——如何加强物业公司内部管理.docx
.
如何加强物业公司内部管理
摘要：
一、物业公司的内部管理机制
1、计划目标管理
2、督导管理
3、服务质量管理
4、协调管理
5、管理工作的控制方式
二、内部管理规章制度
（一）、人员配备原则
1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；
2、力求精干、高效、实用。
3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神；
4、外派人员与当地人员相结合。
（二）员工守则
1、遵法制
2、爱集体
3、听指挥
4、严纪律
5、重仪表
6、讲礼貌
7、讲卫生
8、讲站姿
9、敬客户
10、守机密
11、倡廉洁
12、勤节约
（三）、员工培训
1、培训工作的原则：
2、培训要求：
3、培训计划
4、培训方法
5、培训目标
（四）、员工考核
1、考核时间：
2、考核的范围：
3、考核的内容：
4、考核的程序：
5、考核方式：
6、考核结果：
7、考核结果处理：
正文：
如何加强物业公司内部管理
为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。
一、物业公司的内部管理机制
1、计划目标管理①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区
（大厦）标准（试
行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标
准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业
管理工作，考核、奖惩物业公司主任。
②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，
全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。
2、督导管理
物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法：
①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。
②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。
③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开 15 分钟部门主管“早会” ，布置当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。
④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。
3、服务质量管理
物业公司要根据ISO9002 质量保证体系中有关服务行业的要求，依照物业公司精心制定的《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《质量记录》等四级工作文件，建立和完善所管住宅小区物业管理质量保证体系。
4、协调管理
①用协调管理的方法，解决各类矛盾或冲突；
② 鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议或投诉，增强服务意识
和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，防止严重后果的发生；
③对因员工士气低落、服务质量低劣造成业主、住户不满等问题，若说服
或警告无效时，采取行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。
5、管理工作的控制方式
①严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制。
② 采用量化考核办法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制。
③ 由行政人事部对各项工作进行考核、检查、监督、催办，使管理区的运
作控制更为严谨。
④ 标准、规范、流畅、严密的运作流程，环环相扣。
⑤实施总服务台 24 小时值班调度制度，保证各项工作及时完成。
⑥ 设立投诉热线，建立业户来访接待制度。
⑦ 每月一次的工作例会，对管理服务工作进行总结、讲评。
⑧ 全方位、全过程的巡检制度。
二、内部管理规章制度
（一）、人员配备原则
1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；
2、力求精干、高效、实用；
3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神。
对住宅小区的物业管理，要达到或超过招标要求的管理标准，组建一
支高素质的物业管理队伍是最为关键的要素。因此在管理人员的配备上，要坚持素质高、业务精的原则，以保证管理工作有效落实。
鉴于物业公司能提供各项专业服务支持的条件，在人员配备上，物业公司应务求精干、高效、实用。在保证各项管理工作的有效落实的基础上，尽可能地节省人工开支，从而降低业户的管理费用。
（二）员工守则
1、遵法制，学习理解并模范遵守国家的政策法律及有关法规条例和物业公
司的规章制度，争当一名好公民、好市民、好职工。
2、爱集体，和企业荣辱与共，关心公司的经营管理和效益，学习经济及管
理知识，提高工作能力，多提合理化建议，发扬“速战速决做事情、全心全意出
精品”的工作作风。
3、听指挥，服从领导听指挥，全面优质完成本职工作和上级交办的一切任务。要按照民主集中制原则，坚决支持，热情帮助上级领导开展工作。
4、严纪律，不迟到，不早退，出满勤干满点。工作时间不串岗，不办私事，不饮酒，不在禁烟区吸烟。不私拿或损坏公物，不私设灶具自制饮食，不做有损
团结之事。
5、重仪表，保持衣冠、头发整洁。男职工不准留长发、留胡须，女职工要
淡妆上岗，打扮适度。
6、讲礼貌，使用“您好” 、“欢迎您”、“不客气”等礼貌用语。不以肤色、种族、信仰、服饰取人。与客人相遇，要主动相让；与客人同行时，应礼让客人
先行。
7、讲卫生，常剪指甲，注意卫生，无汗味、异味。上岗前不得饮酒、吃蒜、
韭菜等异味食品，保持口腔卫生。
8、讲站姿
① 挺胸、收腹、沉肩；
② 双脚略分开约十五公分；
③ 双臂自然下垂在身体两侧或背后，放背后时，左手放在右手手背上；
④ 头部端正，目视前方，面部表情自然，略带微笑。不得前抑后合或倚靠
它物，不得插兜、叉腰、抱肩，不得前后叉腿或单腿打点，不得东张西望，摇头
