2014物业管理师《物业经营管理》真题及答案
2014年物业管理师资格考试
《物业经营管理》
试卷（2014年9月6日）启用
试卷说明：
▲本卷共分为 2大题 80小题，作答时间为 150分钟，总分 100 分，
60 分及格。
一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)
1、物业经营管理中，物业管理和设施管理以（ ）管理为主。
A、战略性
B、策略性
C、运行
D、操作
2、物业服务企业利用掌握的专业知识和技能向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品的商业模式称为 （ ）模式。
A、物业服务提供商
B、物业资源开发商
C、物业顾问服务商
D、物业设施维护商
3、物业服务企业最为重要的无形资产是（ ）。
A、管理制度
B、发展历史
C、节能技术
D、企业品牌
4、物业服务企业在经营餐饮服务过程中，发生食品卫生问题的风险，属于（ ）。
A、产品组合
B、产品质量
C、突发事件
D、项目选择
5、写字楼中的共用部位及共用设施设备属于（ ）。
A、物业资源
B、物业服务企业资源
C、品牌资源
D、业主资源
6、从消费者的角度来看，资金用于投资的时间价值体现为放弃（ ）损失所应独到的补偿。
A、未来消费
B、即期消费
C、现实消费
D、预期消费
7、年利率为6%，一年12次按月利率复利计息，则实际利率为（ ）。
A、0、5%
B、6%
C、6、17%
D、101%
8、我国住房抵押贷款的计息方式是按（ ）计息。
A、单利
B、复利
C、年度
D、季度
9、某投资者购买一商业店铺，购买价格为300万元，支付现金200万元，其余部分由银行提供抵押贷款。该项目投资的年经营收入为90万元，运营费用和抵押贷款还本付息额为50万元。该项目投资的税前现金回报率为（ ）。
A、13%
B、20%
C、30%
D、45%
10偿债付率的计算公式是（ ）。
A、偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额
B、偿债付率=可用于还本资金/当期还本付息金额
C、偿债付率=可用于还本资金/当期还本金额
D、偿债付率=可用于还本付息资金/当期应还本金额
11、下列影响物业价格的因素中，属于社会因素的是（ ）。
A、税收制度
B、城乡规划
C、城市化
D、人口素质
12、在物业估价的比较法中，物业状况调整可以分为权益状况调整、实物状况调整和（ ）状况调整。
A、交易
B、成本
C、市场
D、区位
13、物业服务企业开展的消费者对中间商的满意程度调查属于（ ）调查。
A、产品
B、供给
C、竞争
D、渠道
14、下列对物业经营管理市场有影响的因素中，属于经济环境因素的是（ ）。
A、消费支出结构
B、经济政策
C、价值观念
D、金融公众
15、物业经营管理市场分析中，对吸纳率进行的分析属于（ ）。
A、竞争分析
B、占有率分析
C、供给分析
D、需求分析
16、物业经营管理市场分析中，对于商业零售物业需要重点分析的内容是（ ）。
A、物业装饰、装修的标准和特点
B、物业公共服务内容
C、吸引客户的竞争优势
D、物业所处地区流动人口数量
17、物业服务企业能够将产品推广到购买者面前，体现了有效市场细分原则中的（ ）。
A、可衡量性
B、可进入性
C、可营利性
D、可区分性
18、下列市场细分依据中，属于物业经营管理市场细分的依据是（ ）。
A、中间用户
B、客户规模
C、客户类型
D、潜在用户
19、在租赁期内，物业租赁转移了出租人对房屋的（ ）。
A、所有权
B、占有权
C、处分权
D、最终收益权
20、关于物业租赁管理模式中物业服务委托模式的说法，正确的是（ ）。
