贵阳市土地一级开发简述

贵阳市土地一级开发简述

目录

一、国家政策回顾 (2)

二、国家土地政策研读 (4)

三、贵州土地一级开发的配套政策背景 (5)

四、贵阳市土地开发政策研读 (6)

五、土地开发模式 (7)

六、土地整理概述 (7)

（一）纯一级开发 (8)

（二）一、二级捆绑联动 (8)

（三）成功案例 (9)

（四）投资分析 (9)

（五）溢价分析 (10)

（六）一、二级联动 (10)

七、风险控制 (11)

一、国家政策回顾

1、国务院55号令。1990年5月19日，国务院发布实施《中华人民共和国城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）。55号令第13条规定：土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的行政法规。

2、《城市房地产管理法》。1994年7月5日全国人大常委会通过、第29号主席令公布《中华人民共和国城市房地产管理法》，1995年1月1日起施行。《城市房地产管理法》第12条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。这是目前有关国有建设用地使用权招标拍卖出让最早的法律。

3、国办发[1999]39号。1999年5月10日，国务院办公厅下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）。规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以招标、拍卖方式提供。”这是国务院首次对招标拍卖出让土地使用权提出明确和较为严格的要求。

4、国务院15号文。2001年5月9日，国务院下发了《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。15号文明确提出：各地要大力推行土地使用权招标、拍卖。经营性用地必须招标拍卖出让作为国家政策，第一次写进国务院文件，第一次明确了招标拍卖出让的界限，为经营性用地协议出让亮起了“红灯”，对国有土地资产管理具有历史性的意义，也为国土资源部出台11号令提供了政策依据。

5、国土资源部11号令。2002年5月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（11号令），7月1日起施行。11号令明确规定：第一次明确了商业、旅游、娱乐和商品住宅各类经营性用地，必须实行“招拍挂”出让。至此，我国的土地供应终结了以往行政色彩颇浓的协议供地方式，是土地市场发展史上的一个里程碑。

6、国务院28号文。2004年10月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）。28号文明确提出：除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。

7、2006年，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）进一步明确要求：“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让。”

8、在2006年8月1日起实施的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规范》明确了：对招标拍卖挂牌出让方法、程序和标准做了很细致具体的规定，并且提供了操作范本，出让公告、竞买须知、成交确认书及竞买申请都提供了格式文本。同时提出了一个新名词：用地预申请（香港流行的“勾地”），单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格，以预防流拍。相当于协议出让，以市场形式取得。

9、2007年3月16日，新颁布的《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让。”工业用地招标拍卖挂牌出让由国家政策上升到法律规定。

10、国土资源部39号令。2007年9月28日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），2007年11月1

日起施行。这次修改的总体思路是：保持11号令的总体框架和主要内容不变，着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，同时针对11号令在实施过程中存在的突出问题，进行了完善相。

11、国发〔2008〕3号文。2008年1月3日国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》，通知第11条要求：完善建设用地储备制度，完成必要的前期开发，缩短开发周期，土地前期开发要引入市场机制。这就使土地一级开发有了法律依据。

二、国家土地政策研读

1、国有建设用地使用权出让有四种形式：招标、拍卖、挂牌、协议，11号令规定之前是3种形式，即招标、拍卖、协议。11号令增加了挂牌形式。

2、招标、拍卖、挂牌三种方式选择哪种方式操作问题。理论上，招标、拍卖、挂牌三种方式是同等的，政策上没有明确三者的区别。39

号令没有规定哪种性质的土地必须以招标方式供应，哪种性质的土地必须以拍卖或挂牌方式供应。从政府这一供地主体来说，同一宗地，既可以招标方式供应，也可以拍卖或挂牌方式供应。对开发商来说，同一宗地，可能以招投标方式竞得，也可能从拍卖市场上取得，可在政府土地有形市场上摘牌取得。

3、土地一级开发有了法律依据，通过引入市场机制，完成土地前期开发，推行净地出让原则。净地和熟地出让可以缩短开发建设周期，尽快建成项目，完成拆迁安置和基础设施配套后，再实施出让，这是国家政策倡导的，生地出让是不规范行为。

4、构建和谐社会，缓和拆迁矛盾，制止屯地行为，杜绝暗箱操作（由于有客观背景和原因，政府有清醒认识）是政府宏观目标，由于征收和拆迁主体是政府，土地一级开发方式是有利于解决以上问题的一种重要方式和手段。

