项目成本测算表
项目成本测算表（格式）
说明：、此表未尽项目由投标人自行添加。、车辆折旧时间统一按年计算。
投标人：法人授权代表：
（投标人单位公章）（签字或盖章）
年月日
《新版目标成本测算表使用指引(万科版)》
《新版目标成本测算表使用指引》 综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采 用的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。
对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。
项目责任成本测算办法
项目责任成本测算办法 1 范围 本办法适用于公司、分公司及项目部。 本办法主要包含工程项目标价分离的原则、工程项目成本分类、工程项目标价分离费用组成及计算方法、工程项目标价分离工作步骤、工程项目标价分离工作考核五部分内容。 2 定义 标价分离 是指工程项目的中标价或合同价与项目责任成本（价）的分开。 标 是指承包方向发包方承诺并获得认可的完成所承包内容需发包方支付的工程款。 价 是指在既定的施工环境和市场条件下，根据企业现有的生产力水平、管理特点，按企业费用支出标准计算，项目部为完成工程合同义务而支出的各项费用总和（或项目部为完成所签订的项目管理目标责任书的预计支出），即项目责任成本。它不包含企业经营效益、企业管理效益、政府规费及税金、企业管理成本、企业管理风险、市场风险和合同外的资金风险。 3 职责 公司 1) 成立标价分离管理领导小组指导分公司对项目目标成本进行测算和标价分离工作。 2) 考核项目施工期间责任成本执行情况和考核项目竣工后责任成本执行结果。 分公司 1) 组建目标成本测算小组进行项目目标成本测算和标价分离工作。 2) 新承揽项目标价分离率必须达到100%。 3) 在项目中标后28天内，完成标价分离方案和测算成本的编制，并报公司合约部门备案。特级项目或特殊项目的标价分离时间可酌情延长。 4) 按工程的形象进度节点或时间节点对项目部进行标价分离后的节点考核。 5) 工程竣工后，对项目进行责任成本的最终考核，按本“办法”规定的责任成本范围对项目责任成本进行整体核实后，特级项目上报公司合约部审批，其他项目报公司合约部门备案。 项目部 1) 施工期间的责任成本控制、核算与分析。
目标成本测算表使用指引万科版
《新版目标成本测算表使用指引》综述： 为实现目标成本测算的精细化，提高测算准确性，集团成本审算中心在借鉴各项目编制经验基础上，完成了新版目标成本测算表的改进和完善。希望通过新版目标成本测算表的使用，提升各项目目标成本的编制水平，规范集团成本数据的归集和积累。同时，使其在责任成本管理、前期设计优化、招投标管理等环节发挥更有效的指导作用。 新版目标成本测算表主要从以下几方面做了改进和完善： ?细化了各项费用测算的成本科目构成； ?明确重要成本科目项测算时提炼的系数值、测算依据和造价指标； ?设置风险费项，以风险概率形式体现测算成本的风险因素； ?修改营销设施建造费、销售费用等多项成本科目的三级科目构成； ?明确跨期成本分摊、地价分摊的做法； ?六大类公摊成本按建筑面积或占地面积等方式在各核算对象间分摊；（各类费用采用 的具体分摊标准将在拟修订下发的《万科集团成本核算指导》中予以明确） ?跨期成本按建筑面积或占地面积等方式在各开发期间分摊。（同上） 测算表中对细化的成本科目、提炼的系数、填报的测算依据分为必须填报执行和建议采纳两类，并用不同字体颜色加以区分，使用时请加以注意。下面，将依据测算过程的先后顺序，结合测算表中的模拟项目，叙述新版目标成本测算表使用的方法和应注意的问题。 一、规划指标及建造标准 测算前，首先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”。规划指标需设计部配合提供，建造标准按营销、设计、成本、工程等相关部门的讨论结果确定。对于道路用地、绿化用地等景观规划指标应尽量填写明确，以便为道路景观测算提供准确的计算指标。 对于多期开发的项目，首期测算时还应填写“总体规划指标表”，以便于采用其中的规划指标值进行跨期分摊成本的测算。 二、跨期成本分摊 1、地价的分摊
03、目标成本测算方法作业指引
1.目的 规范房地产的项目发展、策划、设计各阶段成本测算方法，为各阶段的经济决策提供准确的成本数据支持，并逐步强化全集团的项目目标成本策划能力。 2.适用范围 适用于集团房地产开发企业施工之前的目标成本测算。 3.术语和定义 目标成本：基于公司的经营目标，结合市场和项目资源状况，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的项目成本指标。 4.职责 4.1集团成本管理部：负责项目发展阶段的成本测算 4.2项目公司成本部：负责组织策划和概念设计、方案设计、初步设计阶段的成本测算和施 工图设计阶段的成本预算，并负责项目目标成本的最终确定 4.3项目公司开发部、设计部、工程部、采购部、营销部、财务部：在各阶段负责提供由本 部门责任的项目开发事项的成本费用数据和相关信息 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系： 5.工作程序和方法 5.1确定目标成本应遵循的基本原则 5.1.1客户导向 ●项目开发应逐步以客户为导向，尤其在项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析 目标顾客敏感点，并将其转化为定性或定量的明确描述。 ●在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客敏感点倾斜。
