重庆物业管理政策
附件
《重庆市物业服务收费管理办法》
政策解读
2015年3月9日，市政府办公厅印发了《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号，以下简称《办法》），2015年3月23日，重庆市物价局重庆市国土资源和房屋管理局印发了《关于贯彻<重庆市物业服务收费管理办法>有关问题的通知》（渝价〔2015〕68号，以下简称《通知》）。为积极稳妥实施《办法》，经市政府同意，2015年5月《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月《办法》试点范围扩大至主城区；2017年5月《办法》在全市范围内实施。为便于社会公众知晓和企业正确理解执行相关政策规定，市物价局和市国土房管局对相关政策作如下解读：
一、《办法》出台和实施的相关背景
（一）《办法》出台的背景
物业服务关系民生，涉及千家万户。随着经济社会的快速发展，物业管理覆盖率逐年提升，物业管理的类型涵盖了住宅、商场、酒店宾馆、写字楼、医院、学校、工厂、展览馆、市政道路等多种形态。为贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，积极稳妥推进物业服务收费价格改革，
市物价局会同市国土房管局在广泛调研、论证的基础上，根据《中华人民共和国价格法》和《重庆市物业管理条例》等法律法规，对《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》（渝价〔1999〕398号）进行了修订，拟定了《办法》上报市政府，并经市政府第73次常务会议审议通过。
（二）《办法》实施的背景
《办法》是对物业服务收费价格机制的改革，包括服务等级量化评定体系和价格形成机制等内容都在原政策基础上作了较大调整。实施《办法》可发挥服务等级标准和政府指导价引导作用，促进物业服务行业持续健康发展。但由于《办法》涉及面广，关系群众切身利益，物业小区各类矛盾较多，通过试点可及时总结新的机制取得的成效，并研究解决《办法》执行中可能存在的共性问题，为全市稳妥实施《办法》奠定基础。因此，经市政府同意，市国土房管局、市物价局出台《实施方案》和《试点方案》，按照先行试点、分批实施的原则推进《办法》的实施工作。
二、《办法》实施时间和范围
经市政府同意，2015年5月1日起，《办法》在涪陵区、江北区、永川区、奉节县试点实施；2016年9月1日起，《办法》试点范围扩大至主城区；2017年5月1日起，《办法》全市范围内实施。
三、新旧政策衔接
《办法》实施时，已签订前期物业服务合同且合同尚未
到期的，在重新签订物业服务合同前仍按原收费标准（包括物业服务费、电梯费、公摊水电费和空置房物业费等收取方式和收费标准）执行。
《办法》实施后，新签订物业服务合同的，按照《办法》和《通知》执行。
四、《办法》的主要内容
（一）物业服务收费价格管理形式
物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
在《重庆市住宅物业服务等级标准》（以下简称《服务等级标准》）规定范围内提供服务的住宅及配套停车场的前期物业服务收费实行政府指导价；其他各类物业服务收费实行市场调节价，具体包括：1.非住宅物业服务收费；2.前期物业服务合同终止后的住宅物业服务收费；3.超过《服务等级标准》提供服务的住宅前期物业服务收费。
（二）物业服务收费价格形成
提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
实行政府指导价的，物业服务收费标准由建设单位于物业销售前在政府指导价范围内，以招投标方式与物业服务企业合同约定；实行市场调节价的，物业服务收费标准直接通过市场竞争合同约定。
（三）物业服务收费价格管理权限
主城区物业服务收费政府指导价标准由市物价局会同市国土房管局制定公布；主城区以外的由当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定公布。
（四）住宅物业服务收费等级
根据服务管理、人员配置、维修维护、秩序维护、卫生保洁、绿化养护等不同内容和标准，建立了以服务为主的住宅物业服务等级评定体系，服务等级由低到高划分为一、二、三、四级。物业服务收费等级与服务等级相对应。
