成都商业市场商圈环境系列研究分析

成都商业市场商圈环境系列研究分析

一、成都商业概况

成都为西南三省一市的中心城市和商业核心，商业辐射功能遍及整个西南地区；三大

核心零售商圈和各种专业市场的繁荣以及城市外沿点状商圈的逐渐形成，标志着成都的商业体系逐渐形成，大商业城市的雏形基本构成；核心商业区，业态以百货零售为主。目前，

春熙路、盐市口需求旺盛，几乎满租，骡马市商业在复活之中，区域商业区业态以大型超市为主，作为成都最为成熟的核心区域，大量的人气为商业的发展带来了基本动力，商业的需求也非常的旺盛；众多区域商圈和社区商圈的形成，使成都商业进入多元化发展格局。区

域商圈和社区商圈主要服务于所在区域和社区居住人口，是对三大传统零售商圈的必要补充；但随着二环路以外几个大型商业项目的开业，城市外沿逐渐形成了几个点状分布的大型区域商圈，这些商圈规模较大，商业功能完备，辐射面很大，是核心商圈最有效的补充和完善； 主要商圈分布

●三大核心商圈

即春熙路、盐市口和骡马市三大零售商圈

●区域商圈

双楠、城南、会展、西大街、建设路、光华等商圈为目前比较成熟的区域商圈

城市向东向南的发展，使城东副中心和城南副中心将产生未来的区域商圈

成都三大核心商圈

成都新商圈概况

●金沙-光华商圈：该商圈位于青羊区，以三环为界分为东、西两区，覆盖了青羊区二环以外的整个地带。东区东起二环路、西临三环路、南接清水河、北至金牛界。商圈内着力打造四大片区，即：光华村片区、贝森-新文化宫片区、金沙三角片区和金沙遗址-同盛路片区。这些商业区域沿街不会规划商铺，而是打造集商、住、餐饮于一体的大型商业中心群落。其中金沙遗址-同盛路片区重点将金阳路打造成餐饮一条街，发展远古部落式、原始风情式的餐饮娱乐等；在清溪东路及同盛路两侧小街，引导改造建设酒店、商务楼，拓展同盛路餐饮一条街的产业纵深。

●另外，还将沿光华大道、日月大道重点发展组团式的大型商业卖场、购物中心；沿青羊大道重点引入品牌餐饮、娱乐连锁店，提升档次和规模；在光华村片区将大力发展大型卖场和商务楼宇经济；贝森-新文化宫片区建立大型影院、书城；金沙三角片区重点建设以万瑞微型CBD为核心的甲级写字楼群；在金沙遗址-同盛路片区面向金沙旅游客源，突出发展旅游服务、餐饮住宿和娱乐休闲等行业。

●红牌楼商圈：商圈位于武侯区“一带六轴七片”（“一带”即川藏公路商贸带；“六轴”为人民南路中心轴、一环路科技文化轴、二环路综合发展轴、草金路综合发展轴、武侯大道综合发展轴、三环路综合发展轴；“七片”指一个科技文化片区、三个居住片区、三个综合片区的核心。随着滕王阁地产、成都置信、蓝光、武海等多家实力开发商相继入驻该片区后, 川威-劲力、富临集团、新希望实业、长城集团、谢菲联置业等知名开发商也纷纷抢驻该区域。红牌楼区域在未来一段时间将增加15万余人口，大量增加的人口必将拉动住宅以及消费需求。

●红牌楼商圈侧重于将城市空间还给居住者，行人不会被车流干扰，享受户外生活会成为城市生活的重要内容，这是国际上最为流行的“BLOCK街区”概念。商圈将发挥潜在优势，打造区级商业核心；结合武侯特有文化底蕴，创造成都休闲中心；注重城市空间利用，打造城市开敞中心；借助武侯区城南社交的大舞台，营造人气聚集核心；利用舒适宜人的环境，打造独具吸引力的磁心。BLOCK街区具备一站式消费的便捷，将成为集时尚百货卖场、大型连锁超市、五星级电影院、时尚娱乐不夜城、商业步行一条街、甲级商业写字楼和高档公寓等综合形态为一体的新城市中心。

●建设路商圈：商圈以建设路为轴线，延伸至二环路外周边，横向则扩展至新鸿路、建设南路一带，通过片区资源优势的整合，这里成为了成华区的金融、商务、行政、信息咨询、零售业和娱乐中心。建设路最大的商业卖场SM广场首先发挥聚集人气的作用。同时国