A、物业服务企业需承担一定的租赁经营活动风险
B、物业租赁市场活跃时，物业服务企业通常不能选择该模式
C、物业租赁市场的价格波动影响物业物业企业的收入
D、物业服务企业只获取物业服务费
21、物业租赁过程中，最终衡量物业资产价值大小的重要指标是（ ）。
A、评估价格
B、租金水平
C、投资价值
D、理论价值
22、下列影响租金确定的因素中，属于租赁房屋内在因素的是（ ）。
A、地理位置
B、使用用途
C、朝向采光
D、租赁政策
23、一般情况下，承租人与出租人在办理退房业务时，承租人收回（ ）。
A、租金
B、能源费
C、服务费
D、押金
24、物业租赁合同中租赁期限不得超过（ ）年，超过部分无效。
A、10
B、20
C、30
D、40
25、下列权利、义务中，属于房屋承租人的义务是（ ）。
A、保障房屋安全
B、可以依法转租
C、按约定合理使用房屋
D、监督物业管理状况
26、在写字楼物业经营管理中，关于管理、服务、经营相互关系的说法，正确的是（ ）。
A、经营是确保管理和服务正常进行的枢纽
B、管理是经营项目生存发展的基础
C、服务决定着经营项目的持续发展
D、管理与经营是物业服务企业的基本职责
27、按资源属性分类，业主需求属于写字楼物业经营管理的（ ）资源。
A、物业服务企业
B、管理技术
C、社会关系
D、信息
类
28、在以IT行业为主要客户群体的写字楼里，物业服务企业比较适宜开
展的经营项目是（ ）。
A、品牌服装
B、电子邮件
C、打字复印
D、送餐
29、客户租赁虚拟办公室后，物业服务企业一般向客户提供（ ）。
A、商务地址
B、邮件平台
C、共用电话
D、固定工作
30、某写字楼有100个独立出租单位，每个出租单位内建筑面积均是
500平方米，分摊共用建筑面积是15000平方米，则每个独立出租单位
的可出租面积是（ ）平方米。
A、150
B、350
C、385
D、650
31、写字楼租金确定方案中，采用不同等级写字楼对用相应的市场平均租金的定价方法是（ ）。
A、声望性定价
B、整数定价
C、比较定价
D、习惯性
定价
32、商务物业的管理目标可概括为“六个统一”和“一个指导”，其
中“一个指导”是指（ ）的指导。
A、质量
B、安全
C、权益
D、形象
33、商业物业经营管理中，能够反映出开发商前期管理运作能力的是（ ）。
A、销售或招商情况
B、专业定位
C、开发商资信
D、
管理模式
34、从商业物业的经营属性看，商业物业的主要活动是以（ ）为主
的活动。
A、供应商
B、经销商
C、业主
D、商品
35、商业物业经营管理中，多层商店营业开门正确的流程是（ ）。
A、自下而上的顺序
B、自上而下的顺序
C、按营业时间顺序
D、按商业类别顺序
36、一般而言，商场内商品损耗的大部分是由（ ）造成的。
A、消费者不良行为
B、供应商不良行为
C、商品质量较差
D、内部员工不良行为
37、商业物业经营管理中，物业服务企业对承租商进行组合的依据之一是根据承租商的（ ）。
A、商业信誉
B、财务状况
C、不同层次
D、服务需要
38、住宅小区内的居民与各相关单位之间形成的社会关系，体现了住宅小区的（ ）功能。
A、社会
B、经济
C、文化
D、服务
39、某经济适用房小区位于城市近郊区，交通较便利，居民以工薪族为主，总建筑面积为20万平方米， 周边除一家川菜酒楼外无其他餐饮配套。如物业服务企业开展餐饮服务业务，开设（ ）较为适宜。
A、西餐厅
B、宫廷菜
C、快餐厅
D、私家菜
40、按照住宅小区一般经营服务项目的分类，物业服务企业开展的房屋买卖与租赁中介业务，属于（ ） 服务。
A、便民
B、居间
C、基本
D、特约
