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职业技术学院物业管理服务标准与服务承诺

物业管理服务标准

随着全国高校后勤社会化改革的不断深入，为进一步推进后勤社会化改革的步伐，不断提升后勤管理水平和服务质量。我们结合我院具体情况，制定出了以下物业管理

的标准，将用科学化﹑系统化﹑程序化﹑规范化的手段操作，以达到一流的服务效果

和一流的管理水平。

一、适用范围

本“服务标准”适用于职业技术学院物业管理服务项目。

二、编制的指导思想

1、在编制中，凡与国家或江苏省相关法规接近的门类，依据法规编制标准。

2、在编制中，凡没有国家或江苏省相关法规可借鉴的文件，依据江苏省高校后勤

管理服务实际并广泛征求意见的基础上编制标准，包括：教学和办公楼保洁、教学和办

公楼综合管理、校园环境绿化保洁、教学和办公楼学设施设备小修维护等。

3、在门类划分及表格设计上，尽量做到细化、量化。

三、物业管理需达到的标准明细

（一）、物业管理机构

管理标准

管理序

号

项目

行政1、管理机构组建完整健全。

管理2、管理规章制度健全，服务质量标准完善，物业管理档案资料齐全。

3、工作计划周密，贯彻落实学校各项任务。

14、定期检查各业务部门工作计划落实情况。

5、每年至少进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作

的改进和提高，征求意见户数（班级、部门）不低于总户数 80％；物业

管理服务满意率不低于 90%。

6、建立公共突发事件的处理机制和应急预案。

人事11、按规章制度要求办理选聘辞退手续。

宣传2、结合技术管理部门组织新员工上岗培训。

管理3、建立员工档案，办理员工保险。

4、组织年终考核评比，做好晋升和降级工作。

5、组建宣传队伍，完成企业的宣传教育工作。

6、有完整的人事、劳资管理系统。

技术11、制定设备设施安全运行管理制度；落实安全运行岗位责任制；

管理2、建立完整的技术、设备档案，有定期巡回检查、维修保养、日常运行档案记录；

3、建立各种设备设施突发事件的应急处理机制和预案。

材料11、严格执行物资采购制度和管理制度，做到账、物、卡相符。

管理

（二）、物业人员行为规范

管理管理标准

项目

仪容1、上班时间必须穿工作服，工作服穿戴整齐整洁，非工作需要不允许将衣袖、裤管卷起，不允许将衣服搭在肩上；

仪表

2、上班统一佩戴工作牌，工作牌应端正地戴在左胸襟处；

服饰

着装 3、鞋袜穿戴整齐清洁，非工作需要不允许打赤脚或穿雨鞋到处走。

特殊工作完毕应在工作场所将鞋擦干净再走；

4、非特殊情况不允许穿背心、短裤、拖鞋；

5、男女员工均不允许戴有色眼镜。

1、保持手部干净，指甲不允许超过指头两毫米，指甲内不允许残留

污物，不涂有色指甲油；

个人

卫生 2、员工应经常洗澡防汗臭，勤换衣服。衣服因工作而弄湿、弄脏后应及时换洗；

3、上班前不允许吃有异味食品，保持口腔清洁，口气清新，早晚刷牙，

饭后漱口；

4、保持眼、耳清洁，不允许残留眼屎、耳垢。

5、女员工应淡妆打扮，不允许浓妆艳抹，避免使用味浓的化妆品。

6、每天上班前应注意检查自己的仪表，上班时不能在客人面前或公共

场所整理仪容仪表，必要时应到卫生间或工作间整理。

须发 1、女员工前发不遮眼，不梳怪异发型；

2、男员工后发根不超过衣领（其中：保安员头发不得长于 5cm），不盖

耳，不留胡须；

3、所有员工头发应保持整洁光鲜，不允许剃光头。

行为服务 1、对客人服务无论何时都应面带笑容，和颜悦色，热情主动，做到微态度笑服务；

举止

2、在将客人劝离工作场所时要文明礼貌，并做好解释及道歉工作；

3、谦虚和悦接受客人的评价，对客人的投诉应耐心倾听，并及时向

主管部门汇报。

行走 1、行走时不允许把手放入衣袋里，也不允许双手抱胸或背手走路；

姿态

2、在工作场合与他人同行时，不允许勾肩搭背，不允许同行时嘻戏

打闹；

3、走路动作应轻快，但非紧急情况不应奔跑、跳跃；

4、手拉货物行走时不应遮住自己的视线；尽量靠路右侧行走；

5、与师生或住户相遇时，应主动点头示意。

坐立 1、就坐时姿态要端正，入坐要轻缓，上身要直，人体重心要稳，腰部