美、五星电器等大型卖场，好又多超市等居家配套，第五大道等商业中心也正在崛起。商圈内高校、医院、公园等配套相当完善，共同形成了高尚居住区的平台和氛围。随着区域内交通、消费环境等逐渐成熟，这种集中式的大型商业中心成功后，将引导整个成都消费中心东移。从大的规划看，商圈周边全部是纯居住区，整体而言，商圈的居住配套将在未来一两年时间内完全呈现，其强大的聚合能力体现无余，成为城东真正的核心商圈之一。

●成仁路商圈：商圈位于成仁路路口，周边1公里范围内大约有40万的客户，交通便利并拥有近2000个停车场。特别是商圈内的东光街片区的常驻人口很多。而面向3环路，虽然现在人口比较少，但是有大量的新项目，预计2年后人口会增加。商圈内规划了大型综合性服务中心、大型金融设施、综合性体育中心、大型综合医院等。2007年12月22日万众瞩目的万达广场开业，其不但集纳了十几个主力店，零售、文化、体育、娱乐、休闲、餐饮、五星酒店等购物休闲业态都综合在一起，而且有数百个商业合作伙伴提供多元、互补的服务，消费内容能满足不同年龄段、不同性别、不同时间段的客户需求。伊藤洋华堂（锦华店）、国美电器等优质居家配套也进一步提升了商圈的消费价值。

各商圈新开盘在售典型项目

各商圈典型商业项目

二、成都各商业形态分布

百货店、专业店

成都百货店以及专业店主要集中在城区二环路以内，其中三大核心商圈内分布的数量最大。

成都传统的百货店以人民商场、成都百货大楼为代表，随着1996年外资太平洋百货、百盛百货的开业，中高档百货开始出现；1998年开业的仁和春天百货则主要销售世界知名的奢侈品牌，高档百货店开始出现；近年来，随着美美力诚、西武百货的开业，高端百货商场开始占据重要的市场份额。

随着中心商业区百货业的饱和，百货店也开始向居住人群密集的区域分散。

大型超市、仓储商场

成都大型超市分布较为均匀，目前主要集中在二环路附近及以内的环域。

现有的主要品牌有易初莲花、好又多、人人乐、家乐福、沃尔玛、世纪联华、麦德龙等。

两年内，上述各品牌超市的开店计划都在2-5家以上。

随着住宅市场逐渐向三环外拓展，越来越多的大型超市也随之向三环外拓展市场。2007年年底，欧尚超市就在城南三环外开设分店。

大型批发市场

成都市批发市场主要布局在二至三环路之间。

成都大型批发市场主要集中在城南红牌楼（汽车汽配市场、家私市场）、城北荷花池（建材装饰市场、服装批发市场）。

除了九龙服装批发城、城隍庙电子市场等少量批发市场分布在城区一环路内，大部分的批发市场都分布在二环路之外的区域。根据城市规划，城市中心区的批发市场将外迁，目前外迁的趋势将越来越明显。

特色商业街道

成都目前已有如羊西线、玉双路餐饮服务一条街；太升路通讯一条街；琴台路、锦里仿古一条街；磨子桥科技一条街；肖家河汽配一条街，后子门体育用品一条街等特色商业街道约15条。

三、成都大卖场概况

成都市区各大外资现有卖场分布图

家乐福沃尔玛百佳伊藤洋华堂易初莲花麦德龙欧尚项目位置

日平均人流量

商场名称日平均人流量（人次）

八宝街家乐福45000

双桥子家乐福50000

光华家乐福50000

九里堤沃尔玛50000

SM广场沃尔玛15000

麦德龙5000

伊藤双楠店40000

一环路易初莲花20000

新城市广场百佳40000

玉双路百佳48000

同善路欧尚

注：日均人流量通过时间测试的方法得出针对日平均人流量，人流量最少的为麦德龙，这在于其仓储式的会员大卖场形式，另外，除新开不久的SM广场沃尔玛人流量在日平均15000人次以及一环路易初莲花的日平均人流量较少外，其他卖场的日平均人流量都在40000-50000人次之间。

