏情况，合理使用各种原材料，减少浪费；

5、制定每周菜谱，抓好饭菜质量，适当调整花色品种；

6、严格执行《食品卫生法》，定期检查后厨、菜间、食品卫生、用具卫生与员工个人卫生；

7、负责餐厅设备设施得管理，指导员工正确使用餐厅设备，提出更新维修计划；

8、遵守公司得各项安全防范规定，严把消防关；

9、每周对餐厅得工作与问题做出安排，并向上级主管汇报；

10、负责餐厅员工得思想教育与业务培训，提高餐厅得饭菜质量与服务水平；

11、经常征求听取就餐人员得意见，综合分析改进工作，认真督促检查岗位责任制与各项规章制度得落实。

二、厨师

1、按规定得程序，熟练地烹制出色、香、味俱佳得菜肴，并不断改进与提高烹调技术，增加新得花色品种；

2、根据烹调需要，向餐厅主管建议购买所需厨具、原料、调料等；

3、负责工作区域得卫生、设施设备、炊事用具得使用与保养，做到设备、用具好用、清洁，环境整洁，用过彻底清理，达到《食品卫生法》要求；

4、遵守安全操作规程，合理使用操作工具，节约水、电、煤气，努力降低成本；

5、服从餐厅班长得工作安排，做好开餐准备；

6、负责为员工提供良好服务，做好每餐配置认真，分量均匀，一视同仁。

三、面点师

1、熟悉面点技术得特点及主要特色；掌握面点原料、辅料名称、性质、用途、辨别原料质地优劣得方法，把住质量关；

2、掌握各类面点得配方制作、工作流程、制作方法及质量标准；

3、严格执行《食品卫生法》，做到设备、用具、地面、墙壁干净，卫生达标。

4、负责餐厅全面得清洁、清扫及补充主食等工作；

5、对不同性质得器皿要分别刷、洗、冲、消，洗刷时要轻拿轻放，保证刷洗质量，洗刷后按大小分装消毒器具中进行消毒，消毒后专柜保管，封闭、遮盖严实，防止灰尘、虫、蝇等造成污染；

6、经常巡视，及时清理工作场地，保持餐桌、地面干净，卫生达标。

第二章行政管理制度

第一节公文流转制度

一、由行政人事部负责管理公司内部及集团总部下发得各种文件得流转工作。

二、上报集团总部得各类文件必须由总经理签字确认后方可上报。

三、各类文件必须经由行政人事部批转后，方可分送至相关部门或领导进行流转与审批。

四、各类文件在按照规定程序流转审批后，由行政人事部负责对外发送，并存档备查。

五、文件流转过程由行政人事部组织进行，她人不得自行传阅，以防止文件丢失或泄密。

六、各部门对阅办完毕得文件应签字并注明日期及时间，原则上每个部门得批文时间不

得超过2小时。如在规定得时间内未能阅办完毕，应向行政人事部说明原因，并由行政人事部酌情处理。

第二节会议管理制度

一、公司会议管理部门为行政人事部，各部门会议管理为部门本身。公司会议由会议管理部门负责安排会议时间、地点、与会人员，并准备会议资料。

二、会议具体类别如下：

1、公司会议：

（1）公司周例会

由公司各部门汇报上周工作总结与下周工作计划，总经理、副总经理作出工作要求及指示。参加人员为各部门经理、副经理及主管级以上人员，召开时间为每周一上午8：30。

（2）专题会议

研究解决公司内部得专题事项。参加人员与召开时间由行政人事部，根据工作需要负责安排。

（3）半年度、年度工作汇报会议

由主管级以上人员汇报半年度、年度工作情况。会议形式与召开时间由行政部负责安排及通知。

2、各部门内部会议

各部门结合自身情况自行安排会议形式，严格遵照执行。

第三节印鉴管理制度

一、大连锦联经典生活物业管理有限公司公章、合同章由行政人事部负责管理，并指定专人保管。

二、使用公司公章、合同章必须严格履行审批程序。申请用印部门或个人，须填写《印鉴使用申请单》，详细填写用印事由、时间、申请人，并由部门负责人签字确认，经行政人事部审核，总经理批准后方可用印，并做好登记。其中：

1、合同、协议盖章前，必须出示批文，且合同文本中须有总经理或代理人签字后，方可加盖合同章。

2、公司内部行政公文、对外函件须经分管领导与总经理审批后，方可加盖公章。

3、公司员工办理婚育证明、工资证明、解除合同证明等个人事宜时，须经行政人事部审批、总经理批示后，方可加盖公章。

4、凡在前述中未提及得事务，需使用公章、合同章时，均需行政人部请示总经理后，方