按揭贷款方案
按揭贷款方案
按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。
按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。
现楼按揭的具体程序如下：
（1）选择房产
购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。（2）办理按揭贷款申请
购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。
（3）签订购房合同
银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。
（4）签订楼宇按揭合同
购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、
利率、还款方式及其他权利义务。
（5）办理抵押登记、保险
购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。
（6）开立专门还款账户
购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。
目前贷款购房主要有以下几种：
1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。
2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
3、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。
五种还贷方式：
1、固定利率房贷：进入加息周期较合算
据业内人士介绍，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。
而固定利率房贷则不会“随行就市”，就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。
2、等额本息还款：适合收入稳定的群体
据业内人士介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
3、等额本金还款：适合目前收入较高的人群
除了等额本息还款法外，等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。
4、等额递增(减)：灵活性强
等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于
等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
5、按期付息还本：适合房产投资客
“按期付息还本”就是借款人通过和银行协商，为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是借款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。
案例分析：
贷款方式：商业贷款
还款方式：等额本金
小李是外省人士，在北京一家外企任职，工作时间有8年之余，月薪大概20000元左右，收入较稳定，享有公积金福利，名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产，住房面积不要求太大，足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源，房屋面积70㎡，房价为150万元，小李父母愿意赞助小李50万元购房款，为减轻儿子的购房压力。目前，小李比较的迟疑的是，对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外，小李有提前还款的打算，同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。
专家分析：对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说，选择商业贷款为首选。对于首次购房人群，目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别，只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高，能够满足小李所需的贷款额度，因此，建议小李选择商业贷款，并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠，在个人资质良好的情况下，仍可申请到下浮15%的优惠利率。
置业妙招：建议小李选择商业贷款，还款方式选择等额本金还款法。一方面，小李有提前还款的打算。另一方面，虽然等额本金的前期还款压力较大，但是比较等额本息还款法来看，等额本金能够节省部分贷款利息，在购房总支出上能有所缩减。所以，综合两方面因素来看，等额本金还款法更加适合像小李这类需求
的购房人。
2010年读书节活动方案
一、活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、做好读书登记簿
（1）每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、出读书小报：
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√
A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)