姿态挺起，手自然放在双膝上，双膝并拢，目光平视，面带笑容。

2、坐在椅子上不允许前俯后仰、摇腿跷脚或趴在工作台上或把脚放于

工作台上。

3、站立时姿态要端正，上身要直，人体重心要稳，腰部挺起，双手

自然下坠，双脚并拢，目光平视，面带笑容。

其他 1、不允许随地吐痰，乱扔果皮、纸屑；上班时间不允许吃零食，玩弄

行为个人小物品或做与工作无关的事情；

2、在公共场所或住户面前不吸烟、掏鼻孔、掏耳朵、搔痒、不允许

脱鞋、卷裤角衣袖、不允许伸懒腰、哼小调、打哈欠；

3、到工作所（住）行工作，不允乱翻乱摸，更不允拿客的西、礼物；

4、，手不宜多，幅度不宜太大。

礼貌候您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、

你回来了。

用

迎迎光、迎您来我学校。

祝恭喜、祝您日愉快、祝您圣快、祝您新年快、祝您生日快

、祝您新婚快、祝您新春快、恭喜。

告再、晚安、明天、祝您一路平安、迎您下次再来。

道歉不起、原、打您了、失礼了。

道、非常感。

答是的、好的、我明白了、您的好意、不要客气、没关系、是

我做的。

征您有什么事？我能您做什么？需要我帮您做什么？您

有的事？

求您助我?、您?好？

商量您看好不好？?您看可以？

解很抱歉，种情况，公司的定是的。

候您好、早安、午安、早、早上好、下午好、晚上好、路上辛苦了、你回来了。

接听1、响三声以内，必接听。拿起，清晰道：“您好，××

部”。

打

2、真听方的事由，若需呼他人，方稍候，然后

下，去呼他人：如方有公事相告或相求，将方要求逐条在《工作日》内，并尽量回答。

3、通完，：“ ，再！” 气平和，并在方放下后再放下。

4、如接听不懂方言，：“ 不起，您用普通，好？”或“不好意思，稍候，我

不会当地”。

5、中途若遇争事需中断与方通，先征得方的同意，并表示感，恢复与

方通，切勿忘向方致歉。

6、接听，声要自然清晰、柔和、切，不要装腔作，声量不要高，亦不要

低，以免方听不太清楚。

7、打接通后，首先向方致以候，如：“您好”，并作自我介。使用敬，将

要找的通人姓名及要做的事交待清楚。

8、通完，：“ ，再”。

同乘1、主动按“开门”钮，电梯到层时，应站在梯门边，一只手斜放在梯门上，

以免梯门突然关闭，同时面带微笑地说“电梯来了，请进”。顾客进入电梯电梯后再进电梯，面向电梯门，按“关门”钮。

2、电梯停止梯门打开后，首先出去站立在梯门旁，一只手斜放在梯门上，

同时另一只手指向通道，面带微笑地说：“到了，请走好”。

（三）、教学楼、实验楼、办公楼等场所保洁

项目保洁范围作业频率服务质量标准

1、大厅：地面、台阶、宣传窗、垃圾

地面无水渍、无污渍，无垃圾，

桶、装饰柱、植物花盆等每

无积尘，光亮

地面、墙面、踢天保洁 1 次，且巡回保洁；

脚线、台阶、天

墙面灰尘、无污渍，光亮，墙棚、门窗、宣传装饰门及门套、踢脚线等 3角无蜘蛛网，

窗、垃圾桶、消天保洁 1 次；

防设施灯具装公共设施表面无积尘、无污渍、

饰柱、植物花墙面、天棚、消防设施、灯

光亮

盆、墙镜、安全具每二周保洁 1 次

通道及指示灯

大理石（花岗岩）每两个月不锈钢表面无手印，无积尘，无污渍、光亮；玻璃上无手印，

打蜡 1 次，每周抛光 1 次

无积尘，无污渍、明亮

教学实验办公等楼

地砖或水磨石地面每月彻底

植物花盆无积尘，无污渍

刷洗 1次

地面、楼梯、扶手、墙面、

地面无水渍、无污渍，无垃圾，

无积尘，光亮

2、楼道：

垃圾桶等每天保洁 1 次且巡

回保洁

墙面灰尘、无污渍，光亮，墙地面、楼道梯角无蜘蛛网，

踢脚线、配电箱、消防设备、

级、扶手、墙面、

踢脚线、配电

楼道门、窗、灯具及开关每

公共设施表面无积尘、无污渍、二周保洁 1 次

箱、消防设备、光亮

楼道门、窗、灯

大理石（花岗岩）每两个月

具及开关、垃圾

打蜡 1 次，每周抛光 1 次

桶、办公室门前

地毯、灯开关

地砖或水磨石地面每月彻底

刷洗 1次

3、公共卫生间、每天两次对卫生间全面保

开水房：洁，且巡回每两小时保洁

地面、墙面、大天棚、灯具、窗玻璃排气扇

不锈钢表面无手印，无积尘，无

污渍、光亮；玻璃上无手印，无

