房地产市场月度报告分析

青岛市房地产市场月度报告

2012年3月

一、本月导读

?市场资讯

?台柳路年内打通，新都心投亿元扩建6条路年底完工

?胶南灵山卫规划敲定9片区，前海一线建公园广场

?双山周边区域新布局，打造"一心""三片"

?中山路旧城改造范围敲定，西至火车站东至安徽路

?李沧区杨家上流社区安置房项目规划问世

?南京路220KV变电站将扩建

?胶南汽车总站开建，开城路同时开工将贯穿胶南

?崂山区松山后社区安置房规划公布

?铁路青岛北客站安置区项目启动招标

?山东大学青岛校区奠基

?青啤麦芽厂将迁至平度，四方原址毗邻欢乐滨海城建城市综合体

?世园会园区“扩容”，由1.64平方公里扩到2.41平方公里

?青岛北岸新城范围初定，含城阳高新区

?惠水路经适房规划公示，东李沧区域将建1843套经适房

?政策信息

?青岛首套房贷利率重回八五折时代

?温家宝：房价还远远没有回到合理价位

?姜伟新：“限购令”短期内不出新招不微调

?土地信息

?3月，全市共出让土地26幅，环比增长550%，出让土地总面积149.62万m2，环比

增长1100%

?3月，全市共通过招拍挂形式成交土地26幅，环比减少10.3%，成交土地面积77万m2，环比减少38.76%

?成交用途工业用地为主，所占比重均超过60%，住宅成交占20%

?住宅市场

?3月，青岛市新增住宅供应面积54.1万m2，环比上月增加166.5%，新增供应套数4139套，环比增加118.5%

?供求比1.6，供大于求

?3月份，青岛全市共有住宅套数108269套，环比增长0.6%，存量面积1171.1万m2，环比增长1.8%

?3月，青岛全市住宅成交套数3449套，环比下跌33.6%，同比下跌38.7%；成交面积

33.9万m2，环比下降27.9%，同比下降35.4%

?3月，青岛市住宅成交平均价格为9638元/m2，环比下跌0.3%

?3月，青岛市区市成交排行榜前三甲李沧区、黄岛区和胶州市

?营销媒体

?3月，全市共有44项目投放报纸广告，环比增长238.5%；总计投放62.5版面，环比增涨331%

?3月，报纸广告所诉求以形象推广、开盘、样板间开放为主，价格及优惠信息释放较少?附表

?附表1：营销动态

?附表2：土地供应一览表

?附表3：土地成交一览表

二、市场资讯

◆台柳路年内打通，新都心投亿元扩建6条路年底完工

3月31日，据四方区有关部门透露，位于双山周边的“新都心”片区今年将新建、扩建6条道路，使“新都心”周边路形成四通八达的交通网络。其中，台柳路西南端的台柳路三期施工也将启动，年底以前完成台柳路的打通工程，届时台柳路将成为双向4车道、贯穿四方区的主要交通干道。

另外，四方区决定对“新都心”范围内新建、扩建6条道路包括台柳路、淮安路、清江路、清江支路、规划一号线和规划四号线。据介绍，6条道路总投资10812万元，目前，施工前期工作已基本完成，6条道路年内全部完工。

◆胶南灵山卫规划敲定9片区，前海一线建公园广场

3月31日，胶南市规划局公布了灵山卫片区的规划，根据《胶南市灵山卫片区控制性详细规划修编》，灵山卫片区规划范围西起柏果树河，东至胶南与黄岛经济技术开发区边界，北起小珠山南麓的杨七岭村，南至黄海海岸线。总面积约31.05平方公里。灵山卫片区将分9片区域发展，公共配套中心、特色文化中心、月亮湾休闲中心、旅游商业中心四心驱动。其中前海一线主要建设公园。

◆双山周边区域新布局，打造"一心""三片"

3月30日，青岛市规划

局网站进行青岛市四方区双

山周边区域控制性详细规划

（草案）社会公示，公示显

示的双山周边规划片区位于

四方区重庆南路、清江路、

清江支路、台柳路、哈尔滨

路、黑龙江路、合肥路和蚌埠路围合区域，青岛“新都心”片区的东南部，规划布局“一心”、“三片”，未来将重点打造成具有双山生态公园、居住商贸片区及核心商务片区的新城区。

◆中山路旧城改造范围敲定，西至火车站东至安徽路

3月29日市规划局副巡视员马晋彪做客青岛政务网“在线问政”栏目时表示，正在研究论证的中山路改造范围已敲定，其中四方路黄岛路片区将成为启动片区。在正式实施改造前，将就具体方案进行社会公示，广泛听取市民的意见。