银行与房地产开发公司商品房销售贷款合作协议
商品房销售贷款合作协议书编号：
商品房销售贷款合作协议书 甲方：XXXX公司 法定代表人：XXX 住所：XXXX 联系电话：13XXXXXXXXX1 邮政编码：6XXXXXX 开户金融机构：X 帐号：X 乙方：XXXXX 法定代表人：XXXX 住所：XXXX 联系电话：XXXXX 邮政编码：XXXXX
为支持居民购买住房，促进商品房销售，甲乙双方本着平等互利的原则，经友好协商，就商品房销售贷款业务进行合作的有关事宜，达成如下协议，以兹遵守： 第一条双方合作原则 双方承诺坚持依法经营、平等互利、诚实信用的合作原则，互不欺诈、互不侵犯对方权益。 第二条个人住房贷款通用的商品房 乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于XXXXX南面的经批准命名为：“美好家园”小区的商品房发放个人住房贷款、商住两用房和商铺按揭贷款。 第三条贷款额度、期限和比例 1、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的商品房的购房人提供住房按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限不超过20年。 2、乙方承诺对购买本协议第二条所确认的购买者提供商铺按揭贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的60%，最长贷款期限不超过10年。 贷款利率按中国人民银行公布的有关利率规定执行。 第四条甲方承诺 甲方为确保与乙方合作的顺利进行，承诺如下： 一、甲方配合乙方做好发放贷款申请表、收集贷款资料、审查借款人资格等工作。 二、甲方在乙方开立售房款帐户，并将销售资金结算委托乙方办理。
三、甲方将在乙方开立商品房抵押贷款专户，乙方商品房抵押贷款的购房者支付的首期房款和乙方向购房者提供的贷款均须解入该专户。乙方对甲方使用借款人的贷款资金享有监控的权利。 四、甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证。保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等）；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。 五、在购房人付清房款、契税、鉴证费后，甲方将其购房合同、购房发票、完税发票及办好的房屋产权证交予乙方（产权证在购房合同签定后陆个月内办理完毕，若延期，愿承担连带责任）。在贷款期限内，如客户提出有关上述商品房合同、购房发票、完税发票及房屋产权的补办、挂失等事项时，甲方将在取得乙方许可的前提下方可办理。 六、甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从甲方在乙方开立的存款账户中直接扣划。 七、甲方应从每一通过乙方提供抵押贷款本金中提取10%作为商品房风险保证金，并存入在乙方开立的保证金专户，交乙方管理。在甲方的购房者办妥《房屋产权证书》和抵押登记手续交给乙方后，此笔保证金甲方方可使用。 八、甲方隐瞒或违背本协议责任条款，即为违约，乙方可采取如下措施：
(房地产项目管理)房地产项目合作协议书
编号：项目合作协议书 （房地产项目） 年月
目录 项目合作协议书……………………………………………………项目合作协议书（附件一）………………………………………项目合作协议书（附件二）………………………………………项目合作协议书（附件三）………………………………………项目合作协议书（附件四）………………………………………土地抵押合同………………………………………………………
项目合同协议书 协议编号： 一、合作双方： 1、有限公司（以下简称甲方） 法定住所： 有权签字人： 公司主要经营范围： 2、有限公司（以下简称乙方） 法定住所： 法定代表人： 公司主要经营范围： 二、合作前提条件： 1、乙方能提供位于市房地产项目用地平方米，且该地块已付清出让金及一切相关契费，取得了国有土地使用权证；同时该项目已获得当地政府的批准、立项，完成设计方案，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。 2、由于缺乏建设资金，乙方认定中国银行分行
支行可以《专项资金托管》的方式引进建设资金，对资金使用进行全面监管，保证按时回款。为此，甲乙双方经友好协商达成以下协议。 三、合作方式及合作期限 1、甲方以专项资金托管的方式与乙方进行合作。（详见《专项资金托管协议》）。 2、合作期限为3年。 A：乙方若提前完成项目建设，并通过销售回款能足够偿还甲方投入的全部投资款及投资利润，乙方可与甲方协商，提前结束合作期限，甲方在证实确有可能的前提下可以考虑提前结束合作。 B、乙方若在双方合作期限内未能全部完成项目建设或销售所得款项不够满足偿还甲方投入的全部投资资金及投资利润，乙方可与甲方协商，要求延长合作期限，甲方可以考虑延长合作期限，但需得到充分证证和乙方能满足甲方的条件下方可，届时另行签订协议。 四、投资总额及投资利润 1、甲方为乙方提供项目开发建设资金总额为元人民币。首批拨付元人民币，后续资金将视项目工程进展情况确定是否拨付。 2、三年期内（以每笔款到帐之日起计），乙方应每年向甲方
住房按揭贷款还款公式
