房地产开发项目投资分析

房地产开发项目投资分析

重庆诗意盎然华府建设项目投资分析报告

总论

一、项目概况

项目名称：重庆诗意盎然华府项目

项目地址：重庆市北部新区

项目业主：保利(重庆)投资实业有限公司

建设工期：60个月（分组团、分期开发）

二、项目业主简介

保利（重庆）投资实业有限公司系保利房地产（集团）股份有限公司全资控股子公司，于2003年成立，现位于重庆江北区鸿恩寺公园东门保利江上明珠办公楼。

公司秉承了保利地产“和者筑善”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利国际高尔夫花园、保利高尔夫公馆、保利高尔夫豪园、保利高尔夫山庄、保利香槟花园、保利国宾上院、保利心语花园、保利康桥等10余个项目。在售项目有保利江上明珠、保利香雪、保利港湾国际，拟售项目包括保利椰风半岛、保利可爱岛

2008年销售成绩突破16亿元，稳居重庆市场外来房企销售金额头把交椅。保利香槟花园F组团和保利国宾上院，皆成就了当年开工当年售罄的重庆楼市传奇。加上以6.7亿元的年度销售额蝉联重庆别墅类别销售冠军的保利高尔夫花园和保利高尔夫公馆，保利（重庆）几乎每年翻番的跨越式增长

2009年，保利地产在重庆的脚步开始从北部新区向江北、沙坪坝、九龙坡、大渡口等主城核心区域快速推进。保利高尔夫豪园于上半年4月底开盘打响头阵，热销创下北部楼市神话，下半年8月份保利高尔夫山庄开盘即售罄、9月底保利康桥、保利心语花园双盘齐开。全年销售成绩突破24亿元。

2010年，保利（重庆）销售额突破50亿元。保利地产旗下九盘布局重庆，在上半年保利高尔夫豪园、保利康桥、保利心语花园热销的基础上，下半年保利江上明珠洋房及别墅开盘纷纷打破重庆楼市的开盘记录；保利香雪更以三次开盘三次售罄的成绩成为区域标杆；保利港湾国际以高品质的滨江生活树立了重庆楼市豪宅典范。

2011年，保利（重庆）入渝8周年，在新的一年保利地产将进一步加大在重庆主城的战略布局，以更稳健的步伐向新的目标迈进。愿为重庆人民建最好的房子，和者保利，一直和你在一起

三、主要技术经济指标

根据公司的发展规划，项目以功能合理，景观最优为原则进行布局。总规划：中国雅克设计机构；规划及球场会所酒店建筑概念方案设计：DBI design；别墅建筑设计：新西兰BINDON；会司所建筑设计：安道国际设计公司。景观包括球场、红树林、园景、海景多种特色。独栋与双拼。园区由新西兰设计师设计，一栋一设计，满足了客户的个性化需求。

根据规划设计，规划用地156.61公顷（1566100㎡），总建筑面积23.5万㎡，其中公共建筑总面积9.4万㎡，别墅总面积14.1万㎡；总容积率0.15，建筑密度7%，绿化率达到70%。整个规划区划分为公共服务配套区、酒店接待区、生活办公区穿插布局的别墅度假组团。诗意盎然别墅园区在五年内将是西线唯一规模最大、集别墅等为一体的大型综合性项目。

表1-1 主要经济指标

四、报告简要结论

本项目建设以高品质生活为主，在整体设计上，项目采取了新古典主义风格，园林则采取轻欧式风格，在大社区环境里，与建筑风格相呼应。别墅园区内配套有室内游泳池、保龄球、沙壶球、台球、乒乓球各类商务中心室外网球场中、西、日式餐厅会议大厅、宴会厅、体检中心、商品店、桑拿及KTV、超市、洗衣店、建设金融、邮电、幼儿园等服务性公共建筑，向社会提供优质的房地产住宅商品，并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。同时，通过特色的欧式别墅建设，打造北城都市中心一个新的地标式建筑，既延续北部新城中心历史地域文脉，又对推动城市门户的景观更新起着重要作用。

