房地产估价理论与方法：房地产估价概论.doc

房地产估价理论与方法：房地产估价概论 考试时间：120分钟 考试总分：100分

遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、判断题 不同资质等级房地产估价机构的业务范同按照估价目的划分，应当在资质等级许可的业务范围内从事估价业务，而且要受地域范围的限制。（ ） 本题答案： 2、判断题 目前我国土地使用权出让的方式有招标、拍卖、挂牌、协议四种。（ ） 本题答案： 3、多项选择题 房地产估价从某种意义上讲是（ ）房地产价值。A.发明 B.发现 C.创造 D.确定 E.探测 本题答案： 4、判断题 估价对象是由委托人指定，并由其完全决定的。（ ） 本题答案： 5、单项选择题 为国有土地上房屋征收目的而进行的估价，对于房屋租赁的影响，应（ ）。A.视为无租约限制的房地产来估价 B.视为有租约限制的房地产来估价

姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________

--------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------

C.考虑房屋租赁者的意见

D.视其租约租金与市场租金的差异大小而定

本题答案：

6、多项选择题

下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。(2009年试题)A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

本题答案：

7、多项选择题

房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告，下列说法中正确的有（）。A.由发证机关对房地产估价机构给予警告，并处10万元以上20万元以下罚款

B.对房地产估价师处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案

C.情节严重的，吊销资质证书、注册证书

D.造成损失的，依法承担赔偿责任

E.构成犯罪的，依法追究刑事责任

本题答案：

8、问答题

从实物角度来看现实中的房地产估价对象主要有哪些

本题答案：

9、判断题

为促进税收工作，一般由税务机关对房地产交易价格进行估价。（）

本题答案：

10、多项选择题

下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有（）。A.独一无二

B.寿命长久

C.供给有限

D.价值量大

E.保值增值

本题答案：

11、单项选择题

在实际估价中，选取（）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。A.价值时点

B.价值类型

C.估价机构

D.估价依据

本题答案：

12、判lC.营业税

D.契税

本题答案：

16、判断题

专业估价人员就是指专门从事房地产估价的人员。（）

本题答案：

17、判断题

如果为房地产买卖．抵押目的评估有租约限制的房地产价值，可以不考虑租赁合同约定的租金与市场租金差异的影响。（）

本题答案：

18、判断题

房地产抵押估价的委托人是放贷银行。（）

本题答案：

19、多项选择题

在下列哪种情况下，评估的是房地产的抵押价值（）。A.处置抵押房地产估价

B.初次抵押行估价

C.续贷抵押估价

D.对投保的房地产进行估价

E.拍卖房地产估价

本题答案：

20、单项选择题

下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。(2010年试题)A.高层建筑地价分摊

B.房地产投资价值评估

C.因环境污染导致的房地产价值减损评估

D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

本题答案：

21、单项选择题

对被征收人选择房屋产权调换的，其产权调换差价，下列说法中正确的是（）。A.产权调换差价=用于产权调换房屋价值-被征收房屋价值

B.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋价值

C.产权调换差价=被征收房屋价值-用于产权调换房屋的重置成本

D.产权调换差价=用于产权调换房屋的重置成本-被征收房屋价值

本题答案：

22、多项选择题

不论估价报告提供给谁使用，委托人都应对向估价机构提供的资料的（）负责。A.合法性

B.真实性

C.准确性

D.排他性

E.完整性

本题答案：

23、单项选择题

一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。（2010年试题）A.估价委托合同签订时间

B.估价目的

C.实地查勘估价对象的时间

D.委托人意愿

本题答案：

24、多项选择题

下列关于房地产估价师应该遵守的职业道德的表述中，正确的有（）。A.做到诚实正直公正执业

B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用

E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

本题答案：

25、单项选择题

在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。A.一

B.两

C.三

D.多

本题答案：

26、多项选择题

房地产估价机构应当由自然人出资，以（）形式设立。A.集体企业

B.国有企业

C.有限责任公司

D.合伙企业

E.股份有限公司

本题答案：

27、多项选择题

房地产估价是估价行业的主体，原因有（）。A.国家法律规定

B.房地产是所有需要估价的资产中价值最大的

C.房地产量大面广，而其他资产的数量相对较少

D.房地产需要估价的情形较多，而其他资产需要估价的情形较少

E.房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身

本题答案：

28、多项选择题

一个估价项目通常只有一个估价目的，估价目的决定其（）。A.估价委托人

B.估价师

C.价值类型

D.估价对象

E.估价结果

本题答案：

29、单项选择题

房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（）。A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价