目标客户群特征

商场名称目标客户群特征

八宝家乐福各种企业人士及周边住户，学生，白领，职员，家庭主妇，离退休人员

双桥子家乐福一般的居民户，各种层次的人群均有

光华家乐福周边住户（包括学生，家庭主妇，职员，离退休人员），旁边写字楼的员工

九里堤沃尔玛各种人群均有

SM广场沃尔玛一般的居民户，各种层次的人群均有，团体购物

麦德龙周边住户，附近写字楼人员，中医附院的职员都会去那里购物

伊藤双楠店分经常逛和实际购物两部分，经常逛的36岁以上，平均年龄31.82，女性72.5%，已婚为主，占63.1学历高中以下53.7，大学占44.4，

职业主要是一般职员，个体户，家庭主妇，个人平均月收入1303元，

家庭平均年收入5.08万元；实际购物，40岁以下，学历高中以下，

企业一般职员，家庭主妇，离退休人员，个人月收入1500以下，家

庭年收入3万以下

一环路易初莲花各种企业人士及周边住户，学生，白领，职员，家庭主妇，离退休人员

新城市广场百佳团体购物，工人，下岗工人，白领都有，职员，家庭主妇

玉双路百佳企业人士及周边住户，学生，白领，家庭主妇，离退休人员

同善路欧尚以周边诸多的住宅小区住户为主，如黄忠、石人小区等

可见，除麦德龙的客户多为各企事业单位职员外，其余商场购物人群并无明显差异，多由周边住户以及随机顾客群组成。

经营辅射范围

商场名称经营辅射范围

八宝家乐福各城区的人都有，主要以商场附近的人群居多

双桥子家乐福以附近5公里为主

光华家乐福以附近8公里以内的区域为主，区域外也有相当一部份

九里堤沃尔玛以附近7-8公里范围的为主

SM广场沃尔玛以附近7-8公里范围的为主

麦德龙以附近8公里以内的区域为主，区域外也有相当一部份伊藤双楠店60%双楠片区，16%光华金沙，4.5%浆洗街高升桥片区，3.5%大石路，

3.5%西门车站

一环路易初莲花周边3-5公里，新二村，铁路新村，沙湾，二环路

新城市广场百佳五城区消费者都有，以周边消费者为主

玉双路百佳以附近4公里左右为主

同善路欧尚以附近住宅小区为主要辐射范围

就辐射范围而言，易初莲花与百佳的辐射半径不及家乐福、麦德龙与沃尔玛几家。而伊藤双楠店主要覆盖范围还是以双楠片区为主，是一个典型的社区性门店。

经营面积

商场名称经营面积（平米）

八宝家乐福8000

双桥子家乐福13200

光华家乐福20000

九里堤沃尔玛20000

SM广场沃尔玛13525

麦德龙12000

伊藤双楠店8226.5

一环路易初莲花21000

新城市广场百佳16000

玉双路百佳15000

同善街欧尚8300

可见，成都的大型综合超市经营面积几乎都在10000平米以上，其中以家乐福光华店以及去年才进驻成都的九里堤沃尔玛和易初莲花经营面积最大，这三家店经营面积均超过20000平米，这与这几家零售企业的四川发展战略以及成都门店位置交通便利，人流量巨大等因素有关。

营业额

商场名称年营业额（亿）日营业额（万元/

天）日平均人流量（人次）

八宝家乐福 3.8亿/年104.11 45000 双桥子家乐福3亿/年82.19 50000 光华家乐福 2.6亿/年71.23 50000 九里堤沃尔玛2亿/年54.79 50000 SM广场沃尔玛 1.8亿/年49.32 15000 麦德龙 2.8亿/年76.71 5000 伊藤双楠店7亿/年191.78 40000 一环路易初莲花 1.5亿/年41.10 20000 新城市广场百佳 2.4亿/年65.75 40000

玉双路百佳2亿/年 54.79 48000

同善路欧尚 2.6亿/年 71.23

经过走访调研，我们得到了成都各零售商家门店的营业额。可以看出，伊藤洋华堂双楠店的年营业额位居上述10家门店首位，这主要得益于其百货兼容零售的多元零售业态以及城南强大的消费能力。八宝家乐福则以年3.8亿元营业额排名第二，日营业额超过100万元，这与其地处成熟的骡马市商圈是密不可分的。一环路易初莲花的年营业额在所调查门店中排名最低，日营业额仅为40万元左右。

承租能力

商场名称承租能力

八宝家乐福38元/平米/月

双桥子家乐福20-25元/平米/月

光华家乐福25-30元/平米/月

九里堤沃尔玛15-25元/平米/月

SM广场沃尔玛新店还在免租期间

伊藤双楠店30多元/平米/月

一环路易初莲花还在免租期间，承受能力在

24-25元/平米/月

新城市广场百佳25元/平米/月

玉双路百佳30元/平米/月

同善路欧尚25-30元/平米/月

关于租金水平，根据调查发现，成都市区的租金价格水平一般集中在20-35元之间，但也有个例，如八宝家乐福店就达到了38元/平米/月，这主要是受店铺地址、总营业面积、所处楼层等因素综合影响。调查还发现，成都各房产开发商为吸引各大型零售商入驻，还为零售商提供有一定的免租期间。