5.1.2瞄准竞争楼盘 ●在项目选择和项目策划阶段，重点关注以下项目类型：（1）和本项目的客户定位相 近，区位相似，形成直接竞争关系的项目；（2）在本项目周边，有一定的竞争关系，更主要是地质情况相似的项目。以这两种类型楼盘的成本数据作为主要参考。 ●调研分析的重点：竞争楼盘的产品组合方案、每种产品的主体结构，主要材料设备 的品牌与档次，对公建和配套建设的布置与面积控制，软硬景的搭配等。 5.1.3竞争策略要求 ●在项目选择和项目策划阶段，应以集团战略和公司经营目标为导向，结合内外部竞 争环境和项目自身资源条件形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求结合产品关键元素表述成定量指标或定性描述。 ●在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。 5.1.4倒逼成本 ●通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据竞争楼盘和项目 挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。 ●用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，用以指导项目策划硬性指标和各阶段设 计工作。 5.2项目发展阶段的目标成本测算内容和深度 5.2.1《目标成本测算—可研版》的主要依据： （1）基于集团对项目盈利水平的预估； （2）当地典型竞争楼盘的成本水平。 5.2.2可研阶段的成本测算对“对前期费用、社区管网工程费、园林景观工程费”测算到 二级科目即可，对“土地获得价款、主体建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用”需要测算到第三级子科目。 5.2.3对二级科目“土地获得价款”下的“红线外大市政配套费”的测算需要在技术管理 部对项目地形和周边配套做调研分析的基础上进行比较准确预估，作为和政府进行市政配套谈判的主要依据，以减少在开发过程中市政配套建设的不确定性和被动性。 此阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—可研版》。5.3项目策划和概念设计阶段的目标成本测算内容和深度 5.3.1《目标成本测算—策划和概设版》的主要依据： （1）可研阶段的可售单方造价测算值； （2）当地典型竞争楼盘的成本水平； （3）产品定位报告中对客户需求的分析以及在分析基础上对产品关键要素，诸如外立
企业项目目标成本的测算
企业项目目标成本的测算 一、项目目标成本侧算的原则 1、项目不承担投标风险 项目不承担投标风险，是因为投标时赢利或亏损是企业根据经营情况采取的相应策略和手段所致，是企业行为而非项目行为，为避免项目在目标成本测算阶段无形中就获得赢利或承担亏损，这部分因素不应列入项目目标成本基数中。 2、项目不承担市场风险项目 目标成本测算时劳动力和材料价格是按照当时市场平均价格测算，由于外部市场的变化引起的价格的上涨或下跌，项目部无法控制，所以项目不承担市场风险。 3、项目必须承担管理风险 管理风险是指在项目施工的过程中因管理水平的高低，直接影响项目成本升降，从而导致项目的盈亏。如材料费承包后，项目可以通过进一步降低采购价格，加强现场材料管理，采用各种技术措施节约用料等，从而降低成本获得赢利，反之则会亏损，对于这种与项目管理水平直接关联的费用，必须由项目部承担。 4、项目必须承担技术风险 技术风险是指工程项目施工组织设计中，企业己确定在该工程采用的各种新工艺、新技术，项目在实际施工过程中必须采用，否则由于改变施工组织设计规定而引起的项目成本加大，均由项目自己承
担，如地坪一次压光。 5、项目只核算制造成本项目 目标成本是指按制造成本确定的，项目成本主要由人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、现场间接费组成。对于项目在施工过程中不发生的费用则不列入项目成本范围，由分公司统一收取、统一支付。但对已测给项目的费用，项目必须核算，如招待费、占用资金利息等。 6、便于项目核算的原则 有些费用在项目施工过程中将要发生，也属于制造成本，但在项目中难以核算清楚，这些费用则不列入项目成本范围，而由分公司统一收取，发生时由分公司支付，如工资附加费、职工探亲路费和探亲工资等。 7、力求简单的原则 对于列为项目成本费用，如果它在项目成本中所占的比例大，对项目成本影响较大，则在测算时必须进行仔细测算，对在项目成本中所占比例小，对项目成本影响不大的那部分费用，则根据经验或统计资料进行数额包干办法确定，这样便于抓住影响成本升降的主要因素，有利于项目成本测算和控制。 遵照以上七项原则，项目成本测算将比较准确、合理，可以使项目之间的竞争处于同一水平线上，有利挖掘项目潜力，调动项目的积极性，促进项目加强管理积极运用新技术，使项目向技术和管理要效益，准确地反映项目管理水平和项目的盈亏。
万科地产目标成本管理实施细则 含项目成本测算表
目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制 订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、 解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接 事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期 售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成 行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责 任书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金 额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目 标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用 指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责 的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的 失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原 因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依 据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做 