积尘，无污渍、明亮

窗台无积尘

卫生间无异味、厕坑便具洁净

无黄渍、镜面、水盆、台面无

污点，光亮；纸篓随时清理；

小便器、垃圾 每两周保洁 1 次 墙面、天棚、墙角、灯具无积

篓、台面、镜子、 尘、无蜘蛛网； 门窗、灯具、排 开水房每天保洁 1 次，开水

气扇、上下水管 箱每两月清洗 1 次；每天定 地面无水渍、无污渍，无垃圾， 道、开水箱 时开放

开水房达到卫生标准、安全可

靠。

保洁工具与保洁用品要统一放

在指定地点

桌椅、讲台，窗台、黑板、地 4、教室： 桌椅、讲台，黑板、地面、 面、踏步、门楣、门套、墙面、

踏步、窗台、门楣、门套、 墙角无积尘，光亮；桌斗内无 桌椅、讲台，黑

墙面、墙角每日早、中、晚

杂质；黑板板面擦净，板槽内

板、地面、踏步、

无粉末，黑板周围整洁；窗台 窗台、窗玻璃、 共 3 次

无积尘，窗帘挂放整齐；室内 门楣、门套、墙 天棚、灯具、设备每周 1 次 无异味； 面、墙角、天棚、

灯具、设备 窗玻璃每两周 1 次 捡拾物品及时上交楼管员做失

物招领，不私自处理 5、电梯：

电梯轿厢、电梯厅、电梯门 电梯轿厢内无积尘、无污渍、

无粘贴物；灯具、指示板明亮 ；

电梯轿厢、电梯 及门套、指示板、厢壁、每

天保洁 1 次，且每两小时巡

厅、电梯门及门 厢内地面干净、无垃圾杂物；

回保洁

套、指示板、厢 不锈钢表面无手印、无积尘， 壁、通风口、天 天花板、灯具、监控器探头 无污渍、光亮；

花板、灯具、监

每周 1次

控器探头 电梯门槽内无垃圾杂物

6、实验室：

桌椅、讲台，黑板、地面、 桌椅、讲台，窗台、黑板、地

踏步、窗台、门楣、门套、 面、踏步、门楣、门套、墙面、

桌椅、讲台，黑 墙面、墙角每日 2 次

墙角无积尘，光亮；桌斗内无

杂质；黑板板面擦净，板槽内

板、地面、踏步、

窗台、窗玻璃、 天棚、灯具、设备每周 1 次 无粉末，黑板周围整洁；窗台

无积尘，窗帘挂放整齐；室内

门楣、门套、墙

窗玻璃每两 1 次 无异味；

面、墙角、天棚、 灯具、实验仪器

实验仪器设备表面每两月保 捡拾物品及时上交楼管员做失

设备

洁 1 次 物招领，不私自处理

7、会议室、接 会议桌椅、地面、窗台、门 会议桌椅、窗台、地面、门楣、

待室： 楣、门套、墙面、墙角三日 门套、墙面、墙角无积尘，光

桌椅、地面、窗 1 次；但会议结束当日清理 亮；

台、窗玻璃、门 天棚、灯具、设备每周 1 次 窗帘挂放整齐；室内无异味；楣、门套、墙面、

墙角、天棚、灯 窗玻璃每两 1 次 茶具消毒达到卫生标准

具、茶具设备

茶具每次消毒 地毯清洁卫生。

地毯两月消毒 1 次

8、电梯：

电梯轿厢、电梯厅、电梯门

电梯轿厢内无积尘、无污渍、

无粘贴物；灯具、指示板明亮 ；

及门套、指示板、厢壁、每 电梯轿厢、电梯

天保洁 1 次，且每两小时巡

厅、电梯门及门 厢内地面干净、无垃圾杂物； 回保洁

套、指示板、厢

不锈钢表面无手印、无积尘， 壁、通风口、天 天花板、灯具、监控器探头 无污渍、光亮；

花板、灯具、监

每周 1次

控器探头

电梯门槽内无垃圾杂物 9、设备控制室：

控制台、座椅、

控制台、座椅、地面、窗台、

使用准备时配合专业人员全

窗玻璃、门楣、门套、墙面、 地面、窗门、门 面清理保洁 1 次 墙角、天棚、灯具、机柜无积

套、墙面、墙角、

尘、无污渍 天棚、灯具、机

柜 10、体育馆观众 使用准备时全面清理保洁 1

席：

座椅（座套）、地面、门楣、

次；用后及时地面保洁并整 门套、墙面、墙角无积尘、无

理

座椅、指示标

污渍 牌、地面、门楣、 1 次；（座套

门套、墙面、墙 平时每月保洁 室内空气质量好

1年清洗 1次） 角

地面、垃圾桶、装饰门及门

11、各类球场：

套、踢脚线、等每天全面保

地面、墙面、踢 洁 1 次，巡回保洁；

脚线、天棚、装

墙面、宣传窗、天棚、消防

饰门及门套、宣 设施、配电箱、灯具每二天

传窗、垃圾桶、

消防设施、配电

保洁

1

次

箱、灯具、体育

高档运动型木地板每半年打

地面无水渍、无污渍，无垃圾，无积尘，光亮

墙面灰尘、无污渍，光亮，墙角无蜘蛛网，

公共设施表面无积尘、无污渍、

光亮

不锈钢表面无手印，无积尘，