该项目的建设是十分必要的，经对该项目的建设方案、建设条件等进行技术、经济分析论证。项目建设是可行的，且项目建设后将产生良好的经济效益及社会效益。

重庆房地产市场概况及前景

一、重庆宏观经济分析

重庆是中国西部最大的城市，处在我国中西部地区的结合部，具有承东启西的区位优势。它拥有丰富的生物资源、矿产资源、水能资源和独具特色的三峡旅游资源，具有极大的开发潜力。举世瞩目的三峡工程建设和库区移民开发，以及3000万人民奔小康所产生的巨大投资需求和消费需求，为重庆未来发展提供了广阔的空间。重庆是中国西南地区和长江上游的经济中心、重要的交通枢纽和内河口岸，经济实力相对较强，大工业、大农业、大流通、大交通的特点突出，具有一批带动能力较强的支柱产业、优势行业和拳头产品。农村经济人一国发展，一些主要农副产品的产量在全国位居列。重庆已建成了一批面向全国、辐射西南的区域性市场。城市基础设施初具规模，科技教育基础较为雄厚，文化艺术、广播电视、新闻出版、体育卫生等各项社会事业有了较大发展。

去年我市GDP突破5000亿元大关，今年我市GDP有信心冲击6000亿元，而明年我市人均GDP可能赶上或超过全国人均GDP，突破3000美元。

1、GDP连续11年保持11%

“我们现在的GDP是10年前的2.5倍。”直辖以来，我市GDP连续11年保持了11%的高速增长。最近五年则猛增到14%左右，表现出可持续性快速增长的势头。黄奇帆称，从去年全球金融危机开始以来，我市在5个行业中保持了稳定发展，包括工业、零售业、金融业、房地产业和固定资产投资行业。

2、投资回报率高达20%

“对于未来发展，我市还凸显出五大投资环境优势。”黄奇帆说，首先是区位交通优势。其次，我市拥有成本较低的资源要素优势。而集聚在重庆的各项优惠政策，如15%的财税政策、三峡库区政策及少数民族政策等，都是吸引投资的最大优势。同时，近年来，我市的金融生态环境也渐入佳境。目前我市不良资产率几乎为零，而投资回报率则高达到20%。“人才资源的优势也将在未来5年内凸显出来。”今年我市初中升高中的升学率达到97%，超过全国的79.3%。而我市10万人中高校在校生约有2023人，这个指标也超过了全国平均数。

3、集中新开一批股票交易所

“未来第三产业的重头将放到金融服务业和物流业。”黄奇帆表示，第三产业也面临结构调整，我市将加大非银行业金融机构的比重，集中新开一批股票交易所、畜牧交易所、产权交易所、土地交易所和票证交易所，并大量引进大公司的经营结算性总部。

表1-2 重庆GDP发展状况单位：亿元

4、人均住房35平米西部领先

“城镇居民人均住房面积5年将上升到35平方米，在西部地区来说应该处于领先水平。”市发改委主任杨庆育昨日透露，“五个重庆”建设目前投资1.23万亿元，在2012年完成第一阶段后，估计在2012年到2015年，还会投资1.5万亿元。

表1-3 重庆人均GDP发展状况单位：元

二、近年来重庆房地产市场概况

国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大

重庆市直辖后国民经济快速协调发展，全社会固定资产投资以高于20%的速度飞速发展。至2010年底，房地产投资量达4290.9亿元，比2009年增长25.01%，达到历史最高点。2008年开始，随着国家宏观调控力度的逐步加大，投资增速逐步回落，开始向理性回归。

近期重庆市政府进一步加强了对房地产市场的规范化管理，并出台了一系列调控措施：其一、清理整顿土地市场：其二、规范拆迁工作；其三、提高房地产开发资本金比例：其四，从严控制房地产开发信贷，通过以上手段，提高了房地产开发的准入门坎，从而导致了新开工房屋面积的减少，房地产开发投资速度开始回落。

表1-4 重庆市房地产投资、资产投资及增长率单位：亿元

三、重庆市房地产企业状况

重庆市房地产共有1500多家企业，但整体水平与沿海经济发达城市相比还有

很大差距，2009年至2011年总体开发量达1000万平方米的仅300多家，各房地产企业所占的份额较为分散，集中度不高。同时，国内如瑞安、和黄、华新国际、鲁能钱江集团、招商地产等多个企业进军重庆市房地产业市场将加剧重庆市房地产市场的竞争，从而可能导致市场重新洗牌。

房地产是资本集中的行业，在国家政策和自身经济规律的双重影响下，重庆市房地产趋向集中化和规模化发展。近一年来，国家加强了宏观调控，在土地交易、开发商信贷方面均作出了更高的要求，从长远看，有实力、有资信、有品牌的企业在发展上将获得更大的发展空间。