合作商家

商场名称跟随商家

八宝家乐福肯德基

双桥子家乐福新华文轩书店，国美，麦当劳

光华家乐福麦当劳，永真眼镜

九里堤沃尔玛肯德基

SM广场沃尔玛肯德基，国美，屈臣氏

麦德龙无

伊藤双楠店肯德基

一环路易初莲花肯德基，麦当劳，中国民生银行

新城市广场百佳新华书店，国美，麦当劳，锐步

玉双路百佳麦当劳,圣梦

同善路欧尚肯德基，六和豆浆

调查发现，各大型综合超市一旦入住某商业地产之后，由于其强大的品牌影响力往往会带动另外一些大型商家跟进，如肯德基，麦当劳等连锁餐饮店以及某些百货类连锁店的加入，从而带动周遍商圈的形成与发展。

与开发商的合作形式

商场名称与开发商的合作形式

八宝家乐福租赁

双桥子家乐福租赁

光华家乐福租赁

九里堤沃尔玛由开发商修建，商场租赁

SM广场沃尔玛租赁

麦德龙租赁

伊藤双楠店租赁

一环路易初莲花租赁

新城市广场百佳租赁

玉双路百佳租赁

同善路欧尚租赁

调查发现，各外资零售企业在成都均与地产开发商有合作，合作形式一般都是租赁形式，这种合作方式在中国其他地区也是最为常见的，这主要与连锁商家的外资性质有关，为避免政治风险，不愿在外国持有固定资产。

对周边物业价值的提升程度

商场名称对周边物业价值的提升程度

八宝街家乐福对周边房价、物业费、租金都有所提高

双桥子家乐福有一定的影响，购物更加方便，周边的住宅更好卖

光华家乐福超市方便了周围的住户，出租房子的住户更是因为附近有超市而大

大提高他们的房子价格，写字楼也会因为附近的更多便利而容易出

租

九里堤沃尔玛对周边房价有影响，房价有所升高，因为这个地段的各方面配套设

施都还不是十分到位，沃尔玛这个大型购物超市的出现对周围的住

户是一个十分好的事情，使他们的日常生活用品在使用上有了保障。SM广场沃尔玛对周边房价有影响，租房子更贵，商品价格也有所提高

麦德龙有一定的影响，对附近的居民和周围的写字间都有直接或是间接的

影响，也是消费者参考购买住房的一个条件

伊藤双楠店南边是一个成熟社区，各方面硬件设施都是比较好比较完善的，开

了一个伊藤店，使周围的上班族及住户多了一个购物的选择，无形

中提升了这个片区的商业价值。

一环路易初莲花因为这里的开发程度还不够，人气不够聚集，还没有形成一个比较

有名的购物地点，也就对周围的环境不会构成什么影响。

新城市广场百佳这个地段本来房价就高，因此不可能因为百佳在这里开店有什么大

的影响。只是因为有百佳的出现，使这里的人流量变的更大，看起

来更繁华，热闹。成为一个有人气的地点。

玉双路百佳影响不大

同善路欧尚对周边房价有一定影响，租房子更贵

有上表可见，大型的外资连锁超市所在地普遍都对周边一定区域的房屋销售价格、租赁价格、甚至物业价格有所抬高。同时也提高了房屋出租率、房屋出售周期等指标。但同时也可发现，在成都地区，进入较早，更成熟的连锁品牌，如家乐福、伊藤等，对周边区域的影响力更加明显。

品牌对消费者的号召力

商场名称品牌对消费者的号召力

八宝家乐福进入成都早，历史悠久，口碑不错，老顾客多

双桥子家乐福

光华家乐福

九里堤沃尔玛全球最大零售巨头，但因去年才进入成都市场，知名度不及家乐福。SM广场沃尔玛

麦德龙仓储类超市，进入成都已有几年时间，口碑较好，尤其对于一些企

事业单位的大宗采购来讲。

伊藤双楠店知名连锁店，商品品质有保证，深得消费者的信赖

一环路易初莲花价格便宜，促销频繁，比较吸引顾客

新城市广场百佳经营范围广，口岸好,交通方便，能提供免费停车服务、退货、上

门服务，具备一定号召力

玉双路百佳

同善路欧尚全球著名零售商，口岸好,交通方便，对周边各小区有吸引通过对随机顾客的采访发现，成都各外资零售商家对顾客号召力主要受到来蓉时间长短、品牌知名度、口岸条件等因素的影响。调研发现，家乐福目前在成都地区的号召力是最大的。