器具

蜡 1 次，每两月抛光 1 次

无污渍、光亮；玻璃上无手印，无积尘，无污渍、明亮

12：报告厅

每次会议前全面保洁 1 次

主席台、座椅、地面、窗台、 窗玻璃、门楣、门套、墙面无

主席台、座椅、 主席台、座椅、地面、窗台、 积尘、无污渍，室内空气良好，

地面、窗台、窗 窗玻璃、门楣、门套、墙面、

整体清洁整齐，明亮

玻璃、门楣、门 墙角、天棚每周保洁 1 次；

套、墙面、墙角、灯具每月保洁 1 次，座套 1 天棚、灯具 年清洗 1次

13：展厅

开放期间每天全面保洁 1 次

地面、窗台、窗玻璃、门楣、

地面、窗台、窗 闭馆期间地面、窗台、窗（柜）门套、墙面、展览台（柜）、 玻璃、门楣、门 玻璃、门楣、门套、墙面、 展板、镜框、无积尘、无污渍， 套、墙面、墙角、墙角、天棚展览台（柜）、 室内空气良好， 整体清洁整齐，

展板、镜框每周保洁 1 次； 明亮，展览作品无积尘、无污 渍 灯具每月保洁 1 次，

（四）、教学楼、办公楼等楼宇综合管理

项目 服务标准

教学楼 1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率

100%；

2、定期检查安全、卫生及设备完好状况，合格率 95%以上，发现问题及时

报修，并做好记录；

3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；例行安检出勤率 100%；

4、定期对员工进行岗前培训；服务满意率 96%。

5、根据课程安排，提前检查教室准备工作，为师生提供方便、舒适的上课环境；

6、熟悉本楼宇一切情况，包括：教室、座位、卫生间数量，公共区域面积，上课老师的特征及其教学安排等；具备处理应急突发事件的能力；

7、按学校要求检查教室开放关闭情况，晚自习后，组织员工做好清楼、设备检查及卫生保洁工作，并锁好门窗。

办公楼 1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率 100%；

2、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率 95%以上，并按要求及时记

录；

3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；

4、例行安检出勤率 100%；

5、熟悉本楼宇一切情况，包括：办公单位及其方位，卫生间数量，公共区域面积，办公人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；

6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；

天棚、展览台

（柜）、展板、镜框、灯具

7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。

体育馆 1、使用文明用语，微笑服务，协调楼内各项事宜，服务整改合格率100%；报告厅

展览厅 2、定期检查安全、卫生、设备完好状况，合格率95%以上，并按要求及时

会议室记录；

等

3、挂牌服务，礼貌待客；向导咨询，有求必应；

4、例行安检出勤率100%；

5、熟悉所有情况，包括：分区情况及其方位，卫生间数量，公共区域面积，

管理人员的特征及工作时间等；具备处理应急突发事件的能力；

6、确保设施设备安全正常运行，出现故障，及时上报维修；

7、对新员工进行岗前培训；服务满意率96%。

（五）、校园环境保洁

项目作业频率服务质量标准

每天学校作息时间上班前完成各大

楼前及校园主要道路保洁工作，随后

保持道路全天整洁干净，达到“九接着完成其他保洁，且巡回保洁

无” ( 无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰

每日早、中、晚三次将垃圾桶（箱）迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无

道路乱张贴、路牙无泥沙 ) ；“四净” ( 路面内垃圾集中清运至垃圾场（楼），做

净、果皮箱净、树穴绿化带净、地下通到日产日清；

保洁道净 ) “一通” ( 下水道口通 )