四、重庆市房地产市场发展趋势

1、投资增速放缓，行业盈利水平降低

2010年，房地产市场将继续保持相对稳定的发展，但增幅预计会比高速增长的2009年有所下降，同时，企业的竞争和两极分化将会加剧，行业的盈利水平将会降低。

在产业政策和货币政策的双重配合下，房地产行业的进入门槛提高，融资难度加大，意味着房地产开发商的开发成本提高，将在中长期内对房地产行业的供给产生一定的抑制作用。投资增速总量必然受到制约。

另外，市场对于加息的预期日益强烈。加息将对房地产供需产生双重压力：一方面加息将提高资金使用成本；另一方面，房屋销售的速度会减慢，资金周转放慢将进一步考验开发商紧绷的资金链。这两个方面都可能会影响房地产开发商的业绩。

２、企业融资渠道将趋向多元化

央行“121 号”文件和发改委“通知”的出台，对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。导致资金密集型的房地产企业被迫寻求新的融资方式和渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化。

３、优势企业群体生存

在随着政策效应的逐渐显现和供需矛盾的激烈化，行业内两极分化将日益严重，只有具有规模优势、资金优势、土地储备优势和管理优势的企业才会获得生存空间

项目市场概况及前景

一、重庆市北部新区的发展概况

重庆北部新区于2000年12月18日设立，2001年4月25日挂牌成立，将建成以高新技术产业为基础的现代产业基地、都市发达经济圈的核心增长极和都市风貌展示区。设立北部新区是重庆直辖市发展开放型经济、实施西部大开发、做大经济总量、提升经济结构、推进城镇化、建设全面小康示范区的重大战略决策，是加快推进富民兴渝、努力建成长江上游经济中心、全面建设小康社会的重大战略举措。高起点、高标准、高质量建成一个中国西部一流开发区，发挥其示范、带动和窗口作用，是重庆3100万各族人民的共同心愿和坚强决心。2003年7月以来，重庆市政府批准了《北部新区总体规划完善方案》和《北部新区开发建设上档提速工作方案》，召开了北部新区开发建设上档提速动员大会，要求“举全市之力”推动开发建设上档提速、加快发展

二、项目基地环境简析

本项目基地处于重庆市北部新区洪恩寺森林公园组团，石门公园组团

鸿恩国际生活区，有红石路、松牌路、松石大道等主城干道石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥、鸿恩寺隧道、北滨路。17条公交线路、轻轨5号线经过。110五里店-石马河113三峡广场-盘龙小区114朝天门交通广场-市中医院872朝阳厂-金果园北门205武警总队-土湾821龙头寺火车北站-杨家山及127、115、202、210、801、863、882、148、181、183、201等。

周边概况：一个核心（江北CBD），两条干道（渝澳大道、松石大道），三种交通（公交、列车、轻轨），四面环路，毗邻四区四园（松树桥社区、李家坪社区、北桥头社区、新牌坊社区、动步公园、石子山体育公园、石门公园、洪恩寺森林公园）。

生态环境：本项目西面是规划中占地1020亩的鸿恩寺森林公园及占地144亩的石门公园。独有的绿色景观及清新的空气质量，有利于身心健康。鸿恩寺公园观景台是重庆市主城区最高的观景台，站在鸿恩寺公园山顶，可将整个观音桥的美景尽收眼底。

三、典型竞争项目简析

随着江北城CBD建设的全面实施，首创鸿恩国际生活区、国奥村、融创博爵堡等一个个CBD主题大盘陆续亮相，这几个板块以极高的性价比赢得了购房者的

广泛青睐，为该区域营造了火热的人气。

（一）竞争楼盘界定

本项目地处松树桥社区以南，渝澳大道以西，红石路以东。初步规划涉及的物业形态较多，在规划、产品形态、消费客群等方面均有较高的要求，通过多次的项目实施地踩盘，在设定本项目是一个高端物业的前提下，界定了本项目的竞争对手，如表1-5所示。

