---工程项目投融资课程设计

---工程项目投融资课程设计

————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：

工程项目融资作业

专业：工程管理

班级：2011级5班

小组成员：田春红（0314110523）

向琳（0314110531）

张玉婷（0314110533）

张丽娜（0314110534）

曹丹鹤（0314110535）

2014年 5 月22 日重庆邮电大学移通学院

目录

第一章项目概况 ------------------------------------------------------------------------------------------ 5 第二章市场分析及预测 --------------------------------------------------------------------------------- 5

2.1总体社会经济状况 ---------------------------------------------------------------------------- 5

2.2 市场需求 --------------------------------------------------------------------------------------- 5

2.3项目经营范围及规模------------------------------------------------------------------------- 5 第三章规划设计方案 -------------------------------------------------------------------------------------- 6

3.1规划要求 ---------------------------------------------------------------------------------------- 6

3.2规划设计方案 ---------------------------------------------------------------------------------- 6 第四章融资方案设计 -------------------------------------------------------------------------------------- 6

4.1投资结构 ---------------------------------------------------------------------------------------- 6

4.2融资结构 ---------------------------------------------------------------------------------------- 6

4.3资金结构 ---------------------------------------------------------------------------------------- 7

4.4投资估算 ---------------------------------------------------------------------------------------- 7 第五章经济评价 -------------------------------------------------------------------------------------------- 9

5.1项目销售收入估算 ---------------------------------------------------------------------------- 9

5.2总成本估算 ------------------------------------------------------------------------------------ 10

5.3清偿能力分析 --------------------------------------------------------------------------------- 12 第六章风险分析--------------------------------------------------------------------------------------------- 13

6.1敏感性分析 ------------------------------------------------------------------------------------ 13

6.2风险分析结论 --------------------------------------------------------------------------------- 13 第七章结论 ------------------------------------------------------------------------------------------------- 13

7.1 社会效益评价 -------------------------------------------------------------------------------- 13

7.2 环境效益评价 -------------------------------------------------------------------------------- 14

7.3 经济效益评价 -------------------------------------------------------------------------------- 14

第一章项目概况

保定市华正房地产开发有限责任公司于2013年通过招标获得的一块‘七通一平’的面积为100000㎡的建设用地，计划在该地块上开发‘鑫鑫家园’住宅小区项目，该项目主要用于居住，其中居住和商业的土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算分别为70年和40年的土地使用权。项目容积率为3.6，建筑密度为20％，绿化率高达30% ，由相同的16栋楼房组成，总建筑面积为360000㎡，连同地下部分总共20层，其中-2-2层为商业及配套设施用房，3-18层为居住用房，由东向西分三期建设，一期5栋，二期5栋，三期6栋；

鑫鑫家园’小区东侧为永华北大街，西侧为恒祥北大街，南侧为环城大水系，北侧是二环路，警盾家园和北城枫景都在本小区正南侧，小区对面路北是军区招待所、轩宇物流和7万平米的鑫丰市场；小区西行一公里是植物园，东南侧为九年一贯制教育用地，也就是保师附小和17中，将来孩子上学比较方便；小区北行500米是儿童医院，南侧是新规划医院。小区南侧为环城大水系，两侧为近百米的绿化，紧邻祥和公园，西侧为恒祥北大街，小区至恒祥北大街之间规划为一片公园，景色优美，绿化非常好，空气也会特别清新，业主散步也特别方便，小区南侧建有一个近8万平米的商业中心，地下是1万平米的大型超市，地上是一个4层的商场，将来购物、逛街会特别方便，本小区是由北京中建集团规划设计的，南低北高，南边是水，北边这几栋高层像一座大山倚靠在小区后边，背山前水，老总特意请风水大师看过的，绝对的风水宝宅，小区内部设有会所、中心广场、幼儿园以及老年活动中心和休闲设施，小区形象门朝东开，意味着紫气东来，是一个比较好的寓意，本小区建成后将是北部高品质社区，首屈一指的楼盘。

