合作开发房地产的会计处理
第7讲合作开发房地产的会计处理
曹越2014.02
知识点概览
1.实质合作开发房地产
2.以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为
3.以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为
4.以合作开发房地产为名义的借款行为
5.以合作开发房地产为名义的房屋买卖行为
6.以合作开发房地产为名义的房屋租赁行为
★特定事项的税务处理（2013）：
企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定处理：
（一）合作建房、合作分房
凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
（二）合作建房、合作分钱
凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
1.企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。（先税后分）
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
（三）投地建房、合作分房
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
一、实质合作开发房地产
无论是成立法人项目公司，还是不成立法人公司的隐名开发、显名开发，只要在一方出地，一方出资合作开发房地产中，合作合同或协议约定双方共享利润、共担风险的，为实质的合作开发房地产行为。
（一）成立独立法人公司合作开发房地产
[例7—1]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，占丙公司60％的股份，乙公司出资占丙公司40％的股份，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。当年实现销售收入为25000万元，税后利润1500万元，年终股东（大）会决议以50％的股利支付率采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】
1.营业税
对于甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，不征营业税。乙公司以货币资金出资，不涉及营业税。
在房屋建成后销售环节，对于丙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按销售不动产交纳营业税，甲、乙公司分得的利润不征营业税。
丙公司应交营业税=25000x5％=1250（万元）
2.土地增值税
甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为属于土地增值税应税行为。
丙公司在房屋建成后销售环节，建成后按比例分房自用的，对分配房屋的行为暂免征收土地增值税，建成后转让的，在转让环节应征收土地增值税。
3.契税
丙公司接受甲公司以土地使用权出资，对丙公司应征收契税，其计税依据为丙公司取得土地使用权的公允价值4500万元。假设契税税率为4％，则丙公司应交契税计算为：4500x4％=180（万元）
4.企业所得税
甲公司以土地使用权出资，应将其分解为按4500万元销售土地使用权和投资两项业务，并计算确认土地使用权转让所得。
符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收人，甲公司、乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
（1）按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司45000000
贷：无形资产——土地使用权30000000
营业外收入15000000
【值得注意：有待改进】
（2）按照投资比例分配利润时：
借：应收股利4500000
贷：投资收益4500000
（3）实际分配利润时：
借：银行存款4500000
贷：应收股利4500000
2.乙公司会计分析及处理
乙公司对丙公司具有重大影响，应采用权益法进行长期股权投资核算。（1）按照协议投入资金时：
借：长期股权投资——丙公司30000000
贷：银行存款30000000
（2）丙公司实现利润时：
借：长期股权投资——损益调整6000000
贷：投资收益6000000
（3）按照投资比例分得投资收益时：
借：银行存款3000000
贷：长期股权投资——损益调整3000000
假设[例7-1]中，丙公司年终股东（大）会决议，对投资各方应分配的利润采取分配房屋的实物分配的方式，当年建成住宅用房400套，当年销售300套，每套均价32万元，每套平均成本22万元，其中甲方分配房屋15套，乙方分配房屋10套。这里除分配环节与上述不同外，其他会计与税务处理与上述相同，在此仅进行分配环节的税务与会计处理。
【涉税分析及计算】
1.营业税
丙公司将房屋分配给甲、乙公司后，如果各自销售，则应按“销售不动产”征税。此处并未明确丙公司将房屋分配给甲、乙公司时是否缴纳营业税，丙公司将房屋分配给甲乙公司的过程属于视同销售行为，应该属于征收营业税的应税行为。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为应交营业税为：
25x32x5％=40（万元）
如果税务机关不认为是利润分配，而认为是按比例分房，将可能面临对甲公司以土地使用权出资行为征收营业税的风险。
2.土地增值税
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。丙公司向甲公司、乙公司分配房屋的实物分配行为暂免征收土地增值税。
3.契税
甲公司、乙公司接受丙公司向其分配房屋的行为，应缴纳契税。假设契税税率为4％。
甲公司应交契税=15x32x4％=19.2（万元）
乙公司应交契税=10x32x4％=12.8（万元）
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
因甲公司持有丙公司60％的股权，应采用成本法核算。
借：固定资产——房屋4800000
贷：投资收益4800000
2.乙公司会计分析及处理
乙公司会计分析同甲公司，因乙公司持有丙公司40％的股权，应采用权益法核算。