到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发 现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并 纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.3 目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》 4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求 4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告， 以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项 目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计 划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负 责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计 部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日 内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实 施方案的造价控制。 4.4.2 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算 表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、 报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备 选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的 承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成 《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的 一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测 算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程 的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责 任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使 用与管理。
绿城地产集团 成本造价 -目标成本测算(可研版)编制指引
绿城集团 目标成本测算（可研版）编制指引 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 审批__________ 日期__________ 修订记录
1目的： 1.1指导各项目可研阶段目标成本测算的制定，规范公司成本数据的归集和 积累； 1.2为获取土地提供参考依据，能够较为准确地测算项目收益情况。 2适用范围： 公司所有项目可研阶段目标成本的编制。 3术语及定义： 3.1目标成本测算（可研版）：在可研阶段进行的项目目标成本测算，为获取 土地提供参考依据。 4职责： 4.1造价咨询公司总部/片区或项目公司成本人员：收集相关数据和资料，进 行可研阶段工程成本测算，包括前期准备费用中的前期工程费、主体工 程、室外管网工程、室外环境工程、公共配套设施等目标成本测算； 4.2集团成本管理部：审核可研阶段目标成本； 4.3集团、项目公司财务部：收集相关数据和资料，进行可研阶段工程成本 之外的目标成本测算，包括土地费用、前期准备费用中的勘察设计费、 规费，工程间接费、工程不可预见费、酒店开办费、开发间接费、期间 费用等目标成本测算，汇集工程目标成本形成可研阶段目标成本测算； 4.4集团运营管理部、建筑规划公司总部、片区或项目公司：提供与相关的 成本信息和数据，如：土地信息、周边配套等，编制填写可研阶段《总
制作审核批准责任部门造价咨询公司体规划指标》； 5集团、片区或项目公司：工作程序： 5.1确定规划指标 测算前，首先填写“总体规划指标表”。可研阶段规划指标为项目总体规划指标。 由集团组织土地拓展时，集团或片区运营管理部提供土地基本信息，建筑规划公司填写总体规划指标表。 由片区或项目公司组织土地拓展时，片区或项目公司提供土地基本信息，并填写规划指标表。
万科集团目标成本管理实施细则
万科集团目标成本管理实施细则 万科集团目标成本管理实施细则（第二版） 1 目的 1.1 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 1.2 为各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 2 范围 2.1 本实施细则适用于A集团所属各地产公司。 3 职责 3.1 集团成本审算中心负责本实施细则的制订、修订、解释、监督与检查。 3.2 A集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算文件》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算文件》反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。项目总目标成本是项目成本的控制线，由各分项目标成本
组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4 《目标成本测算文件》包括： 4.1.4.1 《目标成本测算表》，见附件一； 4.1.4.2 《跨期成本分摊明细表》，见附件二：按确定的分摊原则，将跨期成本进行分摊并汇总成表，未经公司审批，不允许改变。 4.1.4.3 《跨期成本分摊原则说明书》，见附件三：明确成本跨期分摊项目及分摊原则，未经公司审批，不允许改变。 4.1.5 《目标成本控制责任书》，用以明确各责任部门的成本控制责任范围，包括控制内容、控制要点。 4.1.6 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.2.5 可追溯性原则：编制目标成本的资料，包括：规划设计图、
