基于灰色预测的商品房价格影响因素与预测研究

基于灰色预测的商品房价格影响因素及预测研究

摘要

在这篇论文里面分析市09年到15年期间对商品房价格影响的因素时使用的是灰色关联分析方法进行的定量分析。在对未来市商品房价格的情况进行预测的时候使用了GM（1，1）模型，这样有利于政府对房地产市场宏观调控。在这次研究的时候是综合的进行分析，将很多学科的知识融在一起，主从实践的过程中发现问题，进而进行理论研究，然后再用于实践中进行检验。

关键词：商品房价格；灰色关联分析；GM（1，1）模型

1 研究方法和数据来源

1.2.1 研究方法

本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。

（1）运用灰色关联度进行分析

该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4-6]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。

（2）GM（1，1）模型

灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测比较准确。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用[7]。

1.2.2 数据来源

为了更好的反映出市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和方便性，为了更好的对其进行分析，这次分析的数据是09年到15年的统计年鉴。

2 商品房价格的灰色预测

2.1 灰色系统预测

灰色理论不需要大量的数据就可以建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用[15]。在灰色系统里面只有很少的一部分信息是真实有效的，其他是模糊的。研究的时候就是从系统出发，对系统部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间的围的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型。这样就显得数据有规律而且避免了很多的随机误差。灰色系统GM （1，1）因为在预测的时候需要的信息少，而且计算便捷，精确度还高，所以一直以来很多的行业都用这种方式进行分析预测[16-18]。

2.2 GM （1，1）模型的构建

灰色系统理论预测方法主要使用的是GM 模型，该模型都是对应一个微分方程，求解的过程就是对模型预测的函数方程。该模型每个字母代表都是有含义的。[19]。GM （1，1）建模过程和机理如下：

（1）假设原始数据序列()0X 是正数序列；

()()()()()()()()

,,,2,10000n x x x X =

其中，()

().,,2,1,00n k k x

=≥

（2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ：

()()()()()()()()

,,,2,11111n x x x X =

其中，()

()()().,,2,1,1

01n k i x k x

i ==∑=

（3）构造数据系列B 和数据向量Y ：

()()()()()

??????

???

??????????+--+-+-=112

111322

1121211

n x n x x x x x B

，()()()()()

()???

??????????=n x x x Y 00032

（4）确定参数a 和b 。求解待定系数的时候使用的是最小二乘法：

[]()

Y B B B b a a

T T T 1

,?-=

（5）建立预测模型，GM （1，1）预测模型的一般形式是微分方程：

()

()b ax dt dx =+11

其时间响应函数为：

()()()()a b e a b x t x

at +??? ?

-=+-11?11 （6）根据GM （1，1）模型得出的数据是一次累加量，所以还需要将预测值还原：

()()()()()().,,2,1,?1?1?110n k k x k x k x

=-+=+ （7）模型精度检验： ①求残差()k ε及相对误差k ?：

()()

()()()k x

k x k 00?-=ε，()

()()

k x k k 0ε=?

②计算均方差比C ：

S S C =

其中：()

()()∑=-=

n k o x k x n S 1

211

()()∑=-=

n k k n S 1

21εε ()

()∑==n k k x n x 101

()∑==n

k k n 1

1εε

③计算小误差概率p ：

()()

16745.0S k P p ＜εε-=

统计满足式子()16745.0S k ＜εε-（其中n k ,,2,1 =）的()k e 的个数，若此数为r ，则n

r p =

。建立模型之后要进行检验，检验的方法有均方差检验和小概率误差实验还有相对误差检。一般地，相对误差越小越好；检验后的均方差比值越小，就说明残方差越小，那么这个模型就比较好。小误差概率p 越大越好，在检验模型的时候一般参考精度检验表6。

表6 灰色系统预测精度检验等级参照表[20]

精度等级相对误差均方差比值

小误差概率

一级 0.01 0.35 0.95 二级 0.05 0.50 0.80 三级 0.10 0.65 0.70 四级

0.20

0.80

0.60

2.3 计算过程

根据上述论述选取的依据是09年到15年的期间的商品房均价，然后根据这些数据对未来房地产市场进行预测。

（1）先建立09年到15年期间市的商品房均价序列值：

()()368582,3180,4526,2226,2990,1140,10=X

（2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ：

()()16012,11644,8464,5882,3656,2130,9901=X

（3）构造数据系列B 和数据向量Y ：

?????????

??????????=?????????

?????

???

??------=436831802582222615261140,

16914

1502715.358615.238415.14461780Y B

（4）确定参数a 和b 。求解待定系数的时候使用的是最小二乘法：

[]()

???-==-5607.4082512.0,?1

Y B B B b a a

T T T （5）建立预测模型，一般GM （1，1）预测模型的形式是微分方程：

()

()5607.4082512.011=-x dt

dx 其时间响应函数为：

()()()()4359.16264359.212111?2512.011-=+??? ?