◆李沧区杨家上流社区安置房项目规划问世

3月28日，青岛市环保局网站正式公布李沧区杨家上流社区安置房建设项目首次环评，杨家上流社区改造安置房项目详细规划终于问世。李沧区杨家上流社区安置房建设项目位于青岛市杨家上流旧村原址，是与2014年青岛世园会中心会场距离最近的一个旧村改造项目。该项目总占地面积约65380m2，总建筑面积119381m2，其中地上建筑面积为83581m2，地下建筑面积为35800m2。项目拟建设有多层、高层住宅区，以及托老所，商业等配套公建。住宅设计总户数794户，总停车位897个（其中包括地上281个，地下616个），容积率仅为1.28，建筑密度28.45％，绿地率30％。

◆南京路220KV变电站将扩建

3月29日，220KV南京路变电站扩建工程建筑方案在青岛市规划局网站上进行了社会公示。这一毗邻市北CBD核心区域的变电站将新建一栋地下一层，地上三层的生产综合楼，建筑面积为3195m2。据了解，本次220KV南京路变电站整体改造工程是将原有220KV 楼梯间及电容器室拆除，在原有电容器室位置新建生产综合楼。

◆胶南汽车总站开建，开城路同时开工将贯穿胶南

3月21日，胶南汽车总站和开城路工程正式开工建设，项目完工后将构建起西海岸大交通体系的格局。开城路连接青岛前湾港和潍坊诸城市，是贯穿西海岸经济新区的一条东西大通道。其中，胶南部分长达48公里，占东西大通道总长的98%。

◆崂山区松山后社区安置房规划公布

3月20日，青岛市环保局正式公布沙子口街道办松山后社区改造安置工程环境评测。根据环评公示，沙子口街道办松山后社区改造安置工程项目位于崂山区沙子口街道办松山后

社区原址，旧房拆除建设新房。工程建设范围为A、C地块，A、C地块住宅总建筑量约99080m2。规划总户数888户，规划总人口2846人。

◆铁路青岛北客站安置区项目启动招标

3月18日，从市城乡建设委建管局获悉，铁路青岛北客站安置区(海创一号)项目E1、F1区启动设计招标，据介绍，该工程计划投入约6.65亿元，E1、F1区17个楼座位于李沧区安顺路以东、铁路既有线以西、规划二路以南、沧安路以北。据了解，整个铁路青岛北客站工程预计2013年3月竣工。

◆山东大学青岛校区奠基

3月17日，山东大学青岛校区在即墨市鳌山湾畔奠基。中共中央政治局委员、国务委员刘延东对山大青岛校区开工建设表示祝贺。山东大学青岛校区项目位于即墨市鳌山湾畔，滨海公路以东、柴岛路以北，处于青岛市蓝色硅谷核心区，建设周期预计五年。

◆青啤麦芽厂将迁至平度，四方原址毗邻欢乐滨海城建城市综合体

3月16日，青岛啤酒麦芽厂搬迁新建年产10万吨麦芽项目在青岛市环保局上进行了首次环评。根据最新规划，青啤麦芽厂将整体搬迁至平度市经济技术开发区青岛啤酒工业园区内，预计2013年6月投产使用。麦芽厂原址将打造成集商务办公、特色酒店、高档居住于一体的都市风尚中心。

◆世园会园区“扩容”由1.64平方公里扩到2.41平方公里

3月14日，2014青岛世界园艺博览会总体规划修编专家评审会在青召开，世园会总体规划修编通过专家评审。

规划实施期间，吴志强及相关专家提出“展区面积小、参观人次多、人均面积小”的问题。江泽慧也认为青岛世园会的园区规模应该适当扩展。同时，由于工程技术原因，主题馆等建筑位置需要调整；结合地形地貌和功能布局，部分道路需要调整；为保护现状植物和景观资源，局部功能需要调整；周边关联区和世园村也需要通盘考虑。这些变化、调整都需要纳入到总体规划。

基于以上原因，市委、市政府确定将世园会园区面积由原来规划的1.64平方公里扩大到2.41平方公里。

◆青岛北岸新城范围初定，含城阳高新区

3月11日，记者从市规划局了解到，为贯彻落实党代会决议与要求，目前，市规划局正在开展青岛市北岸城区的规划研究，初步划定北岸新城区域范围包括城阳区、高新区及周边需要规划控制与预留的区域。其中，上马、河套、棘洪滩、红岛及高新区是北岸新城的重要组成部分，在下一步开展的整体规划中，将分别或共同承担相应的城市发展职能。