重大活动期间实施道路冲洗保湿；

遇大雪或暴雪时及时组织相关人员共同清扫。

每天上班前完成各大楼前及校园主雨雪天气时，保证路面不积水、少结冰（中、大雪以上保证道路畅通）；

要广场保洁工作，随后接着完成其他

保持广场全天整洁干净，达到“九

保洁，且巡回保洁

无” ( 无果皮、无纸屑、无塑膜、无痰

每日早、中、晚三次将桶、箱内垃圾迹、无污水、无暴露垃圾、无烟头、无

广场乱张贴、无泥沙 ) ；“四净” ( 广场面净、集中清运至垃圾（房）楼，做到日产

果皮箱净、树穴绿化带净、地下通道日清；

保洁净) “一通” ( 下水道口通 )

重大活动期间实施广场冲洗保湿；

雨雪天气时，保证广场面不积水、少结遇大雪或暴雪时组织相关人员共同

冰（中、大雪以上保证道路畅通）；

清扫。

垃圾清运率达到 100%；覆盖蓬布，密闭化运输，减少道路污染；

清运

生活垃圾日产日清垃圾盘布清扫干净，做到车走地净；车（人工

容车貌保持整洁，设备完好无损；

操作）

清理完垃圾，及时关好垃圾箱（楼）门；

一、灭鼠标准

1、 15 ㎡标准房间布放 20X20厘米滑石

粉块两块，一夜后阳性粉块不超过 3％；

有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超

过 2％。

2、不同类型的外环境累计2000 米，鼠

迹不超过 5 处。

二、灭蚊标准

1、内外环境积水中，蚊幼虫及蛹的阳

性率不超过 3％。

四月中下旬至十一月上旬，每日一次 2、用 500ml 收集勺采集校园水体中的

灭蚊蝇工作，每周清理灭蚊蝇缸（笼）蚊幼虫或蛹阳性率不超过3％，阳性勺

1 次内幼虫或蛹的平均数不超过 5 只。

除四害

消杀每季度统一投放灭蟑、灭鼠、灭虫害 3、特殊场所白天人诱蚊 30 分钟，平均药物至少 3 次，每人次诱获成蚊数不超过 1 只。

每两天对垃圾房消毒 1 次三、灭蝇标准

1、有蝇房间不超过 3％，平均每阳性房

间不超过 3 只；食堂防蝇设施不合格房

间不超过 5％；加工、销售直接入口食

品的场所不得有蝇。

2、蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和

蛹的检出率不超过3％。

四、灭蟑螂标准

l 、室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不

超过 3％，平均每间房大蠊不超过 5 只，

小蠊不超过 10 只。

2、有活蟑螂卵鞘房间不超过 2％，平均 每间房不超过 4 只。

3、有蟑螂粪便蜕皮等蟑迹的房间不超 过 5％。

（六）园林绿化养护

项目

一级标准

二级标准 三级标准

1、植物配置合理。乔、 1、植物配置基本合理。 1、植物配置基本合理。 灌、花、草齐全，基本无 乔、灌、花、草齐全，基 乔、灌、花、草齐全，基

裸露土地；

本无裸露土地； 本无裸露土地；

2、树木生长正常，生长 2、树木生长正常，生长 2、树木生长基本正常，

达到该树种的平均生长 达到该树种的平均生长 生长达到该树种的平均

量，存活率 98%以上。

量，存活率 95%以上。 生长量，存活率不低于

3、树冠基本完整，内膛 3、树冠基本完整，内膛 90%。

3、树冠基本完整，内膛

不乱，通风透光， 不乱，通风透光，

4、在正常条件下，生长 4、在正常条件下，生长 不乱，通风透光，

季节无黄叶、焦叶、卷叶、季节有少量黄叶、焦叶、 4、在正常条件下，生长

落叶； 卷叶； 季节有部分黄叶、焦叶、

5、无枯枝死杈、无死树； 5、无明显枯枝死杈、无 卷叶；