乙公司取得丙公司分配的房屋时：
借：固定资产——房屋3200000
贷：长期股权投资——损益调整3200000
3.丙公司会计分析及处理
借：应付股利8000000
贷：主营业务收入8000000
借：主营业务成本5500000
贷：开发产品——房屋5500000
（二）以出地方为主体的隐名合作开发房地产模式
[例7-2]甲公司以4500万元的货币资金投资，乙公司以6.5万平方米的土地使用权投资，双方约定不成立独立法人公司，成立项目部，以乙公司为主体联合甲公司共同开发房地产。甲公司股份比例占60％，乙公司股份比例占40％，双方约定按出资比例采取利润共享，风险共担的分配形式。乙
公司当年实现税收利润1500万元，年终按照合作双方约定，以50％的股利支付率，采用货币资金方式分配利润。
【涉税分析及计算】
1.营业税
甲公司以货币资金出资，在出资环节，不涉及营业税应税行为；以乙公司为开发主体合作开发房地产，出资环节不涉及土地使用权过户，乙公司不涉及营业税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳营业税。
2.土地增值税
在出资环节，甲公司、乙公司不涉及土地增值税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳土地增值税。
3.契税
投资环节、分配利润环节，甲公司、乙公司均不涉及契税应税行为。
4.企业所得税
甲公司分配的利润视同股息、红利等权益性投资收益免征企业所得税；乙公司应将合作开发项目形成的利润并人当期应纳税所得额缴纳企业所得税。【先税后分】
【会计分析及处理】
1.甲公司会计分析及处理
甲公司以货币资金隐名出资，应通过“其他应收款”核算，合作项目分配利润属于投资收益。
（1）按照协议投入货币资金时：
借：其他应收款—乙公司45000000
贷：银行存款45000000
（2）合作项目实现利润时：
借：其他应收款—乙公司4500000
贷：投资收益4500000
（3）收到被投资方分配的利润时：
借：银行存款4500000
贷：其他应收款4500000
2.乙公司会计分析及处理
甲公司以货币资金隐名出资，乙公司收到甲公司的出资款，应通过“其他应付款”核算，分配合作项目利润通过“利润分配”核算。
（1）收到甲公司出资时：
借：银行存款45000000
贷：其他应付款——甲公司45000000
（2）宣告分配利润：
借：利润分配——应付利润4500000
贷：其他应付款——甲公司4500000
（3）支付投资方利润时：
借：其他应付款——甲公司4500000
贷：银行存款4500000
（三）显名合作开发
在显名合作开发下，一方以土地使用权、另一方以货币资金共同出资建房，一般不涉及土地使用权过户，在这一合作过程中，实质上为双方在各自拥有的土地使用权的土地上合作建房，出地方发生了转让部分土地使用权的行为，对出地方应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税。出资方以货币资金购买土地使用权，没有发生销售行为，不应征收营业税。
出地方出售土地使用权，按实际取得的转让收入交纳营业税。因在显名合作开发中，出地方的出地环节不涉及土地使用权的过户问题，故不涉及土地增值税的应税行为。建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税、建成后转让的，应征收土地增值税。
在显名合作开发模式下，根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》及其应用指南规定，企业使用本企业的资产或其他经济资源与其他合营方共同进行某项经济活动（该经济活动不构成独立的会计主体），并且按照合同或协议约定对该经济活动实施共同控制的，为共同控制经营。
在共同控制经营下，每一合营方归集本企业发生的相关成本费用，同时按照合营合同或协议约定分享合营产生的收入。
二、以合作开发房地产为名的土地使用权转让行为
（一）成立法人公司中，出地方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润的分配方式
[例7-3]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人公司丙公司，合作开发房地产。甲公司投人土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，投资协议约定，房屋建成后，甲公司按销售收入的2.5％提成作为投资收益，剩余利润归乙公司所有，该项目结束后公司注销。丙公司共取得房屋销售收入25000万元，甲方取得投资收益625万元。
[业务实质分析]
此案例中，出地方以土地使用权对外“投资”为名义，只收取固定的收益，根据法释[2005]5号规定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，其实质上届于出地方向丙公司转让土地使用权行为，不属于合作开发房地产行为。以下分甲、乙、丙公司进行涉税及会计分析及处理。
[涉税分析及计算]
1.营业税
甲公司应交营业税=(4500+625-3000)x5％=106.25(万元)
对于乙公司以货币资金向丙公司的出资行为不属于营业税应税行为，故不涉及营业税。
对丙公司应按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
丙公司应交营业税：25000x5％=1250(万元)
2.土地增值税
出地方甲公司以土地使用权向独立法人公司丙公司的出资行为，应缴纳土地增值税。
独立法人丙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应缴纳土地增值税。
3.契税
甲公司以土地使用权出资，丙公司作为产权承受方应缴纳契税。假设契税税率为4％，则丙公司应交契税=4500x4％=180(万元)。
4.企业所得税
甲公司转让土地使用权的所得应交纳企业所得税；根据《企业所得税法》第=十六条规定，符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入，乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理
出地方甲公司按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》进行以土地使用权换取长期股权投资的会计处理。持有期间按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》中的成本法核算。