三、贵州土地一级开发的配套政策背景

1、2002年9月10日起实施的《贵州省土地开发整理管理规定》第六条、十四条明确：积极推行土地整理,坚持谁投资、谁受益的原则，鼓励社会各界依法投资土地开发整理。明确提出社会资金可以进入土地土地收储和开发整理（一级开发）工作。同时对土地一级开发的规划、管理、验收、资金等的操作流程给予了明确。

2、2003年3月1日起施行的《贵阳市土地储备暂行规定》明确赋予土地储备中心2个职能：土地开发整理和土地储备，同时细化了土地一级开发的规划、管理、验收、资金等的操作流程。至此，贵阳的土地一级开发有了法律依据和具体操作方案与流程。

3、2009年1月1日起试行的《贵阳市国有建设用地使用权“净地”出让工作实施意见（试行）》更进一步细化具体操作流程和程序，同时明确：①为防范开发企业闲置和“圈占”土地，原则上全市范围内以招标、拍卖、挂牌方式出让国有建设用地须达到“净地”出让条件。②通过直接指定或者招标方式选择土地一级开发实施单位，市土地矿产资源储备中心与一级开发实施单位签订《土地一级开发委托合同》，合同价款包括储备土地开发的预计总成本、管理费（不高于审定成本的2%）、利润（不高于审定成本的8%）以及储备土地开发地块出让收入中一定比

例的增值收益。③云岩区、花溪区按本实施意见自2009年1月1日起进行试点，总结经验后再向全市推开，其他区也可参照执行。④云岩贵中土地开发暨基本建设投资开发管理有限公司也是在这样的政策背景

下成立，进行贵阳市云岩区所有的土地一级开发。

4、2009年9月18日发布的《贵阳市土地开发整理项目及资金管理办法（试行）正式》决定：土地开发整理项目资金实行预决算管理制度，项目实施单位必须严格按照批准的预算执行，超预算支出，一律不予补助。本办法进一步细化资金使用和管理、项目审计等操作办法。

四、贵阳市土地开发政策研读

1、虽然今年6月份贵阳市还在出让生地，在2011年1月19日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（明确规定：市、县级人民政府为征收人；建设方禁止参与拆迁。）后，贵阳市基本没有了生地挂牌空间，将逐步过渡到熟地挂牌的开发模式。

2、由于贵阳属于经济相对滞后的三线城市，经济实力差，这种周期长，前期投入大的土地一级整理开发项目，对于既要为政府运转、市政、基础建设等筹集资金，又被切断地方融资平台的的土地财政政府来说，有巨大的资金缺口和压力。要实现净地挂牌的目标，只有引入市场机制进行土地一级开发，至此社会资金才有了进入国家垄断的土地一级开发的机会。

五、土地开发模式

1、生地挂牌模式（初始

阶段，已经丧失发展空

间。）

2、生地熟挂模式（过渡

阶段）

3、土地一、二级捆绑挂

牌模式（中间阶段）

4、土地一级开发模式（成

熟阶段）

5、土地一、二级联动开

发模式（成熟阶段）

6、熟地挂牌模式（成熟

阶段）

六、土地整理概述

由于民营企业没有土地一级开发的资质，需要先与贵阳市政府赋予以及土地开发权的公司签订委托土地一级开发协议，比如城投、建投、贵中公司等，同时与当地政府签订一份招商引资协议给予政策支持和开

发利润保障，促使民企与当地政府的一级开发企业联合进行土地一级开发，实现净地挂牌的目标目标。

（一）纯一级开发

1、根据《贵阳市土地利用总体规划》、《贵阳城市总体规划》及其他专业城市规划，确定土地整理方案和范围，进行土地一级开发。

2、工作内容：一级开发范围内的土地征用、配套建设、安置房建设等。

3、按照“统一规划、统一征收、统一储备、分步实施、整体核算、分项预拨，总体平衡、资金封闭运行”的原则实施。

4、政府给予用地指标平衡，优先安排挂牌、财政拨付、利润保障等的政策支持与保障等。

（二）一、二级捆绑联动

1、以本该政府建设的基础设施（含公建、市政）建设投资（含代建）直接换取房地产二级开发.