乔灌木 6、乔木根据需要适时修 死树；

5、无少量枯枝死杈、有

6、乔木根据需要适时修 个别死树；

养护

剪，灌木整形修剪每年三

次以上，篱、球等按生长 剪，灌木整形修剪每年二 6、乔木根据需要适时修

情况、造型要求适时修 次以上，篱、球等按生长 剪，灌木整形修剪每年二

剪； 情况、造型要求及时修 次以上，篱、球等按生长

7、及时除杂草，杂草留 剪，每年修剪不少于四 情况、造型要求及时修

遍，做到枝叶紧密，无脱 剪，每年修剪不少于三

存不超过三天； 节。 遍，做到枝叶紧密， 无脱

8、按植物品种、生长情 7、每年适时除杂草，五 节。

况、土壤条件适时适量施 次以上。 7、每年适时除杂草，三

肥。每年普施基肥不少于 8、按植物品种、生长情 次以上。

一遍，花灌木增施复合肥

二遍，满足植物生长需 况、土壤条件适时适量施 8、按植物品种、生长情

要； 肥。每年普施基肥一遍， 况、土壤条件适时适量施

9、以防为主，及时采用 花灌木增施追肥一遍。 肥。每年普施基肥一遍，

9、防治结合，病虫害虽 花灌木增施追肥一遍。

高效、低毒、农药，使树

木被啃咬的叶片最严重 有发生，但能及时灭治， 9、防治结合，病虫害虽

的每株在 3%以下；有蛀干使树木被啃咬的叶片最有发生，但能及时灭治，害虫的株数在 2%以下，树严重的每株在 8%以下；有使树木被啃咬的叶片最木缺株在 1‰以下；树木蛀干害虫的株数在 5%以严重的每株在 15%以下；基本无钉栓、捆绑现象；下，树木缺株在 5‰以下；有蛀干害虫的株数在 8%

因人为或风雨之害造成树木基本无钉栓、捆绑现以下，树木缺株在 10‰树木倾斜应及时护正。象；因人为或风雨之害造以下；因人为或风雨之害

成树木倾斜应及时护正。造成树木倾斜应及时护

正。

1、草坪覆盖率达到 95%1、草坪覆盖率达到 90%1、草坪覆盖率达到 90%

以上，生长旺盛，草根不以上，生长旺盛，草根基以上，生长旺盛，草根基裸露，本不裸露，本不裸露，

2、叶色正常，生长季节2、叶色正常，生长季节2、叶色正常，生长季节

不枯黄，基本不枯黄，基本不枯黄，

3、及时对绿地整治修剪， 3、及时对绿地整治修剪，3、及时对绿地整治修剪，

高度控制在 8cm以下；高度控制在 10cm以下；高度控制在 10cm以下；

4、及时除掉杂草，每年4、及时除掉杂草，每年4、及时除掉杂草，每年

除杂草十遍以上，杂草率除杂草七遍以上，杂草率除杂草七遍以上，杂草率5%以下；10%以下；10%以下；

5、保持有效供水，无积5、干旱、高温季节基本5、干旱、高温季节基本绿地水；保持有效供水，有低洼及保持有效供水，有低洼及

6、按土壤肥力、绿地种时平整，基本无积水；时平整，基本无积水；

养护

6、按生长情况，适时适6、按生长情况，适时适

类、生长情况，适时适量

施有机肥三遍；量施有机肥二遍；量施有机肥二遍；

7、以防为主，严格控制7、时及做好病虫害防治7、时及做好病虫害防治

病虫害，发现时及时采用理；理；

高效、低毒、农药进行治

8、绿地整洁，生长良好， 8、绿地整洁，生长良好，

理；

有斑秃及时补植；能及时有斑秃及时补植；能及时

8、绿地整洁，生长良好，清理垃圾杂物。清理垃圾杂物。

无杂树，无堆物堆料、搭

棚、侵占等现象；设施基

本完好，无明显人为损

坏，对违法行为能及时发

现和处理；绿化生产垃圾

能及时清运。

时花1、全校大型活动、会议1、全校大型活动、会议1、全校大型活动、会议摆放花卉盆景每年六次摆放花卉盆景每年四次摆放花卉盆景每年四次以上 , 四季有花 , 花期一以上，四季有花，花期基