41、经过业主许可和相关政府部门审批后， 为停车位时，应不得占用（ ）。
A、社区广场
B、消防通道
C、社区道路
D、公共草坪
42、别墅物业的特约服务定价时，物业服务企业对服务成本要进行（ ）核算。
A、机会成本
B、差异成本
C、目标成本
D、全成本
43、相对于普通酒店，酒店公寓的主要服务对象是（ ）。
A、长住客户
B、大型企业
C、国外宾客
D、商务人
士
44、在大学校园管理中，对于古建筑古园林的维护和修缮，物业服务企业应与（ ）主管部门密切沟通。
A、房地产
B、教育行政
C、城市规划
D、城市建筑园
林
45、医院护理员的工作延续和补充了（ ）工作。
A、药剂师
B、营养师
C、挂号员
D、护士
46、在体育场馆物业经营管理过程中，确保媒体正常直播的关键环节是（ ）。
A、应急预案准备
B、正常秩序维护
C、确保电力供应
D、突发事件处理
47、相对于写字楼物业租赁和销售，产业园区物业租赁和销售要关注（ ）。
A、产业政策的要求
B、潜在承租人的经营类型
C、获得产权
方授权 D、租赁价格的确定
48、针对高校开设的各类短训班的特殊要求，物业服务企业不需要协调和安排的是（ ）。
A、餐饮服务
B、住宿服务
C、午间休息
D、购物
服务
49、物业经营财务管理中，将长期投资的现金流量计划和管理过程称为（ ）。
A、资本营运
B、资本预算
C、资本控制
D、资本筹
集
50、长期筹资决策的主要问题包括资本结构决策、债务结构决策、（ ）决策。
A、资本营运
B、股利分配
C、直接投资
D、内部筹资
51、下列各方权益中，属于剩余权益的是（ ）。
A、股东权益
B、职工薪酬福利
C、顾客得到的产品和服务
D、企业上缴的税款
52、反映企业在某一特定日期财务状况的会计报表是（ ）。
A、利润表报表
B、现金流量表
C、资产负债表
D、财务状况变动表
53、在成本分析时，按照与决策的关系分类，在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是（ ）。
A、机会成本
B、沉没成本
C、可缓成本
D、可免成本
54、在成本分析的基础上，根据业务量、成本和利润之间的关系，按照预算期内可能的一系列业务量水平编制的系列预算方法称为（ ）预算法。
A、增量
B、固定
C、弹性
D、滚动
55、在企业内部的责任中心中，同时控制生产和销售，既要对成本又要对收入负责，但没有责任或权利决定该中心的资产投资水平的内部组织是（ ）中心。
A、成本
B、收入
C、利润
D、投资
56、用于财务绩效定量评价的总资产报酬率的计算公式是（ ）。
A、利润总额/成本费用总额*100%
B、净利润/平均资本*100%
C、（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%
D、主营业务收入净额/平均资产总额*100%
57、物业服务企业自行组建专业服务公司为开发商提供前期服务、技术项目和工程管理等咨询服务，属于资产管理运作形式中的（ ）形式。
A、自营
B、合作经营
C、提供交易平台
D、投资管理
58、当今物业管理行业的核心竞争力，是传统物业管理与（ ）相结合而构成的核心产品。
A、专业服务
B、资产管理
C、物业经营
D、电子商务
59、绿色建筑要求垃圾处理应遵循的原则是“无害化、减量化、（ ）”。
A、节约化
B、环保化
C、再生化
D、资源化
60、绿色建筑物业经营管理过程中，物业服务企业节能降耗的目标主要是通过应用节能技术和（ ）技术来实现。
A、智能化
B、网络化
C、信息化
D、自动化
二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0、5分)