第二章市场分析及预测

2.1总体社会经济状况

保定，素有“京畿首善之地”称誉的保定市，地处河北省中西部，与北京、天津构成金三角地带，北距北京130公里，东距天津240公里，南距石家庄124公里，具有得天独厚的经济地理优势。全市总面积2.21万平方公里，总人口1012万，辖3区、4市（县级）18个县，是全省人口最多的市

2.2 市场需求

2012年保定二手房房价走势图上显示，从2012年1月15日开始，保定二手房均价从5579元开始直线小幅下跌，到2012年2月5日，随着全国楼市的回暖，跌至5200元/平米谷底后开始小幅上扬。2012年2月至7月，保定二手房每平方米均价在5200元至5500元之间小幅波动。从7月开始，房价出现快速上扬的趋势，到8月12日，保定二手房均价上涨至5986元/平方米。

2.3项目经营范围及规模

根据项目所在地段的市场需求，本项目主要面向中高等收入消费群体和政府机关工作人员，

市场定位是面向三口之家的中高档住宅，户型有两居室80-100平方米和三居室110-130平方米两种为主。规划总户数大约为3000户，配套设施用房约为14000平方米。

第三章规划设计方案

3.1规划要求

建设用地面积为10万㎡，用途为居住小区开发，其中容积率不高于4.0，建筑密度不高于25％，绿地率不低于30％，居住土地使用年限自建设用地使用权出让之日起计算，为70年，用地程序和相关活动应充分符合国家相关规定及市规划要求。

3.2规划设计方案

通过对市场的严格调查，结合本项目的具体情况，经过设计对该土地的开发利用做出以下方案:（1）该用地用于小区开发建设，以住宅开发为主，并配有商业用房，配套设施用房；（2）设计容积率为3.6，总建筑面积360000㎡，（3）设计建造密度为20％；（4）设计绿化率为30％；（5）建筑物由16栋相同高层楼房组成，每栋分别为地下2层，地上20层，其中-2-2层建筑面积相同，3-20层用于住宅建设，住宅建筑面积280000㎡，商业建筑面积66000㎡，配套设施用房面积是14000㎡，绿化面积30000㎡，道路占地面积25000㎡，公共设施占地面积6000㎡。

第四章融资方案设计

4.1投资结构

随着社会主义市场经济体制的建立和融资渠道的不断拓展，呈现出国家财政投资，银行贷款，企业自筹投资和利用外资多种融资渠道并存的格局。在投资来源结构中，中国家财政投资的比重趋于下降，与此同时银行贷款投资，企业自筹投资和利用外资的比重趋于上升。源创房地产开发有限公司规模适中，现企业有25名技术人员，约3亿自有资产，应选用合资的投资结构，企业承担的风险小。

4.2融资结构

选用ABS模式，选用ABS模式，ABS模式是以项目所拥有的资产为支撑的证券化融资模式，即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，ABS模式最大的优势是通过国际市场上发行债券筹集资金，偿债利率一般较低，从而降低了筹资成本。且具有吸引力的收益和较高的信用评级。

4.3资金结构

权益融资：项目资本金占项目总投资额的48.5%，7亿。

债务融资：项目贷款4亿。不足部分由预售收入解决。

4.4投资估算

（1）土地成本

土建设用地由招标所得，中标价格3亿，土地总成本为3亿

（2）工程费用

1，前期工程费

单位：万元

序号项目金额估算依据

1 规划设计费1750.68 建安工程费的3%

2 可行性研究费1167.12 总投资的1%

3 水文地质勘察费650 设计概算的0.5%

4 道路供水供电费1167.12 建安工程费的2%

5 土地平整费400 40元/平方米

合计5134.92

表8.1

2）建筑安装工程费：单位：㎡，元/㎡，万元

项目建筑面积

土建工程费装饰工程费设备购置费

金额单价金额单价金额单价金额

住宅用房280000 1200 33600 130 3640 220 6160 43400 配套设施14000 1000 1400 90 126 100 560 2086 商业用房66000 1500 9900 150 990 300 1980 12870 合计360000 44900 4756 8700 58356