与致;本一致。以上。

盆景2、花卉生长正常 , 无枯枝 2、花卉生长正常，缺株、 2、二季有花，花期基本残花 ; 及时补种缺株、倒倒伏不超过 3-5 处，基本一致。

伏、枯死的花卉 , 补种、无枯枝残花。

3、花卉生长基本正常，

颜色要与原来的保持一

致;枯枝败叶，有部分枯枝残

3、缺枝、倒伏、枯死及

时补种。花能够及时清除。

3、及时清除枯萎的花蒂、

黄叶、杂草、垃圾 , 每年

4、及时清除枯萎的花蒂、 4、保持花卉生长良好。

施基肥一次 , 每次布置前黄叶、杂草、垃圾，每年

5、及时做好病虫害防治

施复合肥一次 , 盛花期追施基肥一次，每次布置前

肥适量；施复合肥一次。工作。

5、适时做好病虫害防治

4、做好病虫害防治工作，

无病虫危害；工作。

5、花坛设施保持完好。

6、花坛设施保持完好。

（七）、电梯、空调等设备养护

项目作业频率服务标准

1、值班式电梯 18 小时运行，按照每部电梯每

岗 1 人配置，每岗 6 小时；如电梯实现监控运

行，每两部电梯每岗配置 1 人

2、无人值班电梯 18 小时运行，实行巡查制，

确保电梯正常运行。

电梯的运行、维护、小修、中

电梯修，严格执行国家有关电梯维3、电梯每季度进行一次质量安全巡查，并填写护保养规定巡查记录。

4、电梯维护保养有专业资质单位进行。定期检

验，合格率达到 100%；

5、电梯技术档案资料齐全，技术数据准确。

1、每二小时对设备巡查一次

1、工作人员持证上岗，有严格的岗位职责，确

并做好抄表及巡查记录；

保系统正常运行；

2、四月机组检修；五月室内

2、空调系统进行巡视，保证运行正常，水塔运空调风机排风管保养消毒；十月保

养全部制冷设备；转正常且不超标，无漏水现象；

3、每周进行一次设备表面及3、保障 6 月至 9 月的制冷运行，室内温度维持

环境卫生保洁在 26 度；保障 11 月至次年 3 月的供热运行，

室内温度不低于16 摄氏度；

4、空调系统出现故障后，维修人员在15 分钟

内到达现场维修，小修及时处理，中修、大修

及时联系厂家技术人员并协助维修；维修及时

率 100%；有故障应急处理方案。

（八）、会议服务工作标准

项目服务标准

1、会前 1 小时，会议服务员打开会议场所门，灯光、空调、按主办单

位要求做好准备。（ 1、杯具、用具是否干净，无破损，摆放整齐。 2、桌

椅摆放是否干净、整齐、地毯、讲台有无污迹。 3、鲜花、观赏植物是否到

位，有无枯萎，花盆是否干净。）

2、音响等保障人员到位，检查设备，开启音响。（灯光及空调是否完

好，灯具不亮时应通知维修，有投影仪的会议应根据主办单位需要关灯，

并检查操作。）

3、会场管理员提前一小时到场再次检查，及时协助业务部门与主办

单位的沟通，处理问题。

会前准备4、会议服务员应在会前一小时按要求着工作服上岗，站在会场入口的显要位置，脸带微笑，指引客人进入会场。

5、随着与会人数的增多，抽调部分服务人员协助主办单位入座。

6、分别为主席台人员和与会的其他人员分发小毛巾或湿纸巾（主席

台或重要宾客），斟倒茶水。

7、规范操作：斟茶时，先主位，再副主位，依此类推，前排以后可以从

一侧开始一次倒茶水，为与会者倒水时，要站在与会者右后侧，将茶盖翻

放在桌上，以确保卫生。然后拿起杯子倒水，茶杯要拿到与会者身后斟倒，

以免挡住与会者的视线，主席台上配置矿泉水时，要根据主办单位需要配

置相应水杯。

1、会议开始时，关闭各通道门。

2、会议自始至终，服务人员必须根据要求，站立在会场内合适位置待

命，不得擅自离场，因会场面积限制活会议保密需要，服务员应待立会

场门外服务。

会中服务

3、会议进行过程中，刚开始时，一般 15 分钟添水一次，以后一般 20 分

钟添水一次，主要根据主办单位的情况而定，添加茶水时要求服务员动作

敏捷、轻盈、尽量不发出声音。

4、主席台人员如超过半小时未饮用茶杯的茶水，根据需要更换一杯新

的热茶水，使用演讲台时，每更换一次演讲人，需更换一次茶杯或水杯，

更换时要使用托盘。

5、会中休息或休会期间应进行简单保洁，撤去空瓶更换新的矿泉水，