晃脑，不得两人站立聊天。
9、敬客户
① 接待客人时面带微笑，与宾客谈话时应站立端正，讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话、争辩，讲话声音适度有分寸，语气温和文雅，不大声喧哗。听到意见、
批评时不辩解，冷静对待，及时上报。
② 遇到客人询问，做到有问必答，不能说“不” 、“不知道”、“不会”、“不管”、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬、冷淡的态度待客。
③ 尊重客人风俗习惯，不议论、指点，不讥笑有生理缺陷的客人，不嘻
戏客人小孩，不收受礼品。电话铃响应立即接转，铃响不得超过三声。
④接转电话，要先说“您好！ XXX 部门”，然后细心聆听，声调要温和，
勿忘使用本岗位礼貌用语。
⑤ 会见客人时，不主动握手。必须握手时，应面带笑容，姿势端正，用
力适度，不能用左手。握手时，左手不得插兜。
⑥ 客人面前不得化妆、修指甲、剔牙、掏鼻子、挖耳朵、打饱嗝、伸懒腰、
打响指、哼小调。
10、守机密，不向客户或外部人员谈论本公司的一切事务。不议论客户短长。
一切内部文件、业主档案、资料、报表、总结等，都应做到先收锁再离人，保证
桌上无密可泄。保障公司和业主的合法权益不受侵犯。
11、倡廉洁，不同客户拉关系图私利。客人所给小费和物品要如数交公不得
私留。不贪污不受贿，不挪用公款不以权谋私。要勇于揭发问题，敢于同不良的
现象作斗争，要打击歪风，树立正气。
12、勤节约，克服浪费难免论，消灭长明灯，长流水。节约使用文具和器材，爱惜各种设备和物品。要发扬勤俭兴业的好传统，为公司的增收节支做贡献。
（三）、员工培训
员工培训是提高员工队伍专业技能和综合素质的重要手段，是做好物业管理工作，提高服务质量的重要保证。
1、培训工作的原则：
①层次化：由于员工的职务（岗位）不同，所需掌握的知识、技能也不同，
培训工作必须按层次进行，可分为：①管理层（主管以上的管理者）②操作层（分清洁工、保安员、维修工）。按照每一个层次的性质、特点，结合其必须掌握的
知识、技能，有针对性地进行培训。
②标准化：统一的授课提纲、统一的教材、统一的考核标准。从而使每一位
员工懂得应该做什么、怎么做，做到什么程度。
③系统化：培训工作按员工工作性质要求及业务知识面，有系统、有顺序地进行，共分三个部分：公共科目知识（包括物业管理基本知识、公司概况、公司方针目标、员工守则、安全知识、服务意识、职业道德）；各岗位工作职责、规范、标准（分岗位、分技术工种）；岗位操作（实践阶段）。
2、培训要求：
①主要管理人员都有政府主管部门颁发的物业管理上岗证；
② 所有人员上岗前必须经过专业培训和考试；
③所有员工每年须有10 天以上专业学习时间；
④ 鼓励业余学习；
⑤管理人员和特种工作人员持证上岗率100％；
⑥ 建立物业管理题库、考训结合。
3、培训计划
①物业接管前的人员培训：对管理全体人员进行为期10 天以上的针对性培训。内容包括：楼宇情况，管理要求与方法，强化《条例》、制度、法律知识、
职业道德、公关知识等学习和治安意识、质量意识、服务意识的培养。②正常管理期人员培训：每月进行一次业务学习。每半年一次书面考试；由
公司每年组织一次岗位技能竞赛，选拔业务尖子；分批次组织全体人员到北京市
优秀物业管理单位实地参观学习；每年组织一次换岗培训，使员工一专多能。
4、培训方法
①办班学习：由物业公司专业人员或由专业公司派人讲授并在该公司实习。
② 考训结合：按不同工种出题考试，考完后讲评，督促员工边工作边学习。
③ 参观学习：安排主要管理人员到其他优秀住宅小区参观学习，取长补短，
不断提高。
④ 岗位练兵：由公司行政人事部为员工逐级制定岗位技能和全面素质提高
的学习锻练计划。结合工作实际，有重点加强在本岗位的锻炼，立足本
岗成才。
⑤ 鼓励自学：鼓励员工参加与岗位相关的各类专业的函授、电大、夜大的
学习。
⑥ 理论研讨：要求主要管理人员经常撰写物业管理研讨文章和积极参加有
关研讨会。
5、培训目标
①管理人员持证上岗率1O0％；
②特种工作人员持证上岗率100%；
③管理服务人员单项业务精熟，60％以上员工熟悉 2 —3 门以上相关专业，
以满足提供综合服务需要。
（四）、员工考核
通过定期考核，优胜劣汰，从而增强员工的危机意识及进取心，推动物业管理工作的提高。
10、考核时间：每年的6月30日前进行上半年考核。12月31日前进行
年度的考核。
11、考核的范围：试用期满后与公司正式签订劳动合同的全体员工。
12、考核的内容：即考核标准的内容。
13、考核的程序：
① 由员工个人填写“自我评估表” 。要求实事求是，不要夸大，也不要过分谦虚，尽可能公正的进行评价。
②分层次考核：物业公司的正副主任由公司负责考核。各专业主管由项目
物业公司主任负责考核。其他员工由各专业主管负责考核。
5、考核方式：自我评估与负责人评定相结合。
6、考核结果：分为好、较好、一般、差四个等级。
7、考核结果处理：
①评为“好”的员工，可作为公司先进个人的候选人，或作为晋升加薪的
依据。
②评为“较好”的员工，可继续在现岗位工作。
③评为“一般”的员工，对其不足之处限期改正。
④评为“差”的员工予以辞退或做待岗处理。
4、考核标准
等
级好较好一般差
项目
思想进步，进取心有进取心，能坚持基本能遵守纪律，纪律观念差，作
强，坚持原则，遵守原则，遵守纪律、作风还算派，有时风随便，举止轻思想品德纪律、制度，作风正作风较正派，公私计正较个人利益，浮，个人利益派，不计较个人得较分明。有不廉洁行为。重，损公肥私。
失，廉洁奉公。
业务知识缺乏，业务知识丰富，能胜
较勤恳，热情，工业务知识稍有不
业务知识任所承担工作。常需指导方能
作较主动，踏实。足，时需指导。
工作。
服从分配，勤恳热较认真负责，耐心不够认真负责，细缺乏责任感，工工作态度情，积极主动踏实肯细致，极少失误。致，间有漏错。作不认真，常有干。漏错。
协作精神强，能与任有协作精神，能较协作精神欠缺，尚协作精神差，闹
何人合作共事，协调好地与周围同事能与别人合作，协不团结，不能与协作精神能力强。合作，协调能力较调能力差。别人合作共事，
强。协调能力极差。
工作能力强，分析能工作能力较强，判工作能力一般，分工作能力差，分
力强，判断慎重，处断较正确，较少失析能力不够强，判析能力差，判断工作能力理果断正确。误，能正确处理。断处理常欠稳妥。处理失误较多。
真，耐心真耐心不真，缺乏任感，工
精神作不真，常有致，不出差。致，极少。致，有漏。
漏。
工作效率效率很高效率高效率尚可效率很低
好完成工作任尚能完成工作任完不成工作任
工作出色完成任，成，甚至影响其
，成突出。。
著。他工作。
