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苏州市房地产整体市场报告

第一部分宏观市场

一、苏州市概况

苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。

苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。

二、苏州市宏观经济分析

1．苏州市经济高速增长

2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生

产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。

2．固定资产投资规模扩大

投资速度放慢，调控成效显现

从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：

从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。

从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。

从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。

3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。

2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。

2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。

备注：

从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。

4．价格指数（CPI）略有上扬

2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定的影响，使得全市居民消费价格指数累计为102.4%，比04年下跌2.6%。

5．外资

2005年苏州FDI投资额继续大幅度上升，达到153.4亿美元，同比增长61%，外商加快了在苏州的投资步伐。

第二部分苏州房地产市场分析

一、苏州市房地产市场指标分析

● 市场总量分析

1．投资

2005年苏州市房地产开发投资额为420亿元，同比增长20.4%，受宏观调控和土地政策的影响，房地产开发投资依然保持了上升势头，但增幅有所下降。

2．商品房施工面积

2005年商品房施工面积为4600万平方米，同比增长10%；增长速度有所减慢，宏观调控逐步显现力度。

3．竣工面积

2005年商品房竣工面积为3660万平方米，同比增长18.7%，增幅有一定的提高。

4．商品房销售面积

2005商品房销售面积为820.4万平方米，同比增长16%，市场需求依旧保持旺盛的增长势头。

5．商品房屋销售－竣工面积对比情况

2005年商品房销售面积与竣工面积比率为22%，比上年降低了1个百分点，全年的竣工量已远远超出市场的需求量，苏州房地产市场呈现供过于求的局面。

第三部分、2005年房地产相关政策回顾

调息

3月17日，央行开始调整商业银行自营性个人住房贷款，一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理；二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。

影响：调节银行利率，提高首付比例，抬高银行门槛，有效抑止部分能力不足的买房者，降低信贷风险，也给购房热降温。

控制土地、征收营业税、加大普通住房建设

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出解决房地产投资规模

和价格上升幅度过大的主要措施如下：强化规划调控，改善商品房结构；控制土地供应，严格土地管理；是加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度；运用税收等手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度等。

影响：此系列政策一出，必将降低目前房地产项目建设过多、过快的速度，并且对普通、贫困群众的买房、住房提供了保障。

细化常务会议所提措施--《关于做好稳定住房价格工作的意见》

4月30日，建设部、发改委、财政部等七部委联合下发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，27日国务院常务会议提出的措施进一步具体细化：改善住房供应结构，以建设中低价位普通商品住房和经济适用住房为主；自2005年6月1日起，开始征收房地产营业税；加强房地产信贷管理，防范金融风险。

征收营业税--《关于加强房地产税收管理的通知》

5月27日，税务总局、财政部、建设部联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，要求税务、财政和房产管理部门通力合作，信息共享，尤其是落实个人住房营业税的税收政策。

影响：对于转让房产过程中营业税的收取，必将有效抑止投机炒房行为，使房价更趋向于平稳合理。

苏州土地市场分析

一、2005年苏州土地市场概述

2005年2月份，国土资源部发布的《2005年工作要点》中，对建设用地供应政策采用了“从严从紧”四个字。从国土资源部的这些政策来看，作为宏观调控系列政策的关键环节，2005年土地政策依旧是紧缩，这无疑是从源头上成为遏制房地产市场过快发展的一把利刃。

但在强势的政策影响下，苏州土地市场依旧较为活跃，2005年苏州市公开土拍出让土地成交面积：6000041.1平方米，可建面积达7980394平方米，平均成交价：2262.6707元/㎡，平均上涨幅度约34%。

二、2005年苏州土地供应市场分析

05年苏州市土地出让面积为1723106平方米，发布出让公告的土地性质主要为商业（汽贸、钢材、五金机电市场、加油站等）、商务办公、住宅用地、娱乐，园区和吴中区供应量较大。

