《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读

《关于加强经营性用地规划条件管理工作

的意见》解读

2015年5月25日，铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》（以下简称“《意见》”），为便于大家更好的理解和执行《意见》，根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求，特对《意见》进行解读。

1、 《意见》出台背景

规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求，是政府出让国有土地使用权的约定条件，是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理，有利于维护市场秩序公平公正，有利于保障公共利益，对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来，部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容，少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设，严重影响了城乡规划实施，干扰了正常市场秩序，损害了社会公共利益。为此，市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理，制定出台本《意见》。

2、 《意见》制定依据

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》（建设部第22号令）、《城乡规划违法违纪行为处分办法》（监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令）、《建设用地容积率管理办法》（住建部建规〔2012〕22号）、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》（住建部建法〔2012〕99号）、《关于城乡规划公开公示的规定》（住建部建规〔2013〕166号）、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》（安徽省住建厅建规〔2008〕204号） ，并参照外地相关管理制度，制定本《意见》。

3、 《意见》主要目的

一是加强经营性用地规划条件的全过程管理，以制度规范行政行为和建设行为，切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设，特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制，以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任，强化部门联动，实施有效监管，切实推进政府依法行政和提升行政效能。

四、《意见》主要内容

《意见》共分8个部分和26个具体规定。

第一部分“科学制定地块规划条件”。明确了规划条件的申请主体、制订方式和主要内容。

第二部分“规范土地出让合同管理”。强调规划条件作为土地出让合同的重要内容，明确了土地出让条件的主要内容，为进一步界定出让方和受让方的权利义务提供依据。

第三部分“依法实施规划行政许可”。强调了规划部门在规划审查审批过程中应保持规划条件的一致性、连续性，明确了市规划主管部门要实行规划许可事前告知、规划申报承诺、放验线、规划许可公开公示等一系列制度，进一步规范规划行政许可行为。

第四部分“严格规划条件变更管理”。明确了非建设单位原因变更容积率、建设单位申请变更规划条件其他内容的变更程序和前提条件；强调了出让地块如涉及改变用地范围、用地性质、容积率的，由国土部门提出意见，经市土委会审定后依法收回土地使用权，以维护土地市场的公平公正。

第五部分“强化规划条件实施监督”。强调应建立部门联动、市区联动的监督机制，进一步明确违法建设查处和监管以及规划批后管理的责任主体。

第六部分“严肃查处违法建设行为”。明确对擅自改变规划超容积率建设等违法行为实行“零容忍”， 一律依法按“无法采取改正措施消除对规划实施影响”的情形，对超容积率部分实施拆除，不能拆除的，依法没收违法实物或者违法收入，并处罚款；同时强调对中介服务机构在规划条件实施过程中各类服务行为的监管措施。

第七部分“加强城乡建设市场监管”。明确加强全市建设行业信用管理建设。对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等在规划建设过程中的行为进行监管约束，对违法违规行为采取相应的处罚措施。

第八部分“认真开展城乡规划效能监察”。明确将经营性用地规划条件管理纳入城乡规划效能监察，明确对建设单位和行政机关工作人员的违法行为进行处分的相关规定。

5、 部分条款解读

（一）规划条件如何制订？

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市、县城乡规划主管部门应当依据经批准的控制性详细规划确定建设用地规划条件。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。拟出让宗地规划条件出具时间逾期一年的，再次出让前应重新核准规划条件，并完善出让方案。

规划条件制订实行部门会商制度。由市、县城乡规划主管部门牵头，

国土、住建、土地储备和开发园区管委会等单位参加，定期召开联席会议，研究制订出让地块规划条件。

（二）规划条件一般包括哪些内容？

规划条件一般包括以下主要内容：

1. 土地使用要求。包括用地性质、范围、面积和可兼容内容，对建设用地和建设用地范围外的道路、绿地等用地的范围界定；

2. 土地开发利用强度要求。包括容积率、建筑密度、混合用地不同性质用地比例；

3. 建筑控制要求。包括建筑高度、建筑间距、日照和建筑退界要求；

4. 道路交通设施要求。包括道路红线、交通出入口、停车泊位和广场等，涉及地块内部支路的，应予明确支路的线形、宽度；

5. 市政设施配置要求。包括给排水、燃气、热力、电力、电信设施等；

6. 公共设施配置要求。包括文化、教育、卫生、体育、管理、社区服务设施、应急避难场所与设施等；

7. 绿化配置要求。包括绿地率、绿地面积、防护绿地和公共绿地的设置要求；

8. 建筑风格、色彩材质、绿化景观等要求；

9. 绿色建筑要求。明确绿色建筑星级标准；

10. 经规划条件制订联席会议研究，认为有必要提出的其他要求。

规划条件附图采用1：1000或者1：500现状地形图；附图应当标明地块的区位与现状、建设用地范围及其他相关用地范围、地块坐标及标高、道路红线坐标及标高、出入口位置、建筑界线以及周围地区的环境与基础设施条件。

（三）规划条件在土地出让、转让过程中如何体现？

国土部门在编制土地出让条件时，应将规划条件作为重要依据之一，并将规划条件纳入土地出让合同，未纳入的土地出让合同无效。转让国有土地使用权时，转让合同必须附有原出让合同中的各项规划要求及附图，并不得改变原出让合同中的各项规划条件。