目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)
目标成本管理实施细则 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 3.1 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检 查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目 标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经 济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理 宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动 态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设 项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分 项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明， 包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出 成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证 目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控
目标成本管理办法
目标成本管理流程 1目的 规范集团成本管理流程和管理标准，明确成本管理职责，实现成本可控性，提升集团成本管理水平。 2适用范围 适用于集团及下属的所有地区公司项目目标成本管理工作。 3术语与定义 3.1目标成本：是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据项目预期售价和目标利润进行 预先确定的，经过努力所要实现的项目成本指标。应体现公司“以经济合理最大化，提升 产品竞争力，形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 3.2各阶段成本定义 3.2.1成本测算（土地版）：项目拓展阶段的成本预测表。 3.2.2成本测算（定位版）：项目概念性设计阶段编制的成本预测表。 3.2.3目标成本：项目方案深化设计（或扩初设计）阶段编制的成本预测表，作为地区公司的考 核目标下达。 3.2.4合约规划：扩初阶段及施工图设计阶段编制的以合同为单位的项目实施性成本表。 3.3管理原则 3.3.1在项目的可行性研究、市场定位阶段，测算各项成本；在规划设计阶段，分解成本控制目 标，实行全过程目标成本管理。 3.3.2目标成本编制过程中，土地类成本数据由土地部门提供，设计类成本数据由设计部门提供， 报批报建类成本数据由相关部门提供，物业管理类成本数据由商业管理部门提供，营销类 成本数据由营销部门提供，财务及管理费用类成本数据由财务部门提供，其余数据由审核 中心测算，审核中心汇总上述数据编制完成各阶段目标成本。 3.3.3收益指标最大化原则：成本测算（土地版）收益指标≤成本测算（定位版）收益指标≤成 本测算（方案版）收益指标≤目标成本收益指标。 3.3.4各阶段目标成本的编制时间要求：成本测算（土地版）在项目初步定位确定后7个日历天 内，成本测算（定位）在概念设计确定后15个日历天内，目标成本在方案深化设计（扩 初设计）确定后20个日历天内，两个阶段的合约规划分别在方案深化设计（扩初设计） 确定后20个日历天内和施工图设计确定后15个日历天内。 3.3.5目标成本的调整原则：目标成本经集团批准后，原则上应严格执行，不得突破，用目标成 本指导后续的设计、工程招标等各项工作。在目标成本实施过程中，物业类型或数量调整，产品定位及部品部件配置重大调整，应按新的定位及配置标准相应调整目标成本，调整权
软件项目开发成本估算案例分析
软件成本估算应用案例分析 本文以某公司开发一套人力资源管理系统为例来讲解软件成本估算的方法及过程。 项目需求： 某甲方需要一套人力资源管理系统，该软件企业想要去投标，甲方单位业务部门人员列出了比较原始的业务需求，具体需求描述如下： 1）组织架构管理 对公司的组织架构进行维护和图形化显示，包括部门、岗位等信息。可以对部门进行新建、修改、删除、合并、改变归属关系、设定岗位人数并根据已录入的档案信息自动显示实际岗位人数。支持部门、岗位信息的EXCEL模板导入功能。可以对岗位进行新建、修改、查询、删除等，岗位信息包括岗位说明、相关联工资级别等。 2）招聘管理 对于空缺岗位生成招聘申请，人力资源主管和部门主管审批后自动发布到外部招聘渠道。可以查询招聘信息或删除已过期的招聘信息。对应聘人员信息进行管理，将得到的简历、面试情况录入到系统并进行维护。 3）档案管理 对员工的信息进行管理，包括员工基本信息（如姓名、年龄、性别、岗位、电话、邮件等）、家庭档案信息、培训记录、工作记录。还包括员工照片、社保号码等。授权用户可以对员工档案进行查询或进行修改（如调动、离职、绩效考
核信息填写等） 4）人力地图 将公司的全部或某部门组织架构图显示出来，并可查看员工的基本信息。本人可以维护部分个人信息，如手机号码、个人主页地址、个人说明等。 5）培训管理 制订公司年度培训计划进行管理，并对每次公司级培训建立培训记录并对培训效果进行分析。提供年度培训计划的建立、修改、审核、审批等功能。对每次培训进行管理，可自动发送培训通知，培训后填写培训满意度、培训总结。可以对某时间段内的培训或选定培训进行培训效果的比较和分析 6）人力资源分析 包括基于人数的分析和基于部门的分析。基于人数的分析包括统计各岗位、各部门、各学历、各年龄段的人数、各岗位/部门实际人数和空缺人数等。基于部门的分析包括分析各部门到岗率、入/离职情况、岗位构成、学历构成、年龄构成等。 7）报表中心 授权用户可查看或打印员工基本信息、培训信息、工作情况、考核情况、并提供人力资源常用模板（如离职申请、培训申请等）的下载和打印。 软件项目成本估算： （1）测算规模 基于上述的业务需求，用预估功能点方法进行规模测算。测算出来的调整后功能点规模是260。具体如表D-6所示：
