策划工作标准化
策划工作标准化
一、项目进场工作内容
1、了解项目信息
项目资料准备
内容：项目信息、项目进度、开发商信息
流程
?向开放商询问项目定位信息，产品定位，目标客群，产品设计卖点等。
?向开发商获取基本的项目资料，包括：项目基础技术指标，土地证、规划证、区位图、总平图、施工图，项目台账。
?向开放商询问项目进度，包括：项目工程进度，完工时间，规划分期等。
?了解开发商组织架构及人员对接情况。
?实地考察项目现场，了解四至情况，了解周边环境、交通状况，拍摄照片。
市场研究
内容：宏观市场包括区域经济发展、人口分布情况、区域房地产发展状况等。中观市场包括某类产品市场发展状况、区域发展。微观市场主要包含项目周边市场环境、自然环境交通环境、竞争环境等。
流程：
-宏观市场：通过专业房地产门户网站、专业杂志报纸媒体、专业机构发布的数
据、统计局网站等渠道获取区域市场信息。平时应注重宏观信息的搜集积累。-中观市场：通过专业网站、报纸杂志等渠道获取基本信息，结合实地调研，了
解中观市场情况。
-微观市场：制定市场调研计划，确定调研项目，现场实地调研。通过《房地产
管理网》、专业房地产网站等提供的数据，调研其销量、价格走势。
-专项调研：针对产品设计、样板区建设、推广渠道、销售组织等方面，会展开
针对性的调研活动。选择可借鉴项目，进行实地调研考察媒体渠道:
通过类似项目考察，了解媒体常用渠道，实地了解媒体
《营销方案》制定
内容:明确方案目标、分析市场环境及背景、分析项目自身情况、制定营销策略、营销策略实施细节。
流程：
?小组讨论，撰写营销方案提纲，明确方案策略要点。
?针对提纲进行分工，分别撰写各部分。
?完成营销方案。
进行提案准备。
提案。
2、参与其他部分工作营销建议
内容：《产品设计建议书》、《样板间、售楼处装修建议书》、《示范区园林规
划建议书》
流程：
?与开发商沟通建议书需求。
?针对建议书需求搜集资料，确定考察项目。
?实地调研考察项目。
?整理素材。
?撰写产品设计建议书3、前期准备
广告公司筛选
流程：
考察竞品项目广告公司情况
确定备选广告公
邀请广告公司到现场洽谈意向，发放提案标书
广告公司根据标书进行准备
广告公司提案，比稿
项目内部会议，确定广告公司
合同条款洽谈
确定广告公司项目对接人，确认工作流程。
VI体系确立，案名确定
内容：案名、SLOGAN、LOGO、标准色等
流程：
?项目会议沟通，梳理项目卖点。
? VI体系、案名提案。
?根据项目定位确定项目案名、vi体系。
?广告公司根据vi体系，制定VI应用体系。
售楼处选址
流程：
-预计所需售楼处面积、功能、分区
?考察，寻找适合的售楼处位置。
?确认售楼处位置和费用，选定售楼处，上报开发商。
?设计售楼处功能分区。
如售楼处为自建，则需要建筑设计公司进行设计，并进行建设媒体筛选内容：大众媒体、分众媒体、线下渠道
流程：
?考察竞争项目媒体选择。
?搜集媒体信息，进行筛选。
?联系媒体公司，进行洽谈，考察形式和费用。
?确定媒体公司。
?签订媒体合同。
?合同执行。
?其他合作公司筛选（基本同上）
4、推广执行
售楼处包装
内容：售楼处装修、物料道具、包装美化
流程：
?考察同类项目售楼处。
?确定售楼处功能、布局、分工。
?确定售楼处装修风格。
?售楼处装修设计公司招标。
-售楼处装修设计确定
-售楼处装修。
-售楼处布置。
-广告公司对售楼处包装进行设计。
-售楼处内部包装。
-销售道具设计和布置。
现场形象包装系统、指示引导系统
内容：示范区的围挡、指示牌、说明牌等，动线上的路牌、交通牌等指示及形象系统。流程：