四、未来成都五大区域商业规划

金牛区

依托金沙永陵打造特色商业街

商业网点总体布局: “一城一带两轴四区”

根据规划，金牛区商业网点发展总体格局为“一城一带两轴四区”。“一城”是指成都国际商贸城；“一带”是指羊西线-一品天下文化美食旅游带；“两轴”是人民北路北延线商业主轴和沙西线商业次轴；“四区”是结合规划的“沙湾片区商贸商务中心”、“华侨城片区商业中心”、“火车北站片区商业中心”和“大天(大丰-天回)片区商业中心”，形成

4个具有市级影响力的泛商业区，分别为“沙湾商贸商务区”、“华侨城休闲娱乐区”、“火车北站-荷花池城市交通综合体”、“人民北路北延线商贸商务区”。

火车北站将新设综合展示中心

《规划》提出，依据金牛区现状特点、规划定位以及发展思路，确定“四线十一点”为金牛区重点打造区域，“四线”是羊西线、沙西线、人民北路和金府-川陕路；“十一点”是“一品天下”商业街、非物质文化遗产公园、沙湾片区商贸商务中心、华侨城片区商业中

心、火车北站片区商业中心、驷马桥商住区改造、成都国际商贸城、大天(大丰-天回)片区商业中心、金府商圈、凤凰山商住区改造、银杏园老天回一条街。

作为成都的“窗口”地区，在火车北站片区将打造辐射面积14平方公里，服务居民34万人及流动人口，规划营业面积15万平方米的商业中心。该区域内将鼓励设置大中型酒店宾馆、各类餐饮网点(茶馆、水吧)、中小型超市(以经营食品、特产为主)、专业专卖店、影院、休闲娱乐设施、自动售货机，适度设置大型超市、百货店，限制设置家具建材店、批发市场和农贸市场。

为此，该区域的二环内日用百货市场将迁至北部商贸城，二环路外商业以餐饮、中小型超市为主，二楼以上可作为休闲娱乐场所以及旅馆，二环内人民北路西侧以酒店、宾馆设施为主；同时新设一个综合展示中心，为旅游者、投资人、经商者服务，免费提供信息服务。二环内人民北路东侧以专业专卖店、餐饮店、休闲娱乐设施为主。二环路外人民北路东侧规划7米道路可扩宽改造为餐饮街。

打造全新特色商业街

《规划》提出，金牛区将引导形成3-5处社区购物中心，分别位于沙湾片区商贸商务中心、华侨城片区商业中心以及营门口社区商业中心；将在区内新增3-5处大型百货店，分别位于华侨城片区商业中心、大天片区商业中心以及营门口社区商业中心。同时，在川陕路同大天路交叉口东南侧设置仓储式商场1处，营业面积约1万平方米。

在完善“一品天下”美食旅游特色商业街、五块石茶文化特色商业街同时，打造“金牛-金沙”特色商业街和“锦水花间”特色商业街。其中，“金牛-金沙”特色街以黄忠片区的同和路为主体，规划长度800米，依托商周时期蜀文化中心——金沙遗址，发展以蜀锦、蜀绣、古玩、字画等相关旅游产品展示销售为主、配套发展居民服务业的特色街区。“锦水花间”特色街则位于全国重点文物保护单位——永陵博物馆所在的永陵路，西至抚琴东南路，东至三洞桥，规划长度400米，将依托永陵深厚的历史文化资源，深挖唐五代蜀文化内涵，发展民族音乐、特色餐饮休闲文化，推动永陵及周边相关产业发展，打造具有蜀风唐韵的音乐文化街区，使其成为金牛区古蜀休闲文化的象征和代表。特色街区重点引入知名休闲娱乐品牌和精致高雅会所，融合中式特色餐饮与古典民族音乐；改善街容、店貌等经营环境，增设街区蜀风唐韵雕塑，适度发展便利店。

成华区

发展城市旅游“三环路旅游商业带”

商业网点总体布局：“四心三轴、四区两带”

