货币政策对房地产市场的影响

四川大学锦江学院

2009级《金融市场学》课程论文

论文题目：货币政策对房地产市场的影响

完成时间：2011年11月5日

摘要：货币政策对房地产价格的影响是一个长期动态过程，货币供应量与利率水平的变化冲击会对房地产价格产生长远影响。

2000年以来，中国的房地产市场有发展也有跌落。在这变化

的背后，我们不难看出央行宽松的货币政策会促进房地产的

发展，紧缩的货币政策会抑制房地产的发展。

关键词：货币政策消费者物价指数稳健货币政策

一、货币政策

（一）货币政策的含义及目标

货币政策是中央银行或者货币当局运用各种金融工具通过调整货币供应量，进而对宏观经济进行调节的一种手段或措施。作为金融政策的一个重要部分组成部分，货币政策的目的是通过调控货币的供应量或信用供给量，影响整个国民经济，以实现货币政策的最终目标：物价稳定、充分就业、经济增长和国际收支平衡。

（二）货币政策的工具

货币政策在实施过程中货币政策工具起着重要的作用，有了最终目标，而采用什么样的货币政策工具来操作是很重要的。货币政策有工具：1）一般性的货币政策工具：调整法定存款准备金、调整再贴现率和公开市场业务，此为货币政策的“三大法宝”。2）选择性货币工具：直接信用控制、间接信用控制、消费者信用控制、证券市场信用控制、不动产信用控制。

（三）我国当前经济宏观形势及采取的货币政策

一国的经济形势可表现在多方面：经济增长速度、就业、通胀、国际收支、经济效益、经济结构人民生活改善等。从1998年金融危机到现在，我国经济增长已经连续9年以两位数增长，2007年前三季度更是达到了11.7%的增长速度。在2010年，中国国内生产总值达397983亿美元，增长速度为10.3%，其经济的总规模超过日本，跃居为世界第二大经济体。据中国国家统计局近日公布的数据：2011年第一季度国内生产总值同比增长9.6%、二季度同比增长9.5%、三季度同比增长9.1%，三个季度基本上稳定在9%以上，6月末所登记的城镇失业率为4.1%，前三季度的固定投资稳定在17%，居民消费

价格指数和工业生产价格指数8、9月份同比指数连续连个月趋向回落。从这些主要的指标，总的来看，经济运行情况是良好的，经济处于稳定发展阶段。

但当前我国经济面临的国内环境仍十分复杂、不稳定、不确定因素还不少。首先，从国际上来看2008年全球金融危机后世界经济仍在复苏中，但复苏进程很脆弱、很不平衡，一些国家经济增长出现回落。美国一、二季度国内生产总值分别增长0.4%、1.3%，这大幅低于去年四季度 3.1%的水平。而欧洲一些受主权债务困扰的国家经济仍处于低迷，这对欧元经济区来说，不得不说这是一很大的隐患。日本面临全球经济疲软和大地震的影响，2011年第一季度国内生产总值环比下降0.9%、二季度环比下降0.3%，已经连续三个季度负增长。出此之外，全球通胀压力由于种种原因不断加重、失业率居高不下债务风险不断累积……其次，从国内来看，2008年金融危机以来，中国为了防止经济陷入低谷对经济实施了强有力的干预，其中最著名的当属4万亿的救市计划，观察进来的主要经济数据，可以见到这一措施的明显成效，然而与此同时中国的通胀压力越来越严重，物价水平持续上升。

图一：08年以来CPI趋势

（资料来源：中华人民共和国统计局）

从图一可看出：2008年上半年CPI超过8%的达到最高水平，2009年CPI基本为负，到2010年又出现反弹并在其后半年超过5%的水平。据统计局公布的最新数据：2011年6月CPI已达到6.4%。

面对国内外的复杂形势，应对物价过快的上涨趋势，2010年以来，中国人民银行多次上调存款准备金率，其中央行在2011年1月18日以来不到100天时间三次上调存款准备金率、两次上调金融机构存款基金率，同时不断开展以资金回笼为主要方向的公开市场操作。我们从银行现阶段的各种货币政策可看出：央行的货币政策已由之前适度宽松的货币政策过渡到稳健的货币政策。