(1)按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司45000000
贷：无形资产——土地使用权30000000
营业外收入15000000
(2)按销售收入的一定比例提成时：
借：银行存款6250000
贷：投资收益6250000
(3)按协议收回投资时：
借：银行存款45000000
贷：长期股权投资——丙公司45000000
2.乙公司会计分析及处理
出资方按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》进行投资业务的会计处理，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。持有期间按照长期股权投资准则规定的权益法核算。
按照协议投人货币资金时：
借：长期股权投资——丙公司30000000
贷：银行存款30000000
3.丙公司会计分析及处理
丙公司按照接受出资、分配利润进行账务处理，接受非货币资产出资的，按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程约定的价值入账。
(1)收到甲、乙公司出资时：
借：无形资产——土地使用权45000000
银行存款30000000
贷：实收资本——甲公司45000000
——乙公司30000000
(2)分配甲公司提成时：
借：利润分配——应付利润6250000
贷：应付股利6250000
(3)支付甲公司提成时：
借：应付股利——甲公司6250000
贷：银行存款6250000
（二）隐名开发中，以出资方为主体，出地方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润
[例7-4]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，不成立独立法人公司，以具有房地产开发经营资质的乙公司为主体进行开发房地产。双方协议约定，房屋建成后，甲公司提取500万元固定利润的方式参与分配，剩余利润归乙公司所有，该项目结束后甲公司收回投资。
[业务实质分析]
此案例中，属于甲公司将土地使用权以对外“投资”为名义，只收取固定的收益，根据[200515号司法解释的规定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益的，实质上属于买卖土地使用权行为，不属于合作开发房地产行为。
[涉税分析及计算]
1.营业税
甲公司实质上届于转让土地使用权行为，应对甲公司转让土地使用权的行为征收营业税，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。”
乙公司以货币资金出资的行为不涉及营业税应税行为；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2.土地增值税
甲公司实质上属于转让土地使用权行为，以土地使用权出资环节应缴纳土地增值税；在房屋建成后销售环节，对于乙公司开发完成后对外销售房屋的行为，应缴纳土地增值税。
3.契税
甲公司实质上届于转让土地使用权行为，在出地环节乙公司应缴纳契税。
4.企业所得税
甲公司转让土地使用权所得应交纳企业所得税；乙公司应将该项目形成的营业利润额并人当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。
【讨论：甲公司分得的500万固定利润还要交税吗？】
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理
实质上属于买卖土地使用权行为，甲公司通过“应收账款”进行核算。
(1)按照协议投人土地使用权时：
借：应收账款——乙公司4500000
贷：其他业务收入45000000
借：其他业务成本30000000
贷：无形资产——土地使用权30000000
(2)取得固定利润时：
借：银行存款5000000
贷：其他业务收人5000000
(3)按照协议收回出资时：
借：银行存款45000000
贷：应收账款——乙公司45000000
2.乙公司会计分析及处理
实质上属于买卖土地使用权行为，乙公司通过“应付账款”核算。
(1)收到甲公司投入土地使用权时：
借：开发成本50000000
贷：应付账款——甲公司50000000
(2)按照协议向甲方支付固定利润时：
借：应付账款5000000
贷：银行存款5000000
(3)按照协议向甲方支付出资时：
借：应付账款——甲公司45000000
贷：银行存款45000000
（三）隐名开发中，以出地方为主体，出地方采取按销售收入的一定比例提成，或提取固定利润的分配方式
[例7-5]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，不成立独立法人公司，以具有房地产开发经营资质的甲公司为主体进行开发房地产。双方协议约定，甲公司提取5000万元固定资金，房屋建成后，该项目开发的全部开发产品登记为乙公司名下。
[业务实质分析]
这是实务中很常见的以合作开发房地产为名的转让土地使用权的行为。在这种方式下，一般出资方无房地产开发资质，且一般为从事房地产开发经营有限制的行政事业单位，其为了改善职工住房，以单位的名义统一与房地产开发公司进行合作，将房地产开发公司拥有的土地作价，以房地产开发公司的名义进行开发建设，实质为甲方转让土地使用权行为。
[税务分析及计算]
1.营业税
甲公司按照对外销售房屋的行为，按税法规定缴纳营业税。
乙公司以货币资金出资的行为不涉及营业税应税行为。
2.土地增值税
甲公司在房屋建成后销售环节，对于甲公司开发完成后对外销售房屋的行为，应按税法规定缴纳土地增值税。
3.契税
乙公司购买房屋，作为产权承受方应缴纳契税。假设契税税率为4％，则乙公司应交契税
=3000x4％=120(万元)。
4.企业所得税
甲公司应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理
名义上，甲公司收到乙公司货币出资时，应按“预收账款”进行核算。(1)按照协议收到乙公司货币出资时：
借：银行存款
贷：预收账款——乙公司
(2)房屋交付确认收入时：
借：预收账款——乙公司
贷：主营业务收入30000000
同时结转成本。
2.乙公司会计分析及处理
实务中乙公司按房屋买卖进行会计核算。
