案例研究一：万科投融资之路

案例研究一：万科的成长与投融资

引言：万科作为中国房地产行业的龙头企业，自1984年以成立以来，到目前为止已经成为中国最大的专业住宅开发企业，万科的成长之路不仅见证了中国房地产市场自改革开放以来的发展历程，同时，作为中国证券市场的代表性上市公司，它的成长也见证了中国证券市场的发展道路。通过对万科上市以来的投资、融资、红利政策的分析，从投资者的角度对万科的内生价值与外生价值进行评价，为投资者评价上市公司的投资价值提供参考。

一、万科简介

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司于1988年介入房地产经营，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务。1988 年12 月，公司公开向社会发行股票2,800 万股，集资人民币2,800 万元，资产及经营规模迅速扩大，1991 年1 月29 日A 股在深圳证券交易所挂牌交易；1993 年3 月，公司发行4,500 万股B 股，该等股份于1993 年5 月28 日在深圳证券交易所上市。公司目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春和南昌等城市进行住宅开发。

2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。

作为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9%，净利润复合增长率为42.3%；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7%，净利润复合增长率达到88.4%，基本每股收益复合增长率达到67.6%。公

司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

２００７年末公司最新的登记注册信息

二、万科的股本扩张过程

万科二十多年的发展历程，是中国房地产行业发展的一个缩影。万科的发展，不仅包括竞争激烈的实体经营运作，更包括波澜壮阔的资本市场筹融资运作。

从下面图表中，可以看到万科经过十几年的资本扩张，股本快速的从93年的1.83亿股增加至2008年的109.95亿股，达到了初始的60倍。股本扩张的途径包括送股、配股、股票股利、可转债等。

三、万科融资

对万科成立以来所进行的融资活动进行相应的统计分析可得到下面的表格：

金190多亿元。

上述内容为万科的融资操作，那么这些融资操作仅仅是公司获得资金的行为吗？与投资人的投资回报是否存在必然联系呢？

四、万科股利分配

万科对股东的分红情况统计如下：

至2007年12月31日，万科累计分红约30亿元。其相对于万科累计从资本市场融得资金约191亿元，累计分红金额占累计融资16%。

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五、万科盈利表现

截止2007年12月31日，公司资产合计10,009,446万元，负债合计6,617,494万元，净资产为3,391,952万元。主营业务收入3,552,661万元，净利润484,424万元。从公司历史统计数据可以得到，公司自1992年以来，累计净利润1,227,428万元，平均净资产收益率达到12.46%。

万科长期盈利指标：

来的利润如何，是否能够继续维持，是否能够交给投资者一份满意的答卷，是万科相关利益方都需考虑的问题。

07年8月，最近一次大规模的增发方案，总计向投资者增发3.17158261亿股，发行价31.53元，募集100亿元。此次增发募集的资金占历次资本运作募集总资金的52.4%，占当时万科净资产三分之一多，发行市盈率高达95.84倍。如此高的融资额度，投资者会怎么看？对于万科来说，自己能做的只有不断的提高公司的盈利能力，维持公司业绩的不断增长，保证对股东的投资回报。

案例问题

1．1991年初至2007年末万科公司所获得的净利润总额是多少？由此能够判断万科的盈利水平吗？

２.万科自公司设立至2007年末融资总额多少？公司发起人所获外生价值大约是多少？

３.1991年至2007年万科年均净资产收益率是多少？

４.2000年初开始投资万科的投资人连续持有万科股票8年，年均复利收益的收益率是多少？（2000年第一个交易日万科股票的平均价格为10元/股；2007年最后一个交易日万科股票的平均价格为29元/股）。

５.根据本案例所提供的数据或者你过去所了解的情况分析，万科是投资人可以信赖的公司吗？