61、物业经营管理通常可分为（ ）三个层次。
A、物业管理 C、物业租赁管理
B、物业资产管理
D、物业组合投资管理
E、物业特约服务管理
62、下列资源中，属于物业服务企业无形资源的有（ ）。
A、品牌资源
B、管理技术资源
C、人力资源
D、社会关系资源
E、信息类资源
63、对于物业经营管理项目来说，现金流入通常包括（ ）。
A、销售收入
B、利息收入
C、贷款本金收入
D、还本付息
E、税金
64、在物业估价中，影响物业价格的权益因素包括（ ）。
A、周边配套设施
B、物权种类
C、房地产投机
D、城市规划的要求
E、周边交通条件
65、下列影响物业经营管理市场的因素中，属于徽观环境的因素有（ ）。
A、地理位置
B、供应商
C、广告公司
D、客户
E、政府公众
66、物业经营管理市场细分的方法有（ ）因素法。
A、诱导
B、单一
C、综合
D、系列
E、体系
67、关于房以转租的说法，正确的有（ ）。
A、转租人是房屋使用权人 C、转租等于出租
B、转租人不等于房屋出租人
D、转租只是附属于出租的独立活动
E、转租需经过原出租人同意
68、物业租约谈判中，妥协是出租人修订出租条款而给承租人的优惠，影响租赁妥协的因素有（ ）。
A、租赁收益
B、租赁规摸
C、租赁时间
D、租赁成本
E、租赁流程
69、写字楼物业经营管理中，联合经营模式的缺点有（ ）。
A、不利于降低经营成本
B、不利于分满足客户服务需求
C、不利于保证服务的专业性
D、两个管理团队需要磨合
E、易出现利益纷争
70、虚拟办公空客户群体所具有的特征有（ ）。
A、居家工作
B、经常往返各地，需要实际办公场地
C、需要工作环境和形象，但没育资金预算
D、需要一个市中心地址
E、需要在市中心举行会议，但不需要办公室
71、在商业物业经营管理中，商业运营部门主要负责的业务有（ ）。
A、进出通道管理
B、停车场管理
C、外来人员管理
D、顾客投诉处理
E、产品防伪打假
72、关于购物中心内承租商组合与位置分配的说法，正确的有（ ）。
A、珠宝店设置于距离商场中心较远的位置
B、家用器皿店设置于商场中心
C、快餐店设置于商场出入口
D、鞋店是服装店的自然补充
E、食品店设置离商场中心较远的位置
73、一般情况下，酒店公寓前台服务员可以向客户提供的信息有（ ）信息。
A、交通
B、天气
C、购物
D、学校
E、住户
74、关于当前会所建设与经营管理存在问题的说法，正确的有（ ）。
A、社会对会所的认知度没有达到一定高度
B、会所运营维护成本高
C、功能配置近乎雷同，功能单一
D、人口构成复杂，需求多样
E、人员密集，服务时间长
75、在医院物业经营管理中，物业服务企业应特别注意随时保持（
）通道畅通。
A、消防
B、购物
C、急救
D、就餐
E、人
行
76、下列资产中，属于流动资产的有（ ）。
A、应收票据
B、应付票据
C、预收账款
D、应
收账款 E、存货
77、在管理会计中，按照成本总颇与业务量之间的依存关系，可以将成
本分成（ ）。
A、固定成本
B、定额成本
C、变动成本
D、实
际成本 E、混合成本
78、下列财务绩效定量评价指标中，反映企业经营增长状况的有（
）。
A、主营业务利润率
B、总资产增长率
C、资产周转率
D、资本保值增值率
E、资本负债率
79、物业经营管理体现在绿色建筑运行管理的具体内容有（ ）。
A、加强雨水、污水的排放、处理和再利用
B、控制绿色建筑物业经营管理的成木
C、控制空气质量，提高大气清洁度
D、注重采用新型建材饰材和自然能源
E、垃圾分类处理
80、大数据在物业服务企业内部运营中的作用包括（ ）。
A、提升顾客忠诚度
B、提升供应链效率
C、打通线上线下营销
D、改善客户服务
E、提升物业服务成本