徐小庆:债券分析框架、长周期与美国债券收益率下降
中国债券市场未来利率走势分析

中国债券市场未来利率走势分析
中国债券市场未来利率走势的分析对于投资者和市场参与者来说非常重要。
以下是一
些可能影响中国债券市场未来利率走势的因素:
1. 国家经济政策:中国政府的货币政策和财政政策对债券市场有直接影响。
如果政
府采取更加宽松的货币政策,包括降低利率和放宽货币供应限制,那么债券市场的利率可
能会下降。
相反,如果政府采取更加紧缩的货币政策,包括加息和紧缩货币供应,那么债
券市场的利率可能会上升。
2. 通货膨胀预期:通货膨胀预期通常会影响债券市场利率的走势。
如果市场预期通
货膨胀会上升,那么债券市场的利率可能会上升,投资者要求更高的利率以抵消通胀带来
的购买力损失。
相反,如果市场预期通货膨胀会下降,那么债券市场的利率可能会下降。
3. 国际经济环境:中国与其他经济体之间的经济联系也会影响债券市场利率的走势。
如果全球经济增长放缓或其他国家的债券市场利率下降,中国的债券市场利率可能会受到
影响。
相反,如果全球经济增长加速或其他国家的债券市场利率上升,中国的债券市场利
率可能会上升。
4. 市场流动性:债券市场的流动性也会影响债券市场利率的走势。
如果市场流动性
充足,那么债券市场的利率可能会下降。
相反,如果市场流动性紧张,那么债券市场的利
率可能会上升。
中国债券市场未来利率走势的分析是一个综合的过程,需要考虑多个因素的影响。
投
资者和市场参与者应该密切关注这些因素的变化,以便做出合理的投资决策。
2023年二季度利率债市场回顾

2023年二季度利率债市场回顾【原创版】目录1.2023 年二季度利率债市场概述2.利率债市场主要表现3.影响利率债市场的主要因素4.未来利率债市场展望正文【2023 年二季度利率债市场概述】2023 年二季度,我国利率债市场呈现出相对稳定的态势,整体表现良好。
在经历了一季度的波动后,二季度利率债市场逐渐回归理性,市场参与者对未来市场趋势的预期也相对明确。
【利率债市场主要表现】在二季度,我国利率债市场主要表现在以下几个方面:1.国债收益率整体下行:受到经济基本面和政策面因素的影响,二季度国债收益率整体呈现下行趋势,长期国债收益率降幅更为明显。
2.金融债发行规模增加:随着金融市场的稳定,金融机构信心恢复,金融债发行规模在二季度有所上升,为实体经济提供了更多的资金支持。
3.政策性金融债表现稳定:作为利率债市场的重要组成部分,政策性金融债在二季度表现稳定,对整个利率债市场的运行起到了稳定作用。
【影响利率债市场的主要因素】二季度影响利率债市场的主要因素包括:1.宏观经济基本面:随着我国经济的逐步复苏,市场对未来经济基本面的预期较为乐观,这有利于利率债市场的稳定。
2.货币政策:央行在二季度继续实施稳健的货币政策,保持市场流动性合理充裕,为利率债市场的稳定提供了有力支持。
3.国际经济环境:国际经济环境的不确定性在一定程度上影响了利率债市场,但随着我国金融市场的不断开放,对外部冲击的抵御能力也在逐步增强。
【未来利率债市场展望】展望未来,我国利率债市场有望继续保持稳定态势,但仍需关注以下几个方面的因素:1.通胀压力:随着经济的复苏,通胀压力可能逐步显现,这对利率债市场会产生一定影响。
2.货币政策调整:央行可能会根据经济形势的变化适时调整货币政策,这将对利率债市场产生影响。
3.国际经济环境变化:国际经济环境的不确定性仍然存在,需要密切关注其对我国利率债市场的影响。
总之,2023 年二季度我国利率债市场整体表现良好,市场参与者对未来市场趋势的预期较为明确。
523许小年讲座