2、土地捆绑挂牌，基础设施建设换取土地，进行土地整理与房地产开发一二级联动。

3、工作内容：一级开发范围内的土地征用、配套建设、安置房建设、二级开发等。

（三）成功案例

1、最早的中天城头的水东路土地一级开发

2、广东广晟集团三马片区开发

3、龙开办的龙洞堡片区开发

4、即将实施的几十个贵阳市棚户区旧城改造项目也会采用这种方式进行。

（四）投资分析

1、投资强度

市区土地一级开发的投资强度大，主要体现在拆迁上；郊区的投资强度较小，也主要是拆迁较少。

2、投资周期

由于拆迁的不确定因素较多，市区一级开发的时间成本较高，郊区的一级开发较低

3、利润和分成比例

据了解，三马片区土地一级开发的溢价分成是3：7；水东路的土地一级开发的溢价分成是4：6，6和7是企业所得。

土地一级开发的管理费2%，投资利润为8%，资金成本是3－5%，一起13%,这是整个项目的利润，而不是年度利润，如施工利润为15%，那么整个项目的开发利润是28%，如时间跨度为2年，一个地块那么年度利润也就是15%。

这种投资强度大，时间跨度长的土地一级开发项目如果没有溢价分成，民企都不会做，国企勉强可以接受。

（五）溢价分析

1、以前一般区及财政在土地出让金收益上10%交市级财政，90%区级财政所的，90%中的60%左右区及可以支配，也就是土地出让金最多的54%可以作为利润考虑。

2、按照现在的土地一级开发游戏规则，土地溢价部分是：土地挂牌成交金额－土地整理成本－2%管理费－投资收入8%-交纳市级财政部分。

3、那么溢价部分多少一般来说要由土地位置、房地产发展的行情来决定，一般政府会给予保底。所以房地产发展情况、国家政策调整、整理范围的选择对以后收益有决定性的影响。

（六）一、二级联动

1、投资强度大、战线长、利润空间大是一二级联动的显著特点。

2、根据这个特点要求企业必备几个要素：资金充足、管理团对专业素质强、掌握政策用足政策、立足长远的战略意识坚定、项目选择合理。

七、风险控制

1、拆迁风险

拆迁风险主要有六个方面，①拆迁概算不准确，与实际需求发生较大误差，造成资金准备不足；②拆迁资金不能及时到位，造成半拉子工程，可能发生前面被拆迁户和后面将要被拆迁户的拆迁成本有较大区别时，造成前面被拆迁户的反悔和起义，而增加时间成本和拆迁成本；③拆迁方案是否合理及能否按照预先的设计方案执行下去，影响项目效益和收益率；④在保证资金的情况下，拆迁时间成本是否可控。⑤拆迁队伍的选择需要仔细考察，选择服从管理，听从指挥，不走歪门邪道的队伍，因为选择不当可能派生很多内部和外部纠纷，难以善后。⑥拆迁要点：A、预先三方（政府、队伍、业主）要做好周密详细的沟通，设计好方案。B、要与当地政府与管理单位（村干部、居委会、房管所、城管、公安）积极沟通并提前做好相关准备工作（丈量面积、确权、调查、控违、拆违、拆迁建议等），要树立开发一片致富一方的理念，把村干部变成自己人和发财致富的培养对象，树立他的威信和榜样作用，以利于拆迁推进的力度与进度。C、农房、私房、中心城区商品房的拆迁属性和空间点地不同，难度不同，前期准备工作也不相同，既有共性，又有个性，要区别对待，要资金充足且一鼓作气，夹生饭是拆迁大忌。D、特别需要关注的是农房拆迁时要考虑和解决失地农民的生存与就业问题，处理得好非常有利于农房拆迁。

2、外部环境和政策风险

外部环境和政策风险包括自然环境、经济环境和社会环境因素的影响，主要有：①金融政策和财政政策、土地政策、住房制度不可抗变动等②人为风险。

其中最直接的是土地开发政策、金融政策和财政政策。这一风险在人治的中国政治环境下，需要密切关注。

在实施项目的过程中，保持良好的人脉关系建设和维护，避免人为风险和内耗；要了解并掌握国家政策和地方政策，并预测国家和地方政策未来的房地产政策变化方向，根据政策变化情况及时调整思路与节奏，以适应政策变化，争取最大利益化。

3、投资风险

投资风险主要体现在成本及时回收、回报率二方面。成本回收的风险控制主要是在项目前期策划、资金策划、操作策划、法务策划，避免资金链断裂。要规避回报率的风险前期一定要做好项目价值分析、回报率分析，中期要做好财务策划、税务策划、销售策划、成本控制等。

4、管理风险

管理风险包括投资管理、进度管理、销售管理、质量管理和财务管理等，贯穿项目的全过程。

这主要体现在团队的建设方面，对团队的业务技术水平、职业道德素质、团队的协同作战能力有较高要求，更需要一个好的团队管理者和激励制度机制，调动管理人员工作积极性，提高管理水平，提升团队的整体素质。