B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价

C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价

D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

本题答案：

30、判断题

如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价，则不应接受该项估价委托。（）

本题答案：

31、判断题

房地产被征用后损毁的，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿。（）

本题答案：

32、多项选择题

下列经济活动中，需要评估房地产抵押价值的是（）。A.增加抵押贷款

B.抵押期间对抵押房地产进行动态监测

C.抵押贷款到期后需继续以该房地产抵押贷款

D.处置抵押房地产

E.租赁抵押房地产

本题答案：

33、单项选择题

抵押合同签订后，该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖时，对拍卖新增房屋所得（）。A.抵押人无权优先受偿

B.抵押权人无权优先受偿

C.抵押权人有权优先受偿

D.抵押人有权对全部房地产优先受偿

本题答案：

34、单项选择题

关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。（2011年真题）A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

本题答案：

35、判断题

房地产估价结果是一种专业意见。（）

本题答案：

36、单项选择题

关于征收和征用，下列说法正确的是（）。A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题

B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿

C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为

D.征收是无偿的，征用是有偿的

本题答案：

37、单项选择题

因规划修改、污染、工程质量缺陷等导致的房地产价值减损评估属于（）。

A.灾害调查评估

B.规划实施情况评估

C.房地产评估

D.相关经济损失评估

本题答案：

38、多项选择题

不同的估价目的将影响估价结果，是因为（）等不同。A.价值时点

B.估价机构

C.估价对象范围

D.估价方法

E.房地产估价师

本题答案：

39、判断题

房地产估价师可以对房地产投资提供专业意见。（）

本题答案：

40、单项选择题

以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》

B.《城市房地产管理法》

C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》

D.《房地产估价机构管理办法》

本题答案：

41、多项选择题

估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用在于（）。A.体现估价师的专业胜任能力

B.反映估价师的职业道德

C.保护估价师和估价机构

D.保护估价报告使用人

E.规避估价风险

本题答案：

42、多项选择题

下列法律法规和标准中，应作为国有土地上房屋征收估价依据的有（）。A.《中华人民共和国物权法》

B.《中华人民共和国城市房地产管理法》

C.《国有土地上房屋征收评估办法》

D.《房地产估价规范》

E.《中华人民共和国担保法》

本题答案：

43、单项选择题

房地产价格评估遵循公平、公正、公开原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以（）、基准地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。A.收益价格

B.市场价格

C.标定地价

D.清算价格

本题答案：

44、单项选择题

估价程序是指完成一个估价项目所需要做的各项工作按照它们之间的内在联系排列出的先后次序。房地产估价的基本程序包括以下几个方面，排序正确的是（）。①获取估价业务；②受理估价委托；③制订估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥求取估价对象价值；⑦撰写估价报告；

⑧审核估价报告；⑨交付估价报告；⑩估价资料归档。

A.①②④③⑤⑥⑦⑧⑨⑩

B.①②③⑤④⑥⑦⑧⑨⑩

C.②①③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩

D.①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩

本题答案：

45、判断题

任何一个估价项目都有估价目的。（）

本题答案：

46、单项选择题

采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于（）。A.按国家规定所确定的最低价

B.最低出让价

C.招标底价

D.拍卖底价

本题答案：

47、判断题

在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）

本题答案：

48、多项选择题

下列房地产估价活动中，不符合职业道德的行为有（）。（2011年真题）A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估