全球结构失衡1.美国——过度借贷,过度消费2.中国——过度储蓄,过度投资美国的家庭过度按揭过度借贷的坏处,和企业借贷的坏处是一样的,负债率不能过高,也不能过低。
负债率过低情况下,ROI净资产收益率太低,可适当提高负债率。
负债率过高的情况下,企业风险太大,资金周转不利。
负债代表着稳定的现金流出。
房地产破产,原因是现金流断裂。
资产负债表还是健康的,但现金流量表出问题了。
最重要的不是你的利润,不是你的收入,是你的现金流。
企业的规划,一切以现金流为基础。
紧紧抓住现金流,一定要保证现金流不断。
在经济萧条/衰落时期,一定要确保有足够的现金流,它是过冬的干粮,它不是用来赚钱,是用来活命的,先度过这个时期。
美国人的问题就在于负债过高,按揭贷款余额/GDP比率一路上升,达到105%。
次级借贷,就是不合格的借贷,借贷用户没钱,于是商业银行从首付30%的按揭款,降低到0首付,且前6个月免月供,到第7个月,用户仍然付不起款。
于是商业银行与华尔街,将这部分负债转化为债券卖出去,于是这部分风险转移给了全球的债券持有者。
债券价格暴跌。
美联储加息步伐非常快,提高了4个百分点(1~5%),于是按揭贷款违约,导致所有的投资机构金融机构损失重大。
中国过高的储蓄率与储蓄,导致过高的储蓄,一部分用来购买美国债券8K~1W亿美元,合6、7W亿的储蓄借给美国,另一部分贷款给企业投资,用投资来拉动经济。
投资速度超过GDP30%。
高投资虽然带来经济高增长,但也形成了今天的后果,过剩产能。
产能的过剩受到国内收入增长的限制,因而无处销售,企业投资无法收回,转移给银行,银行出现坏账。
美国——降低负债率,偿还负债(去杠杆化)中国——结构调整的过程是付出代价的,美国倒下了700多家银行,但这也是在调整中。
而中国若要调整,也需要付出代价,倒一大批企业,减少过剩的产能。
中国不是为提高人民生活水平而增长,为了增长而增长。
“利率不确定”新时代,大类资产配置何去何从?

“利率不确定”新时代,大类资产配置何去何从?文/牛播坤、徐阳导读我们在大类资产配置系列专题一中分析了,美元和油价已经成为驱动全球经济的“双因子”的逻辑。
这篇报告将此逻辑往前延伸了一步:今年年初以来全球汇率竞争性贬值走向高潮,令美元一家独强,也令石油价格持续承压。
页岩油的横空出世,更令原油市场的表现与历史经验有了很大不同,没人能够真正预测油价的L型底部会延续多久。
油价低迷可能持续得更长,通缩预期可能发酵得失控,货币政策自然需要更加与时俱进。
美联储在加息时点上的“欲说还休”,正是这种货币政策上更多改变的最新实例。
我们还构想了在美联储启动的全球利率不确定性的新时代,金融资产重新定价和资本流向重新调整的全景图。
投资要点全球货币竞贬令美元一家独强。
年初以来全球汇率竞争性贬值走向高潮;全球汇率竞争性贬值会拖累而非刺激全球经济;美国自身开始担忧美元升值带来的负面因素。
油价最糟糕的时候没有过去。
2月油价强势反弹,难改市场共识预期:油价不会出现V型反弹,至少未来几年内区间高点或在50-60美元之间。
原因很简单:一旦油价出现反弹,大多数页岩油公司就会再次竭尽全力开采。
目前油价跌势与上世纪80-90年代比较类似,原油市场或将出现L型复苏。
原油库存高企多头开始撤退,这在NYMEX轻质原油多空仓位的消长中展露无遗。
美联储开启全球“利率不确定性”新时代。
去掉“耐心”措辞,也不意味着美联储一定会在6月加息;如果美联储年中加息,那么之后可能还得再降息,正如1937-38年的美国、2010年的瑞士和2006年的日本一样;美联储的利率预期正在向市场预期靠近,两者靠拢的主要原因就在于美联储也开始担忧经济和通胀前景。