-广告公司现场考察，确认现场所需内容和形式、位置。
?广告公司进行设计，提案。
?会议，确认广告公司现场包装方案。
?联系制作公司，确认制作形式、材质、价格。
?确认制作周期。
?制作安装。
应用体统
内容：销售用信纸、信封、手提袋、杯子、礼品、工牌、工服、名片等。
流程：
?广告公司设计。
?广告公司提案。
?讨论，确定方案
?确定制作公司。签订合同
■制作完成。
媒体计划及执行
内容：大众、分众、线下
流程：
?制定媒体计划、排期、阶段性诉求主题。
?媒体询价，筛选媒体。
?确定媒体公司，签订合同。
?广告公司根据截稿时间，进行内容设计。
?制作
?发布
?监控、反馈。
活动执行
内容：阶段性促销活动、小型暖场活动、媒体活动流程：
?确定活动目的。
?确定活动方向、主题。
?联系活动公司，设计活动流程。
?制定活动方案。
?和开发商确认活动方案。
?执行活动执行方案。
?活动场地、人员、物料、流程准备
-活动执行
?活动总结
物料制作
内容：效果图、宣传片、沙盘、楼书、户型图、折页、海报、礼品等流程：
?广告公司进行设计。或提供支持。
?筛选、确定制作公司，签订合同。
?确定工作完成时间。
?过程中监测工作质量。
?制作完成。
?评审工作结果。
?修改、调整。
?完成
二、项目开盘前准备
1、制定开盘计划
流程：
?分析销售、客户数据。
?和销售进行沟通。确认意向客户数量，确认房源。
?会议，确认房源、优惠、流程等。
?制定《开盘推售方案》、《认筹执行方案》、《开盘执行细案》。
2、开盘前准备流程:
-制定《开盘前准备计划表》
?制定价格单
?确认台账
?制定价格策略、折扣策略
?根据策略制定价格体系
?制作价格表
?开发商审批价格表、审批折扣策略
?向销售下发价格表
?开盘用物料准备
?确认开盘所需物料内容
?广告公司设计
?物料制作
3、开盘活动准备
流程：
?明确开盘目标、客户数量
?开盘选址
?开盘流程设计
?开盘活动执行方案确定，明确人员分工
?开盘活动筹备
?开盘活动执行
?总结
三、项目日常工作
1、市场数据研究
政策信息积累、行业信息积累
内容：最新政策、行业、区域发展信息
流程：
?每天浏览网站、报纸、杂志，对重点信息积累备案竞品调研与分析
内容：竞品的销售情况、项目进度、价格、推广手段、促销及折扣、产品情况等。流程：
?每天监测房地产交易网，进行截屏，对比信息变化。
?每天浏览项目论坛、详情页、网站，观察项目进展情况。
?每周翻页报纸，观察期广告发布情况。
?搜集其单页、户型图等物料。
?定期实地调研，了解项目进展。
?定期撰写项目调研报告。
借鉴项目调研与分析
内容：针对样板间、产品、园林等进行专项调研。
流程：
?确定调研项目。
?实地进行调研。
?撰写调研报告。
2、项目数据研究内容：来电来访分析、成交客户分析、媒体效果分析、开盘情况分析、
产品去化
情况分析
流程：
?确定数据分析方法、规则。
?制定数据分析表格。
?向数据填写人介绍填写方法、要求。
?数据搜集。
?数据整理。
?撰写分析报告。
3、阶段性营销计划
内容：月度、季度、阶段性营销计划、推广计划
流程：
?会议讨论目标、策略。
?制定提纲。
?搜集素材
?撰写
?提案
4、媒体计划与执行
流程：
?制定媒体排期
?和媒体洽谈，确定具体版面、内容、截稿时间等发布内容。?广告公司设计。
-开发商确认设计稿
-将制作完稿交至媒体
?媒体发布。
5、日常活动执行
流程：
?阶段性活动主题设计
?制定活动细则
?活动执行
6、数据报表
周报、月报
流程：
?搜集销售基础数据?分析数据
?撰写周报、月报