住房按揭贷款还款的计算方法 一、还款的种类与基本说明 1.等额本息还款法 按照该法还款贷款者每月需要还银行相同的金额，贷款的每月还款金额包括本金加利息，还款初期支付的利息较多本金较少，还款后期支付的本金较多利息较少。 该法从表面上来看较等额本金还款法总还款的金额多些，但该法很适合经济基础较差的人群。若在相同月利率的情况下，考虑通货膨胀因素实则两法有效货币而言没有太大差异。 2.等额本金还款法 该法较为简单，贷款者只需每月偿还银行固定的本金加可变的利息，利息随着本金的较少而减少，故还款初期较还款后期支付的金额较多，该法适合经济基础稍好的人群。 二、还款公式的推导 1.等额本息还款法 假定： 贷款额为：A 贷款周期为：B月 月利率为：m 每月还款金额为：C 每月偿还本金为： 每月偿还利息为： 有以下推导公式： 第一月偿还金额：C=+ =+A*m 第二月偿还金额：C=+ =+（A-）*m 第n月偿还金额：C=+ =+（A---…….）*m 从以上公式得： +A*m=+（A-）*m +（A---…….）*m=+（A---…….）*m
可得：= +*m=（1+m） = +*m =（1+m） = 再有： ++……+= A 故有：+（1+m）++…….+= A [1+(1+m)+] = A = A （用等比求和公式） = A 故得：每月还款本金为： == 最终得到： 每月还款金额为：C=+A*m =+ A*m 2.等额本金还款法 每月偿还本金：= 每月偿还利息:=( A-)* m=[A-(n-1)]*m 每月还款金额为： C=[A-(n-1)]*m
=A*m+(1-n*m+m) 三、住房按揭贷款还款计算excel实现 详见表格：（如下：）
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险与控制
. 房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 邬辉林律师 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款 合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银 行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发 商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存 在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封 对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行 签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对 社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房 款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成， 购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外， 还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的 10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。
按揭贷款等额本息还款计算公式
按揭贷款等额本息还款 计算公式 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
“等本金”与“等本息”两种房贷方式计算及比较 一、按揭贷款等额本息还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=[本金×月利率×（1+月利率）还款月数]/（1+月利率）还款月数-1] 等本息法： A=P×i×(1+i)n/[(1+i)n-1]式中，A为每期还款金额P为本金（贷款数）i为利率（须折算成月利率）n为贷款期数（按月计算） 其中：每月利息=剩余本金×贷款月利率 每月本金=每月月供额-每月利息 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中虽剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据%的年利率计算，月利率为‰ 代入等额本金还款计算公式计算： 每月还本付息金额=[300000׉×（1+月利率）120]/[（1+月利率）120-1] 由此，可计算每月的还款额为元人民币 二、按揭贷款等额本金还款计算公式 1、计算公式 每月还本付息金额=（本金/还款月数）+（本金－累计已还本金）×月利率
每月本金=总本金/还款月数 每月利息=（本金-累计已还本金）×月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少 2、商业性房贷案例 贷款本金为300000元人民币 还款期为10年（即120个月） 根据%的年利率计算，月利率为‰ 代入按月递减还款计算公式计算： （第一个月）还本付息金额=（300000/120）+（300000-0）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 (第二个月)还本付息金额=（300000/120）+（300000-2500）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 (第二个月)还本付息金额=（300000/120）+（300000-5000）׉ 由此，可计算第一个月的还款额为元人民币 再依次类推，我们就可以计算出任何一个月的还本付息金额了。 三、两种还贷方式的比较 1、计算方法不同 等额本息还款法——即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。 等额本金还款法——即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减。 2、两种方法支付的利息总额不一样 在相同的贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额少于等额本息还款法。