-=+-t at e a b e a b x t x

（6）因为GM （1，1）得出的数据是一次累加量，所以还需要把预测值还原：

()()()()()().,,2,1,?1?1?110n k k x k x k x

=-+=+ （7）模型精度检验：

表7 GM （1，1）模型预测值和实际值比较

年份预测数据还原数据原始数据残差相对误差（%） 2009 990 990 990 0 0.00 2010 2201.62 1211.62 1140 -35.81 0.06 2011 3759.26 1557.62 1526 -15.81 0.02 2012 5761.68 2002.44 2226 111.78 0.10 2013 8335.94 2575.26 2582 3.87 0.00 2014 11645.32 3309.38 3180 -64.69 0.04 2015

15899.76

4255.44

4368

56.78

0.03

①计算平均相对误差：

平均相对误差05.00423.0＜=，精度为二级。 ②计算均方差比C ：

()()()4747.5601

1=-=

∑=n

k o

x k x n

()()7757.5411

22=-=∑=n

k k n S εε ()

()7143.114311

0==∑=n k k x n x

()0168.811

==∑=n

k k n εε

35.00977.01

＜==

S S C ，精度为一级。 ③计算小误差概率p ：

()0402.3787648.48,7093.72,1472.4,7672.103,8294.23,8293.43,0169.8＜P p =

所以，95.01＞=p ，精度为一级。

根据表6的灰色系统预测精度检验等级标准可知，该灰色模型的综合精度等级是一级，该模型的预测是有效的。

因此模型：()()4359.16264359.21211?2512.01-=+t e t x

，可以对市的商品房价格进行预测。

2.4 预测结果分析

从上面的分析得出16年和17年市的商品房价格预测是5470.98元/平方米、7033.5元/平方米。

从这个预测数据可以看出今后的商品房房价还会继续上涨，而且涨幅会很大。

（1）在经济发展的同时，需求量会持续增长。

①居民购房能力会持续增长。经济发展越来越好，人均收入水平也会增长，家庭可支配的收入会增多，很多都愿意把钱投资在住房上面。这对居民购买能力有很大提高。②在城市化进程发展的时候，很多的农村剩余劳动力都去到城市，

这样城市的人口就会增长规模也在扩大。③现在大家都经济条件都好了，对住房的要求也会越来越高。

（2）建房成本仍会上涨

①因为土地资源的不可再生特点，所以以后的土地价格还会继续上涨。随着耕地资源的逐年减少，国家将从粮食安全的角度，逐步收紧土地供应，可用于房地产开发的土地也将随之减少，土地价格将随之增高。目前，我国土地出让制度已开始广泛采用市场招标、拍卖和挂牌的形式，而且规定在有条件的前提下，尽量采用拍卖的形式出让土地。有一些政策对房地产的价格进行了控制，但是开发商在竞争的过程中还是有恶性竞争，所以土地价格也向着不好的方向在发展。

②建筑安装成本价格继续上涨。因为人工的价格以及建筑材料的价格在逐年上涨，所以安装工程的价格也在上涨，然后就造成了建房成本在增加，最后住房的价格也会长高。

参考文献

[1] 柳兴国.我国城市住宅价格问题剖析[J].价格理论与实践，2013，12：47-48.

[2] 杜晓芳，金锁.我国商品住宅价格灰色预测[J].科技大学学报，2012，12（4）：568-571.

[3] 省市区域概况[DB/OL].中国百度网百科，2013.

[4] 邓聚龙.灰色理论基础[M].：华中科技大学，2012.

[5] 思峰，郭天榜，党耀国.灰色系统理论及其应用[M].：科学，2010.

房地产价格定位分析及项目定价的方法

价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

房地产开发企业成本构成明细科目

《房地产开发企业成本构成明细科目》商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。（一）开发成本费用下列项目可列入住宅开发成本费用： 1．土地使用权取得费土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。 2．前期工程费前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。可列入前期工程费的项目有：建设项目前期工作咨询费，勘察费，设计费，招投标交易服务费，招投标代理服务费，钉桩放线费，环境评估费，临时水、电、路、场地平整费。 3．建筑、安装工程费建筑、安装工程费，为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。可列入建筑、安装工程费的项目有：建安工程费，建设工程许可证执照费，临时占路执照费，临时用地和临时建设工程费，建筑节能与发展新型墙体材料专项基金，工程建设监理费，建设工程质量监督费，施工噪声扰民费。建设、安装工程费按照国家及各省市有关建设工程造价管理规定计算。

4．基础设施建设费基础设施建设费，为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。此项费用按照政府的城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。可列入基础设施建设费的项目有：基础设施工程费，供用电建设承发包管理费，居住小区路灯维护费，地下水资源费，防空地下室易地建设费，供电贴费，建设项目共用电力设施代维护费，绿化补偿费。 5．公共配套设施建设费公共配套设施建设费，为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。凡是进行商业性经营的，要按有偿使用的原则执行，不能计入居住小区公共配套设施建设费用。可以计入公共配套设施建设费的项目，应依据详细规划和施工图预（决）算造价按住宅面积和营业性面积所占比例分摊计入。 6．开发间接费开发间接费，为开发经营者直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。开发间接费，按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。（二）期间费用商品住宅开发期间费用，为管理费用、财务费用、销售费用等与住宅开发项目有关的支出。管理费用，为企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用按照房地产开发企业财务会计制度核算，并据实列入开发成本。财务费用，为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。贷款利息与开发经营者预收购房款发生的存款利息相抵，两者的净值进入商品住宅成本。发生的其它财务费用据实列入。