◆惠水路经适房规划公示，东李沧区域将建1843套经适房

3月10日，惠水路经济适用住房项目在青岛市规划局网站上进行规划详情公示，该项目总建筑面积154373.89m2，将建13栋11-18层的住宅楼，提供经济适用房1843套。

<惠水路经济适用房规划平面图>

惠水路经济适用房项目位于李沧区惠水路南侧、双峰山以北，项目总建筑面积154373.89m2，其中地上建筑面积125190.23m2。项目规划建设11-18层住宅13栋，九班幼儿园一栋，网点及配套用房、地下车库。

三、政策信息

◆青岛首套房贷利率重回八五折时代

3月22日，青岛银行作为青岛惟一一家总行级法人银行，率先推出首套房贷利率八五折。这是自去年调控以来，青岛市场首次出现“打折”房贷。

◆温家宝：房价还远远没有回到合理价位

3月14日，温总理答记者问时表示，房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。应该鼓励更多的人租房。改革遇阻原因涉及中央和地方的利益关系，牵扯金融企业、房地产企业的利益，“要充分利用市场这只手，但是政府这只手也不可以缺少”。所以据此判断，房地产调控政策将持续较长时间，新房价格还将会有全国性的普遍下挫现象。

◆姜伟新：“限购令”短期内不出新招不微调

3月8日，中国住房和城乡建设部部长姜伟新表示，房地产“限购令”短期内不会微调和放松，并称“楼市调控不会再出新招，但也绝对不会放松”。

四、土地市场

1、2012年3月各区市土地供应情况（详见附表）

数据来源：中国土地市场网3月，全市共出让土地26幅，环比增长550%，出让土地总面积149.62 万m2，环比增长1100%，其中李沧区成交20幅土地，遥遥领先于其他区市占据第一，其中住宅用地为10幅；崂山区与高新区分别供应3幅和2幅土地，其它区市零成交。

2、2012年3月各区市土地成交情况（详见附表）

数据来源：中国土地市场网3月，全市共通过招拍挂形式成交土地26幅，环比减少10.3%，成交土地面积77万m2，环比减少38.76%。成交主力为平度市和即墨市，各成交10幅和6幅地块，其次为胶南市和城阳区，均成交4幅土地，市南区和莱西市各成交1幅土地，其它区市零成交。

3、土地成交结构分析

数据来源：中国土地市场网

从上图来看，工业用地作为土地成交大户的地位并未改变，本月工业用地无论是从成交幅数抑或成交面积上来看，所占比重均超过60%；住宅用地成交量次之，占总成交的20%左右；商服用地成交所占比重较轻。

五、商品房市场

1、住宅市场

1.1、三月份青岛住宅市场供求分析

经历1、2月份的“忙年”之后，3月份历来是房地产市场成交相对活跃的月份之一，

住宅 23%

商服 15%

工业 62%

按幅数统计

住宅 34%

商服 5%

工业 61%

按面积统计

但本月市场成交未能如愿，住宅成交量不升反降，全市共成交住宅33.9万m2，环比下降了27.9%；新增住宅供应面积54.1万m2，环比上月增加166.5%，新增供应套数4139套，环比增加118.5%，成交量下降供应量大增直接导致了本月供需关系失衡，供求比达到1.6。

1.2、住宅存量分析

住宅存量自去年11月份过万套以后，存量套数和面积总体保持平稳。3月份，青岛全市共有住宅套数108269套，环比增长0.6%，存量面积1171.1万m2，环比增长1.8%。

1.3、各区市住宅存量对比分析

数据来源：青岛网上房地产三月，个别区市存量变化较大，如胶南市住宅存量面积环比上涨20.6%，李沧区住宅

存量面积环比下降了8.4%，变化较大；高新区由于住宅存量基数较小，环比上月增长一倍多。

1.4、住宅成交分析

数据来源：青岛网上房地产3月，青岛全市住宅成交套数3449套，环比下跌33.6%，同比下跌38.7%；成交面积33.9万m2，环比下降27.9%，同比下降35.4%，成交套数和面积下跌幅度均较大。

由于本月全国两会温家宝总理对房地产价格“远远没有达到目的”的表态，全国各地纷纷出炉当地的“总理房价”，居民盼跌情绪加重，进一步坚定了居民观望情绪；另外，本月青岛市网签系统频现异常，前五天全市各区市签约均为零，城阳区连续十二天签约为零，也是导致本月住宅签约数据偏少的重要原因之一。

1.5、住宅价格分析

数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数

3月，青岛房地产价格指数连续第二个月下跌，下跌幅度为0.3%。从结构上看，本月大部分成交房源位于郊区市，市区住宅成交量较少，所以，价格回落只是结构性调整；从整体来看，价格将伴随着小幅震荡继续保持稳定。 1.6、区域住宅成交情况