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手
续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为： （一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法保障银行的放款风险。此时银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的一般保证或连带责任保证。 （五）购房人、银行与保险公司之间的保险关系。为规避银行的贷款回收风险，购房人在将所购房屋抵押给银行时，必须将房屋在贷款期间投
按揭贷款方案
按揭贷款方案 按揭贷款也叫抵押加阶段性保证贷款。即银行在为借款人提供住房贷款时，需以借款人所购买的住房做抵押，但是在该住房的房屋所有权证和抵押登记手续办妥之前，须由售房人(房地产开发公司)为借款人提供阶段性的保证。待售房人(房地产开发公司)为购房人办妥房屋产权所有证后，办理抵押登记手续，将《房屋他项权证》交银行作为对购房人放款抵押的贷款方式。 按揭可以分为现楼按揭贷款和楼花按揭贷款。现楼按揭是指借款人借款购买现楼，而以购得现楼作抵押。楼花按揭是金融机构对购买楼花（尚未完工前整栋、分层或分单元先预售的楼房）的置业者提供的以借款人依据购房合同具有权利为抵押的按揭贷款。 现楼按揭的具体程序如下： （1）选择房产 购房者如想获得按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。（2）办理按揭贷款申请 购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。 （3）签订购房合同 银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，经审查确认购房者符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与发展商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。 （4）签订楼宇按揭合同 购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、
利率、还款方式及其他权利义务。 （5）办理抵押登记、保险 购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管。 （6）开立专门还款账户 购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《楼宇按揭抵押贷款合同》约定义务。并办理相关手续后，一次性将该贷款划入发展商在银行开设的银行监管账户，作为购房者的购房款。 目前贷款购房主要有以下几种： 1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 2、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。
银行与地产集团战略合作协议样稿
某某银行股份有限公司某某地产集团有限公司 战略合作备忘录 （2015—2018） 本协议于2015年月在 XX 签署
甲方：某某银行股份有限公司 乙方：某某地产集团有限公司 鉴于： 甲方（如无特别说明，本协议中提及“甲方”时均指某某银行股份有限公司总行及其下属各分支机构）是一家业绩优良、规范管理的新型股份制商业银行，为我国银行体系中最具生机和活力的商业银行之一，目前已在环渤海、长三角、珠三角等区域开设多家分行。 乙方（如无特别说明，本协议中提及“乙方”时均指某某地产集团有限公司及其有控制权的下属子公司，本协议中提及的乙方的“子公司”，均是指乙方对其有法律上控制权的下属子公司）是一家在香港联交所上市的综合企业公司，其在中国大陆有着丰富的楼盘、物业运营经验，延续在香港建造高档住宅的成功经验，成功踏入中国内地住宅开发市场，主要事业是甄选中国内地各城市优质地段，进行高档住宅项目开发，为内地主流人士打造更多真正符合国际水准精品住宅的地产企业之一。 为充分发挥甲乙双方的优势，巩固、发展业已存在的良好关系，扩大合作领域、深化合作内容，建立新型的、深层次的银企合作关系，繁荣和发展地区经济，甲乙双方本着平等互利、诚实信用、共同发展的宗旨，经协商一致，订立战略性框架协议如下：
第一章合作原则 第一条基于多年来的良好合作关系，甲乙双方一致同意建立长期战略性合作关系。双方将发挥各自优势，推进银企事业的共同发展，实现可持续协调发展。 第二条甲方将乙方作为总行级重点客户之一，在国家政策、法律法规允许的范围内，充分利用甲方的总部优势和服务资源，积极支持乙方重大项目建设、资源整合、并购重组、自身及下属子公司的经营周转等，优先为乙方提供便捷、高效、全方位的金融服务，全力支持其发展。 乙方将甲方作为重要的长期合作银行之一，结合乙方的实际情况，选择甲方为金融业务的主要合作银行之一，选择并统筹安排使用甲方提供的产品和服务，且在同等条件下优先选择甲方作为其优势业务和重点项目的业务合作伙伴。 第三条本合作协议为框架性文件，是对甲乙双方权利义务的原则性约定，甲乙双方签订的各项具体业务协议、合同均应遵照本协议所确立的原则订立。 第四条本协议框架下涉及的具体业务，均须另行签订业务合同，并在符合国家法律、法规、金融监管规定且符合双方的业务审批条件和办理