通物管理位的内部人管理使物管理工作达到以下要求，以确保
物管理目的。
1、今天的事有果，明天的事有划，困的事有法。
2、只有到有了一个的果才算一件事做“完”了。
3、人想不到的我要想到 ; 要“想到”就要有做事清。
4、、写告要具体，凡事要有 1、 2、3?
5、每天做事要列出重点、点行突。
6、不反映，更要及解决。
7、提出的同提出解决的方案。
8、养成察的 , 培养挑剔的眼光。
9、沟通快、达快、快、行快、反快。
10、自己手的每件事都要跟踪跟，不断反，直至完成。
11、工在客人面前不能“不” ，二工在一工面前不能“不”，
下在上面前不能“不” 。
12、自己不知道的事情要帮助客人知道，自己没有的西要帮助客人找到，
不是自己管的事要找到管的人。
13、任何都存在解决的法，没有做不到的事，只有想不到的事。只要
真想做的事就会有去做。
14、客人想不到的我要想到；客人不知道的我要知道；客人想到的我
要到。
15、布置和接受工作要有限制。
16、遇到有争的，先解决后分清任。
17、接受和完不成工作不能作任何开脱任的解。
18、事情要在第一次做时就作对。
19、凡是影响到客人的事情必须事先通告；凡是客人提的问题必须有圆满的说法和解释。
物业公司内部管理制度(免费完整41页)
前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。 不尽之处，公司将适时予以补充。 本规章制度从下发之日起执行。 签发人： 年月日
第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
物业公司审计具体实施措施和解决方案
物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。 审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。 物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
内部管理-广安物业管理公司内部岗位职责和考核制度 精品
广安物业管理公司内部岗位职责和考核制度 第一章岗位职责 第一节公司 总经理岗位职责 一、主持公司日常经营管理工作，组织实施公司董事会决议。 二、贯彻公司公司的管理体制和层次管理原则，决定公司组织架构的设置及其职 权与相互关系。 三、负责管理资源配备，决定管理人员的录用、考核、奖惩、晋升及公司内部人 事变动。 四、审核公司的长期发展规划和近期计划，审定年度经营计划，并组织实施。 五、审核公司预算，控制管理资金使用、降本增效，提高公司的经济效益。 六、审核公司（项目）重要设备改造，拓展、开发服务项目的决策方案，决定后 组织实施。 七、主持业务合同（协议）的审核并签署。 八、定期召开管理例会，听取工作汇报，协调处理部门、项目的重大问题，协调 各部门的工作关系。 九、组织制定公司内部劳动报酬、奖金分配、福利分配等决策和管理制度。 十、履行董事会规定的其他职责。
管理部工作职责 一、向公司有关项目管理处传达贯彻政府行政管理部门发布的物业管理方面的政 策法规和相关信息，以及公司领导的指示、工作要求和任务安排，提高项目管理人员的政策、业务管理水平。 二、按公司的管理要求和发展规划，对公司的相关管理制度、项目管理处（服务 中心）的管理制度、运作流程、考核办法和相关台帐记录提出编写、重订、修改、补充、完善等建议或要求。 三、根据公司的年度工作目标、月度工作计划，对各项目管理处（服务中心）物 管工作的执行情况、工作进度和落实结果进行检查、督促、协助、指导。四、深入项目管理处（服务中心），了解项目遇到的热点、难点问题，给予必要和 尽可能的帮助、指导，并及时向总经理室汇报。 五、定期或临时组织召开公司物业管理工作专题会议，贯彻公司精神，收集、汇 总项目管理处的意见和建议，提供给总经理参考决策。 六、关心物业管理行业动向和房地产业发展情况，努力创造条件，参与物业管理 项目招投标，争取拓展新的管理项目。 七、做好新受托管理项目的前期调研、洽谈、协调和编制相关文件资料等具体工 作。 八、与公司行政部、财务部通力合作，协同完成公司领导交办的各项任务。 九、按时、保质保量完成总经理室交办的其他工作。
XX物业公司内部控制情况审计报告模板(专业范本)
XX物业公司内部控制情况审计报告模板 (专业范本) 20XX年XX月上旬，审计部按照集团领导的指示对XX物业公司的内部控制流程进行了评审，评审主要侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节。我们从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试。XXX总经理和XX物业公司有关人员对我们的工作给与了大力的支持和配合，并提供了很好的意见和建议。 下面将我们在现场看到和了解到的一些情况并结合内 部控制的重点环节进行评述如下。 总的来说，目前业主对房屋质量问题、外檐墙砖脱落现象、门禁系统故障、二期大门入口路面泥泞、停车位不足等问题投诉比较集中，对物业的保洁、安全保卫和环境投诉较少。 房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问 题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致业主情绪不满，拖欠物业费。
XX物业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺；此外，对员工的服务意识、专业能力的培训较少，现有人员的素质和技能不能满足高水平物业管理工作的需要，物业公司亟待引进优秀的、高素质的人才加盟，以提升管理水平。 XX物业公司原有的一套《工作职责和政策程序》已不适应现今的组织结构、岗位设置和人员状况。从目前看，制度制定与执行、检查和绩效考核四者间没有形成有效的互动关系，因此执行力不高。 一、接待业主投诉和解决问题方面 1.管家既负责接待业主投诉，根据投诉问题向有关部门反馈；同时又兼管拜访业主，了解情况；平均每个管家要负责160多户业主的走访任务，工作量比较大，目前无法做到管家式服务，业主非常不满。 2.记录业主投诉情况的《接待业主记录表》填写不全，接待人、如何处理等项目有漏填情况。 3.接待人对受理的投诉追踪和反馈不及时。发生过投诉受理后，因某些原因不能尽快维修而又没有及时反馈给业主，业主再次投诉的情况，业主怨言较大。 4.管家接到投诉后，向维修人员传达任务时不能有效调度维修人员尽快到现场解决问题，部门间责权利不明确。
关于物业经营企业的内部控制要点