(1)投入货币资金时：
借：预付账款——甲公司30000000
贷：银行存款30000000
(2)房屋转移时：
借：固定资产(或其他科目)30000000
贷：预付账款——甲公司30000000
三、以合作开发房地产为名义的非货币性资产交换行为
（一）成立法人公司模式下，出地方按一定比例分配开发产品的分配方式
[例7-6]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，共同投资成立独立法人公司丙公司，合作开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，投资协议约定，房屋建成后，甲公司按20％的比例分配房屋，剩余房屋归乙公司所有。假设甲公司分配的房屋的公允价值为4500万元，所分房屋的开发成本为4000万元。
[业务实质分析]
此案例中，甲公司将土地使用权以对外“投资”为名义，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，实质上属于以土地使用权为对价换取开发产品的非货币性资产交换行为，这种行为不属于合作开发房地产行为。
值得注意的是，这种按一定比例分配开发产品与以房屋分配利润不同，以房屋分配利润是承担经营风险的利润分配，只是利润分配的形式为房屋而不是货币资金，而按一定比例分配开发产品没有承担经营风险。
[涉税分析及计算]
1.营业税
房屋建成后，出地方如果按分配一定比例开发产品的方式参与分配，实质上属于甲公司以土地使用权为对价换取开发产品的非货币性资产交换行为。甲公司向丙公司出资土地使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征税。对于乙公司以货币资金向丙公司的出资行为不属于营业税应税行为，故不涉及营业税。
丙公司将房屋分配给甲公司、乙公司的行为属于视同销售行为，应属于征收营业税的应税行为。甲公司、乙公司分配的房屋，如果各自销售，则再按“销售不动产”征收营业税。
2.土地增值税
出地方甲公司以土地使用权为对价换取开发产品的非货币资产交换行为，既发生了房产产权、土地使用权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围，甲公司以土地使用权出资时应缴纳土地增值税。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行为，暂免征收土地增值税【合作建房，建成后自用，免征】。
3.契税
甲公司以土地使用权向丙公司出资的行为，丙公司应缴纳契税。丙公司在房屋建成后向甲公司、乙公司分配房屋的行为，甲公司、乙公司均应缴纳契税。
甲公司向丙公司出资土地使用权的行为，应在首次分得房屋时，按转让土地使用权和购人开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应分得的房屋的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
乙公司从丙公司分配的利润，免征企业所得税。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理：
出地方按照《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》进行以土地使用权换取长期股权投资的会计处理。
(1)按照协议投入土地使用权时：
借：长期股权投资——丙公司45000000
贷：无形资产——土地使用权30000000
营业外收入15000000
(2)按一定比例取得分配的房屋时，应按冲减投资成本或收回投资处理，差额部分计入投资收益。
借：固定资产45000000
贷：长期股权投资——丙公司45000000
2.乙公司会计分析及处理：
出资方按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》进行投资业务的会计处理，应当按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。按照协议投入货币资金时：
借：长期股权投资——丙公司30000000
贷：银行存款30000000
3.丙公司会计分析及处理：
(1)接受甲、乙公司投入土地使用权时：
借：无形资产——土地使用权45000000
银行存款30000000
贷：实收资本——甲公司45000000
——乙公司30000000
(2)分配甲公司房屋时：
借：实收资本——甲公司45000000
贷：主营业务收入45000000
同时结转成本：
借：主营业务成本40000000
贷：开发产品40000000
（二）隐名开发中，以出资方为主体，出地方采取按一定比例分配开发产品的分配方式
[例7-7]甲公司以10万平方米的土地使用权出资，乙公司以3000万元的货币资金出资，不成立独立法人公司，以具有房地产开发经营资质的乙公司为主体进行开发房地产。甲公司投入土地使用权的取得成本为3000万元，公允价值为4500万元，双方协议约定，房屋建成后，甲公司按20％分配房屋，剩余房屋归乙公司所有。假设甲公司分配的房屋公允价值为4500万元，所分房屋的开发成本为4000万元。
[业务实质分析]
此案例中，甲方将土地使用权以“合作开发房地产”为名义，不承担经营风险，只分配固定数量房屋，实质上届于甲方以土地使用权为对价换取开发产品的非货币交换行为。
[涉税分析及计算]
1.营业税
甲公司应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；乙公司以货币出资也不涉及营业税应税行为。乙公司向甲公司分配房屋的行为应按照视同销售行为，按“销售不动产”税目缴纳营业税。乙公司应分配房屋自用的，不涉及营业税；自建建筑物后销售，其所发生的自建行为，应视同发生应税行为，交纳营业税。
2.土地增值税
在出资环节，出地方以土地使用权出资需要缴纳土地增值税。
乙公司在房屋建成后向甲公司分配房屋的行为，暂免征收土地增值税。乙公司分配房屋自用的不征收土地增值税；对外销售的，应缴纳土地增值税。
3.契税
实质上属于出地方以土地使用权为对价换取开发产品的交换行为，如土地使用权价格高于甲公司按比例分配房屋的价格时，应由乙公司以两者的价差为计税依据缴纳契税；反之，如甲公司按比例分配房屋的价格高于土地使用权的价格，应由甲公司以两者的价差为计税依据缴纳契税。
乙公司分配房屋自用的，属于开发产品自用，不缴纳契税。
4.企业所得税