● 土地供应面积区域分析

通过以上分析可以看出，今年上半年土地供给量最多的区域为园区，地块总土地面积约200万平方米，占总体供应量的67%。

园区拥有世界一流的城市设计和规划体系，已成为我国发展速度最快、整体水平最高、综合竞争力最强的开发区之一，具备了向世界一流高科技工业园区目标挺进的基础和能力，具有强大的发展潜力和不错的发展前景，园区房地产市场经过近10年的发展，已经达到了一个相当高的水平，园区自身强大的发展潜力，使得园区的土地赢得了全国范围内各大开发商的青睐，土地供应量也是全苏州各区域中最大的。

吴中区位于苏州古城区南部，具有良好的自然条件、交通优势和投资环境，近年以来吴中区的加大对周边乡镇的土地供应量，以促进全区经济的整体发展，因而吴中区在2005年的土地供应成交量仅次于园区。

2005年相城区供应的土地面积总量约为96万平方米，占总体供应量的16% ，相城区在前两年土地供应量较大，目前这些项目都处于开发销售阶段，因而相城区2005年的供应量有所减少；

而新区和中心城区供应量最少，可以看出新区在2005年还是实行了严格控制土地供应量的政策，而中心城区土地稀缺状况仍在持续。

● 用地性质分析

从用地性质来看，2005年的土地供应中，居住用地所占比例最大，共约400万平方米，占到了总量的68%；其次为商业用地占到总量的28%，供应面积总共约170万平方米；综合娱乐用地供应面积约为19.8万平方米，占4%。

从各类土地所占比例来看，住宅用地所占比例最大，但商业用地的比重也略有增加，这是由于住宅市场受宏观调控影响较大，价格产生一些波动，而近年来商业地产已进入一个发展周期，因而商业土地在2005年的供应中也占了一定的比重。

三、2001年—2005年土地供应综合分析

● 土地供应量分析

从２００１年下半年开始，苏州市注重土地供应的调控作用，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。04年下半年在国家宏观调控的影响下，土地供应量略有下降。近年苏州土地市场总体特点：

①土地市场规范运行，供应总量大幅度增加

苏州市用土地供应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的７３％。

②供地量增幅大，经济迅猛发展是主因

（一）经济迅猛发展。2003年实现人均GDP5500美元，城市居民人均可支配收入１２７５０元，比２００２年增长１６．３％，人均消费支出８５００元，同比增长２１％。（二）进入城市改造期，房屋拆迁量大，引起土地和住房需求的刚性增加。２００１年前，全市每年的拆迁量只有４０万平方米，而２００２年拆迁面积１３０万平方米，动

迁居民１１４６０户；２００３年拆迁面积达１８０万平方米。

（三）良好的创业和人居环境吸引了外来投资者。据统计，工业园区的购房者中有１５％～２０％是来自上海等地的投资者。

● 各区域住宅用地楼面单价分析

①成本、供求关系因素

如果成本高于市场价格，供应就会减少，供不应求，价格上涨。如果成本低于市场价格，供应就会增加，供过于求，价格下跌，最终形成新的平衡体系。

②房价因素

房价和地价往往是互为因果的，关键是从哪个角度来看。房价在上涨过程中存在这样一个链条：地价上涨→开发成本增加→房价上涨→预期房价上涨→开发商增加投资→地价上涨，这样就形成了一个价格循环机制。

③土地市场供应方式因素

土地市场的供应方式主要是指土地出让方式。不同的出让方式，包括协议、招标、拍卖和挂牌，对地价的形成有一定的影响。一般来说，协议方式形成的价格最低。

出让方式对地价的高低有一定的影响，这种影响是有条件的。一般来说，招拍挂形成的地价要高于协议出让的地价。

● 中心城区

2001年10月中心城区内土地拍卖平均楼面地价仅为1292元/平方米，至2003年时已达到了2968元/平方米，两年时间，楼面地价就上涨了一倍多。从中心城区拍卖地块平均楼面地价走势图中可以看出，2001年至2002年上半年上涨平缓；从2002年中至2003年上半年，楼面地价的上涨速度最快；而从2003年中至2003年下半年楼面地价又进入了缓涨状态；2003年底至2004年上半年，由于中心城区内的三大新城（沧浪、平江、金阊）的出现，以上区域内的土地价格较低，因而出现了楼面单价2001年10月第一次土地拍卖以来的第一次下降的局面。2005年由于古城区内用地大多为别墅用地，楼面单价较高，从而拉动了整个中心城区的楼面单价，而实际上在2005年5月17日的一次土地拍卖，中心城区（不含古城区）的成交楼面地价为2924.24元/平方米，比2004年10月份下降了6.85％。