摘要：社会经济的快速进步，物业管理这一新兴行业正经历着巨大的发展，而内部控制作为衡量企业发展是否健康的基石，应该引起广泛的关注。本文在简要陈述物业及物业管理基本概念的基础上，对物业经营企业的内部控制做以系统化设计，抓住控制关键点，制定一系列控制措施以满足企业具备有效内部控制的要求。 关键词：物业经营物业管理内部控制。 物业经营企业属于服务型产业，采用一种综合性服务经营管理方式，以满足服务业主的需求为目的的产业，在日益发展的社会生活中起着越来越重要的作用，具有强进的生命力和广阔的发展空间，一直被称为朝阳性产业。但是越演越激烈的市场竞争以及国外资本对我国房地产业的大额投入，物业经营企业面临的市场竞争压力更大，要想在激烈的竞争正获取发展机会实现自身持续健康稳健的发展之路，顺应现代企业的发展要求，对企业内部管理实施有效控制显得尤为重要。然而，内部控制作为现代企业的管理控制方法，物业经营企业也不容例外，建立健全内部控制体系对于提升物业管理水平和改善物业经营绩效具有非常重要的作用，也有利于促进整个物业管理企业的稳定发展。 一、物业与物业管理的基本内涵。 在西方国家，物业是指有包括资产、土地、以及在土地上建造的以建筑物形式存在的各种不动产等的总称。然而根据我国的实际情况，我们通常所说的物业是指已经完成建造过程并且已经进入使用状态的各种建筑物及其与之配套的设备设施、周边建筑物等相关联的不动产，其中我们通常划分为各种建筑物范畴的不动产主要包括城市居住小区的房屋、城市规建中的写字楼、学校的教学楼、医院的病房楼、繁荣消费场所的商业大夏、高档居住的别墅以及用于进行生产经营的工业厂房等等，而具备行政管理职能的政府部门的市政设施、提供休闲娱乐场所的休闲设施、为装饰房屋所进行的建筑物内部设备等等属于相配套的设施设备的范畴。像是草坪、道路和庭院等属于场地的范畴。 物业经营主要包括两个方面：物业租赁和物业管理。其中物业租赁是指物业经营企业对具有拥有所有权的物业进行部分更新改造以获取经营利润的最大化；而物业管理的范围就比较广泛，广义的物业管理是指一切与房地产业发展、房屋租赁以及房屋售后相关联的服务活动总称；狭义的物业管理则是指通过资格认证、具有一定专业服务能力的物业经营企业在接受建筑物的产权所有人或者使用人的授权委托，并按照相关法律法规的约定双方签订物业管理合同之后，由专业的物业管理经营企业通过科学的管理办法和经营管理方式对各类房屋建筑物以及相关附属设备设施进行现代化的管理，同时负责建筑物和建筑物周围的场地及环境的卫生、安全、公共绿化、道路的养护等。 二、加强物业经营企业的内部控制要点。 物业经营企业经历了30多年的发展历程，从简单的单一化的物业管理到现代的综合性以客户需求为经营理念的科学化管理方式方法的形成，期间经历更多的机遇和挑战，伴随着市场竞争压力的增强，企业经营企业的变化也在一点点呈现并付诸于实践过程中。当今时代，为使物业经营企业获取持续健康的发展能力和为业主提供更全面更满意的服务，其内部控制的建立是必不可少的至关重要的途径，然而物业经营企业建立健全内部控制机制，制定内部控制措施，需要重点关注以下几个方面： （一）树立物业经营内部控制意识。 与其它类型的企业不同，物业经营企业属于授权委托型为业主提供管理服务，其内部员工对内部控制体系的建立缺乏应有的关注和重视，内部控制意识并不是所有员工都具有的，对大多数员工而言，内部控制的概念比较模糊和抽象。物业经营企业需建立系统化的、加强内控理念建立的培训活动，对全体员工特别是管理人员进行定期性知识培训，使他们从心理上树立内控意识，提升管理层的内控重视程度。一般而言，物业经营企业管理人员的内控意识程度会直接或间接影响员工内控意识的培养，并且在员工的日常业务活动中进行巩固加强，使
物业管理公司内部管理制度全
内部管理制度 前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 第一部分岗位职责 物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 客服部岗位职责 客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、负责部门的文件撰写、整理工作； 2、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录； 8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9 负责办理各类外来人员的出入证件； 10 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书； 11 通过各种媒介做好宣传工作； 12 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动； 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交
物业公司内部管理制度(DOC40页)
第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益,精心理财，开源节流，满足业主需求。 ４、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。 ６、制订年度工作计划,明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责,坚持年终考核。 7、重视人才,合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复,认真解决。 9、关心员工生活,努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通,理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下,协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。 ３、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务,督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 ５、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况,以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求,并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利,改善工作条件。 