表8.2

3）基础设施建设费：单位：万元，元/㎡序号项目金额估算依据（元/㎡）

1 供水工程6240 150

2 供电工程2912 70

3 小区道路187 140

4 小区绿化32 20

5 其他工程1167.12 建安工程费的2%

合计10538.12

表8.3

4）公共配套设施建设费

300元 /㎡*6000㎡=180万元

将以上各项相加，得项目工程费为1）+2）+3）+4）=5134.92.92+58356+10538.12+180=74209.04万元。

3.开发间接费

取土地费用和工程费用之和的2％，则开发间接费为（30000+ 74209.04）×2％=2084.18万元。

4.开发期税费

包括建筑工程质量安全监督费，分散建设市政公用设施建设费及其他税费，综合取建安工程费的15％，则开发期税费为：58356*15％=8753.4万元

5.其他费用

主要包括临时用地费，临时建设资金等，按土地费用和工程费用之和的2.5％，则其他费用为：（30000+ 74209.04）×2.5％=2605.226万元。

6.不可预见费

按土地费用和工程费用之和的3％估算，则不可预见费为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。

7.开发费用

1），管理费用。取土地费用和工程费用之和的3％，则管理费用为：（30000+74209.04）×3％=3126.27万元。

2），财务费用。项目长期贷款40000万元，按等本偿还，贷款利率为6.5％，则

第一年借款利息=（0+?*20000）×6.5%=650万元

第二年借款利息=（20000+650+?*10000）*6.5%=1667.25万元

第三年借款利息=【（20650+10000+1667.25+?10000）]*6.5%=2425.62万元

则建设期利息总=650+1667.25+2425.62=4742.9万元

3，销售费用。包括广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费用，占销售收入的1.5%；其他销售费用，占销售收入的0.5%，合计为:(280000×4000+66000×6000)×(2%+1.5%+0.5%)=6064万元。

开发费用合计为：1038.49+4742.9+2032 =7813.39万元

（8）、项目总投资于总成本估算表：单位：万元

序号项目金额估算说明

1 土地费用30000

2 前期工程费5134.92

3 基础设施建设费10538.12

4 建筑安装工程费58356

5 公共配套设施建设费180 300元/㎡

6 开发间接费2084.18 1-5项的2%

7 管理费用3126.27 1-5项的3%

8 财务费用4742.9

9 销售费用6064

10 开发期税费8753.4

11 其他费用2605.226 投资额2%

12 不可预见费3126.27 1-5项的3%

合计134711.286

（9）资金使用及筹措

本项目建设期为3年，项目开发建设期总投资额（不含建设期利息和销售费用）为126842.116万元，其中土地费用在期初投入，其他费用根据工程进度在第1.2.3年分别投入32382.86万元、45931.476万元、27558.565万元，其资金来源有3个渠道：（1）项目开发商投入资金80000万元作为启动资金；（2)从银行贷款40000万元，分期投入；（3)不足部分由预售收入解决。

项目投资计划与资金筹措表单位：万元

序号项目

计息期

合计

1 2 3 4

1 总投资54006.075 49417.926 33016.