银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析会计论文大学论文
《银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析》 院系名称：会计学院 专业名称：会计 年级班级：16届统本会计6班 姓名：徐梦帆 指导教师：杨卫 日期： 2016.12.20
银行贷款等额本金与等额本息的贷款方式分析 从国内外情况看，房地产投资资金来源中，银行贷款一般占到60%左右，这是房地产业发展的一个显著特点。在我国，房地产业的银行贷款主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。具体表现为：国内银行直接贷款占比明显下降。直接贷款表现为房地产开发贷款和个人购房贷款。2001～2003年，房地产开发贷款在房地产投资中的比重一直保持在20%左右的水平；以个人按揭贷款为主的购房贷款平稳发展，在房地产投资中的比重由25%升至28.3%。2004年，由于国家对房地产用地和贷款实行控制，同时，个人消费信贷不良率开始上升，商业银行提高住房消费贷款发放标准，房地产贷款增长趋缓，房地产开发贷款和购房贷款在房地产投资中的比重均有所下降，分别为16.6%和24.3%。今年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19%，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17.3%。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43.6%、48.1%、49.4%、40.9%，今年3月末为36.3%。房地产市场中的银行直接贷款占比2003年年初以来呈现明显下降趋势。 两者之间的辨析 银行贷款有两种还款方式：一种等额本息还款法。一种是等额本金还款法。前段时间有朋友贷款，问我这两种还款方式有什么区别。下面我从这两种还款原理做以详细说明。
银行与房地产项目投资理财沙龙活动方案
“尊享理财赢在未来”高端客户投资理财沙龙活动方案 为深入、加强农行XX分行与XXXXX项目的合作，提升客户服务水平，满足客户投资理财需求，特举办本次高端客户投资理财沙龙。 一、活动背景 通过沙龙形式的交流与事件营销，结合销售经理、行业专家、投资理财专家的现场讲解介绍，推荐农行存贷通产品，实现个人贷款客户资金有效运用和理财增值；展示“金一”实物黄金品相，解读当前黄金市场热点，为客户呈上“黄金带来美好生活”的贵金属投资知识介绍；传达【XXXXX项目街铺】投资价值、购买价值，结合营销策略促成目标客户群现场成交或购买意向性。 二、目标客户 XX城区知名商会组织高层人士、投资理财意向强烈的成功人士及部分潜在客户。 三、活动主题 尊享理财，赢在未来 四、活动时间 201X年X月 XX日下午2:30-5:10 五、活动地点 XX大酒店X楼会议室
六、参加人员． 1、五大商会等贵宾客户代表约50人。 2、XXXXX项目20人。 3、市分行行领导及XX、XX支行相关人员15人。 七、活动流程 八、活动组织及人员分工 总指挥：XXX 组长：XXXX 副组长：XXX XXX （一）人员整体安排
迎宾、签到、发放礼品、宣传折页（10人,XX、XX各2人,XX6人）： ：人）3各XX、XX人，6支行营销人员（． (一)方案拟定、筛选客户、讲课PPT准备、产品套餐和折页设计 XXX XXX XXX （二）物料准备及摆放 XXXXX项目 （三）客户邀约（电话、短信）XXX XXX （四）现场主持和讲课 XXX等5人。(其中主持\存贷通\贵金属讲师农行提供) （五）后期营销跟进某支行\某支行\XXXXX项目营销人员 九、物料准备及预算（元）
银行与房地产项目投资理财沙龙活动方案
“尊享理财赢在未来” 高端客户投资理财沙龙活动方案 为深入、加强农行XX分行与XXXXX项目的合作，提升客户服务水平，满足客户投资理财需求，特举办本次高端客户投资理财沙龙。 一、活动背景 通过沙龙形式的交流与事件营销，结合销售经理、行业专家、投资理财专家的现场讲解介绍，推荐农行存贷通产品，实现个人贷款客户资金有效运用和理财增值；展示“金一”实物黄金品相，解读当前黄金市场热点，为客户呈上“黄金带来美好生活”的贵金属投资知识介绍；传达【XXXXX项目街铺】投资价值、购买价值，结合营销策略促成目标客户群现场成交或购买意向性。 二、目标客户 XX城区知名商会组织高层人士、投资理财意向强烈的成功人士及部分潜在客户。 三、活动主题 尊享理财，赢在未来 四、活动时间 201X年X月 XX日下午2:30-5:10 五、活动地点 XX大酒店X楼会议室
六、参加人员 1、五大商会等贵宾客户代表约50人。 2、XXXXX项目20人。 3、市分行行领导及XX、XX支行相关人员15人。 七、活动流程 八、活动组织及人员分工 总指挥：XXX 组长：XXXX 副组长：XXX XXX （一）人员整体安排 迎宾、签到、发放礼品、宣传折页（10人,XX、XX各2人,XX6人）：