7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。 职能部门经理岗位职责 1、在公司总经理室的领导下,全面实施本部门的各项工作。 ２、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。 3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。 4、负责制定本部门员工的业务培训计划,定期开展员工培训。 ５、负责指导、监督、检查本部门各项工作,定期对本部门员工进行考核。 管理处主任岗位职责 在总经理直接领导下,贯彻执行公司各项方针、政策,全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度,检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度; 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函; 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核,按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定,掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； ６、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划; 8、加强各班的团结合作,树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。
内部控制模板
(集团)股份有限公司内部控制制度? 第一章总则? 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《中粮地产(集团)股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。? 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程：? (一)遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定;? (二)提高公司经营的效益及效率;? (三)保障公司资产的安全;? (四)确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。? 第三条职责：? (一)董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估;? (二)总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况;?
(三)公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专 业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。? 第二章主要内容? 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。? 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。? (一)公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健 全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。? 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论：? (1)决定公司的经营方针和投资计划;? (2)选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项;? (3)审议批准董事会的报告;? (4)审议批准监事会报告;? (5)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;?
物业公司内部管理方案
一、内部管理情况 （一）内部管理制度和质量控制标准情况 1、内部管理制度 前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 第一部分岗位职责 1.1物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足师生需求。 4、抓好精神文明建设，维护师生合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取师生和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 1.2客服部岗位职责 客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。 1、负责部门的文件撰写、整理工作；
2、负责为师生办理入住手续，建立师生信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内师生档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于师生投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的师生，并做好收费记录； 8、热情接待来访的师生及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9负责办理各类外来人员的出入证件； 10负责向辖区内师生发出书面缴交各项费用的通知书； 11通过各种媒介做好宣传工作； 12负责组织师生意见征询活动和社区文化活动； 1.3保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交接班记录； 8、讲究文明、礼貌待人，耐心说服、遵守物业辖区各项管理规定。 （二）、保安队队长岗位职责 保安队长在项目经理的直接领导下，全面负责保安队的各项管理工作。
0012701-中粮地产内部控制制度1(2).doc