（五）物业服务收费的计费单位、计费时间和缴费主体物业服务费除停车位以车位为计费单位外，其他均以建筑面积为计费单位。
物业服务费按月收取，有约定的，从其约定。
物业交付前的物业服务费由建设单位承担。物业交付后的物业服务费由业主承担，有约定的，从其约定。
（六）物业装修期间收费
装修期间，除装修保证金、建筑垃圾清运费外，物业服务企业不得收取与装修有关的其他费用，如装修管理费、装修工人出入证费、货运电梯费、一次性修复费等。
（七）车位物业服务费
车位物业服务费应由车位产权人向物业服务企业交纳。租赁停车位的车主向停车场经营者交纳了车位租金后，不再交纳车位物业服务费。
（八）物业服务收费监管
1.住宅前期物业服务招投标
在《等级标准》规定范围内拟定物业服务方案的，开发建设单位应在招标文件中明确物业服务等级，在相应等级的政府指导价标准范围内进行招标。
超过《等级标准》且达到《住宅前期物业服务超过〈重庆市住宅物业服务等级标准〉的服务标准》要求拟定物业服务方案的，开发建设单位应在招标文件中明确超标准的服务内容，并将物业服务方案报房地产行政主管部门；未达到超标准条件的，建设单位不得超过政府指导价标准进行招标。主城区超过四级的报市国土房管局，主城区以外的报当地房地产行政主管部门。
2.合同约定
物业服务合同当事双方应在合同中约定服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。物业服务收费实行“一费制”，《办法》实施后，物业服务合同不再另行约定电梯费和公摊水电费。
建设单位应在物业销售时公示临时管理规约、前期物业服务合同；物业买受人在购房时要了解规约和合同中的服务内容和收费标准等内容，在签订物业买卖合同时，应对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺，并受其约束。
3.信息报送
物业服务企业应在与建设单位或业主委员会签订物业服务合同后十五日内填制《重庆市物业服务收费基本情况表》报价格主管部门。主城区住宅项目前期物业服务超过四级的报市物价局，主城区以外的报当地价格主管部门。
4.明码标价和监督检查
物业服务企业应按规定明码标价，在物业服务收费区域显著位置公示物业服务收费信息。
房地产行政主管部门负责物业服务的监管，对违反物业服务有关规定行为及时查处。
价格主管部门要负责物业服务收费的监督检查，对不执行政府指导价和不按规定明码标价等价格违法行为及时查处。
（九）主城区范围
主城区包括渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区。
五、物业服务收费政府指导价标准
（一）主城区物业服务收费政府指导价标准
市物价局会同市国土房管局根据成本调查和测算情况，综合论证会和风险评估会意见，参考部分城市物业服务收费标准，对应《服务标准》，制定了主城区物业服务收费政府
物业类别金额单位
基准价
浮动幅度一级二级三级四级
有电梯住宅元/平方米.月4万平方米以上可上浮
10%，
4万平方米（含）以下可上
浮15%。
无电梯住宅元/平方米.月
特级停车场元/位.月半机械停车场可按特级标准上浮20%，
全机械停车场可按特级标准上浮30%。
普通级停车场元/位.月
备注:1、住宅收费等级按《重庆市住宅物业服务等级标准》划分，物业服务未达到一级标准的，物业服务收费标准不得超过一级基准价；
2.停车场等级标准按《重庆市公共停车场等级标准》（渝价[2014]175号）执行。
例如：开发建设单位拟选取物业服务企业对某高层住宅小区实施三级前期物
业服务，中标价格即合同价格范围应为，住宅在4万平方米以上的不超过
×110%=元/平方米.月，4万平方（含）米以下的不超过×115%=元/平方米.月。
（二）主城区以外的物业服务收费政府指导价标准
主城区以外的物业服务收费政府指导价标准由当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定公布。
六、业主维权途径
（一）法律途径
对物业服务企业未履行物业服务合同及其它侵害业主权益的行为，可向人民法院提起诉讼。
（二）行政途径
1、价格举报投诉
对不按规定执行政府指导价和明码标价等价格违法行为，公众可向价格主管部门投诉举报，举报电话12358。
2、服务举报投诉
对服务行为和服务质量等问题，公众可向各级房地产行政主管部门投诉举报。市国土房管局举报电话。