二、货币政策对房地产的影响

（一）当前中国房地产市场的总体趋势

图二：

（资料来源：中国地产研究中心）

从统计局公布的数据显示：2001年至2010年底这十年间，除了2008年房地产市场的商品房销售市场、房屋销售额有所下降，其余年份则均不断增长。出现在这种现象主要原因在于，从1998年以来城镇住房制度改革深化推进，居民的住房观念发生转变，住房商品化新制度的确立以及社会经济的发展居民的收入水平提高，所以从2000年开始到2008年初国内居民对商品房的需求不断增加，房地产投资也持续快速的增长。而在2008年房地产之所以出现这“突然”的回落使得房地产市场予以“硬着陆”主要原因在于，受此年的金融危机的以及央行对利息的调整的影响。金融危机后，政府为了避免经济跌入低谷采取了积极的宏观调控措施强力干预经济，这使得经济有所回暖，在2009年房地产市场再一次得到“迅猛”发展。据统计局最新公布的数据：2011年前三季度房地产业增速为32%，全国商品房增速面积同比增长12.9%，。虽然此数据较比2010年有所回落但依旧处于高位。所以，从以上的相关数据可知：中国现阶段房价高涨的势头得到有效遏制，房地产市场处于平稳发展阶段。但这种平稳的发展是“高位运行”的平稳发展。

（二）货币政策对房地产的影响

首先，通过央行货币政策工具的“三大法宝”：调整法定存款的准备金率、调整再贴现率和公开市场业务，这“三大法宝”会很明显的影响到货币供应量。而通过货币供应量可以影响市场利率，从而传导至房地产市场，影响房价。如果政策工具使得货币供应量增加，则在利率内生的条件下，市场均衡利率会下降，房地产开发企业的融资

成本会降低，房地产开发投资增加；在消费品市场上，由于资金使用成本的降低，公众预期房地产企业效益上升，社会公众一般会将资本从安全资产转移到更高收益率的风险资产，如房地产市场，以获取更高利润，这样就会促进房地产市场的发展、房价的提高。但我们也应注意这样一个问题，如果利率是外生的（既利率不由市场决定而由政府决定），则政府直接控制利率和信贷总量，当政府控制的利率水平低于市场均衡利率水平时，会鼓励房地产投资增加，这将推动房地产价格上升或泡沫出现；当政府控制的利率水平高于市场均衡利率水平时，利率政策会起到抑制房地产市场过热，挤出泡沫的作用。其次，货币政策会影响社会公众的预期。我们知道货币政策可分为紧缩的货币政策和扩张的货币政策，当央行实行紧缩的货币政策时这是政府控制经济增长速度的信号，公众预期长期投资收益率下降从而就会影响当期的投资行为，会减少对房地产市场的投资，从而使房地产价格上升的速度减缓或价格下降。最后，货币供应量的变动会影响市场物价变化，这对房地产市场所需要的原材料会产生明显的影响。若贷款利率越低使得货币供应量增加，房地产开发商就能以更低的成本获取原材料，因此在低利率情况下开发商就可获取可观的收益。出此之外，房地产行业是一个高负债行业，开发商的资金很大部分从银行等金融机构贷取，因此贷款利率的提高会影响开发商定价。而存款利率也会影响投资者的资金投向，如果存款利率太低则消费者不愿意将资金储存起来，更愿意投资于房地产等其他高利润行业。

我们可以通过以下图表来分析货币政策对房地产市场的价格以

及对投资的影响。

图三：土地均价变得趋势

从上图可看出，2006年至2008年国内土地的均价处于不断的上涨中，此段时间的房价应声飙涨。主要原因在于：央行实行的宽松货币政策以及其他的刺激经济的措施。该段时间，央行下调存款准备金率、降息，使得货币的供应量增加。从而传导给房价致使房地产市场的蓬勃发展。而在2008年年实行的“从紧的货币政策”加之2008的金融危机使得大众处于观望的阶段房地产市场得以回落。在08年金融危机以后政府为了不使经济跌落政府采取了积极的财政措施以及货币政策，使得房地产市场得以回暖并进一步发展。

图二：历年房地产投资额变化趋势

而从上面此图也可以得出同样的结论。在2008年初由于央行实行了“从紧的货币政策”使得在08年房地产的投资得以回落。

三、个人观点

通过前面的论述，我们已知道央行的货币政策会对房地产市场产生重大影响，但我们也应知道央行的货币政策对房地产市场只是间接的起作用。当前央行采取的是稳健的货币政策，据统计局的数据表明今年房地产的增值较比以往有所回落，央行稳健货币政策起了一定的功效，但就像前文所说：房地产现今稳定的状态也只是处于“高位稳定”状态。这种高位稳定的状态，明显的不符合人民大众的利益，这也不利于中国城市化进程的推进。住房是每个公民的基本需求，若连基本需求都未满足，何谈其他，何谈社会主义和谐建设？个人认为，现阶段的稳健的货币政策应当持续下去以稳定现阶段的CPI，再采取主要针对房地产市场的措施，使其价格达到“合理”水平”。

参考文献

[1]曹凤岐：《货币金融管理学》，北京大学出版社，2008版

[2萧松华、朱芳：《货币银行学》，西南财经大学出版社，第三版[3]吴建华：《逐步完善货币宏观调控体系》，宏观经济管理杂志，2006

年第10期

[4]温家宝：《当前宏观经济形势分析》