中粮地产内部控制制度1 中粮地产（集团）股份有限公司内部控制制度 第一章总则 第一条为强化集团内部管理，有效落实公司各职能部门专业系统风险管理和流程控制，保障公司经营管理的安全性和财务信息的可靠性，在公司的日常经营运作中防范和化解各类风险，提高经营效率和盈利水平，根据深圳证券交易所《上市公司内部控制制度指引》、深圳证监局《加强上市公司内部控制工作指引》及《中粮地产（集团）股份有限公司章程》等有关规则，制定本制度。 第二条本制度所称内部控制是指公司董事会、监事会、高级管理人员及其他有关人员为实现下列目标而提供合理保证的过程： （一）遵守国家法律、法规、规章及其他相关规定； （二）提高公司经营的效益及效率； （三）保障公司资产的安全； （四）确保公司信息披露的真实、准确、完整和公平。 第三条职责： （一）董事会：全面负责公司内部控制制度的制定、实施和完善、并定期对公司内部控制情况进行全面检查和效果评估；
（二）总经理：全面落实和推进内部控制制度的相关规定，检查公司各职能部门制定、实施和完善各自专业系统的风险管理和控制制度的情况； （三）公司总部各职能部门：具体负责制定、完善和实施本专业系统的风险管理和控制制度，配合完成对公司各专业系统风险管理和控制情况的检查。 第二章主要内容 第四条本制度主要包括以下各专业系统的内部风险管理和控制内部：包括环境控制、业务控制、会计系统控制、电子信息系统控制、信息传递控制、内部审计控制等内容。 第五条环境控制包括授权控制和员工素质控制。 （一）公司建立合理的法人治理结构和科学的组织架构，有健全的逐级授权制度，确保公司的各项规章制度得以贯彻执行。各级授权基本适当，对已获授权的部门和人员建立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权能够及时修改或取消授权。 1、股东大会：《公司章程》明确股东大会是公司的权力机构，以下事项须由股东大会讨论： （1）决定公司的经营方针和投资计划； （2）选举和更换非由职工代表担任的董事、监事，决定有关董事、监事的报酬事项； （3）审议批准董事会的报告；
物业管理公司内部控制存在问题及对策
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/179326548.html, 物业管理公司内部控制存在问题及对策 作者：王丽君 来源：《市场观察》2019年第05期 摘要：内部控制通过对企业内部的资源进行合理化配置以及对企业的财务进行内部管控，以保证企业的资金安全、增强企业的综合实力为目的，已经成为当下现代化企业建设中的重要组成部分。在当前市场的变化以及经济水平不断提高的背景下，社会对服务行业的要求越来越高，物业管理公司要想提升自身的服务质量，必须在企业中建立内部控制体系，强化对内部工作人员的管理。整合内部资源和资金的使用，通过内部的改革提升外在的服务效果，为企业在服务行业的发展占据有利地位。 关键词：物业管理公司;内部控制;存在问题;对策研究 一、物业管理公司内部控制的相关概念 （一）物业管理公司内部控制的主要内容 物业管理公司的内部控制包括收入控制、物资材料控制以及运营成本控制[1]。收入控制 是对企业资金的收入安全性和完整性建立相关的保护制度;物资材料的控制主要是对企业的物资材料库存进行管理，将管理责任细化到岗位上，无论是采购环节还是管理环节都需要严格的对审批流程进行保障;运营成本的控制是对水电费等能耗量进行科学的审查，控制水电费方面的支出[2]。针对上述内容，物业管理公司可通过对项目预算、月度资金计划编制、资金计划 对账流程、现金盘点等方面加强内控管理。 （二）物业管理公司内部管理的特点 物业管理公司的内部控制管理与其他一般企业有一些差别，具体表现在三方面：其一，安全生产风险较高。对物业管理公司来说，服务社会是物业管理公司的主要任务。物业管理公司承担着公建商业楼、小区居民楼以及办公大楼的安全问题，不但要对民众的人身安全负责，还要兼顾民众的财产安全。由于这些建筑物是人流密集度较高的地方，也是危险高发的地带，因此，物业管理是一个安全生产风险较高的行业。其二，信息沟通极其重要。对物业管理公司来说，协调好甲方及业主之间的关系是十分重要的，考验着物业公司能否在三者之间建立良好的交流平台，协调好物业管理的费用和建筑修理的费用，将内、外部沟通相结合，保证与甲方及业主和谐相处[3];其三，资产管理风险高。由于物业管理公司对甲方及业主的固定资产进行管理，而固定资产很容易受到外部环境因素的影响遭到损害。物业管理公司在管理的过程中如果没有提前对固定资产进行全面排查及盘点，也没有建立相对应的风险预警机制。当面对所管辖的固定资产发生损失时，物业管理公司也要遭受到巨额的赔偿[4]。 二、物业管理公司内部控制存在的问题
如何加强物业公司内部管理
国家职业资格全国统一鉴定 物业管理师文章 (国家职业资格二级) 文章类型：论文 文章题目： 姓名： 身份证号： 所在省份：北京市
如何加强物业公司内部管理 摘要： 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 2、督导管理 3、服务质量管理 4、协调管理 5、管理工作的控制方式 二、内部管理规章制度 （一）、人员配备原则 1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则； 2、力求精干、高效、实用。 3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神； 4、外派人员与当地人员相结合。 （二）员工守则 1、遵法制 2、爱集体 3、听指挥 4、严纪律 5、重仪表 6、讲礼貌 7、讲卫生 8、讲站姿 9、敬客户 10、守机密 11、倡廉洁 12、勤节约 （三）、员工培训
1、培训工作的原则： 2、培训要求： 3、培训计划 4、培训方法 5、培训目标 （四）、员工考核 1、考核时间： 2、考核的范围： 3、考核的内容： 4、考核的程序： 5、考核方式： 6、考核结果： 7、考核结果处理：
正文： 如何加强物业公司内部管理 为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 ①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区（大厦）标准（试行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。 ②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。 2、督导管理 物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法： ①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。 ②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。 ③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布臵当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 ④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。