“双因子”驱动下大类资产市场暗潮涌动。
资金从美股流向欧股日股,欧洲热钱涌入创纪录;新兴市场所受冲击或将缓和,外资看好中国A股;大宗商品复苏迟迟不来,黄金则是难得的意外。
展望未来,正如美联储前主席格林斯潘所言,如果美联储坚持自己的错误,未从历史中吸取教训,那么下半年全球金融市场仍将出现剧烈动荡。
美债长短期利差和经济周期的关系,存在4种情况:

美债长短期利差和经济周期的关系,存在4种情况:我以前探讨过美债长短期利差和经济周期的关系,存在4种情况:1,短期利率低,长期利率也低。
(萧条)2,短期利率上升,长期利率低。
(复苏)3,短期利率相对低,长期利率上升(扩张)4,短期利率⾼,长期利率也⾼。
(繁荣)并以此为基础,在去年9⽉写过两篇⽂章。
1,《QE3引导美国经济从复苏⾛向扩张》2,《QE3改善美国就业⽔平》很多⼈不理解长短期利差之间到底是什么关系,我这⾥再啰嗦两句:1,我曾经写过⽂章《利率是货币的价格》2,长期利率就是货币的批发价格,短期利率就是货币的零售价格。
批发和零售本质上是⼀个时间范畴上的概念。
好了,这就很简单了吧,货币也是⼀种商品。
1,经济萧条的时候,商品的零售价格和批发价格都低,因为市场的消费能⼒有限。
2,经济复苏的时候,商品的零售价格开始上升,⽽商品的批发价格价格相对稳定。
(因为商⼈和市场还没有把握增加库存风险)3,经济进⼊扩张期的时候,商品的零售价格还相对较低,但是批发价格会开始上升。
(利差扩⼤。
商⼈和市场会增加库存⽔平,来获得更多的利益)4,当经济繁荣期到来,商品的零售价格和批发价格都会上升。
这个很好理解吧。
那么,回到具体问题。
美国经济⽬前处于什么样的阶段呢?我在去年9⽉已经给出了:⽬前美国处于经济扩张初期。
观察美元货币的批发价格就能⽐较清晰的看见:⽬前美国10年期利率价格在2%上下徘徊,⽐复苏期时有了较⼤幅度的上升(当时最低已经在1.4附近,OT2抛短买长)同时,从去年底到今年初,中国出⼝扩张,我们也可以从另⼀个侧⾯看到美国市场和商⼈们正在增加库存。
这都印证了美国经济已经开始进⼊了扩张初期。
美国股市也反映出了经济的趋势,股市是经济的晴⾬表。
但是,伯南克说:“美国固定资产投资”还没有上来,所以我判断美国经济的扩张尚没有全⾯展开。
打开道指⽉线图,从2008年见底开始,美国股市正在逐级稳步前⾏。
但是⽬前美国货币零售价格并没有显著上升,也就是通货膨胀还不是⼗分明显和确定。
长短债倒挂的衰退必然性和通胀难解

长短债倒挂的衰退必然性和通胀难解摘要:长短期美国国债收益率出现持续超过十天的倒挂,是一个相当危险的信号。
纵观美债近半世纪发生的倒挂历史,随后全部发生了经济衰退,无一例外。
基于此,就算通胀真的在联储2022年3月开启的这次急切加息周期中,于2023年上半年被成功打压下来,也不意味着风险资产就会重启浩荡向上的走势。
更何况,如今的通胀通缩周期越来越短,持续性牛市所需要的长期低通胀低利率的土壤不复存在。
关键词:利率倒挂通胀下行能源高价核心通胀衰退难免股市承压一、长短期美债收益率倒挂的意义国债收益率曲线倒挂,是指近期的国债收益率高于远期的。
大家看2022年11月底的美债,无论两年和十年,还是三个月和十年的美国国债,收益率都是短债高于长债。
如果拿银行存款来类比,存的时间越长利息越高,倒过来当然是异常的,但原因也很简单:短期的国债收益率,因为期待美联储会继续加息,因此上涨;长期美债利率,如十年期国债收益率,因为早就过了本轮加息周期,或者说和本轮加不加息八竿子打不着,但却能预示长期的经济走势——如果经济和通胀放慢,利率自然也就会慢慢下来(经济放缓,借钱消费和投资的人少了,利息当然也要降下来;但也有人认为,正因为经济放缓大家缺钱,信用卡和贷款都还不出,以贷还贷反而会导致利息越来越高,但此种解读不是经济学界的通识)。