乙公司在向甲公司分配开发产品时，如本例中甲公司分配房屋的计税成本为4000万元，则甲公司【值得商榷？应该是乙公司】应将开发产品的计税成本4000万元与投资额4500万元的差额计入当期应纳税所得额。
[会计分析及处理]
1.甲公司会计分析及处理：
房地产合作开发四种方式比较分析
房地产合作开发的四种方式比较分析 案例 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼工程。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发工程的所有成本、费用均由A企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。 实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。 大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？ 我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在工程竣工前与B房地产企业形式上签署的是委
托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。 尽管A企业没有销售资格，如果在工程竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。工程竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？ B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准； 所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移； 以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。假如B企业符合上述条件，仅仅是利用技术力量帮助A企业管理工程和受托销售，其取得的代建管理费和销售代理费只计算缴纳营业税，如果产生利润，另行征收企业所得税。 但是，这种代建方式实际上存在很大的纳税风险，对于B企业来说，
房地产会计账务处理
房地产会计账务处理 Prepared on 22 November 2020
1、基本流程：凭证制单——凭证审核——记账——对账——其他系统结账——总账系统结账 2、支付社会保险费： 划出社保费用时 借：管理费用——员工保险（公司缴付部分） 其他应收款——员工保险（个人缴付部分） 内部往来——XX分公司（按全额） 贷：银行存款 发放工资时 借：应付工资（按未扣除社保费金额） 贷：其他应收款——员工保险（个人部分） 银行存款或现金（按其差额） 3、确认收入： 开具工程款发票时,公司会计处理 借：应收账款——建设单位 预收账款（之前如有预收款项） 贷：工程结算收入——各项目 应交税费——应交增值税（销项11%的税率） 购进工程材料时 借：工程物资 应交税费——应交增值税（进项税额） 贷：银行存款
缴纳税金时 借：应交税费-各种税金(销项减进项) 贷：银行存款 全面营改增后建筑业增值税税率为11%(征收率3%) 4、固定资产： 收到购进单据——在固定资产系统“日常处理——资产增加——固定资产卡片”——在固定资产系统中生成凭证——月末计提折旧——与总账系统核对无误——对固定资产系统进行结账。 固定资产增加时， 借：固定资产——各部门 贷：银行存款（或应付账款） 计提折旧时 借：管理费用——折旧费（管理部门用） 工程施工——项目部（生产用、项目部管理用） 贷：累计折旧 5、低值易耗品-1： 对按相关规定应作为低值易耗品核算的，先计入低值易耗品科目——按九一摊销法摊销90%计入相关项目成本——另10%在该低值易耗品报废时予以核销，转入相关成本。 购进时， 借：低值易耗品——具体名称 贷：银行存款（或应付账款）
房地产开发项目成本分析
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
合作开发房地产项目
两公司合作开发房地产项目如何进行会计处理？ 原作者:安徽税务筹划网添加时间:2008-11-29 原文发表:2008-11-29 人气:3459 来源：安徽税务筹划网 问：我公司与丙公司合作开发一房地产项目，所发生的费用成本单独核算，双方约定建成销售后按利润的比例分成。我公司投入的资金应计入哪个科目，这部分资金投出去又应计入到哪个科目，项目所在地在另外一城市，他们是不是应将分得的利润计入我公司所得额，营业税在当地交纳，土地增值税在哪儿交纳，这些我们与合作开发的公司签订的合同中都没有说，通常我们的账应该怎样建立，交税时应怎样交纳？ 会计处理如下：公司以分配利润为目的合作，一般应与对方协商成立非独立法人的项目公司(项目部)，甲、乙双方按股份比例派员参与管理，可以任何一方的名义开设银行专户，在会计核算上作为一个会计主体，采取独立核算，自负盈亏，独立纳税，利润分成。 假设以甲公司的名义开设银行账户，会计处理为： 1．项目部接受投资方按股份比例投入土地款及前期费用时： 借：银行存款——专户 贷：其他应付款——甲公司 其他应付款——乙公司 同时，甲公司在投入资金时： 借：应收账款——项目部 贷：银行存款—一般结算户 2．开发产品预售时： 借：银行存款——专户
贷：预收账款 5．预缴税款时以甲公司名义申报 按月计提预交营业税时： 借：待摊费用——预交营业税金及附加 贷：应交税费——应交营业税 按季计提预交所得税时： 借：所得税费用 贷：应交税费——应交所得税 借：应交税费——应交所得税 贷：银行存款 月末，项目部单独编制有关财务报表，但由于该项目从拍卖土地、立项、领取预售证等都足以甲公司名义办理，对外仍属于甲公司开发的项目之一，因此必须将项目部的财务报表与甲公司的财务报表合并。将两张报表相同的会计项目金额相加，把甲公司的“应收账款——项目部”与项目部的“其他应付款——甲公司”抵销。 6．结转收入、成本并形成项目利润，交纳所得税后，对投资方分配利润时： 借：利润分配 贷：其他应付款——乙公司 7．项目部业务结束，将全部资产、负债与甲公司(母公司)并账。 税务处理： 2006年3月6日，为了进一步加强房地产税收征收管理，国家税务总局下发了《关于房地产开发业务
合作开发及项目转让注意事项