表1-5 本项目竞争对手

（二）主要竞争楼盘调查简析

1、首创鸿恩国际生活

物业地址：位于重庆市江北区红石路大庆村

占地面积：229313平方米

总建筑面积：100万平方米

产品构成：豪华居住区、花园洋房

出街价：1、2、3号楼起价9700元/㎡，在售并入住，4、5号楼亲水御山景观华宅10月23日开盘。开盘价在10000元/㎡。

销售情况：开盘当天销售相当火爆，后期销售形势也比较好。

综合评价：该项目体量较大，开发商实力较强。

项目一期已经入住，景观等已经完成，现场感染力强。

项目从2008年中期就开始进行宣传，并投入了大量的广告费用，已经在市场上建立了良好的品牌形象。

该项目周边配套设施以江北商圈为主打，交通便利，生态环境优美。

综合总结：首创鸿恩国际生活凭借其大量的广告投放、以完善的小区景观和完善的教育配套，又有着100万平方米的巨大体量，特别是其优美的生态公园会是诗意盎然华府的主要竞争对手。

2、国奥村

物业地址：重庆市江北区北滨路奥片区大石坝D标准分区

占地面积：320000平方米

建筑面积：750000平方米

产品构成：别墅、宅院、复合地产

出街价：该项目已经于2011年5月21号开盘，1-14栋别墅，21-24栋别墅，现对外宣传价格为15000元/㎡起价。

销售情况：据放号情况看现场人气不高，销售情况不容乐观。

综合评价：该项目经过了较长时间的广告宣传，其宣扬的打造50年不落后的建筑，最高品质建筑等概念并未被市场接受，究其原因主要是其现场感染力不够，对最高品质的支撑不够。

该项目出街价过高，缺乏现场支持和周边配套支持，导致市场接受度低。

综合总结：在区位、配套、交通都差别不大的情况下，诗意盎然华府对该项目的竞争力是巨大的，在现场感染力、项目特色、人市价格上全面地超越该项目，将会使得诗意盎然华府在同其竞争中占有绝对优势地位。

3、融创博爵堡

物业地址：重庆市北部新区北大附中旁金童路108号

占地面积：13944平方米

建筑面积：6862平方米

产品构成：特色别墅、低密度住宅

出街价：该项目已经于2011年2月28号开盘，开盘均价为17000元/㎡.

销售情况：开盘当天销售火爆，后期销售形势良好。

综合评价：该项目比邻机场高速路、金开大道、轻轨3号线、龙头寺火车站，其区位优势非常明显。

该项目注重山地别墅的特殊价值，打造1000亩的山地生态森里公园，套内设施成熟完善，有一定的现场感染力。

综合总结：该项目的优势非常明显的，价格对于高品质别墅均价来说也是具

有相当的竞争力，诗意盎然华府在与其竞争中必须从分挖掘项目自身的特点，在套内或着价格方面与其拉开一定距离。

四、项目建设的必要性

1、是推动重庆市北部新区经济发展的需要

为贯彻西部大开发的战略，重庆市政府实施了开发北部新区，推动城区经济发展的一系列政策。本项目的建设、运营将为高新技术开发园区的经济发展，乃至北部新区的经济建设起到推动作用。

2、是带动地区产业发展、完善城市功能的需要

诗意盎然华府的开发建设向人们提供了一处宜于居民生活的超高档住宅豪房，对推动该片区房地产开发，带动地区相关产业发展，实现区域新的增长点，具有积极的作用。拟建工程建有供电、供水和排水、通信等基础设施，为居民小区内的住房生活提供了可靠保障，本工程建设期，可为相关施工、运输等人员提供工作、就业机会。工程建成后，小区物管、商业和餐饮等能够为地区提供了部分就业岗位，为区域社会稳定，提高就业人员的经济收入，改善他们的生活质量作出积极的贡献。

3、扩大企业知名度，提升企业经济实力的需要

依据国家宏观经济发展态势、重庆市宏观经济环境和有关住宅产业政策，保利（重庆）投资实业有限公司致力于重庆城市住宅开发建设，拟开发建设以高尚生活为主的欧式别墅住宅小区，并在区内配套建设高级娱乐会所、幼儿园、等高品质住宅产品，并通过合理的房地产产品的开发建设和经营，获得合法的投资回报，提升企业的经济实力。

项目选址及建设条件

一、项目的选址

本项目位于重庆市北部新区。项目总用地约156.61公顷，四面均是城市道路，项目西侧为占地1020亩的鸿恩寺森林公园，东北方为江北经济商圈、龙头寺火车站，位于松树桥立交桥和五里店立交桥之间，南面有李家坪立交桥，临嘉陵江岸，依山伴水。