诚然,短期利率的上涨,一般也会带动长期利率上涨,只是后者没前者涨得快,因此发生倒挂。
所以,前面说的长期国债利率慢慢下来是指很长周期内看,短期内还是会跟着短期国债利率上涨而上涨。
美债收益率市场上研究最多的是三个月和十年期的国债作比较,近半世纪历史统计,这两个收益率发生倒挂且持续超过十天,发生过八次,之后,无一例外的在接下去的一年发生了经济衰退。
而从倒挂发生到衰退数据坐实,平均提前时间约为310多天,也就是说,2022年11月底的这个持续倒挂,到发生极大概率的美国经济衰退数据出炉,大约要十个月,也就是到2023年八九月。
债务利率下行的趋势

债务利率下行的趋势
债务利率下行的趋势是指随着时间的推移,借款人所需支付的利息逐渐减少。
这通常是由于经济活动放缓、央行降息政策或通货膨胀率下降等因素造成的。
当债务利率下行时,借款人可以以更低的成本借入资金,从而减少其偿还债务的负担。
这对于企业和个人来说都是积极的,可以促进经济增长和个人消费。
在债务利率下行的趋势下,许多人可能会选择购买房屋或投资项目,因为利率下降会降低他们的贷款成本。
当房屋需求增加时,房地产市场也可能会受到提振。
此外,利率下降还会影响货币市场和股票市场。
投资者可能会从低回报的债券转向股票市场,以寻求更高的回报。
然而,债务利率下行也可能导致某些问题。
例如,低利率可能会导致人们过度借贷,从而增加他们未来的偿还压力。
此外,低利率还可能导致通货膨胀上升,从而降低人们的购买力。
总的来说,债务利率下行的趋势可能对借款人和经济产生积极影响,但也需要密切关注其可能带来的风险和不良影响。
再聊经济周期与中美股市走势

再聊经济周期与中美股市走势来自顶级穷人的雪球专栏最近在思考经济周期的问题,然后发了一篇小文,从8月外贸数据看经济周期,目前我们应该投资什么?这两天碰巧又看到洪灏和徐小庆关于的经济周期的讨论,发现我的认识和这些经济学家是一致的!他们又给我更多的启发和更清晰的认知,我总结一下,也与大家分享。
以下分为两部分,第一部分是一点粗浅的经济周期与股市的关系描述。
重点是第二部分,中国和美国所处的经济周期,以及未来一年左右经济周期将要发生的变化和股市的演化路径。
(为了方便后来者阅读,标注一下目前的时间,2022年9月12号)1. 经济周期与股市的关系聊经济周期,我还是放一下之前的那张美林时钟的图,以下粗浅地说说经济的周期与股市波动的关系。
经济上行初期,经济刚度过衰退迎来复苏期,消费需求回暖,通胀上行,企业利润上升。
股票市场一看到利润上升,悲观情绪扭转,而且此时货币政策还比较宽松,市场上钱很多,就会给上市公司更高的估值。
也就会形成利润和PE同时上涨的局面,这就是戴维斯双击!所以这个时期股票为王!经济上行下半段,进入过热期。
通胀不断增长,企业利润也超额上涨。
上市公司利润不断不断上涨导致市场情绪高涨,越来越多的资金被吸引进来,催生牛市高涨的行情。
但是危机已经在暗中涌动!央行为了控制通胀,会加息减少货币量,抑制过热的经济。
而且企业利润也逐渐见顶,即将进入下跌周期。
所以,这段时间往往会是牛市最后一波不理性的上涨。
之后经济进入下行周期,首先是滞胀期。
这时候通胀依然高企,但是央行持续加息减少货币供应量,消费减弱。
市场发现企业利润相对高点回落,股市里面的钱也少了,于是给企业的PE就会下降,形成利润和PE同时下跌的局面,这就是戴维斯双杀!股市大跌!经济下行下半场,衰落期。