成华区商业网点总体布局规划为“四心三轴、四区两带”。“四心”是指位于猛追湾-建设路区域的猛追湾建设综合商务中心、依托城市新客站的保和综合商贸中心、位于川陕路区域的青龙综合商贸中心和位于成华大道区域的龙潭综合商贸中心。“三轴”为成华大道商业发展轴、府青路-川陕路商业发展轴和水碾河路-迎晖路商业发展轴。“四区”由“中提升、南跳跃、东推进、北培育”四个发展策略区构成，“中部商业提升区”位于二仙桥路和成华大道以西区域；“南部商业跳跃区”位于成华大道和成南高速以南区域；“东部商业推进区”位于二仙桥路以东和成赵路以南区域；“北部商业培育区”位于成赵路以北区域。“两带”则为依托沙河形成的休闲商业带和串连多种商业类型的三环路商业经济带。

双林路将成为规模最大的儿童主题消费街区

根据《成华区商业网点规划》，该区将着力打造六条特色商业街。其中，站北东路商业街位于火车北站北面，东起八里桥路，西至西横街，全长约700米，是以餐饮、购物为主的综合性商业街，该街道将依托都市交大花园广场，大力发展名牌专业店和专卖店，打造成

为具有较高消费层次的综合商业街；位于三友路，全长800米的李家沱餐饮街将以高中档酒楼、特色餐饮为主；位于一环路与望平街之间，全长约1100米的望平街-玉双路餐饮街将通过改造完善，依托现有锦江河畔的景致，提升酒楼和酒吧的档次，打造成为城东著名的美食娱乐圈；位于双林北支路，全长约800米的新华公园儿童主题街将重在整合原有资源，结合新华公园景观的改造，旨在建设为成都市规模最大的儿童主题消费街区；北湖休闲商业街将按照“198”地区规划的要求，全新打造一条集观光、娱乐休闲、餐饮为一体的商业街；而龙湖“春风里”商业街将位于建设北路南面二环路东侧，全长约200米，以发展现代商贸、高档餐饮等业态为主，旨在成为建设路商圈的商务、商贸和商旅重要节点。

“三环路旅游商业带”呼之欲出

《规划》提出，将通过对成华区内风景资源和文化资源的合理整合，配套适宜的商业服务设施，促进人和自然生态环境的和谐共存，大力发展城市生态旅游和文化旅游。为此，该区确立了“一心、两带”旅游商业发展结构，一心即猛追湾城市旅游商业中心，两带即沙河旅游商业带和三环路旅游商业带。其中，猛追湾城市旅游商业中心将依托猛追湾“RBD”休闲商务区、四川电视塔、成都市游乐园和新华公园等旅游资源，打造猛追湾城市旅游商业中心；沙河旅游商业带将依托沙河沿线的“沙河五景“——新绿水碾、三洞古桥、科技秀苑、麻石烟云、沙河客家和东郊工业博物馆，打造沙河旅游商业带；三环路旅游商业带将依托三环路两侧的北郊旅游商业区即北湖景区、大熊猫生态园和孟知祥墓等、青龙场旅游商业区即昭觉寺、成都市动物园等和成都理工旅游商业节点、龙潭寺旅游商业节点及城市新客站旅游商业节点，打造三环路旅游商业带。

青羊区

天府广场骡马市片区新增步行街

商业网点总体布局：“一核三片五区七街”

青羊区商业网点总体布局规划为“一核三片五区七街”。其中，“一核”即天府广场商务文化核心区。“三片”即骡马市片区商业中心、金沙·光华片区(东区)商业中心、金沙·光华片区(西区)商业中心。“五区”即文殊院、宽窄巷子、浣花溪-琴台路、金沙遗址、青羊绿地等五大旅游休闲文化商业区。“七街”即重点打造琴台路特色文化街、太升南路信息通讯专业街、青华路餐饮古玩特色街、同盛路餐饮休闲特色街、芳邻路茶酒吧文化特色街、蜀锦蜀绣文化特色街、金阳-金凤古蜀风情特色街。

以天府广场为中心构筑成都核心商务文化区

记者看到，根据《青羊区商业网点规划》，位于市中心的天府广场商务文化核心区将以天府广场和未来的中央公园为中心，构筑成都市核心商务文化区，而到2020年，该区域将新增商业面积15万平方米，新增大型商业网点4-6个，其中1个大型百货店，3-5个大型专业店、专卖店。

区域内商业打造将依托围绕天府广场和中央公园的区位优势，重点发展大型文化设施、金融物业、酒店、写字楼等，积极引入国内外知名商贸企业设立地区总部或分支机构。鼓励发展电子商务、网上购物、电话购物等新型商业业态；鼓励设置金融服务网点、酒店宾馆、百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、生活服务网点、文化娱乐网点；适度设置购物中心、餐饮网点；限制设置大型超市、仓储式会员店、各类批发市场、菜市场。