前两年，由于中心城区土地资源有限，外加古城保护等规划上的一系列限制，仅有零星地块推出，土地市场供不应求，是楼面地价上涨的直接原因。从近年的拍卖会成交情况看，中心城区地价的平均增幅超过50％。主要是因为调控后，宏观形势尚不明朗，开发企业对未来的预期有所降低，不敢轻易涉足各项配套尚需完善的新城区，因此，配套成熟的中心城区成了他们着陆的安全地带。

● 园区

高科技发展带动了地产增值早已为事实所证明

①苏州工业园区经济仍然保持快速发展态势。

目前，园区GDP、财政收入、进出口总额、实际利用外资等主要指标均占苏州全市15％左右，已成为国内发展速度最快、最具竞争力的开发区之一。

②园区吸引外资总量已跃居国内开发区前茅。

园区不但是工业生产之地，更是苏州人享受生活的理想之所。居民能享受到品质生活，这就是苏州工业园区和国内其他城市工业区的最大不同。

园区近年来一直充当苏州楼市的领头羊。凭借着良好的区域大环境和优秀的产品品质，在今后的一段时期内，园区仍将占据整个苏州房产开发的主导地位。

● 新区

高新区由于开发较早，中心地块已显稀缺，在前年供应充足的情况下，2005年高新区土地供应节奏有所放缓。而随着该区域逐渐向外围延伸，2005年推出地块多处在较为偏远的外围区域，而从几块土地悉数由拍卖转挂牌的情况看，未来，高新区房地产可能仍将继续游离于热点之外。

● 吴中区

2005年，吴中区的土地供应仍然持续去年的放量走势，使其可开发的商品房面积得到有效补充，随着外界对吴中区价值认同感的增加，开发商对该区域土地争夺也愈发激烈，

在下半年土地拍卖会上，一宗吴中建成区地块拍出了95％的全场最高增幅。另外，吴中所辖区内的西山、甪直、木渎、越溪等镇区房产随着土地供应节奏的加快，说明周边的一些区域也正在或即将进入房地产开发的高速发展阶段。

● 相城区

相城区2005年土地供应形势呈现价升量增，所推地块位置开始由元和中心向外围扩散，与前年一样，地块面积仍多为十万平方米以上的大宗地块，这将对于未来相城区房地产的大板块格局产生决定性影响。

四、苏州土地市场预测

苏州市土地市场供给主要来源于两方面：其一为城市规划中的旧城改造，其二则为新城区发展规划产生的土地供应。

旧城改造

2005年房屋的拆迁将主要集中在三个新城区（平江区、金阊区、沧浪区）城市化项目上，拆迁规模数量预计将维持在去年的水平。同时，政府对原本处于古城区内的企业实行“退二进三”的政策，企业的搬迁也产生了一些可供交易的土地。

新城区规划

中心城区的不断外延、政府对古城区居民的外迁引导政策，使得可供应交易的土地范围不断扩大，同时，由于新城区的从头做起，良好的规划及政府的支持，同时又相对低廉的土地价格，新城区内的土地对开发商来说吸引力较大。

房价因素

苏州住宅价格上涨符合苏州当前的发展，苏州是快速发展中城市，土地及物业价值相对于发达城市还有一定的上涨空间；连年的房价上涨，给了开发商极大的信心，这也是导致土地价格不断攀升的一个方面。

五、小结

纵观苏州土地市场，公开出让的土地供应量03年和05年持平，04年有所上升。在2005年苏州加强了对商品房供给结构的控制，如普通商品房与高档商品房之间，一系列土地政策有利于进一步规范土地市场的交易。新的土地政策涉及土地供应从严从紧到使用费先缴后分；从住房贷款利率调整到公积金缴纳范围的扩大等等方面。苏州的土地市场正在一步步走向健康和规范。