商品房销售中明码标价问题的法律思考

商品房销售中明码标价问题的法律思考摘要：商品房市场中的不明码标价行为已经成为当前商品房价格高居不下的重要原因之一。不明码标价行为的主要表现为明码标价的方式不合理、采用虚假的或引人误导的价格广告、歧视性的价格欺诈等。针对这些问题，一方面应当具体规定商品房明码标价的方式，另一方面对因欺诈而造成的消费者机会损失也应当予以赔偿。 1、商品房销售中的明码标价问题对商品和服务实行明码标价，是经营者必须履行的法定义务。对此问题，很多国家和地区的立法都有所规定。如欧洲议会颁布了《明码标价法》，并且还规定了明码标价的具体准则，其中规定：商人提供给消费者的产品必须标明卖价和单价，使消费者能够更好地来了解信息，更有助于价格比较。英国的《消费者保护法》和《价格标示法令》也对零售商与消费者之间在商品、服务、膳宿供应或者便利设施等方面的明码标价作了明确而细致的规定；我国《价格法》和《消费者权益保护法》对明码标价的问题也有规定，而国家发展计划委员会2000年10月31日发布的《关于商品和服务实行明码标价的规定》更明确规定了明码标价的概念。根据该规定，明码标价是指经营者收购、销售商品和提供服务时公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为。按照这一要求，实行明码标价的商品和服务应包括实行市场调节价、政府指导价或者政府定价的商品和服务。经营者不仅要标明商品和服务的价格，还要标明与价格有关的其它情况，如商品的品名、产地、规格、等级、计价单位或者提供服务的项目等。经营者违反规

定，不标、错标、漏标或不按规定方式标价，不能称作为明码标价，必须承担相应的法律责任。根据《关于商品和服务实行明码标价的规定》，凡在我国境内收购、销售商品或者提供服务的价格行为，均应明码标价。商品房作为关系到消费者重大利益的消费品，其明码标价的问题更应引起重视。目前，我国很多地方已经对商品房市场的明码标价问题制定了专门的立法，如《江苏省商品房价格管理规定》、《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》等。《上海市房地产市场明码标价的实施细则》甚至明确规定了房地产市场明码标价的概念，即房地产市场明码标价，是指房地产经营者、房地产中介服务机构和物业管理服务企业，买卖、有偿转让、租赁房屋和提供服务，依法公开标示商品价格、服务价格等有关情况的行为，该规定还对买卖、租赁房屋、房地产中介服务、物业管理服务等的明码标价提出了具体的要求。不可否认的是，以上这些规定对规范我国商品房市场价格行为、保护消费者利益起到了很大的作用。但是由于立法的不够完善和执法的不到位，现实中经营者不明码标价的行为仍然普遍存在，这也助长了商品房价格的居高不下，不明码标价的现象已经成为当前商品房市场的一个严重问题。 2、商品房销售中不明码标价行为的表现目前我国商品房市场中不明码标价行为的主要表现有： 1.明码标价的方式不合理有些经营者不向消费者明示商品房的价格或公告虚假的价格，在销售场所，商品房价格往往由销售人员内部掌握，消费者无法得知每

商品住宅价格的影响因素.

商品住宅价格的影响因素【关键词】房地产业;商品住宅;影响因素房地产业作为国民经济的支柱产业之一,其关联和扩散效应很强,直接或间接影响着前向或后向产业的发展,对国民经济既可能有促进作用,还可能产生负面影响。其中,商品住宅产业作为房地产业的组成部分之一,对经济发展和社会安定也有重要的影响。商品住宅价格的影响因素有很多,分类也有很多种,我们采取两种比较广泛的分法,下面将分别予以介绍。 1 商品住宅的自身与外部影响因素 1.1 商品住宅自身的因素包括 (1)区位因素:区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是一个综合性因素,分为位置、交通、周围环境和景观、以及外部配套设施等因素。 (2)实物因素:实物因素主要分为土地实物因素以及建筑物实物因素。 (3)权益因素:房地产利用的限制主要有房地产权利的设立和行使的限制、房地产使用管制以及房地产相邻关系的限制,因此权益因素主要包括权利状况、使用管制以及相邻关系因素。 1.2 商品住宅的外部因素主要包括以下几点 (1)人口因素:居住房地产的需求主体是人,人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素,人口的数量和人口素质以及人口构成等状况对房地产价格有很大的影响。 (2)制度政策因素:影响房地产价格的制度政策因素只要有房地产制度政策、税收政策、金融政策、相关特殊政策以及有关规划和计划等。 (3)经济因素:影响房地产价格的经济因素主要有经济发展状况、物价水平、居民收入水平以及利率汇率等。 (4)社会因素:影响房地产价格的社会因素主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化及房地产投机等。在政局稳定、社会秩序良好、房地产投资渠道正常的地域,其商品住宅供需关系较为稳定。如果出现区域动乱、社会不稳定等情况,该地域的商品住宅需求量会相应的减少,导致商品住宅价格降低。