支行营销人员（6人，XX、XX各3人）： (一)方案拟定、筛选客户、讲课PPT准备、产品套餐和折页设计 XXX XXX XXX （二）物料准备及摆放 XXXXX项目 （三）客户邀约（电话、短信）XXX XXX （四）现场主持和讲课 XXX等5人。(其中主持\存贷通\贵金属讲师农行提供) （五）后期营销跟进某支行\某支行\XXXXX项目营销人员 九、物料准备及预算（元） 二0XX年X月XXX日
公积金按揭贷款计算器 还贷方式利息天壤之别
公积金按揭贷款计算器还贷方式利息天壤之别 2013-12-17 18:17搜房网综合整理|分享扫描到手机 [摘要]公积金按揭贷款是怎样的呢？下面为大家具体介绍一下，公积金按揭贷款计算多按揭贷款利息计算器，网上有专门的软件，大家可以在百度里搜索一下。 公积金按揭贷款是怎样的呢？下面为大家具体介绍一下，公积金按揭贷款计算多使用按揭贷款利息计算器，网上有专门的软件，大家可以在百度里搜索一下。 公积金按揭贷款流程如下： 1、借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。 2、市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。 3、贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续 提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。 若客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。
房产中介合作协议
合作协议 甲方： 住所地： 法定代表人：电话： 乙方： 住所地： 法定代表人：电话: 为推动北京市房地产二级市场的发展，甲乙双方本着平等合作、互惠互利的原则，就合作开展个人二手住房按揭贷款业务的有关事宜达成如下协议，共同遵守。 第一章合作宗旨 第一条加速北京市住宅市场化的进程，推动二手房市场的发展，满足居民对个人二手住房按揭贷款的需求，为房屋买受人申请个人二手住房按揭贷款提供高效、优质的服务。 第二章合作事项 第二条乙方发挥其在房地产市场的资源优势，向甲方推荐申请个人二手住房按揭贷款业务的借款人（以下简称借款人），甲方经审查合格后，同意为其担保向银行申请贷款。 第三章双方的权利与义务 第三条甲方的权利与义务 1、甲方对是否为借款人提供担保有最终决定权。甲方收到乙方推荐借款人的资料后两个工作日内做出是否同意为借款人担保的决定并通知乙方。逾期没有表示的，视为同意提供担保。如办理贷款过程中，甲方发现借款人或有关交易房屋不符合银行贷款条件，甲方有权撤销担保终止办理贷款手续并通知乙方及借款人。
2、甲方有权向其提供担保的借款人收取担保服务费。 3、在甲方担保期间，因乙方原因造成买卖双方无法办理房屋产权过户手续或无法办理或延迟办理交易房屋的抵押登记手续导致甲方承担保证责任的，对于甲方因承担保证责任而受到的损失，乙方应当予以赔偿。 4 、甲方及其合作银行对借款人的资信审核标准等相关事宜发生变化时，甲方应在标准发生变化之日起3 个工作日内通知乙方，自甲方通知乙方之日起按照新的标准执行。 5、借款人的贷款申请获得贷款银行批准后，甲方收到税务机关出具的借款人缴纳房屋交易契税的凭证及市或各区建设委员会出具的借款人办理过户手续的书面凭证（包括但不限于《领证通知单》）后，及时将上述凭证交贷款银行安排放款。 第四条乙方的权利与义务 1、乙方负责对交易房屋权属状况以及借款人的资信进行独立核查。乙方应当向交易双方介绍甲方办理贷款的手续、流程，尤其要说明甲方办理公证的必要性。 2、通知买卖双方准备好办理银行贷款所需的资料到甲方处面签。交易双方资料不齐的，乙方协助补齐相关资料并及时递交甲方。 3、乙方推荐借款人所需要办理的过户、物业交割等具体工作由乙方负责并接受甲方监督。如乙方未经甲方同意、未在甲方监督下办理交易房屋的过户手续，则甲方有权对该笔贷款不提供担保。 4、乙方应明确业务联系人，以便在发生特殊或紧急情况下甲方能够及时通知乙方。 第五条若国家法律政策调整变化或甲方合作银行信贷条件发生变化，甲方应在相关变 化发生之日起3 个工作日内通知乙方，乙方收到甲方通知后应对可能发生的变化采取相应的调整措施。 第四章业务收费 第六条乙方推荐的个人二手住房按揭贷款借款人到甲方处办理贷款手续的，根据甲方当时的收费标准交纳担保服务费。
银行与华为地产集团战略合作协议样稿
某某银行股份有限公司某某地产集团有限公司战略合作备忘录 （2015—2018） 本协议于2015年月在 XX 签署
甲方：某某银行股份有限公司 乙方：某某地产集团有限公司 鉴于： 甲方（如无特别说明，本协议中提及“甲方”时均指某某银行股份有限公司总行及其下属各分支机构）是一家业绩优良、规范管理的新型股份制商业银行，为我国银行体系中最具生机和活力的商业银行之一，目前已在环渤海、长三角、珠三角等区域开设多家分行。 乙方（如无特别说明，本协议中提及“乙方”时均指某某地产集团有限公司及其有控制权的下属子公司，本协议中提及的乙方的“子公司”，均是指乙方对其有法律上控制权的下属子公司）是一家在香港联交所上市的综合企业公司，其在中国大陆有着丰富的楼盘、物业运营经验，延续在香港建造高档住宅的成功经验，成功踏入中国内地住宅开发市场，主要事业是甄选中国内地各城市优质地段，进行高档住宅项目开发，为内地主流人士打造更多真正符合国际水准精品住宅的地产企业之一。 为充分发挥甲乙双方的优势，巩固、发展业已存在的良好关系，扩大合作领域、深化合作内容，建立新型的、深层次的银企合作关系，繁荣和发展地区经济，甲乙双方本着平等互利、诚实信用、共同发展的宗旨，经协商一致，订立战略性框架协议如下： 第一章合作原则 第一条基于多年来的良好合作关系，甲乙双方一致同意建立长期战略性合作关系。双方将发挥各自优势，推进银企事业的共同发展，实现可持续协调发展。 第二条甲方将乙方作为总行级重点客户之一，在国家政策、法律法规允许的范围内，