B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助

C.某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查

D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价

E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告

本题答案：

49、单项选择题

下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，不正确的有（）。A.应做到诚实正直、公正执业

B.通过努力学习，可以接受部分超过自己专业能力的估价项目

C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开

D.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章

本题答案：

50、单项选择题

下列房地产估价原则中，评估现状价值不适用的原则是（）。A.替代原则

B.合法原则

C.最高最佳利用原则

D.价值时点原则

本题答案：

51、多项选择题

房地产估价师的职业道德包括（）。A.有资格证书即可胜任任何估价业务

B.诚实与正直

C.公平竞争

D.社会责任

E.保守秘密

本题答案：

52、多项选择题

中国内地在建立房地产估价理论和方法体系过程中借鉴和吸收了（）等国家

和地区房地产估价的最新成果。A.新加坡

B.日本

C.美、英、德

D.中国香港和中国台湾

E.印度

本题答案：

53、判断题

拍卖的房地产估价，人民法院既是委托人，也是估价报告的使用者。（）本题答案：

54、判断题

房地产估价师和房地产估价机构不但可以从事传统的估价业务，而且可以从事房地产价值评估相关业务和房地产咨询业务。（）

本题答案：

55、单项选择题

下面所列不存在估价利害关系人的是（）。A.房地产抵押估价

B.房地产征收补偿估价

C.房地产转让估价

D.人民法院拍卖、变卖被查封的房地产估价

本题答案：

56、多项选择题

下列是估价委托人的义务的有（）。A.向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的资料

B.协助估价师搜集估价所必要的资料

C.就估价结果提出自己的要求

D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

E.有义务协助估价人员对估价对象进行实地查看等工作

本题答案：

57、问答题

目前对房地产估价的需要主要有哪些方面

本题答案：

58、判断题

房地产抵押价值估价报告是由银行专业人员制作并提供的。（）

本题答案：

59、单项选择题

在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人

B.估价对象权利人

C.估价委托人，不是报告使用者

D.估价委托人和报告使用者

本题答案：

60、判断题

鉴证性估价和咨询性估价这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师承担同样的法律责任。（）

本题答案：

61、判断题

征收、征用是为了公共利益的需要，具有一定的强制性，所以都是无偿的。（）

本题答案：

62、多项选择题

房地产估价本质的认识包括（）。A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值

B.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

C.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证

D.房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内

E.房地产估价既是一门学科又是一门技艺

本题答案：

63、问答题

从房地产估价的角度如何去认识建筑物

本题答案：

64、判断题

确定价值时点与得出评估价值的先后次序是得出评估价值在先，确定价值时点在后。（）

本题答案：

65、多项选择题

关于房地产估价误差的说法，错误的有（）。A.判断评估价值误差大小或者准确性，是将其与估价对象的重置价格进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理测量的误差标准来要求估价误差标准

C.所有评估价值都有误差，可以说所有评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定限度，因此需要确定合理误差范围

E.判断评估价值的误差大小或者准确性的是合格估价师的重新估价结果

本题答案：

66、多项选择题

房地产评估不仅包含房地产价值评估，还可以包含（）等。A.房地产周围环境评估

B.房地产制度政策评估

C.房地产开发项目的可行性评估

D.房地产投资风险评估

E.房地产机构绩效评估

本题答案：

67、单项选择题

关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A.判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较

B.估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

C.所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

本题答案：

68、判断题

房地产估价可以为办理出国移民需提供的财产证明提供估价服务。（）

本题答案：

69、单项选择题

下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

B.房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见

C.房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围

D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

本题答案：

70、多项选择题

房地产估价师经过分析，测算和判断得出的估价结果与市场上进行交易的成交价格有所不同，其原因可能有（）。A.成交价格受到交易者的个别情况的影响

B.迎合委托人意愿的影响

C.房地产市场状况因成交日期与价值时点不同而发生变化

D.委托人不同的原因

E.估价对象因成交日期时状况与价值时点时状况不同而发生变化

本题答案：

71、判断题

同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值不是唯一的。（）

本题答案：

72、判断题

以协议方式出l本题答案：

76、判断题

注册房地产估价师是指专职注册房地产估价师。（）

本题答案：

77、单项选择题

（）由委托人和估价目的双重决定。A.估价要素

B.价值时点

C.估价对象

D.价值类型

本题答案：

78、单项选择题

下列经济活动中，不需要评估房地产抵押价值的是（）。A.初次抵押贷款

B.再次抵押估价

C.续贷抵押估价

D.处置抵押房地产

本题答案：

79、多项选择题

房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价的合法性、真实性

B.说明估价的独立性、公正性

C.规避估价风险

D.保护估价报告使用人

E.防止委托人提出高估或低估要求

本题答案：

80、单项选择题

1999年2月12日建设部会同原国家质量技术监督局联合发布了（），其内容包括：总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法，估价报告、职业道德等。A.《中华人民共和国国家房地产估价标准规范》

B.《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》

C.《中华人民共和国国家房地产估价规范标准》

D.《城市房屋拆迁估价指导意见》

本题答案：

81、单项选择题

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的主要工作不包括（）。A.房地产估价师执业资格考试、注册和继续教育

B.建立房地产估价机构信用档案

C.拟定房地产行业相关政策法规

D.对会员的执业行为进行日常监管

本题答案：

82、问答题

为什么说房地产是实物和权益价值并重

本题答案：

83、判断题

某注册房地产估价师王某拟抵押其位于A市C区的一套多层住房，该估价师请该所另两名注册房地产估价师对该套住房进行了估价，并出具了估价报告。王某以优惠价格取得该报告，并最终取得银行的抵押贷款。则对该住房的估价是