这个时期经济不好,消费萎靡,企业利润持续收缩。
但是央行为了提振经济,会降息放水,给市场提供大量的资金,这又对股市起到了托底作用。
所以股市依然在跌,但已经没那么猛烈。
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本文为敦和投资宏观策略投资总监、人民币交易与研究论坛首席经济学家徐小庆,在论坛一周年纪念活动上的讲座。
还是要感谢大家过去一年对这个群的支持,我发言不多,对不住大家,但每天都在看大家的讨论,很有收获。
很多事情都是在这个群里越辩越明的,我觉得集合大家的智慧是最快速的成长方法。
好了,不废话了,今天主要讲三个问题第一,对债券分析的基本框架的重新梳理和国内经济形势的大致看法。
我一直在这个群里是利率的多头,因为对基本面的看法一直偏悲观,不过去年下半年受到了很大的打击,就像老董、奚总一样,一直在反思过去的分析框架是否出现了重大的问题。
但是我认为基本面分析总体来讲还是最重要的,判断经济和通胀周期,如果只看一个指标,我认为M2增速是最重要的领先指标。
M2增速和名义GDP增速总体波动一致,且前者领先于后者大约1年的时间。
即使近年来不创造货币的融资方式越来越多,但M2的重要性并没有下降,因为依靠银行的间接融资占比仍在50%以上,M2增速与社会融资增速在方向上很少出现过背离。
看历史数据,只有2006-2007年M2增速回落时,GDP名义增速出现过回升,当时股票融资量大幅上升,使得M2增速与社会融资增速出现背离。
换句话讲,如果股票融资占比不能显著提高,M2增速对中国经济周期依然起着决定性的作用。
但M2增速对名义GDP增速的影响并不是简单的线性关系,表现为两者之间的增速差并不稳定,与GDP的构成有关。
如果GDP依靠消费和出口推动,那么对货币的依赖性就不强,M2增速-GDP增速会出现下降,如97-02年和05-08年投资对GDP的贡献都低于50%;反之GDP如果依靠投资来推动,那么M2增速-GDP增速就会扩大,03-04年以及次贷危机后四万亿的刺激都属于这种情形。
强调这一点是因为11年四季度以来GDP名义增速中枢持续下降,而利率中枢却持续上行,市场认为利率周期和经济周期开始脱钩,除了利率市场化的因素外,与经济更多依赖于投资和货币投放有关,表现为融资需求的回落滞后于经济的下滑。
最典型的对比就是2012和2013年,GDP增速差异不大,但2013年投资对GDP的贡献大幅提高4.3个百分点,导致M2增速和利率都明显高于2012年。
所以去年看基本面的对市场判断都错了,不是错在对GDP和通胀的判断上,而是错在把经济下滑和融资需求回落划了一个等号,所以对利率而言,真正的基本面实际还是资金的供需关系。
GDP名义增速如果分解为实际增速和平减指数,两者变动的方向也基本是一致的,且实际增速领先平减指数大约1年左右,即货币周期-经济周期-通胀周期的传导。
近年来从劳动力成本上升的角度去解释通胀中枢提升的分析很多,但从趋势上来看,无论是何种形式的通胀,实际都是货币现象。
物价大致分为食品、工业品和房价三类,可以分别用GDP中的第一产业、第二产业和第三产业平减指数去近似,三大产业的平减指数在方向上也基本是一致的,但绝对水平存在明显差异,与各自的供给能力有关。
工业品的供给最没有瓶颈,所以当货币增速从11年开始回落至15%以下时,第二产业的平减指数从12年就开始通缩。
而食品的供给相对容易出现短缺,回落的速度较慢,但今年一季度第一产业的平减指数也开始加速下滑至1%附近。
最坚挺的是房价,第三产业的平减指数同比在13年还是回升的,但今年一季度也大幅下滑,对整体平减指数的跌幅贡献最大。