目标成本管理实施细则(含项目成本测算表)
目标成本管理实施细则 1.目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2.范围本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3.职责 3.1集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查 落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 3.2集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和 目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团 “以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势” 的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任 书》《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建 设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组 成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说 明， 包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提 出成本控制建议。 4.2 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据， 保证目标成本的权威性。 4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事 先控 制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效 成本。 4.2.4动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确
目标成本分析
怎么样在房地产做好成本分析？ 1.制定目标——目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。 影响目标成本制定准确性的原因 1）项目进度太紧： 基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。 另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。 “欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标成本测算体系： 从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。 规范的目的：
项目责任成本测算方法完整
项目责任成本测算方法 一、直接工程费 (一)劳务费 是指从事建筑安装工程施工的生产工人开支的各项费用。 责任成本测算中劳务费包括：钢筋、砼、砌体、抹灰、杂工、计时工。 钢筋、砼、砌体、抹灰人工费＝清单（定额）工程量×人工单价 杂工（含计时工）人工费＝劳务费之和×3% 人工单价按同期同结构类型工程的劳务招标、中标价进行测算。其人工单价已包含了该项工作内容需要的辅材、小型机械费。 (二)材料费 是指为构成工程实体而消耗的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品的购买及相关费用。 目标成本测算中材料费包括钢筋、砼、水泥、砌体、砂、装饰、零星材料等，采保费、施工用水、物资人员薪酬等。 实体材料费=∑清单（定额）工程量×（1+损耗率）×当期材料市场价格（或内部定额价格）。 商品砼损耗率为0 、钢筋损耗率为1.5%，其它材料损耗率取定额与公司内部损耗率的低值。 施工用水费＝项目自行部分收入×0.3% 物资人员薪酬按公司人力资源部对项目现场管理人员配置方案中物资人员配置情况及公司薪酬标准进行测算。 当期材料价格根据公司物资部门的市场询价、公司投标单价、业主指定材料价确定（均为到工地价）。 (三)机械费
是指施工机械作业所发生的机械使用费以及机械安拆费和场外运费。 目标成本测算中机械费包括：塔吊使用费、施工电梯使用费、吊车使用费、门架使用费、泵车使用费、商品砼泵送费、大型机械设备基础、施工用电费、机械折旧费（自购）、机械使用燃油费、机械修理费、塔吊指挥工资、机电人员薪酬等。 1.大型机械设备使用费=∑大型机械进出场费+∑大型机械安拆及验收费＋∑大型机械设备台班量×公司机械设备租赁单价。 机械设备台班量根据施工组织设计中各类设备配置、结合合同工期计算。 2、商品砼泵送费＝商品砼材料消耗量×当期砼泵送市场询价。 3.大型机械设备基础费按施工组织设计方案，结合公司劳务及材料当期市场询价进行测算。 4、机械电费=∑机械设备耗电数量*预计使用时间*单位电价格。 5、塔吊指挥工资＝塔吊使用时间×当期塔吊指挥月工资市场价 6、机电人员薪酬按公司人力资源部对项目现场管理人员配置方案中机电人员配置情况及公司薪酬标准进行测算。 (四)专业分包费用 是指以包工包料形式发生的构成工程实体的费用。 目标成本测算中专业分包费用包括：土石方工程费、边坡支护工程费、桩基工程费、砌筑抹灰工程费（含调拔材料差价）、钢筋机械连接工程费、预应力钢筋工程费、防火门工程费、人防门工程费、钢结构工程费、屋面防水工程费、墙地面防水工程费、变形缝工程费、彩钢板楼屋面工程费、屋面保温工程费、墙面保温工程费、楼地面装饰工程费、幕墙工程费、天棚装饰工程费、门窗工程费、油漆、涂料工程费等 1.专业分包费用=∑清单（定额）工程量×分包单价 2.分包单价参照公司同类型分包价格