A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状。 （4）合作方式； A、共同组建项目公司方式 需约定：项目公司的注册资金、出资比例、时间；组织机构的设立、运作程序、利润分配等； B、合作建房协议方式； 需约定：合作各方的投资方式（包括土地投入的评估）、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益（权益）分配等。 （5）项目公司成立前后的权利义务的转移（包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等）；（6）项目的总投资数额（包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异）的投入方式； （7）项目合作建设计划（规模、进度等）； （8）合作各方的权利义务（应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式）；（9）违约责任； （10）解决争议的方法； （11）合作当事人约定的其它事项。 2、房地产项目转让合同的主要条款 （1）转让当事人的名称、姓名、住所； （2）项目概况（包括：座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等）； （3）项目转让时土地使用权性质，获得方式及使用期限；（4）项目现状； A、项目报批现状包括规划参数，并列明取得的批文； B、项目动拆迁、开发现状（停建、缓建）； C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况； （5）项目转让方式； A、以开发项目转让方式； 需约定：转让费用的构成、数额、支付方式，项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等； B、以转让项目公司股权方式； 需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
(完整版)房地产会计账务处理流程
一.房地产会计账务处理流程 先谈谈会计流程吧。房地产行业的会计流程与其他行业的会计流程大同小异。 1、关于费用的报销。有关的业务人员签字，部门负责人签字，然后由会计部门的有关人员审核，最后由签批权的 负责人签字后，由出纳支付。出纳做记账凭证。 2、房地产行业一般情况同上。只是在出包工程时支付工程款，有的企业由会计部会同工程部按定额或形象进度测 算工程进度并以此支付工程款，有的企业只由工程部测算工程进度，有关人员签字后支付工程款。实际上就是会计的《建筑会同》采用完工百分比法确定收入。 3、出纳只做与货币收支有关的记账凭证，并据此核对现金日记账、银行存款日记账。 4、由会计部有关人员进行会计记账凭证审核。 5、由会计部有关人员进行记账凭证汇总、试算平衡、记账。 6、由会计部有关人员制作转账凭证。由会计部有关人员审核，再记账。 7、填制会计报表、税表。 再谈谈房地产行业会计科目的设置。房地产行业的会计科目与一般的制造业的会计科目基本相同。一般的货币资金、往来等都用。不同的是： 工业企业一般不使用：预收账款、预付账款。而房地产行业使用这两个科目。工业的“生产成本”，房地产行业改为：“开发成本”，它下面设6个二级科目，分别是： 1.土地出让及拆迁安置补偿费 2.前期工程费、 3.基础设施工程费、 4.建筑安装工程费、 5配套设施工程费、 6.开发间接费。 一般房地产行业按项目、开发期设置三级科目。（必须说明，在成本核算方面，最理想的核算方法是按栋核算成本，以建筑面积做为分配混合费用的依据。但是，由于实际工作中，由于有关人员、收费等是打包的形式，按上述方法分摊较难，再加上同期开发的楼盘基本相同，可以采用按项目、开发期核算成本）。工业企业的“库存商品”改为“开发产品”；“制造费用”改为“开发间接费用”。 二.再谈谈有关税费情况。由于房地产开发的产品周期较长，一般的按会计准则要求确认收入时间会较长，但是， 国家的税收不能延期，因此，有关的税法规定，按企业收取的预收款为税基计算缴纳营业税及附加税。也就是说，当房地产行业销售期房的时候，就开始交税。并且按一定的比例预交企业所得税、土地增值税，房地产行业还应该缴纳土地使用税。当工程开发完毕后，要汇算清缴土地增值税。 1、资产类主要会计科目核算： （1）现金 从银行提取现金 借：库存现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX成本类或材料类科目 贷：库存现金 （2）银行存款 （3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 ①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
房地产合作开发的几种方式
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价
房地产行业建造成本分析及常用经验数据
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 一、人工单价 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆） 面砖粘贴182. 室内地面砖（600*600）15元/平米，踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚） 铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积）电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元2， 架子工5.5元2 ， 二、房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：4075平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；
房地产开发项目合作框架协议
甲方： 住所地： 法定代表人： 乙方： 住所地： 法定代表人： 鉴于： 1、甲方具有丰富的城市综合体投资开发经验及商业资源，与乙方有着良好的合作基础，甲方愿与乙方共同投资合作开发本协议项下项目。 2、甲方与乙方共同出资在市注册成立项目公司（置业公司优先），旨在 市区依法通过出让方式取得约亩土地使用权（以下简称“项目土地”）。 甲、乙双方本着自愿、平等、公平和诚实信用的原则，依照国家法律法规和项目所在城市法规条例的规定，就双方合作开发建设项目事宜，经充分协商一致，达成本协议。 第一条项目概况 1.1项目土地概况： 1.1.1土地位置和面积：位于市区，东至路，南至路，西至路，北至路，占地面积约为平方米（折合约亩）。 1.1.2土地拟控规指标：容积率约≤%，建筑密度≤%，绿化率 ≥%，最终以政府批准的规划设计条件为准。 1.1.3土地用地性质：。 1.1.4土地现状：目前为，预计在年月日
