不动产权籍调查流程
一、外业目的
提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址
签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件.
注意事项：
1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构；
2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库），
3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），
并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。
二、基本概念
1、地籍
记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。
2、地籍调查
针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。
3、界址线
宗地的边界线。
4、界址点
土地权属界址线的转折点。
5、宗地
土地权属界址线封闭的地块或空间。
6、宗地图
描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。
7、占地面积
特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积
指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。
8、分摊土地面积
（1）小区：
分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。
（2）自建房：
分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。
三、控制测量
控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应
遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。
平面控制网的基本精度应符合下面规定：
四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。
四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超
过±5cm。
1、首级控制网：
首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。
2、图根控制网：
利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设
图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来
定向，一个用来检查）。
为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：
每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面
坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取
平均值作为图根点的平面坐标和高程。
在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进
行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。
当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布
设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。
具体流程为：找已有控制点求七参数 RTK做图根控制
点全站仪附合导线引点测量
四、宗地界址点测量
界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观测时应做测站检查，
检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度
要求见下表。
已用的宗地界址点测量方法主要有三种：
（1）当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时，则直接利用该80坐标生成宗地图。
（2）当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的，则利用开发商和四邻的指界结果生成宗地图。
（3）当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的，则测量与
小区相邻的道路中线，根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地
范围，但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。
注：以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明
五、幢基线测量
幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量内容主要包括房
屋的幢基线（用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积）、房屋
的外部轮廓（如带有裙楼的主楼的外部轮廓）。幢基线测量精度要
求参考宗地界址点测量精度要求。
1、测量方法
测量房屋以勒脚以上墙角为准；房屋附属设施测量：柱廊以柱外
围为准、门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。
2、需要测量内容
落地阳台；与房屋相连的永久性的室外楼梯；房屋间永久性的架空通廊；有柱或有围护结构的门廊、门斗；玻璃幕墙等作为房屋外墙的；依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，其高度在 2.20m 以上的部位；与房屋相连有上盖走廊、檐廊。
3、不需测量内容
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等；房屋之间无上盖的架空通廊。
4、外业检核
外业测好后，需要内业画出幢基线图，然后拿着打印好的幢基线去外业检查，重点检查有无漏测、测错的情况，核对楼层数及楼号是否正确。
主要流程为:外业测量内业成图外业检查内业修改
六、特殊情况处理方法
1、小区内封闭的院落（如别墅）需要测量封闭围墙，且院落内的房屋占用封闭围墙的所有土地面积（即同自建房的占地面积分摊方法），但范围需要小区开发商认可或已有单独土地证书。
2、当一幢楼有超界情况时，整幢楼都不能出不动产测量报告，但宗地内的其他不超界楼幢可以正常办理。
3、当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时，则默认该楼坐落在占地面积多的一块宗地内。当同一个法人的多个宗地相连，并且无法分清，则当成一块宗地处理，但使用期限就低不就高。
4、当实测宗地面积小于土地证面积时，与局方、开发商协商，开发商出具“面积不符承诺书”，并签字盖章，按实测面积来。
5、当实测宗地面积大于土地证面积时，由局方出具解决意见，并与开发商协商，出具相关证明。
参考资料：
《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资源部）
《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）
《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）
《房产测量规范》（GB/ T17986.1-2000）
办理不动产测绘报告需提供材料
小区：
组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联系方式，代理人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，竣工验收报告（有竣工日期的一页复印即可），界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。
单位：
组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联
系方式，代理人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，房产证，竣工验收报告（有竣工日期的一页复印即可），界址签章表，承诺
书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积
有异议时）。
自建房：
权利人及共有人身份证复印件及联系方式，土地证复印件，房产证，界址签章表，承诺书（四邻不签字时才需要）、面积不符承诺书
（面积与土地证面积有异议时）。
办土地证：
组织机构代码证复印件，营业执照复印件，法人身份证复印件及联
系方式，代理人身份证复印件及联系方式，国土资源局测绘队提供
的宗地80坐标，规划许可证，界址签章表，承诺书（四邻不签字时
才需要）、面积不符承诺书（面积与土地证面积有异议时）。
确认不动产登记权籍调查结果承诺书
某某某国土资源局、某某某不动产登记局：
本单位（人）所持有的某国用（）第号土地使
用权证，因历史原因，所登记的地籍调查成果无界址点坐标。目前，因原因需要换发不动产证书，
由于原因，在确认本宗地界址点坐标时，四邻无法再次到场指界，本次权籍调查过程中，在基本符合原
土地证面积、尺寸及原地籍调查结果的情况下，现申请由本人进行
单方指界。如因本次单方指界的调查结果与他人发生纠纷，同意按
双方认可边界进行重新定界、测量，并承担所有相应费用。此过程中，本单位（人）负责承担此过程中引发的一切法律责任及后果。
特此保证
承诺人：
年月日确认不动产登记权籍调查面积不符承诺书
某某某国土资源局、某某某不动产登记局：
本单位（人）所持有的某国用（）第号土
地使用权证和长国用（）第号土地使用权证，
因历史原因，所登记的地籍调查成果无界址点坐标。为顺利换
发不动产证书，现结合原土地证和现场指界结果生成该宗地图，
原土地证面积之和为75326.07平方米，生成的该宗地图面积之
和为74014.14平方米，比原土地证少2311.93平方米，其中不
包括争议土地面积254.58平方米。本单位（人）承认该调查结
果和宗地图，并愿意承担此过程中引发的一切法律责任及后果。
特此保证
承诺人：
年月日
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