专业房地产估价。（）

本题答案：

84、判断题

房地产被征用后毁损的，征用补偿金额应包括使用上的补偿金额和相当于被征用房地产毁损前后价值之差的补偿金额。（）

本题答案：

85、判断题

处置抵押房地产的估价价值是房地产抵押价值。（）

本题答案：

86、判断题

房地产估价机构依法从事房地产估价活动不受行政区域、行业限制。（）本题答案：

87、判断题

估价委托人一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（）

本题答案：

88、判断题

对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋征收补偿为目的进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房屋进行估价。（）

本题答案：

89、判断题

房地产交易双方当事人必须按照估价报告上提供的价格成交。（）

本题答案：

90、判断题

房地产不仅在转让、租赁、抵押、征收、分割、损害赔偿、税收、保险等活动需要估价，房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，而其他资产估价则主要限于价值评估本身。（）

本题答案：

91、判断题

为房屋征收目的进行估价，不需要考虑房屋租赁的影响，应视为无租约限制的房地产来估价。（）

本题答案：

92、单项选择题

房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。A.独一无二和供给有限

B.流动性差和价值最大

C.独一无二和价值量大

D.不可移动和用途多样

本题答案：

93、多项选择题

下列哪种价值属于非市场价值（）。A.快速变现价值

B.谨慎价值

C.清算价值

D.投资价值

E.正常成交价值

本题答案：

94、多项选择题

下列关于房地产估价本质的说法，正确的有（）。A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价是会有误差，但误差应在合理范围内

E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术

本题答案：

95、单项选择题

王某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。预计王某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给王某造成的损失为（）元。A.12650

B.5000

C.13911

D.12574

本题答案：

96、判断题

房地产估价师应当保持估价的独立性，当与估价委托人、估价利害关系人有利害关系或者与估价对象有利益关系的，应当主动回避相应的估价业务。（）本题答案：

97、单项选择题

承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处（）年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。A.3

B.5

C.7

D.0

本题答案：

98、单项选择题

商品住宅可同时采用市场法、收益法和（）估计，以相互验证，但不互相替代。A.路线价法

B.成本估价法

C.长期趋势法

D.假设开发法

本题答案：

99、判断题

本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2004年8月中国房地产估价师学会与香港测量师学会完成了首批互认。（）

本题答案：

100、多项选择题

单独评估建筑物价值的情况有哪几种（）。A.在房地产投保火灾险时评估其保险价值

B.在房地产火灾发生后评估其损失

C.评估期房价格

D.计算建筑物折旧

E.房地产抵押价值评估

本题答案：

101、判断题

每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证；有时是相互补充，但不应相互替代。（）

本题答案：

102、问答题

房地产估价专业人员应遵守的职业道德有哪些

本题答案：

103、多项选择题

目前，国家针对房地产估价行业实施的市场准入机制包括（）。A.对房地产估价师执业资格进行注册

B.对房地产估价机构资质进行核准

C.对房地产估价师执业资格进行审批

D.对房地产估价师执业资格进行认定

E.房地产估价机构法人代表必须是注册房地产估价师

本题答案：

104、单项选择题

除了耕地占用税和（）应按面积和税额标准征收不需要房地产估价提供有关服务之外，其他我国现行的房地产税收和与房地产相关的税收都需要房地产估价提供有关服务。A.房产税

B.土地增值税

C.城镇土地使用税

D.契税

本题答案：

105、单项选择题

下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是( )。(2009年试题)A.了解某宗房地产的出租人权益价值

B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值

C.了解某地区地震后房地产价值的变化

D.了解某宗房地产的应缴纳城镇土地使用税额

本题答案：

106、判断题

房地产估价机构的资质分为”一级、二级、三级、四级”这四个等级。（）本题答案：

107、判断题

客观合理价格或价值是估价对象在某种估价目的特定条件下形成的正常价格。（）

本题答案：

108、多项选择题

下列（）是对于房地产估价准确性的全面认识。A.即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值

B.所有的评估价值都会有误差

C.能用物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准

D.判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较

E.由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小

本题答案：

109、判断题

在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）本题答案：

110、判断题

同一宗房地产在相同估价目的下所得到的评估价值应当相同。（）

本题答案：

111、判断题

房地产估价活动的核心内容，是根据委托人的要求，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见。（）

本题答案：

112、单项选择题

（），中国房地产估价师与房地产经纪人学会加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。A.2003年11月4日

B.2005年10月17日

C.2006年10月13日