前以净地挂牌出让。 1.2项目名称及建设内容：项目暂定名为“”，计划规划为 等为一体的城市综合体（此处建设内容根据项目的具体情况确定）。 第二条合作的前提条件 2.1乙方承诺在年月日之前（最晚应在年 月日之前），负责协调和配合政府完成土地的拆迁和土地整理工作，促成项目土地按照以下要求达成公开出让条件： （1）项目土地为国有建设用地，并具备本框架协议第一条的控规指标。 （2）项目土地为净地，即地上建筑物（或构筑物）或附着物全部拆迁安置完毕。（3）项目土地可作为独立宗地挂牌可以单独签订《国有土地使用权出让合同》并单独办理《国有土地使用证》。 第三条合作方式 3.1甲方与乙方在本协议签订之日起个工作日内共同投资成立项目公司。项目公司按照约定的条件竞买土地，由项目公司取得《国有土地使用证》并开发建设本项目。 3.2甲、乙双方以项目公司为合作平台，甲方负责按本协议约定提供品牌、筹措建设资金、负责运营管理，乙方按照本协议约定筹措建设资金、参与决策。 3.3甲、乙双方在项目获取及项目开发过程中，充分利用各方优势资源，为双方创造最大的经济效益和社会效益。 第四条项目土地使用权的获取 4.1土地竞买保证金由项目公司负责向国土部门支付。
房地产会计全套账务处理1(非常全)
房地产会计全套账务处理和涉及税目 一、房地产涉及的税种： 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土 地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣 的个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。 3、教育费附加 计税依据是按实际缴纳增值税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。 4、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千 分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权 转移书据，税率为万分之五；
（3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五； （5）对记录资金的帐薄，按“实收资本”和“资金公积”总额的万分之五贴 花； （6）营业帐薄、权利、许可证照，按件定额贴花五元。 5、个人所得税： 工资、薪金不含税收入适用税率表 级数应纳税所得额(不含税) 税率(%) 速算扣除数(元) 1 不超过500元的部分 5 0 2 超过500元至2000元的部分10 25 3 超过2000元至5000元的部分15 125 4 超过5000元至20000元的部分20 375 5 超过20000元至40000元的部分25 1375 6 超过40000元至60000元的部分30 3375 7 超过60000元至80000元的部分35 6375 8 超过80000元至100000元的部分40 10375 9 超过100000元的部分45 15375 计算公式： 应纳个人所得税税额=应纳税所得额×适用税率-速算扣除数
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产价格定位分析及项目定价的方法
房地产项目定价的方法 定价方法，是企业为了在目标市场上实现定价目标，而给产品制定的一个基本价格或浮动范围的方法。虽然影响产品价格的因素很多，但是企业在制定价格时主要是考虑产品的成本、市场需求和竞争情况。产品成本规定了价格的最底基数，而竞争者价格和替代品价格则提供了企业在制定其价格时必须考虑的参照系。在实际定价过程中企业往往侧重于对价格产生重要影响的一个或几个因素来选定定价方法。房地产企业的定价方法通常有成本导向定价、需求导向定价、竞争导向定价和可比楼盘量化定价法三类。 一、成本导向定价 成本导向定价是以成本为中心，是一种按卖方意图定价的方法。其基本思路是：在定价时，首先考虑收回企业在生产经营中投入的全部成本，然后加上一定的利润。成本导向定价主要由成本加成定价法、目标利率定价法和销售加成定
价法三种方法构成。 （一）、成本加成定价方法 这是一种最简单的定价方法，就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。售价与成本之间的差额即为利润。这里所指的成本，包含了税金。由于利润的多少是按成本的一定比例计算的，习惯上将这种比例称为“几成”，因此这种方法被称为成本加成定价法。它的计算公司为： 单位产品价格：单位产品成本X（1+加成率）加成率=由于利润的多少是按成本的一定比例计算的。 列如，某房地产企业开发某一楼盘，每平方米的开发成本为2000元，加成率为15%则该楼盘每平方米售价：2000X（1+15%）=2300（元）这种方法的优点是计算方便，因为确定成本要比确定需求容易得多，定价时着眼于成本，企业可以简化定价工作，也不必经常依据需求情况而作调整。在市场环境诸因素基本稳定的情况下，采用这种方法可保证房地产企业获得正常的利润，从而可以保障企业经营的正常进行。
房地产合作开发大模式学起
房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。
房地产合作开发模式风险和注意问题
房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人
名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方
房地产会计核算