规划部门在规划许可阶段如何有效加强规划条件监管？

一是严格审查审批。规划部门依据批准的规划条件，开展建设用地规划许可、规划设计方案审查、建设工程规划许可和建设项目规划核实，保障规划条件的落实。

二是实行规划许可前告知制度。在建设单位办理规划许可前，规划部门主动一次性书面告知我市关于城乡规划管理的规定（含技术规定、控规通则、容积率计算规则等）和涉及超容超建等违法行为所应承担的法律责任。

三是实行规划申报承诺制度。设计单位要严格按照经依法批准的规划条件，开展修建性详细规划、建设工程设计方案等编制工作，并依据国家、省、市有关技术标准和规定，土地出让条件等，计算规划经济技术指标；在申请规划方案审查和规划许可时，建设单位、设计单位应当书面承诺对所提供的规划设计成果质量和指标的真实性、准确性负责。

四是严格执行建设项目放验线制度。建设单位在工程开工前，应委托具有相应测绘资质的单位，严格依照建设工程规划许可证进行定位放线，不得擅自变更。

五是推行规划许可公开公示制度。所有新建、改扩建的建设工程，经批准核发《建设工程规划许可证》后，规划部门都应在有关媒体公布经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案，建设单位应在施工现场设置建设项目工程规划许可公布牌。

（五）规划条件变更有什么具体规定？

土地使用权一经出让，任何单位和个人均无权擅自变更规划条件。确需调整的，分两种情形：

一是非建设单位原因，因城乡规划修改，城市基础设施、公益性公共设施和公共安全设施建设需要，国家、省市有关政策变化等，确需变更调整规划条件。涉及调整容积率指标的，依据城乡规划法律法规和《建设用地容积率管理办法》执行；涉及改变出让地块用地范围、用地性质的，由国土部门提出意见，报土委会审定后，按照土地储备有关规定，收回国有土地使用权，一律重新实施公开招标拍卖挂牌公开出让。

二是建设单位申请变更除用地范围、用地性质、容积率外的其他规划条件内容的，应在建设工程规划许可证核发之前，申请规划变更。申请规划条件变更内容不符合控制性详细规划的，规划部门不予批准；符合控制性详细规划的，应当按照下列程序进行：

1. 申请和受理。建设单位向规划部门提出申请报告和变更的内容和理由。符合变更条件的，市、县城乡规划主管部门应当予以受理。

2. 论证和公示。规划部门就建设单位提出的变更内容及相应的设计方案，组织有关专家进行论证，征求利害关系人的意见，并进行公示。

3. 审查和决定。规划部门会同国土、住建、开发园区管委会等单位联合对规划条件变更内容进行审查，并结合专家论证和公示意见，提出审查意见报市规委会审定，作出是否同意变更的决定。

4. 通报和公布。同意变更规划条件的，规划部门及时将变更后的规划条件通报规划条件制订联席会议各成员单位及行政监察部门，并向社会公布；涉及规划条件变更的相关批准文件、变更理由、变更依据、调整方案以及专家论证意见、公示(听证)材料等，按照法律法规的规定存档备查。

规划条件有关内容变更后，涉及用地的，建设单位应与国土部门签订土地出让补充合同，补缴土地出让金后，方可申请办理后续相关规划手续。

（六）规划条件监督管理措施有哪些？

一是建立部门联动和市区联动的监督机制，加强规划批后管理和巡查监管；二是建立健全派驻城乡规划督察员制度，加强对县域城乡规划的编制、审批、实施管理工作的督察，及时发现、制止、查处违法违规行为；三是鼓励公众参与举报建设领域违法违规行为；四是建立房产登记和规划核实联动机制，对违反规划条件的建设项目，由市城管执法部门依法查处后，方可予以规划核实和房产登记。

（七）规划条件监督执法责任主体如何明确？

规划部门是规划批后管理的责任主体，主要负责规划批后调整、违法建设规划认定，配合开展规划执行情况检查；

国土部门负责涉及改变用地范围违法行为的查处工作。

市城管执法部门是规划执法检查和行政处罚的责任主体，主要负责统筹协调组织市区两级执法力量，加强在建工程规划巡查，对违法建设行为依法实施行政处罚；

辖区政府、开发园区管委会是规划建设巡查和日常监管的第一责任主体，主要负责规划建设巡查和日常监管工作。

（八）违法建设行为“零容忍”具体要求?

任何建设单位或个人不得违反规划条件和建设工程规划许可证的内容进行建设。对认定为违法建设的，城管执法部门依法从严处理。对擅自改变规划、超容积率建设等违法行为实行“零容忍”，依法按照《安徽省城乡规划条例》第五十四条相关规定，对超容积率部分实施拆除，不能拆除的，依法没收违法实物或违法收入，并处罚款。

（九）违法建设行为中，对中介服务机构如何处罚？

对城乡规划编制单位、设计单位采取弄虚造假等手段编制规划和设计方案，提供虚假成果、违反规划条件进行建设工程设计的，对测绘单位违反建设工程规划许可证进行放线的，市城管执法部门、市规划部门要依照《安徽省城乡规划条例》第五十二条、第五十三条、第五十五条规定予以处罚；情节严重的，提请原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书。