但不得翻动主办单位的文件资料。

1、会议结束时及时拉开各通到门。

2、指定部分会议服务人员站在主通道门前，为与会人员送行，并照顾年

老体弱的参会人员退场，指定另一部分会议服务人员及时检查现场有无

遗留物品，如文件等，一经发现，及时送还。发现未灭的烟头等要及时

处理。

3、参会人员离开后，服务员开始着手清场工作，关掉大部分的照明灯，

只留适当的灯光供清场用，将座牌、桌椅等归位。

4、撤器皿：撤走会议桌上所有器皿并送洗（杯具如有污垢，用去污粉

清除或将杯具放入消毒剂中浸泡 5 分钟，用干净毛巾垫手，将杯具擦干，放

置于消毒柜中消毒 30 分钟，消毒柜每月应用消毒剂擦拭内外部，保

退场服务持清洁）。

5、清洁四周护墙及地面，吸地毯，如地毯有污垢，立即安排保洁员

清洗。

6、物品归还，清理租借、调用的物品，检查有无缺失或损坏，清洁

后归还，做好相应记录。

7、检查会议室及相关的物品是否有缺失或损坏，及时报告会场管理员，

协助追补损失，做好记录。

8、落实安全措施，关闭水阀，切断电源（包括音响、空调、灯光、门），

锁好会议厅室所有门窗，由当班负责人做完最后的安全防患复查，落实

会议室各项安全防患工作，方可离岗。

（九）、门岗服务工作标准

项目服务标准

1、上班时集中精力，不干与工作无关的事，不打瞌睡，不将熟人带入

门岗传达室内，更不能把传达室当作娱乐场所。

2、夜间必须加强巡逻，发现事故苗头或形迹可疑的人和事，应及时处理并报告有关领导或有关部门。发现楼宇内电、水、门窗、消防设施等不关闭或不安全情况，应及时采取补救措施，并与次日报告有关部门。

3、熟悉楼宇内部及附近周围治安环境情况，会掌握使用治安、消防等

报警电话和消防设备。

4、忠于职守，并做到语言文明，礼貌待人，不借故刁难，以职谋私。

5、严禁迟到、早退、中途离岗，上岗时严禁打瞌睡，如有事请假需

提前一天报上级审批。

6、上岗时举止要端正，精神要振作，不得嘻笑打闹、吸烟、喝酒、吃

零食、聊天、听随身听；仪容要严整，上班人员按规定统一着装，头发

要整洁，不准留长发，蓄胡须，要处处以良好的姿态保持门岗人员的形

象。

7、上班期间岗位不得脱人，做好物资设备的保管工作。

8、认真填写来访登记、巡查记录等工作资料，字迹清晰。

9、保管好楼宇内相关门钥匙，不得遗失。

10、积极完成上级交办的其他工作任务。

物业管理服务承诺

职业技术学院物业管理中心将以我们的质量方针：“以一流的管理，提供一流的

服务，营造一流的环境”为原则，遵循“服务育人”的思想，把南京交通职业技术学

院建设成“整洁、文明、舒适、便利、安全”的工作学习环境，特此做好如下服务承

诺：

（一）、严格按照物业服务管理标准操作；

（二）、严格执行学校的规章制度，圆满完成学校布置的各项任务，积极配合学

校处室，各院系的工作；

（三）、严格遵守《物业管理条例》和政府主管部门颁布的各项相关法律、法规；

（四）、所有物业服务人员一律挂牌上岗、精神饱满、仪表整齐、礼貌待人，有

良好的服务意识和水平，工作严谨，忠于职守；

（五）、保证教学楼内师生及物品的安全，严格执行人员、货物出入登记制度，值

班员 24 小时值班巡查，消防设施运行良好，确保不发生火灾、偷盗等重大事故。

（六）、保证教学楼内整洁、卫生，做到“五无”，“五净” ，为师生们提供整洁、优雅的工作、学习和生活环境；

（七）、维修人员熟悉教学楼各项设备设施，严格遵守操作规程，保证所辖物业

内各项设施安全运行，维护教学楼建筑本体的完好，执行 24 小时抢修制度，凡有报修，及时完成，保证师生工作、学习的正常进行；

（八）、组织教学楼内的文化建设，创建良好的文化氛围，做好上级领导和相关

群体的视察接待工作。

（九）、配合学校与各系的教学工作，本教学楼管理将尽可能地为贫困学生提供

勤工俭学的机会。

（十）、物管中心的管理服务工作接受学校及师生的监督，如发现物业管理中失

职或违反学校规定，请及时向管理组或楼长投诉，我们保证会认真调查，并保证实行

四小时复命制，如情况属实将会公正、严肃处理品并日后的工作中进行改正，以维护

物管中心的声誉。