本文适用于房地产开发企业，不包括自己建造部分，纯包给施工单位承建。所涉业务流程为公司拿地，请设计公司设计，委托施工单位承建，自己或请代理销售房子，结算，确认收入成本，不涉及上市公司所提减值准备。 1001现金，这个科目就不用多说了，注意他是现金流量表的科目，金蝶K3和用友U8都能够实现现金流量表的自动编制，设置好了可以省下好多时间和精力。 1002银行存款，一般的房地产公司都会涉及到贷款和银行按揭贷款，这里面会涉及到几种性质不同的账户，建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开，设成三级明细 1002.01结算户下设明细 1002.02贷款专户一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细 1002.03按揭保证金户视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户 这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009其他货币资金、1101短期投资、1102短期投资跌价准备、1111应收票据、1121应收股利、1122应收利息这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。 1131应收账款现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款（交房，并且结算以后），如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。 1133其它应收款注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它；用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141坏账准备，基本不用。 1151预付账款基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161应收补贴款、1201物资采购、1211原材料、1221包装物、1231低值易耗品、1232材料成本差异、1241自制半成品、1244商品进销差价、1251委托加工物资、1261委托代销商品、1271受托代销商品、1281存货跌价准备、1291分期收款发出商品、1301待摊费用、1401长期股权投资、1402长期债权投资、1421长期投资减值准备、1431委托贷款等科目基本上不用。
房地产行业成本分析及常用经验数据
房地产行业建造成本分析及常用经验数据 模板：19-23元/平米（粘灰面） 砼：38-41元/立， 钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2 砌筑：55-70元/立。 抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口，不包括脚手架搭拆）面砖粘贴18/m2. 室内地面砖（600*600）15元/平米， 踢脚线：3元/米， 室内墙砖：25元/平米（包括倒角） 楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。 石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米， 蹲台隔断：120-300元/蹭位。 大白乳胶漆：6元/平米。 外墙砖：43元/平米， 外墙干挂蘑菇石：50元/平米。 屋面挂瓦：13元/平米。 水暖：9元/平米（建筑面积） 电气照明部分：6元/平米。 木工：18-24元/平米（粘灰面），木工35-50元/m2，
架子工5.5元/m2 ， 房地产建筑成本（按建筑平方米算） 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；
房地产合作开发模式
房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为
房地产业成本分析报告
房地产业成本管理 1.目的：加强成本管理，规集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分析。 2.围：适用于集团全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规的推行、解释、修改并检查执行情况；集团各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 4.1 成本核算的基本程序成本核算的一般步骤依次如下：4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。4.2 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要；4.2.1.2 便于成本费用的归集；4.2.1.3 利于成本的及时结算；4.2.1.4 适应成本监控的要求。4.2.2 成本核算对象的确定方法各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4.2.2.4 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。4.3 成本费用项目及核算容 4.3.1 成本费用项目开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列八项：4.3.1.1 土地获得价款4.3.1.2 开发前期准备费4.3.1.3 主体建筑工程费4.3.1.4 主体安装工程费4.3.1.5 社区管网工程费4.3.1.6 园林环境工程费4.3.1.7 配套设施费 4.3.1.8 开发间接费4.3.2 各成本项目的核算容 4.3.2.1 土地获得价款指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下容：A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费，向政府部门交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价。B、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费。D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。4.3.2.2 开发前期准备费：指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下容：A、勘察设计费(1) 勘测丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。(2) 规划设计费：规划费：方案