看中国房地产限价

看中国房地产限价 1.房地产或将迎来“限价”时代限购之后，限价的步伐也在走近房地产市场。前段时间，国家发改委价格监督检查司有关负责人表示，正针对商品房销售制订“明码实价”的文件，而新“国八条”要求一季度末各地要出台房价控制目标，种种迹象表明房地产正迎来“限价时代”，其中地方政府的责任将更大。事实上，今年房地产调控的高压态势非常严厉。3月8日，住建部部长姜伟新所说的“时刻准备出台下一步楼市调控政策”言犹在耳；3月15日，国家发改委价格监督检查司又透露，正针对商品房销售制订“明码实价”文件，对房价的透明化管理思路日渐清晰。根据国家发改委价格监督检查司透露，将专门对商品房销售做出规定，明确公示每套商品房、代办费用、物业收费等价格，要在规定时间内公开全部商品房，并严格按照申报价格明码实价。这与新“国八条”所要求的“一季度末各地要出台房价控制目标”遥相呼应。此前，住建部政策研究中心副主任王珏林曾向记者表示，限购令至少在2 年内不会放松。而且，如果房价再度出现过快上涨，不排除有“限价”等更严厉的储备政策出台。实际上，去年11月有关部门曾考虑过“限价政策”，即考虑当房价出现较大幅度上涨时，直接出手限制商品房销售价格，包括直接限制企业利润水平、直接限定价格等。据媒体透露，为实现房价上涨控制目标，深圳市将采取类似措施，对高价楼盘在预售和销售进度上进行严格的控制。具体办法就是，由“先备案价格后根据价格决定是否批准预售”取代过去“先批准项目预售备案价格”的做法，以保证房价年度上涨幅度控制目标的实现。显而易见，这一切直指房价。“国家正在对房地产实施前所未有、非常严厉的调控政策，这些政策从表面上看似乎都不市场化，尤其是限价、限购政策。过去几年的房地产市场像匹脱缰的野马，政府就是用这种十分严厉的政策将这

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基于灰色预测的商品房价格影响因素及预测研究摘要在这篇论文里面分析市09年到15年期间对商品房价格影响的因素时使用的是灰色关联分析方法进行的定量分析。在对未来市商品房价格的情况进行预测的时候使用了GM（1，1）模型，这样有利于政府对房地产市场宏观调控。在这次研究的时候是综合的进行分析，将很多学科的知识融在一起，主从实践的过程中发现问题，进而进行理论研究，然后再用于实践中进行检验。关键词：商品房价格；灰色关联分析；GM（1，1）模型 1 研究方法和数据来源 1.2.1 研究方法本文在研究影响商品房价格因素预测的时候是在灰色系统基础上研究的。使用的研究方法是灰色关联度分析方法，对房价未来的走势研究的时候使用的是GM（1，1）模型。（1）运用灰色关联度进行分析该理论是我们国家的学者邓聚龙教授创立发展的，指的是一些信息已知，一些信息未知这样的系统。关联度指的是在两个系统之间的因素，因为对象和时间的原因，在变化过程中关联性大小的量度。在系统发展的时候，如果这两个因素变化趋势是一样的，而且同步性高，这样的结果就是关联度好，通过比较判断这些因素的主次要因素[4-6]。本文通过选取不同指标，依次与商品房均价进行关联度分析，并对结果进行排序，得出各指标对房价的影响程度。（2）GM（1，1）模型灰色预测模型里面最重要的就是GM模型，因为这个模型对房价未来发展趋势的预测比较准确。还有一个优点就是在信息特别少的情况下都可以精确的预测，计算方法也比较简单，所以在很多行业里面都在使用[7]。

1.2.2 数据来源为了更好的反映出市商品房价格变化机理，同时考虑到数据的真实性和方便性，为了更好的对其进行分析，这次分析的数据是09年到15年的统计年鉴。 2 商品房价格的灰色预测 2.1 灰色系统预测灰色理论不需要大量的数据就可以建立模型进而分析预测，最终进行系统分析。解决了以往由于数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的软科学与技术科学的问题，现已在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用[15]。在灰色系统里面只有很少的一部分信息是真实有效的，其他是模糊的。研究的时候就是从系统出发，对系统部的灰色数和灰色关系进行研究。灰色预测是对灰色系统进行预测，对一定时间的围的灰色过程进行预测。灰色预测方法的特点表现在：在提取离散值的时候是将离散数据看成是连续的变量，这样在处理数据的时候就可以使用微分方程。原始数据不能直接使用，用的数据是由原始数据累加生成的，然后对这些数据使用微分方程模型。这样就显得数据有规律而且避免了很多的随机误差。灰色系统GM （1，1）因为在预测的时候需要的信息少，而且计算便捷，精确度还高，所以一直以来很多的行业都用这种方式进行分析预测[16-18]。 2.2 GM （1，1）模型的构建灰色系统理论预测方法主要使用的是GM 模型，该模型都是对应一个微分方程，求解的过程就是对模型预测的函数方程。该模型每个字母代表都是有含义的。[19]。GM （1，1）建模过程和机理如下：（1）假设原始数据序列()0X 是正数序列； ()()()()()()()() ,,,2,10000n x x x X = 其中，() ().,,2,1,00n k k x =≥ （2）对()0X 做一次累加，生成数列()1X ： ()()()()()()()() ,,,2,11111n x x x X =