物业管理公司内部资源整合
一、对于物业管理公司资源整合的理解。 1、物业管理公司资源是指包括物业管理公司的人力资源、财力资源、物力资源，简单的说，即人、财、物；按照获取的方式又可分为内部固有资源、外部可利用资源两大类。内部固有资源即为创立或维持公司运作的基本资源，外部可利用资源意即无产权有托管期限内使用权资源和因接管新物业随之附加的资源成潜在资源。 2、物业管理公司资源的整合。 简单的说就是针对物业管理公司不同发展阶段的运营状况，以保证物业公司持久经济收益为目的，重点以人、财、物三个方面资源为对象进行科学地、合理地组合，以促使物业公司能够在各个发展阶段持续发展和经济效益稳定增长态势的内部组合调整的手段。 3、关于资源整合的说明。 资源整合是企业为获取持续稳定的经济收益，通过对可利资源的不断调整以达到或接近达到内部、外部资源的最佳使用的目的，以期最大可能的适应市场的变化，在市场变化前变化，最大可能的有效利用资源，最大可能的降低成本费用，最终达到持续稳定获益的目的。 二、不同物业管理公司在不同的发展阶段对于资源整合的需求，粗略的分为3大类； 1、市场规模型的物业管理公司； 1此类型的物业管理公司的特点是： A、管理面积大，如上千万平米管理面积的物业公司，已完成管理佣金固定、相
对稳定的收取模式，有较稳定收益，尽管纯利润目前不高； B、由于规范效应，现金流量较大，资金总体可利用率较高（相对于其他现金流量大的行业而言），有可利用空间； C、由于现金流量大，必然导致资产及其可利用附加值增大。 ②由于上述特点，该类型物业管理公司实际上已基本完成规模管理的基本框架，以提高效益为目的的转型的特点，是以充份利用资源，如现金流投资（通过经营将业主同意投资的经营盈余用于金融投资等），大规模管理的物业的整体商业行为（如在各个住辖物业内开办连锁经营项目）为手段，达到扩充资产的目的，以弥补物业公司相对其他有关行业而言资产比例较低的不足，最终通过资产运营完成物业管理公司进一步发展的道路。 2、扩张过渡型； 1、为什么叫扩张过渡型呢？ 这是由此类物业管理公司特点所决定的。 A、扩张过渡型的首要特点是基础好。一般在扩张前有较好或相对稳定的经济效益，所辖物业在相当长的时期内有较好的管理基础，人员素质基础好，规模不大，但所管理物业收益较好，有扩张的基础。 B、由于企业自身发展的需要和市场的逼迫，力图拓展管理面积以提高经济、社会效益，如深圳有些乙级物业公司或未到100万平米的甲级物业公司。 C、开始明确追求社会效益的同时，重点追求经济效益，确保种“一棵树活一棵树”，较二、三年前片面追管理面积而言进入比较理性的管理阶段。 ②由于以上特点，扩张过渡型物业公司往往在转型中在确保现有收益的情况下，充份利用已相对富余资源进行“一边抢盘、一边调整”，以求扩大收益规模。此
浅谈物业公司的内部控制
浅谈物业公司的内部控 制 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
浅谈物业管理公司的财务内部控制制度 摘要 财务内部控制制度，是为适应生产经营管理的需要而产生的，是现代企业内部管理 制度的一个重要组成部分。只要存在企业经济活动，就需要有相应的内部控制制度。 而物业管理作为新的朝阳产业，随着近30年来我国房地产也和城市经济建设的蓬勃发展，以及城市管理水平的提高，逐步成为提升城市管理和文明建设重要工作之一。不可否认，物业管理行业正成为我们生活中越来越熟悉的一个行业，也受到社会各界越来越多的重视，成为当今社会热门的行业之一。但随着我国社会主义市场经济的不断发展，法律法规相对滞后，同时由于市场机制的不完善、企业经营者自以为是的行为等因素，使得物业管理行业在高速发展的同时也面临着越来越多的问题。 本文以物业管理公司沧×公司为案例，主要采用叙述、分析的研究方法，对物业管理公司财务的特性、内部控制的概况进行了阐述。针对案例企业，分析了沧×公司在财务内部控制制度中发现的问题，并提出了个人的几点改进设想，期望能最大限度地发挥 “内部控制制度”的作用。 关键词：内部控制物业管理公司 Discusses the property management company's finance internal control system shallowly ABSTRACT The finance internal control system, is needs to produce for the adaptation production operation management, is a modern enterprise internal management system's important component. So long as has the business economic activity, needs to have the corresponding internal control system. But the property management takes the new sunrise industry, along with near for 30 year our country real estate also with the urban economy construction's vigorous development, as well as the city management level's enhancement, becomes gradually promotes the urban management and civilized construction important works one. Undeniably, the property management profession is becoming us to live a more and more familiar profession, also receives community more and more values, becomes now one of social popular professions. But along with our