充分利用甲方的总部优势和服务资源，积极支持乙方重大项目建设、资源整合、并购重组、自身及下属子公司的经营周转等，优先为乙方提供便捷、高效、全方位的金融服务，全力支持其发展。 乙方将甲方作为重要的长期合作银行之一，结合乙方的实际情况，选择甲方为金融业务的主要合作银行之一，选择并统筹安排使用甲方提供的产品和服务，且在同等条件下优先选择甲方作为其优势业务和重点项目的业务合作伙伴。 第三条本合作协议为框架性文件，是对甲乙双方权利义务的原则性约定，甲乙双方签订的各项具体业务协议、合同均应遵照本协议所确立的原则订立。 第四条本协议框架下涉及的具体业务，均须另行签订业务合同，并在符合国家法律、法规、金融监管规定且符合双方的业务审批条件和办理程序的前提下进行。本协议约定事项与业务合同不一致的，以业务合同为准，业务合同中没有约定的事项适用本协议。 第二章合作内容 第五条授信融资服务 甲方在符合国家相关政策的前提下，积极向乙方具有较好发展前景的建设项目提供资金支持，甲方在本次战略合作协议有效期内累计给予乙方及其下属子公司最高不超过等值人民币壹佰亿元的综合授信额度，实际授信将在符合法律、法规、监管部门的相关监管要求以及甲方的内部规章制度下，在乙方及下属企业和甲方及下属分支机构协商一致基础上，经过甲方的内部审批后，依另行签署的相关协议确定。 甲方根据国家有关法规和操作规程，优先受理乙方的贷款申请，在授信条件、审批流
等额本息贷款与等额本金贷款比较
等额本息贷款与等额本金贷款比较 关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款 序 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出 的确能节省很多利息。但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。 下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 两种贷款的利息计算方式 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。 在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种贷款的每期还款特点 让我们继续分析这两种贷款的区别。 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的 风险及控制 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产开发企业与银行之间按揭合作协议中的风险及控制 邬辉林律师 【按】就这个行业内老生长谈的问题，转引一篇房地产开发企业与银行之间按揭贷款合作协议履行过程中的法律风险控制文章。实际上，开发商在此阶段的主要风险体现在银行对购房者按揭放款后，小房产证办理及抵押登记之前这段时间，因为银行、购房者、开发商及市场等原因，导致开发商先行承担保证责任，以及时候的追索权利保障程度。 另外，此文主要还提出一些替代责任（包括预售房屋的抵押登记：尽管我认为这里还存在很多法理基础及操作环节衔接的问题）的解决方案，以及提示了现行司法体制下预查封对开发商的影响。 房地产开发企业的按揭合作协议的风险及预防 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。
（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为： （一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，
关于住房按揭贷款等额本息法的探析
关于住房按揭贷款等额本息法的探析 摘要：目前，住房消费是我国城镇居民消费结构升级中最大的热点。由于该业务相对风险较低、违约率低。国内商业银行一直将其祝为成长性好、收益稳定的优质资产，个人住房按揭贷款业务呈现出高速发展的态势。本文仅就住房接揭贷款等额本息法应用中存在的一些问题展开讨论，以便对其合理准确地运用提出自己的一点拙见和建议。 关键词：按揭；等额本息法；局限性；探析 一、等额本息法的经济分析 等额本息法是最为普遍的一种还款方式，它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个还款期中。这种还款方式最大的特点：在利率一定的前提下。每期还款额相等。且前期归还的利息多、本金少；随着时间的推移，归还的利息越来越少，而本金越来越多。据此，本文认为该法中的“等额”二字在这里有两层含义：一是每期还款额必须相等，且每期还款额必须由本金和利息两部分构成；二是按揭贷款的还款期间必须相等，如：可以把一个月、一个季度、半年或一个会计年度作为一个还款期间。也就是说，等额本息法在具体应用中必须同时具备上述两层含义。才能真正体现其经济实质；同时充分理解等额本息法的内涵也将成为正确使用该法的充分必要条件。 如果使用中不能同时体现上述两层含义。则将导致各期还款额不等，同时还会增加贷款人的利息支出负担。经调研测算，多家银行(如建设银行、工商银行、中国银行、光大银行等)十几年的住房按揭贷款实践已经充分证明了这一点。 二、等额本息法应用中存在的主要问题 按照银行的基本原则，占用银行资金量的多少以及占用时间的长短，与银行收取利息的多少是相关的。现在银行都很注重资金运营能力，绝大多数人选择了占用资金时问过长的“等额本息还款法”。然而在还贷实际操作中，银行对此法的运用存在理解及使用上的误区。 (一)按揭后首次还款额的确定