房地产开发各项费用所占比例

房地产开发各项费用所占比例 1、土地费用土地费用包括土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有了变化，必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20-50%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指项目开发的前期调研、策划、规划、设计费、可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过10%，这个阶段的软成本比较大。 3、建筑安装工程费建筑安装工程费是指房屋建设过程中所发生的建筑工程费、设备购置费及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路与桥梁、自来水、污水、电力、电信、热力、燃气、绿化等的建设费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居

委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站、变配电室、热力交换站、公共厕所、自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在10-20%左右。 5、管理费用管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 6、贷款利息房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 7、税费税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政

[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略

商品房销售中的价格问题分析与应对策略摘要：随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进，房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长的状态，由于商品房价格政策透明度差，监管力度不够强，开发商的法律意识淡薄，商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度，加强制度保障，以解决百姓购房难的实质性问题。关键词：房地产市场；商品房销售；价格；策略 1 背景概述龙岩市地处福建省西部山区，城镇化发展水平不高，但通过十多年的建设发展，城镇化进程进入加速推进阶段。房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长状态，商品房的销售价格更是高到让许多购房者闻之色变，尤其担心销售价格会一涨再涨。对房地产业而言，产品和价格是目前在强烈市场竞争中取得胜利的关键，但是，由于房地产业的高速发展，商品房销售价格问题成为日前社会各界关注的一大热点和焦点问题。 2011年5月国家发改委颁布实施了《商品房销售明码标价的规定》，该规定执行3年多来，究竟取得了什么样的效果？商品房开发商是否严格执行有关政策规定，老百姓是否得到真正的实惠？对控制房价有没有实质性的作用？本文拟就前期对龙岩中心城市商品房销售情况调查情况作分析，有针对性地提出应对措施，以期让广大购房者把握好入市机遇。 2 龙岩中心城市商品房销售的基本概况 2.1 龙岩中心城市商品房的销售基本情况房地产业在中国国民经济发展的主导地位，基于房地产市场的先导性及基础性地位，房地产业的的发展对经济的增长必然发挥着巨大的促进作用。龙岩中心城市从1997年地改市以后房地产开发投资主要由住宅投资的快速拉动增长开始，住宅的投资始终是龙岩中心城市房地产开发投资的主体，并呈现出不断上升的趋势。由于经济的快速发展，各行业都在进行房地产业的投资，近几年商品房开发已成为房地产投资的首选项目，商品房的销售面积增长趋势相对较快。 2.2 龙岩中心城市商品房销售价格逐年增长总体上看，从1990年开始，龙岩中心城市的商品房销售价格呈逐年增长态势，大致可分为三个阶段。

商品房价格构成

商品房价格构成（一）土地使用权取得费商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。（二）住宅开发成本 1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。 2、建筑、安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含结构和装修）、设备购置费等。 3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套

设施建设费。住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。 4、开发间接费。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。 5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。（三）住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。 2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。 3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。（四）利润以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。（五）税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税

我国商品房屋平均销售价格的预测

学校：邯郸职业技术学院成员: xx 学号：37号系别：经济系年级：08级专业 :经济信息管理

目录前言 (1) 一、调查背景 (1) 二、分析目的 (1) 三、分析内容 (1) 四、预测与分析技术的选择 (2)

我国商品房屋平均销售价格的预测 08级经济信息管理 37号任哲经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。本文将运用时间序列分析技术来分析预测我国商品房屋平均销售价格的问题，并揭示房地产作为一个特殊的行业在市场化过程中存在的一些问题。一、调查背景经济快速发展，房地产市场如火如荼，居民可支配收入大幅提升，可还是有很多居民买不起商品房．这是目前我国的一个现实问题。深入研究房地产价格与宏观经济的关系，我们不难看出，目前我国房地产价格已经明显脱离了宏观经济因素决定的基本面，居民收入总体增长速度显然低于房价增长速度。二、分析目的近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，加强国民经济的宏观调控，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。三、分析内容本次的我们分析是：搜集1997年到2008年商品房屋平均销售价格数据，利用时间

序列分析技术预测2009年及2010年商品房午平均价格。四、预测分析技术的选择与操作正确时间序列分析预测技术的选择与操作对本次分析预测起到了极其重要的作用。对于本次预测可采用移动平均分析法和指数平滑分析法进行分析。在实际操作中采用相对误差较小的方法来预测。 1.移动平均法的概念及使用方法一次移动平均法是指将观察期的数据由远而近按一定跨越期进行一次移动平均，以最后一个移动平均值为确定预测值的依据的一种预测方法。其过程可表述为：1.计算观察期的移动平均值；2.各以上年的移动平均值为基准，计算各年移动平均值的趋势变动值；3.将最后一年的移动平均值加上趋势增长值求出预测期的预测值。在确定趋势变动值时，如果每年的趋势变动值较平稳，可以采用最后一年的趋势变动值作为每年趋势变动平均值；如果各年之间的趋势变动差别较大，则可将趋势变动值再进行一次移动平均，并以最后的一个趋势值堆积为趋势变动平均值，或采用算术平均法求其平均值。简单移动平均分析技术一般适用于时间序列变动趋势基本平稳的情况，也就是预测目标的基本趋势是在某一水平线上下波动的较平稳的情况。二次移动平均技术适用于预测具有线性变动趋势的经济变量，它是以最近实际值的一次移动平均值的