在布局上，该区域在羊市街-西玉龙街、东御河-西御河街地块将以写字楼、宾馆酒店、金融物业、大型精品商业为主，发展顶级商务商业设施，设置1条步行街，新增2-3个大型商业网点，其中1个大型百货店；在顺城大街集中发展写字楼；在天府广场北侧以四川科技馆、

天府大剧院、天府美术馆共同构成文化集中区；在西御街-陕西街地块建设甲级写字楼、剧院，推进高尚文化娱乐设施改造升级，新增2-3个大型商业网点；积极推进天座商城改扩建；在天府广场地下商业广场结合地铁站点，鼓励设置快餐、专卖店、专业店、超市、服务网点以及现代艺术品和创意产品的展示、交易。

骡马市片区将以零售和文化娱乐业为主导

根据《规划》，骡马市片区将被定位为金融、贸易、信息和商务办公活动的高度聚集区，区域性商贸商务中心。区域内以零售业、文化娱乐为主导，积极发展创意产业，运用“生态单元“，优化现有的城市结构，使其能够不断适应未来城市更新的要求。

从空间布局看，在该区域内，将以骡马市-西大街为骨干，布置购物中心、大型综合超市、百货店、大型专业店等大型零售商业网点；在人民中路，重点发展百货店、酒店、大型专业店、写字楼、金融物业；在青龙巷改造地块，发展写字楼，打造青龙巷步行商业街，并以此为中心建设多样化的商业、娱乐设施，形成一站式的休闲购物环境；在铁箍井街结合旧城改造以及地铁站点，开发高级商务酒店、商务楼宇，设置餐饮、便利店，打造成为商住一体的商业街区；在区政府搬迁地块，发展甲级写字楼、星级酒店；在人民中路以东区域内，在正府街-西玉龙街西侧规划建设超高层商务大厦，中部发展金融保险、中介服务业，开发建设甲级写字楼，形成商务办公聚集区；东侧开发家私专卖等展贸中心

武侯区

原则上不再发展传统批发型商品交易市场

商业网点总体布局：“一区一核三轴五心两带”

根据规划，武侯将建立“一区一核三轴五心两带”的商业功能总体格局。“一区”指人民南路科技商务区，“一核”指红牌楼核心商圈，“三轴”指人民南路综合发展轴、川藏路综合发展轴、武侯大道综合发展轴三条发展轴线，“五心”指晋阳、高攀、高碑、高升桥、太平寺五个片区级商业中心，“两带”指沿江安河形成的休闲服务商业带以及依托锦江沿线打造的文化休闲商业带。

《规划》指出，作为成都市核心商圈之一，红牌楼核心商圈将以中高档百货为主，主要服务于中西部及更大范围内的广域消费者，突出购物、交易、餐饮、娱乐、文化、休闲、服务等功能，带动武侯西南片区的发展。区域内鼓励设置大型购物中心、大型文化娱乐中心、运动休闲中心和音乐广场、各种运动休闲设施、大中型综合超市、大中型酒店、百货店、专业店、专卖店、餐饮网点等。而目前在该区域非常红火的家具展销被列入适度设置名单，批发市场和菜市场更是成为了限制设置的对象。

针对武侯区内众多的商品市场，《规划》明确提出了主要通过传统市场的整合外迁和促进特色商品交易市场提档升级，原则上不再发展传统批发型商品交易市场的发展原则。

具体来说，对于区内的鞋业市场，围绕成都市鞋业“一都两园”的产业格局，将重点发展具有产业优势的女鞋产业，以高档鞋业的展销、展示为主，打造国际女鞋采购市场。完善金融、物流等配套设施，最终形成一个集多种功能于一体的现代化鞋业交易中心，而对于现状的低端皮革鞋材市场等，规划引导搬迁至二三圈层合适区域。

对区域内的家具建材市场，结合成都市家具产业园发展，规划采取整合外迁和提档升级相结合的原则，采取“武侯建展销中心，周边建批发市场”的模式，将武侯区家具市场引导至三环路外，老川藏路以北的区域集中发展，主要以展示交易为主，建设一个全市家具展示销售中心。武侯区现状低端家具、建材等批发业态向外转移，规划引导逐步外迁至二三圈层合适区域。

在IT市场方面，对现状部分明显老化、隐患较多、无潜力可挖的IT市场应逐步淘汰,改变经营业态，其次应通过资源整合，完善物流、商业服务配套设施，扩大科技一条街的辐射网络，最终实现IT市场的提档升级。