2 1212.8 134711.286

1.1 开发建设投

资

53356.075 45931.476 27558.565 126846.116

1.2 建设期利息650 1667.25 2425.62 474

2.87

1.3 销售费用1819.2 3032 121

2.8 6064

2 资金筹措80000 49258.4 24483.34 3992.45 134711.286

2.1 资本金60000 20000 80000

2.2 贷款20000 10000 10000 40000

2.3 预售收入19258.4 1448

3.34 3992.45 3773

4.19

第五章经济评价

5.1项目销售收入估算

建设经营期合计

其销售

计划

如下：

单位：㎡，元/㎡，万元

5.2 总成本估算

1、销售税金及附加估算： 单位：万元

序号 项目 计算依据 建设经营期

合计 1 2 3 4 1 营业税 销售收入的3%

3490.2

1255.8 840 5586 2 城市维护建设税 营业税的5% 174.51 62.79 42 279.3 3 教育费附加 营业税的3% 104.706

37.674 25.2 167.58 4 印花税 销售收入的0.05%

58.21 20.93 14 93.145 5 交易管理 销售收入的0.5%

582.15 209.3 140 931.45

合计

4409.776

1586.494

1061.2

7057.475

2、土地增值税估算 单位：万元

序号 项目 计算依据

计算结果 1 销售收入 186200 2 扣除项目金额 以下四项之和

150517.76 2.1 开发成本 132987.16 2.2 开发费用 7813.39 2.3 销售税金及附加

7057.47 2.4 其他扣除项目 开发成本的2% 2659.74 3 增值额 (1)-(2) 35682.24 4 增值率 (3)/(2) 23.7% 5

土地增值税

增值额×30%

10704.672

②动态盈利能力分析

⑴全部投资财务现金流量表及评价指表

1）全部投资财务现金流量表 单位：万元

序号

项目

计算期

合计

类型 销售期间

1 2 3 4 住宅

销售面积

168000 56000 56000 280000 比例 60% 20% 20% 100% 销售价格 5000 5000 5000 销售收入 84000 28000 28000 140000 商业