country socialist market economy unceasing development, laws and regulations relative lag, because simultaneously the market mechanism imperfect, the enterprise operators think oneself infallible factors and so on behavior, cause the property management profession also to face more and more questions while high speed development. This article take the property management company 沧×company as a case, mainly uses the narration, the analysis research technique, to the property management corporate finance's characteristic, internal control's survey has carried on the elaboration. In view of the case
物业管理岗位职责-完整版
物业管理岗位职责整理不全，大家一起分享，敬请补充，
●总经理岗位职责 1、领导公司的日常工作,向公司传达满足业主和住户及法律、法规的要求的重要性； 2、以业主和住户为中心，制定质量方针和质量目标，批准公司质量手册； 3、主持管理评审； 4、负责拟订公司年度工作计划和工作总结； 5、负责召集和主持总经理办公会议； 6、负责各单位、各部门经理和主管职务以上人员的鉴定、录用、辞退等工作； 7、负责公司重要投标书和公司所有经济合同的审批； 8、负责公司各类费用收支的审批； 9、履行公司安全，消防第一责任人的所有职责； ●1常务副总经理兼管理者代表岗位职责 1、协助总经理抓好各项工作，对公司服务负直接责任； 2、组织贯彻实施公司质量方针，实现质量目标； 3、组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进； 4、组织公司内部质量体系审核并向总经理报告质量体系运行情况； 5、负责监督物业管理服务质量，确保业主和住户满意； 6、代表公司就与质量管理体系的有关的事宜负责对外联络。 ●2副总经理岗位职责 1、协助总经理组织并协调质量管理体系的建立、实施、保持和改进； 2、负责领导和组织制定公司物业管理招、投标工作； 3、参与公司经营决策，负责决策和开拓物业市场； 4、负责公司物业管理服务工作的组织的协调； 5、负责公司对外联络工作，组织领导公司公关工作。 ●3人力资源部经理岗位职责 1、根据国家有关法律法规，负责制订公司人事、劳动、职工培训教育等相关规章制度并组织贯彻执行。 2、负责公司人力资源开发、使用工作。组织实施员工教育培训，对员工的培训进行详细检查和考核，为公司适时配备合格管理人员。 3、负责组织编制劳动工资计划，检查劳动工资计划完成情况，做好调资、晋升、晋级等工作，审查各部门奖金发放数额。 4、负责组织检查劳动纪律，针对存在的问题采取必要措施。 5、负责组织完成员工劳动合同（劳务协议）的签定、鉴定工作。
物业内控制度
物业服务有限公司 内 控 制 度 2016年5月
《灿坤物业内控制度》 目录 第一章组织结构 第二章行政管理系统 一、员工文明办公规范 二、会议管理制度 三、印信管理制度 四、公章遗失紧急处理办法 五、档案管理制度 六、档案借阅流程 七、合同管理制度 八、合同会签流程 九、保密制度 十、办公用品采购管理 十一、通讯费用报支审批流程 十二招待用餐管理办法 十三、出差管理制度 十四、安全保卫管理制度 十五、财产综合管理办法 十六、固定资产管理制度 十七、重大经营突发事件报告处理程序（应急预案） 第三章人力资源管理系统 一、员工招聘、录用和选拔制度 二、员工招聘流程图 三、人事异动管理制度 四、人事异动管理流程图 五、员工离职管理规定 六、考勤管理办法 七、薪酬管理制度
八、职工社会保险与福利管理制度 九、员工代岗补贴发放管理办法 十、奖惩管理办法 十一、劳动合同管理制度 十二、员工培训管理制度
第一章组织结构
第二章行政管理系统 一、员工文明办公规范 1 目的：为规范员工的办公行为提供依据，并营造一个规范有序、文明和谐的良好工作氛围，达到内强素质、外树形象之目的。 2 适用范围：公司全体人员。 3 引用文件：无。 4 员工仪容姿态规范 4.1 上班前应注意将头发梳理整齐。男职员一般发不过耳，并不准留胡须；女职员上班提倡化淡妆，发卡或其他扎头饰物等要佩戴得当。男女职员均不得留怪异发型。 4.2 眼、鼻、口要保持清洁干净，不留异味或沾带污物，指甲常修、常剪，保持整齐。 4.3 办公期间，保持精神饱满，坐姿端正，禁止东倒西歪或坐在办公桌(台)上或脱掉鞋子。 4.4 在办公场所接待来访时，姿态应文雅得体，举止大方，不可抓耳挠腮、抠鼻剔牙、剪指甲、玩物品。 5 员工着装规范 5.1 为规范公司员工工装管理，现对员工着装要求做如下规定。 5.2 工装穿着要求。 5.2.1夏季着装时间从5月1日起至9月30日。 5.2.2员工着装必须穿着全套工装。 5.2.3公司全体员工着工装时间为每周一至周五。 5.2.4每日前台接待人员（房管员、投诉接待员）必须着工装上岗。 5.2.5维修工、保安、保洁必须按要求每日着工装上岗。 5.2.6遇集团或公司组织的会议、集体活动（除运动会）等，均要求着工装出席。 5.2.7凡发现不按要求着工装上岗者，一次扣个人当月考核5分并处予50元罚款。 5.2.8、不允许着外单位工装上岗。 6 工装管理办法 6.1为提升公司整体形象，改善员工精神面貌，物业公司定期为员工配发工装。具体工装管理办法如下： 6.1.1管理员及以上员工工装为定制，从员工领取工装之日算起，工作时间不满一年离职者，工装款全扣；工作满一年离职的工装款不做扣除。 6.1.2维修工、保洁、保安员工装，从员工领取工装之日算起，工作不满半年离职者，工装款全扣。满半年不满一年者，工装款按月、年的比例扣除，15日之前离职的（含15日），当月不计入比例，15日后离职的，当月计入比例，。满一年离职者工装款不予扣除。 6.1.3名仕公馆小区配备的保安员工装，从员工领取工装之日算起，工作时间不满一年离职者，工装款全扣；工作满一年离职的工装款不做扣除。 6.1.4工装配发程序：各部门、各站上报数量及尺寸-----行政部汇总审批------购买、制作工装----行政部