商品住宅销售成本与价格构成

商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。规定应由商品住宅开发项目负担的费用。非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵

房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。其他与项目开发直接有关的费用。住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。销售费用：销售商品房而发生的各项费用。利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金，国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。

住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型

××大学《应用数理统计》课程课外报告学号：0000000000 姓名：××× 学院：××× 专业：技术经济及管理成绩：日期：2011年12月8日

重庆市住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型摘要住宅商品房的销售价格成为影响人民幸福指数的重要因素。以多元线性回归为出发点，选取重庆市2001年至2010年连续十年的住宅商品房平均销售价格为因变量，同时选取四个影响因素，利用统计软件SPSS 对各因素的影响情况进行分析和筛选，最终确定住宅商品房平均销售价格与其中的因素之间的回归方程为： 31299.34292.0149.2456X X Y -+= 其中Y 表示住宅商品房平均销售价格，X 1 表示城镇居民家庭可支配收入，X 2表示建材类购进价格指数。最后进行了检验，得出的结果在误差范围内，表明这个模型在一定程度上反映了重庆市住宅商品房平均销售价格与选取的各因素之间的关系。关键词：多元线性回归，SPSS ，逐步分析

正文一、问题提出，问题分析房地产业作为国民经济的支柱产业，已经成为国民经济新的增长点和消费热点。作为四个直辖市之一的重庆是一个大城市大农村：城市建设和房地产开发主要集中在九个主城区，一共有四十个区市县；农业人口占总人口的三分之二。今后随重庆市城市化进程的加快，农村人口的转移，住宅商品房的销售价格成为影响重庆人民幸福指数的重要因素。因此，对重庆住宅商品房平均销售价格的研究与预测是十分必要的。为了研究影响住宅商品房销售价格，有必要找出与之相关的因素及其他们之间的关系。由于住房是必需品，人们有购买这种商品的欲望，住宅商品房平均销售价格必定与重庆城镇居民家庭人均可支配收入有关系。此外，还有许多与商品房价格相关的因素，如商品房竣工面积、销售面积、建筑业贷款、住房公积金贷款利率、建材价格等。这里选取了之中有代表性数据来源可靠的四个影响因素，采用逐步分析法处理数据，得出因素对住宅商品房销售价格影响的多元线性回归模型。二、数据描述进行样本数据的选取与统计时，查阅《中国统计年鉴数据库》中收录的2001年至2010年的住宅商品房平均销售价格为因变量，考虑一些与商品房价格密切相关且数据来源可靠的因素，选取2001年至2010年重庆市城镇居民家庭人均可支配收入、商品房销售面积、2001年至2010年中国建材类购进价格指数和个人住房公积金贷款利率四个因素为自变量，分析它们之间的关系。从《中国统计年鉴数据库》查选的数据及其变量符号说明整理如表2-1和2-2所示。表2-1 符号说明

关于居民住房问题的调查报告

关于居民住房问题的调查报告篇一：关于居民住房情况社会实践调研报告范文前言作为一名当代大学生，我想通过亲身体验社会实践让自己更进一步了解社会，在实践中增长见识，锻炼自己的才干，培养自己的韧性，更为重要的是检验一下自己所学的东西能否被社会所用，想通过社会实践，找出自己的不足和差距所在。这也是为我在两年后踏入社会做准备。但是，近几年来，住房问题不单单是每个初入社会的大学生头疼的问题，更是每位老百姓最关注的民生问题，也成为构建和谐社会的重要方面。改革开放以来，我国住房制度经历了从以福利分房制度为主发展到以住房市场化制度为主的过程，建立了比较适合国情的代住房体制。但是我们也不能否认目前在一定范围存在着部分百姓住房问题，特别是近几年来，房价持续上涨、住房供应结构不尽合理等问题，使住房市场化制度面临着严峻的考验。为此，近半月的时间对我区城镇居民住房情况进行了专题调研。首先，我进入了住房和城市建设局进行了实习，在此期间，我以咨询、查阅资料的方式，了解到了我镇的大致的住房情况；然后，我又询问了有关领导，从他们那了解到我镇的一些住房问题，及解决措施和方法；最后我又利用晨练时