在汽车、汽配市场方面，将传统汽配、二手车等交易市场引导逐步向外搬迁，未来武侯区重点发展高端汽车展销中心，业态以4S、3S店为主，规划引导在城市外围区域聚集发展，主要布局在三环路外侧，老川藏路以南区域。

食品、饮料类市场，规划引导其向二圈层的双流等组团迁移。同时，在太平寺机场外侧将规划新建再生资源回收和二手自行车交易市场。

锦江区

服装批发和海鲜市场将逐步外迁

商业网点总体布局：“一心一轴两区三片”

根据规划，锦江区未来将构筑“一心一轴两区三片”的商业空间体系。其中“一心”是在盐市口-春熙路片区的基础上构筑中央商业区，作为城市级商业中心，是整个锦江区商业发展的重点和核心区域。“一轴”是将东大街作为商业发展的主轴线。使沿线各级商业中心呈串珠状发展，同时沿线(主要是二环路以内区域)也将作为金融商务主要聚集区域。“两区”指两片旅游休闲商业区，即打造水井坊旅游休闲商业区和大慈寺旅游休闲商业区。“三片”是指三个片区商业中心，即东部副中心、牛市口和成仁路口。

《锦江区商业网点规划》指出，作为市级商业中心即中央商业区将由盐市口片区、暑袜街片区、春熙路片区、红星路片区、大慈寺片区和商业场片区共同构成。其中，在盐市口片区将打造宾隆街特色商业街，结合东御河街两侧新建地块，形成“十”字结构，依托地铁1号线形成商业节点。在暑袜街片区将以青年路为商业发展轴线，依托现状大型商业网点，带动整个片区发展，区域内的业态将逐步改变服装批发市场的经营模式，总体上以中档商业百货为主、配套餐饮、娱乐等。春熙路片区将以春熙路为发展主轴线，进一步完善片区商业业态，提档换代，主要以服装专卖店、酒店等高档商业为主。红星路片区以红星路为主轴线，并结合地铁，形成一线、一点带一片的商业发展结构，主要以高档服装店、高档酒店、高档商务办公为主。大慈寺片区将依托大慈寺为中心，形成南北向轴线发展，结合大慈寺历史文化旅游休闲街区，打造以文化为主的商业业态，主要设置主题吧、特色商品专卖、特色餐饮、书店等。商业场片区结合华兴街打造精品商业街，形成“T”形结构，设置中高档服装专卖店、餐饮店、娱乐设施等。

在此基础上，《规划》进一步提出了对中央商业区主要商业街的规划。其中由春熙路步行街和科甲巷组成的春熙路代表了成都时尚的潮流，建议定期更新改造。对青年路-荔枝巷要逐步改变服装批发市场的经营模式，向零售、展示转型，同时增加餐饮服务项目。对红星路将重点打造“红星广场”项目，限制最低进入门槛，提高一线商业档次，同时结合地铁进行业态安排。对华兴街要着力恢复商业场商业氛围，改造立面、门店外观局，对道路断面进行改造，包括地面铺装、植被种植，采用现代感强的城市家具。

《规划》提出，将在东部副中心设置1处购物中心，服务于成都市东部地区。同时，明确提出对处在中心城的服装批发市场，交易方式提档升级，商品营销以零售和展示为主，批发配送功能外迁至郊外，对位于中心城的海鲜市场对城市环境影响大，应逐步引导外迁。

五、郫县商业概况

近年郫县房地产业蓬勃发展，但是普通商品住房占83%，处于绝对主导地位，功能性税源型项目几乎是空白，缺少高星酒店、大型卖场、商务楼宇、会展中心、总部地产、旅游地产、高档住宅等，导致产业形态单一，功能配套不齐，业态体系不全，城市品味不高。新城区已经建有的恒创蜀都广场和天之府温德姆至尊豪庭酒店式仅有的商业综合体和五星级酒店，远远不能满足郫县快速发展的需要。

A:商铺以临街独立商铺为主，几乎没有集中式的大型商业体量

B：商铺租金以城区中心地段最高，逐渐向四周递减

C：在售项目仍然以底商独立商铺为主，均价为8500-13000不等

D：区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式大型商业。

商业租售价格：

东大街：20-150元/㎡*月

西大街：18-80元/㎡*月

南大街：16-100元/㎡*月

北大街：30-260元/㎡*月

在售商业典型项目：

龙湖. 弗莱明戈

位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处

商业形态：底楼独立商铺

体量：10000㎡

价格：均价 10000元/㎡

蜀都.恒创广场

位置：东大街和二环路交界处

商业形态：两层独立商铺

体量：15000㎡

价格：均价 11000元/㎡