万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表
成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制 订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 3.1 职责3.2 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.1.4 4.1.5 目标成本释义 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》《动态成本月评估》。 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 4.2 4.2.1 目标成本管理原则 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。
目标成本文件制订的步骤及时间要求 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告， 以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项 目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计 划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负 责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计 部编制的《建设项目综合经济技术指标表》为依据，在五个工作日 内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、 措施或建议，形成《方案设计阶段的成本控制建议》，以此指导实 施方案的造价控制。 实施方案阶段：实施方案确定后五个工作日内，对《项目成本测算 表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划， 对设计、 报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备 选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的 承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等） ，形成 《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的 一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对《目标成本测 算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程 的经验和“责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制责 任书》，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使 用与管理。422 423 4.2.4 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依 据，保证目标成本的权威性。 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做 到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发 现问题，减少无效成本。 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并 纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。 4.3 目标成本科目的分类:详附件《目标成本科目分类》 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3
项目成本估算及估算方法-2
进度计划是从时间的角度对项目进行规划，而成本估算则是从费用的角度对项目进行规划。这里的费用应理解为一个抽象概念，它可以是工时、材料或人员等。 成本估算是对完成项目所需费用的估计和计划，是项目计划中的一个重要组成部分。要实行成本控制，首先要进行成本估算。理想的是，完成某项任务所需费用可根据历史标准估算。但对许多工业来说，由于项目和计划变化多端，把以前的活动与现实对比几乎是不可能的。费用的信息，不管是否根据历史标准，都只能将其作为一种估算。而且，在费时较长的大型项目中，还应考虑到今后几年的职工工资结构是否会发生变化，今后几年原材料费用的上涨如何，经营基础以及管理费用在整个项目寿命周期内会不会变化等问题。所以，成本估算显然是在一个无法以高度可靠性预计的环境下进行。在项目管理过程中，为了使时间、费用和工作范围内的资源得到最佳利用，人们开发出了不少成本估算方法，以尽量得到较好的估算。这里简要介绍以下几种。 1．经验估算法 进行估计的人应有专门知识和丰富的经验，据此提出一个近似的数字。这种方法是一种最原始的方法，还称不上估算，只是一种近似的猜测。它对要求很快拿出一个大概数字的项目是可以的，但对要求详细的估算显然是不能满足要求的。 2．因素估算法 这是比较科学的一种传统估算方法。它以过去为根据来预测未来，并利用数
学知识。它的基本方法是利用规模和成本图。如图4所示，图上的线表示规模和成本的关系，图上的点是根据过去类似项目的资料而描绘，根据这些点描绘出的线体现了规模和成本之间的基本关系。这里画的是直线，但也有可能是曲线。成本包括不同的组成部分，如材料、人工和运费等。这些都可以有不同的曲线。项目规模知道以后，就可以利用这些线找出成本各个不同组成部分的近似数字。 这里要注意的是，找这些点要有一个“基准年度”，目的是消除通货膨胀的影响。画在图上的点应该是经过调整的数字。例如以1980年为基准年，其他年份的数字都以1980年为准进行调整，然后才能描点划线。项目规模确定之后，从线上找出相应的点，但这个点是以1980年为基准的数字，还需要再调整到当年，才是估算出的成本数字。此外，如果项目周期较长，还应考虑到今后几年可能发生的通货膨胀、材料涨价等因素。 做这种成本估算，前提是有过去类似项目的资料，而且这些资料应在同一基础上，具有可比性。 3．WBS基础上的全面详细估算 即利用WBS方法，先把项目任务进行合理的细分，分到可以确认的程度，如某种材料，某种设备，某一活动单元等。然后估算每个WBS要素的费用。采用这一方法的前提条件或先决步骤是： ①对项目需求作出一个完整的限定。 ②制定完成任务所必需的逻辑步骤。 ③编制WBS表。