所以只要货币增速持续保持在低位,通缩的压力就会从工业品向食品和房价传导。
基于M2的分析框架,今年的经济总体呈现的就是低增长、低通胀的格局。
市场近期关注一个的焦点是猪价下半年是否会出现报复性反弹,导致通胀超预期上行。
从微观层面来讲,存栏量的下降确实会引起猪价的上涨,但是过去04年、07年和11年猪价大幅上涨之前都伴随着一轮货币的扩张周期,没有看到猪肉可以脱离于M2走出一轮独立行情,所以我对猪价上涨的持续性及其幅度是持怀疑态度的。
即使按照卖方报告中最乐观的预期,假定生猪价下半年能反弹40%,参考2010年下半年猪价反弹的情形(当时生猪价涨幅也是40%),假定CPI食品5-12月的环比涨幅和10年同期(过去5年同期的最高水平)差不多,非食品保持平稳,年末CPI同比也最多回升至3%附近。
既然M2增速是经济和通胀周期的领先指标,那么从基本面来看,自然也就是利率周期的正向领先指标。
但是M2同时也是货币政策的调控目标,M2增速的高低反映了资金供给的充裕程度,所以从资金面来看,M2增速与利率又应该呈现反向关系,那么如何解释这一矛盾的关系呢?我认为从较长的时间段来看,M2增速仍然是利率尤其是长期利率的正向领先指标。
在货币政策放松初期,会看到资金供给改善带来的M2增速上升和利率的下降,但是M2增速要持续回升,必须依赖于融资需求的恢复。
如果用社会融资增速代表资金需求,M2增速代表资金供给,那么社会融资增速与M2增速之差反映的就是资金的供需变化,可以看出M2增速在多数时候和增速差是正向关系且前者领先。
也就是说,当M2增速持续回升时,资金需求上升的速度最终会快于供给上升的速度,推动利率上升,而当M2增速持续下降时,资金需求回落的速度最终也会快于供给回落的速度,利率相应下降。
只有在2011-2012年,增速差与M2增速出现过较长时间的背离,M2增速下降但增速差持续扩大,与银行表外业务、信用债等各种非信贷债权融资迅速扩张有关,但2013年以来又重新变为一致,如今年年初以来,M2增速持续回落的同时,增速差也是回落的,融资需求的回落对利率的下降起到了更关键的作用。
对于债券投资而言,需要把握好增速差的拐点,去年M2增速是从三季度开始回落的,而增速差从四季度才开始回落,因此债券由熊转牛的拐点是在四季度。
唠叨了这么多关于框架的看法,其实就想说一个结论:在M2增速没有持续回升之前,债券的牛市基础就依然存在,不存在大幅调整的风险。
这是我想谈的第一个问题。
下面谈第二个问题,是对长期周期的一个思考。
在过去十年的经济周期中,只要货币政策放松,利率下降,需求自然就会起来,带动M2增速持续回升,然后央行收紧货币政策,利率重新回升,形成这样一个周而复始的循环。
尽管近年来由于外汇占款增速持续下降,导致贷存比对货币增速的约束开始增强,但是只要修改贷存比的定义口径或者取消贷存比,银行的放贷能力就能恢复,理论上讲供给不会成为长期制约货币增速的主要因素(银行风险偏好下降和资本金约束也是需要考虑的因素),除非央行不想主动增加流动性。
按照这样的思路,当央行真正放松货币政策时,本轮债券的牛市行情也就接近尾声。
但是需要思考的一个问题是:中国的融资需求会不会也开始进入一个下行周期呢?说到需求,大家都会讲融资需求总是能创造出来的,尤其中国的经济政府主导干预的色彩很强,多搞一些基建项目,需求自然就产生了。
但是我想强调的是,中国的融资需求和地产投资的相关性强于基建投资。
房地产相关贷款在中长期贷款中的占比最高,去年已超过50%。
99年以来,名义GDP增速与房地产投资的相关性达到71%,远远高于基建投资的15%。