销售面积

46200 19800 比例 70% 30% 销售价格 7000 7000 销售收入 32340 13860 46200 合计

销售收入 116340 41860 28000 186200 比例

62.48%

22.48%

15.04%

100%

年份 1 2 3 4

1 现金流入116340 41860 28000 186200 1.1 销售收入116340 41860 28000 186200

2 现金流出54006.075 59809.01 38515.22

3 11001.36 163331.6

68

2.1 项目总投资54006.075 49417.926 33016.2 1212.8 134711.2 86

2.2 销售税金及附

加

3968.284 1322.761 1322.761

6613.807

7

2.3 土地增值税6422.80 2140.934 2140.934 10704.67

2

2.4 所得税2140.153 6650.607 8790.76

3 净现金流量

（1-2）

-54006.07

5

56530.99 3344.778 16998.64

22868

.332

4 所得税前净现

金流量

-54006.07

5

56530.99 5380.106 23323.506

31228.52

6

计算指标：（i=18%）

动态投资回收期=（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值

获利指数计算获利指数（Pl ）=投产后各年净现金流量的现值合计/原始投资的现值合计或：=1+净现值率判断标准

所得税后所得税前

动态投资回收期 1.96年 1.96年

财务净现值 5635.26万元 10136.32万元

财务内部收益率 29% 36%

获利指数 1.206 1.337

2）财务资本金现金流量表及评价指标单位：万元

序号项目

年份

计算期

合计

1 2 3 4

1 现金流入116340 41860 28000 186200 1.1 销售收入116340 41860 28000 186200

2 现金流出60000 49649.48 20087.19 18849.65 148586.3

3

2.1 资本金60000 20000 80000

2.2 预售收入再投

入

19258.4 14483.34 3992.45 37734.19

2.3 贷款本息偿还4742.9 4742.9

2.4 销售税金及附

加

3968.284 1322.761 1322.761

6613.807

7

2.5 土地增值税6422.80 2140.934 2140.934 10704.67

2

2.6 所得税2140.153 6650.607 8790.76

3 所得税前净现-60000 66690.52 21772.81 9150.35 37613.67

金流量

计算指标：（i=18%）

动态投资回收期 1.90年

财务净现值 15019.89万元

财务内部收益率 44%

获利指数 1.38年

3、项目动态盈利能力分析

从财务净现值指标（NPV）来看，全部投资的税后、税前NPV分别为 5635.26万元 10136.32万元

，项目资本金的NPV为 15019.89万元均大于0，说明项目可行。

从内部收益率（IRR）指标来看，全部投资的税后、税前IRR分别为29% ，36%

项目资本金的IRR为44%，均大于基准收益率18%，项目可行。

综上所述，该项目可行。

5.3清偿能力分析

1）项目借款还本付息估算利率：6.5% 单位：万元

序号项目

年份

计算期（年）

合计

1 2 3 4

1 借款及还本付息

1.1 本期借款20000 10000 10000 40000

1.2 本期应计利息650 1667.25 2425.62 474

2.9

1.3 本期还本40000 40000

1.4 本期付息474

2.9 4742.9

2 偿还借款本金来源预售收入预售收入预售收入

2）资本金来源与运用表单位：万元

序号项目

年份

计算期（年）

合计

1 2 3 4

1 资金来源80000 146340 51860 28000 306200 1.1 销售收入116340 41860 28000 186200 1.

2 资本金60000 20000 80000 1.

3 长期借款20000 10000 10000 40000

2 资金运用54006.075 59809.01 38620.048 16070.002 168505.13

5

2.1 项目总投资54006.075 49417.92

6

33016.2 1212.8

134711.28

6

2.2 借款偿还4742.9 4742.9

2.3 销售税金及附

加

3968.284 1322.761 1322.761 6613.8077

2.4 土地增值税6422.80 2140.934 2140.934 10704.672 2.5 所得税2140.153 6650.607 8790.76

3 盈余资金

（1-2）

25993.925 86530.99 13230.925 11929.998

137685.83

8

4 累计盈余资金25993.92

5 112524.9

15

125755.84

137685.83

8

第六章风险分析

6.1敏感性分析

该项目建筑面积为360000㎡，全部售出销售总额为186200万元，平均单价5172.2元/㎡，总成本费用134711.286万元，营业税金及附加与土地增值税所组成的综合税率为6.217%，所得税率为28%。

资本金净利润= [5172.2×360000×（1—6.217%）—134711.286]（1—28%）×100%/186200 =16.85%

单因素敏感性分析表

不确定因素

利润率

变化因素

—10% —5% 0 +10% +5%

平均售价8.27% 10.158% 16.85% 18.04% 20.84%

总成本费用18.26% 17.32% 16.85% 12.26% 9.85%

所得税率16.95% 14.93% 16.85% 14.722% 13.48%

6.2风险分析结论

由敏感性分析可知，当因素变动时，平均售价对资本金利润率影响最大，是项目的敏感因素，应密切关注价格的变化，此外，总成本影响也很大，应尽量降低费用支出。

第七章结论

7.1 社会效益评价

项目建成后将有助于保定南市区的经济发展和改善周边环境，居住环境和基础设施得到充分的利用。这预示着保定市南部一个新的城市副中心将在3-5年内逐步形成雏形，而我们项目基本位于南部新城市中心的核心位置，未来发展前景无限。对保定新市区的发展起着相当重要的作用。

7.2 环境效益评价

项目带动了周边环境的改善，且小区内绿化率很高，居住舒适实用，且项目主打绿色建筑，将会很大减少对环境的的污染，进而有利于新市区的环境治理和人们的舒适程度。

7.3 经济效益评价

在该项目中，通过对盈利能力分析得。项目的财务净现值均大于0 ，且能带来较为可观的利益，同时各内部收益率指标均大于18%的基准收益率。由此可见，该项目在经济上可行并会带来良好的收益。

总体来说，该项目的建设符合国家产业政策和发展方向，符合当地城市规划和建设发展，同时在经济上合理，技术上可行，满足市场需求，具有较强的抗风险能力，能够达到经济效益，环境效益和社会效益的.