间，对城区里的部分居名进行了相关的问卷调查，以及和他们交谈，从他们了解到社会底层的一些想法。希望我的报告能作为一个桥梁，有利于百姓解决住房的一些问题。调查时间：调查地点：XXX市住房和城乡建设局及居名住宅御景花园调查方法：实习，咨询，调查问卷调查对象：XXX住房和城乡建设局有关领导和人民公园晨练居民，及大中镇阜北村村民正文：我家坐落在苏北一个发展县级市的农村中，那里虽为沿海城市，可并不很发达，但是近几年来，走在马路上，会看到到处都在建设高楼大厦。我家也面临着拆迁问题，但是，拆了之后有住哪呢，农民公寓还是自己再造一处房子，这是很多农村人想的问题，而且，城里许多人也有各种各样的住房烦恼，究竟我国当今社会的是否满足居名住房要求呢？所以，我利用此次暑假对居名住房情况现状进行了相关的调查，下面就是我对我镇居民住房情况坐的一些解释和总结。一、目前住房问题的基本情况：（1）商品房价格上涨过快房价上涨成为全国各个城市的共同现象，房价过高，超

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产项目定价的方法定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。一、成本导向定价成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定价法三种方法构成。（一）、成本加成定价方法这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为：单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。

住宅小区各指标估算方法

住宅小区各指标估算方法住宅小区的开发一般分为前期策划、投资咨询、规划设计、工程施工、物业管理等几个阶段。前期策划、投资咨询的内容一般包括拟建楼盘价格售价，房型定位及占比方案，购房户购买力分析，开发方案的策划，住宅建设标准，建筑造型，停车方式及停车位数量，开发成本估算及盈利性分析等。前期策划、投资咨询的牵涉面广，专业性强，开发商依靠自身的力量往往无力完成，而委托拥有大量信息数据的房地产咨询机构完成。现针对一案例，欲对上海住宅小区开发的前期策划、投资咨询作粗浅的探讨。某房地产开发商已获得位于上海市五级地段的一住宅建设地块，该地块占地面积21000M2，地块周围教育、医疗、娱乐、购物等配套设施齐备，高架、公交、地铁(在建)等交通设施完备，目前，开发商已与政府土地管理部门签订土地出让协议，土地出让协议中规定土地出让年限为70年，用途为住宅，规划容积率为2.5，出让金为3675万元。另外开发商已与某一拆迁单位签订了地块动拆迁协议，其地块动迁费用包括支付被动迁单位和居民直接费用、清理场地费用、动迁工作劳务费用等合计为200万元/亩，该开发商在委托设计单位进行规划设计之前，在目前只有土地出让协议和动拆迁协议两份基本资料的基础上，欲委托咨询机构进行住宅小区开发前期策划、开发成本估算及盈利性分析。一、住宅小区开发前期策划 1、楼盘价格定位根据咨询人员市场调查，待建地块附近已建或在建住宅楼盘的价格分布范围从最低的3980元/M2至最高的9980元/M2，购房户有

较大的选择空间，多数楼盘价位集中在中价范围。具体调查结果见下表: 从上表可以看到，附近已建和在建竞争楼盘的均价多数分布在4980-6980元/M2。经过综合分析，拟定待建住宅小区购房户以上海本地工薪阶层中等偏上收入家庭为主，以经济能力较弱群体和高收入白领阶层为辅，根据自身楼盘的特点，拟定楼盘住宅商品房销售均价在6180元/M2。在销售运作时，可根据市场的供求关系，在已制定的销售价格基础上，进行适当的调整。 2、房型定位及占比方案近年上海住宅市场新开发楼盘户型面积偏大的情况比较普遍，根据上海市房地产交易中心和上海市统计局联合发布的2002年上海市房地产市场商品房预售结构分析数据，2002年房地产市场商品房户型面积70M2以下的仅占2.2%，房型面积70-100M2的占16.3%，户型面积100-150M2占53.9%，户型面积在150M2以上的占27.7%，由于户型面积在100M2以上的占81.6%，户型面积明显偏大，使许多工薪阶层家庭望房兴叹。实际上，目前上海住宅市场最为抢手的户型是中小房型，它不是指传统意义上的50M2左右户型，而是指二房一厅面积在85M2左右，二房二厅面积在100M2左右的户型，这种户型实用性强，总价适中，物业管理费也不高，对工薪阶层具有极大的吸引力，经综合分析对比，拟建住宅小区开发项目的房型、建筑面积和占比定位如下(见下页): 3、购房户购买力分析根据上述建筑面积定位与销售价格，主力房型二房一厅一卫和二房二厅一卫每套房屋销售均价为:52.5万元-61.8万元。一般情况下购房者首付30%，即15.75万元-18.5万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，以61.8万元(二房二厅一卫)房型为例，首付18.5万

关于房地产开发中存在问题的调研报告

关于房地产开发中存在问题的调研报告几年来，我市房地产开发业得到长足的发展，对拉动我市社会和经济发展起到一定作用，但房地产业发展过程中还存在结构不尽合理、房价增长过快等突出问题，应该引起足够的重视。（一）、商品住宅销售价格偏高，增幅过快统计资料显示，xx年至xx年间，我市商品房销售价格一直呈增长态势，全市商品住宅的平均销售价格分别为750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末达到1468元／平方米，价格增长幅度每年平均以15.8％的速度上涨，今年6月末又比上年末上涨8.7%。海勃湾城区房价比海南乌达两地高出20%以上。据调查，在海勃湾城区已居住使用多年的旧楼房平均价格也超过1400元。（二）、旧房拆迁问题导致工期长成本高我市房地产业是伴随着旧城改造的步伐发展壮大的。城市房屋拆迁是一项民心工程，是各级政府工作的重点和难点。在有些拆迁区域，少部分被称为“钉子”户的拆迁户，由于要求补偿价格过高，开发商难以达成共识而影响拆迁，如钻北小区，从xx年实施拆迁以来，边建边拆，至今还有房屋散落在新楼之中，不能实施拆迁，使小区的