所以当地产投资进入下行周期时,政府主导的基建投资很难抵消地产收缩减少的融资需求。
从历史数据来看,房地产销量增速与长期国债收益率具有明显的正相关性,也说明地产周期基本决定了中国的融资需求周期。
当然基建投资确实能拉动M2增速上升,但这种上升更多需要宽松资金面的配合,而不是经济自身融资需求增强的结果,所以基建投资拉动的经济增长并不必然导致利率的上行。
如09年政府搞四万亿投资的时候,上半年基建投资大幅飙升至50%以上,但是利率并没有显著回升,直到下半年房地产投资开始迅速上升时,利率才开始进入上行周期。
那么地产投资是否已经步入了一个漫长的下行周期呢?这需要对人口结构及其未来潜在的需求进行分析。
20~29岁这部分对住房刚需最集中的人口占比在2012年已到达顶峰,之后将逐步下降。
从绝对数量来看,20-29的人口数从2014年也开始下降,并且将持续回落至2030年,累计降幅将达到25%。
当然2013年中国的城镇化率仅为53.7%,而美国、日本等发达国家均在80%以上,城镇化成为了未来增加住房需求的主要支撑力量。
但是由于总人口增速在下降,尽管城镇人口占比在提高,其增速仍在下降,城镇化的推进能否改变这一局面有不确定性。
城镇化率的目标是2020年达到60%,意味着未来7年每年提高0.9%,过去几年都在1%以上,但是逐年递减,所以0.9%的目标基本合适。
过去几年总人口增速只有0.5%左右,即使考虑到放开单独二胎,未来增速上升概率也不大,假定仍按0.5%来增长,这样到2020年总人口达到14.09亿,城镇人口为8.45亿。
统计局公布的是人均住宅建筑面积2012年末的数是32.9平米。
根据13年的人口和估计的13年总销售面积,大致估算13年人均居住建筑面积为33.9平米,整体城镇人口居住总面积为248亿平米。
尽管和美国等发达国家差距较大(这些国家在50平米以上),但相比亚洲尤其是东南亚等地以及不低,如日本现在是36.6平米,而在88年房地产泡沫破裂时是27.8平米,根据野村的研究中国已经超过当时日本的人均居住面积,韩国和新加坡也在26平米左右。
如果假设2020年人均居住建筑面积进一步上升至40平米(意味着三口之家的建筑面积达到120平米),根据城镇人口的增长假设,到2020年总住房建筑面积将为338亿平米,比2013年末增加90亿平米,平均每年的增量为12.84亿平米。
2013年新开工住宅面积为14.6亿平米,商品房住宅销售面积为11.6亿平米(商品房住宅销售面积一直低于新开工是因为新开工数据中还包括了保障房等其他类型的住宅),也就是说目前的新开工量已经超过了未来潜在需求的年增量,新开工增速未来不排除持续负增长的可能。
当然人均住宅面积的增长估计是否过于保守是这个估算分析的关键,为什么人均面积就一定只能40平米呢?每个人不都希望面积越大越好吗?但需要强调的是,人均面积达到多少是合理的并不取决于消费意愿,而是取决于消费能力和房价的变化。
如果房价跌一半,人均住宅面积翻番都是有可能的。
但在目前的房价水平下,居民的购买力是在下降的,过去几年的数据也显示人均居住面积的增速是在放缓的。
中国的房地产销售可能已进入到对价格高度敏感的阶段,即很难再重现过去的量价齐升特征,销售面积要保持过去的增速,就必须通过价格的下跌来实现,所以对于房地产投资而言,增速很可能将持续下滑。
一个明显的证据是中国的住宅开发投资占GDP的比例在2013年已经达到10%以上,几乎没有一个国家的比例能够长期超过这个水平,即使和我们储蓄率很接近的日本和韩国,住宅投资占GDP的比例也在达到8-9%后开始回落。
日本和韩国在进入人口拐点后的货币增速都是持续下行的,并且货币政策放松也无法扭转这一趋势。