房地产开发与经营2012课程设计

房地产开发与经营课程设计

任务书

南京工业大学土木工程学院

房地产经营管理系

一、课程设计题目

玉兰山庄项目可行性研究。

二、课程设计时间

课程设计时间为一周。

三、项目可行性研究的有关背景资料

见附录

四．课程设计要求

1．根据附录中所给的背景资料及格式完成一份项目可行性研究报告。2．用A4纸，设计题目用三号黑体打印，大标题用四号黑体打印，正文用小四号宋体打印。页边距设置为上3cm,下2.5cm,左3cm,右2.5cm，行间距为1.5倍。

3．课程设计的封面按“附录”格式编写。

附录

《房地产开发与经营》课程设计

课程设计题目玉兰山庄项目可行性研究

姓名

学号

班级

时间

玉兰山庄项目可行性研究

一、项目总说明

（一）项目提出的背景

1.企业未来3-5年的投资组合中包含此类项目。

2.通过市场供需分析,南京商品住宅有较大的现实需求和潜在需求。

3.通过一定的渠道已草签了取得土地使用权的初步协议

（二）项目地址概况

仁恒玉兰山庄,位于宁南新区，建在临近花神湖的山坡之上,距新街口5公里左右。玉兰山庄临近花神湖,利用西北高、东南低的缓坡地形,在山坡上依次面向湖面布置住宅,使住户能最大限度享受到水景,使小区既具有丰富层次,又有充分的开放性与亲和力,具有不可复制的田园魅力。

宁南新区隶属于雨花区，其北自纬八路与雨花台风景区相接，南至绕城公路，西到宁丹路，东起宁溧路，总占地约8.9平方公里，该地区有南京市的南大门之称。这里树木葱茏，自然环境优美，其蜿蜒起伏的峰峦与牛首山风景区相连，是南京生态防护网骨架的一个重要节点。

（三）可行性研究的目的

为企业投资决策提供依据。

（四）可行性研究的依据

二、市场调查与分析

（一）房地产投资环境的调查与分析

（二）房地产市场状况的调查与分析

三、规划设计方案

（一）拟开发项目建筑工程规划设计要点

1.同意在规划红线范围内进行规划设计。

2.规划容量要求：

容积率﹤1

建筑密度﹤15%

绿地率﹥50%

3. 建筑退让要求。

4. 组织好用地内外交通，做到人车分流。

5. 按组团级配套设施规模设置用地内配套设施，居委会、小区活动中心、物业管理、配电房、停产库等设施不得漏项。中小学增容方案必须落实，并征得教育部门的书面意见。

6. 统一进行室外绿化设计。

7. 认真进行建筑单体设计。

8. 规划设计方案应同时满足国家和地方现行的有关法规和规范的规定。并征得供电、供水、教育、消防、市容等有关部门的书面意见。

9 .报审图纸要求：

（1）设计说明（含技术经济指标）。

（2）总平面图。

（3）主要建筑单体平、立、剖面图。

（4）小区景观表现图（彩色）。

（二）拟开发项目的规划设计方案

根据玉兰山庄建设项目自身特征，结合南京市房地产市场的调查与研究，提出开发项目的规划设计方案。

小区内所有住宅拟建为独立别墅和联排别墅。依据规划用地地形特点，合理布局。可建21幢独立别墅，176套联排别墅，每幢独立别墅占地约160平方米，建筑面积平均约370平方米，设有私人绿地约440平方米/户，每套联排别墅建筑面积平均约270平方米。每户都有自己的车库。另设有一处会所（约1800平方米），一处物业管理用房（约550平方米），一个垃圾中转站（约60平方米），一个配电房（约120平方米），一个地下停车场（约700平方米，40个车位）。别墅建成后全部用于出售。