各区成交比例（套数） 各区市成交比例（面积）

数据来源：青岛网上房地产

区市成交表现方面，3月市内四区住宅总成交1127套，相比2月份环比跌幅高达64%。相当于上月四方李沧市北并驾齐驱场面，本月仅李沧区一枝独秀，四方市北均有较大幅度下跌。其中四方区环比降幅高达91.4%，主要由于上月四方区有大量保障性住房成交，而本月保障房成交贡献较小导致；市北区3月新房成交仅60套，环比跌幅高达94%。

郊区方面，黄岛区、胶州市表现较好，环比上月分别增长48.3%和66%，位居区市成

市南 1%

市北 1%

四方 4%

李沧 22%

崂山 3% 城阳 9%

黄岛 15%

即墨 5%

胶州 15%

胶南 13% 平度 5%

莱西 7%

高新区 0%

市南 1% 市北 1%

四方 4%

李沧 21%

崂山 3% 城阳 10%

黄岛 13%

胶南 6%

胶州 18%

即墨 12%

平度 5% 莱西 6% 高新 0%

交排行榜第二三位。其他区市成交与上月相差不大。 1.7、去化面积分析

数据来源：青岛网上房地产

本月60-90m 2刚需户型所占比例相比上月有所下降，降幅达10个百分点，但仍霸占成交面积段排行首位；其次90-120m 2改善户型成交略有上升，环比增长4个百分点；60m 2以下的小户型和180m 2以上的大户型所占的比例与上月变动不大。 1.8、去化价格分析

数据来源：青岛网上房地产

本月住宅成交价格较上月出现较大差异，上月6000元以下的低价房源占总成交的68%，

4% 49%

31%

10%

3% 3% 3月去化面积区间示意图

60㎡以下 60-90㎡

90-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡ 180㎡以上

10%

10%

13%

17%

29%

12%

9%

3月去化价格区间分布图

3000以下 3000-4000 4000-5000 5000-6000

6000-8000 8000-10000 10000以上

而本月中海国际社区、春和景明等项目大量成交，推高了6000元以上项目的成交，占比达到50%。具体表现为，8000-10000元成交比例占总成交的21%，比上月提高9个百分点，相对前几个月有较大幅度提升；6000-8000元之间，占本月总成交的29%，比上月提高11个百分点。

2、办公市场

2.1、三月份青岛办公市场供求分析

3月，青岛办公市场新增办公套数86套，新增办公面积2.53万平方米，成交186套，成交总面积1.74万平方米，供求比为1.5，供大于求。

2.2、办公（全市）存量分析

办公市场存量去年第四季度增长较大，至今年1月达到最高点，近两个月来存量有所下滑。3月青岛办公市场存量套数为12063套，环比下降0.8%，存量面积130.2万平方米，环比下降6%。

2.3办公（区市）存量分析

由上图可看出，青岛市办公市场存量主要集中在市北区、崂山区和黄岛区三个新兴办公区域，占据存量排行榜前三甲；市南区作为老牌的办公楼聚集地已基本成熟和饱和，所以新建办公存量供应相对较少。

2.4、办公成交分析

3月，全市办公市场成交186套，环比下跌27.9%，成交面积1.74万平方米，环比减少40.8%。

区市成交方面，市南区供应量虽少，但本月成交却达到94套，力压市北崂山等供应大户，位居办公市场成交排行榜第一位，主要依仗项目为国隆唐巢，该项目单盘成交84套；胶州市、黄岛区分别以22套和19套分列二三位；其他区市成交均较少。

3、商业市场

3.1、三月份青岛商业市场供求分析

3月，青岛市新增商业391套，新增商业面积5.08万平方米，成交216套，成交面积3.37万平方米，供求比为1.5，供大于求。

3.2、商业（全市）存量分析

全市商业市场存量走势与办公市场走势基本一致，于去年第四季度快速增长，至今年1月份达到最高点，2月份商业市场存量有较小幅度下降。本月又有反弹迹象，存量升至18919套，环比上月增加0.9%，存量面积升至291.9万平方米，环比增长0.6%。

3.3商业（区市）存量分析

区市存量方面，郊区市存量所占比例较大，远超市内四区。城阳区一骑绝尘，商业存量达到4761套，远超其他区市，位列区市存量排行榜首位；胶南市存量3472套，位列第二；胶州以3265套排在第三名。

3.4、商业成交分析

3月，青岛市共成交商业216套，环比下跌52.6%，成交面积3.37万平方米，环比下降41.2%，下降幅度较大。区市成交方面，胶州市以70套成绩拔得头筹，胶南市、平度市