整体开发建设和已建好入住的房屋周边环境建设受到影响。同时由于拆迁时间延长也造成大部分已拆迁户不能按期回迁，使开发商、购房户都增加了开发和购房成本，这也是房价走高的因素之一。（三）、商品房开发结构性矛盾显露目前我市房地产市场处于高速发展阶段，但市场供给的结构性失衡问题比较突出。主要表现在：一是经济适用房建设比例较小。二是大户型住房供应过多，而小户型住房不足。三是高价位房偏多，中低价位房少，中低收入家庭能够承受得起的房少。从商品房供求状况看，近两年来我市商品住宅基本不存在空置面积，虽然商品房屋施工面积大幅增长，但居民的购买热情和矿区、农区及市外购房者的大量涌入，商品住宅一度达到供不应求的状况。（四）、居民家庭收入与楼价之比偏高按照国际原则，在住房信贷制度完备的条件下，收入房价比为5-6倍比较合理。我国是一个发展中国家，乌海市又属于西部地区，房地产发展起步晚、起点低，收入房价比处于国际原则的中低水平。目前海勃湾城区新建房价升至平均1500元以上，买一套100平方米的住宅加简单装修大约需要18--20万元，在市中心或环境较好的小区购房，房价还要高一些。xx年我市城市人均可支配收入为10008

商品房价格回归分析和预测

商品房价格回归分析和预测摘要:通过多元线性回归方法对近年的XX房地产市场发展状况进行回归分析，分析影响XX商品房价格的6个因素建立多元线性回归模型，利用SPSS软件得出结果，再对模型进行拟合优度，线性关系，显著性检验，最后根据计算与实际数据关系，得出模型并对商品房未来价格进行预测．关键词:多元线性回归，商品房平均价格，影响因子，SPSS软件． 1引言商品房作为一种特殊的商品，在市场上受价值规律影响，其价格主要由商品房本身的价值和供求关系决定，即商品房的价值决定价格，且价格围绕价值上下波动；当商品房供给大于需求时，其价格下降，反之其价格攀升，这是以简单价值规律的视角得出的结论．一般来说，一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆(如利率) 等因素来决定的，但在资本组合投资日益多样化的现代社会，商品房的价格还会受到债券及股票等金融资产等因素的影响，从而影响需求关系．但是，目前的房地产市场似乎没有遵循价值规律，不论供求关系以及其商品房价值本身如何，房价的变化让普通人难以琢磨．连续五年以来，全国各地的商品.房价格一路攀升，成为了当前经济生活中的一个热点问题，不少专家发表文章称，房地产市场是国家经济走势的晴雨表，是宏观经济疲软或者坚挺的重要标志，这充分说明了房地产市场在国家经济生活中的重要性．因此，为了科学、客观分析一个地区的商品房市场发展趋势并提出适当的预测，为有关部门的决策提供一定的科学依据就成为一个重要的研究方向．文中引入6项可能对商品房价影响的因素，利用多元线性回归分析建立的XX市商品房平均价格的数学模型，得出模型的有效性，从而指导政府调控房价，以及居民未来购房消费． 2 房地产行业特点和现状分析这几年准备购房的普通消费者大多感到房价上涨带来的压力，房价与承受能力的矛盾显得突出．国际上一般认为，住宅价格相当于3～6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比．从2005年看，XX市城镇居民户均可支配收入4万多元，能承受的房款总额只有24万元左右，购买100m2住宅只能承受2400元/m2的价格，这与商品房平均价格还有不少距离．目前，高位运行的房价已经超过大多数民众的支付承受能力，中低收入居民更是望房兴叹．对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代．全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平．研究房地产市场的经营发展趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题．房地产业在国计民生中发挥的作用越发显著[1][2]． 2.1全国房价现状

基于灰色预测的商品房价格影响因素与预测研究

房地产价格定位分析及项目定价的方法

房地产开发企业成本构成明细科目

商品房销售中明码标价问题的法律思考

商品住宅价格的影响因素.

看中国房地产限价

基于灰色预测的商品房价格影响因素与预测研究

房地产开发各项费用所占比例

[商品房,策略,价格]商品房销售中的价格问题分析与应对策略

最新商品住房价格研究

商品房价格构成

我国商品房屋平均销售价格的预测

商品住宅销售成本与价格构成

住宅商品房平均销售价格的多元线性回归模型

关于居民住房问题的调查报告

房地产价格定位分析及项目定价的方法

住宅小区各指标估算方法

关于房地产开发中存在问题的调研报告

商品房价格回归分析和预测