方案的主要技术经济指标如表1所示。

表1 主要技术经济指标汇总表

四、项目开发经营周期的确定

本项目的开发经营期为5年，建设期3年，现房销售期2年，商品房预售期为1年，具体开发经营周期安排见表2。

表2 项目开发经营周期横道图

五、项目投资估算

投资估算依据为：

1、国家发改委2006年7月发布的《建设项目经济评价方法与参数》；

2、国家及南京市对房地产开发项目费用取定的相关文件。

3、南京市规划管理部门提出的规划设计要点及项目的初步方案。

4、项目用地现状的调查资料。

（一）项目投资、经营费用估算

1、土地费用

拟通过出让方式取得该地块土地使用权。根据类似地块的交易资料，利用房地产评估方法估算得到该地块土地使用权价格约为9000万元。

2、前期工程费

表3 前期工程费估算表

则前期工程费为：58520×43=251.64万元。

3、基础设施建设费

基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、路灯、环卫设施等建设费用。

表4 基础设施建设费

则基础设施建设费为：58520×71.00=415.49万元。

1.4、建筑安装工程费

仁恒玉兰山庄的独立别墅和联排别墅均为框架结构，且具有一定的造型要求。参照南京市新近竣工的同类住宅建筑物的建筑安装造价以及造价指数，对本项目的建筑安装工程费进行估算。建筑安装工程费构成情况见表5。

表5 建筑安装工程费估算表

5、公共配套设施建设费

公共配套设施建设费包括居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施建设费用。结合本项目具体情况，本项目公共配套设施建设费构成情况见表6。

表6 公共配套设施建设费估算表

6、开发间接费

开发间接费用是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。

根据本项目的情况，此项费用为0。

7、管理费用

管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2.5%。

则管理费用为：（9000+251.64+415.49+6995.25+266.50）×2.5%=423.22万元。

8、销售费用

销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。以上述1～5项之和为基数，费率为2%。

则销售费用为: （9000+251.64+415.49+6995.25+266.50）×2%=338.58万元。

9、开发期税费

开发期税费是指房地产项目开发期间按税法的规定、国家或拟投资项目所在地城市的规定应交纳的税金以及代收代付费用。开发期税费见表7。

表7 开发期间税费估算表

10、其他费用

其他费用是指根据国家或项目所在地政府部门规定计取、或根据工程建设惯例应发生的但未计入1至10项的费用。

应根据国家或项目所在地规定的标准以及类似工程的数据对房地产项目总投资构成中的其他费用进行估算。其他费用见表8。、

表8 其他费用估算表

12、不可预见费

根据市场调查的资料及类似项目的数据进行估算。

不可预见费为：（9000+251.64+415.49+6995.25+266.50）×5%=846.44万元。

13、经营资金

经营资金是指开发企业用于日常经营的周转资金。

考虑到此项目有预售收入，则经营资金为0。

项目投资、经营费用构成见表9。

表9 项目投资、经营费用估算表单位：万元

六、项目收入估算

1、销售单价的估算

根据南京市房地产市场的调查与分析，结合南京近期别墅销售价格，通过对类似项目销售价格的分析与比较，确定独立别墅售价9000元/平方米，联排别墅售价为8000元/平方米，有偿出售的地下停车场车位使用权价格为8万元/个。

2、可销售面积的确定

可销售的住宅建筑面积为55290平方米，可销售的停车场面积为700平方米（即40个车位）。

3、销售计划

据南京市目前房地产市场状况及拟建项目的实际情况，别墅及地下停车场销售按表11所示比例估算。预售部分款项在签订预售合同、交割时分别按30%和70%收取，现房款项在交割时一次性收取。

表11 销售比例估算表

4、经营税金及附加

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》等有关规定，营业税按销售收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算。

七、资金筹措计划

房地产开发项目的资金筹措主要是根据项目对资金的需求以及投资使用计划，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金筹措通常有资本金，预售收入及借贷资金三种主要方式。

项目总投资20076.62万元，其中项目资本金10233.74万元，第一、二、三年年初分别投入9596.8万元、303.33万元和333.61万元；商业银行贷款6000万元，第一、二、三年分别投入2000万元、2000万元和2000万元；不足部分拟由预售房款解决。

贷款条件：年利率5.58%，按单利计息，每年年末支付当年计息，从第四年起分两年（年末）等额还本。

八、经济评价

房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力，还款能力和资金平衡情况进行分析。

(一)基本财务报表

项目的全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、损益表和资金来源与运用表。

1、静态评价指标及其分析

（1）投资利润率

（2）资本金利润率

（3）投资回收期

2、动态评价指标及其分析

（1）全部投资财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）（2）资本金财务内部收益率（FIRR）及财务净现值（FNPV）九不确定性分析

1.敏感性分析

2.临界点分析

十、结论