根据公司规划，特将整个地块自编为A、B、C、D四个组团。其中A、D分别为合院别墅、独栋别墅，B、C分别为联排别墅、双拼别墅。整个项目计划分期开发，一、二期开发A、D组团，A、D地块总用地为114583㎡，约合180多亩。

三、四期开发B、C组团，B、C地块总用地为123586㎡，约合190多亩。项目总体上看规划有序，区域地势相对平稳，是建设高品质生活娱乐休闲会所的理想地点。

二、建设条件

拟建项目的周边市政设施有道路、排水管线、供水管线、电信管线、电力沟、路灯工程、天然气管线、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

拟建场地构造上处于东北向西南走势的向斜地形，岩层单斜产出，岩层产状290°。根据区域地质资料，场地内及附近无断层通过。在场地附近的基岩陡露头中测得两组角度裂隙为150°、100°，裂隙面平直、未张，少量泥质填充，裂隙间距1.5～3m，沿体中构造裂隙较发育。拟建场地未发现滑坡、崩塌及泥石流等不良地质现象。根据《中国地震烈度区划图》及《中国地震烈度区划图使用规定》，该区地震基本烈度为6度，属少震、弱震区。

项目优、劣势及市场定位

一、项目优势

（一）区位优势

地块处于松树桥转盘―渝澳大道―李家坪转盘“大三角”合围地段，板块升值空间大。

地块处于江北区、沙坪坝区、渝中区三大商圈合围，便于整体规划，有利于商业商务前景。

地块面积极广，非常利于套内娱乐设施配套。

（二）环境优势

项目紧邻鸿恩寺森林公园、石门公园，拥有非常好的原生态自然风光，生态资源优势明显，视野开阔，空气质量非常好。

（三）交通优势

项目地块毗邻城市干道：红石路、松牌路、松石大道等主城干道石门大桥、嘉华大桥、红岩村大桥、鸿恩寺隧道、北滨路。17条公交线路、轻轨5号线经过。 110五里店-石马河 113三峡广场-盘龙小区 114朝天门交通广场-市中医院 872朝阳厂-金果园北门 205武警总队-土湾 821龙头寺火车北站-杨家山及127、115、202、210、801、863、882、148、181、183、201等。

（四）品牌及产品优势

开发商实力及背景雄厚，具有一系列成功的操盘经验，能为重庆的房地产业带来新的风向。

豪宅规划合理，户型面积大方气派，外观欧式风格尽显眼底，华府道路、小路淋漓有致。

项目建筑风格突出欧式法国浪漫风情，以中高端住宅别墅为主。

二、项目劣势分析

①项目打造的就是针对富豪或高层领导等富人群，人气不够。

三、项目市场定位

项目容积率低，绿化面积大，以及大型娱乐设施设备。根据产品定位，目标客户主要有一下几类。

①现主要居住、工作于江北、沙坪坝、渝中区，25～45岁，月收入8000—

20000元着。

②追求时尚浪漫又追求如巴黎塞纳河河边一样的高雅的生活格调，向往宁

静、温馨的企业总监、CEO、董事的高端客户。

③生意人―外地老板或本地老板。

④投资客户—搜寻华府内各总设施看点，寻求投资回报，需要安全性、稳定

性和长期性。

建设内容及建设规模

一、建设内容

①A为合院别墅：参照北方四合院的建筑原理，4套或更多相互隔离的独

立或联排别墅呈“田”字排列，几家公用一个入口和中心花园、游泳池。

而每户独立别墅又有自己的私家花园，园以景胜，景以园异，人、屋、

花、树有更密切的互动。材质上多用自然的石质和木质，具有鲜明的质

感。建筑面积一般是每户148.6―174.58平方米左右。

②B为联排别墅：每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。由几

幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一

起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积

一般是每户221.06—223.48平方米左右。

③C为双拼别墅：基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的

采光面，窗户较多，通风很好，重要的是采光和观景，低层小楼加

上私家花园。建筑面积一般是每户306.32平方米左右。

④D为独栋别墅：上有独立空间，下有私家花园领地，房屋周围都有

面积不等的绿地、院落、游泳池。建筑面积一般是每户422.35平方

米左右。

⑤场地和实际需要，在小区配套方面教育配套、大型商业（大型超市）、娱

乐场所、假山、喷泉、广场、亭、廊、台、榭等。