银行地产公司合作协议范本
编号：_____________ 银行地产公司合作协议 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方： 乙方： 鉴于： 甲方（如无特别说明，本协议中提及“甲方”时均指____________银行股份有限公司总行及其下属各分支机构）是一家业绩优良、规范管理的新型股份制商业银行，为我国银行体系中最具生机和活力的商业银行之一，目前已在 _________________________等区域开设多家分行。 乙方（如无特别说明，本协议中提及“乙方”时均指____________地产集团有限公司及其有控制权的下属子公司，本协议中提及的乙方的“子公司”，均是指乙方对其有法律上控制权的下属子公司）是一家在____________上市的综合企业公司，其在中国大陆有着丰富的楼盘、物业运营经验，延续在____________建造高档住宅的成功经验，成功踏入中国内地住宅开发市场，主要事业是甄选中国内地各城市优质地段，进行高档住宅项目开发，为内地主流人士打造更多真正符合国际水准精品住宅的地产企业之一。 为充分发挥甲乙双方的优势，巩固、发展业已存在的良好关系，扩大合作领域、深化合作内容，建立新型的、深层次的银企合作关系，繁荣和发展地区经济，甲乙双方本着平等互利、诚实信用、共同发展的宗旨，经协商一致，订立战略性框架协议如下： 第一章合作原则 第一条基于多年来的良好合作关系，甲乙双方一致同意建立长期战略性合作关系。双方将发挥各自优势，推进银企事业的共同发展，实现可持续协调发展。第二条甲方将乙方作为总行级重点客户之一，在国家政策、法律法规允许的范
按揭贷款的两种还款方式对比
朋友，你贷款买房了吗？你贷款买房时，是不是只看他们用计算器算，而一点没关心你的贷款方式和还款方式？如果是，你就一定遭遇了售房者和银行的忽悠，你将可能多付上万，甚至上十万的利息。不信你就看一看。 贷款计算公式： 贷款公式主要有两种，它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。这两个公式的最大不同：在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息)，后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样，在其它贷款条件相同的情况下，等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外，等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等；而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同，从还款前期都后期，金额逐渐减少。 1。等额本息贷款计算公式: 每月还款金额(简称每月本息) = 贷款本金X 月利率×[（1+月利率）^ 还款月数] ---------------------------------- [（1+月利率）^ 还款月数] - 1 2。等额本金贷款计算公式: 每月还款金额(简称每月本息) = （贷款本金/ 还款月数）+ (本金- 已归还本金累计额) X 每月利率 后期，金额逐渐减少。 等额本息贷款与等额本金贷款比较 关键字: 等额本息贷款, 等额本金贷款, 贷款比较, 提前还款 序 国内银行最早推出的贷款方式是等额本息贷款。但在2003年6月份的时候，突然有媒体揭秘，说银行还有一种等额本金的贷款方式没有告诉消费者。并算了一笔帐，买一套房子贷款40万元30年，前者比后者要多出利息10万元之巨。消费者一片抱怨。于是有媒体总结如下：
但为什么在国外，采用等额本息贷款的借款人能比等额本金贷款节省更多的利息呢？当您了解了贷款后，您会发现目前国内有成千上万的借款人每年都无谓地多支付着成千上万的利息。 下面，我来深入地分析这两种贷款，从而可以得出一个结论，等额本息贷款通过调整还款方式，可以在节省利息和节省时间方面，比等额本金贷款更好。 两种贷款的利息计算方式 下面我们先来分析一下这两种贷款在传统的还款方式下的区别。 在计算利息方面，等额本息贷款为什么与等额本金贷款有那么大的差别？原因在于两者计算利息的方式不同。 等额本息贷款采用的是复合利率计算。在每期还款的结算时刻，剩余本金所产生的利息要和剩余的本金(贷款余额)一起被计息，也就是说未付的利息也要计息，这好像比“利滚利”还要厉害。在国外，它是公认的适合放贷人利益的贷款方式。 等额本金贷款采用的是简单利率方式计算利息。在每期还款的结算时刻，它只对剩余的本金(贷款余额)计息，也就是说未支付的贷款利息不与未支付的贷款余额一起作利息计算，而只有本金才作利息计算。 因此，在传统还款方式下，贷款周期越长，等额本息贷款就要比等额本金贷款产生越多的利息。所以，如果借款人无法调整(或选择)还款方式的话，贷款周期越长的借款人，越应该选择等额本金贷款。 两种贷款的每期还款特点 让我们继续分析这两种贷款的区别。 虽然等额本金贷款能节省很多利息，但等额本金贷款的“缺点”是它的每期还款金额都不同，而且是前期还款金额较重，后期还款金额较轻。这要求借款人的还款能力要适应这种情况。而对于等额本息贷款来讲却没有这样的“缺点”，它的每期还款金额都相同。借款人可以比较容易地根据自己还款能力，制定贷款方案。但要注意的是，等额本金贷款的每期还款额虽然不等，但它的每期平均还款金额却比等额本息贷款低很多。下面两张截图来自于"贷款分析师"软件, 展示了两种贷款的每期还款特点。 ?等额本息贷款还款表（部分）：每期还款额相同