房地产经纪人入门须知

房地产经纪人入门须知

演讲内容

◆房地产的基本概念

◆房地产经纪人应知要点◆过户买卖流程

◆过户买卖流程图

房地产

☆房地产是指

土地及土地

上的建筑物

，附

着

物。

房地产基础知识

1、商品房：

是指发展商依据拍卖、招标、协议等有偿方式取得政府土地并交足地价，在其上兴建的商品房屋。

2、微利商品房：

又称微利房，是由住宅局统一经营，按个人条件打分排队，依序选号，价格较商品房低2-4成，购买后限于自用，五年后可进入市场流通。

3、福利商品房：

又称微利房，是由住宅局统一经营，按个人条件打分排队，依序选号价格较商品房低2-4成，购买后限于自用，五年后可进入市场流通。

4、自用房：

也称“农民房”，是指国家给当地村民批的地，自建的房屋，不可改名，不可随意出售。

5、军用房：

是分给军人使用的房子。军用房不能买卖、出租、转让、抵押。

1、超高层：28层以上的楼房

2、高层：18层以上，28层以下的楼房

3、小高层：9层以上，18层以下的楼房

4、多层：8层以下的楼房

房地产权

?指

权

利

人

对

土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。

房地产权登记

?房地产权登记是房

地产产权管理的主

要行政手段，是政

府为健全法制，加

强房地产管理，依

法确认房地产权利

的法定手续。

房地产权登的作用：

1、产权确认，即确认房地产的权属状态；

2、保障权利人的合法权益；

3、加强房地产管理，即通过房地产权登记对房地产交易状况进行管理和监督。

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《房地产证》的作用

＆《房地产证》

是权利人依法管

理、经营、使用

和处分房地产的

凭证，是合法拥

有房地产的凭证。

《房地产证》记载的内容

?《房地产证》记载的内容包括权利人状况，土地及房屋状况，其它事项等。具体有：权利人、权利人性质、权限来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、等级、座落、坐标等内容

土地的使用年限的确定

凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其它用地五十年。

房屋的建筑面积

房

屋

的

建

筑

面

积

是

指

建筑物各层外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。房屋的建筑面积包括使用面积和公共面积两个部分。

1、套内使用面积：

指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。使用面积的计算，应符合下列规定：

1）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

2）非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。

2、住宅使用面积：

包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道前室、贮

藏室、壁柜等面积的总和。

3、绿地率：

建设用地范围内各类绿地面积

之和与建设用地面积的比率（%）。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化。

什么样的房产不得转让？

1、根据城市规划，市政府决定收回土地使用权；

2、司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；

3、共有房地产，未经其它共有人书面同意的；

4、设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；

5、权属有争议的；

6、法律、法规或市政府规定禁止转让的其它情形

遗失《房地产证》的申请补领

★《房地产证》毁灭或遗失的，权利人应在《深圳特区报》或《深圳商报》上声明遗失，并向房地产所在地的国土分局报失，申请补发。登记机关收到申请后，在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上刊登公告,六个月后予以补发,并在《房地产证》上注明“补发”字样。

房地产中介服务

?中介服务内容：

房地产咨询、经

纪、评估和其它

房地产中介服务。

个人消费贷款

指借款人以

个人名下的物业作抵押，向银行申请用于买楼、买车、装修、留学等多种用途的个人贷款。