恒大恒大万科地产目标成本管理实施细则含项目成本测算表
恒大恒大万科地产目标成本管理实施细则含项 目成本测算表 Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】
目标成本管理实施细则（参考） 1. 目的 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本 和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责 集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标 利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合 理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》 《动态成本月评估》。 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项 目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目 标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包 括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成 本控制建议。 目标成本管理原则 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目 标成本的权威性。
项目目标成本基数测算管理办法
项目目标成本基数测算管理办法 第一节总则 1.1、项目目标成本基数是指以业主正式下达的工程施工图为基础，对与项目生产直接相关的材料设备部责任范围内的各项成本和费用进行测算，并考虑各种因素的影响而确定的一个由项目承包的数额。工程量增减变化时，按原来测算的原则据实进行调整。 1.2、项目目标成本基数测算的目的：项目目标成本基数是公司控制工程项目成本的主要依据；是项目经理部制定成本计划进行成本控制的依据；也是项目月度、季度、年度及阶段性目标成本的编制依据。 1.3、项目目标成本基数测算的原则是：以市场行情为依据、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 1.4、项目目标成本基数测算的部门和时间：项目目标成本基数由成本合同部负责编制，分管领导审核，总经理审批，董事会长确认。目标成本基数原则上在拿到施工图纸（或招标图纸）后的15天内确定。如因特殊原因，如“三边”工程等，暂时无法确定的，可根据类似工程测算资料暂定成本基数，待条件具备时重新测算调整。 1.5、项目目标成本基数测算准确与否是关系到项目管理目标责任承包能否顺利进行的重要环节。项目目标成本基数必须科学、准确。严禁不作测算，随意确定的做法。 第二节项目目标成本基数测算的原则和依据 2.1项目目标成本基数的测算应慎重、合理，应遵循以下原则： 1、目标成本基数测算以内部施工预算和项目管理规划大纲为基础； 2、目标成本基数不包括投标风险和市场风险，但必须包括管理风险和技术风险； 3、承包的费用必须是预计项目直接发生的，且便于成本核算； 4、在公司与项目经理部研究讨论的基础上，及时确定。 2.2项目目标成本基数测算的依据 1、工程施工图； 2、工程合同（或招标文件）；
项目成本测算说明
项目成本测算说明 （成本费用、项目分类及核算内容） 一、项目情况： 1、项目所处位置，位置的大体情况； 2、项目的组成情况：幢数、各自的层数、各自的结构类型、层高等 3、项目的主要经济指标：用地面积、建筑面积、建筑密度、容积率、绿 化率以及地上建筑和地下室建筑各自的情况及建筑面积（详见附表一 《项目经济技术指标》） 二、编制依据： 1、我公司与相关单位签订的合同、协议。 2、项目的市场定位报告。 3、项目的规划和扩初方案。 4、省市有关行政性收费项目的政策、法规、文件。 5、有关中介机构提供的和我公司收集的类似项目的有关数据。 6、测算期建筑材料的价格或价格指数。 7、项目限额设计的指标。 8、其他依据。 三、开发产品成本目标的确定及核算视开发产品具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列1～8项，其中1～6项组成项目开发成本： 1、土地使用权取得费 2、开发前期准备费 3、主体建安费用 4、基础设施费
5、公共配套设施建设费 6、开发间接费 7、开发期间费用 8、营业税等及附加 四、成本组成 1.1土地获得价款 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 1.1.1政府地价、契税及市政配套费：支付的地价，向政府部门交纳的契税、市政公用基础设施配套费、交易服务费、土地公正费和土地证手续费。 1.1.2合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作的房屋成本和相应税金等 1.1.3红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。 1.1.4拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 1.1.5其他土地类费用 1.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 1.2.1测绘测量费：包括土地测量费、建筑放样测量费、市政放样费、复测费、管线跟踪测量费、竣工测绘费、地震安评费、填渣测绘费、沉降观测费、防雷防静电测试费、日照测试费和其他测量测绘费。 1.2.2勘察设计费